房地产登记实务与案例解析

房地产登记实务与案例从《城市房屋权属登记管理办法》

到《房屋登记办法》,有一个观念转变的过程，也要面对许多新的问题，从已考过的情况来看,围绕登记实务的考题还比较多.一、三种新的登记种类中的问题（一）更正登记。

1、当事人提出（前提是登记错误）；

2、登记机构发现登记错误；（1）不涉及权利归属的更正登记；（2）涉及权利归属的更正登记。有人认为《房屋登记办法》对更正登记的表述和《物权法》的这一表述有些差异。《房屋登记办法》把“有证据证明登记确有错误的”放在第八十条处理：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记”。更正登记在实际工作中的应用。法院撤销了登记机构注销登记的决定：规划为住宅，登记用途为“商住”，拆迁单位反映后，登记机构撤销了该登记，当事人不服，提起行政诉讼，法院撤销登记机构注销登记的决定。抵押关系无效案1996年4月20日，农村信用联社某某信用社与李某签订了贷款合同，信用社向借款人李某发放贷款36000元，并以第三人杨某的房屋作抵押。当时《担保法》颁布实施不久，该局也刚开始办理抵押登记业务，缺乏经验，因而在双方没有签订抵押合同的情况下，仅凭当事人的申请就办理了抵押登记、发放了房屋他项权证。2009年5月，抵押人杨某就该笔贷款担保问题起诉至市人民法院。经市人民法院判决：抵押人杨某与信用社之间的抵押担保关系不成立。某某信用社上诉后，经市中级人民法院终审，维持了一审判决。现抵押人杨某向登记机构申请注销该抵押权。对此案是凭该判决办理抵押权注销登记，还是根据《房屋登记办法》第十一条的规定办理撤销登记？如办理注销登记，现抵押权人不予配合（信用社不愿提出申请、房屋他项权证我们也收不回）；如果采用更正登记，杨某也不能按《房屋登记办法》第七十四条的规定提供信用社同意更正的证明材料，这应该怎么办？《房屋登记办法》已经限制了登记机构撤销登记的权利，抵押权注销登记应当由权利人申请，抵押权人不申请，登记机构无法按正常的程序注销登记。在本例中，杨某虽不能提供信用社同意更正的证明材料，但可以申请更正登记。理由是：登记机构在1996年办理抵押登记时，虽然建设部《城市房地产抵押管理办法》尚未发布，但《担保法》第三十八条已经规定了：在设定抵押时，“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”，第四十四条又规定了在办理抵押登记时，应当向登记机构提交“主合同和抵押合同”，因此，在当事人没有提交抵押合同的情况下，登记机构为之办理抵押登记是一起错误的登记行为。

此外，法院已认定了“抵押担保不成立”。而登记簿还记载有抵押权，这就是登记确有错误，是法律文书确定的房屋权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致。因此，登记机构可按《房屋登记办法》第八十条的规定，用更正登记将该抵押事项在登记簿上删除。即由杨某凭市中级人民法院终审判决书向登记机构申请更正登记，登记机构受理后，对抵押事项予以更正（更正为没有抵押）。在登记簿更正后，可以公告该房屋他项权证无效。（二）异议登记。1、定义：更正登记的请求被拒绝。2、效力(阻断登记的公信力)。《房屋登记办法》采用的是“阻断交易”。3、和产权异议的区别。4、适用范围：5、操作。（异议登记能否重复提出？）异议登记案例：房屋承租人所承租的房屋被权利人出卖给第三人，登记机构已受理该项登记申请。承租人发现后申请异议登记，登记机构是否受理（承租人未办理备案登记）？首先，这不是异议登记。异议登记是指登记簿上已记载的事项（登记已完成）有错误，而登记簿记载的权利人不愿意更改时才提出。房屋承租人提出的是产权异议而非异议登记。其次，承租人以此提出产权异议，不能成立。《物权法》并未将优先购买权规定为物权，该权利因此并不是“对世权”。2008年12月8日，最高人民法院废止了《最高人民法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条规定（出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效），就是基于该条规定与物权法规定相冲突。•

