山东池州某别墅项目营销推广提案doc

1山东池州某别墅工程营销推广提案序言通过我司对本案的分析得出，如果本工程用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力，我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口工程，做成为当地周边地区和九华旅游的第一站，把工程规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产，并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持，因为：1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。2、池州当地人口不多，外来人口少，经济根底薄弱，狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。3、池州几乎没有支柱产业，在城市打造上缺乏创意和手段，唯一的经济依靠是旅游业，综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产〞提供了巨大开展空间。因此，我们认为一定要把工程提高到作为展示城市的窗口的高度，只有搭好台与政府一块儿唱戏，才能给老百姓描绘一个美好的蓝图，最终到达顺利销售、快速回款的目的。目录第一局部工程解析………………P2～P6第二局部工程定位思路…………P7～P16第三局部工程运作思路…………P17～P26第四局部工程运营执行方案……P27～P30第五局部总结……P31湾第一栽局部垮错远工程诸解析聚古一、开池州周房地奶产市饭场概寄况男摆〔一孕〕处亭于起贪步阶其段功雁池州玻房地喂产市盾场处魄于一田个萌洞芽阶油段，邮投资敢意识灰有待令提升绞。毙肤〔二团〕期私房销野售为测主，壶少量轮楼盘钉以贵键宾卡乱买号哈销售兄薪期房委销售糟为主慌。以塘汇景书国际状为例塔，大住局部皇楼盘布在期桃房阶鞠段便杏销售醋一空纷。销搜售手腔段穿向插贵忌宾卡伤号的农购置扫，取右得优载先权肯利，纸这也魔说明粘其存券在一罗定的疏炒楼阴花现党象。饮挂〔三予〕专立业策珠划认豆可度茅加强短何对策膜划商遵的认虎同度抗加强密，专由业的减楼盘科操作员运作停得到餐认可轨，发献展商裁对打秧造楼秩盘形仍象和终自身湾的品罚牌愈锣加重物视，迎不再忙单纯劝地为蛋做房闭产而境做房痒产。贵屑〔四吧〕其谜他物蚀业参吩考谈功在当醒地运队作相继对成诵功的兴有创‘遗汇景售国际陵花园魔’‘萄和泰木星城格’恶等，葱‘港汇景凉国际叉’捕有部洋分类虏似于告本案梅的高清档物呼业，率但总紫量较适少，夕口碑首较好遇。两华小区晚以多娇层住牵宅为邮主，乒市场究均价傲处在貌18所00疮元娇/悠平方店米左漆右，丝局部锣高档察物业帖为沃21酷00格元筝/射平方项米左忍右，渡本案窜可以大参考鸟二者衣进行来价格苍及物敏业配生套定篇位，晨但建厘筑形售态始尽创池貌州之漂先，舌有着虎非常器大的营时机工鼎立耻市场妈之颠淋。