天津金厦集团王顶堤路南项目策划DOC

1前言受金厦集团委托，天津市上劲房地产咨询就金厦王顶堤立交桥路南工程的营销筹划提交王顶堤路南工程开展方向〔提案〕。我司本着[效劳企业，长足开展]的公司战略思想，在顺利完成金厦百度风景营销筹划的前提下，希望与金厦集团继续深入合作，同时公司的领导层对双方的合作给予高度重视，就工程开展方向事宜，我司提出以下建议，希望贵司提出珍贵意见。我司对双方合作的优势归结为以下几点：1、金厦集团作为天津市房地产开发的龙头企业，其在土地存量及资金运作上的优势不言而遇，进入2000年以来，企业品牌在工程的成功推广下进而提升，吻合了天津市住宅消费者由感性消费逐步过渡到关注企业品牌的消费思路，同时金厦集团在企业开展过程中不断更新经营思路，果断采用依靠社会力量的方式解决企业的内部配给缺乏，使企业的核心优势上进一步提升，节约了本钱。2、上劲房地产咨询成立于2000年初，企业开展以房地产代理销售、营销筹划、广告推广整合为核心，我司先后代理销售财富大厦、梅江芳水园、汇和家园、林枫花园等12个工程；营销筹划包括百度风景、尚城、汇博园等7个工程；同时上劲广告传播承接泰达园、吉利花园等知名楼盘的广告设计。在近3年的企业历程中取得了不俗的业绩，得到了开发企业及社会的认可，公司本年度晋升为[天津市房地产中介协会]副秘书长单位。3、根据市场开展趋势的判断及建立在此根底上的战略开展规划，我司营销筹划作为充分整合营销与市场传播环节的效劳工程势必会在公司今后的开展中扮演日益关键的作用，其开展水平的不断提升从短期看将会对公司现有营销代理业务产生或轻或重的支持，从远期看，整合了高水平筹划效劳的营销或广告实体将会是市场衡量这两个行业的标准，我司成为天津市首家整合工程销售、营销筹划、广告推广的中介效劳企业。削4、竞双方党的合碗作基慨础为电优势暴互补顾，在节企业用利益煮上不剃存在蝇正面踏冲突这，而倦是一烘种连搏带关闷系，欣即作弹为服秒务性拨质的忧我司街在企舌业发储展过怪程中额始终候坚持成提升池业务胞水平龟，强球化服桌务意忌识，凯作为核合作毛时间果近二像年的砌双方圣在许蓝多方帽面业斧已充勇分磨据合，透共同地打下三了良本好的企合作皆根底岁。誓房地草产市盗场自坏起步线到规涉范进盾而走纱向成眯熟，埋用了断近十果年的但时间赶。而蕉随着立城市遣土地屯存量截的减干少，策市场岔人群瞒消费奥理念战的成掉熟，登如何情在项拌目发歌展前刚期做写出准坡确的膨市场厘定位冬与市忍场分欢析，误对投检资者孝投资山的准镜确性光及资翼金回育笼的敏速度骄起到井至关掠重要萝的作飘用。责房屋竟与其柿他商佩品的屋相同仅点是学：需衡要迎转合市得场表,描适销笛对路减，才谎能满篮足有协效需薯求及厦到达捕利润避最大芬化。旋作为删特殊瓶商品律，它楚的表矮现特家点为孙：也1、找资金恭高度贩密集颠：房悠地产触工程屿从立纪项到拉完工将动那么椒需要抓几千寻万的啦资金守，资朵金密馒集成中为行崇业特角征，咐同时搂也增蜓大了远投资泻风险骂。绵2、马投资张周期洁长舅：房慕地产雷投资汪周期发一般籍为一受年以载上，刷缩短把投资蓝周期桑，使兽生产汉出的苏产品常不在础投资英周期明内落俊伍，由需要秀超前别的投孙资目旷光。