上海嘉鑫国际高端项目营销方案-中原-销售推广策略.x

嘉鑫国际2013年营销方案上海中原事业一部ShangHai.2.2013Gietzsche

CathayPart1市场研究年度市场分析Part1.1上海整体办公市场情况受住宅政策调控产生的挤压效应影响，上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，整体趋势呈现量升价升、量跌价跌的正相关关系。年末至今，一直呈现供小于求状态。2012年至今上海办公市场整体供应1882966平方米，成交1946463平方米，供求基本平衡。全年成交均价为22878.21元/平方米。其中3月、9月和11月供应放量。供求趋势基本保持前低后高的M型形态，价格趋势则保持前高后低的M型形态。第四季度尤其是12月份成交大幅放量，呈现明显的年终翘尾现象，今年1月、2月需求大于供应，办公市场较为火爆。2013年2月数据截至至25日嘉定区域办公市场情况嘉定区域供应较大，但由于区域缺乏办公氛围及产业支撑，导致办公性质的产品多以酒店式公寓的形式上市销售，面临与住宅竟争的强大压力，成交不理想，存量较多。2012年至今嘉定办公市场整体供应456289.1平方米，成交293622平方米，供求比为1.55，供应过量。全年成交均价为14386.45/平方米。其中3月和10月放量供应。全年供应和价格趋势基本是与上海整体办公市场保持一致的M型形态，为前高后低；成交趋势则为S型形态，保持升中趋稳的趋势。11月份成交，均价大幅攀升。今年1月供求呈现基本平衡。2013年2月数据截至至25日嘉定区域办公市场在上海的占比情况在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的占比远高于其成交占比，成为主要供应的区域。2012年至今嘉定办公市场供应占上海整体供应的28.9%，而成交占比为15.2%，成为上海办公存量的主要来源区域。2013年2月数据截至至25日房地产宏观政策调控情况从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控不放松，坚持商品房和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线不变，房产税征收面临扩大化。市场及政策小结及趋势研判2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，供求基本平衡，出现办公物业持续向好的趋势，但嘉定成为全市主要办公的供应地。嘉定区域办公物业供应较大，供求比1.55，严重失衡，存量较多，竞争激励，2013年将面临较大的去化压力。房地产整体调控保持稳中有调，坚持商品房和保障房双线发展，去投资化主线不变，房产税扩大征收范围可能性较大。由于全市供需平衡，而嘉定供大于求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为主，兼顾部分产业投资客和传统投资客。相关竞品销售情况分析Part1.2竞品回市场粉情况本项盯目周忍边在卸售酒不店式拨公寓舟个案趣较多歼，我闯们主豪要选柱择区亿域内窝与本狐案争坐性较旧强的党东方狱慧谷纱、峰眨汇家受园和俘新城材游活葡城进米行分白析。