工程经济学与项目融资大纲

房地产开发与经营1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。2．房地产开发与经营；房地产开发是：房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是：指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。？答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。4．简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。5．简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。7．简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。8．简述房地产行业管理的主要内容。答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。阐述我国房地产价格上涨的原因。菠答：挥1、并初期叠房地沙产调间控措党施不向协调庭，加妈剧了违供求温矛甜倍初期呜“顿管住象土地等，控信制信针贷鱼”亡的调肝控措彻施，注抑制妖投资价增长驴力度圈较大纤，加拥剧了彼供求雀矛盾韵；一漫些地牌方政拾府对隙调控屠措施印贯彻捆不力凑。挡2、堪地价拢上涨肆推动裳惨土地口储备驴和“绑招（设标）怖、拍拳（卖千）、狼挂（近牌）翁”制祸度实仍施以往来，杂对增塑加土稿地出毅让的迷透明掠度、衰避免例寻租每发挥叠了重沃要作小用。聚不可滤回避净的是羞，“洽招、痰拍、血挂”轮制度觉也存峡在明铅显的似缺限快，即障短期肥内容剃易推纸动地平价上虎涨。页3、绵新建个住宅眨成本臣的上失升导迟致房技价上子涨肚。不究单指牲建材颗等价盒格上咬涨带押来的日成本恒增加熊，还丧应包糖括新遥建住销宅品服质提羞升所太带来勿的成谷本增望加。雀4、群房地读产投惜资结羡构仍夕不尽缸合理李。瘦供给歉结构逗不合歇理导歇致供斗需脱舌节；膊中低过价位准商品走住房柔供应羞量下们降，帮高档镜商品腊房供妄应增曲加，岗使得县商品沾房平扑均价难格上争扬。另5可、承房地坊产价倍格上柔涨演的化原因艘还地在于嘴消费酸者预仿期改华变内。丑人们狼对未凤来的丛经济欲预期括是看鲁好的搅。市若场信毁息的季不对朋称，横媒体洁宣扬阴“房孔价还撇要继胜续上牛涨”午，们进一找步强络化老充百姓猫的心寨理预士期。野1．乒可行忽性研处究牙；盈？颤投资侄决策翠前，鸦对与驳项目亩有关抽的市番场、叮资源泉、技马术、蛾经济梨和社祝会等掠方面考问题伞进行雷全面决分析拢、论素证和缎评价刑，判凳断项较目在押技术刺上是驾否可竿行、勾经济挡上是笔否合翅理，营并对鸭方案具进行输优选瓦的科熊学方奴法。情2．想财务灭内部裹收益货率；锤指使枝项目确净现雨值等掘于零疗的折腊现率付。致3．宝财务亡净现贵值；田指将沙项目亿寿命鼓期内淘的净于现金亚流量亿，用示一个记设定陶的折燕现率赛逐期毙折现崇的现辨值的方代数冤和化4．锁市场闻调研搅；做运用后科学麻的方声法，芬有目酷的、音有计扁划地苦收集右、整直理与缓企业虑市场登营销代有关鄙的各咽种情币报、刺信息绘和资肝料，婶在调凝查的互基础污上对巷收集侵数据押和汇恐总情察报进睁行分那析、罢判断束，为欧企业凳营销慢决策液提供银依据桑的信字息管经理活船动。涉1．兄房地己产市犹场调径研的蒜内容扣包括呢哪些欺？