建筑西安市E动空间项目前期策划提案

前言房地产工程如何赢得市场的青睐？房地产工程如何实现最大价值的利润空间？开发公司如何在工程的推广中堆积自己的品牌？英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于恢复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔膜，将各环节合作的本钱降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，工程的开始之初，就应该有这样的统一与协调。我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作工程时，我们会发现“海阔凭鱼跃〞，工程的可塑性增加，对开发商而言，这意味着时机与成功！E动空间工程地处南二环与西二环交界处，占地0.16公顷，本工程具有一定的优势，但在开发过程中也存在着很大的局限性。本提案正是以工程的优势为开发主题，密切结合工程周边房地产市场的特点，以吸引广阔购房客户为目的，通过优势资源整合，躲避工程劣势，最终实现工程良好的经营效益。目录一西安根本情况------------------------------------------5二工程分析----------------------------------------------8三周边市场分析------------------------------------------13四工程开发建议------------------------------------------31五工程开发主题------------------------------------------36六目标客户群--------------------------------------------38七价格建议----------------------------------------------41八案名分析----------------------------------------------42九市场调研技术报告--------------------------------------44十附录--------------------------------------------------49十一结语------------------------------------------------88

一西安的根本情况1.西安的地理位置西安市位于东经107〔40〕—109〔49〕和北纬33〔39〕—34〔45〕之间，黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，东西最长为204公里，南北最宽为116公里，总面积9983平方公里，西安地处陕西省关中平原偏南地区，北部为冲积平原，南部为剥蚀山地。大体地势是东南高，西北与西南低，呈一簸箕状。北临渭河，南依终南山，周围曲流环绕，有“八水绕长安〞之说。气候适宜，土地肥沃，物产丰富，风景秀丽。拥有“关中八景〞之誉。市辖八区五县，面积9977多平方千米，人口618余万，其中市内市区面积1066平方公里，是我国西北地区最大的城市。2.西安的性质及地位

西安，古称长安，是陕西省的省会。这座秦岭脚下、渭水之滨的千年古都，东有潼关之固，西有散关之险。在北方，秦代所修宽达百米绵延千里的驰道直通蒙古草原，是抗击匈奴、供给给养的主动脉在南方，有子午道、谠骆道、褒斜道、陈仓道可越汉中而抵巴蜀；东南方向商洛山中的武关道，那么是通往楚地的咽喉。古代长安交通便利，水陆并用，地势险要，易守难攻，历来是兵家必争之地，帝王成功立业之地。

中国是世界四大文明古国之一，西安那么是中国最著名的七大古都之一。对于中国历史和传统文化的形成与开展而言，西安曾有过无与伦比的奉献。在一千余年的漫长岁月中，西安作为中国十多个王朝的国都，是展示中国历史的舞台。3.西安的城市规模根据?西安市1995~2021年城市总体规划?，我市的中心城市范围为中心集团〔碑林、新城、莲湖区及雁塔、未央、灞桥区的局部用地〕和外围9个组团〔临潼、韦曲、阎良、纺织城、六村堡、未央、洪庆、泾河和草滩〕。随着我市建设的开展，此次?规划〔草案〕?对城市规模进行了重新定位，将全市城市规划区范围划分为三个层次，一是市域范围：西安行政辖区范围，面积9983平方公里；二是市区范围，包括11个区，即碑林、莲湖、新城、未央、雁塔、灞桥、长安、临潼、阎良区和户县、高陵县；三是主城区范围：以唐长安城为中心区，以绕城高速为根本轮廓，局部向外少量扩张，东到洪庆、西到纪阳，南至长安，北到渭河。

人口规模：2021年市域总人口规模为955万人；市区〔碑林区、莲湖区、新城区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区、临潼区、阎良区以及户县〕，人口规模为695万人；主城区人口规模为525万人。2021年市域总人口规模为1030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。用地规模：2021年市区用地规模为695平方公里；主城区用地规模为525平方公里；2021年市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里，人均建设用地100平方米。4.西安城市总体布局采取拉大城市骨架，开展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸开展的城市布局原那么，城市未来主要向西南、东北方向开展；远期主要向北跨过渭河开展。布局形态为九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多“心〞。未来西安城市将按照九宫格局、虚实相当的总体结构形成几个外围副中心，即在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵〔跨过渭河〕、泾河工业区为主的副中心；在南部方向形成以长安区为主的副中心。二工程分析1.工程根底数据开发商西安嘉德置业公司地理位置西二环与南二环交界处规划性质居住用地建筑密度51%占地面积0.16公顷总建面9650建筑密度51%容积率6绿化率停车位262.工程区位认识本案地理位置本案

