南京某国际高尔夫项目销售建议书提纲

南京钟山国际高尔夫项目销售建议书（提纲）一、项目综合分析1、项目地块：钟山国际高尔夫项目地块的区位优势地位十分显著。（1）天然优势：地处南京城东北部板块，属““大东郊”的范围，紧临紫金山东北山麓，周边分布中山陵、明孝陵、梅花山等世界级、国家级风景名胜，本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的中山陵风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。（2）文化优势：传统文化崇尚紫气东来，南京六朝古都千百年的文化积淀形成特殊的“东部情结”，在南京人心目中紫金山东麓充满神韵、令人向往。文化资源的魅力无限。（3）交通优势：处在成熟道路网架之中，交通四通八达。北有312国道宁镇公路，南有沪宁高速和宁杭公路，东西介于绕城公路和环陵路之间，连接南京市内，连接长三角上海、杭州、苏锡常镇江各城市。具有南京都市圈辐射力。（4）政府导向优势：符合南京城市重点发展方向。周边聚宝山、马群、仙林、麒麟、亚东等区域内房地产高定位项目已成气势，大学城、科技园的崛起指日可待，在未来三五年内，这些闪光点将形成面连成片，连动发展成为崭新的东部新城区，正加快东部成为城市一部分的进程，紫金山将成为城中山，本项目地块目前看来已经不算很偏，今后更加成为城市中心地带。人气潜力、地块潜力不言而喻，消费指数、兴旺指数将不断攀升。2、周边房地产项目比较：我们在城东大区域的范围内对相关别墅类型开发楼盘进行分析。n帝豪花园：本项目尊贵芳邻，各居环陵路东西两侧。南京传统的顶级纯别墅区，从94年起开发建设，因其进入南京市场时间过早，定位极高，且内部股东纠纷，导致开发周期大大延长，经营效率并不高，但是以今天静态的眼光来看，帝豪花园仍然是南京难得的一个成功的纯别墅项目。虽其建筑单体已远远落伍，但它内部大都为单体别墅，定位纯粹，依傍中山陵东坡，自然植被条件极其优越，被南京富豪阶层一致认可为最好的顶级别墅区，基本出售出租完毕，业主多为顶级富人和南京及周边城市外资企业外籍人士。此项目奠定了环陵路顶尖级富人区的独特氛围。n聚宝山项目：本项目未来年轻伙伴，与本项目北端相临，仅相隔一条312国道，江阴阳光集团6.3个亿所得。媒体前期炒作曾称该地块为“南京最后一块别墅用地”。聚宝山地块已规划为又一高档社区，标准很高，集多层、小高层和别墅为一体，将是彼此竞争的对手，别墅销售受到相互的制约。n亚东新区：亚东背景资料：94年启动，在国务院“南京市2023年城市发展规划”中列为“卫星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”，早期为美资合作开发，后因合作前景不明而美方撤资，转为自主开发大学区及休闲居住区。早期普通住宅项目如雁鸣山庄、亚东花园城定位为针对低端市场的廉价房，价位从1300、1400升至1800、1900；后期的咏梅山庄随着南师大分校的建设定位抬升，其消费目标群从中低端向中端转移，销售均价约2200、2300，但开发商因受前期低端项目的成功开发思路影响，对咏梅山庄定位没有根本转变，其售价的涨幅实际低于该地块应有的涨幅，现咏梅山庄已基本销售完毕。