开发流程讲解

1开发流程讲解一、土地信息获取目的：完成战略区域有效土地信息的搜集、整理、汇报等工作。获取途径：网站、报纸、关系介绍。目前主要途径是当地土地市场网信息选择：根据公司开展战略及资金情况对工程进行筛选，准备进行现场调研二、土地调研考察目的：价值评判、时机分析、汇报等为决定是否参加招牌挂做好前期资料准备考察内容：1、调研外部环境：A生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、交通、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创立特色街区的可能；给B新能源窃环境铅：包迷括供唉电、惑供水贩、供意燃气穗〔北位方暖峡气〕令等能饱源容诞量现芒状与阀本地叶块最速理想渔的接套口位趋置；柏C市眼政环硬境：乔包括河周边柱道路鸟级别扩，有锤否拓售路计掀划；筛雨水荒和排恨污管鸭径，拒有否得改造积方案伐，与炒本地筛块最疏理想帝的接铃口位容置；将D椒建筑途环境阴：特侨别注学意地烘块南浴北两误侧原矮有建吨筑的押用途宣性质梢、层看数、奇总高锄度等西是否蜘存在肥日照牌的相惩互影食响。舌周边春建筑拾的风炭格，羞色彩矮，档兰次标陡准。挡对贴挥近规宰划红犹线的供区外朝建筑作还需斜调查累其建极造年巧代，列结构鲜稳固巡状况投，是孔否是亮政府材命名谷的保肾护性免建筑腰；孙E朽地质考水文恐环境锤：了奏解地荣块地套貌的棚历史屡变迁员，是规否有刷淹涝乌的历棵史记透载，切是否根存在念高成吹本的您地基按处理勺可能仇性；漫F通溜过周军边市混民初森步了胸解城帽市居浅民对苏该区树域的迅评价济和认算可程窄度滩，以稻及周贺边有沸无影畏响生欣活环揉境的阻设施盘设备总存在医〔火甘电厂古、化躁工厂严、铁娇路等祥〕梢2、文调吧研内锤部环需境：汪A挎地面寻障碍脾物：垃拆迁麦进展士情况套或场尽地平暮整情磨况，星有否慈需要充保存纳的轻大树映、古丸树、盛水面阀、建误筑。神并在僵图上辱标记迁；展B繁对于径根本爽平坦纽的地铸块须蒸粗估昂场地把现状便与周鼓边主钓要道艇路的枪标高选差。蜂C汗空中忆障碍作物：闻是否府有苗途径和和穿屡越本员地块沉的架悉空线元路，蜻特别笼是高絮压难晌以拆抽除或柜迁移疑的线孝路婶；授D扛地下勤障碍酱物：讨对按照地假设区管啊线图筋，核贡实地袖块内谊有否内需要禽搬迁央或改劈道的候管线瓶；怨E默本项弄目比权较理矿想的漠出入倦口位畜置；单F对恒于流封经本身地块郊的河酿流，教须了碧解其锈上秀游的父水质税和下葛游的豆通畅贩程度驳，常捆年的错水位罚，打腐听有扛没有冲淹涝榴的历哄史纪怎录；剥G梢通过升周边惭居民阳了解语土地驳原来议用途绿，防怎止化忌工厂辨等用艳地污沸染等捡。施3、抛城市济经济剖状况换开展焰水平辟、稠城市香规划桂及房测地产顽市场属情况闻A、冠城市搅开展欣水平中，宏芹观经圣济状认况皆B、芒城市晕规划奥、主肠要发滔展方弊向尊C、龙土地之市场址状况超D、盆房产嫂市场希状况冤4、迹竞争父性楼搬盘猛调研趋A、匠初步脱了解泰工程封周边弹工程腹的绿销售你情况袖〔投蜘放量吃、销岂售率彻、销佳售价仰格、抹销售迅速度勾、产旱品类免别及塔特色构等繁〕耽。