南口路项目投资可行性报告

1一.工程用地周边环境分析(一)工程土地性质调查1.工程地理位置：工程位于河北区南口路榆关道交口，工程地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。工程规划建筑用地100000平米，占地面积67000平米左右。原址为工业用地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。〔二〕工程用地周边环境调查1.生态环境1-1自然景观:工程周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。1-2环境污染:虽然工程周边区域原为工业区，但是近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工厂距离较远，对此工程无太大影响。1-2-1噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路根本废弃，南侧和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对工程也有一些影响，但由于工程与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上。1-3治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人。在经过了几年的大规模改造之后，虽然有大批居民迁入，但主要集中在榆关道上，南口路一带仍然较偏僻，且周边根本无外来人口，治安的根底不错。在工程东侧铁路附近有铁路公安处看守所。2.人文环境：由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。地块交通条件调查周边交通现状条件：工程所在地距中山路约3公里，距天泰路〔京津公路〕1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比拟方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比拟大，京津公路改造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。公共交通网：18路，北仓—辰纬路、803路，万科新城—人民公园852路，宜兴埠—西站、670路，小淀—百货大楼671路，梅厂—百货大楼、878路，普济河道—金谷园610，浦口道—四十七中、678路，体院北—普天里交通远景规划：榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前周边工程的退线也可以表达出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况进一步改善。闹周边杆市政亲配套客设施皱调查已1.愤购物鹅:龙周珍边购哲物不齿太方帅便，禁家乐卸超市柄在中猎山北斗路与亦育红保路交财口，才中山龟路和躁新安主购物愉中心挑都距严该项已目较扯远。雀周边单也没降有成茅型的骑自由乏市场肌。从2.径餐饮真:零周边锡比拟诱知名说的餐闸饮场还所为距翰宾紧楼，漂另外碌在项胳目以糖西还斑有一决家津首浦大送酒店织。看3.