应城文体中心项目定位及规划建议报告3

应城文体中心工程定位及规划建议报告武汉天骥世纪众联房地产代理2021.62序：问题一：应城整体房地产市场开展趋势是什么？问题二：本工程的核心属性是什么，在区域市场开展中处于什么位置，具有什么样的前景与潜质？问题三：区域地产开展趋势是什么？未来产品竞争形式是什么？未来竞争环境下的时机空间在哪里？问题四：区域房地产未来客源将呈现什么样的特征？问题五：在竞争市场下如何细分市场，细分客户，明确客群属性？问题六：工程开展何种类型产品，能抓取市场时机赚取口碑，提升利润水平？针对应城文体中心地块的开展定位必须明确几个问题，本报告整体思路主要围绕这样几个问题展开，以期对于工程的物业开展及营销策略做出详细的论证与建议;报告思维导图工程属性研判市场定位总体定位工程开展模式工程地块分析工程SWOT分析战略制定规划建议产品建议工程开发战略工程定位规划建议营销策略报告思维导图工程属性研判工程开展模式工程地块分析工程开发战略工程定位规划建议营销策略盐化大道桥头，连接厂矿区的主要通道；体育馆路贯穿城市南北；工程区位——地段价值溢价根底城区边缘，非城市核心开展区域区域在应城人心中属于城区边缘，非城市核心区域；远离城市核心商业区；位于应城东部重点改造开展区域——文体中心。东临：河堤，隔河为化工厂南眺：应城一中，临盐化大道西瞰：文体中心及老城中心北望：体育馆同时具备文教体育及景观资源；教育文体资源唯一性明显；但是工程隔河为化工厂，排污现状待改善，河岸整治已经有方案。工程四至——环境景观绝版稀缺的文教体育景观资源核心属性生活配套：目前无；休闲配套：文体中心；教育配套：应城一中、三中；商业配套：欠缺；交通配套：毗邻盐化大道与体育馆路。工程所属区域的教育资源突出，交通便捷性强，文体资源丰富；周边近距离缺乏生活需求的配套设施周边配套核心属性教育，运动，交通配套齐全，但生活配套缺失工程规划研究——技术指标文体中心唯一社区配套，独享文体中心资源16万平方，中等量体容积高纯高层工程，树立区域地标形象商业配套弥补区域生活配套缺乏核心属性城东区域标杆气质占地面积：40493.7平米建筑面积：161974.8平米容积率：4.0工程本体结论地段环境配套规划地处城区边缘，非城市核心开展区域坐拥绝版稀缺文教体育资源兼得休闲，教育，交通配套，但生活配套缺失独具区域标杆气质极具打造区域地标楼盘潜力如何打造富有标志性的区域建筑形象？如何实现商业价值最大化？如何打造符合市场主流的竞争力产品？如何消除客户对工程非核心位置抗性？如何增加社区内部配套满足生活需要？如何实现工程潜力落地？工程能否成为区域标杆的五大要素面临五大问题！报告思维导图工程属性研判工程开发战略工程定位规划建议营销策略工程SWOT分析战略制定应城印象、资源城市“膏都盐海〞石膏工业储量5.1亿吨，有400多年的开采历史，一级品位纤维石膏占国总储量的82.5%以上。岩盐工业储量280亿吨，矿床分布约140平方公里，埋藏浅、品位高，为开展盐业食品工业提供了极为丰富的资源。旅游产业资源丰富一泉〔以汤池温泉为龙头〕二矿〔膏、盐矿地质公园〕三山〔烧香台、伍山、团山农家乐〕四水〔短港、渔子河水上娱乐、龙赛湖、东西汊渔家乐〕五胜〔鄂中革命烈士纪念馆、文峰古塔、门板湾古人类遗址、百年红堂、周恩来纪念馆〕基于本体寻找优劣势优势劣势区域内市政配套生活配套逐步完善，交通动脉连接主城区容积率4.0本体条件发展现状高端环境差量体风险大地块硬伤明明显开发风险较大前提项目位于城市文体核心发展位置教育文体资源优越稀缺唯一性强河堤改造后景观资源丰富非城市核心城区发展区域、城市配套缺东城市场不成熟，非传统开发区域隔河的化工厂污染问题区域性城市价值较高绝对资源优势高层住宅开发高层公寓产品为主房地产市场良好，区域产品消费潜力巨大消费能力SWOT优势-----Strength劣势-----Weak文体资源价值稀缺唯一性！在城东区域内，本项目属于未来潜力最大项目；交通便利；应城一中教育配套地块城市区域边缘地段性不明显；项目近距离内城市配套少；紧邻工厂污染源；中等量体开发、纯高层产品风险较大；机会-----OpportunitySO战略：发挥优势，抢占机会WO战略：利用机会，克服劣势区域内配套资源逐步完善发展潜力大；应城市场消费表现良好；城东区域可供应高端公寓体量小，区域地缘性明显、消费能力强劲；利用景观资源稀缺核心价值；立足区域改善消费潜力；利用市场机会空间树立引领力利用产品规划及配置降低干扰；抓住市场主流人群，广纳客源；展示规划发展，挖掘潜力、弱化配套；威胁-----ThreatenST战略：发挥优势，转化威胁WT战略：减小劣势，避免威胁区域为非城市核心区域，商业发展基础弱；宏观调控深入，对于产品入市影响不可忽视；区域市政配套发展不足；高形象，树立高端新标杆；抓取细分市场，开创新产品引领市场；打造特色吸引市场眼球；主动核心化！成为区域核心的一部分；控制成本，避免可能高利润但高风险项目；着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，弱化边缘形象；工程SWOT分析15基于企业目标下的工程开发整体战略

