北京东方瑞景推广策略

“东方瑞景国际公寓”媒体整合传播策略XX广告传播有限责任公司2003/7/2滩目吉律录号一膊前言垮二萌项目赏特征惰提炼己三各竞争勇对手咏分析沉四渠消费讽者分辞析逆五辉项目绸市场油定位躁六遇单个陪媒体隆详细狭分析豪七践目诉咸求建雅议及轨媒体蛋投放祖策略膀八顺广告狭效果可预测温九送补充废建议驴（广忘告创俩意表暑现形石式及撞其他趁配合斯手段那）循附：由详细佛媒体粮排期蹲一叮前言吓：匠东方将瑞景糟国际逼公寓篮在2欣00类2年助底赚—马20晒03炭年4忽月份佣经过笼开盘胡期、谦强销壤期、逢已积用累了筒大量梅准客侦户，缩同时呈，在婚广大滥客户烦心目眉中树冈立了究良好叫的形在象和严口碑帖。召非典骄时期勤，房题地产南项目植普遍帝受到老冲击纯，对民于本犹案同贴期开烘工、愤同期主入住床的情爹况来尾讲，猾影响巷更为爷明显叮。针轨对后肉非典荡时期本特征阁及本柴案目虫前进音度，境特制星定此勒推广双计划辅。喘日期朝媒体把版面誉主广居告语碰主要各诉求聚点解20腿02肤年1且1月副21淘日科北青晨A2碌0整皇版案财富朋核心释地段很赛特皇商圈巷20驾02分年1室1月端26栗日旁楼宇锡周刊厉55楼整版率传世往名筑拍豪宅木赛特振商圈膏上阶敲段报姿广宣翠传情切况：认日期渗媒体战版面栽主广愿告语环主要泪诉求额点炮北青汗国际义豪门由地段划赛特气商圈饮20尾02绑年1百2月彻6日混20碎02岩年1钢2月席5日宜北青赖北晨纽A1走6整为版旬12丢版半急版迅20疲02兼.1裕2.裹8充东方洽瑞景膏盛装滨开盘夕开盘俯盛典瓦日期县媒体垂版面盾主广遍告语街主要滴诉求党点械20津03腐年3从月6挂日蔑20匙03俊年2斜月1锡4日农北青子A8亏整版刚A1广7半幕版漫坐拥航繁华适谁与异争锋涨地段粗繁华垂环境虫二怕项目碗特征读提炼载：则位置鼻：赛国特饭份店东棚50碰米怕规模榆：总少规模医12岩万平骨米断价格平：均无价1找37喂00观元/买平米阻户型胆：8列0平遵米耻—启20促0多笔平米塔建筑同：高拌档公浅寓、卧商业杨为一额体的帮成熟蛇的国械际社物区拣交通着：距倘建外听大街类仅5俯0米套，交潜通极脏为便顾利询环境孝：寻赛特寿成熟捉国际益商圈践，共周边唇商场误写字偶楼林再立监三、总竞争课对手幼分析隙：萍同区罩域竞蒸争项酒目：雪鼎级昨加华竹世纪漠/粒建国刚公寓已/司等知快名项浩目纯流居住亲和商跳务写垮字楼昆/貌同区仔域锹/缘形象椅好各/诱入住醉时间刑早的港项目菠会是帮我们裤竞争屡对手价最直器接的励竞争霜力，超如建迹国公袋寓的凤现房陶项目辟，比益较成尼熟现虽售的秀产品正也对昨我们遇会有想直接交冲击廉。淋四匀项目寇定位制：颗因为施其所隔在的贵地理德位置腐特殊醋、社灶区均蛮好性庸强、龄投资者价值桂尤为面明显腿、及归其高岩额的巩售价恶，故燃项目晶定位披在妖国际蛇化高召档投国资型德社区众。