睁3、距市场恨信息即变化烟预测珠：由促于投玩资周蛙期长凤，产萌品由释设计玉到产预生经系历时坑间过是长，穷经常夕出现炭实际济产品阻落后垫于市汤场需扔求的垮情况态。所五以更月注重像把握含销售霜时机羡。控功制销袜售节胸奏，硬对策宽划而岗言，烧应注桶重过骂程营惜销〔赴即在矿产品烛销售刻过程冠中跟亿踪产墓品，丢研究捕市场枪，及妈时调除整产和品策松略，披使之墨与市粱场步走步吻导合〕量，才垦能达秋到预少期收盼益目厘标，抗而不灿应只甲做结航果营禁销(轮即在培产品禾生产娱出来森后再弯销售太，造雨成产绕品与坊市场谢脱节毒)。匀正因鸭为房族地产兼不同堤于其雄它行落业，前许多廊因素丘制约折最终补产品巾的实大现及赢投资尚回报蚕，所忙以项靠目自症身条拒件及撕开展拾商可耀对投乔资者晋进行靠适时阴投资避决策剩提供彻一定尿的可些行性侍依据峡。蹦工程害宗地加状况究1、沸地理寿位置院本案嗽位于讽南开岛区王概顶堤种立交候桥西舱南侧校，占穗地面妨积3帆.3糠ha域，总们规划塘建筑首面积欣近1慎00为.0腿00坑平方败米，麻整个析地块颜东西茧向狭报长，御南北橡进深引较小侨。从肯周边抱地块蝴开展歇情况温来看舌，本世案所班处位坝置为唱王顶拴堤居裳住区诉整体党规划莫的收纤尾工穷程，集周边臣居住得气候鞋已经江形成哑一定狱气氛遇。本不案以驾北住瘦宅区队有百渡度风枝景、友美丽静心殿哭、南情开文载园、筹碧云乳轩、陪及天涌拖居包住区摸；南旱侧为钓复康毫花园份，东颈侧包堪括欣滔苑公独寓、予华苑乔住宅燃区、毅华苑膨新城鸟等大新型住谢宅区体；西胜侧为税侯台众风景衫区及柄侯台东别墅冰区。由同时认天大败、南咽大、移师大旺及正醒在建出设的勒大学僚城，汪使本物区域昆形成订了较洽高的盯科教汁气氛虹，朗2、损区域渡开展屿方向甜根据其天津孝市居添住区课域划挡分，举西南双部地闪区在蝶近几峰年住尽宅建图设上节占领世上风妈，无林论从状居住棵区规篮模、爹规划菌设计容、人伤文基堡础等壳各方贺面保统持领住先，秧但同寄时存功在以躁下弊亦端：元由于好整体独规划最期限研较长喂，使筐物业顾风格律比较桨杂乱筒。虽饮然对成开发贡商而兼言及旨时跟道随市柱场会锈使投罗资风组险降清低，鼠但造的成整魄体规元划不幕协调软。才本区疾域房招屋价玩格居蝶高不轮下，绪造成纠趋向亩购房衡客户直经济嫩根底平难以姻承受召。哀市场麻可消锋化人拔群随偿着数接百万感平米百的住绘宅开丑工建浑设逐动渐消猾化，株使再魄建住狗宅难附以把抱握人怜群倾膜向及芒购置曲能力朋。短爽惠虽然恶存在课以上现弊端怜，但智优势瞎同样庆相当拐明显塘，故箩本区迫域整处体发秆展方导向看修好。胜3、昂地块团综合仰评价稠金云加里地炸块处业在王起顶堤忍立交窑桥西惧南侧江，紧宗邻下府桥机疼动车尝坡道功。王既顶堤程立交索桥作脖为中锐环线悼重要题桥梁学，机亡动车械流量蓄比较用大，灭所以救本案错地块眨地理断位置嫂十分升明显培，存婶在视称野开浆阔，载绿化萍优美斑的优崭势。庄但作升为临脆桥物枪业，糠其弊伍端为样噪音瓶污染脉〔百乡度风滥景在闷销售耍过程旷中存畜在相脸同问伪题〕兼，所伴以从可地块耐上分鼻析，劫优势介与劣痒势并脆存，胸只有浴通过迅投资拖者决钻策与爱权衡仔才能坝到达如最大孔优势粒平衡勤点。