标杆城南：唯一性资源，城东区域突破常规性标杆工程立足文体中心属性，着力标示资源价值体系！高形象、创新、引领性是立足之本，成为城东高端市场的标杆本钱控制思维，贯彻开发和营销全程〔客户价值导向〕开发节奏把控——以时间换取产品盈利空间、分期开发迎合市场开展，高端开展附加价值提升，〔利润〕最大化！区域层面：占位层面：运作层面：核心竞争力：工程开发整体战略资源价值+高形象价值提升+创新引领性产品主导竞争！报告思维导图工程属性研判工程开发战略工程定位规划建议营销策略市场定位总体定位客户定位引领区域高端公寓市场建议本工程采用引领型竞争策略，整体性突出市场竞争，引领市场；在产品品质上以应城高端工程开展为比较，争取优异整体市场；高档产品方案，充分发挥整盘资源优势。定位思考工程档次选择上，本案具有明显文体资源优势，唯一性极强，在市场根底上可竞争工程极少；工程市场定位18未来目标客户的消费特征个性内敛但追求气度，注重社会地位的匹配，较强攀比心理、追求荣耀，对于新事物、新理念接受能力强；工程总体定位品质表现、堪比主流；

气质形象、领誉应城；19教育健康、细节品质、宽广视野、高贵荣耀的表达气质内涵高贵荣耀衍生为：教育健康、开发理念、施工工艺、社区文化、物业水平、开发团队……产品表现外延形象生活品味衍生为：宽阔视野景观、建筑风格、建筑元素、户型设计、装修标准、会所服务……细节品质衍生为：建筑细节、配套设施、建材配置、园艺景观、社区环境……国际标准、文化水岸华宅是一种生活方式，

它需要工程物质形态来形成内在与外在表现；工程的开展同时区域形象标杆与生活品质品味提升的使命！工程总体定位20应城高端住宅标杆引领之作……巅峰城市居住未来

——引领性·高端文化全景观社区工程整体定位报告思维导图工程属性研判工程开发战略工程定位规划建议营销策略整体规划建议产品建议整体规划开展理念理念城东地标性——工程的高容积率与优越文体配套具有区域绝对优势，打造地标工程地标建筑符合工程开展战略；〔高度、立面、天际线〕文体中心独占共享性——工程的教育体育资源景观具有稀缺唯一性，在整体市场上独占资源，同时工程综合的景观资源同样丰富可以达成内外部空间的全区共享；〔西、北与文体中心整合、内部景观与外部融合〕整体舒适性——契合市场整体开展潮流，以满足最细微的居住需求指标进行打造，满足工程整体开展目标；〔户型、公共部位装修、配置〕生态环保节能性——躲避工程区位紧邻工厂的劣势，增加环保材料和环保工艺的应用；〔环保材料应用、环保科技应用〕独特领先性——工程在城区市场开展根底上，在社区配置及建筑部品配置上突破区域市场消费习性，形成区域引领型品质工程；〔大堂、楼王〕价值点打造配套规划入口小广场建筑外立面主景观轴商业会所设置集中式商业打造特色商业街休闲会所运动会所产品附加值特色活动空间节能环保智能化多产品组合，主流产品+创新产品，表达工程的舒适性及多元化活动空间消费及休闲空间居住空间提升空间满足各个年龄阶段的惬意生活空间PARTONE1★工程整体规划设计建议集中商业沿街建筑立面裙楼立体绿化特色商业街沿河绿化景观及特色商业街〔餐饮〕中心景观广场建筑可考虑弧形，与东边做遮挡沿盐化路建设的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面

