物业管理的工程管理

3物业治理的工程治理一、物业治理的概念物业的定义和消费领域的房地产,如住宅、别墅、大厦、商场、写字楼、园林等。物业治理的概念,与产权人(进展商)、使用人(业)以签订经济治理合同的方式,负责物业的人事行政、公共设施及设备公众事务的治理,为使用人(业主或租户)供给多层次、全方位的综合性优质效劳。二、物业治理的对象,由特地的物业治理经营机构和人员,依据国家有关法规、依据合同规定要求,运用现代化治理,以经济手段对建筑物、公共配套设施、场地、清洁卫生、安全保卫、公共绿,为物业使用者供给高效、优质、便捷、经济的综合效劳。三、物业治理的核心是效劳使物业保值增值。为用户效劳,制造良好的工作和生活环境。,而是第三产业,是友偿出售智力和劳务的效劳性行业。物业效劳要做到：时间+空间+效劳。所时间365天都要分分秒秒地供给效劳。所谓空间是要保证业主有一个良好的空间环境,不停电,不漏水,绿化、清洁良好、生活安全。,治理好兴物业,是一个大的社会问题。,求效益,物业治理公司是靠出售智力和劳务的经营型企业,其利润是靠收取微利治理人酬金而生存的效劳行为,它的生存有赖于业主和租户有限的治理酬金,在运行机制上要做到独立自主、自负盈亏、自主经营。工程治理的重要性一、工程治理是物业建设的根底工作,取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏,在设计中遗留了不少问题,使物业治理处于格外被动的境地,使物业质量受到严峻损害,慎重小业主和租客没完没了的投诉,使治理人员疲于应付。二、优秀的物业治理必需具备良好的硬件和软件,有符合物业治理要求的高水平设计和优良的工程质量才能使物业价值提升。,是通过人的治理去实现,对物业进展科学治理、供给高水平的优质效劳。三、从物业治理行业现实状况也反映出必需加强工程治理,片面地追求设计指针或标立异,往往遗留,进展商在市场影响下,往往要转变工程设计和在施工中途转变物业功在物业投入使用时才觉察,难以补救,在物业设计和工程施工中,用户二次装,在消防、供电等方面不能满足客户要求,进展商和物业治理公司必需加强工程治理。工程治理的根本要求一、工程治理就是对物业工程设计、施工到竣工验收投入使用的全过程治理,要求对物业的功能组合有比较准确的定位。假设由进展商,就要求能早期介入工程设计的询问工作。,发商一般都聘请监理公司进展监视工程施工,但监理公司的仆人任务是监视施工单位是否按图施工和是否符合施工质量,并不能代表治理公司对施工中觉察的不符合治理效劳要求的问题提出整改意见,专业物业治理公司,可以向进展商提出报告,并争取他们的支持。,治理公司应全面参与收楼和设备系统验收工作。二、工程治理的根本要求对工程设计治理的根本要求物业的功能组合是否合理；要；中心空调系统的选型和系统设计是否合理,送排风系统是否完善；给排水系统是否充分考虑给水及排水需要；消防系统是否布局合理,自动报警能否满足二次装修的扩容需要；电梯和扶梯的选型是否先进和满足物业功能需要；物业绿化和车场治理的布局是否合理完善。对工程施工治理的根本要求工程调度会,了解工程进度和施工质量状况；修改建议,使物业治理的条件更加完善；跟进工程分部试验和验收工作,把握公共设备的质量状况；收集资料,为编制公共设备系统的治理制度和操作规程作好预备。对工程竣工验收阶段的治理要求参与工程竣工验收工作,有打算有步骤地分部接收物业；按穗《广州市建设工程档案移交方法》,参与工程竣工资料的交接工作；查,施工单位连续整改完善的依据；在竣工验收过程中,作好小业主二装修的设计审查和施工治理工作。工程治理应留意的几个问题一、工程设计常常消灭的问题电气方面由于物业功能定位不准,导致供电负荷严峻缺乏的现象；由于设计单位对物业治理的特点不够了解,造成公共照明的电力铺张；,地；,没有承受封闭母线而使用了多条电缆并联供电,使机组出力而受到限制；中心空调系统方面,选用同一制冷量的机组,造成“大马拉小车＂的电力铺张现象；,回风口布置是否合理,否则会大大降低制冷效率。数量,查消防自动报的主机是否留有足够的备用回路。二、施工过程常常消灭的问题鉴定的高压开关柜,产品质量得不到保证；非阻燃型的电缆,使供电系统存在严峻隐患；中心空调机组电缆敷设质量差,限制机组出力；排水系统施工未充分考虑防洪措施；地下室隔水层施工质量差,使电梯底坑渗水断；,往往在天花施工后进展,试验时漏水,造成天花损坏；,特别是接口处遗漏保温,造成滴水事故；对于计算机群控电梯的机房,没有认真进展防尘通风处理；柴油发电机带负荷试验,满负荷试验和甩负荷试验往无视；大厦防雷系统施工质量不符合要求,留下隐患。三、竣工验收阶段应留意的问题要严格按规定检查以下工程资料是否齐全：建设依据文件：立项报、批文件；竣工验收文件：工程建设叫结报告、竣工验收报告；工程地质勘察报告；初步设计文件：初步设计和技术设计文件；装记录、空调安装记录；竣工图重点检查以下文件：电梯投入试验必需经市劳动局和建委电梯安全质量监察站验收合格后；变电所必需经市供电局(或区供电局)安全监察验收合格才能投入运行；中心空调系统必需经生产厂调试合格后才能正式投入运行；消防自动报警系统必需经有资质的水工程公司调试合格；消火栓和自动喷淋系统必需经市消防部门验收合格才能投入运行；使用。分部接收物业的内容在接收物业时,应遵循先收建筑物、后收公共系统的原则。在接收建筑物时,应,验一层,收一层,管一层；对公共系统的验收,逐一试验接收,但首先应对供、配电系统和消防系统进展检查验收。建筑局部的验收接收内容,包括：窗及卫生设施是否齐全完好；(包括茶水间、风机房、配电间、管井间、电缆井间、通讯间)；,作出记录。凹凸压配电间及低压供电系统：给、排水系统检查验收接收；中心空调及通风系统检查；电梯、扶梯检查验收；消防系统检查验收；通讯系统检查接收；电视及保安系统检查接收。消火栓系统及自动喷淋系统必需经施工单位自检合格,处于备用状态；必需严格审查二次装修图纸；80m2的装饰工程,必需经消防部门批准。工程治理与设备治理的关系一、生疏了公共系统的设备状况,可以制定以下设备治理制度：工程部的职责和治理范围；工程部的组织架构；工程部各级人员岗位责任制工程部总值班制度；设备定期校验制度；安全工作制度；工程修理物资治理制度(包括材料、配件储藏定额的制定)；机具、仪器、工具治理制度(机具、仪器、工具配置打算)；检修治理制度；变电所治理制度；电气行和事故处理规程；低压电器修理治理制度；电梯(扶梯)治理制度；给排水治理制度；中心空调治理制度；柴油发电机治理制度；弱电系统治理制度；机械停车设备治理制度。二、依据物业设备状况制定运行方案况。本着安全、经济和效劳至上的原则。制订合理的中心空调系统、电梯系统、给排水系统和供电系统运行方案,既要满足用户需要,又要节约能源。三、制订以下应急措施：物业防洪