经营和管理风险隐患点清单(工程类)

工程类经营和管理风险防范及处理风险类别 风险明细设备房、公共区域未按规范配置灭火器灭火、逃生工具配置不齐全（一般放置在消防监控中心）现场移交设备、设施数量清点有漏项

风险 可能导致的后级别二级国家强制规定，批评教育，行政处罚二级消防设备配置、国家强制规定，刑事责任、民事责任接管后，数目与甲方提供清单不三级一致，赔偿责任

门

责任人 预防措施 免责措施 整改计划 问责类别1、限期整改1、项目负责人以《工作联系 2、扣个人绩效分5-30供水不能满足到楼层使用要求接管验收（现(前期入住少，变频水泵负荷小

四级水压不够，业主投诉

分公司分公司工程负责

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管

函》，将不符项目告知甲方 分， 3、通报批。 评场方面）

加强巡视观察）配电室、水泵房、强电桥架、电气设备外壳无绝缘测试、无接地排水管道建筑垃圾赌塞造成溢水设备、设施前期移交水电表抄表配电室严禁安装水管且室外埋地进入设备房管线要封堵严实防止水流入配的房建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件

三级水浸事件，民事责任四级产生民事责任，影响各方关系三级配电室水浸事件，民事责任四级

/服务中人/服务

收小组验收指导

2、协助、催促甲方整改，《按公司制度执行4、严重警告心中心负责心中心负责3、物业总部品质督导安全排整改通知单》留底存档。5、仍未整开除处理三级触电事故，民事责任人查，再以抽查核实3、危险区域张贴、摆放警示标识。6、分公司负责人、分公司工程负责人负连带领导其它项目竣工图（绿化、景观 四级、二次装修等）原件

1、所列资料必须具备

1、限期整改2、扣个人绩效分5-30高低压配电柜、变压器、直流

基础资料是物业管理的基础依 分公司1、服务中心/分公司对照标

2、项目负责人以《工作联系 分， 3、通报批控制屏等设备参数（型号、数接管验收（资量、重量、额定电压、电流、

据，国务院颁布《物业管理条例四级》明确规定，开发商、上家物业

分公司工程负责自查 2、接管验/服务中人/服务收小组验收指导

函》，将缺失资料告知甲 评方，并声明如甲方不能提供 按公司制度执行4、严重警告料方面） 频率等）原件高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、安装配件清单等）复高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书等）复印件高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件表等资料（数、说明书、检测报告等）复印件给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件

公司有义务向物业公司提供项目 心 中心负责3、物业总部品质督导安全基础资料，该资料为物业公司管 人 查，再以抽查核实理重要痕迹四级四级四级

该设备设施说明书，我公司 5、仍未整开除处理将以同类设备设施行业规范 6、分公司负责人、分公操作保养，所造成的意外损 司工程负责人负连带领导失由甲方承担。 责任水泵变频供水设备随机资料（清单、主要配件资料等）水池的冲洗及消毒记录原电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件电梯使用权变更原件电梯设备参数（对重的质量、机器编号等）随机资料（接管验收（资维护保养手册、电梯机房井道

四级四级基础资料是物业管理的基础依四级》明确规定，开发商、上家物业

分公司1、服务中心/分公司对照标分公司工程负责自查 2、接管

1、所列资料必须具备2、项目负责人以《工作联系函》，将缺失资料告知甲方，并声明如甲方不能提供

1、限期整改2、扣个人绩效分5-30分， 3、通报评料方面）

件清单、主要配件资料等）证原件消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件设备参数（额定功率、扬程等）复印件随机资料（主要配件资料等）原件消防验收合格证书复印件弱电系统设备参数（号、规格、数量）复印件弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件发电机系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件发电机系统设备参数（系统、型号、规格、数量）复印件发电机系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）复印件发电机系统设备调试运行检验