陵细节衡注意先：裁在项溜目调画研过贱程中喘必不预可少塞的一竭个环针节是清与土坦地出删让部脑门相弯关负墓责人煎深入紫沟通裂，了医解土他地内垃在的痒一些买情况抢，挖盲掘土击地自归身存射在的跨一些唱隐性予问题优和风宰险，厦比方适：政犯府的虚特别权要求帜，周万边未拿来规辛划的很有没呼有不剧利于鲜工程阅销售重的建齐筑〔四污染区型的寺工厂港、资机场察、近殡仪蠢馆、仇铁路透、墓向地等排〕，洪土地贡本身隆存在半的隐翼性矛红盾〔饮土地勺是否毛为净避地、御有没璃有拆世迁难痒度、返文物蠢状况观、项伯目与门周边苏的关绪系等先〕，仔前期背是否自已有岁单位碎介入刊。另侵外要夺对土掠地出蕉让文删件仔灭细研呼读，诱对每待一项绞不明膏白的骡内容暗要向乱负责直人了齐解明俩白。灶包括懒报名胆要求与等坛报告担编制孔：担按照寒调研昏情况传进行篮报告还的编铺制，松是投捐资者提进行活投资踢决策揪的主乒要依荣据。洪主要恭内容定如下架：伴第一券局部袋：项察目概枯况稿※张遣工程摘概述冬※际掏指标显信息猫及规耗划设发计要肌点缝※季膨地块响规划校方案酬及审剪批意勾见躁※喷宰地块染位置吗示意苍图慌※肝楚X粗X湖区规速划棚※鹅摆地块捡四至倾及周现边状之况烤第二汉局部遣：旗XX动市城槐市及裤宏观级环境诞分析僵※醒毫XX器概况似※疲卖行政斑区划冈及区种域规转划忧※圾盗宏观兄经济耐状况宝乘糠※馅类产业名分析弟第三贫局部晨：城横市发设展规弱划研馅究造※阅坝城市杏定位塌这亲※拜忍城市微规划山勤慢※触歌城市脖辐射宝力物第四赏局部竖：X睁X别市房填地产哄市场解分析认※岔标房地统产投赠资议假懒※鄙核土地弃市场男截※僚蚁商品烟房市殖场剂揭尾※士教板块养分析私第五崭局部止：项浇目定苏位引(物框业发区展建弯议)丧※汤犹工程贴整体颂定位我境※克复市场顿定位烂督※晓努客户抬定位底阿※妙侨产品脏定位馆他※浑逗价格上定位旬※宗差规划扩建议蛋配合圾：流本钱攻、财指务幼、营绑销乘本钱廉部需骑要根圣据项盾目信宾息和脏工程惊所在针地的狸房地坏产建惨安及新行政猾收费曾等情锯况编捎制比百较真赞实的盛工程伞预算鲜财务贸部需旬要根寄据测软算完表成现疫金流语的编伤排等跪营销呼完成生工程净竞争敌性楼专盘分底析和痰初步滤物业夺开展起建议角(项烘目定付位)瘦三、资土地卵竞买统报名窄：德认真驴了解悄报名臣须知抖和流堡程，栋按照迁要求个提交同报名芦资料酱。确主保竞察买保枯证金魄按时速到账让参加趋竞买猛：透招拍掉挂典，锄招标师出让技国有钟土地远使用躬权，痒是指淋市、亿县人渴民政掘府土阳地行醒政主呜管部忘门发崖布招走标公庙告，斯邀请盖特定哗或者喘不特恭定的玻公民渠、法共人和屈其他斤组织祸参加繁国有辫土地户使用园权投自标，宝根据娘投标围结果课确定蜓土地阁使用段者的岁行为白。糊拍卖粱出让觉国有该土地庭使用拌权，将是指颤市、毒县人却民政私府土榨地行喝政主纲管部丸门发磨布拍舌卖公牧告，乏由军竞买血人在饰指定派时间荡、地炉点进情行公逮开竞谁价，忧根据首出价茂结果霞确定钩土地何使用武者的锋行为陷。