商业地产项目策划模式

1大型商业地产工程顶级筹划模式FIP宏筹划模式5F商业工程前期筹划商业工程前期筹划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计笋四、强业态爸组合前规划届五、备经济粉分析递1、被指标绕预算举斑描2、势分析睛评估膏FI计P宏揪筹划贼第一份步清商业宋工程刘市场宾研究磨分析直一、犯宏观涨市场库分析突1、仗行业丘环境笛吸2、症城市槽规划葡百3、跑政策障法规神沃4、妻宏观抢环境毯二、棉区域怒市场址分析垂1、愚本市姻商业红环境感越桑岂2、谱区域润商业殖环境督赤3、嫁商圈百分析流〔城受市发哀展状碌况、浩商业攀环境界、商茎业格穴局、恢商圈拉范围鹿〕席三、埋客户腰分析屋1、兔经营怖范围肚分析业扭2、膊投资遮动向迈分析零灰3、炉经营绞状况窃分析芹4隔、秋客户池需求北分析给四、竟消费戒者分缴析匪1、灾消费跳结构要研究县短于泄2、尚消费蜜水平西研究像五、愚竞争接对手虹分析伐1、根竞争竭对手急情况扬刺膜2、宪竞争颤工程外情况画六、然未来科商业槐预测壶分析略般七、或SW妹OT速分析取热，钳像火坑一般端的热脱。中搂国房劣地产递在经划历市腥场洗写牌的煤阵痛淹后，宅投资缩者纷吃纷撤团换赢棕利轨测道，慰从住残宅的江直销怕模式报快速启转向员商业第地产某的茄“辨传销蒜〞声经营避，并狡在极予短的夹时间毕内实眯现商济业地桨产在惜中国撕房地居产界吨的跨越越，巾从商倾业地帮产的夜萌芽应期直政接制姻造了穷商业养地产底的发兔高潮渔期，岸我们离不禁身惊讶泊，中触国商毙业地绝产大死盘时愚代已福经来岩临。凭然而竖，相嚷对于妈住宅教，商失业地耍产的始操作获绝对摊不是锄简单下的直忠销，音它对熊投资妙商的掉要求寒更在颜于资幼金、叫人才趁及经鉴验。寻需要镰开展柔商具惧有高市度的敬商业蚁第三豆性，湖重视宫专业铲技能刮和科偶学的趟态度趣，及歪对待救投资扔招商宣的谨签慎。玉此外明，专弯业化餐公司厘在商盲业设饲施的期开如激，比客住宅肠开发察过程狡中具歉有更缠重析院作用滥。大饰型综郑合商异业中辈产评愚估、窄资源席整合非、主煌力店往招商五以及津介入贤最后隙管理欺实施凉，对伴于商倦业地猫产的蕉成功药开发幼至关柏重要性，这芳些系的统性邀的工屑作必凯须请肌专业誉公司丑协助泰完成灯。佳FI阿P就很是这盛样一寇支在掏商业舒地产底有着姻极其欲专业心研究折及丰玻富实盾操经责验的内操作义团队删，为美开展互商提不供国曾际先前进的械商业昌效劳漆。奏一、辨市场逢调研绳分析站影响度商业羊工程谁成功织的因堤素很士多，踪如市副民的病收入枯水平刷、消解费水轧平与肚消费搁结构蚀、商条圈半撕径、督新旧贴商业蓬格局非、商迫业贸档易的菠繁荣凡程度暮及其症影响惰力、扁商场刻物业近所处树区域扭〔或守商业浸圈〕州的商质业环济境，式竞争视对手商的实枣力与壮策略述等。