1新城尚上城2中冶祥腾菁英尚都3峰汇嘉苑4中冶祥腾城市广场5东方慧谷6尚都国际大厦7嘉龙大厦8新城金郡园9新城公馆10领创国际大厦11金地格林风范城12嘉鑫国际（本案）13嘉定科创大厦14嘉峰汇酒店公寓15龙湖郦城16嘉峰汇财富广场17嘉禾大厦18平嘉大厦19曹安商办楼20上海西郊商务区C-2区21新城游活城嘉定泰区酒程店式送公寓故分布遗图上桃看，稍在售咏酒店惭式公摘寓主宪要集勒中在福主城序区板果块及浊南翔庭板块屡，少忍数在宣安亭迎及江时桥板伶块。明显抱发现险，各刺个楼化盘的咐位置贷均集已中围丙绕着纱嘉定威主要抬轨道写交通11号线妙。010203040506070809101113141615171819嘉定北部板块安亭汽车城板块主城区板块南翔板块江桥板块地铁11号线122021峰汇条嘉苑俯自3月开苍盘以面来，饥月均燥成交孟保持零在49套的胸去化负速度靠。年格终两挺个月迁出现翻翘尾拖现象粪，成吉交放女量，址均价1.野2万，屯今年惰呈现始攀升俩事态报。目前哲剩余28霜4套酒梳店式秃公寓奥，按复目前相销售粪速度伞，需恢要6个多乏月才申能完饱全去统化。项目地址天祝路555弄所属板块嘉定主城区板块开盘日期2012-2-15层高4.5米装修情况毛坯主力户型50-80平米轨交情况距离11号线嘉定新城站约1.5公里）峰汇诸嘉苑[市场锄表现]竞品声推售仁及余恼量情舰况峰汇皇嘉苑毒最大他的特飞色是遥引进狼了全简球知玩名品件牌凯肿悦旗贡下的Hy吨ya网t失Pl腹ac将e与Hy泛ya兆t浸Ho辽us压e入驻华，是布嘉定重新城聋唯一钓一个毁融合棉高品环质装好修和清高端推酒店花的物蒙业管和理的Lo凡ft社区竞品出推售壤及余蒸量情凝况项目地址宝安公路2999号所属板块嘉定主城区板块开盘日期2011-9-6层高4.5米装修情况精装修主力户型40-70平米轨交情况11号线马陆站项目均价12000元/平米东方滩慧谷[市场展表现]东方鞋慧谷贱项目拦的优湖势在甜于采毫用差铜异化揪的产含品定民位，扑通过卖打造脂独特卸的江话南中链式风既格、绳自然呢优美区的绿机化和醉水景抗和紧泊凑实泄用的毫户型煎来取棵胜该项握目之鹊前一键直销羡售难逗有起即色，傲自8月中宾原进泰场后夏，成阻交开单始放汇量，按月均爪去化36套。溜年终丧略有神微降裂，价拐格微殊升，代均价忌突破1.跑2万。目前驴剩余45概4套酒耽店式臭公寓右，按收目前汁销售国速度挠，需室要11个月券才能呈完全蛇去化闷。项目地址红石路333弄所属板块嘉定主城区板块开盘日期2012-10-28层高-装修情况精装主力户型43-58平米轨交情况11号线嘉定西站新城躺游活葬城[市场好表现]竞品灾推售老及余速量情透况新城景游活摊城位漫于地谱铁上翼盖，私采用TO平D模式雄综合匆体，居打造ME泪TR皱O交通洲体系烫、SH提OP刘PI践NG商业泡体系谅、AP汤AR戒TM贤EN窄T高尚录住宅被体系广、SO鼠HO商务源体系点等四筝大生营活体绝系该项圣目10月再富开盘粱成交40套，僚之后帖持续海缩量耻，月俯均成倾交14套，帖去化杀不理病想。扇均价闻介于1阵-1坚.1万，饺冲高宇后跌宝破开屈盘价吹格。目前功剩余22锯2套酒晴店式网公寓柜，按源目前话销售告速度准，需类要15寄.8显5个月凡才能偶完全羊去化塞。竞品碧与本晓案对股比分砍析小傍结竞品抬多为已品牌辽开发骂商，甚颇具畜规模红，距专离轨廊交较衡近，暴拥有钢商业以配套泰，相脂对本旨案而鸽言具纸有一漏定的许整体黄综合培优势窜。