赠三家秃，价怕高者膛得烂挂牌功出让临国有抱土地反使用扣权，御是指旅市、诱县人蜻民政承府土攻地行吼政主哗管部境门发活布挂篇牌公写告，强按公眠告规胳定的靠期限断将拟肾出让掘宗地退的交壳易条奴件在箩指定英的土熔地交但易场絮所挂凡牌公滋布，晚接受危竟买承人的狼报价境申请缴并更克新挂艰牌价肉格，评根仙据挂穴牌期猪限截捎止时查的出与价结晶果确梢定土循地使像用者钓的行揉为。剖挂牌惭结束预时如少假设还黑有人盟愿意邀报价灭，一偶般转努入现明场竞坛价〔炭拍卖覆〕奏四、融签订跟合同晓签订竖时间沸：一蜜般要卷求成贺交后逃15柳日内洁签订弱合同墓 业合同狱条款哈：筛条款梅均是器按照胡国家寸公布忧的格男式合泥同签拿订寄，需艰要详陶细研矮读，岭注意律合同市中规究定的闲一些棉细节之，防滑止出狸现疏隐忽〔具比方掌交地病时间研、付叛款节扑点等念〕帮五、斤交地竭土地孙接管勒是涉旱及两废个经验济实异体履午行重揉大经承济合欺同中旅的关载键环沟节，祸利益单驱动炒往往毯使对弟方把恋交接告搞得刻越马勾虎越泉好，藏如果分不认搞真履歼行自距己的侵岗位些职责堡的话刊，众彼多的丧遗留浆问题杂将给况公司浸造成随不可隙估量什的预商算外丑支出毛。凤要求浅：暴行露所困有遗催留问谦题，晃并逐事项落式实处争置措卵施。道注意禁一下疮几点斗：耽1.柱耐跟踪摇土地稀附属渐物拆烦迁和庆三通仍一平剥管理脱的实管际进化展。询主要毯内容乌包括罪拆迁揭进度照概况疏，尚盼有哪批些问棕题没枪有解小决，洲相应正的处昂置意驳见等川。做衣到公雨司内串部上差下心忆中有喷底。答2汪.崖接管浆。幸现场睬查勘岁和拍鸽摄，顶带好唱有日厌历的熟照相勉机，称双方顶查勘咱全场衰，〔霜做好锯全景表拍摄愿〕在购有问眉题需驰要交懒涉的吧地方玻停留视，并歼介绍恐情况技。〔邀做好液局部抖针对以性拍绘摄〕骑。记3.工域需要艺重点叛关注缘的问麦题〔缩土地晴转让农合同类另有壁约定粉的从积约定怕〕：计场地届标高茫要求框与场贿外道岛路巡是否客满足虾要求址；场呀地平健整度港；周室边的超边界度线是告否封奉闭，发边界朝的折掉角点设的界致桩是桌否齐损全和狗牢固驰，位宏置是荷否准普确；洋边界妄是自孝然水玉面的浸，间可接界条桩边涌界线掩距离纺是否遥明确教；地歇面以倦下的老建筑承物基眠础，岁构筑叫物已裁去除国，过疯境的童管线曾已妥贵善搬铜迁，科区域领内管连线已沟在区根域边句界外严截断贤；地渡面以乖上和分区域细上空菌已空搏无一完物〔造本公湖司要翠求保秤留的件除外群〕；们与周拘边任策何个捧人或敞单位股没有智土地闯使用供权益费上的彻纠纷重；转区域锹与场艳外主妥干道饺之间乱必须鬼畅通屡，并朝能保圈证重挣型施还工车疗辆的熊通行哄平安恶；区恼域周腾边5往米之册内已薄留有以足够话容量完的电胜，自喉来水裕和废紧污水龙排放百的接说口。税4诱.鼓穗召开重现场姥会议厌，商走讨三猴通一贼平的迹整改抬措施艰和整陪改期手限，够由总嫩经理麻视现客场情魂况舍，蓝听取肃相关亡人员蛇意见乔后决多定。宴决定唯一般子分三闯种情赛况：扛〔1桶〕同交意接否管，占遗留匆问题宫由接喊收方宅有偿售处理搜，费舱用一柴次性嘴包干拦或实象报实苦销；战〔2全〕同含意接列管，旨限期早整改鞭；〔棕3〕馒不符叼合土水地出齿让合顶同约旗定的柴接管杆条件孕，整际改后谜另行炒约时牧接管收。钩5.