交易资金监管范文10篇

交易资金监管范文10篇

一、政府柔性监管模式是现阶段存量住房交易资金监管模式的相宜选择

存量住房交易资金监管模式的选择不仅应当与市场规模和市场发育程度相匹配，与市场主体监管服务供应力量和意愿相契合，还要能与中介服务市场特征相耦合。

从前述三种模式来看，在当前进展阶段，合适的选择还是政府监管模式。特殊是当前存量住房交易资金风险防范的重点是中介侵占、挪用客户的资金和卷款行为，银行监管和社会机构监管均无法解决这一问题，所以可做的选择就是政府监管。

从政府监管来看，有其缺陷，也有其优势。从缺陷来看，主要在于：第一，效率低。政府机构的性质（垄断、非营利等）以及对平安性的过度关注打算了监管效率比较低。其次，可能过多集中资源和过度监管。效率低以及对政府强制力的软约束可能导致为了监管而投入过多的资源，可能为了平安性而进行过度的管制。第三，政府担当的风险大。在政府进行监管的条件下，一旦制度设计消失疏漏或者管理过程消失疏漏而造成被监管资金被侵占、挪用，就会造成严峻的经济损失，并且还要担当信用风险和政治风险。

但政府监管也有多方面的优势，主要体现在以下几个方面：

第一，公信力最高。政府作为公共权力机构，享有制定法规的权利，又有征税权，风险救济力量强，并且是非营利机构，因此由其监管更能取得社会相信。

其次，具有信息优势。相较于其他机构，能更快更充分地猎取房屋产权等方面的信息，还能凭借政府的特别性质要求其他机构供应相关信息，因此在产权转移和登记过程中、在交易资金占管和转移中能更好地维护交易双方的权利。

第三，协调力量强。政府可以通过立法规定相关单位进行协作的责任和义务，可以动用强制力督促各相关单位履行职责，在监管协调方面享有超越其他主体的力量。

第四，配套服务力量强。政府可以通^立法将监管权力延长至所需要的各个环节，可以实现从买卖合同签约、登记发证和交易资金结算“一条龙”服务。

第五，公益性最强。政府不是营利机构，又有财政支持其运行，因此不需要从监管中谋取私利，也可以保持中立和公允，从这个角度看，有助于降低监管成本。

选择政府监管自然是要利用政府的优势。上述政府监管的缺陷是否可以免除呢？完全免除这些缺陷是不行能的。但若能在政府监管中合理选择政府监管的详细模式，是可以最大限度地弱化这些缺陷的。从前文对政府强制性监管模式和政府柔性监管模式这两种实践模式的争论可以看出，假如选择政府柔性监管模式就可以最大限度地弱化这些缺陷。

从现实状况来看，政府单位和下属事业单位工作人员编制约束和财政支出约束也使得选择强制性监管模式不具有可行性，并且上述政府监管模式的缺陷会充分暴露出来。而若选择柔性监管模式，则可以规避、弱化政府监管模式的部分缺陷，可以减轻政府监管的风险，提高政府监管的效率。由此来看，政府柔性监管模式是现阶段相宜的选择。

既然如此，我们所要关注的重点就是如何设计政府柔性监管模式。

二、监管制度设计需要把握的基本原则

第一，自愿原则。所谓自愿原则就是存量住房交易资金是否纳入政府监管体系，交由政府监管机构监管，还是交由第三方（指交易双方之外的经济单位）监管，应由资金的全部者自主选择，政府不做强制性规定，但政府要供应监管制度供应。强调和遵循自愿原则是爱护产权全部者的产权利益和维护市场在资源配置中的打算性和基础性作用的需要。

其次，契约原则。政府之所以对交易资金进行监管，只是作为市场经济中“看得见的手”来发挥作用，是为了防范违法违规者侵占、挪用资金全部者的资金，爱护资金全部者的权利，构建存量住房交易市场的秩序，促进存量住房交易市场的健康稳定进展。政府向社会供应了一项监管制度，资金的全部者就可以依据是加入还是不加入这个制度的比较利益来做出决策。监管制度的核心关系是资金的全部者和监管人之间的契约关系，假如资金的全部者情愿将其全部的资金纳入监管体系，资金的全部者和政府就都须履行监管制度所规定的各项责任和义务，享有监管制度所规定的各项权利。

第三，平安原则。政府监管属于政府的主动作为，鉴于政府的主动作为和政府的力量，相对于其他监管主体，政府应当保障资金监管最大限度的平安性。市场本身是具有防范交易资金支付中风险机制作用的，政府进行监管或者是代替市场的风险防范机制（平安机制），或者是对市场风险防范机制的补充。假如政府监管不能保障资金监管最大限度的平安性，这种监管就没有存在的价值。

第四，公正原则。其一是监管制度的整体设计要遵循公正的原则，不能倾斜于某一个或某一类主体；其二是包括监管权力与风险责任、资金被占管期间的收益和收益安排结构等各项权利的配置要符合公正的要求；其三是监管服务供应要具有公正性和高度的开放性，条件设定要公正，只要符合条件，监管申请均应被接受，并应均等地享受权利。