竞品站产品多面积乞段多畅为50平左巩右的都户型堆，总蜘价控谜制在50蕉-7雪0万左际右，奥且为LO同FT，实屈用面呀积较远大，穗性价甚比高喜。本丙案为仗平层要产品厉，成施为难镇以打获动客窗户的莫重要验抗性农。目前驱和所典有竞架品一今样，邪本案素的客屿群都仙是主选打刚印需自哈住客丸群。死竞品偏所剩10市00多套鞠余量符按目户前去像化速轮度需殖要8-降11个月大才能诉完全激消化见，未逃来客螺户争只夺战爷将非秒常激恒烈。相对瘦其它鞋竞品序而言孤，项乔目的愁主要六优势锅在于爷单价者低、若燃气忆入户碰，且篮背靠30担00家一猎期商闭户，再具备筹一定晶的人贼气和掏租赁羞客群坐，在久开拓颠投资寺客方漏面具礼备一都定的虑支撑臭。市场熔预判Pa伶rt亮1拥.3上海蚁整体胁市场妄环境目前症酒店欧式公岭寓市适场存吗量面剂积47炊5万平帜方米种，而20琴12年市匙场年钻度消往化体虽量在16宫2.傻6万方绑左右柳，市秩场月悼度消如化量液在13淹.9万方鲜左右惑，光照存量负消耗巴就要3年多务的时声间，凝市场蜘去化拼压力域巨大申。20李13年2月数升据截对至至25日区域黄竞争叼态势本项餐目位刊于安津亭、喘南翔至和主绸城区刻三区拢交界们处，乒周边价在售津酒店甲式公践寓个挤案较劝多，赛主要超集中届在主性城区订板块臭及南策翔板北块，系少数泄在安恳亭及熊江桥沫板块偿，基迁本分昌布在唐轨交11号线无两侧签，项笑目在蹄位置突上没交有太疗多优蓄势，断竞争漂白热序化。1新城尚上城2中冶祥腾菁英尚都3峰汇嘉苑4中冶祥腾城市广场5上海文化信息产业园6尚都国际大厦7嘉龙大厦8新城金郡园9新城公馆10领创国际大厦11金地格林风范城12嘉鑫国际（本案）13嘉定科创大厦14嘉峰汇酒店公寓15龙湖郦城16嘉峰汇财富广场17嘉禾大厦18平嘉大厦19曹安商办楼20上海西郊商务区C-2区21新城游活城010203040506070809101113141615171819嘉定北部板块安亭汽车城板块主城区板块南翔板块江桥板块地铁11号线122021区域谣竞争抱量价却分析安亭菊、南显翔和良主城汇区三户区的槐成交存均价怜在11观62伏0元/平左圈右上静下波淘动，恢月均单成交36选2套。牌全年桶套均论成交犯面积善在70平以摘下，状套均煤成交是总价映在76万元烦左右教。基原本以附小户堡型低寺总价物带动以销售见。20墨13年2月数聚据截买至至25日区域菠竞争候量价链分析安亭杏板块秀的成乓交均瓶价在13余57物9元/平米妄左右炊上下庄波动魔，月哑均成惹交95套；浓全年纷套均绝成交辽主力叹面积硬在66平左俭右，劳套均拥成交采总价护在75万元涉左右乐。亦邀是以委小户省型低音总价续带动廉销售刺。20把13年2月数振据截举至至25日市场拐不景蹄气，泡同质只化竞滋争很雅激烈碎，多以淋小面震积低禽总价揉出货霜，我们焰需要冻顺应喝市场污需求姑，必须错控制睁总价爷！区域芳市场扒分析赛小结Pa激rt腹220属13年度盏营销假策略鸣建议年度榴销售巨目标Pa逗rt翅2法.120虏13年可夕售货豆量总肝盘点目前予一期皮剩余乏货量傲为13垂3套，肌主力首面积第段为45着-5蜂5平。丘二期席还未笛推盘挡，91套，暮主力自面积布段为50笼-7隔0平，绒详情谅见下观表：产品面积段已推货量2012年签约量累计消化量剩余货量剩余货量面积一期酒店式公寓28-7820976761335983.19二期酒店式公寓

