江西天施康公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告

本资产评估报吿依据中国资产评估准则编制江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产

涉及的资产组合价值评估项目

资产评估报告坤元评报〔2023〕433号（共一册第一册）坤元资产评估有限公司二O二三年五月四日TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h声明 1资产评估报告.摘要 2资产评估报告.正文 4一、 委托人（产权持有人）及其他资产评估报告使用人 4二、 评估目的 5三、 评估对象和评估范围 5四、 价值类型及其定义 6五、 评估基准日 6六、 评估依据 6七、 评估方法 8八、 评估程序实施过程和情况 13九、 评估假设 14十、评估结论 14十一、特别事项说明 15十二、评估报告使用限制说明 16十三、资产评估报告日 17资产评估报告•附件一、 与评估目的相对应的经济行为文件 18二、 委托人（产权持有人）营业执照 22三、 评估对象涉及的主要权属证明资料 23\o"CurrentDocument"\h四、 委托人（产权持有人）的承诺函 38五、 签名资产评估师的承诺函 39六、 资产评估机构备案公告 40七、 资产评估机构法人营业执照 41八、 签名资产评估师职业资格证书登记卡 42\o"CurrentDocument"\h九、 资产评估委托合同 44成本法评估结果汇总表及明细表 48收益法评估结果汇总表及明细表 57江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告1 1 坤元资产评估有限公司江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目资产评估报告1 1 坤元资产评估有限公司声明一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制.二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任.本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人.本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.三、 本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任.四、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见.五、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目江西康恩贝天施康药业有限公司拟处置闲置资产涉及的资产组合价值评估项目 资产评估报告#收益法测算表评估基准日：2023年3月31日SY-1产权持有人：江西康恩贝天施康药业有限公司金额单位：人民币元项目'年份2023年4-12月2024年2025年2026年2027年2028年一、有效毛收入1,169,2991,850,2042,167,3812,497,7752,699,3152,762,089二、运营费用601,752812,199827,922845,573859,704868,869三、租赁净收益567,5471,038,0051,339,4591,652,2021,839,6111,893,220报酬率6%6%6%6%6%6%收益期0.354.255.25折现系数0.97810.92980.87710.82750.78060.7365折现额555,118965,1371,174,8391,367,1971,436,0001,394,357项目'年份2029年2030年2031年2032年2033年2034年一、有效毛收入2,824,8642,887,6392,950,4143,013,1893,075,9643,138,739二、运营费用878,034887,200896,364905,530914,695923,861三、租赁净收益1,946,8302,000,4392,054,0502,107,6592,161,2692,214,878报酬率6%6%6%6%6%6%收益期6.257.258.259.2510.2511.25折现系数0.69480.65540.61830.58330.55030.5192折现额1,352,6571,311,0881,270,0191,229,3971,189,3461,149,965项目'年份2035年2036年至2055年合计2056年1月至2056年12月26日2056年12月26日一、有效毛收入3,264,28767,796,7403,343,401二、运营费用942,18919,210,400947,362三、租赁净收益2,322,09848,586,3402,396,0396,631,600报酬率6%6%6%6%收益期12.2533.2533.75折现系数0.48980.14410.1399折现额1,137,36413,647,416345,269927,761四、折现额总计30,452,930五、尚未开发的土地价值8,266,294六、委估资产不含税评估价值（取整至万位）38,720,000七、委估资产含税评估价值（取整至万位）40,240,000

有效毛收入预测表评估基准日：2023年3月31日SY-2产权持有人：江西康恩贝天施康药业有限公司金额单位：人民币元项目'年份2023年4-12月2024年2025年2026年2027年2028年一、潜在毛收入1,958,3922,669,8472,736,5932,803,3392,870,0852,936,831二、空置率40%30%20%10%5%5%三、空置损失777,282800,954547,319280,334143,504146,842四、收租损失11,81118,68921,89325,23027,26627,900五、有效毛收入1,169,2991,850,2042,167,3812,497,7752,699,3152,762,089项目'年份2029年2030年2031年2032年2033年2034年一、潜在毛收入3,003,5773,070,3233,137,0703,203,8163,270,5623,337,308二、空置率5%5%5%5%5%5%三、空置损失150,179153,516156,854160,191163,528166,865四、收租损失28,53429,16829,80230,43631,07031,704五、有效毛收入2,824,8642,887,6392,950,4143,013,1893,075,9643,138,739项目'年份2035年2036年至2055年合计2056年1月至2056年12月26日2056年12月26日一、潜在毛收入3,470,80072,085,8603,604,293二、空置率5%5%5%三、空置损失173,5403,604,300180,215四、收租损失32,973684,82034,241五、有效毛收入3,264,28767,796,7403,389,837运营费用预测表评估基准日：2023年3月31日SY-3产权持有人：江西康恩贝天施康药业有限公司金额单位：人民币元项目'年份2023年4-12月2024年2025年2026年2027年2028年一、行政管理费23,38637,00443,34849,95653,98655,242二、维修保养费249,820331,579331,579331,579331,579331,579三、房屋保险费4,9966,6326,6326,6326,6326,632四、土地使用税84,459112,100112,100112,100112,100112,100五、出租房产税140,316222,024260,086299,733323,918331,451六、未出租房产税91,75991,75961,17330,58615,29315,293七、城市维护建设税4,0936,4767,5868,7429,4489,667八、教育费附加1,7542,7753,2513,7474,0494,143九、地方教育附加1,1691,8502,1672,4982,6992,762十、运营费用合计601,752812,199827,922845,573859,704868,869项目'年份2029年2030年2031年2032年2033年2034年一、行政管理费56,49757,75359,00860,26461,51962,775二、维修保养费331,579331,579331,579331,579331,579331,579三、房屋保险费6,6326,6326,6326,6326,6326,632四、土地使用税112,100112,100112,100112,100112,100112,100五、出租房产税338,984346,517354,050361,583369,116376,649六、未出租房产税15,29315,29315,29315,29315,29315,293七、城市维护建设税9,88710,10710,32610,54610,76610,986八、教育费附加4,2374,3314,4264,5204,6144,708九、地方教育附加2,8252,8882,9503,0133,0763,139十、运营费用合计878,034887,200896,364905,530914,695923,861项目'年份2035年2036年至2055年合计2056年1月至2056年12月26日2056年12月26日一、行政管理费65,2861,355,94066,868二、维修保养费331,5796,631,580327,037三、房屋保险费6,632132,6406,541四、土地使用税112,1002,242,000110,564五、出租房产税391,7148,135,600401,208六、未出租房产税15,293305,86015,084七、城市维护建设税11,425237,28011,702八、教育费附加4,896101,7005,015九、地方教育附加3,26467,8003,343十、运营费用合计942,18919,210,400947,362折现率计算表产权持有人：江西康恩贝天施康药业有限公司评估基准日：2023年3月31日 SY-4项目说明数值对投资风险的补偿当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。1.50%对管理负担的补偿一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的