房地产评估报告

资产评估报告共18页第页房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张**估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049目录TOC\o"1-2"\h\z\u飞第一部分肌致箭委托方函革3侨第二部分是欠估价师声明虹4浅第三部分冠洁估价假设和限武制条件位5估一、假设和限载制条件该5驰二、需要特殊态说明的事项彻6倾第四部分映房房地产估价结誉果报告逗7一、委托方7二、估价方7岭三、评估对象充7克四、估价目的纲10循五、估价时点趣10盒六、价值定义蔑10姿七、估价依据情10替七、估价原则液11储九、估价方法集11椅十、评估结果决11左十一、估价人敲员帅12煤十二、估价作浴业日期骂12村十三、估价报逼告应用有效期饰12既第五部分屡尘估价技术报告芹13切一、估价对象类资料锈13慌二、类比对象姨资料钟13粒三、因素修正边15括四、个别因素艰修正呈16遇五、修正后价锈格闸16锁六、估价结果通确定简17嚷第六部分差附件薄灿艘攀奋融狭屈自按政18继第一部分：偿致委托方函致于同江：逼承蒙委托，*姑**房地产评出估有限责任公胆司对位于主北京市海淀区絮太阳园小区9申栋第12层0胸2号泉（建筑面慌积仇188.42扑平方米）懒房地产进行评伴估，评估目的状是甜为委托方蹲用该房产向金谱融机构申请抵多押贷款提供价节值参考依据。锻估价人员本着艰独立、客观、陷公正、合法的棉原则，在进行艺实地查勘、广城泛收集有关市羞场信息和估价勿对象信息的基昏础上，全面分戴析了影响估价遮对象公开市场盐价值的各项有治利和不利因素砍，根据国家有并关房地产估价矛的法律法规和聚估价目的，按符照科学的估价尝程序，并运用陷适当的估价方斧法，对本次估册价对象进行估牵价测算，确定庆估价对象于估炼价时点201僵6腾年摇1留月苦1堪0日的市场价铜值为呆1折625.05劣万除元，唇（币种：秋人民币职）姨。以下是估价诊结果明细表。场详情请阅读房域地产评估报告检。逐估价结果明细馋表贞评估对象弟实用面积（㎡亩）躁估价单价蠢（元膛/㎡）英估价值（吩万裙元）肠京师家园二栋薪五梯101室析188.42局86246.差14侍1625.0坐5酬法定代表人：暂李**吨北京宜山房地抄产评估有限公惯司劳二○一铅六滤年一月帆十六值日由第二部分：徐估渐价师桐声明晋我们郑重声明醒：娱1、估价人员链在本估价报告捧中陈述的事实乖是真实的和准哑确的。负2、本估价报内告中的分析、须意见和结论是渔估价人员自己漂公正的专业分草析、意见和结抚论，但受到本桐估价报告中已蜜说明的假设和森限制条件的限朝制。嫂3、估价人员滴与本估价报告滩中的估价对象华没有利害关系摸，也与有关当捷事人没有个人申利害关系或偏盈见。六4、估价人员明依照中华人民王共和国国家标妖准《房地产估锈价规范》进行谋分析，形成意势见和结论，撰弱写本估价报告位。酸5、估价人员丰张**旷已对本估价报劝告中的估价对妇象进行了实地买查勘。后6、本报告书内含若干附件，逢与报告书正文程具同等效力，号不可分割对待久。寻7、没有人对汇本估价报告提丢供了重要专业拒帮助。话8、本评估报寺告由单北京宜山房地穿产评估有限公汤司泳负责解释。洲9、本报告估膀价结果仅作为赠委托方在本次附估价目的下使宫用，不得做其筹他用途。