目前仙林大学城整体规划方案已出台，亚东成为南京未来重点发展的一个板块。预期该区域以后的新项目面市，其市场定位将依托于大学城向中高端转化。腔亚东睛两个喷最具急有典碰型代牺表意宪义的累别墅律项目循??例金陵变家天着下，呜沁兰私雅筑勾，都核是以榆联排据及双僵拼为狗主打掀，规壳划设永计均娇为上贩乘，卸销售搏状况词良好剂。但猛因受换江宁绸翠屏伙山联辽排别家墅板河块的衣强大气压力累，价仙值上垃升空况间非效常有吐限。春二、恐项目哥定位僻建议停本项康目规晓划设备计要芦点将渠高尔烦夫球送运动侦场地抢与一恨类纯僵别墅皆居住政地共酸同建菜设，逗共同学演绎联，创墙导成炎为经构典纯借粹高凉尔夫辩与经笛典纯偶粹别介墅亲姑密接司触、佩交相姑辉映幕、联齿袂主玩演的仇升级修版新蜂地产纸模式速，比解曾经璃辉煌欢的高刮端别弦墅时蒙代更炕胜一旺筹，殊比奥争林匹开克主芒题花膏园住顾宅更宜胜于冈蓝，惹可谓外绝佳肠精彩觉钻石范搭档室。叙高尔酬夫与惯豪宅椅融为错一体探，简浆直是垦天生梁一对摧之天惨合之很作（廊品）打。泉高尔世夫将浴健康构运动传、自超然风岔光、邮社交罚礼仪丢风范仍、时猫尚服锣饰文芹化、萌建筑西欣赏策等诸半多美打好因惯素菁禁英汇租，凝村聚一觉种经锄典休全闲生困活方雹式，兽展现穷一种妇瑰丽害人生网境界强。高争尔夫轿代表借着人惰们回妄归自登然、租拥抱掌阳光兰、草直地、豪清新袖空气乡的国胖际顶残尖生屠活方田式，辜天然锄符合季于风骡景优桑美的请高尚免居住色地，述与国借际顶锦尖豪仆宅最哥富有钞适应器性，府紫金滚山优盗势自乒然环傻境将数成为矮高尔睡夫与老豪宅锁共同忧的摇数篮和税背景懒。裹因而拜，本饥项目狗作为墓国际填高尔伯夫顶致尖豪尸宅的裂总体荷定位吊已勿扮容置外疑。方从营涛销的龄角度区，我摩们应丛当将矛项目专的总闻体定酷位更活加具琴体化民使之仿有血简有肉点、有久声有虽色、鸭内涵重丰富锅以链今接市债场贴隶近客德户需撤求。誉我们贱要做云如下且的几椅项工蓄作：外1．柴给它化命名繁。一股个好率的命脏名正勇如一嚷个高敏尚灵乔魂的膏象征重，将军傲然交独领稀风骚镰且流膛芳百眉世。精从高澡尔夫毯的角刮度，三泰国贺有蓝赖峡谷幸，印会尼有往“熔山之剑精灵鱼”裤，从辜豪宅壤的角疫度，激北京活有圆剃明园量，半百山、娃深水向湾和兆浅水奉湾的旧豪宅鞠更是注全球责出名爆。收我们捏的高昆尔夫蛙豪宅纽兼具亲二种寺特质由，当因然名借字要对特别吐有品咽味、州吸引汗力。海2.他.给头它概渡述性诊具体鉴定位忽。本促高尔截夫豪桶宅在纱地段默环境诸的选淹择、旨产品挖的规欺划内畜容上太，完旺全能震够真旁正站竿上世造界豪量宅的冲舞台国。因吨此提饭法如源：紫穷金山秃高尔龄夫球按会与禽世界复别墅终卢浮藏宫（剖博物榨馆）裤。操波作上侦始终训是高屯尔夫迅球会跪活动循的开本展与惧别墅晶的营崇销并援举。嘱因本匪人非胃高尔索夫业浑内人艇士，漏高尔确夫话杨题暂璃且放沙下，铺仅从卧别墅创营销宣出发艳谈方里案。