脸口签署贪接管粪文件迫。罗如对价方提群供格恼式文泄本的感，应其仔细承审核冠，划胖除无膏关的划内容住，所镇有遗胖留问搂题及低相应衣的处忍置意轰见应剑在附湿加条培款中迟详列晴。特暗别需摘要强单调的辣一点刊是作对方吉必须秆承诺燕：除辈非已益经明顷确告跌知并腐已详分细记盟录在优案，停今后宵在工俯程实炸施过竿程中军如发热现地居下还辈有尚希在使须用的妇过境转管线舌，危锐险埋财藏物构，未或撤除誓的障买碍物桐等，近其责爷任和娃损失调赔偿蛋均由岂土地另开发异单位六承当按。迷6.消鼠催促蹄检查抽整改康内容候的落况实情各况。漏7.皇示委托别土地傲测绘颗部门肠校核商界桩楚坐标折的位捡置和猴红线巧内的岁土地帽面积怀，校土核可莲减免牌土地勺费用差的红定线内荐的水锹面面虽积和刚带征苏土地主的面磨积。进凭土利地测异绘报鸭告对冤照土洪地出元让合苹同，土如有消面积场差异幅，按援合同烫约定活与土积地开沫发单剖位结掩算土枝地费灶用。活对方负有违蜡约情哀况的机，须省协助美配合店上级我主管点向对公方索石赔。脉8.疯惊整理兴所有克土地跃资料焰，经成经理都审核洲后宿归档盖。妖六、拦发改遭委脚工程榴批准栏文件央〔1掘〕申锻请项矩目核草准报杨告示〔2辨〕置工程讨申请此报告摊〔企垒业委序托有天资质吼的单添位编租制,虹总投卸资1倦亿元在以上鼠的项滔目由逝甲级戚资质捕单位缴编制预，5宾00代0万乎以上示，1趴亿元增以下蓄的项芬目由杯乙级纯资质普单位盯编制欧；5毛00俯0万斯以下哭的项舍目由坟丙级化资质三单位石编制纱〕或辉初步吵设计坚文件涝〔3尺〕企抵业法波人?均营业爽执照关?〔琴4〕夸房地痛产开桶发企迁业资尘质证炎书梳〔5些〕国寇土部盒门出殿具的麻土地歇证或犬用地排合同桶〔6植〕躲避划部飘门盖寿章确歌认的课总图惰和规默委会套意见躁〔7孔〕环买境部诞门出架具的血环评磁意见善〔8跳〕地脂震部艘门出魄具的苹地震饲平安敬性评阻价意摊见糠〔9停〕人绞防办挤出具勾的建纹设地乱下人醒防工例程的返意见世〔1响0〕搞近期记财务奶报表铁〔资政产负短债表牺〕及培资本迫金证化明毛〔1鄙、银公行对伶账单际，或捉者2按、银碎行贷缠款意陪向协恳议〕铁〔1耳1〕骨法律成、法途规、脂规章豆规定淡应提衡交的粥其他皆文件未戚较坑程悼尖序蛮：受张理-雀--乓-审切核-招--及--炸核准浊薄脚巡受理包--飘--智由行姨政服熟务办留事处渠〔大六厅〕淹进行摧形式们要件伟审查牢〔前粮置条从件审渔查、绑牵头吓组织恨相关吉部门摇及爬专家罢评审宇会惨<指卫建设侦规模炮在5灯万平惩方米舱及以允上，鸭总投铸资在驾1亿矛元及陶以上张工程光>、蚂协调楼等〕服；不角排太审核狱--鞠--链由行奥政服工务办闲事处菠〔大素厅〕锡通过锡扬州程政务糊网将萍内部干流传姿单发丑送到集相关掀业务接处室垒进行芒技术情审核翁〔对预大的租市场匪类房变地产烟开发疗工程涉的市彼场定阵位及丹布局断规划棕的审压查等卡〕，银相关额业务拴处室怨在一洗个工可作日鼻内提添出审魔核意漏见并添反应浊行政掠效劳丛处，河如逾览期无麻反应提意见诊视同纠认可锤。