未经乎本估价机构书宅面同意,本报况告的全部或任而何一部分均不历得向委托方、枯报告使用者、工报告审查部门突之外的单位和湖个人提供，也组不得以任何形捏式公开发表。特此声明！喜参与本系评估剧活动的评估人仰员签名：迹姓名丹排评估师粱注册号肠虎签字蚁张**幼剂绕110206坟789540狸二○一胸六棕年一月腐十六踢日榨第三部分：思估价假设和限性制条件火一、假设和限娇制条件符1、本估价报台告中的市场价吨值，是指估价尺对象在采用市奖场价值标准并厕假设未设立法预定优先受偿权随利的条件下最醉可能形成的客轨观合理价值。圈所谓公开市场件，是指一个竞旋争性的市场，临在该市场上交豆易各方进行交峡易的目的在于选最大限度地追岁求经济利益，炮他们并且都掌局握了必要的市扑场信息，有比齿较充裕的时间馆进行交易，对所交易对象具有涉必要的专业知骂识。此外，市抛场交易条件公蛙开并不具有排秧它性，即所有择市场主体都可左以平等自由地隙参与交易并同具时满足以下条桑件：特(1)自愿销订售的卖方及自歌愿购买的买方能；殃(2)有一段榨合理的洽谈交卧易时间，可以肃通盘考虑物业殿性质和市场情盘形进行议价；真(3)在此期声间物业价值将处保持稳定；伴(4)该物业闪可以在公开市拨场上自由转让悠；押(5)不考虑织特殊买家的额繁外出价。存2、对于估价较对象产权，以摩委托方提供的路房地产证记载巩为依据，我们摊并未到有关主的管部门对房地竭产证登记内容夸的真实性进行寻核实，由委托寨方保证其产权校的真实性。番3、估价对象机的土地面积、筝建筑面积等有荷关数据，均以喜委托方提供的宣房地产证记载哑为准，我们未贫进行专业测量狗，无理由怀疑席记载数据与实笔际数据不符。协4、对于估价景对象建筑结构筋我们仅作一般节性勘察，未对帐其进行结构测呈试，不能确定斩其结构是否存气在内部安全隐委患。此次评估暮假设估价对象秧建筑结构是安梦全的。幸6、本报告中播的估价值为估牺价对象于估价膛时点状态、在鄙市场价值标准飘及满足估价的面假设和限制、译并假定未设立月法定优先受偿欧权利的条件下预的市场价值，裳不包含该房产船买卖时发生的竟各项税费。扮7、估价对象船的估价时点设脂定为完成实地缩查勘之日。须二、需要特殊搏说明的事项宰1、本报告中浸市场趋势分析很等专业意见，傍是估价人员根押据具体情况和美估价时点的市甜场状况分析推浆断、预测得出欺，仅供委托方焦参考，其结论小受估价人员经叉验、能力的限阀制及一定程度信主观因素影响丝，特提请报告柄使用人注意。搏2、委托方提剃供的房地产证秩等资料是本次沫估价所需的重银要依据，估价弦人员已对其给附予了必要的关烦注。该资料的释真实性、合法鉴性和完整性均扇由委托方负责亮，对由此而引洒起的后果及相屈关责任，我公感司不承担任何娃责任。护3、如无特别倒说明，本估价通报告中所使用穷的货币均为人僵民币。拳4、本次评估斩是基于上述假否设和限制条件尊成立的，如以阀上假设和限制杠条件发生变化或，本报告结果烫必须作相应调净整。展第四部分：挡房地产估价结敞果报告一、委托方于同江二、估价方墓北京宜山房地东产评估有限公弃司辉地址：赢北京市X路X者号X大厦22量楼球法人代吵表：李**笼房地产评估资照质级别：贰级宁资质证书号：桂****号闯联系井人：***佳送联系电话：易010-**弱**三、评估对象挎1、牛1.估价对象粪基本状况恒本次估价对象巩为仇北京市海淀区壁太阳园小区怨9土栋第12层0冒2号留房地产，房屋渡建筑面积为蹲188.42尿平方米，商品央房用途为进住宅迁。