腹婶二、扣工程居概况议恐〔一爬〕基付本情某况肯忽地理程位置暴：该姥工程使位于赠池州长市城挥西，巡西门秒大桥假设31哗8锣国道煌以东曲，新姑清溪灶河西辛南，席规划示城市税环线费东北倦方向萍。俯宋瞰呈鼓似半跌岛形竖态，掩原始额生态辞条件皆完好抱，被涛规划喇为的忠池州谣市内舟高尚尾住宅无区。消蔽周边优配套剩：该族工程商与老咱城商腊业中线心区李仅一绸桥之忽隔，列几分裕钟到博达市煌中心批区域宜，拥锤有齐叉全的胀生活逗配套款；是童池州皆市目逮前出队那么闹群，进拥那么幽醋的独限天得外厚的仗静谧破居所具。慈朽社区种配套虑：中恒心湖剧，湖贤心岛速、民带俗风掉情街质、诗扎碑林都、游隶船中镜心、捡商业访街、于大型污社区许会所反。唱刃根本拆指标刷：占侮地面施积设48枝00副02胡㎡。狱乡总建定筑面梅积：就14雨40嗓00缘.7谅㎡。涌更住宅凝建筑陡面积肺：制10绝06该05敞㎡。拥秋商业翅建筑收面积惑：袜43拒89如0击㎡。朴架容积务率为险：卡0.展3锅。魂镜绿化叛率：呀53捎.3焰%略。知仪〔二枝〕外伞部环壶境考桑交露小通：拐临近步市中足心，轮几分缺钟以谣内可茎到市寇区的掩任何末区域寸，相指信项傍目建私成后评公交皂线路突将有剖望得聪到解茂决。腾商配裤估套：稀市区朴内的向各大滨商场仰、超票市、写医院草、学竿校、浆宾馆旧等只付有几恩分钟赢的车泊程。偶鹅休粒会闲：菌九华饭山景而区离蜡市区狂只有苹二十签多公插里，令市内蜘各大严宾馆贸都有厌休闲论设施种及上遥岛咖趁啡等眯。嗽段娱度橡乐：颠大酒旧店休含闲中界心、激宾馆贯KT投V拴歌城蜜、电创影院为、网哲吧等积。胜奶餐耀娘饮：蚕九华洲国际蹲大酒时店、脏九子曾宾馆筐、杏柜花村畅宾馆捎、梅泄园酒泰家等踩。沸葱学债燕校：即贵池财幼儿债园、灾贵池奶中学卸、双川语学甘校、安池州王职业持技术青学院舌等。阵欺银膛犹行：幅中国宝银行煌、建却设银戏行、纷农业丧银行盯、工歼商银秃行、歉信用炕合作壮社等抚。冷欣医龟茂疗：挨池州异市医仍院、呆人民田医院剂、中便医院塔、妇鱼幼保认健院欢等。遇作三、略工程惩SW砍OT沙分析弹看〔一梯〕优唇势分椅析碰——置st掩re阳ng卡th满s衔1怕、各阁规模沟优势厕愿本项刚目占罪地舅72河0雀亩，毕总建乡筑面府积日14僻.4册万余锅平方快米。肆政府除对市诱区土选地供称应的脂宏观鼠调控蛇，使幕得项共目成满为目弯前乃私至将茶来市杰区内权规模此最大隙、规鲜划高辨好、续档次从最高异、社夕区配塌套最小全的捧住宅拾群。遥盏2甚、景旗观优熄势源靠东面育的清辩溪河币，社验区里萄的中穗心湖雁，南跃面大足片原丸始生讯态用姻地，纹大面拔积的麻山地写植被矮，具渣有绝旬佳的削景观访，更旅使得砌工程岸成为备市内匀罕有盈真水充、真想自然沃的大饭型高乞尚生牙态社腿区。肉抄3肌、市桑政配舒套优跑势何畏紧贴荷老城渴商业渴中心雨区，勾交通汁便捷脚，可某以共蝶享老两城一居切的反市政纲配套仗。厘捕4备、品舌位风仁格优伴势漠袭风格航以徽栗派建佣筑为或主的惧中式凡高档栗物业末，古园色古抖香，摆品位迹感觉旗层次巡高档及，并侄符合坏当地李人对县徽派咳建筑坦的喜梨好。典廉〔二释〕劣子势分座析垒——滥we椅ak彼ne班se虫s蹦1滴、地欲段劣毙势馅茫城西显南片始区城塌建设绢施较构少，倘而且失路况博差、鸡周边勾环境炉差、友治安陪条件渴差，杠这些昂因素凝致使表局部沾市民粥不认仔可项肾目地丽段。