宁波楼市年度调研报告

12006年宁波楼市调研报告〔转载〕

(2007-03-1216:39:21)目

录

一、2006年宁波房地产市场总体状况1、房地产投资继续稳步增长沿2、校新建吩商品醒房销慢售良粪好，闯成交执价格嚷稳中速有升湖3、剧二手薪房摔市场锹价格泻稳锡定，卸成交堂量起握伏较定大吧二、扬土地药市场盈分析水三、享各个冲版块街市场垦分述迟1、雪市中杯心板泛块、龄城中禽板块躲大户橡型杠为主卡2、树东部椒新城当催熟牛江南默版块挤3、淡鄞州悔逐渐吧成为史宁波牲的城改市副钻中心裹4、嚷江北突居住屯气氛议后发拉而上退5、搬城西喇等待寺拓展弃延伸殊四、倾20置0筹7年砍市场冰展望旅1、氏20颤07搁年政职策调桨控执壤行力租度将块加大龙。割2、梨土地耕增量叙供给峡控制质更严劣，土瓜地成择本将足提高杨3、沈20坚07搬年中叉小户堤型将构唱主渐角。萌4、荐房价而格依贯然会庄稳步缸上涨愚，销隶售量衔会平敌缓上间升匙5、悲写字中楼市沟场那么增是走说向两估极分该化南五、盗附表缎〔2董00向6年拍土地嘱出让萄成交朵一览圈等〕

毯一篇20姜06躺年宁呼波房匪地产疫市场棵总体寺概况

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1蛾、房鸣地产禁投资条继续挽稳步淘增长宁波市历年房地产投资比拟名称2003200420052006〔1-11月份〕投资额〔亿元〕184.3234.4258.2255.34同比增长(％)46.327.1810.2

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放眼全国，很难找到一个如宁波一样，对地产大鳄有着如此诱惑力的副省级城市。再放眼宁波，你会发现鄞州区对地产大鳄产生的奇妙聚集效应。目前进驻宁波的全国知名企业有金地、万科、中海、万达、绿城、凯德、坤和、中信泰富，而金地、万科、中海、万达等都在鄞州安家落户。

作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是“经济、文化、行政中心〞，巨大的商业、办公体量使得板块的居住气氛逐渐浓厚。由大连万达集团投资建设的面积达2瑞6万秘平方趴米的圈以商迫务楼捷、商谣铺为钉主万玉达商糊业广愁场，溜未开弃业就刘已经斜有沃宿尔玛掉、百抗安居第、特哨力屋旺等入盐驻，仗预计毅将在高今年电年底融正式税营业携，而滥在此今前，稠万达累已经勤成为钓当地捆政府吃招商答引资晒，和火开发释商招驾揽客施户的易王牌爹：3省00娇0个持停车颗位的抵配置披、封拿闭式爱购物茫环境凉的创折造等忙将会徒进一迷步带镜动鄞鹿州中袍心区推的人格流量拦。

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狠4、耽江北

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作为楼盘价值的核心点，品质是左右楼盘价格的重要内因。但房地产开展到一定阶段，产品本身的差异性已越来越小，高附加值的效劳日益成为积累客户的一种全新的竞争力。除了产品方面的影响外，外埠大鳄在营销方面也将给外乡企业以启发。他们因进入较晚，在地价上不具优势，这可能会促使其在开发和营销上推陈出新，这些变化不仅让消费者受益，也将提升宁波房地产整体的开发水平。

在市场细分不断加强、产品品质大幅度提升的同时，房地产品本身以及使用者对相关效劳的需求也将发生高速膨胀。从市场细分方面讲，使用者的个性化需要将得到最大可能的满足和引导；从产品品质方面讲，居住者在使用过程中，管理者在管理过程中对专业效劳和专业技术的要求大幅提高。这些因素都主动和被动地在促使着房地产效劳从内容到形式的全面提升。

四、2007年市场预测2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年，在住房供给结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐辞别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期开展的房地产企业的关注重点。1、2007年政策调控执行力度将加大。

虽然2006年宁波房价增幅回落，但是宁波之房前价涨幅连续三年处于全国第一位，因此2007年对全国、对宁波来讲，是敏感的一年。

从2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细那么调控住房的供给结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策可以看出国家对宏观调控的决心，而2007年应该是政策落实年，如果在落实的过程中，地方政府仍然不能有效遏制房价上涨的势头，那么政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前宁波房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所表达，但随着2007年新上市楼盘的逐步减少，一旦供求关系有所变化，房价上涨趋势并不能完全有效控制，这个和国务院组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果的初衷是相悖的，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度。2、土地增量供给控制更严，土地本钱将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。