最高人民法院在二○○九年七月三十日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）。该解释第二十一条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，无论承租人是否办理过备案登记，向我们申请异议登记我们都不该受理。但按《合同法》229条的规定，承租的房屋被权利人出卖给第三人不影响原租赁合同的效力。（三）预告登记。

1、定义：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。2、效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（四）预告登记中的几个问题:1、预告登记到期后，如果申请人不办理本登记，登记机关应如何处理；

2、集资建房的买房人可否申请预告登记；

3、预告登记是否可以注销；

《房屋登记办法》第六十八条【预告登记的效力】第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。*债权消灭，预告登记的权利也消灭。4、预购商品房预告登记买受方申请人是自然人的，除提交自己的身份证明外，是否要其配偶也到场共同申请登记；5、预告登记权利人死亡的处理；6、对于共有人共同申请预告登记的，登记证明是只发一本还是所有共有人每人一本？登记证明上是否要注记“共有”新版的《房屋所有权证》有“共有情况”，而《房屋预告登记证明》则是“预告登记权利人”和“预告登记义务人”。在《房屋权属证书、登记证明填写说明》中，明确了《房屋预告登记证明》中的“预告登记权利人”应填写“房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人”。登记证明只能发一本，登记证明上也不应当注记“共有”字样（不是“所有权”，因此依法不存在“共有情况”）。7、登记机构如何来判断预告登记是否失效？《物权法》第二十条第二款已规定了：“预告登记后，……自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”能够进行不动产登记的条件应是两个方面：一是客观上的条件；二是是预告登记的义务人是否配合。出现以下情况的，登记机构可以认定预告登记失效：(1)有证据证明预告登记的债权消灭（如双方解除合同或合同被认定无效）；(2)司法部门认定预告登记已经失效；(3)预告登记的权利人自己认可从能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。8、当事人已办理了现房所有权转让的预告登记，法院是否还可以对这一房屋进行查封？预告登记所限制的只是转让方的处分行为（我国台湾地区将预告登记和查封登记都列入限制登记，并定义为“限制登记名义人处分其土地权”所作的登记。这一规定使人能比较容易地理解预告登记的实质），而不能及于其它。因此，即使办了现房所有权转让的预告登记，法院仍然可以进行查封。除了查封以外，对日后可能产生的判决或强制执行这类公法上的处分行为，经预告登记的权利同样不能对抗。

二、构作物登记的参照住建部已将构筑物的登记作为课题进行研究。在目前，对构筑物的登记参照房屋登记进行。构筑物登记时，登记簿记载的要素与房屋不同，除了确定构筑物的界址外，应着重于对构筑物状态的描述，如文字或图片等，并应注意其有独立的利用价值。三、关于最高额抵押的几个问题：（一）最高额抵押的解释。最高额抵押的特点：1、担保的债权是不特定的；2、不以主债权的存在为前提；3、双方约定的是债权确定的期间。而非主债权的履行期限。1、最高额抵押担保的范围是否只是主债权；2、当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高额抵押；3、对于最高额抵押，是否有最长时限的限定；——————————————————————4、“债权确定的期间”的变更登记是不是必须在债权确定期间届满前办理？约定的债权确定期间届满后，如双方同意，能否办理最高额抵押（变更债权确定期间）的变更登记？5、约定债权确定日到期后未还清贷款的最高额抵押是否都要按约办理债权确定登记？（二）与以往的不同规定：1、最高额抵押权设立前已经存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围。2、允许最高额抵押所担保的主债权转让(部分和全部的不同对待)。

