上海某写字楼项目市场报告

上海中山北路写字楼项目市场研究报告第一部分项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析宏观经济、政策、市政环境分析（1）上海市宏观经济发展状况1.1GDP与GDP增长率从99年到2002年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的5400亿元，基本上保持每年10%左右的增长率。2002年上海人均GDP已经达到4900美元。根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速健康发展，GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP达到7500美元左右。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。图1-1上海GDP与增长率变化数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币1.2外商直接投资合同金额丹98提年以剃来的坏上海典外商斤直接召投资场合同醒金额严除9污9年庙略低抱外扑，右基本鱼保持晃着较挺稳定葛的增衬长，结20搅0海2溜年更汪是达约到了弓10市5.礼76糊亿美摧元。亿外商超直接珍投资朴带来搭的不逃仅有贩资本系，还窃有大盯量的发外方枣工作边人员冲，氏而恰颜恰这用些长叔期驻萍沪的微外方疤人员模将会询成为席未来交上海派房地午产市恐场的桨重要索潜在味消费坚者。青但此矿外也罗应该指看到宏，部份分外届商投由资开拜始从躺房地械产行慌业的异各个震领域兴挤入漫，房想地产慨市场哨资金柄的复转杂化忘加剧我了市供场的找竞争脱。绳图旦1-串2格上颗海F铃DI嫌及增酒长率如变化斑数据湖来源堪：上脾海市娇统计捞局，要单位饭：亿绵美元禽1.供3辽房劝地产菠投资台总额鹅9踩2拿年以拖来上营海的副房地波产投栗资额蔽呈现截出波望浪型既向上龙抬升雾发展纹，叫经历籍了土韵地购尺置高尽峰期属、房逝屋建塞设高基峰期蔑、投训资建伶设低唤靡期僚和新舞一轮只城市冷发展生四个赢阶段轧。9怕9年按以来叛，上亩海房忧地产起市场沫走出超低谷嘉，投皱资也骆开始蹈活跃脾，2铸00继0-渴20龄02搭年房呼地产盘市场筹的投佳资水龙平均疏超过薪97螺年第澡一个攀波峰掉。民未来款三年撑上海书房地较产怕市场统将继农续保杰持在及65杂0-室75恒0亿慕元水驰平。立房地岸产投首资市爸场的村活跃侨表明绕了国设内外口资本骡对于料上海置房地绝产市她场未惨来发缠展的逼乐观贴和信犹心痕。暑图滩1-迅3努民上海茅房地付产投必资总盐额变蜻化啊数据搬来源佛：上赏海市纷统计耍局，内单位尤：亿偏元人福民币怖（2煤）秘重慧大产廊业政奥策魂上海汇房地铃产市轰场受阶政策鸟的影鸟响程眯度较概大。辰97味年以见来，赔上海档市房莫地产良市场屡经过境了高魂峰、猪低潮劲、高兰峰的裳“军U种”途型发兴展历牢程。伤为了白更好喊的引喂导市兰场走外向成传熟，纳加强怀宏观希调控淡，上浆海市偷政府漠出台臂了一太系列挂相应岛的土宴地、茫房贷甚等方姐面的办政策锣，取乌得了耍很好霸的效乞果。遵2.只1吩土帖地政溪策录（1湿）1椅99燥2年破，土傻地使它用权足有偿辜出让中制度皂全面乓推行余。桂（2曲）1姐99丘4年农，全枯面对花内资绕六类挤用地巧实行证土地捐有偿猜出让爆。讯（3加）1赞99西6年必，颁利布并堤实施担土地居使用厅权出路让办善法，晕加强制土地河市场呜管理集。钱（4争）2艘00稍1年断，内差外销赌土地诉并轨钱，进况一步侧完善租房地舞产市凯场管表理。卖（5吹）2姓00杰2年剩，全姜面实告行以努招标懂、拍语卖或丈者挂妄牌方徒式出州让国脊有土没地使请用权桨。骨（电6元）2扔00旁3年所，上咐海开而展经罚营性鼻土地枕使用裤权招挑标拍倍卖挂华牌出光让情查况的贡执法夺检查附，进践一步古规范遗上海融市经挺营性劈土地抗使用示权出裁让工由作。锤2.皆2矩购甩房政耍策守（1帖）民19登98宿年，泡住房聋制度乳改革姥的全肺面推朗进，屡售后菠公房怕可上穿市交单易。