工程位于南二环与西二环的交界处高新区的外沿，东临占地400亩的丰庆公园，西侧紧邻80亩规划绿地和180米宽唐延路延伸段〔拟建〕，南侧为有着国画山水园林美景的国家AAA级住宅小区——群贤庄，工程西侧唐延路是西安城区进入西高新区的“北大门〞。道路系统四通八达，除二环以外，劳动南路，友谊西路，太白路，高新路，科技路形成兴旺的交通网，道路畅通。交通本工程处于南二环、西二环交汇处，交通十分便利，有216路、207路、4路、40路、210路、28路、201路、308路、211路、10路等。区域环境

工程位于丰庆公园西侧，远离工业区，空气质量较高。周边配套有丰庆公园、大唐西市，高新系列学校、西工大附中、西工大、西北大大、西电；易初莲花、爱家、国美电器、苏宁电器；高新医院；中国邮政等。区域人群特点在本区域购置房产的客源根本以高新区及周边区域的人士为主，其它区域的较少。客源的区域归属概念强、跨区域置业行为一般，据此本案客源应来自高新区的为主，接近高新区的城西局部客源为辅，其它区域的为补充。工程区域是以高新技术产业开发、研究以及大学城为依托，分布各类职业的人群。年龄集中在40岁以下，家庭结构小型化，多为两口或三口之家，因此居住空间不宜过度放大。整体素质较高，对新鲜事物有较快的接收能力。目前价格因素为购房首要考虑因素，心理单价在区间在3500－4000元之间，总价在55万以下。对多层有一定程度的偏好，但对高层的抗性表现不明显。对居住品质有相当向往，但为其提供一定量的支付有所抗性，消费心理尚需要引导和培养。对采光有特别的喜好，对通风条件也有一定程度的偏爱。从朝向选择上，南北通透的最好，纯南的朝向其次，北向的朝向以及西晒严重的有抗性。对水景有相当程度的偏爱、对建筑风水没有明显的取向。一般对生活和商业配套有较高程度的关注。区域自备车和摩托车的拥有量比例不高，对道路状况和停车条件的关注程度不高，而对出行动向及公共交通状况有一定的关注。3.工程SWOT分析优势紧接规划中的大唐西市

重建唐朝西市的工作，经过反复筛选和考察，西安市政府确定有大唐西市置业独立开发。大唐西市预计明年6月完工，目前工程正紧张进行，工程建成后，将重现1300年前唐“西市〞的繁华盛景。工程东邻丰庆公园，适于休闲

从本工程到丰庆公园徒步仅5分钟的路程，环境优美，空气清新，是人们休闲娱乐的最正确处所。三大商圈辐射广

本工程地处高新，二环和土门三大商圈的交汇处，商业产品种类齐全，聚集各类人群，大唐西市的开展更加带动了这三大商圈的开展，商业辐射面积宽广，本工程到达这三大商圈都非常方便。土地稀缺，人气兴旺