2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设工程用地地管理将更加严格，宁波一直在土地出让方面标准而谨慎，因此肯定会严格执行和配合中央的政策，不能例外。

2006年年底的宁波出让土地竞争剧烈程度将是2007年宁波土地市场的一个缩影和预热，预计随着土地供给"闸门"的缩紧，如没有重大政策变动，土地价格的上涨趋势短期内难以改变；另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地本钱的提高将是必须面对的现实。

总的来说，土地供给将更加制度化、标准化、透明化和市场化，房地产行业"强者恒强"的局面将得到进一步的表达，行业集中度也将进一步提高。这样的情况下，宁波的大局部外乡企业由于资金实力上无法和外来地产大鳄抗衡，因此在2007年的土地竞争获取上将处于劣势。

3、2007年中小户型将唱主角。

一方面是宁波房价的持续上涨导致总价过高，很多收入有限的年轻人〔初次置业〕在面临结婚等现实问题的时候，不得不在单价、总价、面积上权衡，过渡性的自住需求大量释放，表现在小户型的销售火爆。另外一方面是先前的宁波市场上的小户型供给量较小，而在需求强烈的情况下，造成中小户型在市场上“一房难求〞的情况，而在市场竞争日益剧烈的情况下，很多开发商都为这个市场缺口而心动，因此纷纷改做小户型。还有一个是外力的作用。2006年的房地产调控中对住房供给结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。

根据统计2007年市场上的中小户型将超过60万平方，小户型的市场竞争比拟剧烈。4、房价格依然会稳步上涨，销售量会平缓上升2007年宁波的房地产市场依然会延续2006年的良好局面，一方面是基于宁波的经济持续开展，强大刚性自住需求存在，另外一方面那么是宁波的房地产行业比拟标准，在经历了一系列的宏观调控之后，更显成熟。2007年整个市场的供给量肯定将小于2006年，而中小户型的大量上市更会进一步激发初次置业者和局部投资人的消费欲望，可以预计2007年宁波房价格依然会稳步上涨，销售量会平缓上升。5、写字楼市场那么是走向两极分化

2007年的写字楼市场总的投放量较大〔新增量在100万平方以上〕，但是两极分化明显，大量的写字楼主要集中在东部新城和南部商务区，他们以低廉的价格取得的土地〔根本在楼面价在500-1000元/平方之间〕，而这些放量肯定会影响宁波写字楼市场的正常开展，用价格赢取市场份额肯定不是写字楼的出路。

个性化写字楼、绝佳地段位置的写字楼、实力开发企业的顶级写字楼都将截取自己的市场分额，以博壳SOHO、东外滩〔渔轮厂地块〕工程、绿城科技园工程等为代表，在市场细分定位准确的情况下，相信仍然可以笑傲市场。抢先发布:?07—08宁波地产报告?之写字楼篇(1)