悟答：剩（一秃）铜市场蹈宏观柿环境塔状况冈，主链要包故括政粪治环锐境、埋经济糖环境炎、社卖会文虏化环学境，评另外拿还包冻括行萄业环宏境、远技术国环境怠以及豆对城究市发善展概需况的烈描述粒等。葛（二孝）唉城市滴房地蜓产市帝场概从况，逝包括改：踏1、期市场校整体组状况且；运2、拐土地鸡市场市情况迟；带3楚、商邪品房颤市场住情况惜；心4求、全瓦市房中地产扔价格覆走势晋，不长同区佣域和鼠物业植类型局的价圈格类拴型；浩5、感全市乓主要堪发展狂商开题发销片售情返况；唇6唇、三肠级市鸣场交循易情鬼况；留此外土，当扇地房亏地产殿业相浙关政园策法争规等摧。毫（三功）严消费猫者行途为与救市场谈需求蛛容量夏，包谁括：嗽消费幅者的只购买酬水平铸、购壤买倾合向、育共同改特征泳；城慧市人趁口、夺家庭抗数量纹、购袖买力墨、居勇民居桂住现腿状及所改善钓目标枯、居蕉民日天常消赶费支妥出水巩平与挠消费匪结构干。染（四手）便项目化所在策区域即环境稼状况护。株（五践）比项目造基本狸情况献调查祸，包病括对贷项目塌的用扒地现彻状及剥开发柜条件脂进行血分析僻、对债项目采所在蛮地的不周边荷环境摩进行驶分析境。骂2．醉房地旁产市赶场调联研的叛原则掌？发答：邪1、撇真实额性原料则；徒2、派时效柏性原众则；胶3、这全面娘性原理则；史4、证计划抖性原盘则。纪3．舌简述饥可行扯性研虑究的绍作用挂？饰答：凝1、张可行稠性研领究是脸投资曲决策股的重阳要依布据。礼2、泻可行刘性研勿究是等项目邻审批旦的依电据。驱3、拜可行蚁性研近究是袋项目抚资金忽筹措权的依日据。饮4践、可穿行性国研究齐是编仪制设昆计任得务书延的依铃据；叼5、愿可行数性研服究是节开发薄商与勇各方旨签订近合同皇的依日据。求4．吐房地洋产投锅资项勿目可钳行性边研究磨包括碗哪些崖步骤订。片答：睬1率、组缝织准盆备；炊2、努资料过收集泳及市态场调忘查；丙3、掩开发冰方案陵的设妻计和丧评价上、选惰择；哥4、满详细础研究晚；慨5、箭编写愚研究侍报告露书。肆5．遭可行住性研炉究包围括哪浪些内而容？们答爷：1愉、国项目洒概况和。块2、歉市场灯分析际和需葱求预网测。写3、撒规划脆方案饼的优全选锦。4称、携开发仓进度箩安排吓。和5、息项目盖投资报估算厅。慰6路、资裤金的费筹集渴方案包和筹火资成钓本估遵算。菠7、东财务渠评价谎。裹8、送风险寄分析伶。9偷、逢国民篇经济蜂评价像。划10邮、晶结论矩。杰6．来反映抱投资六项目校财务梢状况躲的指户标包批括哪形些？惹答：柴价值谨型指虹标：乖财务防净现聚值、渡财务赠净年洪值、坐费用形现值携、费幅用年少值；萄效率举型指揪标：捷财务警净现必值率族投资荡报酬类率、设财务臣内部滤收益锯率；晒期限钻型指腥标：乐投资解回收族期。叉7．原房地轮产开呼发建号设投尝资估炼算包进括哪躬些费虹用？息答：只1、番土地幻费用炸估算芹；总2拉、前脱期工铜程费茅；秩3、廉基础把设施搂建设填费；穿4、虫房屋型开发雾费；笔5、虾公共糖配套讨设施属建设锦费；般6、落开发滥间接黎费；搞7倦、管笨理费骑；8雪、懂销售绿费用逢；忠9阔、财教务费键用；氏10稠、赶其他概费用冒；嘴11毕、税懒金及驶政府肤收费普。丑8．乒国民智经济输评价顾指标张包括跳哪些怖？插答：可国民借经济芦盈利吨能力死分析摆，包塑括经判济内棋部收肾益率废、经吧济净逝现值村；外当汇效泛果分立析，碰包括畏经济异外汇墙净现付值、扯经济狐换汇筝成本希、经起济节慎汇成砌本。桌9．价风险振分析过方法笛有哪口些？次答：医1、来盈亏横平衡议分析盆；歼2、贫项目需安全音率；牺3吃、敏催感性摧分析醒；4责、概滋率分铲析。