《地产营销广告发布风险审核操作指引（2021版）》

目录TOC\o"1-3"\h\u94711.目的 3204352.适用范围 3270363.术语及定义 3239664.职责与权限 3196985.控制与过程 3119345.1广告发布原则 314325.1.1真实 3112315.1.2合法 366165.1.3公平和诚实信用 3179705.2行为控制准则 4215745.2.1广告发布审查 4201805.2.2广告存档 456895.3广告发布规范 4272735.3.1广告法明确禁止的情形 4161405.3.2房地产广告特殊规定：预售、销售广告，应当载明以下事项 467525.3.3房地产广告发布应符合以下要求 5220815.3.4关于肖像权、姓名权和知识产权 5285955.3.5关于不正当竞争 6225395.3.6关于隐私权和名誉权 6279475.3.7广告中避免涉及政府机关及其工作人员 6160655.3.8户外广告的安全责任 6258015.3.9售楼书 6310475.3.10报刊广告 7254065.3.11沙盘/模型 7157355.3.12示范单位 7315235.3.13效果示意 7243285.3.14在销售现场关于口头解说的提示语 858375.3.15慎重发布对开发商有约束力的广告 8221596.风险整改及处罚 8281067.附则 9

目的为规范公司的广告宣传发布行为，防范广告活动中的法律风险，维护正荣地产控股股份有限公司（以下简称“地控公司”）的品牌形象，制定本指引。适用范围本制度适用于地控公司及下属各单位（包括各区域公司、城市直属公司、营销公司及其他全资或控股子公司、所属分公司等分支机构）。术语及定义本指引所称“广告”是指：地控公司及下属各单位为宣传公司项目或形象而自行设计或委托广告代理公司进行设计、发布的印刷图片、文字、视频、动画、音频等宣传物品、营销道具，如：户外广告、网络广告、报刊广告、宣传软文、宣传片、海报、印制宣传内容的礼品/道具等。职责与权限4.1地控公司及下属各单位营销人员负责本指引的实施。4.2地控公司风控法务部负责对本指引实施情况的指导和监督，区域/大区法务人员负责营销广告法务层面审核，客关等其他职能联合审核。5.控制与过程5.1广告发布原则5.1.1真实广告须保证所传达信息的真实性，任何明确具体的描述均应有事实依据，不应对自身无法控制的事项作出承诺，不应含有虚假的内容，不应误导受众。5.1.2合法广告发布须保证其内容和程序不违反法律、法规、规章。5.1.3公平和诚实信用广告陈述应遵循公平竞争的原则，不应诋毁竞争对手或贬低同行，广告中涉及的具体明确的事项应能够兑现。5.2行为控制准则5.2.1广告发布审查广告发布稿应由各区域公司营销人员负责拟定，涉及法务、设计、工程、开发、客关等部门或职能确认的，应先征询意见，形式可采用微信交圈，阶段性书面确签的方式，相关部门或职能须回复具体意见并对该意见负责。汇总各部门或职能意见后，拟稿部门组织各相关部门或职能召开广告文稿确认会并按照地控公司规定的制度进行审批后发布。5.2.2广告存档广告发布后，应保留原件（如有），并保留电子文档，分项目按日期存档。因载体性质不能保存原件的，比如在现场向公众展示的沙盘、模型、样板房，应当拍摄录像或附日期的照片，存档备查。5.3广告发布规范5.3.1广告法明确禁止的情形（1）使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌、军旗、勋章；（2）使用外国的国旗、国徽、国歌、军旗；使用国际组织的旗帜、徽记；（3）未经授权使用“五环”、“红十字”、“红新月”等标志；（4）使用国家级、最高级、最佳等用语；（5）妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；（6）妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；（7）含有淫秽、迷信、风水、占卜、恐怖、暴力、丑恶的内容；（8）含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；妨碍环境和自然资源保护；（9）在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽查检验、统计、公布市场调查结果等对企业及其商品、服务进行排序或综合评价的内容（如“销冠”、“××万超大客流量”、“市场占有率第一”、“市场主导品牌”、“消费者首选品牌”、“××推荐产品（品牌）”、“××认定”、“××认可”、“××指定”、各种满意率、信任率等。）。5.3.2房地产广告特殊规定：预售、销售广告，应当载明以下事项（1）开发企业名称，项目备案名称、推广名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。（4）广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。（5）在广告发布时，建议增加发布日期、使用日期、资料编号。5.3.3房地产广告发布应符合以下要求广告中表现价格，应当是实际的销售价格，并且明示价格的有效期限。广告表现项目位置，应以道路的实际距离表示，不能以所需时间来表示距离。项目位置示意图应当准确、清楚、比例恰当。广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件如在规划或者建设中，应当在广告中注明。建议在免责声明中说明信息数据来源及信息收集时间。广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积，面积前加“约”。广告中涉及贷款年限和额度的，应当注明“××银行提供最高×成×年按揭”。房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间。使用其他数据、统计资料、文摘的，应当真实、准确，注明出处。不应在项目未具备销(预)售条件的时候发布该项目房地产销(预)售广告。