《房屋登记办法》第五十六条规定：“最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，……办理抵押权转移登记”（请注意最后一句已经是“办理抵押权转移登记”而非最高额抵押权的转移登记）。请注意：最高额抵押、最高额抵押的确定、最高额抵押的确定登记这三者是不同的概念。凡最高额抵押都有最高额抵押的确定办理最高额抵押的确定登记极为少数。五、关于公证和认证（一）公证。是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。（二）认证。认证又叫领事认证。是指一国外交、领事机构及其授权机构在公证文书或其他证明文书上，确认公证机构、相应机关或者认证机构的最后一个签字或者印章属实的活动。对在房屋登记中进行公证的争议。《公证法》第十一条第一款：根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理……公证事项：第二款：法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》[１９９１年９月１２日司公通字〔１９９１〕１１７号]

六、协议离婚案中经常遇到的一个问题

能否凭离婚协议由一方申请登记；2008年11月28日，住房和城乡建设部房地产市场监管司“关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函”规定：“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。”七、集体土地上的房屋登记集体土地上的房屋登记的几个特点：（一）申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。（二）农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。（三）初始登记要进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。（四）申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。（五）农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。（六）申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。（七）在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。（八）几个具体问题：

1、宅基地上的房屋城市居民是否可以继承；2、法院如将宅基地上的房屋判给他人，登记机构可否办理转移登记；3、配偶为城市居民的村民可否以夫妻共有财产申请宅基地上房屋登记；4、村民小组是否可以作为房屋登记的申请人；5、农村集体土地上的房屋可否对非本村集体经济组织成员进行赠与；6、农民在耕地上建设蔬菜大棚时，随之也建了30—60平方米不等的正规房屋（也叫看护房），现农民提出申请办理房屋产权。《房屋登记办法》第八十二条已规定了：除了宅基地以外，“依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋”，可以申请房屋登记。7、有《集体土地使用权证》，但使用权人户口不在村上的，现申请办理房屋初始登记，是否可以办理？8、土地使用权人和规划批准人已过世，现申请初始登记,该如何办理?八、私立的学校或幼儿园的房产是否可以抵押？《物权法》第一百八十四条下列财产不得抵押：……（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（第一款第三项）《中华人民共和国民办教育促进法》第三条明确规定：“民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分”全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》在对《物权法》第一百八十四条进行解释时，明确表示：“学校、幼儿园不论是公办的，还是民办的，都是为社会公益目的而设立的”。因此，即使是私立的学校或幼儿园，其用于教育的房产仍然不能设定抵押。2010年1月4日，建设部在关于《私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的复函》中，已明私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施“不得抵押”。[建法函（2010）2号]汽车站、机场可否抵押？《担保法》第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；……（六）依法可以抵押的其他财产。《物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；

……（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。九、《物权法》实施后，以在建工程设定抵押与以往有何区别？不再在抵押合同上注记、发《在建工程抵押证明》。（仍然不能为第三人担保、不得为贷款以外的债权担保）。十、《物权法》规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，如超过了这一期间，登记机构应否注销该项登记？十一、土地已抵押，当事人申请房屋转移登记、登记机构可否办理？十二、遗失补证。（1）对房屋所有权证书遗失声明公告的期限；（2）公告刊登的报纸有否其他的限制。十三、新的权利种类.地役权。《房屋登记办法》第六十三条

“在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记”。1、采用法国登记制；2、与相邻关系的区别；（奢侈性需求）3、在登记簿上记载的特殊性。在他人土地上建房不是地役权。十四、一人公司能否为股东担保问题。立法的本意：（1）避免损害其他股东利益（2）防止抽逃资金

《公司法》既然已经规定了为公司股东提供担保必须经股东会或者股东大会决议，这就是一项必要的程序。对一人公司来说，由于这种表决实际上因股东不能参加而无法进行，因此，可以理解为《公司法》在程序上已经否定了一人公司对其股东进行担保的权利。十五、房屋登记机构工作人员的责任：（一）对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿（第九十二条）

（二）房屋登记机构工作人员有“擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿”、“对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记”、“玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊”等行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任：（第九十三条）