侄厦蜘核准符--姜--率由行伐政服垒务办恶事处混〔大恶厅〕拍根据酒受理病及专酒家评依审意烫见、怕相关跳业务鸟处室医审核旁意见鉴赏草拟班核准民通知踢书铲，呈搜交该保业务肤分管由主任仓签发棉，并乘在窗飞口交意付申弟请人随，同瞒时发沾送相拆关业层务处巧室留肺存。侍承诺软时限键：7泄个工政作日算七萍、谊用地总证办鼠理眠10磨da脚y炉1、禾充申报宵材料肆2、眨用地舞证申昼请糟3、弯工程怕批准圈文件嘱4、野用地机范围类现状冻地形寺图〔狭1:岔50只0雹——缓1:校20抓00娃〕及拒电子榜文件离5、皇土地脖出让有合同醒6、图经办疮人现颂场踏厕勘，帅材料劲审查叫后认浪为需迅要补原充的销相关励材料别八殊、育方案肃审批恼建设项单位余〔土绑地使骑用权寸获取奥方〕吵应按亮此规疗划设刘计条碌件，模委托雹两家窄不同耐的有绪设计炉资质盈单位虚编制盖三翼套以代上〔狱含技三偿套〕佣具有沾可比等性的侮设计堡方案喂向市池规划捡部门肢报审民，每衔套成踢果包涉括规略划说划明书相、图敌纸、足光盘外。候1、乒填写样方案片审查歇申请轨表2之、规破划设配计要岭点、墓红线读图及慈控规裕1、茶规划涛说明园书〔涉含经踪济技估术指哥标耗，并燃说明津套型射建筑担面积悦90哀平方某米以兵下住导房面男积及那么所占毒比重做〕洁2、塑图纸老〔挂原图1就份，仆A3猛规格烤规划鄙设计朵文件什合订救本2午份〕限①太用地钻现状馋图〔丽比例欧为1励：1天00燥0〕川及用帜地现饶状资肆料照命片宝②巨规划牲总平倾面〔惠含经蜓济技念术指专标，麦须在故现状闸地形暗图上合绘制剑〕〔刺1：肥10榜00错〕强③耕交通扯给织咸及市萝政管罢网综驾合图宽〔含两停车沈场指拴标〕泄〔1驰：1瓦00央0〕徐④丧建筑妨单体郊平、糕立、浪剖面够图〔债1：呜10持0或扩1：骗20坑0〕秋⑤旗建筑莲沿运恰河东树路、翻京杭翻路、唱健民肚路、着秦邮强路、穴规划务道路哄及规冒划河抗流立攀面效阀果图泥〔应巡反映鼓周边倡真实丽环境字〕竖⑥敌重要聪节点成放大川效果声图，迫如中昆心绿跑地，落出入文口等浙⑦佩地块三鸟瞰肆效果什图及赌主要告建筑滋透视鞠效果讽图免⑧肺整个糟地块插的环吓境设枕计钓3、区规划桨成果银光盘裕〔规结划说恭明书控为w诞or字d格望式，鄙图形弟文件神为A侨UT种OC回AD杯20耍04壤的*借.d会wg敌格式降并同喘时相耳应转迟化为特*.叫JP置G格驴式〕炎。璃4、大要求更效果鄙图应许反映童出周中边真蓝实环腾境，蓬方案类应在古现状猾地形唉图上醋绘制鞭。粒5、牙可根净据需栏要提老供反扇映设盲计构饥思的挺模型店和三酒维动兴画等现。魔6、璃须提惰供降环境浮影响弯评价颜报告申、交狭通影蒸响评斤价报舱告喝及桐其批悲复文丘件间。烫提醒芹：斧这是傍一个队反复例的过妄程，梯我们耻应对并规划翻内容折、页方案窑指标词、风诚格、售各专晃业的秘细节裕等了映如指兔掌，愚方案腿负责瑞人要待深入培进去愉，尝设计锈单位嗽需要缸随时痕跟进遣完善蔬修改智，这耕一点屠要紧仪盯方枯案院趣执行摘力度扩，需祸要修骄改的陷问题确要按罪照要教求修礼改到链位，氏不能黎出现氧之前丙工程钻类似见的情趣况。捡我公回司尽善快朽把修氧改完雀善的滴方案姥与规腹划分蝇局和皱市局懒沟通美到位类，随烟时准逝备安茶排上祝会。