炒教育邮:陶周边拾的小邻学有奉育英说小学侄，该鸦学校浪是市您属重回点小逮学，眠距项联目距兼离在救1.存5公狂里左欲右。挂另外驱外语膛学校恼与项办目距瓦离也庄在这礼个范厕围内葡，同泽时该颠校教此育质薪量也隙不错泉。项柏目西屑侧的片席厂姻下坡鸽小学赖那么属射于教等育质摆量稍利差的弱小学悲。昆艰纬路适上的匪天津营市二赌中是剃新建歪的示吩范校惜，只压是稍矛远了纲一些碌。河犹北工否业大代学市点本市逝首批河招生始的重忽点大巡学，迈教育彻质量就较好轧。周利边缺滤少好垒的幼犁儿园恳和保冲育院矿。瞒4.矛医疗鞠:荣河北侮医院缝和铁摄路医挠院是板周边撞距项福目最袋近的碍两所笔医院琴，但楼医院结较小慰。周纸边医逮疗水岗平较臂高的坝医院男还有悉中医稍医院蹄和二嫌五四闲医院蠢，其限中二环五四隙医院责是大异型的疲综合秘性军拆属医吸院，殖只是辛距项尊目稍胁远。维5.亦文体虹:叛周边挨问题净设施岛及场迁所短帝缺，想至于临前文岩所提车周边垦人文趟环境年不理短想有炉关。线6.幸银行槐、邮漂局陵:悼周边异无较寸大的虫银行卷，在湿周边及只有专一个伏工商撑银行絮新开水河储处蓄所住，另免外，纸新开正桥邮忆电所窗也距容工程蚁不远注。但机是项革目周获边无暗证券惧部。惨7.丢其他坦：耻榆关猎道西岩头北壮洋桥触畔有吹西沽陡公园炊，在忍北站宇附近简还有皆北宁淋公园捧，这暴是周侄边较盯有名求的两萝个景拍点。挤〔五贯〕综哄合分榜析：耽从地运理位份置分容析，央该地深块在胖河北漫区的超属于拢中等漏地带舟，原民为工梁业区有，随换着近贷几年摊的改撒造已茶逐步兽开展用成为羞新的地居住怒区，学生活希配套解设施容逐渐摊完善犬，人荷文环糠境尚高未形象成，雕客源盒根底链相对悦薄弱膏。愤二.袭区域担市场赖现状谊及其给趋势趋判断萍〔一欣〕宏狂观层途面形党势分塞析及纸预测强1．因宏观驱经济喘形势蹈趋向攀调整乳1-斜1丘患世界唐经济禽呈现养衰退辩迹象迁20讨01和年世仍界经信济增真长率咸为2举.4株%，赵大大歉低于梯20必00秩年的估4.炒7%宜。这顷将是客自1谈99链3年榆以来秀世界进经济武的最换低增崇幅。查摩根槽斯坦伞利将枯2.绢5%备的增授长率漠作为距判断侍世界充经济薪是否牵进入横衰退蹈的门骡槛。塔以此甜衡量行，那么美20屯01株年肯顺定是洪衰退看的一虚年。哈目前舞世界为经济筛面临剪的一声个突盼出问仓题是波，几前乎所逆有地戒区的烟经济想出现皱了2羞0年遍来最滔严重撤的同慌步下围滑的年情况馅。考歌虑到术目前蕉石油恰及原月料价颈格下雾降、虹欧美戚银行诸指导披利率我调低拢、工客业化屋国家狂通胀过压力毯减轻崇刺激汁购置悠力增禁强，愤以及案新技悬术的捐应用辈使劳荡动生默产率克继续舌上升友等诸旋多利助好消紧息，凯我们门固然旺有理冶由相颈信2饺00围2年鱼世界从经济纽将开捞始复弄苏，珍但这初一前跳景是刘很不蹦确定饭的，腥经济蹄形势奖继续贯恶化僵的可酱能性茂相当疫大。共1-祝2咏国少内经云济保们持稳旱定属20伐01证年中压国经搞济一计枝独奉秀，疯保持恭了7艳.3略%的岁增长惰率，狂经济轧总体过形势躁良好沸，增样长稳义中趋断缓。检专家换预计弟，2革00潜2年斑中国徒经济嗽增长这率在充6.甲8%勉—叙7.魂3%聪之间押。跪1-宽3衣股典市将盾做箱豪型震练荡售序良股市两与房并市息源息相愧关，种目前帮购置翻商品阴房的览人群傅中6勾0%田拥有叮股票纵。专缘家估定计，翼股市拔下降奶10蛇%，驳将影炒响房辆市3借%的供购置忠力。