坡（2寒）2睁00疾1年监，新学的预嘉售标校准实酱施。宫（3娘）2嚷00惊1年弄，内俱外销粒商品换住宅梁交易羞并轨运，住范宅商档品房做市场鞋统一侨。莲（4勉）2捏00诊3年偿，实截行经均济适遥用房薯价格宽管理惕办法馒。琴（5拜）2匀00燕3年谁，取犁消本竖市非图居住损房屋愉租售琴对象闷限制六。暑（6跳）2值00次3年矿，对颗购买参高档青商品默房、室别墅趟或第愁二套麦以上伞（含聋）商稻品房暖的借稻款人首，商贫业银皱行可辜以适赞当提牢高个梢人住打房贷盛款首绪付比汪例，魔并按牛照央乔行公毒布的雷同期爪同档催次贷袍款利鄙率执两行，哥不再尘执行激优惠淋住房季利率角规定与。谅2.桑3环拉貌动政眼策轮（1箭）1饲99糖4年驳，实戚行蓝裂印户快口政教策。除（2宴）1暖99忙8年野，实霸行购系房退以税政弹策。弱（3熟）1亡99吃9膛年，哲实行胖购房所契税注补贴饮政策级，间由地找方财柄政补鼻贴霞0.包75娱%弯的契得税，董按茂0.燕75无%段征收违。掘2.嘉4产抑扒制政献策及（1墨）2梨00粉2年决，取宁消蓝依印户斤口政需策。暑（2蹦）2隔00尾2年详，不镜再延良长退妖税截暑至时镜间。悄（3丈）2勺00转2年县，取衡消购网房契香税补葡贴政艰策。宽（4落）2浊00刮3年荐，加络强个柔人非闪居住必用房叶出售辞、租打赁行泼为税绿收征林收管流理工榴作。用（5迟）2累00准3年湖，央献行出净台《腹应对妹非典碧影响咽做好肺当前平货币尸信贷供工作扁的通见知》鼓。邻（6足）2掩00镰3年病，房侵地产闲贷款聪，应荷重点溜支持汽符合柿中低融收入种家庭档购买收能力倡的住圾宅项抬目，雷限制丽大户腰型、望大面坟积、洲高档撇商品锣房、宫别墅树等项拖目。关（7系）2刚00乞3年耳，预融售标幼准提抽高为技“岛结构屿封顶摄”颗。泊（8缓）2次00已3年青，房倍地产选开发恰企业客申请犹银行往贷款何，其狡自有粗资金设（指义所有听者权案益）枕应不况低于她开发免项目陆总投荷资的租30屿%。匠（3带）重隔大城姿市规耍划、遣市政龙城市膝建设渣日新窝月异闻。随霞着新警一轮箩城市贿改造世的进熄行，超轨道介交通性的建认设、萝苏州阀河的丑整治释、旧漆区改柄造的逗实施崇、浦厕江开匪发、蜂郊区跑化计傲划实傍施等筐等一拥系列槐改变故城市闹面貌致和传温统居绞住理棵念的租重大面市政搏工程顾相继蓝规划短、启削动和申完工匠。伴哭随着估世博鲜会的潮申办咽成功偏，整林个城嗽市体剥现出遗了无府限活般力。剖（1蔑）轨死道交肝通1匆、2亚、3急号线秃相继赔开通赵，其出他线伟路规休划及勤部分错施工音。昆（2闯）苏葬州河睡整治伶工程姥。筐（3释）腿浦江巡开发针规划算启动掠。端（4饺）世液博会狮申办领成功昆。秘（5恭）知中环滔线工德程开心工。板（6薄）一毯城九我镇计确划启氧动。滥翼俱抛蔬誉敲迅似腹2、忙上述稿因素莫发展潮对房厕地产旧市场雁影响矛（1练）经盏济运捆行的仿良好穷趋势廉为房海地产绣市场鹊平稳羽发展谜提供肯了坚债实基逼础箭未来球三年题，城杀市G遮DP贵水平烫仍将瓶保持壤每年织两位厌数水辉平增扒长，唐并在怨调整闻产业暗结构台的同甲时加射大力答度引琴进外紧资，拔20艺05谁年人培均G青DP袖水平均将达根到6获50倦0美讽元。背上海傻的经倾济地颤位在咐国内宜外都耀将得互到进楚一步揭提升息，为柔房地既产市团场的胀平稳背发展渐提供半了坚雹实基辛础。析（2侄）产抓业政外策的朵及时妙有效测性为锣房地树产市左场的喉健康姜发展奖提供沈了充宽分保赚障折上海伶房地鹊产市钟场刚和刚发哪展1况0多乏年，柴尚有睡较多主不完晌善不川成熟辞不规桂范之气处。膜作为不城市演发展乏的支否柱产飘业之压一，他政府袍对产透业发盾展将锐起到介监督扔和宏凭观调逐控作垃用。解从历臭年产载业政慢策的兼颁布瘦、实凭施情喜况和部实际冠效果沸来看招，其诉具备岗了较嫩强的难及时团性和吧有效怕性，葵对于忌城市岸房地割产市尊场的践健康匠发展陈起到墓了相仓当关黄键的至作用间。相姑信未煌来几伶年，装针对但城市州房地衣产市挠场发售展中到出现鸭的各悲类问篇题，腥政府喂将继酿续调罗整、塘颁布康、实远施相悟关产王业政壳策，丢为房某地产善市场场的健就康发侨展提印供充动分保助障。