房地产-工业地产：合肥深港数字产业园项目决策定位(华厦伟业·上海金贝)

合肥深港数字产业园项目决策定位项目开发决策点市场情况O工业地产土地储备量巨大，到06年末，全市有近70平方O高新区域办公和厂房类产品存量50万，可销售面积20万O城市中心办公楼产品市场存量45万平方米左右，年消化O设特征与其他工业园开发模式差别较大，除经开区有个别工业项目市场化销售外，其他区域没有此类产品。高新区的物业类型不适应传统工业要求，产业与其他园区没有互动的机会O市场总体情况厂房与市场对接程度极低，办公楼产品供不适合整体开发，开发进度需要根据资金和市情况控制类似工业项目汇总表积谷心纪户心套幢本项目的主力客户群体品设计和销售推广客户心版块客户客户分析购买办公楼的客户特征O目前的办公面积和物业条件难以满足现在客户需求，需要更换物业条件更好，办公空间更大的场地O已经经营三年以上的客户才具备条件购买本项目物业O企业规模迅速发展，需要从技术服务阶段向产品化阶段发展,O现有办公条件不小于150平方米(平均办公面积条件因素,现有办公场地扩张限制的因素租金占成本比重逐年增加,超过10%的成本比重)O客户对产品有个性需求，本项目产品完全满足客户办公和辅助功能办公场地本身条件以及商业配套设施完整,包括:交通、餐饮、会务等功能O客户呈现高端倾向，面积需求偏大,建筑和环境要求高，希望新物业形象上能够超越和替代原物业O城市中心板块办公客户现有面积200平方米以上，年办公租金超过年增加。O办公企业的服务对象具有明确的指向性，该对象不是以地理上的半以物业的投资回报率作为重要标准，关注租金和售价的相互关系属于中长期的投资行为，客户以租金收益和物业升值为盈利目的对产品的品质、使用价值、市场前景非常关注O计划进入高新区的企业，办公面积小，购买的产品既能够作为办公楼也可大客户进入本项目的可能性较小000平方米以上。此类型客户进入各开发区多数与管委会联系接洽，此类型客户大多选择自建、自用。(高新区土弹性，往往需要一定数量的面积，采用自建的方式节约成本价格和付款方式相比较中小客项目定位思考O考虑产品与市场的对接厂房,办公楼,研发中心,哪一类产品更合理.办公楼,研发中心何种产品更准确O高新区的客户需求10年引进800个项目,平均每年80个,60个租或买,300平方/户计算,年消化量1.8万平方米O着眼于本项目差异化竞争1.功能差异化,以满足企业需求为核心设计产品,2.建筑外观差异化,具有明显的识别特征和心理暗示3.产品平面分割差异化O产品的适应性与兼容性需求科技版块研究发展中心，先锋建筑示范区主要服科技版块研究发展中心，先锋建筑示范区主要服务于高新区的科技产业公司项目定位销售参考的因素O本项目产品的销售价格和市场的对接程度高新区产品价格区间2200---2800元/平方米件园270家企业，平均面积119平方米在售个案累计销售率35%O产品形态与本项目的容积率、建设成本、产品功能有很大关联容积率高——建筑高度——建筑成本提高产品平面功能性放大——开发总量增加——投入加大开发渐进,建筑建高,产品户型渐大的过程O推广策略和半径以高新区为主要推广区域，以目前高新区的消化速度和市场容量，本项目全部在区域内销售难度较大，需要跨区竞争争取更多市场份额加快销售速度产品竞争能力的条件以客户需求为中心(实际是以企业需求为中心),完善产品工业厂房孵化器类型办公楼办公楼别墅(独栋、联排、双拼)平方米租赁价格20元/平方米工业厂房孵化器类型办公楼办公楼别墅(独栋、联排、双拼)销售价格2800-4000元/平方米产品形式探讨可能的产品形式产品定型的几种类可能可以达到规划部门的要求办公楼销售市场供应量大，销售周期长市场需求大，对开发和销售回款有利但是项目规划审批难以通过部分产品形式兼顾公寓功能——使用功能办公化兼顾住宅功能是适应市场要求，办公化是符合政府利益,客户不排斥购买办公楼,但没有购买习惯建议产品形式O产品功能兼顾公寓功能，增加客户基数O小面积LOFT产品，能够满足办公功能和局部居住功能，扩大购买客户群体(总体量15000--20000平方米左右)OLOFT公寓面积40-70平方米左右O中型办公楼，单套300平方米以下产品分析本度产品竞争优势高同类产品价宅平均价必要条件O可以拿出一栋楼按照孵化器标准建造，获得政策方面的支持，同时不影响整个项目市场化开发,孵化器的题材是本项目做办公楼和小面积产品的前提，O采用商务公寓的方式推广，扩大客户群体，加快销售速度O商务公寓最终实现办公功能，服务于租赁类的办公客户OLOFT商务公寓产品相对独立的规划区域注:假如不做孵化器产品,项目无法预售,土地价格也有比较大项目按照功能划分建筑组团东南角建筑一层设置商业辅助设施，节约用地项目开发建设留有弹性开发的区域，根据市场情况决定是否将容积率做足控制建筑密度，尽可能增大集中绿化面积对于区内的绿化景观设计力求达到最近自然的设计效果，营造出静谧、平和、纯粹、回归自然和尽量多的设置车位，保证园区企业和商务来往(访客)的停车需求,部分建筑可以架空一层(2.2米),用于停车。堆场部份按要求需硬化处理，建议作为停车场使用道路推界区域设置停车位LOFT产品规划相对集中，区域规划相对独立户型设计的均好性；外立面与同类项目差异化控制建筑高度作为降低项目成本的保障之一强调建筑的院落关系和高低关系平图LOFT产品财务分析及测算项目收入表5项目地块占地90亩(6万平方米)。地上总建筑面积计53467平方,商业配套部分共项目资金回收期预计12-15个月估算金额(RMB)0050,000.000.0000050,000.00.00%00.0033,250.002,420.00%0.0056,750.005,500.00375.001%~2%5014,525.005795,500.0075.003005093564.46.757009849.93056.900析095007250500027504.58631,827.80515%.5%0631,827.8022.089%%来自于政策风险、市场风险、财务风险3、政府对工业项目规划及开发指标(容积率)最低要求的强制规定O各项政策需要确定，主要是规划条件、产权分割办理、银行信贷政策、税费政策(对开发企业和