嚼10锅．敏始感性羽分析胁的步赶骤是糠什么仿？丹答：俊1、义选择介要分说析的宁不确煮定因瞎素；悠2、娱选定光分析貌所用挠的评幅价指萌标畅；3幻、舞计算陈不确伴定性港因素杜变动纱引起悉的评迷价指啄标的亿变动使情况锐；4午、判络定敏恢感性亭因素东；林5、诚提出盆控制珠敏感晓性因森素的划建议飞。混11哭．概哀率分并析的乏步骤百是什吉么？缓答：斥1寿、列捡出各锯种要鬼考虑争的不券确定炼性因迹素；联2、榆预计宫各种暖不确航定性粮因素揭可能贤发生舒的情即况拦；3驶、铺分别锯确定魄每种蓄情况洲出现痕的可删能性冤；充4链、分崖别求咱出各优种可塞能情晃况下填的财担务净舅现值享、加逗权平桨均值浇和期脚望值岁；追5、陪计算蚁净现跳值大汗于和贩等于摸零的谦累积哭概率川。揉12似．国约民经框济评铜价与预财务肾评价篮的主中要区垒别是睛什么迈？宰答：尤1、隔经济慢目标弟不同况；2眯、价史值尺膝度不击同；印3、住折现羽率不脚同；谢4、抖汇率剖不同死。站第三滤章盗锡房地穷产市帐场分企析既1．剂房地泽产市粪场有喷哪些快特殊膀性？尺答：俱产品之具有舟固定雾性；扇产品半具有污唯一馅性；依产品亲的耐飞久性沙；市产场具耕有双筒重属泉性（适消费遭、投玻资）目；市邪场是幸不充辈分市膏场丙2．棵简述睁房地胡产供立给的鸭特点黄？鉴答：巴1押、市啦场供坝应缺屿乏弹混性，标短期吉内难贝以增磨加房乒地产纱市场露供应橡。扑2然、市蔽场供隙应的满异质脉性，专产品雾的位震置、墨环境龙、新铁旧、坝配套塘等不拴同，里市场回细分退有必辟要性替。疏3、矩市场篇供应愧的区芦域性哭，产于品的绍固定怒性导冤致庆“雁地产笨地销沃”资。吸4、票市场别调节帆的不柴完全准性，群住房鹅保障冤的存火在：往经济顷适用柄房、姻廉租础房；烤土地林的垄犯断性移；政歼府的距宏观蹄调控积。5鸟、仓市场它需求家的广揉泛性绿，房翁地产芝是生瞧存、绞享受纽、发蠢展的湾基本跌物质矮条件大。虽6、另市场阴需求熔的多草样性抬，消浙费需写求、令经营苦需求终和保销值需榴求；雀经济骗收入霉、生吃活质洗量、丹使用止目的晃、文矛化观翼念的川不同贼，需须求多距元化魔。绞7烛、市颗场需申求的毕融资之性，诚资金仗数额宾大，托短期团内难帆以全叮部支晚付；惹融资搭手段裁很重杨要留8、梦市场络需求跳的长烘期性屠，使置用期云限长刃；再煤次交争易间蓄隔的孔时间监长；虾存量减市场策将占鉴据市句场主纪导位什置。它3．伪需求粮法则振和供宏给法越则的什含义僻是什崖么？软答：伴需求漫法则顾：腿假定罩其它闲条件扣不变树，则渔某一译商品储的需网求量剩与其恋自身帐价格鹊呈反柳方向省变化郑。抵供给进法则肌：备假定虑其它款条件新不变刷，则达某一蜘商品斧的供睁给量牲与其泳自身接价格笨呈正抢方向移变化礼。蓝4．嫁均衡荣价格寸的概愚念是之什么毕？弓答:砌均衡座价格泄是指屑在假兵定其跨它条叮件不膛变时搞，商烧品需晌求量爸与供金给量吨相等鲜时的进价格他。冷5．松房地牛产市屡场分狭析的思内容津答：滤（1像）减市场舌环境鸣：鲁宏观竿环境劝包括筑经济扰、正电常、皆人口缘、文华化环别境、界行业跑环境榜、技师术环简境等雄。区傲域环奋境包爹括分灿析区附域规屈划、历功能糕定位纯、开底发现麻状以呼及未年来定退位；底分析佩交通蛛与出特行条士件；诊分析条影响脾区域蚊发展怪的其饼他因床素和恐条件纱：历拔史、欧文化呈、发县展水慨平等萌；区某域内灿楼盘训价格暴水平劈与供馋求关辉系；杯项目脊微观筛环境便。壁（2机）盖消费绘者分量析吓：优包括肺消费欲者购咽买力近水平脏、购庸买倾连向、饮购买吩特征艇等。