调北京市海淀区撑太阳园小区1坑1栋敏为秘普通住宅狡，建成于20哪0困7幻年，钢混结构晌，总层数观19睬层，约建筑物外装饰借一层部分为花蝶岗岩、二层以攀上为外墙砖；开电照线路暗设崭；配置两部客涛梯；设地下停裳车场裤。估价对象位饿于秧12余层，没四桑室两厅订2毯卫一厨格局，肉正南朝向共。室内装修情蛋况为：翠地面铺地板砖养，内墙刮腻子冠，天花为石膏季吊顶，断桥铝稠窗阻。室内水、电凉、天燃气、有引线电视等设施弱齐全。注根据现场勘察秆，委估房地产呀结构施工质量笼良好，装修保跌养情况较好，恐未发现基础沉五降、结构变形裙等现象。用年旨限法和现场观坡察法确定估价余对象成新率为逢87塑%。倚平面如图所示弃。转2.估价对象开权利状况乳根据《商品房贪买卖合同》记沉载，估价对象撑买受人为摩于同江祥，商品房用途从为捏住宅书，房屋建筑面袄积为拦188.42群平方米，土地示使用年限自传2007粘年2月消23丧日至20谎77鼻年2月2纷3倡日。碰本次评估设定糊估价对象于估浴价时点无抵押杠、租赁、担保踪等他项权利存传在，不存在法油律纠纷，评估长结果为估价对敲象于估价时点则完全产权房地缓产市场价格。余3.估价对象拜区位状况叉（1）摧海淀区犯基本概况好估价对象位于光北京市盗海淀区比，辆海淀滴的社会经济发记展、城市建设伞和房地产开发首状况等，均对糖估价对象房地怠产的价格有明暮显的影响。撞海淀区拥有深饱厚的文化底蕴忆和丰富的文化击资源，同时也剥是全国智力资寨源和科技人员篮最密集的地区呈。以圆明园、露颐和园为代表袭的园林艺术，旷记载了海淀的渔文化积淀；以炭北大、清华为航标志的高等学妇府和以中科院元为代表的科研寇院所，证明了披海淀的文化传忌承；以国风企摄业等为代表的恢现代文化产业狸集团，更标示运出海淀文化的炸发展创新。图弹书城身处的中广关村地区尤其弱是文化与科技千发展交融的前苏沿地带。这里扯的高等学府６粘８所，有以中找科院为代表的勤各级各类科研纲机构２１３家周，两院院乌士占全国院士烘总数的３９％夸，每年产业辐冒射全国的高水遇平科研成果数计千项，高新技栏术４５００余演家，年销售额泥达４７０亿元箩（１９９９年椒）。其中，纯便智力产业（软遮件、图书、企移业诊断及咨询壤等）占全国的伐５０％左右，搜全员劳动生产膝能力达２０万疾左右，以此项抬区域经济指标柜判断，中关村拾无疑可列全国匙之首。棋（2）估价对习象区位状况奶位于北京市海装淀区太阳园小替区9栋第12摄层02号，正舰南方靠北三环念，街对面是大同钟寺商业广场重，正西方靠大级钟寺东路方向嗽，委估对象地鸡处北京市商业她中心，繁华程剂度高，交通方厅便，靠近大钟咬寺城铁站和大作钟寺公交枢纽晚，人流量大，塔周围环境良好趟，目前是北京牙市繁华的商业寇、办公地段。冒估价对象所处萄地区，土地现码状开发程度达痒到宗地外“比五通一平糟”，基础设施址状况完全可以什满足居民生活懂需要。教4.估价对象焦市场分析闯近年宪，受土地开发组投资力度加大捷和建安工程逐差步恢复等因素垫影响，全市房裁地产开发投资拖增势强劲；开萍发供给不断恢促复，竣工面积缎稳定增长；随偿着市场销售价干格的继续上涨购，销量出现下重滑；金融贷款兵力度的加大以锄及销售市场的识活跃使房地产眉企业项目到位节资金增幅扩大疯。放2015年北明京全市住宅网制上签约498耽91套，与2魂014年相比缩，成交套数同页比上涨13.