盒烦2怎、周黎边环梅境不酿成熟捕喜周边秤的环钻境不稠成熟打，没眉有形开成规样模，羡需要穷经历葱一段俩较长缝时间汁才能支到达飞成熟递。枕晃3讨、地胆势劣稼势核侧工程舞地势努北高稼南低栽，错油落式跟，中港心为仪湖，胞地貌拌低洼纯，填角土量刻高，聪再加欣上堤及坝的云建设竿工程桂，成碰本势习必增俯高，钥这对冻销售疲价格置产生锈不利输。青常4勿、交村通劣至势炸手目前扭桥南他区域朝尚未奸开通基公交江车，艇但桥李北仅致有几蓬路公赶交线潮路，舌需要盏开通远直接铸到小追区的蒜公交历线路社。乔鸡〔三器〕机住会点赴分析构——阅op梢po妄rt责un术it是ie鲜s链1宝、城委市发消展护牌随着蜡池州饶市的射城市汤根底惑设施盈建设图的步母伐加思快，踏城市荒交通蜜的改富善，汤城市头新格厉局不贩断形略成，愤对项缝目是绢一次阁机遇即。音夕2没、政筹府关鸡注前夏政府讯对片蔬区发岩展及桨本项开目的呼高度盛关注敞，有何利于饲本案删的运筝作。合飞3剩、市俗场机贷会栋予池州占地区禽缺少炮相似金类型蒙的物鸭业，棕在市满场空倾间上脆占据筛绝对沃优势汉。童访4说、物顽业管侍理精恼池州宁其他离物业俭的小务区配山套不呼完善期，如阅安保士系统锡等，障根本栏配备碰本钱顺并不不高，押配备残完善蜡，对急本案医的前屈景是嗽比拟奔大的随时机敬。伙膀5叼、智流能化仓系统鄙斗池州丢其他借物业影缺乏互完善具的智宣能化而系统想，本贫案配舍备完级善，腿将具翠有很轰大的勿竞争鼓优势债。飘堡〔四晨〕威兵胁点球分析伟——渣th援re蜻at和s昏1金、市坐场容耍量有凯限愁那么根据应工程刚的规寄划，较在建磁筑形卫式上押单一灭，面还积偏付大，和供量票也较椒大，次而当巾地人移口基晃数小痰，高秃档物档业市厉场容汪量有蝴限。膛特别吐是对器物业京的二垮期销记售在漫预期结上会泥有一广定威错胁。平对2、轿知名寿度不熊高弊开发上商第锅二次拒开发既大型订工程迫，但寺知名中度上聋没有竖明显什的优环势。册尤其韵与和爸泰星袖城、被国际捏汇景训等相局比，渐本案衫的项层目知银名度夕有待鹊进一欣步打响造。伯胡四、炭工程即问题勿点离倍综观毛本案耳，是倦由一距个口战碑较闪好的眯开发嗓商开描发，乳地处爱池州杂城市斥中心勤区域坏附近闭，物角业形巴态档宴次非脾常高泽，而秒且规信模较歪大，帽这一于切使岩得项却目在宜当地扩房产后市场脆上必斗会产贫生较提大的叹影响魄，并转会发缠挥其飞第一苦性的御本质裂，起浸到领控导的锻作用喘。美乔但同把时，托我们喝也不仰能忽芳视项扔目存多在的锯难点夕：碑淘〔一灭〕开骗发成畅本影逃响定沿价诉其由于芝工程呜上的跨关联逢，成倾本上混的增阶加，省这势乳必对苍销售炒价格欠产生牢一定梢的影壁响；边并且犯工程争本身烛的容踩积率雅低，故也会侧增加富开发印本钱浇，这作是对亲销售浓价格括产生棋影响干的又锦一重牢要因撇素。暗距〔二剃〕市馆场容主量有凡限缴烦在市填场容宣量上拼，由飞于项元目针无对的辉消费饮群体桐是处钓于金龙字塔疼尖的融人物歪，对拌本案巩的容艘量就厘有一聚定限饼度；抵而且扑在楼队盘销姥售达紧到一港定量三时销坝售速腿度也脑会相篮对减娘缓。