壮五悉消费杠者分劈析：恶第一恨部分灵消盈费者晚特征梳分析附：婶消费臭者年召龄与屯个人拢平均婚月收果入回掘归分黑析威为了川确定炸房地忘产消王费市偷场的慎强势障消费叛群体拜，利辰用回申归计优算消劳费者幕年龄陵与个姜人平绵均月声收入帜关系膏，2笑5－访50膊岁年轨龄段疑消费怀者属棋于房闷地产叠消费灯的主斧要购尺买人撑群，搞其中惧30然岁至法42椒岁为禁强力准购买狗阶段牙，个赤人平柳均月块收入也超过竿55侍00词以上底。户文化兄程度早消费镜者的硬文化拿程度腰主要年集中错在高王中以脊上，角大专柿、大学学本元科为炸主力叼购买叨群体巡、中翅专技门校亦钩有一都定份连额。斧婚姻梅状况右潜在元购买肝者已悦婚占水少数兴，未戴婚占忍多数嫂，总舌体上米看，闸未婚搞比例璃大于载已婚蜂比例的。殃家庭略月收爆入冲消费席者家崖庭月准收入写主要嗓集中印在5目00识0－滑80幼00货元以卷及1三00号00脏元以按上档司次；帮新近糖购买移者的恩家庭俯月收种入主谣要集港中在浩50膛00乘－8伯00愉0元朴以上严；莲潜在越购买煎者的胀家庭绑收入天也主膀要集纱中在躲50芹00眉－8抽00扑0元云以上故，1碧00钢00困元以膊上比免例很严大。职业揉消费余者以吸企业厘管理晚人员滑、私递营企悦业主鸟、一恶般办杠事员顺公务锦员、怠科研会教师驾医生诸技术游人员编为辅爱。省从事聚贸易阁、产琴品销望售等队行业赛者居援多头。扯消费傍者现贡居住劝地芝外地慰在京禾置业捕者与师北京数本地兽置业丑者比桐例相瓜当，录为1晌：1搞。读大部稳分消联费者缠应居搬住在昨朝阳覆区、胸东城还和西乐城等现赛特甩周边悔地区劳。小结波总体旅上看畜：牺房地仗产消摄费市欢场的箭消费蛾者集美中在代30置－4秧2岁治之间勿；未幅婚比筹例大绵于已弓婚比春例；有文化猫程度岗主要犯集中饲在大涌专、规大学急本科渔。知舍识化坊、年守轻化邀越来膝越成竹为购储房者概的趋派势。葱消费古者个杜人月航收入限主要梯集中坊在5识00漠0阿—肃80案00损元以手及8竖00秀0元猾以上葱档次再；家责庭月控收入户主要消集中怨在5召00宁0－吸80赤00雀元以掉及1氧00限00时元以弄上档右次。恭收入皱的增冈加，宰说明哑北京姑的住拣宅市住场经枣过近胳几年栋的发他展，碗住房必消费只已逐善渐由情金字茫塔塔夺尖消我费向礼塔身牧过渡锦。窑特别分是7虏0年鞋代新闪人成雁家分员居、渠以旧沾换新蛋改善阶居住议条件驼等主置动要袍求，赴与旧技城改姥造和娇拆迁拜等强戒制客假观原赌因的基作用养下，无住房播消费黑市场冻门槛档变低序，今钢明两绣年将茧呈现颤大众法消费椒时代妖的特与征。毅消费竭者的只单位道以国遵有企敢业、板私营逝民营需企业伍、三姻资企浊业和冲股份阀制企怀业为振主；女职业孕以企着业管刺理人令员贸草易、专销售光领域装私营赛企业谊主、率一般掌办事连员公享务员然、科衣研教脉师医根生技俯术人泄员为质主。生绝大柿部分武消费寻者家峡庭人富口为低3人虚；付大部队分本瓣地消融费者聚现居卷住在孝朝阳坦区、两海淀肠区、兼东城直和西刊城等茂国贸滋周边咐地区病；在鸡北京凡居住携10浙年以款上的它消费歌者居牵多。取非北挪京户拦口的您外来岔人口饱对北甚京房透地产唯市场奏影响粪将长告期存腊在，脏成为满不可目忽视备的力哪量。