47-381---916849.03小计209767622412832.22其中献一期聪为１聚号楼伸和２址号楼肢；二廉期为3号楼跃。F2F3F4F5

可售套数可售面积2F221559.93

可售套数可售面积3F231870.92

可售套数可售面积4F231616.81

可售套数可售面积5F231801.37

可售套数可售面积面积区间户均面积主力面积合计916849.0342.89-381.9075.2660-703号楼结论刃：从景桶观、贸朝向洽和户锁型面笼积来惩看，引得出链各户核型优葡势为茎：红色节区域36套〉黄色腿区域14套〉蓝色愿区域29套〉绿色照区域12套。20茫13年可串售货壳量（浪３号版楼，合重点设推售滥）至20岛13年底寒，中锡原预桐计销珠售12筑0套左煎右，销售名面积纵达65券%，约83伟40平，厦总销琴金额域约0.芬8亿元耐左右吹。20尼13年销若售目脆标及区其难也点20缩慧13年销窑售目垒标20已13年难招点1、老绑客户太和装冬修公冒司现刻场闹末事问泡题，额影响册来客宫，不雹利销恢售2、新宁推3号楼喂急需版打造树样板系房，星以利铲杀客3、来惧客量趁不足被，急揭需提缩慧高定价挎策略Pa包rt市2瓶.3从市纱场成晓交数障据来为看，湾要想寄稳定混走量耍，必许须控橡制总会价以互利于竹降低刘购买概门槛缴，扩卡大客查户面登。通笑过低框价入道世跑景量奠什定人钓气，么逐步骄拉升粮获取璃利润谱。定价贫策略控制畜总价羊，拉压大单撇价区阀间低开卸聚人杨气，堵高走贴谋利采润从近鸽期安乱亭板坡块市伙场上推看，兄套均晨成交赖主力名面积慢在54平左行右，赞套均惑成交挠总价咬在67万元彩左右抢。本青项目懂的主坚力面遍积段端较大除，产舌品为奸平层侨，要哄想达赖成销伏售目期标，眯其总潮价必孤须低控于全唱年套烈均成敞交总摩价，诉控制左在55裹-6吼5万元制之间轿才能弟抢占廊市场碑、顺就利去仅化。结合搏一期10找00乒0左右舍的均葡价，藏去化万速度导较为乳缓慢启，考尺虑二只期产惭品面少积较俗大，拘建议虹采用90宰00元/平销剥售均迫价试选探市仿场。3号楼梨价格嘱推导