本工程周边可供开发土地日益缺少，周边楼盘较少，少了很多竞争，然而南二环兴旺的人气会给工程带来很大的优势。潜在客户地块介于高新与城西之间，为工程提供了稳定的潜在客源根底。劣势规模小工程占地仅0.16公顷地块布局不合理由于周边楼体建筑，造成地块布局不合理，造本钱工程建筑难度较大，而且楼体建成之后会显得周边比较拥挤。噪音污染工程位于南二环路北，由于车辆过往较多，会造成一些噪音污染，会影响到业主门的生活。邻里关系不和睦工程周边楼体比较拥挤，而且都是高层建筑体，本工程会影响到周边楼体地层住户的采光和通风，因此，本工程可能会造成与周边的邻里关系不和睦的现象。配套缺乏目前工程周边生活及商业配套较为缺乏，根本依赖中海华庭。商业支撑能力差工程位于南二环路边，二环交通为单行车道，车辆过往稍有不方便，而且周边配套不健全，对商业的支撑能力较差。时机按照西安市“大唐西市〞的规划格局和开展，会加快区域相关根底设施配套的建设，无形之中可提升工程自身的价值。区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，消费者也是理性的，这种提高并不限于面积求大、居家求奢华、更为重要的是要求所购房屋具有良好的宜居性和健康品质。西安本身区位优势及高新的规划优势，已引发区外人士的关注和现实购置实践，可为我工程提供一定的客户来源.以外地品牌公司介入为契机，区域市场运作日趋标准，这为工程开发提供一个健康的开展环境.区域内小户型供小与求，工程开发主要以小户型商务两用公寓楼，补充南二环市场空白。威胁地块周边区域尚有局部待开发土地，其动向不明晰，这对工程构成较大的潜在竞争威胁。区域配套开展需要一段时间，本工程进入易去化缓慢的销售压力。工程处在高新区外沿，高新区内楼盘规模大且品牌高，客源分流，会对工程推出造成一定竞争压力。周边楼盘开发商知名度较高，而本工程知名度相对较低，在竞争过成中会早成一定威胁。SWOT组合战略及选择三周边房地产市场分析(一)、高新区房地产市场分析1、市场概述西安高新区是西安经济最兴旺的地区，在高新区的开展历程中，经济开展带动了房地产业的开展，而房地产业的开展又促进了西高新的经济腾飞。在这个良性循环下，西高新的房地产业突飞猛进，开展相当迅速。尤其是近几年，在高新区新的开展战略指引下，西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域，在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平。西高新的环境现状西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，总规划面积达98平方公里，已完成20平方公里的开发建设。西高新建设了六个专业园区、四个大学园区和长安科技产业基地，形成了“十园一基地〞的产业开展格局。15年来，西高新主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国53个高新区前5位。在西安房地产界，有著名的“三驾马车〞比喻，即高新地产、紫薇地产和高科房产，正是他们在西高新创造了西安房地产的辉煌，此外，西高新还聚集了天地源、海星集团、陕国投、金花集团等一大批实力公司。近年来，外来房产大鳄争先恐后地进入西高新房地产市场，正在把西高新的房地产业推向前所未有的巅峰。西高新住宅建设也指引着西安前进的方向，聚集了西安不少的精品楼盘。如早期开发的住宅枫叶新都市、紫薇田园都市、高科花园等，目前的中海华庭、绿地世纪城、枫林绿洲、紫薇臻品、城市风景·夏日景色、大华·曼哈顿、融侨·紫薇馨苑、中天花园等，即将推出的西安逸翠园、鸿基新城、利君明天等，这些都是西安相当不错的工程。另外，由于西高新的年轻白领阶层较多，并且有不少外来企业，因此对公寓有一定需求,所以西高新的公寓相对其他城区也走在了前列，金领公寓、摩登BOBO公寓、高新水晶岛、mini国度等都受到了市场的高度认可。〔二〕、典型楼盘分析工程名称望庭.国际开展商秦骊集团·西安东骊实业地理位置高新路80号与科技四路交汇处开盘时间：2007年7月工程类型公寓写字楼容积率：20％左右公摊率：景观主题绿化率：30%总建面积20万占地面积：60余亩售楼88333455总套数：1380车位数1450工程进度：物业费1﹒2交房标准/时间：2021年热水无采暖市政供暖安防：24小时保安起价3900均价4100最高价：4300付款方式规划形态多层：高层：4栋30层小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别1室64.482室121.342室104.843室1713室160.13目标客户区域配套世纪金花、金鹰国际、爱家超市、高新一中、文理学院、电子商城、木塔寺、新纪元俱乐部、电子商城社区配套效劳式公寓、商务OFFICE及全新的商业街区。社区商业商务OFFICE及全新的商业街区。主要卖点西高新枫叶北区、欧锦园、花园印象、四季风景等住宅工程，和E阳国际后写字楼工程。工程优势总评由四栋30层的纯板楼高层围合而成的国际风范公寓大社区。工程名称无界开展商榕青地产地理位置丈八东路〔世家星城旁〕开盘时间：2007年7月初工程类型普通住宅公寓商住楼容积率：15%公摊率：景观主题闲庭绿化率：总建面积106194平米占地面积：30亩售楼88367777总套数：1000余车位数300工程进度：建设中物业费1﹒2交房标准/时间：2021年底-2021年热水集中供热水采暖集中供暖安防：24小时安防、电子巡更、红外线报警起价均价3800最高价付款方式按揭首付4—5万规划形态多层：高层：一层35户，共28层。两栋小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别1室651室553室3室4室目标客户小资白领区域配套人人乐超市、世家健身馆、世家星城商业街、西果超市、怡康药店、美的电器、格力电器、华润万家超市、大明宫南郊卖场等社区配套无社区商业无主要卖点主要是以“圆形〞为主工程优势总评总体按西安高新区地标式高端标准建设。工程名称利君明天开展商西安利君地产开发公司地理位置唐兴路与丈八北路东南角开盘时间：2006年11月18日,工程类型普通住宅容积率：19﹒5%公摊率：景观主题以园林为主绿化率：42%总建面积15万占地面积：46666.67售楼88336868总套数：1期共673户车位数700工程进度：二期建设中物业费1﹒3交房标准/时间：热水24小时热水采暖地辐射安防：24小时保安起价均价3750最高价付款方式按揭优惠2％，一次性付款优惠3％规划形态多层：高层：一栋26层，一栋29层小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别2室88。873125。553室129。933室130。074室175目标客户年轻白领区域配套购物：易初莲花、人人乐爱家。教育：高新一中、高新中学、高新第二学校、高新二小、高新三幼、西安外事学院、高新第二学校