高九籍、芒建规削证办照理寻7团1、内建设矩工程窗规划汇许可挂证申麻请〔锤1份调，盖禽有申判请人访印章粥〕；斯2、严建设望工程便批准亭文件添〔1阵份〕狡；帅3、估土地屡权属改证明抱及相京关协缘议〔结1份茧〕〔棒新办衔理用显地的劣工程颜须提序供建麻设用粉地规狭划许切可证挑复印奉件〕涨；罩4、守已获蒙批准堤的修服建性蹄详细典规划带，重要要单笛体方豆案审植查意栽见书洁；珍5、杂建设执工程触建筑脊施工队图一败套，奉其中卫施工票总平达面三乓份露〔含豆电子伏文件暂一份割〕；理6、住户外需广告霉和立叼面装兆修效铃果图普、施角工图膀、平卵面位吩置图跨〔含植电子耻文件哀一份乳〕；眉7、湖涉及蜜的相主关职强能部巧门的后审查唤意见凡；脚8、妖其它稠材料举〔经躺办人外员现牺场踏厕勘，肤材料飘审查幅后认豆为需垒要补禽充得浸相关龄材料战〕。季十、上消防疮、人锣防、蝶防雷遇和拾勘察咐文件敲及炮施工逆图审坡查免消防荐：删建筑炊工程葵设计势消防蕉监督座审核宗程序津较1.桥怕“赞建筑屑工程睁消防料审核志〞竞〔含视需专氧家论鸽证、药有自渴动消依防设吐施的碗建筑雅工程跑或重伙点建迁筑工订程〕言申互请人咽需提隐交的效材料因有：餐1魄、填隙报?真建筑喇消防第设计预防火酬审核幕申报限表?讯〔设倡有自际动消性防设搂施的刑还应绩填报辛?自刊动消分防设恶施设酒计防挽火审栽核申在报表图?〕例；停2.费项振目批润文；拣3.御建邪设工兵程规袋划许裕可证象及定蛛位红附线图泪，总驻平面绣布置烘图；端4.泉易惧燃易汪爆火姓灾危薄险性左报告佣以及裕工程卸简要犁说明绒等；祖5.男建或筑施吵工图埋〔包扁含建蛋筑平每、立回、剖永面图社，暖扮通空是调，裹防排僚烟图帖，电穷气图耻，工贷艺流京程设寄计图印，消爽防给诚水、旺固定矮灭火盆装置膛、建赚筑灭挽火器锣配置赚图，回消防限设计翠专篇轻〕〔均图纸古须盖吵设计顾单位俗出图要章和萄防火倒设计律自审叹章〕亏6.挎建钢筑内轮部装闲修设松计防屋火审茧核请业提供穴以下纸材料箭：形1、被填报陕?建搜筑内颂部装豪修设暴计防及火审恼核申塘报表惹?〔谈设有册自动它消防跃设施致的还酸应填四报?毫自动凤消防攀设施棉设计呢防火摄审核们申报因表?民〕；宝爹7.粘室屯内装恐修设械计图陕纸及坦电气疫、消刘防给树水、派暖通略、空咬调、削防排滨烟、按建筑涉灭火既器配姥置及安其它远需要罚的消该防设漆计图尖纸；板8.妄装渗修防释火材委料有凶关检皆测报个告；之9.合原善?建汉筑工路程消弓防设添计审顾核意桨见书泡??饼建筑娇工程母消防睛验收晋意见话书?拼及相派关主布要图府纸资携料。尊人防诵：拆1.门市酸方案做委员秋会立屯项批鸽复2学.镰规划苹审批哀的总开图热复印姨件3旋.主修建馆防空稳地下咸室的纹书面颂报告而4.您施聋工图普设计刘资料胆〔电衔子档如和纸鹊质图捧、结殿构计班算书忍〕欲防雷滴、凯勘鹊察文抛件及逗施工鼓图审会查：职申报筋材料象1、例建设槽工程姨工程练立项熟批复俗；教2畏、建嚷设工棍程规感划许轮可证周及规客划红猎线定栏位图线；灾3、骂经备目案的稀勘察晚、设朝计合辽同；突4、贵如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