误4、优本案春优劣降势分绑析走优势萄：1未、地腊理位激置明熟显，踢交通稼状况壳良好徐，路笑南项旁目由权10刊座高狱层建撞筑组翁成，臣容易沙形成拦标志茶性建育筑。什匪例抵2、庙周边剃配套滤设施向完善椅已形差成居超住气凳候。甩唉叔3紫、区首域发骆展趋蛛势看寄好，勉市场泊有可架引导蚊空间闯。桐病装4、乎位于笼天津虾市上欧风口恼，同淹时位下于高修校区伶及高湿科技避产业厅园区奔，文农化氛月围较悬好。瑞柿据5磁、金诚厦地那么产在哨王顶斜堤地叛区十爽年的遥开发锄经验灰及形砖成的离区域谱品牌废。乌劣势杰：伙近邻雷立交税桥存紧在噪教音污葱染及廊出入胁不方诉便。灶红旗灰路以津西地户区规核划参击差不朱齐，寿同时越高层先建筑雪的市战场接央受度岛差。谜建设赖周期习长，悄建筑倡密度拌大，摄居住意环境浑较差驱。那工程刺开展期方向概1、瞎开展仰方向请论述鼓基于警对本辛案综碎合因蓬素的泻分析晓，我凑司建偏议打永破常臂规营穿销理捉念，筐建议舞采纳铲以商均住带利动商须品房串销售贴的整淘体营裂销思时路，降发挥汉土地件的最饶大价冶值，近同时变于政派府指银令行递为衔嚷接，滚共同乱为本挠案提弦供良领好的漂客源势。舱1.扩1项障目定通位：款本案岸作为丽复康蝶路沿虎线临颤桥物霞业，毛其地员理位气置有粗着不筛可比丈拟的破优势商，从绸目前牢祥规零可以厕看出谷，临孕近复士康路写将建睛设总工建筑对面积悬为2珍32仍95年平方轮米的耗大型碰公建货底商损，如出何运颂用底脊商优妈势，抹带动表商品耕房销沉售？喝我司贼认为拒，随护着天董津市坊整体蔽经济院环境络的好寸转，流投资赛条件丧的改哄善，概在大较环境院下需纹求大忌规模哨的会恢展场割所，垄而目不前天花津市和的会墨展供绣给不屡足，线天津轰市目蝇前的计展馆刺场所莫集中章于河虑西区谅，以女天津着市国羞展及菌体育宇中心撇为代新表，哭但目骡前市本场需妖求逐响年增狸加。朗天津来市每俱年承脏办的金大规雨模展剩览会腾以天喷交会稿、房绒交会呆、汽惧车展聚览交屋易会客及各闷种类客型的伞建材旧、设灯备交镜易会宪，通抖过交兆易会坑带动基企业慌之间丝的经后营与愿合作医逐渐代形成决了良佣好的显模式眠。疮根据飘本项腾目自腹身的浪优势福及金虽厦地昼产的两优势混〔包浆括社反会关绿系、唯资金巷能力大及政慎府背驳景等脾〕，六结合侍本区激域的侦良好概历史态底蕴范及发融展前仓景，挪我司沃建议械底商廊局部抚打造讨为以厉会展棚物业睛为主闸的综拒合性持经营硬场所艳。箱1.奔2会上展物唤业定煌义：图会展签物业岛及商幅品展之示、绪交易巷和经犯济技详术合壮作等祝功能回为一纽体，买并具古备信睁息咨踪询、咳投资暑融资起和商惰务服牌务等香配套柱功能座，在在贸易论往来槐、技岛术交闹流、廊信息师沟通得、经车济合起作诸嘉多方夕面发榨挥着妖日益铸重要聪的作办用，蜻在中葛国经腊济舞宣台上监扮演论越来溉越重痒要的紧角色陶，会禽展物荡业基架本目歉标实遇现价汪值是您普通拐住宅班工程放的两休倍，矿甚至霉几倍和。同菜时会嘉展经店济不辟仅可型以培怒养出乒新型值产业云群，变而且窑可以忧带动混效劳畅、交茫通、随旅游住、餐织饮等渠相关职产业狠的发怜展。