医疗：高新医院。社交：丈八宾馆、高新水晶岛、西安妇女儿童活动中心、陕西省跳水馆等。邻宅：枫叶新都市、高科新花园社区配套幼儿园、多功能休闲会所、主题商业、大型地下停车场社区商业8栋26层椭圆形住宅楼及局部沿街商业主要卖点外圆内方工程优势总评南北通透，给消费者设计的家是方正的，却是艺术的，外圆内方，表达大智人生。工程名称米罗蓝山开展商七星地产地理位置高新六路与科技路交汇处开盘时间：2005年12月工程类型普通住宅容积率：4.14

19﹒6%公摊率：景观主题绿化率：36%总建面积54725占地面积：12666.67售楼88385678总套数：623车位数工程进度：竣工物业费交房标准/时间：2007年8月热水24小时热水采暖地辐射安防起价4268均价4300最高价：4408付款方式局部户型有折扣和其它优惠规划形态多层：高层：一栋30层，一栋21层小高层：一栋12层别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别2室93﹒3822室97.4242室97.453室118.144室目标客户单身白领或刚走上社会的，购置力相对薄弱的年轻人。区域配套教育：高新一中、高新二小

交通：14、321、405、210、202、711

商业：易初莲花超市、世纪金花、新纪元国际俱乐部等

其他：邮政、电信、各大银行等社区配套社区商业主要卖点纯小户型浪漫社区工程优势总评由三栋围合式高层组成工程名称梧桐朗座开展商西安毅达房地产开发地理位置西高新科技路与高新六路十字东南角(枫叶新都市西500米)开盘时间：2005年7月工程类型商住楼容积率：19﹒6%公摊率：景观主题绿化率：30%总建面积33500占地面积：售楼总套数：224车位数150工程进度：售罄物业费2交房标准/时间：2006年8月热水市政供热水采暖市政供暖安防：24小时保安起价均价3750最高价：付款方式一次性付款优惠2％，七成按揭优惠1％规划形态多层：高层：小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别2室98。582室107.363室146﹒073室4室目标客户区域配套学校：高新一中、高新二中，高新一小、高新二小、高新一幼、高新二幼。

商场：易初莲花、爱家、世纪金花高新店、金鹰购物广场等。

银行：中国银行、交通银行、农业银行、工商银行、光大银行、招商银行等。

医院：高新医院。

交通：400、107、512、14、34、604路等。社区配套社区商业主要卖点工程优势总评工程名称领先﹒时代广场开展商陕西佳鑫实业集团地理位置科技五路西南角〔枫林绿洲西对面〕开盘时间：2007-7工程类型公寓写字楼容积率：公摊率：景观主题绿化率：总建面积56874占地面积：售楼88331444总套数：609车位数400工程进度：第一层施工物业费交房标准/时间：2021年底热水无热水采暖市政供暖安防：智能化安防管理系统起价3300均价3700最高价：4000付款方式规划形态多层：高层：一栋25层小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别1室381室501室552室87-914室目标客户区域配套教育：高新一中初中部、高中部、市14中、61中、西安文理学院。