虾因此芳，在求操作管商业励地产波工程跳时，送商业甘市场酬研究啄成了割商业搏地产剩工程阻成败吉的桥依头堡胃工作伶任务铃：摘通过吨对项瞒目环寨境的票综合足考察吨和市晋场调羽研分胶析，溪以项垮目为狸核心尺，针发对当额前的价经济贱环境凤、本童市商桐业地锡产市语场的盟供求鼓状况挥、项旗目所宅在区滋域同悉类商杏业物酱业的酷现状膏、经幻营商延家的流承租押行为伶进行沙调研旨分析栏；再宋结合遵工程放进行盈SW梯OT扣分析疼，以忆上述悔调查延资料峰根底割，对差工程镜进行泄准确缺的市伸场定墨位，测和项诞目价片值发香现分晒析，尾捕捉躁赢利择的机齐会。窑并把艺开发御理念拳，转烫化成谁工程训持续蒜品牌横战略咳，指边导项泪目的战总体缺规划跟设计抢，对焰工程访进行暮定价伶模拟盯和投摘入产捧出分迈析，嫌并就凳躲避窝凤险盏进行吸策略酿提示锯，同恳时对头工程辱开发吵节奏膏提出跟盐业覆意见跑，使祸工程棚投资扮迈出押成功怀的第育一步碑。崇主要裳内容础：堂1、吵工程汗定向甚市场抢调查瘦研究管工作伍2、斯工程杨整体奇开发跳战略泻的制刷定工姜作蚊3、蹦工程虾产品迟开发万总体介策略掏报告翠工作乱目的闻：扇1、惊深度芹把握绑工程画所在嫌区域覆的环遵球产君，洞愿悉项摔目商悼业机基会；攻2、廉以未型来界辞定现赴在的地宏策峰划模雁式，保赋予贷工程逃独一僵无二沸、个垃性化偿的主挺题概快念，叠与同妈区域含内其植他项蜡目形么成卖滚点落眼差，辉提炼麦工程佩的核商心吸受引力鉴；以3、册细化浙工程西的市蛮场定难位，仆塑造屋工程猫的真享正差债异化断，塑歌造项存目耀彼眼的辣特色疑性质御4、耐通过性专业堵运作鲜及战兰略联辆盟商例家的搅实际艇需求林，界肆定项晚目的丝战略砌定位艇，领叔跑同田行业插内商撤业市愁场，侧成为优同区厦域商傅圈的李新商倍业革砌命引虚擎。霉工作涌内容展：删工作餐一：闭市场命调研犬报告友通过侵对本街市商纪业物迷业市援场总膨体的继供求谋情况技和项填目的甩区域惯性供脊求情欣况的眉调查住及对催特定授目标尾群体倾的调秀查，缠了解或目标之商家晃的分忙布及族消费盒心理屡、消看费特疲征，潮整合斗地分牌析、完判断找本市姥商用营物业侧市场夺未来陆3－庭5年绳内的抬趋势沙走向饮，从规而为疗工程扛的市柔场定壶位、够开发彼策略纺及项粥目规敞划等切提供婚依据抗和指团导性皮意见激。娘工作机二：宫工程夜整体铲开发四战略付的规沸划制每定茄工程笋整体凤开发紧报告需是在颗缜密欠的市劫场调恳查和卡分析剑研究剪的前小提下令，展撕开战势略的冈根底挖思考背及深研度思晕考，铲具体植对发非战略臭思想短、产陆品整浓体开瞒发步编骤等翅方面休进行聚综合您性的号研究劣，并警就上适述主昂要内概容做脾出初北步判胞断，游确立乔未来既工程蛛开发较特点愈与进咏程的芹行动河方案疤以在智未来布的地宗块开婚发、从招商们、经床营中惠有计愚划地际执行交。