祥因此莲，股愚市的字预期过与房夺市走揉势可乡谓是闲“店牵首扇动尾雹〞涨的联券动效床应。串今年蜂支持枕股市沉上涨载的因素素：私宏观蚁经济剪保持西较快捉速度绸增长彻、积汪极的头财政工政策滴及减颠税政冠策。鼠不利责于股狗市上姑涨因卫素：行国有亮股减敏持尚洗存变碍数、杠取消核税收娘“偷打折纽〞史影响菜上市枪公司纵业绩樱、市胞场资误金面桃偏紧再。田中性考因素货：证沙券市尚场对喘外开弓放、群市场疯化、追标准拿化监谎管以愧及证窄券市滨场创遣新。扑三种损因素圈的力央量对华比基仍本平盆衡。

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塞懂带动何房地乏产开副发投乏资增懒幅回腰落的振原因纠，是跟国内构房地押产销他售增叫幅的倾回落痛。

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念师随着脑住宅此质量搭的提植高和种功能过、环会境的钉改变划，购索买情症况变锁化，捎去年关全年焰商品称房交岔易价猴格平砌均上鲁升幅瞒大于享下降被幅0常.5勺％，义波动体幅度溜在正访负2唇％内芹，商呜品房倾价格田呈稳拿步上蜡升趋芹势。樱全年填24宁00朋元/什㎡以耽上的罢成交承均价筐已经窜高于侵全国植23秘04唇元/练㎡的股价格土平均声水平估。

示翻此外痒，金垄融贷更款继姻续成启为支袋持居农民购幻房的倘主要泽因素控之一称，去芳年全蓄年贷秃款件肆数占蛮全市齐商品消房销馅售套梯数的淹74鸣.8种％，枯贷款钢金额纱占商诞品房玩成交医金额重的4玩3.浓8％枯，贷税款面记积占踏全市址商品均房的杠75析.3考％。

架妈业内爆人士还认为闪，从源去年骗全年虚的商来品房偶销售捏情况晕看，革我市袄的住枯房消论费已博经向饶改善蕉型消总费过米渡，多对商秧品住掉宅的填需求茂也从颈单一写的价姥格因扑素向煌质量把、环直境、曲价格沉等均傅好性掏开展报，预士计今体年的撤商品促房销泼售将训继续耀保持兔旺盛逼的需捏求，贡价格独将稳辛步上母扬。牧2-撤2市川场特利点话2-北2-犹1挥工程终差异刻减小毕，竞拌争更费趋激晚烈，天品牌楚竞争活特点刚显著欺。蝴傍随着宝开发驰商运咳作水途平的疤不断怖提高饲，各纹工程冶在配延套设弹施、产建筑璃材料排等开念发项摧目硬殊件方测面的熄差异窜减小找，要浪想在窗工程着硬件质配置撒方面视取得续竞争仿优势凤比拟妖困难视。将翅来的鼓竞争蛇将是骂制造妹差异努的竞庆争，收通过重树立生工程膜品牌滴，表森现项忠目特爽色；开通过触工程蕉具体霜细节元的精吩心设塘计提弱高项扩目的探品质撇；提遮供周票到的造售后像效劳刻和物技业管冬理，举最大恨限度铅的使睁客户冻满意献，提莲升项贺目的江附加副值，签带动朝工程炼的销烟售。纷随着旅市场友竞争烛剧烈绞程度位的增沫加，嘱行业权平均厘利润性率的隆降低沈，相简当数廊量的念开发讽企业醒将退累出房皆地产终开发谊市场卖，大乌局部宫的市贸场份串额将姐被少远数拥霞有先夺进的浓开发垫理念如、完奥善的织经营爆管理申思想例和充弊足资蚕本的融专业运化开橡发商逮所瓜储分，侦市场阔集中擦度会夜有所授上升井。开拔发商嘴为追编求规臣模效卡应，艺降低猫单位旗配套并本钱薯，发裹挥规丧模竞学争优企势，恐未来宰工程移的开偿发规朝模呈路现逐颤渐增不大的赵趋势闲。蜓涂2-歇2-删2册环境斤将是燃未来宿几年恩开发西工程惑的宣辣传运敏作重曾点。希伤由于煮工程肆的不汗断推钻陈出背新，寄开发饶商之案间的努互相织学习叔，难茂以形能成在午配套申方面屑的独要特优蹈势。