察同时熟，会集展业甚也被哄认为厘是区录域经融济发故展的难助推扔器，捞各地煌会展匀也纷鞋纷出鸟现，后不仅雨仅产岸生了枝可按碗的经贷济效滨益，透也从庸多方设面带椅动和螺促进使一个秤城市马的整夫体经漂济繁辱荣。餐1.柱3会阳展物滴业的描有利猛因素叛：舒参加久WT征O后坊将进穴一步灿刺激凯会展塞经济耍的发三展。冲天津辩市目垒前市较场存捎在此第类物垂业严窗重供忍给不靠足。籍本案爪所处毅位置裤为西讽南区惕域，丙周边跨经济青开展腥态势问良好呀，华隙苑产买业园乐区的旷建设颈，天扁津大召学城割的落驴成为草本案钳提供米了良温好的幼开展练契机怖。扇会展课物业治作为拦特殊雹的物伪业开淘发类劝型，妇具有冻较大煎的挖恢掘潜静力和浴更大绢的利次用获本取空顷间，捕这是骄普通忘的住折宅项径目所叫不能优比较锐的。锻2．堵产品事定位尾：茫2.统1产折品功翼能：麦基于坑工程况开展跨方向士定位滚，本痰案二胶区由系两座疫板式寻小高基层及抽两座当点式尝小高案层组偏成。跪建议员底商胁局部购为裙诸房三掉层，福作为范会展拾经营那场所仔。楼仰上建耀议板环式小冰高层待位高帖级公驰寓，窝面积有为控援制为扁10昆0-秆13方0平究方米棍；两廉座点幼式高袜层作害为高饶级白夕领公寒寓，框面积缓分别浙控制猛为3怖5-书40沸平方烘米和误70兵-9位0平掀方米栽；作阻为会失展物锅业的藏配套赔住宅鞠。六娱区由给两座柿板式处小高什层及句一座业塔楼渔组成表，地糖上裙翼房作荒为会果展经疏营场珠所，倒两座近板小纸高层斩定位个为高馋级公锋寓面茎积建丈议为胡13泻0-帆15和0平烂方米扶；塔冬楼作涨为会辽展物零业的鹊办公浅用房妈对外边出租箭或出旦售；隶七区躲作为均位置澡最好眉的发铜展的陵地块湿由三滴座点渴式小译高层殿组成竞，建蔑议户塌型与测百度颜风景宵类似找〔我才司暂色定楼俗座编恋号由染西向篇东分穿别为血1-犬10堵号楼待〕。妥2.屑2产同品定牧位：热如何时将本嚷案的栋会战歪物业爹形势柄与商赵品房究销售阴紧密浇联系您起来晴，经壁二届筋会展仍只是劝全方和位提览升物匀业价谁值，写最直辩接而据有效颂的方市法是辫建立棕本案坊会展耐物业肃的核缎心平谢台。处2.球2.欠1共筒享形遣象平铃台：圾与政哑府部著门举苗办一拉系列曲会展瑞经济锋的研猾讨会茎，尽量可能摘的与熊政府烘建立衫紧密约联系慎。抬通过敬各种危宣传志造势抹。拐建组润风格旨上设队计成炮与会旋展物勒业相肌一致疲的形岸式。左2.货2.葛2共摧享功骡能平斧台：页共享催展览墙平台屑，层纷高建造议为储6米狸表达议LO贷FT灿概念逗。摧共享询办公金平台绿，将洁六区网塔楼涝建成卵会展役办公争楼，财表达贵移动敬商务裙办公都功能坦，提逃倡M馋OR贷E概密念。辣2.枪2.舰３共跨享文秋化平伍台，话建议锻设立剖会展就会所女，形蓬成会历展文突化，救使之剥成为通名副漫其实象的会乌展物外业。轮2.徒2.转４共束享客借户平惧台，迟充分路利用烘会展道带来催的会堤展经雀济效水益，镜使本矩案的完潜在诱客户目群体袍现升辨值潜渴力，杆收到记事半杯功倍较的效柴果。续2.包2.衡５共粥享网皱络平要台，镜会展介具备贼强大胁的网符络功像能，袖建议板在本脚案设驴立网增络中跨心，做使本游案客拾户第善一时饰间掌柄握来皇自世篮界的田各种敢信息傻，共见享信攀息资村源。深３．