表（3撒）坛竞争劳楼盘矿：冶包括沉产品踪、价肌格、撒广告博、销朋售推天广、谋物业付管理材等。帆（4祸）姥竞争就对手臣：桨分析牢包括荡专业哄化程闭度、融品牌旋知名吴度、疗开发滔经营盖方式批、楼筋盘质仗量、领政府凶关系粉、以旋往项堆目情顽况、菌土地艰储备玻情况秤。沸第四咬章千土地秀制度厦演变劳与出餐让方朱式启1．励土地跪使用亿权出薄让至：国骑家将可国有狼土地沾使用岗权在榴一定栋年限新内出再让给骡土地眠使用测者，酸由土竿地使关用者涝向国腿家支忌付土胀地使早用权煤出让亏金的萍行为幕。事2．黄土地芳使用明权划涂拨：孤指县质级以危上人弹民政连府批倦准，芬在土下地使苏用者仪缴纳蛙补偿解、安鸟置等友费用娃后，淡将该诚幅土宪地交宴付其鹊使用根，或更者将贸土地淹使用渴权无朱偿交祥付给艘土地兄使用耻者的铺行为影。毯3．匠土地盐使用业权转摔让：今指通商过出甲让方顷式获梨得土乔地使券用权轨的土隙地使药用者报，通船过买均卖、泳赠与搂或其街他合女法方炕式将铲土地以使用邀权在言转移桨的行某为。舅4．形土地含征用贞:懒国家示为了苏建设慈及兴牧办社警会公默益事厉业的影需要弯，采耻取行嗽政手播段，少依照丰法定坛程序故和审并批权找权限探将集四体所湖有的考土地寄，有酿偿转译为国卡有土摄地的织一项皇措施遮。泰5土怎地储值备制脚：点为加赞强对计土地度一级演市场创的统庙一管秘理,削政幕府依聪照法寸定程胀序,保运用咳市场肺机制丰,按肿照土浩地利极用总妄体规诊划和万城市衫规划撕,对编通过引收回帝、收开购、鲜置换号和征跳用等呼方式袄取得诚的土杠地进拒行前徒期开斤发,解并予滑以储闲存,煎以供而应和不调控甘城市栽各类卫建设令用地洋需求管的一益种经知营管邀理制狂度。齐1．对对土孕地使扯用权横出让骗的各篮方式棵做出旧比较伞。饰答：删1林、出挤让程摸序不鹅一样碗。务2脏、适用用范并围不蓬同：鸦协议耐出让绿适用贱于公思益、紧福利味事业舅，科亩研文遗教，百非盈怨利的脆机关踢、团茂体及痰某些索特殊选用地样；招胃标出看让使彼用于游优化影土地莫布局渡的地帅段，擦重大拳工程煮的较包大的围地块梳；拍锋卖出左让适挤用于礼区位津条件枣好、耕功能伶便利捞的繁昼华地严段，严土地蔽利用弃上有疑较大最灵活急性的鉴地块猛。卧3、罪优缺谁点：恼协议嘉出让龄：选元择受艇让人份的自笋由度药大，痛不利历于公帖平竞姑争；撇招标舅出让耳利于泪公平柱竞争壳，给管出让昌方留伍有选酿择的婆余地蛮；拍恩卖出烫让利连于公晌平竞主争，眠方法机简便铃易行圾，出偿让方墨不易埋控制饺最高躁价。耀2．授土地枕使用谜权转岩让必厉须符唐合哪夸些条目件？呢答：缎1贫、土葱地使漂用权他转让猛只能卧在原榨土地键使用洪权出胖让合究同规鞋定的绘权利井义务剖范围绑内进脚行，墓权利巴人不蕉得扩朋张其痰权利吼的内大容；耀2、么按照殊出让忙合同砖的约辫定，罚受让怎方已按经支估付全开部土申地使步用权仙出让例金，衣并取议得土峰地使苦用权懒证书于。描3齿、按到照出屋让合染同进脂行投倍资开盐发，短属于让房屋河建筑蓄工程刘的，问要完汁成开亲发投支资总钢额的蒸25选%以灾上，脏属于誓成片佳开发论土地丛的，国要形虽成工胸业用隐地或科者其尾他建辽设用闯地。均4．隆房地读产项甩目土葛地费社用包近括哪抖些费彻用?冷答：贴包括另土地船征用雕费用逗、土恢地出胖让金是、耕巧地占塞用税弃、劳财动力肚安置莲费及相有关镜的地防上、保地下桶附着三物拆封迁补掩偿的帜净支饶出、考安置伏动迁抓房支帮出等馅。色5．未简述少土地狠使用慕权转岩让的阶程序滩。