傅而环虑境设扇计作碧为开脚发观干念的炼一种点表达馋，从逃一定评程度叛上反揪映出陵开发雅商的学实力亩与水毁平，会同时书营造倦一个丈好的如居住法环境亚对于篮客户撇的吸征引力局也是砍很大联的。初随着躁主流晶市场袖的变承化，挽相应勿的居旋住观贤念也谊发生仗了变弹化，甜购房甘者购绍买住泻宅不佣仅仅唱是解邀决居皇住问摊题，遵而是查选择椅一种哈生活天方式盯。可墨以说耐过去旺开发奸商提绑供的桐只是投单纯岭室内镇空间产，而竭现在俘那么要备提供敬给客淹户一夺个整疤体的沫空间钟，包抖括室益内空叨间、赵室外近空间挨，不蓄仅要公满足耀客户害生理踏需求赞，还晃要满舞足心潮理需阔求。咱纵观缸天津讲市房科地产园市场旗的发笛展，疤工程肆环境迷设计泛正在慌从种退树、搏种草颂，单怪纯的颈绿化只转向撞区内扶的景厦观设撑计。谢而且鱼，随方着人童们审乔美情叶趣的虽不断互提高威，市硬场竞克争的拨不断虑加剧绿，已竭有血开发盐商开爷始将蒜目光盟转向胁境外讯的设遵计公摔司，跳借助肉高水盖平的玻设计亿思路书来创甜造项防目个传性，旦提升财工程扬档次悦。从傲一定穴程度损上反京映出坚开发高商的乱实力惨与水孟平，上同时垂营造魂一个博好的曲居住宴环境注对于骡客户支的吸匆引力弯也是铲很大畜的。伶恋2-忙2-蚊3粗价格扮趋向吹上升璃，但缓不稳焰定性症增大岔，精干品物削业价艺格看镰涨。恋文随着碎房地饲产市份场由妇卖方删市场接转入川买方锄市场态，房院地产亡业的湾竞争派日趋张剧烈商，价饭格竞年争作殖为一电种有钱力的阔竞争扫手段暮，必舟然被脉一些甲开发略商使臣用。伟而且锤，随膨着消韵费者窝对住警宅的脾要求租越来屑越高凯，一疾些配两套不叶完善侨、居用住环魄境差尊的项耕目将冻难以秆在激别烈的接市场剥竞争各中站录住脚洁，除凶降价萌之外上别无温他法艳，导摧致房蜡地产丘市场闭的价城格不哗稳定谣性增放加。稀一些展前期赢市场箱调查腊详细躺、市待场定死位准暗确、筋工程裳规划干设计布符合蹦市场脑需求均的精述品项拆目的栏价格着将有坚相当铺的上复涨蚊。显2-祝1-慰3亡区域朗开发斗差异孙拉大宵，开考发重剃点向确市区导南部迷转移勒。泥由于槐天津协市危立改、插平改虽的结驴束，飘由此票引致恋的需饮求对捎房地获产开花发商不的开挡发区笔位选铜择的重影响腥已不诵存在跟，而肯且住淋宅开牢发区足位选雁择受逐政府链政策选的影逐响力勿将相岔对降谷低，尿开发格区位秩选择木是否油适应鹿市场里需求润成为溜工程榆运作骄成败龟的关氧键。慧随着摄城市戏经济盼的发开展，漆中心践区车斯辆越崖来越挪多，混交通芒拥挤刘现象贡逐渐贺严重铁，空晓气污修染加滋剧，裕生活安质量朵下降嗓，大阅量的生商业痕效劳驶设施基的聚抵集导速致区遗域地钥价上视涨，孟造成丈住宅帆建设性本钱白上升们，中签心区辽已不柏适合是居住砍，中体心区加人口师将逐杀渐迁遮入市雕区南缸部。宰而且月南开黄区、冈河西鞋区在士自然笔环境耗、人奴文环腊境、墙交通极状况问、经境济实寸力等连方面拐均较贪其它缸几个样区〔付河东伤区、愁河北洞区、报红桥扣区〕错要好伸，人酒口文疏化素乱质比晒较高贺，收插入水圈平也牲高于悔市区淘北部服几个疲区，三对居决住环别境的插要求羞比拟推高，逐改善奋型住迹宅的替市场辫需求刷大。浇相对洽较高作的市侨场需举求吸软引开辜发商杰把投资资重笔点放混在河败西区殊和南娇开区榜，使欺河西兵区、音南开与区的纱外环锈线与开中环考线之软间的洲区域孟成为锤未来上几年柿中高音档次暗居住底区开技发的缓热点丢。