啄这些退都会值对整裤体销葵售产念生一厅定影邻响。粱其〔三誓〕城固西南呆片区流认可熊度低手紧目前栏城西课南片浅区除腥本案扛外尚梦未有前任何芽一个舒工程在开始怕建设斑，使您我们锋在宣劈传推贵广上陪有较批大的迹难度让，作莫为第智一个篮“居吃螃笋蟹的乏人造〞晃，需扔要花挽上较乔大的哀人力涌、物询力、统财力味对消朋费者念进行砌“剧教育误〞泽。刚阵第二反局部雨额厉工程救定位扎思路殖垮一、港目标雨客户虎群定缸位清京本项思目的朝客户赚群主开要是阀面向绸政府颂公务胆员和晕生意将人，秋以池拔州市燃客户软为主纳，其女次是欲池州僚所辖模县区石的客窗户。谋客户元年龄兰主要酱分布聋在谜30念—5墙0患岁之吩间。朱也〔一岔〕政朽府机邻关、朽银行拔证保陪、教颗科文粮体等漠行政睁事业闲单位复的中决高级输管理宣人员生夺目前锣这部膛分人窃大多贴居住旋在公荒房内大，随针着货衰币化固分房彼制度闷的进窗一步埋落实隶，及田对向羞好生厅活的闻追求冠，这尺群收侨入较霜为稳挖定并饭有一吴定文亦化素睛质的壮管理覆人士敢及其单子女必将会痕成为悦本项考目的缘消费镰群体币。是淋〔二专〕生衔意人圈和小迷企业他主厉彩这部碗分消蜻费者畅生活剂忙碌无，高鲁收入触，经四历了聋首次超置业转，注已重周鞋边环眨境，扰尤其寄是生闲活便描利性仍。细俗〔三艰〕池是州市裳所辖秋县区丰局部慎富裕雁人士很冒池州拍市是势皖南桐中心响城市估，在迟依托油九华学山的奖旅游疮资源干而开完发的何旅游住相关惹产品针的企箩业人女员，伟这部蛙分消味费者权虽学世历不男高、县修养晴不多返，但期虚荣夹心强假，进俊城买洪房无化疑成锦为他卡们体戚现人旱生价泻值最阔好的净方式呼。遮芝【选涛择本森工程壳的原析因】错躬1策、可裳以满螺足其咬对新程鲜事呈物的绕追捧壶，对季纯洁咏生活声空间绣的苛聋求。密错2锋、可混以满朗足其绪对居洋住环膝境、牧居家船理念驰更换缴的需剃求。惊巴3絮、可愤以满虫足其伍对人联生价租值、结社会胞地位烛、身哭份体当现的最需求惩。酿僚4恐、可还以满链足其过对生瑞活品胆质、炒品味致的需霸求。挖枕5子、可录以满资足其桶为培绝养子笑女健绕康成榨长的仿需求确。颈夹二、刊产品妙概念狂定位念丘适度障超前疫的人毁文徽办派别然墅区密尾定位雨说明功：骑梅■府偷适度微超前通主要蚕表现架在两之个方殖面：匹采1累、具援有超树前的泪小区肆智能被化配你套删(秒包括迁安保平智能锤系统连、便片捷服亭务智怖能系乌统、鞭网络厦智能观系统再等技)宽，尤练其是座安保寿智能迈系统桂的配宪套。贡悟2岔、具奉有超液前的胃建筑间景观津和环挺境设被计。格劣■篇景人文时气氛外主要坏表达摇在：市仁1权、千饶载诗诵人地寺的人借文积梁淀，侵李白催杜牧燕等几芦十位果文人哄的经拖典笔邻墨，船展现恨整个顶社区慌的人烧文氛桨围。欠伟2之、社筒区人滩性化奋的设婆施，痒包括平娱乐衔等的规配套挑，结为合文承化的自开发劝，相准互融火合的定人文秤意韵箩。评考■咽砌徽派贤别墅扯区主探要表什现在蝴：删传1麦、徽四派建贴筑主群要由却民居衔和牌丧坊两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