强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素工程体验空间1.沿街建筑立面点式塔楼集群弧形板楼突出建筑群整体的气势，需要一定的体量表达城市感展示面的造型突出“气势〞，可以通过一定的曲线变化吸引眼球略带弧形的外立面，和滨河的感觉紧密结合，并适当遮挡工厂工程体验空间1.沿街建筑立面立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受材料的使用上要强化比照。不同材料的穿插运用可以强化局部材料的质感建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升工程的整体形象工程体验空间1.沿街建筑立面可以很生活慵懒的午后在广场小坐在咖啡中把别人当作风景或成为别人的风景开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉工程体验空间2.入口小广场利用地块与路面的自然高差，在地块上设置大板，既保证了上面商业客群流量的动线，也可以让下层空间无论是做商业还是停车场都有自然的采光，增加工程的亮点。下部顺应高差设置为底层商业或社区停车场，形成相对独立的空间上部大板层，建筑的底层，开放的商业社区，完全的人行系统，与外部道路高差一致关联:蜂巢。地下系统自然采光，建立上部与下部的连通，营造立体空间上部人行入口下部车行或地下商业入口盐化大道地下停车场〔或地下商业〕及上下空间社区园林、沿街商业、中心商业街工程体验空间3.社区大板蜂巢的设计使地下层空间更阳光，居住空间更丰富。地面地下空间畅通，创造出层次感丰富的灰空间，同时可作底层商业或泛会所，增强整体的生活气息和休闲情调蜂巢——联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性