伟2-何2府2糖00始2年像本市炼市场食分析肌2泳-梅2旱-贤1礼住宅云供需怨正处堡于高凝增长帖阶段狠屡指根据压国际遵经验彼，当产一个菜国家锅人均龄国内最总产谁值在集10真00族-3牵00肾0美严元之士间时剪，是劝解决陆居民成住房落问题亏的关倦键时坡期。党本市劣20柿00属年人姑均国裤民总孩产值完为2贱16葬9美烫元，洽所以扔20留02遗年应鸽该是叔住宅茅建设蚀加快滑开展榴的良案好阶啊段。遵从居葡住面纠积上印看，针人均幅居住苹面积壳在3殖0平俊米以挥下都筑属于牲住宅洒高速坑增长权期。问我市消去年促人均闹居住节面积拍为1千7平刑米距慌国际青标准讨还有临很大才差距暂。根地据全斯市经泼济和浆社会臂开展巧情况勇，本木市G约DP殖近期毁将保隙持在雕年均穿10池%以竖上的发增长尊速度街，国松外的附经验镇告诉菜我们轧，随还着居墨民收属入的陪增加扣，恩柳格尔破系数扮的降本低，趋居民凶可支浆配收间入中贿能够岩用于仆住宅殃消费钟的比租重将安上升畏。综纯上所这述，填我市赏的住嘱宅供搂需仍副处于探高增石长阶垒段。建2扰-姨2-怨2批住房栗货币未分配要将成胖为住瘦宅市著场的帐重要辆力量饿朽贷截止余到去青年1狗0月叉底，臣全市笨共有轧49妨个企树业、及局〔窑集团卷公司质〕5胳66磁个单投位实旅施了绕住房凉货币料分房亿方案搞。初靠步估认计，帅20颜02赌年住册房补存贴在痛去年窄根底玩上有怀可能霉翻一肺番，悄到达坚20迁亿元啊，可翻见住弱房货万币化谣分配评可能驴产生卸的市呼场需辈求有究很大林潜力雾。可浩以预播见，衬20草01涉年住餐房货逢币化名分配廊政策略必将渗成为纸激活陈住宅妨市场巧的重腥要力旋量。耀2穗-枝2利-泥4饲危改螺将继尽续起她到拉化动作翼用唇虎盈货币源安置旬引发版的安陶置型或需求石对于坚房地弊产市狮场的挽需求佳规模胆有着叨直接帜的关欠系，纳仍是是构成难近几修年我翼市商戴品房剖需求鸽的重习要组蚊成部捕分。千20庭0狱2翅年我羞市计读划拆巴迁面滋积1禾00夫万平痛米，牧根据浙经验骄推算催，引挽致的逮安置率型需王求在狱20爪万平些米左五右。义2士-碧2映-厕5盆三级峡市场净即将勒启动初狼症随着圣七年供危改絮战役课的结点束，插我市价的住影宅市依场从搬“生需求自型厅〞包向亡“借改善图型牺〞纽转变疑的迹谋象越败来越牺明显愧。改倍善型栽客户肯多现雅有住回房，楼怎样蜘结合腐三级低市场掩，利剑用客锹户现醋住房轨解决眼二次艰购房菠资金番缺乏繁问题迁就变秀得十血分重委要。研如果国通过糕有效围的政注策引芦导，廉标准押三级倦市场诉秩序蜓，将锁会对名增量好市场携起到葛更大贩的拉凡动作奔用。抬而且剂，政绝府有刮关部紧门已乘经把马搞好宪三级鲁市场布提到霞了议嫌事日疲程上姑，2添00眉2年拳我市魄房地严产三竭级市亩场将唇日趋且活泼去。原证有住陡房处惧置问鸽题的颠解决迹，对粮二级器市场书定有数推动原作用召。功2徒-扁2衫-窃7喘工资出将调泰整，尊资金命将有罚增量廉宜荐今年活，机激关企唱事业要单位狠职工新根本侧工资海和机盲关事傻业单寄位离驳退休谅人员俯退休声费都繁将上挥调，惑将直戴接提地高社也会购灵买力矛，相串应公否积金燥缴存震基数鸟也会荷上调脂。资那金的钟持续去涌入强，对犯保持流住宅法市场摧的购柜买力搁将起用到很纠大作绵用。雀2-洪3不旗利因席素务2-砌3-槽1凭拆迁努面积姑减少辱：删拆迁心面积陡减少究，特躁别是僵拆迁它方案炉中公娃建比竭例加熔大,质将对寸增量呈市场车产生帝影响相。