单7%，成交总徒金额同比上涨贪37.7%，赚成交均价涨幅柜为12.8%迈。除了201逆5年初开局遇娱冷，进入二季葛度以来，北京凑楼市成交无论骤量价都接连攀棵升，甚至有多谅个月份成交连设连破纪录。妨新建住宅价格提环比涨幅连续券两个月缩小。拌调查显示，9鬼月份，我市新饮建住宅销售价仍格指数同比上勺涨3.6%，御涨幅比上月提沟高1.5个百伯分点，环比上冤涨0.4%，施涨幅比上月回突落0.9个百扛分点，环比涨享幅已连续两个猴月缩小。棉二手住宅价格米环比涨幅略有末回落。9月份半，我市二手住陷宅价格指数同侵比下降1.8症%，降幅比上酸月缩小0.4世个百分点，环发比上涨0.1算%，价格环比受在连续3个月楚上涨0.2%愉之后，本月涨循幅比上月回落骂0.1个百分灭点。凝受销售形势好叠转及降息、扩同大内需等宏观逼政策出台影响徐，5月份以来惕房地产开发企荡业项目到位资姐金呈全面回升迅态势。前三季夕度，房地产开僻发企业项目本络年到位资金3浓944.1亿舅元，比上年同盾期增长82.袄8%，增幅比色1-8月扩大痕1.5个百分卡点。其中金融考贷款增长最快必，为1602锡.2亿元，同拦比增长1.5拐倍。自筹资金连和定金及预收怕款分别为60讯0.9亿元和违1074.5某亿元，同比分请别增长25.迎9%和65.刮9%。碎总之，北京房鹊地产市场经济汉的发展现状及芒未来趋势对估蝴价对象房地产袋市场价格产生们一定的影响。四、估价目的尺为委托方拟用宪估价对象向金党融机构申请抵泪押贷款提供价供值参考依据。五、估价时点口2016年1介月10日六、价值定义刑（1）本报告炉估价结果是反也映估价对象在滩估价时点的房视地产公开市场负价格。该估价故结果基于以下雅假设条件：估忠价对象以委托随方确定并经政王府确认的用途点持续使用，估位价对象无他项泄权利限制和其志他限制按估价烘目的的使用情齐形；未考虑未晃来市场变化风朴险、自然灾害幸和强制处分等谨非常因素对估裤价对象的影响聪。病（2）估价对掘象房地产的用可途为居住用房钳。售因此，本估价缠结果为估价对须象在估价时点建时满足本估价岁报告中“估价暴的假设和限制录条件”下的房德地产所有权公臣开的市场价格饺。飞货币单位：人要民币元。七、估价依据蜓1.有关政策劲法规和文件除（1）《中华复人民共和国土拴地管理法》；讯（2）《中华慌人民共和国城座市房地产管理赖法》；臂（3）中华人劣民共和国国家离标准《房地产物估价规范》G早B/T502值91-199广9；扇（4）中华人躺民共和国国家政标准《城镇土我地估价规范》词GB/T18斜508-20冠01；本（5）京政发茶〔2002〕别32号文件《晃北京市人民政担府关于调整本纳市出让国有土鞠地使用权基准作地价的通知》迹；奏（6）京国土淹房管出〔20匪02〕112墙1号文件《关哲于公布本市出兰让国有土地使民用权基准地价迁应用方法的通攀知》；炼（7）其它相肆关法律法规。饶2.委托方提鬼供的有关资料箱3.评估人员细掌握的有关市口场资料及估价武人员实地勘察方、调查所获得街的资料。八、估价原则拔本次估价依据怒房地产估价的捞合法原则、最更高最佳使用原箩则、替代原则夸和估价时点原奇则等，对估价挨对象房地产价纪格进行客观、届公正、科学、米合理的评估。九、估价方法耽估价对象用途裂为住宅，与估烘价对象类似的希房地产开发的宋成本费用资料企较齐全，故采纹用成本法测算颤估价对象建筑裹物重置成本的政价格，由于估大价对象土地处仿于北京市基准经地价覆盖区域夏，可以采用基御准地价修正法姻测算其楼面熟伟地价；由于与浆估价对象类似宗房地产市场交片易案例较多，炼可采用市场比找较法测算其市岂场价格。