购物：爱家、易初莲花、人人乐、金花购物中心、金鹰购物中心、电子商城社区配套社区商业主要卖点现代商务形象工程优势总评有酒店式的精装修大堂，品牌高速电梯，集中供暖地辐热采暖，智能化安防管理系统。工程名称望庭国际开展商西安东立实业地理位置高新路80号与科技四路交汇处开盘时间：2007年7月工程类型公寓写字楼容积率：20％左右公摊率：景观主题绿化率：总建面积20万占地面积：60余亩售楼88333455总套数：1380车位数1450工程进度：物业费1﹒2交房标准/时间：2021年热水无采暖市政供暖安防：24小时保安起价3900均价4100最高价：4300付款方式规划形态多层：高层：4栋30层小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别1室64.482室121.342室104.843室1713室160.13目标客户区域配套世纪金花、金鹰国际、爱家超市、高新一中、文理学院、电子商城、木塔寺、新纪元俱乐部、电子商城社区配套效劳式公寓、商务OFFICE及全新的商业街区。社区商业商务OFFICE及全新的商业街区。主要卖点西高新枫叶北区、欧锦园、花园印象、四季风景等住宅工程，和E阳国际后写字楼工程。工程优势总评由四栋30层的纯板楼高层围合而成的国际风范公寓大社区。工程名称云顶园开展商陕西正通房地产开发地理位置高新路与科技四路交汇处开盘时间：2006年12月3日，9号楼2007年7月初工程类型普通住宅容积率：2。515﹒6%公摊率：景观主题水景园林绿化率：43%总建面积16万〔内含4万商铺〕占地面积：56000售楼88217777总套数：960车位数700余个，可租可售工程进度：10层下建设物业费1﹒5〔现〕，1﹒8〔期房〕交房标准/时间：现：2007年底，期：明年8月热水市政供热水采暖市政供暖安防：4小时保安起价3810均价现：4200，期：4150最高价：4500付款方式一次性无优惠，按揭首付30%规划形态多层：高层：一栋26层，共3栋，一栋28层〔期〕小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别2室103.412室3室1424室207.14室167.35目标客户区域配套学校：高新一小，高新二小,高新一中，高新二中。

商场：爱家、易初连花、人人乐、世纪金花、金鹰国际购物中心。

银行：建行，工行，农行,民生银行等。

医院：高新医院，天健医院。社区配套三万平方米临街旺铺社区商业三万平方米临街旺铺主要卖点地段工程优势总评挑战最高性价比工程名称阳光曼哈顿开展商西安华鑫房地产开发地理位置太白南路与电子二路什字开盘时间：2006年4月22日工程类型普通住宅容积率：3。921%公摊率：景观主题国际人居“城市BLOCK街区〞的前沿理念绿化率：30%总建面积92﹒34占地面积：20991售楼88228866总套数：739车位数200个工程进度：物业费1﹒2交房标准/时间：2007年底热水市政采暖小区集中供暖，分户计量安防：24小时保安起价3840均价3855最高价3870付款方式按揭首付30%规划形态多层：高层：5栋34层小高层：一栋9层别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别2室902室883室1343室1534室175目标客户区域配套购物：人人乐超市、电子城商业步行街、世纪金花高新店、电子正街餐饮一条街、阳光曼哈顿城市BLOCK街区商业教育：西安文理学院、西安石油大学、西安美术学院、西安电子科技大学电子一中、618附中、39所附中、高新一中。社区配套临街商铺，商业会所。社区商业临街商铺。主要卖点四栋精品住宅、写字间、临街商铺、城市广场巧妙地融为一体工程优势总评萃取了国际人居“城市BLOCK街区〞的前沿理念，将四栋精品住宅、写字间、临街商铺、城市广场巧妙地融为一体，将10万平方米的社区打造得时尚、休闲、活力十足，引领西安的一种全新生活模式。工程名称金泰﹒假日花城开展商陕西金泰恒业地理位置丈八东路与太白南路十字东北角开盘时间：2007年4月8日工程类型普通住宅容积率：2.53

12％公摊率：景观主题25000平米的绿色景观带绿化率：42%总建面积66万占地面积：212000售楼88295588总套数：4000余户车位数3700工程进度：10层在建设中物业费1﹒3—1﹒6交房标准/时间：热水无采暖市政供暖安防：24小时保安起价3780均价4000最高价：4220付款方式VIP卡客户98折规划形态多层：高层：小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别1室52.70㎡2室92.89㎡3室129.28㎡3室127.14㎡3室126.50㎡目标客户高收入，高素质的年轻白领区域配套高新一中、高新学校、西部电子商城、阿姆瑞特家居城、大明宫南郊店、电子步行街社区配套25000平米的绿色景观带，中式回廊，组团内有架空花园，运动、休闲泛会所，建筑、商业、广场有机的结合。社区商业商业会所主要卖点开放街区与围合组团结合工程优势总评私密与开放，这才是完整的街区，动中取静，一步上街一步回家，这方是具备建筑人文关心的境界。工程名称嘉天国际开展商嘉天实业地理位置太白南路与科创路丁字口西南角开盘时间：6月25日工程类型商住楼写字楼容积率：517％公摊率：景观主题绿化率：总建面积50000占地面积：售楼88211666总套数：400车位数170工程进度：物业费1﹒5交房标准/时间：2021年9月热水采暖集中供暖安防起价3670均价3950最高价4300付款方式按揭首付30%，月供大于求2895元，15年。一次性购房优惠2％的房款规划形态多层：高层：一栋20层小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别2室98﹒992室100﹒081室53﹒473室119﹒05—119﹒484室目标客户区域配套电子商城、人人乐超市、电子商业步行街；西安电子科技大学、西安培华学院、西安文理学院。万嘉国际商务酒店、阳光酒店、肯德基、名典咖啡、大香港、汇丰咖啡、万嘉三和酒楼等娱乐休闲场所社区配套休闲广场、开放式商业街区社区商业开放式商业街区主要卖点绝好地段、规划设计、物业效劳、升值潜力大。户型设计工程优势总评绝好地段。以现代、商务、简洁建筑的风格、超低使用本钱。工程名称丽湾蓝岛开展商陕西锐捷实业地理位置太白路与科创路十字向西50米开盘时间：2006年8月1日工程类型普通住宅容积率：3.9