馒安居砖仍是舟人们能第一今选择嗽，打秒算购负买私心家车乐和拥暗有一吵辆私载家车称的消乖费者慎占了唤很大邮比例尝。恶目标洋销售千对象注：耍各企北业高保层管欠理者裤、职艇业经切理人臭、私翁营企俘业主罚社会筐各界差成功部人士伏热衷增投资命赛特抬商圈耍的投元资人获士第有较炒高固菊定收抓入的佣白领搂一族晋第淡二部迎分半北扇京房端地产顶消费升市场享细分兵及指兰标：糖房地虑产消猴费群法体的渗细分李子女净需求编群1略1％耍主体持购买核群4讲4％届被动索需求途群5甲％画强力炉购买制群2脖6％坚多重撑需求场群1视4％同五大逗群体拍的标陕签化掩特征稠1、冻主体妖购买斧群敞平均绘年龄巩为2镜4.荷7岁证绝大牧部分院未婚顷用于梅吃的嘱支出膊占总傍支出奖的比类例较企低取个人旱平均枣月收叠入3货32呈0元冷单位锐以私四营民毯营企总业国冶有企灵业和昌三资蛾企业应为主线职业晒以一员般办今事员见公务策员企辣业管楚理人砍员和烟私营俗企业晋主为份主般男性鸦比例寇为5隶1％小文化谨程度坚较高肠购房秋的主纤要目旷的是梳改善呜居住部条件端和结郊婚涨家庭豆平均袋月收电入7哪25慨9元矮2、父强力柱购买斩群妙平均丛年龄政30彼岁辣已婚按比例堵为5叶5.迅4％花用于键吃的喘支出问占总捕支出滩的比答例很祝低城个人悄平均均月收霉入4串65漂3元泰单位美以三畅资企莫业私川营自炕营企堪业国那有企锡业和全股份骆制企阳业为穿主诸职业白以企运业管泳理人参员和贤私营模企业源主、暮科研歉教师标医生撑技术岔人员喊和一已般办创事员挪公务胸员为陆主留男性训比例陡为6干6.偏2％帐文化跑程度境很高拜购房桌的主恭要目医的是涌改善坏居住拥条件锁、结尖婚和兆投资四家庭种平均服月收肃入8漆98帅0元艘3、谷子女料需求伯群钥平均跌年龄警为4柜9.窜6岁寇已婚耕98赌.3菊％烛用于黑吃的主支出冠占总赤支出兵的比筋例较帝低湖个人握平均球月收呈入3常22秩1元渴单位羞以国霜有企隙业私砌营企胆业科范研事助业单丢位和西个体需为主停职业御以企陪业管轧理人装员私陵营企鼓业主疯离退渴休人山员和屿个体渣业主泽为主益男性型比例著为5沟8.跟3％汪文化支程度凳较低羡购房陪的主没要目户的是省改善革居住茅条件祥、为石子女追和拆扑迁站家庭浮平均坐月收厌入7爸16积6元上4、股被动并需求敬群驻平均纷年龄呀为5随8.播5岁介全部购已婚苦用于奋吃的诵支出倘占总币支出好的比支例很焦高债个人受平均节月收俘入1画58卡3元碗单位喷以国日有企乡业股混份制杰企业麦和其属他类闹型为恢主哑职业你以离励退休孤人员只失业溪人员国和科蛮研教渔师医刑生技应术人病员为婶主耽男性熔比例逼为6温5.警49厨％召文化库程度改很低直购房克的主棵要目扎的基候本上用是改汁善居郑住条昌件、泡拆迁胁和为大子女串家庭桃平均劫月收妥入5糖06忘0元踪5、霞多重晒需求缴群扯平均尺年龄管为4系0.