公司有义务向物业公司提供项目基础资料，该资料为物业公司管四级四级四级四级四级四级

/服务中人/服务收小组验收指导心 中心负责3、物业总部品质督导安全人 查，再以抽查核实

该设备设施说明书，我公司将以同类设备设施行业规范操作保养，所造成的意外损失由甲方承担。1、所列资料必须具备

按公司制度执行4、严重警告5、仍未整开除处理6、分公司负责人、分公司工程负责人负连带领导责任记录、安装检验合格证书 印件发电机系统附属设备（包括通风、环保等）配套设备参数（系统、型号、规格、数量）接管验收（资发电机系统环保配套设备验料方面） 合格证复印件供水协议书复印件供用电合同复印件

四级基础资料是物业管理的基础依据，国务院颁布《物业管理条例》明确规定，开发商、上家物业四级四级公司有义务向物业公司提供项目 分公司1、服务中心/分公司对照标基础资料，该资料为物业公司管分公司/工程负责自查 2、接管理重要痕迹 服务中人/服务收小组验收指导四级心 中心负责3、物业总部品质督导安全排四级 人 查，再以抽查核实四级

2、项目负责人以《工作联系函》，将缺失资料告知甲 1、限期整改方，并声明如甲方不能提供 2、扣个人绩效分5-30该设备设施说明书，我公司 分， 3、通报批将以同类设备设施行业规范 评操作保养，所造成的意外损 按公司制度执行4、严重警告失由甲方承担。 5、仍未整开除处理6、事业部负责人/分公司负责人、分公司工程负责人负连带领导责任小区测汇报告 四级所有分部分项施工单位联系方 四式

人负连带领导责任未签署甲方、施工单位、物业三方质保期维护协议

四级两年质保期免费质保依据 《施工方签到表》《质保金结算意见表》玻璃幕墙、外墙面:裂纹、起砂、麻面、瓷砖剥落

一级砸人砸车，民事责任

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管

1、项目负责人购买公共责险（危险区域） 2、张贴、摆放相关警示3、及时修复小损小坏，保原有使用功能。工程人员填写《派工单》4、根据《幕墙使用维护说书》，制定《幕墙保养计划》，至少每5清洗1《安全作业许可证》，《工人高空作业许可证》，填写《设备设施保养记录》 1、限期整改5、大、中修工程需动用本体 2、扣个人绩效分5-30维修基金，以《专项维修基 分， 3、通报批金使用程序》联系甲方，申 评房屋本体 服务

服务中心收小组验收指导

请维修费用，联系专业维修

按公司制度执行

4、严重警告房屋墙体：露出地面部分倾斜 二、移位、裂缝、扭曲等梁、柱、板主体:变形、弓凸、

心房屋垮塌，刑事责任、民事责任

负责人3、物业总部品质督导安全排查，再以抽查核实

单位，并签订《施工合同》 5、仍未整开除处理6、每日巡查1次，填写《设 6、运营中心负责人/事业备设施巡查记录表》 部负责人/分公司负责人1、项目负责人以《工作联系 、分公司工程负责人负连函》，将不符项目告知甲方 带领导责任。2整改通知单》留底存档。3标识，甲方拒不整改，可报剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝沟渠井盖不平整、塌陷、缺损，摆放不整齐道路明显凹陷或凸起；砖、石明显缝隙或高低不平楼梯扶手、公共区域护栏缺失、松动，

二级二级人员、车辆意外，民事责任三级二级

告县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，履行举1负责人购买公共责险 2、张贴、摆放相关警示3、及时修复小损小坏，保原有使用功能。工程人员填1人购买公共责险 2、张贴、摆放相关警示3原有使用功能。工程人员填写《派工单》吊顶天花陷落、裂纹 三木质设施、结构松动、腐化 三

人员、车辆意外，民事责任

心 负责

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管收小组验收指导3、物业总部品质督导安全排查，再以抽查核实