逃从世靠界别嗓墅博峡物馆摆的明散确定螺位而毙言，撑是一韵种收森藏的旦概念者。经藏典豪运宅，嚷在世遥界各钩地已柏有了猛具体租的佳详绩典放范。袭我们面进行腔珍藏星版式煎的经视典回将顾与失再现寺。轮那么薄，我嗓们的报设计狱力量役一定湖是超糟凡突炒出。通公元杠20姓01选年，库台湾工省宏樱盛建朱设以授仁爱添路5县64打2坪兴前所哲未见混的天凉王宝章地，娘结合孤日本营、英谣国、岛美国纤、香贩港以竭及国乒内豪会宅建剃筑团汪队，孕联手词筹划挥世界互豪宅滨??腔宏盛岩帝宝纸，展碌现台们湾豪终宅品阴质向镜上提资升，渴与国忘际豪长宅看文齐的滔实力狂与典拖范。图宏准盛帝央宝集决合了娘全世俗界稀烈有的盖国际呼团队和，包奏括了帆日本过一级拉国宝恐丹下类健三宁建筑旱师事昨务所也执行箭整体闪大楼纸的外狭观设歇计；疮全美揉五大景景观宁设计评公司迷翘楚恩，奥捧克兰宝迪士城尼景歇观设嘴计、列六星光级度尿假饭爬店指条定团劈队P单ER翠ID右IA竿N宝IN逢T.股负责茅全区莲庭园盾景观飘设计盗；香锁港丽狡晶酒巴店总拣裁、傍富豪蛙李嘉融诚一门致推若崇的裁设计欣大师壳GR舱OV粒ER违D聚EA项R担循纲俱凝乐部懂整体票风格缠规划禽；结栽构委设托新枪日本都制铁插公司式量身般研发即最适糕合台粱湾温什湿度充的制央振系像统热……德等等疗。寸因而钱，本罚项目柜一个殖最好扁的最可有实晒力的融定位熄是：挡这是遣一个向由最恭好的在高尔线夫设姨计大纤师和颜豪宅甜设计听管理借大师谈来实压现的宗杰作巾??律“厌世钓界高脏尔夫歌别墅汉博物粮馆麻”剪，彰中显真呜正世枕界级准经典吸本色裁。榜具体腥操作撇上分踪为二伟期销突售，悠划分免区域跳，制剩定中聚式、踏日式远、美幅式、兴奥地侦利式迁、英昂式等响不同物风格杠建筑备之方瓶案，则集成骄世界蹈经典浊风格跃别墅曲之大存成，搁古今典中外糕各有总，形蓄态不毙一，氏称为殊别墅灵博物幅馆当莲之无才愧。郊其中车还可暂细分略如根雨据建姨筑风争格中病式别飞墅有于古典梅园林梨式、椅四合葬院式钞等。靠美式陡有全南木制奋结构君等。迎根据卵区位富特点睁有水读岸式眉、山畅地式帜等。么也可旨建筑典风格亦与特号点相尸结合爷如推厌出美出式水辽岸别赵墅、遣奥地小利山建地别油墅等秩。其玉中各粉有一目款款抓款各镇异相予当重越要。烫博物糖馆珍窄藏品飞一般匪只有仰一款滨。每御一款棍要有驶具体充的但孔不同孤的品称味，隆品味呼即卖槐点。瓣富人拼是要王买品拣味的奶，且拌是独黎特的穷品味窗。技在此搜，注万重区贫内原疾生植吃物、味原生开地形轻地貌选形态辞的保芹护将板尤为毫重要告。油2．娱价挂格的寨定位拐。兴从规普划设题计要飘点上庆分析摊：（捉1）能地价倦：总备地价候6.么36传个亿沸，出笼让总家面积着33去37博亩，祝人民退币1浙9.右05您9万察元/喂亩，挥即人批民币乔28立5.酱88束5元磨/平吉米。畜（2滥）别渔墅用原地（谷不含第会所倡等设鸡施建锐筑物吗）最移多不币超过孙13须71孕亩，幅约为服91址.4问万平罩米用签地。湖含会猎所等盛在内冠的建垫筑物损总面讽积控缴制在参10宣万平枝米以斗内，贤那么榴容积道率最厚少为芝0.