征7岁药93由.6蝴％已待婚孤用于胁吃的唯支出腰占总恋支出粉的比逗例较科高比个人故平均郑月收厚入3销42帐4元凶单位亚以国理有企拢业私苦营民虏营企绘业科班研事亡业单律位为至主里职业锹以企贺业管闻理人赏员私馅营企腊业主导、工将人服质务员妻营业席员机渠关事盗业单抬位行蜜政官窄员秘唇书和愈一般码办事驾员公在务员久为主郊男性漫比例好为5院3.惠8％冲文化扬程度猫较高碌购房底的主社要目地的是柿改善喂居住抄条件罗、拆电迁、镇为父壶母、罪为子索女和庭投资缠等样家庭逃平均传月收介入6忙67袍3元旁各种像消费另者的看消费唉特征毁：皂1、涉经济基适用暂房顺普遍婚比较母年轻湾，在绒30红岁以技内捐北京虏地区惕的拆活迁户教，年周轻白撤领，蛙在楼册盘附偏近工挨作的牧职员断中低两收入漂者册年收蔽入在天6万翅元以倒下绞大多陪数采宏用分现期付基款的晴方式黄多为嫌自己惕居住给，1竟0％裳左右男是投浑资孝2、款中档需商品写房钉大部寨分购沙买者饱在3锯5岁纯以下缓从事关中上尸层行菠业的荐人员愿，如员企业常的相窄关人欢员、等科技懂人员桃、大病学教摧师等溜，没竹有拆它迁户拿又相瘦对较痛高的技稳定蛾收入胜追求晨实用屯，而梨不是佳奢侈搏豪华消，但呀得有以品质氧主要般是自宴己居疯住，州也有双少数情投资良10姜％一责次性三付款蒜，1瞧0％旷分期诱付款渗，8趁0％析贷款猜3、油高档客商品戚房蝶企业朵家、冬高层紧白领馆、职鞠业经袜理人窝、高逆层管朵理者陕等绑强调尚时尚各的文皂化品勤质和俘生活尽理念该改变强居住恒条件消，N肥次置石业经金历，肢提高目自己拴的生宫活品来质义自己席居住马，少饥部分件想投范资货25烛％一兆次性罢付款舰，其镇余分惩期付翼款灿北京碍房地阻产开划发商慢对广肯告投匀放的师态度畅和具悲体动泛作：喊1、愉广告验在传寇播手访段中范的重状要性趋和它同所占棕的比垄例：抖经济咽适用用房熄软文秘炒作晒或参测加房闯展会吹；弃没有丛专门久的大艰型活饭动；杨广告摇对楼设盘的品介绍复和销钞售非狮常重屯要；排主要文采取谣软文苍加广忧告宣廊传；愿广告跳投放梯的额拜度主浑要依燕据销宜售情波况而究定；勒宣传举推广河总投会入较蜓少；晚广告番在总呀的传贱播费文用中斯占6模0％勺－7膜0％拳中档阶商品私房咽广告述对楼夫盘的豪下手液影响蓄很大蜜；哄客户柿的活鹊动是叛重要拆补充榜；行不同消房地布产商坡的广接告投辱放比竹例不桃一样唉；眯推广竖费用帮占整蚕个项悲目销荡售额侦的1鸽％到妙2％董报纸穗广告过占推滋广费诵用的腥一半裁以上伐；柄部分刚精力炊放在垂对客息户的稳活动阔上。溪高档挪商品改房井广告姻是推期广的翻一个扩重要膀手段乡，一杜定要们做；接平面爽广告循投入肆占整品个销蔽售额误的3捕％左垒右；艺注重情客户计活动框。刚2、榨媒体捐组合滨情况跌和各尤时期因的广保告投叠放情蚊况：态经济袜适用矿房违主要参的媒议体组弃合：裁报纸煤＋路烦牌广劳告＋授互联否网；备开发偶前期揭：电荒视台真＋广弯播＋尖报纸及＋软弃文；资销售挥期和涉现房赞入住僻期：默以报组纸广奶告的胸形式打宣传网。串中档纤商品诚房榴媒体殃组合间：报授纸＋手户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