可售套数可售面积面积区间户均面积主力面积合计916849.0342.89381.975.266070均价1

10000

总价1

684903004789003819000752600600000700000均价2

9500

总价2

650657854549553628050714970570000665000均价3

9000

总价3

616412704310103437100677340540000630000推售树计划Pa南rt妥2糖.420嗓13年推灶售策柄略。20喇13年结置合市埋场实怜际情都况，饿以3号楼搞出击毙，配检合价张格策垃略，肚打响脚项目悄品质铜形象登。采蝇用分哄批中挨频推尺售的汗策略延，既宴促进喉劣势托房源彻的去耀化，肿又形淡成局宝部热相销的锋局面寇，有发效增感加客残户的是关注中度和况成交历率。斑形成汪良好照的销召售态吼势。楼层认推售袖策略评：劣势带房源忠、低矩区楼邮层先永行抢甩市场优势嚷房源面、高掘区楼忘层垫筝底谋叠利润楼栋随推售驳策略虏：首推喝三号德楼提灾升项江目形缎象分批坚中频乔推售杰制造部热销挥氛围20覆13年度育推售般计划3号楼2号楼1号楼根据珠推售遵策略赢，项散目先惯期通甚过销阻售3号楼勇部分廉房源线提升授项目始形象五，再桶推售2号楼半剩余宰房源好。营销滨推广Pa宇rt毛2糊.5来人嘴量分唯解理想糕状态战下，颠按目嚷前10隶:1的来象人成跨交比蜻计算拔，要泰完成20对13年12停0套的尊销售它目标扁，大润概需绍要12需00组客绝户。20愤13年营薄销路糊线图导入冶期持续涨销售辩期（反推广狗阶段裙）兰持续钳销售得期（便联动证阶段虎）推广疼主题线上偿推广阵地包装筐：现谅场导满示道具\道旗蛋精神究堡垒搞等阵地包装资更新网络旷：搜房、爱房电视缘瑞：今献日房育产报纸思：新泊闻晨狭报、馆时代溉报渠道蛮外拓启动样中原帝中介执行尽策略老业葡主维排护全面纪集中泊爆发2周+持续番推广粘保持级热度+派单彩巡展DM、电觉信和工银行双账单、短锄信小众育渠道企划凑准备1月12月3月6月嘉鑫剖国际暴一期沸火爆撑销售3号楼模应需嘉加推销售哄物料酿更新媒体蝴推广芹设计睛完成普陀投区、仁嘉定侮区和街中山栏公园贷等区衔域搁主要颤大卖酱场及比购物源中心践设点仆巡展中介琴销售挪海报坛、销来售单书片和第免费拍媒体黎平面图准备中介陕门店巡寇店+中介人员没培训线下菠活动老带番新活注动、依节假示日暖备场活宿动加推3号楼老业溉主通坏知函荷发放第一林季：肌蓄势第二与季：砌起势第三区季：旺势嘉鑫然国际绘酒店崇式公伸寓8大核圾心价恐值，何再掀词置业妻狂澜嘉兴鹊国际爆酒店港式公奶寓背靠亏千亩蔬大盘歌旺盛沈人潮柿，即摘买即挤收租中原战免费厅媒体沉资源葬（报售纸报悄头、智杂志握刊头利、电友视栏杨目、轨联动萍邮件吴和中担原外券网）田的申服请和科发布周边丧乡镇仔悬挂析横幅时间调：20耕13年1-骂3月目标：本阶挂段是更新彩各类份销售协道具它和阵海地包狼装加赖强，馆同时忧告知吃老业父主3号楼展的加银推，小配合孔前期早部分薪出街脂广告森，边积蓄叛客户边销健售。罢蓄客15体0组。推广愉策略济：通过仰企划河包装一期槐热销抚聚焦拔项目缝，建立残项目市场鲜形象取和关这注度。推广最执行玻：本阶礼段主飞要通歌过精击神堡皇垒、巷楼梯洋巨幅貌、道疼旗广美告、陈样板捕房打造、售每楼处重新夹包装使项裁目形吃象全杀面铺咳开。销售妹道具麻：VI系统更新、阵地酿包装兰更新、单页更新、销渣讲更新黎、样板疲房打颜造。第一逗季导篇入期婆：蓄秘势楼体挣巨幅凯广告（诉献求主锻题根扁据不序同的醒销售尼阶段维进行恶更改绩）第一窜季导思入期伶：蓄厨势加强沙阵地归包装请，增彩强导德示性油，在新项目拖楼体上上追捎加项唱目销太售巨败幅广来告。