9狠8年回货币代安置跃了7盏.4斑万户页，9恼9年葬货币虹安置巴了4悉.7箩万户苏,2努00康0年蛋仅为冲1.贵7万练户。诚这个厚因素退不容确无视额。炸2-鞋3-洒2篮金融唉政策眼怎样取进一优步支悄持坏还蹦20杏01逗年6渗月文绍件使恭房地浸产的杠资金注链出稻现裂喘痕，塞既影述响了特开发剖商的范资金从来源艳，又泪影响尖了百王姓的更购房吉资金宫。银冒行对究房地促产项语目贷填款锄“循惜贷馒〞欠现象证严重啄，住档房贷足款的辜利息饼偏高醋，年拖限短版、成初数低刮，种明类少谋，不竭能满拼足市静场的靠要求樱。房盲市的戚火爆佣需要浊金融聋的大傅力支渡持。吵2筋-冷2-剖3撤跟凯风现写象会早使判壶断失趁误：正由于闷20意00宏与2陪00亡1年咳销售少情况虾向好嗓,可轮能会圈使业霞内有徒跟风梯心理窄。今亩年上却市的溪新盘瞧增多效.而疑容易植被忽吴略或傻者不震愿意彩成认勤的是磁房地像产市健场中郊的泡蓄沫问机题.吓假设无暴市场匆的实察质扩蔽大,庸恐难横消化扁增量庆，再虎创辉允煌。焦2-鸣3-禁3姥房地棵产市历场的畏泡沫峡现象深有所第放大疾：登持续励两年办的6索00宫万平严米以俊上的矩销量庸使许籍多开枯发商辅以为叙房地坦产的眨第二舅个春潜天已良经来洗临，鼓实那么屠不然亦，市终场上迹还有遇大量飞的空草置房态存在喂，上禁扬的撤房地捧产指营数是慎靠新爸开工可面积省和投琴资拉桂上去窜的，泻在股尖市中正这招清叫票“栽拉高段出货扁〞木。由要于市颂场上藏主力齐的实疤际项朴目运杠作水纳平并洁无实些际进扫展，节许多境产品皱仍旧喂重复粗过去丢的思岔路，亏加之概“保拉高轰〞致过后库的必铲然回侧落，签所以泻今年清房产氏指数吸仍可尘能上音涨，估但实贯际销请售量基能否温保证躺那么须福静观邮开展载。虹2-乎4商捧品房悔住宅堪价格午可能侮会略馋有上把涨劲2-娇4-肺1傻土地纳价格次略涨煮：套从宏互观上犹，2前00塌1年垒全国边土地假交易绝价格士上涨睛了0愤.2转%，疾其中叹住宅迎用用渣地价蛮格上棚涨0疲.9畏%。悲从本帐市来颗看，撞政府汉土地隔管理职部门系陆续膜出台犬了一报些土敞地使芬用制欢度改秀革的中政策区和措浇施，取加强迅了土柏地出违让力畏度，抖出让裕土地纷比重芒的加蔬大会块提高镰住宅废单位刊面积紧中的株土地喷本钱沉。冷2-佣4-撤2刊建材和换代惰使成链本上国扬：趴一批历大宗楚建材怨的更范新换吗代如义粘土绑砖，盖镀锌吐管的葡禁用盐和塑嫩钢门此窗，典PV猾C管招等新揭型建栋材的撑广泛温使用扛提高防了建坟筑成烧本。该另外吹近期沈工业损品价姥格也制有回五升，尚钢材影、化罪工材耗料等众根底婶材料迅价格眯上涨冠，会娇在一澡定时诚期内志影响尾建筑韵本钱寿。据2-变4-梯3厕追炭高心编理：叶从心嫁理学溪角度宜讲，慌人们遣往往算是卖联涨不磁卖落皆。持州续的知火爆死销售遮，可右能会奴使一砖些长戴时间旁盼望伞住宅易价格夺下降失的市市民心迎理下尸限遭筛突破抖，从邮而进森入市亡场，望这与驰股市奔上的织追涨孟心理男如出虑一辙偏，抬禁轿的抢人多土，价涝格自冒然下影行困翼难。侄2配-驴6预袭测：铺20栏02驰年本涂市房鹊地产竿市场旁将可交能保航持2愧00宋0-米-2避00纷1年获的良娇好势搭头，弃继续饥走强悦创新蛾高，西成交炎量可叮能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