华韵上城4161718楼户型修改建议826

华韵上城4#、16#、17#、18#楼户型修改建议结合区域市场整体销售情况，以及区域在售工程畅销户型特点，从户型居住舒适度角度出发，我司提出相关户型整改建议，具体如下：市场分析〔竞争工程剩余货量情况表〕户型一房〔51㎡-55㎡〕两房〔75㎡-85㎡〕三房〔94㎡-100㎡〕三房〔106㎡-120㎡四房〔125㎡-140㎡〕楼中楼四季花城无售罄售罄售罄21宏祥园1108020无20无魅力首座无售罄售罄2030无华韵上城20142583226余量合计13094451035427(注：以上数据截止8月24日)根据旧机场在售工程畅销货量分析，在售工程中，销售最快的产品以94㎡－100㎡的小三房为主，其次是75㎡-85㎡的两房，而55㎡的一房和106㎡－120㎡的三房销售较慢，剩余的货量也较多，具体分析如下：1、根据上表所示，在本区域中94㎡－100㎡的三房的余量非常少，在售工程中仅本工程和宏祥园有此户型，四季花城和魅力首座已全部售罄。而剩余货量仅45套，且楼层偏高，可选择范围很小。可见区域客户对于此户型的需求量很大。2、75㎡-85㎡的两房剩余94套。宏祥园8月14日加推8号楼160套住宅，因成交均价到达5100元/㎡，销售情况不太理想，只成交60套。剩余的100套以两房为主，余80套，91㎡的三房余20套。通过该工程的开盘情况可以看到两个问题，其一：90㎡的三房依然占主导户型，虽然价格突破5000元/㎡以上，客户购置欲望依然不减；其二：价格上涨的同时，客户购房逐渐理性，购房的目的性很强，不会因未能选择到90㎡的三房，而去购置80㎡的两房。宁愿持币观望，等待别的工程推出新货量，也不会浪费钱去购置其他的户型。3、106㎡-120㎡的三房，目前只有本工程和魅力首座工程在售，而本工程的余量最大，到达83套，占剩余量的80%。由于此面积段的户型，客户接受度不高，主要是价格逐步上涨，总价过高，客户购房压力加大。同样原因，125㎡-140㎡的四房和楼中楼，各个工程均有在售，特别是四季花城和本工程，销售周期到达1年，至今还未售完。4、51㎡-55㎡的一房是本区域剩余量最大的产品，因区域客户购房需求主要考虑居住的舒适性和实用性，而一房并不能满足这个需求。通过上表看出，四季花城和魅力首座两个工程，今年都未有一房在售，只有宏祥园和本工程在售，而宏祥园一房余量到达110套，占84%，足以说明一房的需求很小。综上所诉，在旧机场区域中，客户的购房目的非常强，也更加理性。由于销售价格逐步上涨，突破5000元/㎡的价格关口，客户不会再盲目的选择，只会购置自己所需。从目前的市场需求来看，预计94㎡-100㎡的三房是未来1-2年的主导产品，其次是80㎡左右的两房，而一房和106-120㎡的三房，因居住实用性和价格等问题，客户接受度不高。因此，对于本工程下期的户型，尽量按市场的需求趋势进行设计，防止滞销户型。二、户型建议：根据以上各个工程畅销户型的分析，结合本工程的实际情况，针对4号、16号、17号、18号四栋楼提出建议，具体如下：1、4#楼户型修改建议：A户型：取消厨房旁的卫生间，将主卫变公卫，三房两厅两卫变成三房两厅一卫；整改原因：增大厨房和餐厅的使用空间，增加房型的实用率。卫生间建议取消卫生间建议取消B户型：三间卧室成一排状的设计难以让市场客户接受，并且厕所在厨房旁，建议重新修改；整改原因：厨房无采光，又与厕所太近，通风采光较差，另外餐厅设计不够人性化。卧室实用率低厨房采光差，与卫生间连在一起使用不方便卧室实用率低厨房采光差，与卫生间连在一起使用不方便2、16#楼、17#楼户型修改建议：取消原16#D户型、17#C户型的两房设计，变更为小三房的户型设计。整改原因：多层产品虽然稀缺，但后期的多层价格上涨，总价过高给购房者的压力加大，会出现滞销情况，从目前41号楼预约情况看，足以反映出这个问题，所以户型面积不宜做太大。建议紧凑型三房控制在100㎡-110㎡以内，户型比例控制80%，而舒适型三房控制120㎡-130㎡以内，户型比例控制20%以内。两房整改为小三房两房整改为小三房两房整改为小三房面积调整为成80㎡的两房两房整改为小三房面积调整为成80㎡的两房3、18#楼户型修改建议：①、A户型改为115㎡左右的三房。②、B户型：其中2个单元的B户型改为98㎡左右的紧凑型三房，另外1个单元的B户型改为80㎡左右的两房。整改原因：1、A户型较多，把总面积适当压缩，有利于该面积的成交。2、B户型原为两房，从目前的市场销售数据分析，两房与三房的需求比例为1：3—1：4，同时从购房趋势分析，两房的需求没有紧凑型三房的需求大，另外市场对两房的面积需求在80㎡左右，建议把局部两房调成紧凑型三房，同时把剩余两房的面积调整至80㎡内。卫生间建议取消A户型的123㎡三房修改成115㎡三房卫生间建议取消A户型的123㎡三房修改成115㎡三房面积调整为成80㎡的两房修改成98㎡的小三房卧室实用率低面积调整为成80㎡的两房修改成98㎡的小三房卧室实用率低