道旗广告示意渡图（诉可求主闭题根壁据不亦同的甲销售鸣阶段吊进行腐更改现）第一陕季导躺入期格：蓄样势在项冷目步弯行街桥两侧看追加倘项目串销售碌道旗樱，并浪且在泪宝安娃公路遥投放怨道旗听。3号楼夺卫生最改进浅建议键：目前赢项目3号楼咸卫生紫状况签较差灵，直浸接影蔽响带秃看，之不利眠于杀传客。第一宪季导口入期俩：蓄勇势大门锤外部农有几毫处垃监圾堆徒，风国一吹净还有蚊垃圾佛袋飞暂起，披建议曲将3#楼周咽边打凭扫干盖净电梯屈停用令，为脚方便掀客户嚷可恢掩复楼梯币间垃均圾遍至地，俭打扫思干净盆，楼付道光写线太驶暗，罚可适站当做睛指示陪牌部分暗房间哥居住江工人疤，衣壮物摆横放杂粱乱，段任意李搁置钳便池锁，大出多室寨内都蹄有大惜小便淘痕迹锋，应药全部侧清理租干净房间辣内大氧多房崇顶涂债料脱肯落，乔应用仆涂料丝式再刷悄一遍昆脱落未处大门悄处玻梯璃擦哀干净筑，铺相上红绵地毯坐；环道盯内墙槽可贴茧宣传导广告减；二楼倦中央起空地脚可种置植花榆花草旅草；洗浴湾室无装窗，添导致锄视角滚太暗临，可乐将墙爪面刷剖白；做几永套户冲型装本修方匙案：20谣6一房朝、20俯5两房霜、50厕6复式鼻；五楼葵复式乳阁楼财建议禁打通匪方便盼带看3#楼目异前现蠢状及傍改进体建议3#楼增娇强建昌议社区挠公交趴巴士凳设置颂建议灾：建议战设置匙项目狭至嘉紧定新桃城站屯的社指区巴面士，糖提升忙项目条的交毯通便晶利性寒，增钢强项兄目竞拐争力要，促棒进项寺目销鼓售。第一色季导狗入期圣：蓄牺势建议企申请晌安亭1路和2路线吨路经吴方德扶路延汉伸到计本项陆目一读期、谋二期南嘉鑫寸国际伙，最蔽终接馆驳嘉键定新深城站塌。安亭2路空调(公交安亭站-翔方公路胜辛南路)安亭1路(安亭地铁站-上海赛车场)本案本案3号楼红样板污房设勾置建辞议：建议趣打造3间样色板房冤，具茧体户姥型建文议为20乓6一房切、20热5两房循、50纯6复式盖三种朗样板物，以号利于妈促进邀现场脊销售史。第一胆季导鲜入期斜：蓄蒙势20扔5两房50连6复式20钞6一房3号楼香样板疯房设留置建隙议：建议书采用穗现代鼻简约炒的装腔修风石格，孩充分带规避妄较低秒层高伐的劣僵势，亡凸现澡紧凑燃实用骄性。第一翁季导纺入期犬：蓄昨势205两房206一房现代枕简约斑装修戏风格秒：现代和简约旺风格和外形舟简洁腊、功排能强风，强役调室产内空忧间形垒态和踪蝶物件绣的单侄一性预、抽联象性储。精心肺分类楚，合蝇理地延减少胃，使部自己活从杂学乱的泽禁闭坚中解泄脱出贼来。镇同时侧，也肠匹配浑本户绿型的扮刚需滋价位胡。3号楼饮样板杆房设蝇置建槽议：建议勒复式钩可以毫采用介古典押的装勇修风撞格，饮匹配5楼lo骑ft的层捐高，援凸现父其品脾质和讯价位军。第一纷季导书入期策：蓄头势506复式古典毁装修殃风格祸：古典蝇风格奋是以恋欧式邀或中纱式传竞统为身基础崖的构杠想，偏具有晕华丽捆、宁孩静优远雅等坟特征缝。时间担：20孝13年4-筒6月目标：通过线上蚊立体凶持续灾和线哑下多克渠道念开拓客户妙，制毕造火葵爆的相销售凑场景神，给夹项目净持续店热销肺奠定太基础可。蓄客45好0组。推广湾策略穷：导入史期已经由为项浑目制歇造了拉一定选的影来响力竹和客衬户积皆累量涌，该阶葱段需租结合广告窗的投放错以及拨派单榜巡展娃的客稻户资漏源，更有利地推进销售衰。推广瞒执行御：寻找缩慧营销询引爆社点，谅通过报纸盯、电视判、短信、DM和网已络等媒偏介相况互促努动、是集中去化。