杏答：星1康、转伏让申尽请；状2、雄签订劣转让赶合同球；3僚、转但让合鲜同公落证；尺4、侵缴纳白土地秒出让羊金和伐土地锡增值槐税；则5、念土地事使用秀权变够更登折记。戏6．凭简述劫划拨从土地谦使用穷权的帽特点朴。吉答：唉1镰、划战拨土莲地使挨用权循的取稿得具膨有行胳政性难；2烟、划闭拨土劝地使草用权限具有卡无偿兴性；藏3、会划拨庭土地图使用峡权具血有无绵期限兴性；翻4、粱划拨耗土地册使用欲权的肿流转扩具有协限制毯性。码7．萍简述凯协议鱼出让旷土地错使用朵权的启特征铅。宝答：叮1、恩非市刑场出印让，患没有冒竞争增者；梁2、盒政府症对低蝶价较拘易控膜制；那3、理价格浓和使梁用范纵围受薪到限慰制。傻8划烤拨土玻地使僚用权辩获取两过程普中的沉主要究成本碎和税轨费包桑括哪咏些？惠答：灾1躬、土箩地补惜偿费框；2抬、安次置补例助费罪；3果、地狮上附利着物烦及青拿苗补辛偿费挠；4锦、拆图迁补验偿费扰；5蓬、其北他费好用车。够9我吗国土福地使训用制谢度存为在的慧问题系有哪搬些？巴答：睬（1侵）塔土地胀双轨提制，源划拨好（历旧史遗旺留和悄新划其拨）炸和商阶业出纠让并最存；愁（2筛）赖管理幕和监脾控水肤平低场；暑（3且）询土地碍市场顶不统酱一，山土地叉杠杆惰失灵改；吵（4济）励权力洞滥用拴，乱峡批开材发区歌，越桂权批饮地；治（5喇）覆转轨吗中土弓地收花入的干流失魂；布（6椅）壶市场汇上开轿发水尼平良贝莠不扶齐，睡关系干强、牌水平椒低的贤非专塔业开南发商者多；验（7找）奔滋生喷腐败盗；扩三、深论述撇我国状现阶杠段土促地使信用制腹度的初特点宅京答：嫩1）腹批租洞制：验由于倒我国秃实行漂土地喂公有活制，泰不论振是国奏有土学地还问是农材村集借体所寿有的共土地洲，其贼所有有权均夺不允成许买屠卖，罩在土骨地交箱易过徐程中洪发生剖转移浩的只唉是土伙地使填用权株，而规且这段种使青用权你还是献有年努限的冷。虽脉然土奇地使锡用权爱可以剂依法来出让摇和转匹让，劣也就语是所滤谓的贤批租邮，其类实质进不过尤是土翻地使错用权母的长呆期出电租而仅已，璃只不巷过租幻金一税次性录缴清禾罢了益。所到以说展，在帮我国镇的土所地制窄度中垄，不棕存在暖真正垂的土目地买零卖，积只存掠在长绞时期忆的土芽地使扇用权上出租沫，即劣批租诸制。瘦2译）垄役断制家：第朵一层萝含义袍，我泉国实斑行的坦土地悉公有部制只阔允许训政府题和集莫体组境织等浊公有积团体杂拥有悟土地筒，这宗本身狮就是兽一种抄垄断晃。纠耗第二热层含断义，筑在土忧地交刘易市敬场上狐，只恨有政灾府一迅个土镇地供蝶应者浇，其闭他任段何一彼个机味构和溪团体伪都不杂允许雅向市呈场提婆供土抢地。驻即使裙集体铲经济著组织链作为霉土地钓的所递有者舰，也止不能趟提供答。农汉村集籍体经猎济组狂织的芒土地佳若要舌转变应成可曾在市峰场上泉交易首的开宁发建表设用梳地，恶必须吧通过剪国家监征用阀，由贺集体遭土地没转变缝成国匀有土迹地后撇，方按为合映法。雅政府统在法止律上唱和名晃义上检垄断乌了土响地的学供应聚。胁3款）双阿轨制达：所偏谓的惯双轨琴制就麦是指符依据郑土地窜用途政和目忙的的扒不同浸实行宗不同蜓的土勿地取扰得方控式的片土地颈供应磁制度桐。一遵般而幸言，财非赢牢利性纺和带切有公册益性居质的菊土地膀用途扇可以次以划薄拨方偿式取枪得，吉而赢旋利性绑土地剥用途垂，则丑必须婚通过遥出让沃方式士取得摘。拉第五盛章吊房地侄产营寿销典1．指房地职产营待销群：通于过交幼易过野程满更足顾旱客对定土地率或房设屋需足求的扭一种羽综合碗性营野销活接动，猪也是必把土失地或中房屋象产品挂转换郑成现央金的嗓流通必过程夸。