贱人群钳定位浮３.码１城健市精落英阶裤层：线指外罢资、将合资树企业蝶的中夕、高胞级管阻理人喘员。孟看重优物业筐的服肿务及巴生活货品质呀。主染要购蠢买七泊区及派六区害板式仅小高弱层。进３.局２投伪资者悄：本诱物业广为会省展物贤业，被极具貌升值农潜力消，故群投资买者成劈为本叔案的愤另一功主力穷人群蚁。臂３.史３城越市白罩领：流主要惠购置谋二区傅白领租公寓功，购杆买心木理为烛交通悼位置础及物陵业档反次。眨３.丸４外尘籍人型士：滋会展灾物业夺带来着的经拉济繁忙荣必拔将带辆动外链籍人特士在夸中国拖置业笑，他米们的锯置业原形式父主要让以出完租为由主，表六区涝塔楼数成为坊他们宇办公歪的首退选。容综上刺所述恋，本库案作寨为天蜂津市筋西南恩方应另宾主革干线达的标呢志性弱建筑命，其稼开展肝优势疫不言耐而喻夹。在狸选择猜工程昨开展汗方向酷时，典适当被超前迎、通开盘考因虑对霞工程奶的成雀败起讯到决贺定性膊的作匙用。进工程摔营销东筹划招核心浙1．限营销棵体系研的建吗立观1.选1资绢源整即合：级整合耗本案宽显性院及隐沾性资善源巡〔扁1.滔〕贴宰近政班府梁提升矮地块诱价值兽潜力委〔秀２.把〕联架合专卷业咨等询机谣构，判实现目整体领营销府筹划惭〔锹３.车〕利壶用发榜展商吵自身袄优势顷，实拨施发挺展商发与买眠家良细性互逼动，住凝聚恭商业牺气氛气，并孤实现数居住猎与会浇展价开值的暴同步庆开展锋。坝1.禁２挖原掘价艳值：享通过扣各种详平台平的建烦立造份势，隙提升累价值老。牌〔毙1.剑〕共映享形越象平游台嘱〔副２.园〕共摸享功穷能平厚台晓〔腹３.老〕共崭享展路览平芬台耻〔池４.钳〕共森享办匆公平锹台午〔袜５.遍〕共律享文稼化平路台葡〔狱６.奴〕共晋享客闻户平冈台柄〔威７.批〕共澡享网泥络平搅台织３模款块体课系：德通过俊模块魔体系唱的建收立，建构筑欢本案屿整体砍营销肝平台贩〔1孕.〕质酒店争式服运务功筝能模爹块：倦主要驴针对恋二区脂白领数公寓莫局部严。陪〔2始.〕衔家居枪效劳幸功能衰模块崭：提倚供家品居归轮属感膏。滔〔3转.〕棒会展跟效劳阴功能闲模块堵：源傲于本摆案定本位模洗块，被为本在案主忍导模觉块。腾〔4它.〕过商务踢效劳妻功能无模块烟：针散对于港六区妖塔楼猴，提嘴供会告展办胡公经羡营场割所。剩〔5肝.〕戚娱乐削休闲痕效劳号功能贯模块给：此拐功能邪模块冶主要靠表达卸在会万所与瓜酒店题效劳鸦配套蒜上。冒2.求会展缎物业南的品皆牌形键象建贷立过喷程仍2.惧1开龄发商身品牌海：金孕厦房杂地产雾社会肯资源意整合告成为装挖掘泳工程事附加忽值及都提升接物业满品牌斜价值狮的有也力保昆障。益2.江2项愧目品驴牌：盒本案岭提出桃天津喂市首虏家会崖展物颂业的挑开发暮理念己，通睛过对予外部饰资源萌的整蓄合及暗内部肃资源宝的挖搜掘，翠成为有天津洁市物蓝业开它发的么新模周式，川引起铃市场茎关注虫，提北升项势目品刘牌。调2.超3物桥业品汉牌：御金厦锁物业重作为亲天津坛市十见强物译业管糖理公微司之克一，予其优茶良的母物业烟管理队带来久的价服值不杜单是袭对目闹标人箩群的抓保障凯，更庙是推售动项郊目整橡体营采销策膛划的虏前提宿。案3.挠工程鸡主要新卖点闻荟萃停3.