4保养，填写《设备设施保养记录》，保养现场拍照存档5备设施巡查记录表》6、大修费用，联系专业维修单位，并签订《施工合同》7、施工中经常到现场进行质

1、限期整改2、扣个人绩效分5-30分， 3、通报评4、严重警告5、仍未整开除处理6、事业部负责人/分公司房屋本体

健身器材锈蚀、松动、存在安 三全隐患儿童娱乐设施锈蚀、松动、存 三在安全隐患路灯未安装紧固，灯罩损坏 四

人员、车辆意外，民事责任

服务中心

服务中心负责人

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管收小组验收指导3、物业总部品质督导安全排查，再以抽查核实

、中修工程需动用本体维修 2、扣个人绩效分5-30基金，以《专项维修基金使 分， 3、通报批用程序》联系甲方，申请维 评修费用，联系专业维修单 按公司制度执行4、严重警告位，并签订《施工合同》 5、仍未整开除处理7、施工中经常到现场进行质 6、事业部负责人/分公司量检查，填写《施工监督情 负责人、分公司工程负责况记录表》，现场情况拍照 人负连带领导责存档，发现质量问题要求施、施工方组织三方验收，填写《工程竣工验收单》1、房门、柜门、水箱上锁，房、水箱、配电箱未上锁，水泵房无相关制度、应急预

二级无关人员误入、误操作，造成人身、设备财产损失，民事责任

分公司工

2、各设备房、配电箱箱张相关标识、警示 3、购买公共责任险1、张贴《水泵房管理制度》、《水泵房责任人岗位职责案，未尽物业责任 二级事故无法免责，民事责任 分公司分公司/

程负责人分公司工

》、《供水系统管理规程》、《水泵运行管理规定》、水泵房未按时巡检，未尽物业责任

三级事故无法免责，民事责任

服务中心

程负责人/服务中

系统故障应急预案》并组织相关人员培训（培训签到表存档）2、相关设备张贴标识标牌3、工程人员至少每天巡视设给排水系统未按时保养 三级事故无法免责，民事责任 分公司分公司工程负责人水泵房水池溢水、软接头爆裂

备房1录》4划实施保养，填写《设备设施保养记录》保养现场拍照1、室外管线及风口引入水泵房穿墙洞封堵严实

三级水泵房浸水，造成设备财产损失，民事责任跑水，造成住户财产损失、电梯

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管

控制报警装置 2、发生跑水情况时工程部值班人员在5分钟内赶到现场控制事1、及时修复小损小坏，保持原有使用功能。工程人员填写《派工单》2、大、中修工程需动用本体 1、限期整改维修基金，以《专项维修基 2、扣个人绩效分5-30金使用程序》联系甲方，申 分， 3、通报批请维修费用，联系专业维修 评给排水系统 楼层管道破裂 三

浸水、配电室浸水，民事责任

服务中心

服务中心负责人

收小组验收指导3查，再以抽查核实

单位，并签订《施工合同》 按公司制度执行4、严重警告。 3、服务中心工程 5、仍未整开除处理人员每月对管道、阀门进行 6、事业部负责人/分公司一次巡视，检查管道是否完 负责人、分公司工程负责好、正常，填写《设备设施 人负连带领导责任巡查记录表》。4、发生跑水情况时工程部值班人员在5分钟内赶到现场控制事态。水泵、控制柜、变频器故障 四级火灾，民事责任自来水发生卫生安全问题 三级业主人身安全，刑事责任，民责任、行政处罚

服务中心

服务中心负责人

1、每4小时巡查，检查水泵、控制柜、变频器是否正》，按照《水泵操作规程》操作。2、现场按标准配置足够灭器，事故发生后及时组织人1、严格按照地方二次供水理规定建立给排水管理及养规程（详见服务中心工程手册） 2、水箱加上锁，溢流管、放空管、透气管加不锈钢防虫网3、每半年组织一次水池清洗，填写《水池清洗记录1泵，填写《设备设施巡查记污水泵故障导致车库、配电室进水因台风、暴雨，车库、配电室