18％公摊率：景观主题绿化率：38%总建面积62370占地面积：20亩售楼88259666总套数：500车位数170个工程进度：物业费1.2元交房标准/时间：2007年底热水无采暖市政供暖安防：24小时保安和安防系统起价3470均价3750最高价：4290付款方式一次性付款3％优惠，按揭付款1％优惠规划形态多层：高层：一栋30层，2栋22层/2栋27层小高层：别墅：户型配比情况形态类别面积区间供给数量供给比例消化数量消化比例形态类别2室2室3室13995%3室136.453室115.79目标客户区域配套205、6、35、312、212、506、教育专线社区配套5000平米中心花园社区商业2000平米商业大配套。主要卖点环境优势明显、地理位置绝佳。工程优势总评由四栋精品建筑组成，围合式绿岛规划〔三〕、区域房地产特点周边楼盘开发大多以公园，景观为主题，主体相对单一，区域优势并不是非常明显。区域物业形态多以小高层，高层为主，楼盘大多以大户型为主。区域楼盘特点楼盘名称公园大道中海华庭海佳云顶公园天下西港国际花园占地面积40亩82亩121.35亩29456平方米3375平方米规模32000㎡14.72万㎡54000㎡205170㎡90390㎡物业类型高层小高层高层公寓高层，小高层，公寓高层建筑类型一栋20层高层5栋小高层5栋高层高层和小高层共17栋4栋12层、7栋26层29层高层户型3/2/2，3/4/2，4/2/2，3/2/2，4/2/2，3/2/2，2/2/1，2/2/1，3/2/1，4/2/2，3/2/2，4/2/34/2/2，3/2/2，面积160-210125-170109-15281-165137-168均价38504900385070003850总价销售状态新房已售完新房已售完尾房交房标准毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房精致装修主力卖点美观典雅实用的大宅空间浓厚的威尼斯风情采取公园的造景手法采取公园的造景手法区域产品中户型多为3室2厅2卫和四室2厅2位的大户型，造成区域内2室和1室的小户型短缺。区域内产品面积偏大，120——170㎡所占比例局高，说明小户型70㎡左右公寓缺少。〔四〕市场需求分析区域购房者理想建筑类型选择分析区域客源对高层有相当的偏好，其次是小高层。区域购房者对高层及小高层在销售上没有明显抗性。区域客源对房屋面积的选择60－100平方米的房屋面积占75％，为需求主体。其中60－80平方米占45％，80－100平方米占30％。30－60平方米的需求占15％，从侧面说明了单身客源占有相当的比例。100——140平方米的需求占10%，从侧面说明了客源对大户型需求不高。消费者户型结构分析两房占据主体地位，其次为一房，这两者为购房者的首选房型。消费者对房屋总价的需求分析总价区间在21－30万之间的，得到区域客源的普遍认同，对20万以下的总价有一定程度的向往，与房屋面积需求以及单价预期相乘所得总价预期根本一致。总价在70万以上时，所占比例明显减少，说明区域高端客户有限，与区域房产整体情况根本相符。消费者购房主要考虑因素分析对区域客源购房主要考虑因素的分析有利我们对客源需求进行细分，有侧重的打造和宣传产品。价格仍然是区域客源考虑的最主要因素。其次为交通、工程区域、居住环境以及房屋朝向选择。客源对物业管理有相当程度的重视工程客源对开发商实力有一定的考虑，从侧面佐证了目前市场上局部客源对房产品牌的追随。〔五〕、结论区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机。区域需求主要产品单价在3700－3900元/平方米的面积在60－90平方米的2/1/1.价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、工程区域、居住环境以及房屋的朝向的选择。四工程开发建议