从誓而为宾工程宏的开锁发制勒定一湾套整掏体发你决策搏和计辫划方免案：迫1、傅工程帖整体意开发贤目标僚2、鞭工程牢整体虎开发河战略收3、谅工程相开发撇节奏庙的控呢制：星分阶量段开方发战链略刘4、急工程涝目标杂商家梨总体螺分析译5、专工程傻总体金战略钢定位象分析脏6、它工程顽整体困竞争爬策略行考虑雪7、筒工程尸核心幅竞争逐优势榨的构涌筑送8、职工程惊年度跨开展天策略欧【衫调研斧分析至策略勺】盆〔一慎〕F汁IP撇“概宏策验划防〞际市场崖调研盘策略疲研究晴1、芹市场宗调研鼠步骤携第一遗步：篮界定忌问题怎槽易聋第二灯步：唉寻求寇解决蛙问题冷的方忧法嘉第三腾步：够制定歼调研柳方案披享谢第四铃步：止进入渗现场模或收锯集数蛾据购第五慢步：任整理策和分胳析数卧据猪两第六廉步：差准备树及呈夸送调设研报撇告击2、辅市场煎调研税分类颈研究硬市场灾调研跨按以怨识别刺问题醋为目韵的和横以解倒决问爸题为轨目的础两个丰标准把分类订；浆⑴虾以识调别问睬题为辣目的汪的调宪研有吗助于倘确认福潜在荡的可裕能发味生的蛋问题挖；那么①碗市场漂潜力矛――霸攀升惹、下事降；凳福②业市场耀分额晕――遥扩大培、缩滋小；案津③骆企业弯形象柄④扰市场赠特征敬玻作是⑤蔬招商勉与销级售妙虾卡⑥帮市场延趋势困――火短期栋与长士期预酷测况⑵稼以解说决问替题为典目的伟的调盈研步立骤泼①氧市场闸细分盾的依怀据胜巴留绕哀②丈确定耀细分兆的依突据侍呢③欠确定沸各种彩细分贞的市投场潜或力甲尝暴④盏选择紫目标识市场阶3、袭市场沉调研外各类强各类腿调研哑种类涨所需傅资料蝇口研稍究范合围缺商圈哈研究而对项美目所币在的败商圈慰作出朗根底刷研究贡，另垄找出针商圈果的辐恋射范肚围，饺业态凝情况竭、营馋业品晌种、忌商业萄租金底水平双、人耍流状呢况、批与交承通状哗况及卫其购秩买力每消费抢者研集究睬对消稿费群茎结构比、消勺费力风分析然、消糊费习目惯、贝收入影、偏铸好等圣作调割研道投资李客户巧研究哑对投耽资客僚户投赛资的担商铺缎，作南根本集调研逐，如郊营业住时间严、业张绩、问铺面消状况适等须4、进确定达市场旗调研睁的方休法配市场均调研稻的准厨确与阴否，殃很大殊程度肚取决太于所拆采用屯的市阳场调看研方逐法。阳一般蚕情况蓬下，吐商业适地产户的市蛇场调掠研可龟采用欣以下爹四种截方式驻：福①吴直接妙调查歼直接财与政捎府人版士、节房地淹产代疑理商可、发页展商懒、金盛融部冤门、根行业策协会炊、社乐会有凤关机衬构以寒及市甜场中颜的活嘉跃人漆士广记泛交秧流接陵触，稻询问跃、请让教，白以较洒快的霜速度攻获利怠所需果的市也场信标息。聪通过稼这种荣方法绒取得音的信书息往株往比伐较可畏信。喝②澡间接缠调查哭通过攻报纸惹、刊内报及踏其他退媒体汪收集诱有关燕房地宣产信秩息、咐开展塑动态客、市秧场分强析等姻材料刚，当粉然对风这些想材料材要对冶比分虑析，响去伪芝存真始。掀③津直接连征询架这一薯方法叉的难律度相侦对较死大，闯但得悉得的耍信息藏具有全较强窑的参记照性阁，对词工程扛的定蹄位和爪营销幸的制绿定很占有意另义。菜使用疫这种醒方法找，首高先要剪把咨债询了个解的锋问题淘编制融问卷姻、填都写。皮咨询贷调查蚁要注箭意对狠象的躬选择脂，要打合理惩选择挤各阶创层不置同年弯龄、绍文化漆、收副入层效次的技被访趴人员送，使再调查叼具有奖代表避性。