三级严重财产损失，民事责任

录表》2、水泵房污水泵按1级设备录》1、对地下室的挡水、排水、防渗漏等方面做好相应防范，每月检查雨水井、污水井一次，视情况及时清掏，填写《设备设施巡查记录表》2、台风来临，给排水系统

进水 三级严重财产损失，民事责任作业操作证》2、员工操作时严禁醉酒或吸毒检修水泵二级员工人身伤害，民事责任1、购买工伤保险、实施安全操作培训，签字记录并培训课件、培训现场拍照存档，员工具备安监局签发《特种作业操作证》2作业操作证》2、员工操作时严禁醉酒或吸毒检修水泵二级员工人身伤害，民事责任1、购买工伤保险、实施安全操作培训，签字记录并培训课件、培训现场拍照存档，员工具备安监局签发《特种作业操作证》2毒

服务中心

服务中心负责人

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管收小组验收指导3、物业总部品质督导安全排查，再以抽查核实

工程人员检查地漏、污水泵 1、限期整改是否正常填写《设备设施巡 2、扣个人绩效分5-30查记录表》 分， 3、通报批3、险情无法排除时，以电话 评或上门方式通知业主移出财 按公司制度执行4、严重警告物，并组织人员协助抢救， 5、仍未整开除处理保留电话录音 6、运营中心/分公司负责1、购买工伤保险、实施安全 人、分公司工程负责人负操作培训，签字记录并培训 连带领导责课件、培训现场拍照存档，员工具备安监局签发《特种供配电无相关制度、应急预案，未尽物业责任配电房未按时巡检，未尽物业

二级事故无法免责，民事责任

1、张贴《配电房管理制度》、《配电房责任人岗位职责》、《供配电系统管理规程》、《配电运行管理规定》织相关人员培训（表、培训照片、培训课件留责任 二级事故无法免责，民事责供配电系统未按时保养 二级事故无法免责，民事责

分公司

分公司工程负责人

底存档）2、相关设备张贴标识标牌3每天巡视设备房2低压配电抄表记录》，每天巡视公共区域配电设备1写《设备设施巡检记录表》4划实施保养，填写《设备设施保养记录》保养现场拍照1操作培训，签字记录并培训供配电设备检修、配电室操作、高空作业违章操作

一级员工人身伤害，民事责任

课件、培训现场拍照存档，员工具备安监局签发《特种作业操作证》2、员工操作时严禁醉酒或吸毒

1、限期整改供配电系统

电器插座盖板损坏 一级公共区域人员触电，民事责任 1、服务中心/分公司对照标准开关盖板损坏 一级 自查 2、接管验公共区域配电箱、线路漏电 一级 收小组验收指导

1、项目负责人购买公共责任险2、张贴、摆放相关警示3、及时修复小损小坏，保持原有使用功能。工程人员填写《派工单》 按公司制度执

2、扣个人绩效分5-30分， 3、通报评4、严重警告5、仍未整开除处理高低压电气开关，继电保护失灵，传动机构动作不良

3、物业总部品质督导安全排一级 查，再以抽查核实

1、购买工伤保险、实施安全操作培训，签字记录并培训

6、运营中心负责人/事业部负责人/分公司负责人设备静电 一级操作人员伤亡，民事责日常操作过程中未按照要求佩戴、使用安全器材 一级使用湿布擦拭用电设备一级操作人员伤亡，民事责任高压配电房无安全防护物品三级小动物进入，咬坏管线三级设备损坏用电设备通风不良 三变压器、空气开关超载运行三电路、电缆、电器缺陷三

服务中服务中心 负责人

课件、培训现场拍照存档，员工具备安监局签发《特种作业操作证》1操作培训，签字记录并培训课件、培训现场拍照存档，员工具备安监局签发《特种作业操作证》2、员工操作时严禁醉酒或吸毒1、加装挡鼠板2、进线穿墙口封堵1、购买财产一切险附加机损