杨表1脏-1症封历年碗产业立政策羊对房升地产忙市场邀的影点响乒产业刃政策圣主要恼影响遭土地碗政策钳规范黎一级模市场狐，促武进公庆平竞字争，痒保证扭市场效健康来住房晃制度石改革岂促进古房地携产市棒场化针的关酸键因络素疮新预渣售标南准沸保证舅消费群者利峰益。毛但市旬场出姥现供搁应短秒缺，烘空置茶房被字大量喝吸纳爬，并那加快稀价格狮上涨箱。傅内外胞销房距并轨锄吸引厚更多符国内从外客掀户资侨金，斑导致梯高档汽住宅饿在近撤年升会温。图非居理住用煮房并睁轨孟商铺竹等非揪居住孕用房丸热潮扛诞生残拉动训政策粘促使闯房地鞋产市冲场短抄期内淡走出山低谷抱抑制深政策水减小排投机叠机会庆，降骆低泡晴沫成堂分悠数据障来源奏：上盘海中炉原市原场研疗究部康（3督）规李划、齐市政园的强马大力剃度为嚷房地尝产市侵场的选多样斜发展稠提供旋了强瞧大动溪力吊城市关经济碑地位疫的定膨位和厅经济迫发展湖形势止让城带市产订生了傲新的灯发展利格局致，为冻满足泻居住棒、购薯物、器办公果、娱轻乐、碧出行舱等种寄种要急求的穷情况狂下，僻城市融结合酿自身掀特点消在发衰生着摊新的沿布局三规划草、发饰展。话新的枪市政头工程圈、规浑划动检态和针特殊桥事件蚁都在岛不断踩刺激堤着城厚市房月地产娇市场竞热点大的诞逐生，碎为城燕市房委地产垫市场移的多熔样发渔展提穗供了惨强大节动力博。信表1术-2污土上海翻房地晶产市冠场热凯点发滨展态山势乘二、按上海帖房地惭产市园场环爱境分本析溉1、巷总体晌供求筐及价船格特仆征匙19多95蕉年至舌今上购海市泛房地船产市燕场商哑品房随供求命经历减了供叉大于恳求（找19额95忘-2敌00则0年退）、检供小急于求知（2材00苍0-答20啦02驶年）白、供冠求平坑稳（之20朱02堂年至丹今）翻三个族阶段悉。在掩良好槐的经弊济环陵境和乏相应耻的政帆策拉贱动下详，上敢海商任品房鉴的需巾求量雄从9搂9年肾开始笑大幅谋增大合。受据到2置00乏1年回新的畜预售旅标准音限制析，商洒品房抢供应挎一度姑出现侦短缺窜，从忧而出券现了舞供不滨应求纹的市谷场特染征。磁20训01楚年下摊半年北，受鹿到预打售标勇准限祖制的供一批尖商品虾房集知中上耽市，尸另外史，楼确市的腊利好擦吸引青了大皮量的古投资殊资金间，市秩场供医应急钱剧增厉加，顷短时押期内悉就实隐现了杏供求染平稳返，供新略大协于求演的市皆场状脆况。贼图1风-4够葱上海厘市历捕年商隐品房如供求摘分布革数据话来源略：上寺海市节房地厚产交留易中建心及堆国民彼经济落和社超会发赵展历节史统崭计资供料1篮94洗9－技20榨00每，先95裤年至畅今上芒海市权商品榨房价合格基趣本保肝持了隆平稳社向上挨的趋射势。太但是拣20夫00迅年之斜前商叉品房浆长期并处于传供大胶于求乡的不悔景气饰状态穴，故耳价格葡涨幅劳不大势，并店且有妄一定铜的起初伏；换而2齿00警0年寨以后神，在砍商品映住宅性价格倍的拉哪动下安，两街年内币商品饰房的到价格植累计毯涨幅论达1忘6%布。限图1熔-5余盐上海险市历罚年商遇品房主价格咏分布伴数据兴来源蝶：上港海市镇房地班产交鸟易中啊心及代国民谷经济每和社其会发跑展历攻史统前计资羡料1宋94私9－糠20砌00洪，释2、土市场厦结构宰发展浇分析凶2.导1仙市凤场结带构发站展因否素的抖发展活趋势氏经济担发展养、城午市人陡口发台展、羽城市衰规划纤情况叔是影景响城倘市房庆地产趟市场景发展坐的三勇大因廉素。庄作为驰商品蛾房主乒体的膨商品附住宅初、商背业物钉业、观写字喝楼三霸大物伙业发惜展均纱受以望上因逐素影磁响。副三大俩因素龟的未简来发校展对犬于市披场结境构发鱼展起述到相浮当关亡键的超作用焰。叼表1仍-3江隐市场班结构牙发展乏的因互素近刺期发添展趋铜势好细分珠市场轮影响盒因素途因素趣发展俩趋势松商品肤住宅狠经济续发展警GD妻P增该长每栽年保申持两戏位数听人均捕GD晒P为待20槐05解年为腰65蛙00斜美元羞居民军收入高快速颂增加书城市接人口词发展僵户籍姻人口墙增加杨15己0万平外地钉人和胡境外紧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