来源：

2021年01月09日08:50

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有压力，有利好，写宁波字楼的2007表现不俗“2007，写字楼市场供给量将大超需求量，宁波楼市将迎来一个‘写字楼年。〞“2007，宁波写字楼市场供给量急剧放大，市场供需将严重失衡，市场将面临严峻的去化压力。〞在去年初，业界对写字楼市场进行展望时，观点比拟一致的认为，2007年的楼市舞台的主角，将属于写字楼。然而，未曾料到，2007年楼市，主角似乎仍由住宅把持。在住房狂飙式的猛涨声中，先前踌躇满志，跃跃欲试登场搏杀的写字楼似乎被淹没无息了。在一片片焦噪的“涨〞声中，所谓供需严重失衡、竞争惨烈写字楼市场，似乎已退避在人们视线的边缘了。2007，宁波写字楼市场真的只是一个被边缘化的楼市配角？在住房大涨洪流中，它真的自甘寂静，作为寥寥？答案当然是否认的，过去这一年，宁波写字楼市场在楼市大环境利好下，上演了一幕幕的精彩。整体市场供需两旺，去化量冲破历史基于2006年工程存量以及当年新推量，2007写字楼市场的总供量依然充足。据华星房产统计，去年写字楼实际总推量为90.1万平方米。这一数据虽与当年初业内估算有一定出入，但也足够市场花大力气消化了。再看需求。2007年，宁波写字楼共去化55万平方米——这是华星房产昨日提供的最新统计数据。而据合润地产保守统计，2007年市场消化量也在40.2万平方米。尽管上述两个数据间有近15万平方米的差距，但肯定超过40万平方米的消化量，相比于前三年，这个数字绝对可以称得上“旺销〞。我们不妨回忆一下：2005年，宁波市场总供给面积达45万平方米，去化量为26万平方米，去化率为不到六成；到2006，供量进一步增加，到达了80万㎡左右〔包括2005年存量〕，而去化量依然维持在约26万㎡，供需比扩大到3：1。可以看到，相对2005、2006连续两年去化量不到30万平方米的情势下，2007年去化量超过40万平方米，甚至有望达55万平方米，就凭这一冲破宁波写字楼年度销售历史最高点的表现，不能不说是2007写字楼的旺销之年。因此，2007年宁波写字楼市场，总体上当以供销两旺来形容。业内人士分析，宁波经济快速，房地产市场整体利好，抬升市场预期，以及写字楼自身品质的提升，是去年销售良好的主要原因。不过也应看到，这其中也有前两年需求不振，开发商为减轻压力，有意对供量进行控制等因素的作用。高档楼语聚集中供给，写字楼均价大幅攀升2007年，宁波写字楼在供销两旺的总体态势中，其销售均价也有大幅上升。市中心区域自是不必多说——银亿•时代广场在去年年中时均价已达15000—16000元/平方米；而〔〕也冲上16000元/平方米。再看，〔〕销售均价到达9000元/平方米，中心销售价也冲至近9000元/平方米，重新推出的〔〕，均价到达了10000元/平方米。又如，其东航大厦均价高达13000元/平方米，〔〕也超9000元/平方米左右，〔〕为9000元/平方米。相对来说，写字楼均价相对较低，但同比本区域，其去年均价也大明显是升。像95国际商务大厦，销售均价到达7800元左右。这也得益于国家高新区的设立，对区域办公楼的销售起到较为明显的促进作用。整体来看，去年宁波写字楼市场销售价格有大幅上升，均价接近10000万元/平方米。这其中，有楼市大环境利好的因素，也有大批高档写字楼集中供给的原因，从而推动了销售价格的上涨。从分区各楼盘看，区域环境、供量、工程地段等，是造成各区域楼盘价格上幅大小不同的主要原因。高端写字楼集体入市，办公地标升级换代随着商务的扩散化和写字楼市场本身开展所趋，宁波的高端写字楼集体入市更是成为今年写字楼市场的最大亮点。如万豪中心〔〕、金隆国际、时代广场、财富中心等一批万元以上的写字楼入市，预示着宁波写字楼市场进入高品质化的进程。这类写字楼的入市实质性提高了宁波写字楼市场的品质，促进了宁波办公新地标的升级换代。与前几年相比拟，从写字楼本身的产品细节到工程配套和后期的物业管理，2007年的变化也最为明显。高级石材、星级大堂、五星级物业、景观中庭等一系列高档物业配置直接带来了宁波写字楼市场品质的变革。以为例，其位居寸土寸金的市中心CBD，建筑上打破传统写字楼的封闭空间，建设为逐层退台式空中花园；在外立面上，采用传统仿古灰砖贴面，自下而上颜色渐深，同时横向线条采用斩假石做补充，再现宁波作为近代通商口岸曾经盛行的海派建筑风貌。同时也与周边历史街区的传统风貌协调一致，把建筑和谐地融入其中。在楼宇通畅上，时代广场等写字楼拥有6——7部高级电梯，并配备宁波罕见车位空间。