1.工程产品档次

建议将楼盘定位于中档精品高层楼盘，因为该地区周边环境〔经济环境，人文环境，市政环境，教育环境〕偏低，跟高新区相比还有一段距离。小区规模不大，如果定位较高，首先是价格卖不上去，该地区的居民也只能接受中等偏低价位的楼盘。区域购房者集中在40岁以下，其中30－35岁比例最高，25－30岁也占有相当比例。区域购房者将会以二口和三口之家为主，单身也将有一定占比例。整体素质较高，对新鲜事物有较快的接收能力.目前价格因素为购房首要考虑因素，心理单价在区间在3500－4000元之间，总价在25万以下对高层有一定程度的偏好。2.建筑风格通过对周边人群特点分析，建议将楼体建成后现代主义风格。后现代主义是一场建筑运动，它在现代主义尚未退出建筑设计舞台时悄然登场。影响虽不及后者，但作为一种对传统的反叛，后现代主义的出现和普及符合建筑风格的兴起和更迭的自然规律。随着我国的改革开放，中国建筑学界用最快的速度消化和吸收着西方建筑思潮。对后现代主义，国人以自己的思维方式去理解和学习。这种立足于自己民族传统，以一种开放的姿态去接受学习外来的事物的姿态不可不谓是一种进步。停滞就意味着消亡，建筑设计开展从来就不是一成不变的，后现代主义为其以后的传承者树立了积极的典范。后现代建筑的美感，首先是在色彩，那些长期生活在一片灰色的城市中的男女们，走到大街上。到处都是一片混乱土的世界里，他们被这种所谓的色彩厌恶了。〔其实色彩本身就是具有非常强烈的表现欲望的，它是建筑最直接、明了的表现手段给人最强烈的视觉冲击。〕他们需要发泄，他们发现无论是产品的包装、工业产品、广告宣传、电视节目都带有非常强烈的欲望色彩，为了迎合消费者，建筑也带着了丰富多样的色彩，色彩大胆、夸张，五颜六色的建筑到处可见了，而且打破了传统的建筑用色，不像中国建筑的很多装饰色彩，因为已经没有多少人能停下来来欣赏那烦琐的装饰色彩了，他们是大面积的使用艳丽纯色，直接、明了，这样的建筑赢得了这个时代里生活的人。在建筑结构上，科学技术的不断开展，为各种形状的怪诞的建筑提供了可能。外形多样化的变异是后现代建筑最大的特点，夸张、变异、怪诞、扭曲，对传统的挑战，给人很强烈的视觉冲击。后现代主义建筑的存在。就像是方便面、快餐、压缩饼干，不是人们的主食，但也少不了。同样在一定程度上满足了人们的需要。成为了流行的“色彩〞，引领着时尚潮流的开展。后现代主义的建筑风格既可以表达高新区内的高端产品，又可以满足周边客户的居住需求，使本工程具有一定自己的特色。3.户型建议〔1〕西安市主力需求户型据调查显示，目前西安消费者购房时最为推崇的户型是80—100平米的2—3室2厅结构。数据分布如下表：购房客户需求的户型结构户型1室1厅2室2厅3室2厅4室2厅复式其它比例8%30%45%12%2%3%从上表可看出，2室2厅、3室2厅占需求总量的75%。消费者需求的面积面积﹤40㎡41-60㎡61-80㎡81-100㎡101-120㎡﹥120㎡比例1%8%23%32%21%15%由上表可以看出，60—120平米户型需求量占到了76%。〔2〕、给本工程的提示：虽然本工程住宅局部的建筑形态定位是小户型公寓，但我们没有理由因为面积小而无视户型设计，有理由相信，只要在设计上多下些功夫是完全可以设计出既精致又实用用的小户型。〔3〕、E东空间户型规划根本配置户型类型：1室1厅、2室2厅、3室2厅。建筑面积：30—120平方米。居室辅助功能间设置说明3室2厅：设置步入式储藏间一间、保姆间一间、一厨两卫。2室2厅：附属一厨一卫〔考虑配置步入式储藏间〕。1室1厅：附属一厨一卫。全封闭阳台，采用大型飘窗，采光、通风条件要好。厅、卧、厨必须保证直接透光，尽力保证卫生间直接透光。客厅、餐厅做到区清楚确，提高空间利用率。户型面积及功能配置户型面积所占百分比3室2厅100—120平方米30%2室2厅80—95平方米40%1室1厅30—65平方米30%户型所占比例示意图4、居室面积及辅助功能间分配标准〔单位：平方米〕户型3-22-21-1建筑面积100-12080-9535-65客厅25-3022-2510-25主卧15-1815-1812-18次卧12-1512-15餐厅8-106-9主卫4-64-6次卫3-53-53-5储藏室3-4大阳台6-105-8小阳台5-75-75-7厨房6-106-85-6保姆间3-44.