关于协助执行一、法院的义务：(一)先行查询；(二)应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书；(三)人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书；(四)土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准；(五)土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋；二、登记机构的义务：（一）在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。登记机构认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项；（二）人民法院在查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院；（三）在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续；三、几项较为特殊的协助执行情形：（一）查封登记；（二）已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封；（三）预查封：

作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预查封的效力等同于正式查封。（四）人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。四、查封期限查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。

查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。五、轮候查封登记两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。六、协助法院执行转移产权是否应要求人民法院先行解除查封？最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复[2007年9月11日法函（2007）100号文]“人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分”在有权执行的法院将标的物进行拍卖、变卖或抵债的，原查封的效力就自然消灭，人民法院无需先行解除查封，再让我们协助执行，而可以直接按法院的法律文书办理转移登记。（先行解除查封、再让我们协助执行这一方法反而存在弊病）。七、轮候查封登记的法院要求转移产权问题。（1）轮候查封不是查封，是轮候查封登记；（2）法发〔2010〕15号文第十二条规定：“住房和城乡建设管理部门应当协助人民法院……轮候查封的人民法院违法要求协助办理房屋登记手续的，依法不予办理”。

八、外国法院判决中涉及的房屋所有权问题。《民事诉讼法》第二百六十七条规定：“外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定，需要中华人民共和国人民法院承认和执行的，可以由当事人直接向中华人民共和国有管辖权的中级人民法院申请承认和执行，也可以由外国法院依照该国与中华人民共和国缔结或者参加的国际条约的规定，或者按照互惠原则，请求人民法院承认和执行。”

登记机构不能直接凭外国法院判决受理登记。与房屋登记有关的民法知识民法(一）民法总论1、民事法律关系特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系就是“法律关系”。人与人如婚姻、收养、债权关系人与标的物如物权是对物的占有、使用、收益和处分的关系。权利和义务就是民事法律关系的实质。2、民事主体享受权利并承担义务的人。（1）自然人、法人和其他组织；自然人：生理学意义上的人（个体工商户的法律地位等同于自然人）。法人：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。其他组织：合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。如企业的分支机构、公司的分公司、个人独资企业、合伙组织。（2）民事权利能力和民事行为能力；公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。十八周岁以上的公民是成年人，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人；不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动；不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。（3）监护制度；无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。(4）宣告失踪和宣告死亡。公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人。下落不明满四年的，或因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡。3、民事权利的客体。指民事权利和民事义务所指向的物。4、民事法律行为和代理（1）民事法律行为；民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。（2）代理。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。（二）物权法 1、物权的概念与特征物权的概念：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的特征：（1）物权是支配权；（2）物权是绝对权（也称对世权。）2、债权与物权的区分（1）物权是支配权、对世权而债权是请求权、对人权；（2）物权具有排他性，而债权具有平等性。3、物权法基本原则（1）物权法定的原则，物权的种类、内容应由法律规定。（2）公示与公信原则。物权变动时，必须透过一定的方式向外界展现此种变动的后果，一定的方式就是公示。公信：信赖公示方法所展现出来的物权而交易的受保护。如物权转让效力和登记簿推定效力。（3）物权特定或一物一权原则4、物权变动（1）基于法律行为的变动；（2）非基于法律行为的变动，（如法定继承、征收、生效法律文书、合法建造或拆除房屋）。5、所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。6、共有（按份共有和共同共有）两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状态。（1）按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；（2）共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。7、建筑物区分所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利8、建设用地使用权建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。9、宅基地使用权宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

10、抵押权 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。11、地役权地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。（奢侈性需求）前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。（三）合同法 1、合同概念与特征合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。双方的意思表示是交互并一致的。2、合同的成立与生效（1）合同的成立。合同订立的主体必须是双方当事人；双方的意思表示一致。（2）合同的生效依法成立的合同，自成立时生效。两个例外：A、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；B、附生效条件的合同，自条件成就时生效3、合同的内容与形式[合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或