森2．涉房地垮产市振场细狸分：贫是指斯人们挪在目轧标市撞场营猪销观配念的仁指导瘦下，段依据只消费绪者的单需要滔、欲只望、闷购买泊行为衣和购靠买习滔惯，扁将房仍地产盐市场扁整体博分为备若干赌具有伯相似威需求影和欲宣望的锅房地涂产消赶费者哈群的疑市场励分类浴过程任。拿3．姜房地既产市辞场营甩销策骂划：且运用皮整合添营销舱的概候念，荒从观蜂念、批设计克、区赔位、恢环境固、房浮型、零价格易、品纱牌、测包装绪、推钱广上笛对开难发建砌设项幅目进魄行整科合，善合理毅确定若房地介产目数标市盼场的伤实际颂需求泼，在丘深入战了解汇潜在抬消费般者深逆层次疤及未苹来需摘求的涌基础喷上，句为开械发项挑目规布划处展合理肃的建夫设取父向，船使产酱品及杀服务框完全疏符合霉消费呀者的辩需要盲，并语通过光消费威者的林满意标使开轮发商奉获得细利益辩的过暴程。垒1．葵简述增房地展产市屠场细裂分的狗作用秘答：捷1千、有坛利于衔房地倍产企迅业发念现新基的市州场机雾会戒；2饼、茶有利道于房袖地产调企业射选择邻目标弹市场抛和制尼定市最场营量销策赖略；弊3、赔有利流于房甚地产携企业碰集中蚊资源赖开发贵市场淋。掠2．辰简述长房地荡产市缴场细的分的角过程愁答：您1、槽明确狠细分糊因素痛；便2、奴根据厦细分海因素阴进行问市场树划分末；行3、捷评价毫市场浪细分箱结果宏，包量括：墓销量错和利佣润、馋消费斜者的幕可接才近性撤、消羡费者谜的敏洪感性灭。稼3．钢房地渴产市废场营旨销的却步骤疼是什抵么？竟答：股1赢、房恼地产咽市场挑调查萍研究欢，包衡括宏蔽观、闻中观蹄、微任观等驳方面环2、敢确定比营销食目标渡，包仇括长立期与直短期腿3外、制符定市植场营糟销组云合计百划艰4、拥营销舅计划吸的实若施威5、最反馈省与调姜整鲜4．茶房地沿产广凯告策各划的众原则岂有哪咽些？犁答：种时代刘性、券创新嚼性、齿实用浙性、炭阶段名性、合全局漂性。检5．肆简述招房地参产广转告策销划的壳内容轮答：馋广告嗽目标饿、市茎场分氧析、炊广告葡策略毙、广律告计议划、庄广告局效果扁测定茂。衰6．归房地扬产营雕销的子4R牧理论撑主要喉内容浴是什辉么？幕答：属1、紫与顾顾客建捉立关订联。辩2、打提高臂市场准反应宜速度乒。誉3、撒关系替营销献越来面越重先要。校4、嫌回报迎是营从销的张源泉仍。龟7．革简述冶房地筋产促样销策敲略内谅容飞答：据.让捕利促梁销策漫略、舱广告勺促销虑策略温、营压业推霸广策侵略巡8．垫简述苗房地劫产市扒场品丹牌营影销策鞋略的女实施吃答：讽1、碰精准植的市粱场定遍位是衫房地芽产品奋牌营些销的撒基础宪；吼2、洗卓越遗的质塌量体炼系是痕创建险知名呼品牌输的保鞠证；握3朵、以系良好爪的社润会形播象树父品牌爸；杜4、墓以优座秀的蔽品质音树品猾牌；御5、惑以创屡新精句神树寿品牌椒；岗6、咱以优汗秀的相企业吹文化市树品疗牌。裹9．咏选择父房地失产销鸦售渠颂道的歪主要推因素柴和策沸略有摄哪些愤？晋答：阻主要种因素此：策1、炸商品储房因牛素；罪2、摔市场用因素容；螺3五、企颜业本每身的民因素客；疏4、摘国家坐政策距、法义令因决素。狼策略喉：1沾、直友接渠伞道和币间接摆渠道味；2延、短全渠道滔和长美渠道悲；君3、捏宽渠奉道和旧窄渠畜道。借1．滤论述柔房地述产市喷场新妹推楼撑盘的奏各开允价策艰略适共用情唱况和据优缺击点韵答：链一、模低霉价开佛盘枕惩坦适应帖的情耻况：秋1奏、产隐品的房综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