宰1会读展物贤业成孙为天振津市消首家纲此类辆物业花开发陡的先俱行者岂。慕3.叼2升鞠值潜厘力最闻大的核地块廊。碍3.绞3L裹OF傲T，舒MO剂RE怠等新溪概念如的应江用。凉3.乳4一穗流的疗交通窄系统球、人政文背迟景、故区域远开展惨方向圣。曲3.闭5高骗尚文乳化、乓尊贵贞生活贞特区抱。樱3.胃6写送字楼壳物业碧的革队命。摘3.辰7金假设牌物小业管偏理公种司提置供管普家式翻效劳悠。谢4.早核心驻竞争余力的荣表达呈纵观必天津琴市房条地产父开展掘历程单，在士不同说的历发史时崭期，退提出者不同济的营忙销理摇念及锡物业璃产品零，但蚊均以妖常规潮的营休销推肃广手只法为忧准那么插，着念重推比荐自差身的配地理颠位置首优势挠及产辱品功恐能卖嘱点，卡从各裹个方颤面显耳示自纤己的体豪华忌与特手色，宜从表矛面看晨，似苍乎产誉生各攀自的浆特色窄，但重从内育涵上港并没掠有跳盘出同到质化篮，他掉们都炼从自驰身硬锁件出房发，惜而欠熟缺心挂理年来的支宗持，婶从而暗在理扁念创洁新上匆举步悬不前喝。偿而针宵对本帅案无专疑是络一次蜂良好汇的历估史机慰遇，用由于贡本案重所处哭地理奔位置避及各泥方面概因素齐的整浆合，轰使会脚展物欠业成烫为本鹅案开呆发的田又一激新理匹念，默本案冒的核佣心竞膨争力动主要为表达周在两半个方尽面：井1.耳本案差内涵煌上的怀突破早，会笋展物直业的蛮定位遮；2裙.全睡新生竖活理从念与勒模式毅的应嘱用。盐5.姓工程辫案名慨建议汤：微金厦陡国际绞会展用中心墨自然闻成为框本案骗底商蒸的最遍佳案科名。律金厦行国际绳会展舰公寓茧为本介案住刑宅部棍分推乒广案播名。惕金厦拳国际胆会展恰空间假设成为壤本案凑白领坟公寓亲局部汁的推算广案做名。咬工程贞推广榴筹划灾核心爽本项给目作衡为天碌津市榆首家阵会展助物业仅概念专的提琴出者篇，其雅工程岩推广其的核随心是模通过散核心扑概念低的运花用使址工程盗产生陷价值宫最大证化，碎打破秘常规糟推广除思维梅，成照为本夸工程萍的策截划核寇心。巨1．甘媒体铲运用民房地危产类滨媒体既种类届繁多彩，针报对本迈工程芽目标钩客户话的特良性及帽工程涨开展胡方向型，我尚们建辟议此皮用以侄下几天种方脂式谋1.型1电杆视台休：充泉分利见用电奶视广耕告媒陕体传才播的衬广度液及重胖复性展。鹊1.舟2报仿纸：系主要渡以今寄晚报脱、天脊津日跃报进腔行新悼闻炒坟作，礼运用胞每日贤新报川进行居营销旁推广突。退1.宣3广于播电号台：掉充分肺利用雁其贴每近目伶标客悲户及塔纪实冠性强腰的特丸性对叔目标钩客户牧进行概深度肯诉求度。统1.倚4其事他广悄告形辣式：饮包括绣车体炊、路磁牌、例户外臂、电杰子邮绩件等冻全方程位立副体包图装，唱展示嗽本案隐独特带的物寸业特朗性。巷2.绞公关蝶筹划故活动笛2.峡1会阀展物断业经昆济研亭讨会何：邀固请房蜓地产躁业内挎人士今、经形济专键家、正国际锄性会丈展商激在本零地考愁察，肚提升荣本项上目的坐物业旦价值玩。达擦到通葡过研挣讨会穴借助滤媒体蚀手段寻从侧倚面把臭工程饮的信窑息向节社会雨传递登。塑2.商2会姿展物渠业经杰济酒蝴会：鸦邀请疯本市叹著名阻的外滩资公布司及吃中外泻合资着公司违高级撑人士击参加咐，介辨绍本班工程穷的环律境交挥通及初会展恢特性不，达陶到向迁目标