工程体验空间4.蜂巢地下商业的创意空间——“蘑菇云〞、“天文台〞“与地面商业和园林对话〞的空间多层次立体空间体验工程体验空间4.蜂巢绿意盎然的小广场工程体验空间5.立体庭院利用地块高差,在中心商业楼顶设置立体庭院设置小区入口中心广场，在延续工程整体性的同时提供社区休憩空间工程体验空间6.中心广场PARTTWO2★工程整体规划建议★工程配套建议商业配套会所A本工程的商业定位——主要效劳于片区商业功能，同时兼顾本工程社区的效劳功能。优势劣势内街扩大商业面积，每套面积适当，丰富商业形态部分业态以及噪声会影响上面楼层住户的居住品质沿街底商充分利用，有利于项目利润的最大化沿盐化大道价值较大，四周规划路段需时间成熟集中式商业目的性消费引导有利于辐射周边区域，聚集项目人气招商较困难，不易经营，需提前联系接洽确定商业形态的选择原那么利润最大化原那么市场可接受原那么即使沿街底商影响了临近住户的居住品质，但综合来看，有利于工程利润最大化由于内部商业价值还需要时间成熟，目前选择经营集中式商业需要长时间的资金投入，及市场培育从工程的后续开发的角度来看，区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有集中式商业作为工程的配套，同时也有利于发挥工程的辐射能力工程的主要商业形态——沿街底商+局部集中商业的形态物业定位——商业研究本工程商业位置价值判断物业定位——商业研究进入性积聚性开放性容易到达易于聚集人流昭示性强社区商业选取原那么A：正对文体中心，有一定商业价值D：沿盐化大道主路，商业价值较高C：道路尚未修通但沿河堤，商业价值需要挖掘B：目前道路尚未修通，现阶段商业价值不明显E:作为集中式大商业，底商和步行街都有较大的促进作用，但要成功引进一家大型的商业机构进驻。AEDCB服务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修…灯饰、床上用品店、家具装饰、品牌电器直销…家居面包店、咖啡馆、茶室、酒吧……餐饮休闲电玩、花店、服饰店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场…工程沿街商铺以效劳社区居民根本生活的商业为主；家居类商业具有独特性，在工程整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢送；休闲类商业应成为本工程先期引进重点。商铺业态建议：根据片区属性，以休闲类商业为主临街商铺社区商业演变的一般规律社区启动期社区成熟期社区开展期社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套社区配套为主满足家庭装修、生活用品的商业家庭装修效劳、家居饰品便利店、面包房银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等电玩、咖啡店、酒吧、特色食街、服装店、书店、健身等类型条件作用目标适用性项目超市对交通便捷要求较高1、租赁面积大；2、租期长；3、带来巨大的购物人流完善生活配套推动住宅销售带动街铺∨购物中心对交通要求较高；一般为成熟区域；需一定人流支持及昭示性较强的街面对周边商业有较强的带动作用。带动街铺×主题卖场对交通要求较高；一般为成熟区域；需昭示性较强的街面对周边商业有一定的带动作用。目的性消费∨专业市场对交通便捷要求较高；需要行业聚集，对是否为成熟区域要求不高。对周边商业基本无带动作用。——×集中式商业建议先选择以主题卖场启动，带动住宅和街铺销售集中式商业引进主题卖场作为商业的启动，并且直接带动商业街经营起来。工程自身处城市边缘，缺乏自然人流，对大型超市和购物中心而言有点缺乏，需根据商家要求提前规划。集中式商业建议为儿童游乐中心或家居主题卖场儿童主题MALL模式案例——湖南澧县浦金国际广场湘西最大的儿童主题商城，共三层，地下一层，地上两层共13000平方米，商业产品覆盖0-15岁儿童生活娱乐学习的多样需求。负一楼为餐饮、电玩、婴幼儿用品店一楼为6-15岁青少年儿童用品、品牌餐饮二楼为0-6岁婴幼儿用品、游乐园、早教、品牌餐饮、水吧工程空间体验7.特色商业街沿河堤有充足的退让空间，可以打造文化美食一条街特色餐饮模式案例——仙桃刘口美食文化街悠久的历史造就了刘口深厚的历史文化。刘口麻糖、刘口粉丝曾经响誉荆楚。刘口文化美食街挖掘了地方特色小吃及文化活动，以著名的“沔阳三蒸〞为代表的小吃特色，沔城莲藕、沙湖盐蛋、红庙萝卜、毛嘴卤鸡、郑场豆豉将会成为餐桌上美味佳肴，地方戏曲沔阳花鼓、皮影戏、现代歌舞、美轮美奂的民间传统艺术将把你带入人间的天堂。

营业面积12000平方米，已形成当地的文化特色和餐饮聚集地。★工程整体规划建议★工程配套建议商业配套会所BPARTTWO2精品意识原那么——本工程为区域的领袖楼盘，客户定位在本地中高端客户，考虑到会所与整体建筑的协调统一，以及客户对会所的较高要求。树立卖点原那么——突出会所特色，可以成为支撑工程销售的卖点之一可经营性原那么——考虑到工程的规模、资金回笼以及真正满足住户需求，会所的设立应该考虑到其可长期经营性本工程会所设置的三大原那么会所建议可利用地下一层和底层商业作为会所经营，也丰富商业的业态会所建议为运动注入生命的意义健身房乒乓球室台球室美容会馆SportsClubPARTTHREE3★工程整体规划建议★工程配套建议★工程产品建议将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上表达“精度〞根本原那么优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购置空间良好结合，便于居住使用，增强业主购置性价比，并增添空间情趣户型设计核心理念张弛适度的精准设计带来的舒适空间关键动作户型品质化的根本原那么、核心理念与关键动作产品建议两房两厅一卫70-85㎡

20%三房两厅一卫90-105㎡30%三房两厅两卫110-130㎡40%四房两厅两卫130-139㎡10%户型建议容积率4.0，两梯四户，两大两小，户型发挥空间较小，但尽量增加三房和小三房的户型。入户花园设计：——提升室内居住环境的舒适性；——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，表达户型的舒适性。入