第五，效率原则。效率原则意指要以最小的交易成本实施存量住房交易资金监管。假如由于监管而造成巨大的交易成本，那就不需要这种监管。不能以平安性和政府机构内部协调的困难而牺牲交易效率。根据效率原则，在监管制度设计中，就需要做到精准选择审核要件，精准设计审核程序，建立起有效的监管激励机制和约束机制。

三、处理好政府监管与市场防险机制及健全经纪服务市场管理的关系

推动政府监管不是要排斥市场自我爱护机制，而是与市场自我爱护机制并行。始终要敬重市场，始终要敬重市场主体的自由选择和自我避险的机制选择，交易双方的审慎选择是防范风险的重要基础，要连续利用和鼓舞市场主体的自我防范，这既有利于促进市场成长，也有利于降低交易资金风险。应连续筑牢市场自发防范机制这个保障交易资金平安的第一道“铁门”。

实现政府监管的有效性还需要健全经纪服务市场管理制度和对经纪服务市场进行有效的管理。经纪人的代收代付行为，经纪人侵占、挪用交易者的资金，卷走交易者的资金是最大的风险点。政府监管的有效性不太可能建立在无序、失信的经纪服务市场基础上。形成科学的经纪服务市场管理制度和进行有效的经纪服务市场管理是保障交易资金平安的其次道“铁门”。

在筑牢保障交易资金平安的第一道和其次道“铁门”的基础上，政府介入存量住房交易资金监管才能收到事半功倍的效果。

四、设计好监管模式的构架

1.监管主体

在政府监管下，无论实行的详细模式是什么，主责机构必定是政府。政府部门当由此担当，也应为此做好制度设计。

监管的详细事务许多，因此需要做好权能结构设计和配置。政府部门做好制度设计，制定相关法规和政策，对托付机构进行选择、监督管理。监管的详细事务托付给专责机构，由其担当资金监管的各项详细工作和责任。同时依据监管需要做好监管权能的后续托付和监督管理工作。

2.监管交易的范围

任何交易行为均可纳入监管体系，监管制度设计本身不排他，也就是无论是通过中介进行的存量住房交易，还是交易双方自行进行的存量住房交易，无论存量住房交易是发生在亲友之间，还是非亲友之间，均有享受监管制度支配的监管服务的权利。但遵循自愿和契约原则，凡不情愿被监管或者不情愿接受监管制度支配的，不被纳入监管体系。这样一方面最大限度地确保私权，确保市场主体的自由决策权，另一方面最大限度地发挥监管制度作为公共物品的非排他、非竞争、公益性、规模性的效能。

3.监管资金的范围

存量住房交易资金主要涉及定金、自付款、购房贷款，相关的资金还有应支付给经纪机构的佣金。从制度支配（供应）上，只要资金的全部者情愿，全部资金均可纳入监管范围，不必将特定资金排解在外。

从被监管方（需求方）来看，可以考虑由当事人自行打算选择纳入监管对象的资金范围，由于由监管人确定详细的O管金额和比例既困难也不合适。在自愿选择监管资金范围的状况下，监管人管多少资金就负多大责任。

4.监管人的责任

一旦被监管人选择加入监管体系，根据监管制度设计，监管人接受了被监管人的申请，监管人就应当根据契约原则履行相应的责任，包括失责的赔偿责任以及其他相关责任。

同时在履责链条中，要明确政府部门、受托监管机构各自应负的责任，政府作为最终的责任单位和履责担保人，受托机构担当所应担当的详细责任。可以考虑引入商业保险机制，通过商业保险机制，分散可能消失的赔偿责任。

5.被监管资金的收益安排

被监管资金可以作为商业银行负债，商业银行应向被监管资金支付利息。被监管资金的利息收入（固定收益）归属应由交易当事人打算，原则上应归属资金全部者（产权归谁，收益归谁）。被监管资金的其他收益应依据监管责任机构各自担当的责任和做出的贡献进行安排。

6.监管机制

应将原则性监管、预防性监管、规章性监管结合起来，实现事前、事中和事后监管的有机协调；将乐观有效的经济激励机制和为实现权责利对称的强制机制结合起来，努力实现监管的高效率；将充分利用市场机制与发挥政府干预机制的作用有机结合起来，更大程度地保障交易资金的平安性。

关键字：二手房；交易资金；监管模式

一、引言

房地产经纪公司在经营过程中可以沉淀大量的交易资金，一些不法经纪公司便借机挪用这笔沉淀资金来谋取暴利，主要表现形式为：现金购房低买高卖、扩大公司规模或进行其他投资，甚至卷款潜逃。将资金用于其它投资的潜在风险相对比较大，一旦这些经纪公司运营不善，资金链很有可能断裂，这笔原属于购房人的资金便会石沉大海。近年来诸如此类案例层出不穷：2024年7月6日合肥市桃园房地产销售有限公司携客户4000多万元房款一夜蒸发；2024年10月北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金；2024年9月天津汇众房地产有限公司涉及诈骗高达1.5亿元客户房款。这些触目惊心的数字，使我们不得不对房地产经纪行业现行交易资金监管模式的有效性产生质疑。