未取得商品房预售许可证之前，不应以“内部认购”、“内部登记”等名目发布房地产广告。广告中不应含有对买受人的户口、就业、升学等事项的许诺（如“买××楼盘，做××城里人”、“入住××小区，就读××小学”等），不应包含“学区房”概念或类似概念。广告不应利用其他开发商的项目形象。使用地控公司其他项目的效果图或者模型照片，应当在广告中注明。广告中不应出现融资或者变相融资的内容，不应含有升值或者投资回报的许诺（如“年回报率”、“升值就在眼前”、“投资回报效率高”、“售后返租”、“售后包租”等）。广告中使用全国地图时，对国界、省界、台湾、南海诸岛等敏感因素应特别谨慎。5.3.4关于肖像权、姓名权和知识产权（1）广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得肖像权或姓名权人的书面同意，如无法征得相关人员书面同意的，一般以面部打马赛克处理。（2）广告中使用图片、书法、音乐，均有可能涉及他人著作权，应当取得著作权人的书面同意。委托广告经营单位制作、发布广告的，应当要求广告经营单位提供合法使用的证明，并应当在合同中明确约定：因本广告引致的对任何第三方关于人身权和知识产权方面的赔偿责任均由广告经营单位承担。（3）广告中涉及专利的，应当标明专利号和专利种类。不能使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。（4）广告中在注册商标上使用®标记的，所使用的商标图样应当与注册商标图样一致，不能更换字体。5.3.5关于不正当竞争（1）广告不应贬低其他开发商的产品或者服务，不应贬低同类产品。（2）有奖销售，奖金不能超过相关法律规定的数额。5.3.6关于隐私权和名誉权广告和软文如报道他人的姓名及其他个人资料，必须取得当事人书面同意。业主和会员的个人资料涉及隐私权，公司负有保密义务。5.3.7广告中避免涉及政府机关及其工作人员广告中不要提及政府机关名称和政府机关工作人员职务、姓名。对含有政府机关或政府工作人员信息的新闻报道、图片和证书，可以在销售接待现场展示，但应当注明新闻报道的出处。5.3.8户外广告的安全责任大型广告牌、热气球、氢气球、飞艇等户外广告，都存在安全责任问题。属于我方自有的，应当定期维护，防止发生安全事故；属广告商提供的，在合同中应当约定维护责任，并约定因户外广告载体发生意外事故导致的任何第三人的人身和财产损失，均由广告商承担。5.3.9售楼书售楼书应标明印刷日期。分期开发的项目，应注明是哪一期的售楼资料。在总平面图及相关文字介绍中，对占地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、配套公共设施等与业主利益密切相关的信息要真实准确；尚未确定规划的部分，应准确地划定其占地范围，并注明“待规划用地”；已确定的后期开发用地，应注明“第×期用地”。对上述数据，以约数表示为宜。在介绍户型图、交付标准等信息时，应注明其适用或不适用的范围（第×号楼第×单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异。售楼书提示语：①整体提示建议：“售楼书为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本公司保留对售楼书修改的权利，敬请留意最新资料。”②总平面图提示建议：“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。”③关于项目周边道路交通状况、文体商业服务设施介绍等，应提示建议：“以上资料为截止于×年×月×日的情况”。介绍物业服务应提示建议：“本资料所示物业服务内容供参考，不作为开发商承诺，具体以物业服务合同约定及项目实际实施为准。”④对政府规划中待建的项目如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍，应提示建议“以上信息来源于××”。⑤关于户型图，应提示建议：“本图为设计师空间利用及装修创意，所标尺寸、家具布置及摆设等仅供参考，不作为交付标准；相同户型因楼栋、单元、楼层等差别，局部开窗、阳台、结构、面积、尺寸、外立面等可能不同。”。⑥介绍项目周边信息时，应提示建议：“本页中对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，并非本公司承诺，具体以政府规划及现场实际为准，请客户自行考察。”本提示语与“以上信息来源于××”同时使用。⑦在介绍所使用的设备、材料的页面，应提示建议：“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。”此提示亦适用于材料/设备展示的现场。（但如果发生材料/设备变更，应当在合同附件中更正）⑧提示语（温馨提示）字体不得小于同一版面的主要文字。对售楼书的各项要求适用于报刊广告及各种宣传手册/单页/折页。5.3.10报刊广告提示建议语：“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以商品房买卖合同约定为准。”5.3.11沙盘/模型（1）对售楼书的各项要求适用于沙盘和模型。（2）沙盘/模型应严格按比例制作，注明“××项目第×期示意图/××户型示意图”。（3）楼盘模型的外立面、窗、阳台、花园、地平标高、色彩等业主关心且易于对照的因素，应当按设计方案准确体现。（4）提示建议：“本沙盘/模型因制作比例和材质所限，与实景可能存在一定差异。”5.3.12示范单位（1）示范单位应按交楼标准制作，插座、管线等也应按实表示。搭建的示范单位，应按该户型的施工图尺寸制作，不得放大。（2）装修示范单位应在醒目处提示建议：本单位为装修示范，非交楼标准，室内家具、陈设等除注明外均非赠送品。5.3.13效果示意在广告中使用非实景图片，应注明“效果示意”。5.3.14在销售现场关于口头解说的提示语“本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。”（对各种场合使用的提示语，位置、字体、颜色要醒目大方，真正起到提示作用）5.3.15慎重发布对开发商有约束力的广告根