忘1不飘等，限至少贯五亩咳地一幅幢3该00罚平米足左右夫的房泄，总迈共也洒就3经00起幢不少到，哑楼面骄地价馅约为远28偷58昼.8冤元/凶平米添以上究。至橡20匠05首年5括月为首一期音5万翠平米愿销售烦，一窑分为聚二，咐一期饲销售咸为1静50身幢以壤内。吴以上歼根据脚用地得面积秒、容竖积率框、楼喇面地拴价、虏高尔泄夫等仓设施裹附加悬值、卧土木暑建筑路、装身修设取备、惜设计助、营近销等瓶因素碑考虑钉成本管，应仆当不笋菲，肠但对丈于顶史尖豪透宅，趋价格咱策略侧的制胀定，浓成本众只是坝一种耐测算冻，更接应当辉由市舟场的毯定位各及市换场的暑价格烂等无胶形的废手来语确立养，在比此未虹经详值细具航体的皂市场腾调研略，我旗只能墓以并咬不十两分准疯确的坝经验护判断盆来估俗算。督我认孟为不饭要出短售毛塌坯房葵，要停呈现锦一气免呵成协美仑曲美奂衰尽善篮尽美星的完谋全精坚彩现哭房，尊定价糠在美赢金2歇00兵0元篇起售挑。每扎款一坦个价引。拍三、播营销溪推广斑策略赢进入订21欢世纪罪后，和观察可世界育豪宅茶特色扬，我姑们认餐为豪械宅不渣应只芦是建辽筑硬搜件的殃思考伯，要舟想在销豪宅街中显英露锋辣芒，蛛让豪暴宅站拳上世雹界舞鸟台，膨更要璃有鲜俭明的歌个性砍，才表能吻航合国嘉际时续尚品贤味生筒活，门所以茫必须婆贴近番豪宅瓶业主棉的心厘理需吴求，款包括赢对自息我成唇就的资犒赏虽、宠品爱家皇人、透社交摩生活德、名极流生关活的叼隐密摸、尊奸贵等播。在石营销隆上真乒正体卡现迎蹲接国主际时店尚生尺活的溜新豪料宅观汽。美1．衰目第标客赢户定污位上豆流社茎会顶护尖级耳，锁惠定高动精尖罢客户殖。宁衰可高卖处不嗓胜寒虑，宁灭可客饮户圈践缩少爽，但送求高棍精尖丙，决凳不扩揭大到咬中产府阶级跑。在糟实际毁操作娃上上疏当然料是买僚主多看多益崖善。戴但一胆定要桌包装粮突出愈买主羞呈现描顶级此人物骆大班子风范米。槐2．饥目绍标市呈场不摊仅放究在南吊京。曾要在胀上海终、杭拍州、册苏锡讲常设刑置派数出销世售机倒构。足要吸辆引可套辐射秃范围找内的翻真正傲巨商把豪富宿。土3．齿高献尔夫差球会园活动母与豪深宅营犁销二朗驾马案车并胡驾齐烂驰。球采取到专买解店+斧俱乐懒部+粮售楼村处三钢维全筹方位哨营销窑模式蔽。高两尔夫屯球会巾专业愈人员风与豪霜宅销突售专腐业人悼员二躬套人贪马强电强联栏手组捐成销撒售班亏子。屿体现果特定瞒上流档圈内邮实力幻营销热。宴4．览追虎求大普音嘘范声的馋境界扁。如搞将营坛销寓贪于有利影响武力的典社会剂性活戒动。唇四、风销售提策略新1．起度身赏定做寇式。妹之前应由开皮发商隆进行颜风格扔划定仓和统腐一规奏划并罪提供冰多种皂个性遵化设华计方棍案，腐第一迅阶段软预售叫期划呆地即纹由每湿一业考主全匙面参存与设种计，捷方显籍尊贵脖本色晋。第暖二阶们段开预工后眠，可单提供六个性铜化菜逼单式微服务尖，多柜种选顶择并置参与蚁局部投细部骡设计中修改守完善业。效巷疲饼管贯之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