销售巾道具始：海钻报、往手提距袋、技小礼泡品、架宣传版单片第二缺季持孙续销热售期袄（推存广阶振段）持：起榜势现场萍及周献边专每业市库场拓母客建避议：为鼓觉励售夫楼处锹业务等员走播出去检积极萌寻找卖客户泊，最谦大可隶能再此次挖况掘五城金城晚和周问边专离业市晃场内河的私教营业冤主购凝买。3-纽奉6月期个间，叶凡由梦业务扯员外搁拓并汪成交叙的,奖励肤业务畅员20套00元/套（抱可以慌以购疮物卡吓或加迟油卡蕉的形旬式发杏放）就，鼓视励业特务员辩主动扣拓客椅的积架极性辈。第二恢季持机续销册售期体（推扶广阶熟段）毫：起凭势重点模区域萍拓客故建议滴：根据腊一期移成交看客户辩分析妈，发淘现普哪陀区爸、嘉况定区鹊和中合山公映园等签区域姥来访压的成窑交客柿户较穷多，岛建议序在这奏些区绩域的廉主要污大卖绣场及态购物程中心俭设点悉巡展垫，扩敬大客模户来眠源。配合照线上依媒体测推广蔬，扩霸大来圈客量保，积冶极进劈燕行线复下渠重道拓澡客，术建议肃在重外点成砖交区垦域和度现场蒙经营亡户及鞠周边滔专业院市场判进行缴客户帽挖掘枪。降低刑首付关比例森，吸侧引更编多客朴户购泥买在3-长6月期传间，喝为促廉进销震售速渗度，简建议址开发任商降辟低购爆买客望户首爪付比隆例至20犁%，其圈余部旋份可堤延至卧签约闲后的亏一年怒内付编清交绕房期私也相钢应延灰后，璃这样缘瑞会使缝我们献有首增付十华万即己可购筋买的嚼推广演话题卖。第二搜季持郊续销菜售期繁（推哈广阶瞎段）洒：起灵势为提恩升成骡交，坟同时锹也扩性大客涝户来搁源，姐降低宁投资织客户筋和冲点动型宏购买杜客户羡的购翻买门锈槛，跑建议档可让筋客户额分期封付首荒付和司初次锹购买车享受巷一定消的优铜惠。设置辩优惠虎条件傍，刺域激初玻次来绸访购总买客弹户冲萍动购棒买首次绞来访啄即购赖买客注户可尤优惠3万元/套，3天内贩签约娱再可量优惠5万元粪，7天内辞签约纱再可傻优惠3万元伏，10天内废签约烫再可愉优惠1万元眠。非首也次来打访购壳买客凤户可荡优惠1万元/套（乱规定抗时间尽签约削优惠接同上蝴）。目标：通过愉启动喂中介染渠道郑，保拌持市场敬持续填关注振及销晕售热辱度。蓄恰客60淹0组。推广晋策略尼：通过第一授季和阔第二咐季以造推广司蓄客针为主珠的阶守段销售忌，剩么余产厦品多掠为面扬积大情、总胜价高望、高葵楼层登的房孔源，忌针对吧此阶录段采掌用直圾效营耽销、灾老带挡新优殃惠活变动和启村动中壶介渠话道等推俯广策挽略进渣行进齿一步笋去化衡。推广撤执行彩：平面浇媒体丧投放游力度刺减弱妙，配泻合节谈假日啄组织湖促销用活动业和直壳效媒鸽体。雾主要那以短鸭信、DM、账民单广瓜告为因主。媒体叶渠道衔：短信组、DM、账乘单广告和派抖单等销售竭资料泊：根据瓣销售崭情况点针对顺性的米制作班或调鹊整销吗售资魂料时间朗：20第12年7-继12月第三跟季持膝续销竞售期征（联户动阶棵段）王：旺绸势“3号楼季项目蚁”中羽原渠跌道中痰心，涛分为墨四大现组别谦，互疗动作垃战。全市考型客蓬户拓够展，循为本搭项目誓输送乘客户滴。第一孝组别——驻Ca仿ll客组贯穿蛛整个宣销售粪期，Ca资ll客对阵象：屋中原距内部饼客户盒资源泥（区够域成再交客竭户以朵及总发价段尽客户书）第二抵组别——拦截归组拦截铅时间熔段:项目才蓄客灭期以抄及强民销期拦截堵区域绳：项凳目周绣边高路端项饱目第三女组别——渠道逃组拓客布区域慈：中宽原内枯部客佣户资攻源陌核拜，仇项目型周边城项目恶资源请拓展骡开发第四伙组别——网络迹资源段组时间自：贯闯穿整岭个销决售期发布备网络抚：中宝原外推网、洽安居嫁客、敞各大吴论坛造主题萝网站电话晓开拓阵地振包围深入舅客户无网倦不在除目爸前现睁场团量队外第，我扁们将牧启动秧中原隔渠道烧中心团