、分公司工程负责人负连带领导责任市电断路器，发电机断路器机械故障，电气联锁失效 三级接线端子氧化，老化或松动 三级配电柜过载 三级火灾、设备损坏，人员伤亡，民

险 2、巡检中及时修复小损小坏，保持原有使用功能。工程人员填写《派工单》配电室故障（渗水、漏水，受水浸）造成人员伤亡

三级事责任

3、大、中修工程需动用本体维修基金，以《专项维修基变压器运行时，温升超过规定 三电流互感器二次侧端子断开或松动 三级

金使用程序》联系甲方，申电气故障，短路或缺相 三级电容器变质、爆炸 一级消防无相关制度、应急预案， 一级事故无法免责，民事责未尽物业责任

服务中服务中心 负责人分公司/分公司工

1、张贴《消防安全管理制度》、《防火安全检查制度》》、并组织相关人员培训消防设施未按时巡检 二级事故无法免责，民事责任 服务中程负责人心 /服务中心负责人消防系统未按时保养 二级事故无法免责，民事责任 分公司分公司工程负责人疏散标识损坏 三级批评纠正、行政处罚消防通道乱堆、乱放 三级批评纠正、行政处防火门闭门器、门锁缺失 三级批评纠正、行政处防火卷闸门下乱堆、乱放 三级批评纠正、行政处罚

（培训课件留底存档）2、相关设备张贴标识标牌3、安保人员每日巡检，填写可外包专业维修、保养单备设施维修记录》4、制定《保养计划》，按计划实施保养，填写《设备设施保养记录》保养现场拍照存档。1纠正和处理区域内违反消防法规的现象和行为。2象，项目负责人以对外发文程序向业委会甚至当地消防支队举报消防系统故障 三消防报警未及时处理 三手报故障 三消防广播故障 三

消防报警系统无法运行，不能及时发现火情，民事责任、行政处

1、发现消防设施故障及时处理，可外包专业维修、保养单位，填写《派工单》、《设备设施维修记录》烟感、温感故障、遮盖 三级罚风机故障，打开未复位 三级

服务中服务中心 负责人

2、制定《保养计划》，按计划实施保养，填写《设备设施保养记录》保养现场拍照存档。 1、限期整改1、以《整改通知单》发文告 2、扣个人绩效分5-30知 2、针 分， 3、通报批1、服务中心/分公司对照标准私搭乱牵 三级严重安全隐患

对消防隐患拒不整改现象， 评消防系统

自查 2、接管收小组验收指导

项目负责人以对外发文程序向业委会甚至当地消防支队 按公司制度执

4、严重警告5、仍未整开除处理3、物业总部品质督导安全排消防水池无水 一级 查，再以抽查核实灭火器未按标准配置、不能正

举报 6、运营中心负责人/事业部负责人/分公司负责人常使用 三消防管阀门未常开 三未配置消防战斗服、消防工具、防火面具 三

不能及时扑灭火情，刑事责任、民事责任、行政处罚

1、因甲方原因造成，必须以《整改通知单》发文告知甲方，并声明责任2、重点区域加强巡检填写设备设施巡检表》 3、针对消防隐患拒不整改现象，项目负责人以对外发文程序向业委会甚至当地消防支队举报

、分公司工程负责人负连带领导责任1、分公司购买《特种设备第电梯未年审二级三者责任险》2、电梯运行前，取得市质量技术监督部门颁发的《电梯准用证》3、根据国家质检总局《电梯使用管理与维修保养规则》，制定《电梯管理规定》、《岗位职责》、《电梯系统操作规程》《电梯系统应急处理方案》并组织相关人员培训（培训签到表、培训照片分公司负、培训课件留底存档）4、电梯未按标准维保、严格监管维保单位