另外，一批富有创新性的高端写字楼也在2007年露面。如以位于江东中兴路、以独栋别墅式办公的为特色的〔〕，市中心高端楼宇〔〕、银泰国际〔〕，又如在鄞州投资创业中心亮相的〔〕等。租赁市场持续旺盛，高档写字楼租赁市场空白得以填补与前几年相比，2007年宁波的写字楼租赁市场更是凸显成熟。这一方面表现为写字楼出租率仍持续保持一个较高的水准，目前宁波写字楼的平均出租率在90%以上；另一方面那么表现在一批高档写字楼的投入、使用填补了宁波写字楼租赁市场的空缺。一个成熟的市场，势必要求细分市场的完善，相互间建立良性的关联，而如今的宁波写字楼租赁市场正是如此。从租金相对较低廉的老写字楼，到以华联写字楼为代表的一大批中等档次写字楼群，再到〔〕、金隆国际、中宁大厦等高级写字楼群，低、中、高各档次写字楼都以其自身的优势、特色占领各自的市场份额。从单一出售，到租售并举甚至只租不售，宁波写字楼去化模式的转变，既有供需严重失衡，开发商去化压力骤大的下被动因素，还有开发商资金实力大大增强，长期持有物业以求更大升值回报的意识觉醒。无论何种因素作用使然，宁波高档写字楼租赁市场的兴起，无疑意味着宁波写字楼租赁市场的逐渐完善，这也是市场逐步走向成熟的标志之一。日租金3.0元/平方米内占绝对主导，市场上升空间很大从租金方面看，存量与新推量两面夹击，导致写字楼租赁市场房源激增，这迫使市中心区域写字楼的租金在2006年一度出现下滑。不过，在2007年，基于整个楼市环境的大热，以及杭州湾大桥竣工等经济利好带来的良好预期，写字楼租金在整体上也呈稳中有升的态势。据合润地产的分析数据，目前宁波写字楼的租金范围主要集中在1.5—3.0元/平方米.天，该区间主要为一批中高档的写字楼工程，大约占市场总份额的70%以上。从这个数据也可看出，宁波写字楼的租赁市场档次尚未拉开，市场具有较大的向上的开展空间。据分析，日租金在1－1.4元/平方米的写字楼占总写字楼数的13％。这些写字楼大都为早年的一些老写字楼，一般位于相对市中心的地段，写字楼本身往往存在大厅较简陋、内部配套较差、智能化系统配备不全、车位紧缺等问题。日租金在1.5－3.0元/平方米.天之间的中等档次写字楼是市场的绝对主力，占总数的78.2％。这段价格的写字楼以其较低的价格、较全的配套和效劳深受广阔客户的青睐。而随着金隆国际、波特曼中心等高档写字楼的投放使用，填补了宁波高档写字楼租赁市场的空缺。其价位在4元/平方米.天以上〔如波特曼写字楼日租金就在4.5～6元/平方米〕，这些工程凭借特有的工程品质、配套设施、优越效劳，被诸多高端客户所接受，在竞争剧烈的租赁市场占有8.7％的市场份额。从回报率来看，即使以1.5—3.0元/平方米.天的低位租赁价来算，其也至少比同区域的住宅月租金高出两到三倍。有统计资料显示，目前宁波写字楼一般的投资回报率到达了8%-10%左右，局部工程那么远高出这一水平。供给区域：CBD商务圈继续领跑，近郊商务渐成规模从写字楼供给区域看，在2007年还是以三江口CBD核心商务圈为代表的海曙区在售楼盘数量最多、供给量最大，江东次之，鄞州区紧随江东，江北区最少。从写字楼开展趋势来看，市中心CBD区域可供开发土地逐渐减少，新增供给将逐年减少，而近郊商务那么因区域空间广阔、道路交通便捷，并且以较低的价格、更为多样化的产品逐渐成为商务新兴热点。目前，宁波写字楼就遵循这一路线图，向近郊多方向分散。一是以高新园区、世纪大道为中心的江东商务带，如绿城•宁波研发园、雷迪森广场〔〕、中信泰富广场〔〕等；二就是以环城西路为动脉的城西商务带，如丽园尚都〔〕、万隆国际〔〕、金都国际〔〕以及正在开发的香溢泛亚国际等。三是以鄞州南部商务区为代表的鄞州新城区，该区域目前已有广博国贸中心、新洲银座〔〕及大量政府办公楼，商务气氛渐起。还有就是随着新江北的崛起，江北区域也开始新兴了一批写字楼，如北岸财富中心〔〕、日湖国贸中心。个性产品细频亮相，商务别墅成市场亮点随着市场竞争的加剧，写字楼在不断创新提高。2007年，这一趋势更加明显，在产品不断细化中，一种全新理念的别墅式写字楼应运而生，并受到市场的热烈追捧。宁波首席单体独栋别墅式写字楼，独栋别墅式办公，倡导别墅里的商务精神——在去年上半年房交会中首次亮相的16城联邦，便是此类产品的典型代表。其凭借建筑上创新形态与配置上高端品质化，以及优越的地段优势，备受独立性强的企业青睐。又如去年底开始推介的创新128工程，其在引进业态上创新性的以2.5产业为主导，同时建筑上由约165栋四层的商务型类独栋建筑组成，展现类别墅式的庭院式办公空间。再如位于镇海和江北交界处的创E慧谷〔〕，其倡导独栋花园办公模式，同时在入驻产业上要符合创意产业这一大框架。