二、北京市二手房交易资金监管现状

二手房交易过程比较繁琐，费尽波折找到合适的交易对象后，还必需办理一系列的相关手续。其中仅房产过户就需要一周左右的时间。此外，有些当事人还需要办理按揭贷款或解除房产抵押业务。房屋产权过户、转移登记及物业校验完成后，交易方可结束。因此，受时间、精力和学问所限，大部分二手房当事人会选择经纪公司供应的全方位服务，包括代办抵押贷款、代办抵押解除、代办过户、代收代付交易资金等。如此一来，房地产经纪公司便可全面操纵交易流程，尤其是掌握交易资金的流向。与此同时，二手房交易过程中产生的收付时间差又导致经纪公司账户下始终会沉淀一些交易资金。因此，在信息不对称、监管缺位的状况下，房地产经纪公司便可轻而易举延长收付时间差，以扩大沉淀资金的规模。

依据北京我爱我家、中原房地产等几家大型房产经纪公司的估算，2024年北京市二手房交易量大约在7．6万套左右。假设每套成交总金额为75万，其中全款交易量占30%，且每套可进行监管的资金金额为50%，贷款交易量占70%，其首付款成交数为30%（该笔资金全部监管），则一年中需监管的交易资金将达到205.2亿元。随着北京二手房市场的不断进展，这一数字将不断增加。近年来，尽管北京几个较大的房地产经纪公司与一些交易保证机构均尝试开展了二手房交易资金监管业务，但究竟掩盖面较小，整个二手房市场上的巨额交易资金仍得不到有效的监管，潜在风险巨大。因此，建立有效的二手房交易资金监管模式已势在必行。

三、国内现存二手房资金监管模式

针对上述问题，一些地方政府领先推出了二手房交易资金监管模式，并取得了肯定的成效。但大都还处于探究阶段，各地采纳的监管模式各不相同，全国范围内至今尚未形成一个公认的有效模式。

2024年，上海市房地产交易中心与民生银行上海分行合作推出平安通道：买方可将资金存入房地产交易中心在民生银行开设的专用账户内，待买卖双方办理产权转移登记时，房地产交易中心将核实资金是否入账及其他条件是否符合，待全部查实后，才予以办理过户手续。

天津市房管局搭建了二手房网上交易服务平台，该平台由天津市房管局下设的天津市正孚房地产经纪中心加以维护和管理。

合肥市房地产管理部门设立了特地的资金托管中心，凡是在合肥市购买二手房的市民，均可自愿到资金托管中心申请资金托管。交易资金托管期间不计利息，不收手续费。

2024年大连启动二手房购房资金监管制度，规定各二手房经纪公司必需在银行设立购房资金专用账户，交易中所涉及到的资金必需存入该专用账户内，以确保购房者资金的平安。

四、北京市二手房交易资金监管模式的探讨

目前国内现存的二手房交易资金监管主体并不统一，主要有以下四种：政府主管机关、商业银行、担保公司或信托公司等交易保证服务机构和房地产经纪公司。在政府主管机关主导模式下，政府的肯定权威性可确保交易流程的平安，但在确定监管责任、人员编制及经费核算等方面却存在较大的困难；对于交易保证服务机构来说，其作为独立的第三方可保证交易的公正，但对交易程序参加较少，缺乏必要的过程掌握；银行具有牢靠和资金收付便捷的优点，但缺乏必要的交易学问，目前操作较为简单；而房地产经纪公司，普遍存在经营不规范、公信力不强，难以取得客户相信。

北京二手房交易中潜在的资金风险日益暴露，如何在确保交易资金平安、交易高效，且不增加交易成本的前提下，选择相宜的监管模式成为首要问题。笔者认为，应当借鉴大连的模式，由银行来担当资金监管方，即建立以商业银行为主体的二手房交易资金监管模式。由于二手房交易资金监管的本质是保障交易资金的平安，而银行恰好是交易资金流转的主要通道，所以其必定成为交易资金平安的主要监控方。同时大部分银行网点设有办理商品房按揭贷款的部门，具备相应的专业阅历。可以说，银行有力量并且应当作为监管主体担当起二手房交易资金监管的责任。

在二手房交易中，银行可以通过二手房交易专用账户来对交易资金的流转进行掌握（如图1）。二手房交易当事人签署完买卖合同之后，应与银行签订“监管协议”。协议中应当规定，二手房交易当事人仅能通过银行的“交易专用账户”来对交易资金进行划转。当交易资金进入账户后，银行即开头将其“冻结”。待买卖双方将一系列手续办理完毕后，银行方可放款。监管期间，银行不收取手续费，其收入来源于监管期间监管资金产生的利息或利差。

上述模式中涉及的监管资