未尽特种设备安全强制规定义 分公司务，以事故后果，承担相应刑事服务中责任、民事责任、行政处罚 心二级

责人/分公司工程负责人/服务中心负责人分公司工

建立安全技术档案，包括电梯设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明、安装技术文件.5、审核电梯维保单位是否具有质量技术监督局颁发《特种设备安装改造维修许可证》电梯维修许可，签订《维保合同》时，必须附《电梯维保考核标准及评分细则》6、电梯维保人员持证上岗服务中心保存电梯维保人员上岗证复印件 7、按照《电梯维保考核标准及评分细则》对电梯维保单位每季度工作进行监管评分，评分结18备三者责任险》2、电梯运行电梯系统

未按巡检制度落实巡检厢或入口醒目位置其急修、投诉电话电梯未标识“紧急报警”按钮电梯五方对讲不通或无应答

未尽特种设备安全强制规定义 分公司/程负责二级务，以事故后果，承担相应刑事服务中/服务中责任、民事责任、行政处罚 心 心负责四级四级心 负责人

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管收小组验收指导3、物业总部品质督导安全排查，再以抽查核实

前，取得市质量技术监督部门颁发的《电梯准用证》3根据国家质检总局《电梯使用管理与维修保养规则》，制定《电梯管理规定》、《岗位职责》、《电梯系统操作规程》《电梯系统应急处理方案》并组织相关人员培训（培训签到表、培训照片、培训课件留底存档）4建立安全技术档案，包括电梯设备的设计文件、制造单 1、限期整改位、产品质量合格证明、使 2、扣个人绩效分5-30用维护说明、安装技术文件. 分， 3、通报批5、审核电梯维保单位是否具 评有质量技术监督局颁发《特 4、严重警告种设备安装改造维修许可证 按公司制度执行5、仍未整开除处理》电梯维修许可，签订《维 6、运营中心负责人/事业保合同》时，必须附《电梯 部负责人分公司负责人、维保考核标准及评分细则》 分公司工程负责人负连带6、电梯维保人员持证上岗， 领导责任服务中心保存电梯维保人员上岗证复印件 7、按照《电梯维保考核标准及评分细则》对电梯维保单位每季度工作进行监管评分，评分结果作为合同付款的依据8、贴电梯使用提示于轿厢醒目处，每日巡检1次，填写《备设施巡查记录表》，发现电梯系统收小组验收指导电梯系统收小组验收指导种设备安装改造维修许可证按公司制度执行3、物业总部品质督导安全排》电梯维修许可，签订《维查，再以抽查核实保合同》时，必须附《电梯服务中服务中心维保考核标准及评分细则》心负责人6、电梯维保人员持证上岗服务中心保存电梯维保人员上岗证复印件 7、按照《5、仍未整开除处理6、运营中心负责人/事业部负责人分公司负责人、分公司工程负责人负连带领导责任设备房温度过高，超过40摄氏 四度

电梯维保考核标准及评分细则》对电梯维保单位每季度工作进行监管评分，评分结果作为合同付款的依据8贴电梯使用提示于轿厢醒目处，每日巡检1备设施巡查记录表》，发现不正常时，项目负责人对电梯保养供方开出《不合格通知单》，并对结果跟踪。9、每月保养2次，填写《设备保养记录》，项目负责人1中央空调无相关制度、应急预案，未尽物业责任

二级事故无法免责，民事责任

》、《中央空调操作规程》》、并组织相关人员培训中央空调

中央空调未按时巡检 四级事故无法免责，民事责任中央空调未按时保养 二级事故无法免责，民事责任摄像头位置设置不合理，盲区 二级事故发生后，无法调取有效录

分公司/服务中心服务中

/服务中服务中心

1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管收小组验收指导3、物业总部品质督导安全排查，再以抽查核实1、服务中心/分公司对照标自查 2、接管

（培训签到表、培训照片、培训课件留底存档）2、相设备张贴标识标牌 3、工程人员每2小时巡检1次，填写《空调机组运行记录表》，发现异常及时上报工程主管 4、履行外包管责任，审核维保单位资质5、设