上述这些产品的出现，完全颠覆了传统高层写字楼的集体型办公观念，取而代之的是多变的建筑曲线、集中统一的整体效果及健康生态的办公环境。这类产品的开发不仅意味着写字楼产品的多样化和工程的良好前景性，更标志着宁波办公市场开始进入人性化、细分化的一个历程。1、土地挂牌情况1〕宁波市六区土地出让情况09年8月宁波市六区共有住宅、商业土地出让公告15宗，合计出让面积到达了670415平方米，与7月份的出让总数及土地面积相比〔7月份出让土地公告14宗，合计出让土地面积约为647203平方米〕，土地供给量环比增加了23212平方米。出让土地分布在5个区域，包括江东区、江北北区、鄞州区、镇海区与东部新城(,,)区域。从区域出让情况看，东部新城的出让幅数最多，共有7幅住宅与商业用地出让，合计面积为90509平方米，而江北北区出让面积最多，仅有1幅住宅用地出让，为江北慈城新区湖西地块，其单幅出让面积也为最大，到达314208平方米。8月份宁波市六区土地出让明细表2〕宁波周边县市土地出让8月份，宁波市区周边区域，共用住宅及商业用地出让公告16宗，合计出让面积为291921.2平方米；出让区域主要分布在慈溪、象山与余姚，其中，余姚出让面积较多，共出让住宅及商业用地6幅，合计面积150642.2平方米。8月份宁波市周边区域土地出让明细表2、土地成交情况1〕宁波市六区土地成交09年8月份宁波市六区共成交住宅、商住及商业用地5宗，合计成交面积约为153407.43平方米，与7月份成交数量相比〔7月份成交土地9宗，合计成交面积为365668.5平方米〕，本月土地成交面积环比减少了212261.06平方米。从成交区域来看，成交土地均集中于鄞州区，其中，高桥镇联升村1号居住地块成交面积较大，面积约为50286.91平方米，由宁波吉时达置业竞得。8月份宁波市六区土地成交明细表2〕宁波周边县市土地成交8月份，宁波周边区域共成交住宅与商业用地10幅，合计面积约为337348.4平方米；从成交区域来看，分布在慈溪、余姚、象山、宁海与奉化，其中，宁海县成交面积最多，仅成交1幅商住用地，面积约为115800.6平方米，由宁波市交通房地产竞得。8月份周边区域土地成交一览表宁波商品房市场分析1、住宅市场成交分析(1)8月份住宅市场总体情况截止月底，市六区住宅市场共成交住宅产品2481套，成交面积为258173.47平方米；市六区住宅成交套数比上个月减少了861套，环比下降了25.76%。市四区共成交住宅产品1871套，成交面积为191281.58平方米，市四区的住宅产品成交均价为12804元/平方米；市四区住宅成交套数较上月减少了478套，环比下降了20.34%。从供销情况来看，宁波市四区商品住宅新增住宅产品面积为84236.56平方米，环比减少了3.29％。截止5月底，市四区商品住宅存量约为60.25万平方米。8月份，从销售走势来看，宁波住宅市场价升量跌的趋势较为明显，09年1-8月份，供给量与销售量均划出一个金字型的抛物线。而从整体市场来看，仅有高新区江南一品二期〔〕北区的公寓楼和海曙区青林湾三期观澜小高层，成为8月份市场的亮点楼盘，由于客户蓄水期较为充分以及市场需求空缺较大，使这2个楼盘在开盘后，均有不错的销售业绩。〔2〕各区域的成交情况分析从各区域的成交情况来看，仅有海曙区与高新区还能保持上升的成交态势，而其他各区域的成交量均有不同程度的下降。其中，海曙区主要由青林湾的三期观澜小高层住宅放量，较7月份增加了206套，上升幅度较大；高新区的江南一品在长期蓄水后终于正式开盘，由于客户累积较好，而且区域围绕东部新城，未来预期较好，而且竞争对手匮乏，成交量与成交价格一路攀高；北仑区域在7月份世茂世界湾〔〕集中放量后，续量缺乏使该区域成交量下降幅度较大，但区域内低价楼盘的存量也逐步消化，客户更多项选择择一些低单价大面积的户型，成绩量依然能维持在500套以上；鄞州区由于后续供量缺乏，成交量较7月份又下降了352套，目前主要为盛世天城〔〕、上上城等大盘的存量消化，其他个盘成交量均较小；江北北区由于单价相对较低，而成为了许多首次置业群的选择区域，但随着市区价格不断升高，也使该区域的价格水涨船高，如奥林80〔〕的单价已上升到10000元/平米左右，但月成交量还是能维持近200套；其他各区域成交量均在100套以下，主要原因还是在于供给量缺乏。鄞州各区域成交情况明细从鄞州各区域成交情况来看，5-8月份的总体成交呈递减趋势，8月份仅下应区域与7月份持平，而其他各区域均有下滑，其中，中心区还是保持了各片区成交首位，合计成交283套，但较上月那么减少了109套；