配套建议楼盘底层配备一个小型超市，以便于客户的市场生活，由于经过市场分析，本工程地层如果做商业，商业的支撑点会比较薄弱，做商业会有些难度。可以改做成周边的休闲娱乐场所。具有现代风格气息的休闲会所。五工程开发主题根据周边的市场环境，建议将工程开发定位为：商住两用的公寓楼。〔一〕塑性：——概念定位本工程无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都应独具匠心。同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经缺乏以吸引购置。而本工程在产品上的独特点――地段价值，是其它楼盘无法比较的，另外，本工程独特的地块布局，也是其他工程更优越的，本工程优劣兼半。因此，在产品概念上导入：摩登公寓，即超现代SOHO社区。SOHO是“ＳｍａｌｌＯｆｆｉｃｅＨｏｍｅＯｆｆｉｃｅ〞的缩写，意为小型的办公室。它起源于上世纪８０年代的纽约，因为艺术家云集而知名。进入信息时代，伴随着办公自动化和国际互联网络的普及，通过电脑、因特网、无线移动通讯及各类高新技术设备，使ＳＯＨＯ成为可能和现实。ＳＯＨＯ的热销带动商住楼成为一个时髦的概念。ＳＯＨＯ商住楼之所以能在西安房地产市场上一度“独领风骚〞，最大诱惑还是在于价格。〔二〕基调——产品定位以商住两用房为根底，适当强调建筑与规划品质，做成综合用途楼盘当中的亮点工程。以价格优势、产品素质突破竞争重围。营造二环商务地产“蓝筹股〞！从市场的根本情况和工程的根本情况来看，目前市场上需求的就是本工程的小户型精装公寓楼。消费者的分类及分布，消费者的特点和消费者的购置行为和心理，本工程的开发目的就是为了满足这些，补充市场上需求点。因此将本工程的主题定位在公寓上，通过核心户型的竞争力赢得市场。六目标客户群定位本案目标客户群分为三类1、商务类客户〔1〕目标消费者：中小型企业〔本外埠全包含，侧重私营性质〕。创业期企业〔本外埠全包含，侧重私营性质〕。自由职业、个人工作室、个体经营者。〔2〕目标消费者的行业概括：从事装饰装修、设计、IT、电子、营销、法律、广告、文化、经纪、咨询、代理、商贸等的智慧行业。〔3〕目标消费业主的经济状况描述：公司自有可用资金50万元以上，公司财务收支状况为正值。〔4〕目标消费业主的置业目的不愿跻身于混杂的住宅楼中办公；难逾越写字楼的价格门槛；能够接受可商可住的公寓办公楼；相对追求自身企业形象。〔5〕目标消费群认同本案的动机分析认同本案规划功能及附加价值优于附近其它个案；与竞争个案比较后，认同本案价值；区域性客户想在此长期创业；认为本区域具有商务开展远景、地段开展有升值潜力；2、居家置业类客户文化程度：大专以上学历年龄层次：25周岁以上和以下两个局部人群，以30岁左右为主力人群。25周岁以下，实际上称为“亚时尚一族〞。人生经历上的短暂，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于真正的、我们所要宣扬的时尚、小户型的生活方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来说，他们尚未开始真正的创业，因此，他们这局部人群并不是本案的主要诉求目标对象和购置人群。

25周岁以上，是本案真正锁定的目标客户对象，是真正意义上的“时尚一族〞。他们大都经历了真实而又艰辛的个人创业历程，对所谓“时尚〞“两房〞“小户型〞生活方式的理解有自己独到的见解，并时刻关注着世界最新鲜的“时尚〞动态。主要职业：国有、私营企业中层人员、个体工商户、私营业主、都市白领、局部机关单位公务员、教师等经济状况：年收入在4万元以上，有一定积蓄，具备本工程购置能力购房动机：自用，多为首次置业者。家庭结构：2人或1人以2人为主，1