析这种烟方法销也可具以街洪头随销机访秩询或赚在展赢销会气上作馆问卷引调查屑。拍④掘现场焰“牵踩点俊〞燕调查油调查技人员挨以买扮楼者悬身份拉直接晒进入挤销售革现场油，通孤过索够取楼就盘资命料，存听售参楼员当介绍勺，实鼠地调判查观叛察，很从而竹获得剖资料三。不标过要橡注意拘楼盘旬资料贱和售蒜楼员坚介绍架是否挡有夸旁大和罢不全跑面之沙处，扰不要蒙为其作表象讨所迷烂惑。售尽可信能通战过参愉观楼修盘、垒施工腾现场冠及其番他途耻径从均侧面垫，内匀部人傅员和的一些律已购遭房人汗士作幕深入除的调辨查，朽增大箩调查收结果袍的可罪靠程菊度。丑【德调研枪分析案执行土】班一、鹊商业背工程采宏观神经济更环境悠分析植1、惧人口途因素盒分析领内荐2、筋经济蛮水平笔、全低国G省DP刮状况尘分析观醒3默、荷政策木法规些4、息市政感规划弦和建窗设顽伯5、拾社会渡环境漠及文崖化分叫析父既倍闻6册、熊交通末状况游二、朋商业虫工程粗区域戒市场东总体俊分析剃通过不对项棉目环夸境的樱综合观考察搬和市啦场调足研分岛析，主以项蒙目为敌核心铁，针困对项蚕目区创域内陕经济捏环境悄、商认业环乒境、屈区域果同类引商业鼻工程射的现晴状、培经营留商家愿的承独租行蹦为进夫行调饺研分施析。肺FI瓶P宏泻筹划西的区泥域调辟研包岛括本岔市的攻商业偶环境兆分析屋、本习区域欧商业鼻环境妥分析锋和本便街区均商业搁环境都分析稀即商蔑圈分肥析三悠大板刊块。剂1、赶工程嗽所在赞城市询商业漫环境凝分析恐包括归本市初国民亮生产遗总值冻、G摊DP远状况鞠、生特活水五平、偶购置洁力、副经济签开展疯速度跑、人渴口及轿人口孤增长肝率等膨对区根域商消业地徐产市寄场发弯展的酿影响杜分析止以及妖本市据商业溪开展妻情况湖、发六展模孕式、胁商业星结构蹦分布忠、商狮业消羊费特慢征等翻的分途析。寸2、混工程肿所在留区域牢商业峡环境灵分析纪①肾区域画商业工现状阅调查忆分析袭针对鼻本区伏域即置工程蝇所在遵区域落的商私业整掏体规第划、毁商业部布局锤、商揉业功治能及妈业态际分布寨、商燕业网郑点的胞格局明、商写圈分醉布、否商业劝形态无、未仓来规检划、窄主要充商业筝工程页规模全及业顿态状翅况等唐进行郊调研瘦与分坚析。杰②熔区域胸整体陆商业哈市场挡态势嘉分析面供求膊走势牲、价弟格走御势、庄租金持走势用、铺翻位分岔割走黑势、谦业态壁功能粮走势菌、交傅付标蜜准等得分析固③夹区域斗内行妥业情封况分篮析钥④蝴区域桌内商涌户调齐研分暑析古各种保类型消商家愉的特院点、槽选址航要求嗓、不惕同商偶业种棍类的鲜承租戚能力默及对泽承租虚面积艇的要迅求、装不同慢商家文对商平场配皂套的陵要求脊。拦⑤符区域煎内终相端客赌户分祥析超消费兰水平多、消肃费习昆惯、葵消费强结构男研究迎⑥部区域廊竞争读工程奋调查键竞争较楼盘纹开发惹地块是状况欣研究导、主储题概汪念、序功能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