队水整合第三欺季持邮续销吊售期敞（联坑动阶昆段）辛：旺徐势1、联徒动平擦台信艘息发传布2、邮过件形峰式公苏布项桶目信疑息及栽培训或计划3、完照成培贿训PP阀T4、组虽织现蒙场培碰训平台也搭建第三带季持颠续销匆售期狡（联余动阶臂段）钥：旺矮势中原沫内外投场协跪同作组战地臂图中原尤现场叮销售芦团队中原蒸渠道搜中心特团队中原眉中介铁团队周边雄客截流劈燕客产业正客中原押资源重客现场植销售干中心中原符门店上门肚客短信愉客自访饶客门店谅网络悔客截流蹈客中原遮转场口客作战巩地图第三稍季持乔续销讯售期仙（联涉动阶刚段）恳：旺哑势项目性现场+形象驶导入形象挠树立大，挖文掘内桐部资垂源外拓+圈层全线鱼出击媒体+S逝P活动+巡展+渠道+派单派单仗、网臂络、烘门店现场袄销售景团队中原辞渠道法中心现场沿销售豪团队中原膝渠道助中心核心嗽区域逢分行现场梁销售会团队中原谈渠道怜中心中原猾分行第三忌季持由续销态售期织（联雨动阶骂段）虫：旺革势店内病海报灯箱惯广告中原DM室外藏易拉筐宝１、碰核心贤门店拒全部爸包装兼：LE棕D显示泊器门店搁包装誓师币大会联动壳启动区域蕉派单海量衬短信媒体席资源第三昏季持帮续销惊售期霸（联武动阶规段）让：旺既势2、中山原誓挤师大机会启劫动：中原倘誓师抚造势地，最意大化抖推动须项目垃激发低员工丘推介旧潜能门店炕包装誓师赌大会联动异启动区域烧派单海量聋短信媒体哭资源第三绸季持规续销仙售期习（联月动阶业段）唱：旺滴势中原渣渠道窄中心丹及中蔽原西授、北冬区中雄介启简动3、中膏介门筐店开千始进堆行带抄看，学为本宽项目木输送校客户宝山普陀图区嘉定因区核心松区域教启动普陀问区长宁宁区静安饱区宝山轮区门店兆包装誓师未大会联动柜启动区域鹅派单海量伐短信媒体嗓资源第三专季持蚂续销伯售期哑（联纳动阶漫段）掏：旺州势4、重盗点派浸单片乱区——四个吊层级由远笋及近慨，策志划协额同销出售、鼠渠道庭中心富和区败域中蜡介门浆店展论开多点叔开花。区域时间人员配置第一层级项目15-20分钟车程片区嘉定区6-8月策划１名、渠道拦截组7名、中介团队2０名第二层级项目25-35分钟车程片区核心区9-10月第三层级项目40分钟以上车程片区外区区域11-12月门店梢包装誓师赵大会联动董启动区域艰派单海量证短信媒体码资源第三肾季持肆续销俘售期遣（联跌动阶吹段）沈：旺锈势5、精熄准海挤量短移信，把陵握制鸭空权佛制定涉短信穴投放平策略晨，有省步骤型地覆巾盖项添目客衬群，缠从各章种方工式交凤叉全标面覆键盖：开盘匹前短铺信投门放，胀中原违渠道取为主栋的准缺客户创群。整合镰循环资源交对位精准缩慧诉求交叉坐覆盖短信兆统一塞模版嫌，避免女不实歌承诺暴。门店犯包装誓师也大会联动蚁启动区域龄派单海量壳短信媒体挪资源第三仅季持斜续销兆售期叠（联膀动阶勉段）解：旺喜势中原登合作欠方：解放炎集团厨手机斜报《I扎-n戏ew近s》楼盘威推荐例：中大·九里德九亭板块25万平方城市稀缺低密度国际社区配套，内拥4000㎡星级白金会所，拥有高端红酒雪茄俱乐部、室内外泳池、主题亲水平台、露天BBQ、瑜伽房、SPA、桑拿房、健身房、斯诺克房、中西餐厅等丰富完善的设施；社区外部近英国学校、美国学校、新加坡学校和韩国学校，周边医院、大卖场等生活配套设施齐全。小三房公寓主力总价180万，另有精品联排别墅。售楼热线：67625333、67625455门店孙包装誓师疯大会联动抵启动区域桨派单海量另短信媒体滩资源第三竿季持钓续销赠售期斥（联匀动阶呆段）琴：旺草势5、中茧原媒痒体活修动配封合《新闻膝晨报》《东地卸产》《租售斑情报》《搜房逼周刊》《房地销产时让报》上海屠教育舍频道《