然后误综合两种方法络的评估结果来鹊确定其最终价丽格。摧1、基准地价穗系数修正法：肺是利用城镇基雾准地价和基准历地价修正系数坡等评估成果，己按照替代原则毅，就估价对象厨之土地的区域窗条件和个别条冤件等与其所处遵区域的平均条察件相比较，并剧对照修正系数透表选取相应的母修正系数对基忙准地价进行修霸正，进而求取通估价对象之土烧地在估价时点潜市场价格的方趁法。黎2、成本法：超是求取估价对布象在估价时点维的重新取得或衰重新开发、重岩新建造全新状滥态的估价对象评所需的各项必顽要成本费用和扒应纳税金、正上常开发利润之给和，减去建筑病物折旧，以此暑估算估价对象蜻的客观合理价醒格的方法。否3、市场比较膝法：先将估价对象与欧在估价时点近戒期有过交易的仗类似房地产进搅行比较，对这牛些类似房地产壳的已知价格作绿适当的修正，篮以此估算估价常对象的客观合知理价格或价值传。十、评估结果推本着公正、公侵平、公开的总鄙原则，经估价垂人员现场查勘串和对委估对象痰所在区域的市扎场分析，按照寿房地产评估的努基本原则和估扔价程序，选择料适宜的估价方宁法，评估得到诱估价对象房地出产在价值定义颂和有关限制条帖件下，于估价锤时点20脱16瓣年1月摊10原日的市场价格炕为：（币种：朝人民币）筹房地产总价：惧1625.0吃5凡万元慕大写金宴额:肾壹仟叁佰伍拾诵陆万陆仟贰佰王元整靠房地产单价：动82246.户14哭元/平方米障十一、估价人仅员量勘查人：归张**仁归签名：壶估价人员：悔张驾**础签粗名：稠联系电话12鸦345678劈901荡十二、估价作并业日期呀二○一唱六晋年停一况月十日至二○制一虑六年一月十六殿日蒸十三、估价报谣告应用有效期框本报告在市场他情况无较大波绵动时有效期为旧一年（自二○沉一戒六筋年一月式十六仿日起至二○一转七鞋年一月辱十五盾日），若市场恋有较大波动或茧超过一年，需迎重新进行评估筋。危第五部分：拜估价技术报告姻一、估价对象蔑资料耽估价对象忍户型妈面积（㎡）征地段雨太阳颜园狐4详室2厅2卫私188.42宝太阳园兆二、类比对象扇资料亿1、参照物基进本资料首可比压实例山稍项目掌中山大学博雅竿苑稼海怡湾畔队金晖苑妈类型牛住宅冰住宅衣住宅屋结构质式妖钢混射钢混戚钢混轻地段等级侄三级傅三级令三级辩土地使用权类挎型线出让房出让彻出让叫交易面积（平叮方米）慌155捕102蛛106鹊成交单价粒（元/平方米粮）蹦7742屋1闻1068船1崇6佩64虹1趴15包室内二次装修面情况克中档装修那中档装修盲中档装修蛋流水号塑无谷（无）市场调弹查乏（无）市场调跪查捡交易日期历201镜5华-3扁201尼5堂-9扩201略5怕-12牲备注卷二手房衣二手房冶一手房裤2、参照物与萝估价对象对比与表城项目环中山大学博雅露苑截海怡湾畔赞金晖苑撒估价对象满交易情况杰偏低您正常篮正常罩/妇交易日期垃201碌5护年3月叶2015年宅9月锹2015年局12月程估价时点抽商服繁华度德中山大学校园逝内，基本没有耻商业设施雕近郊海景小区租，商业气氛不亿浓郁插主要以普通商书业为主嘴商业中心，繁吼华度高爽交通便捷度摔一般，离公交风较远蛋小区前后均有镇公交线路桂较好穷小区门外有公粥交线路豪公共配套设施岁较完善医较完善括一般霸较完善屿环境与景观侵较好愈好绣一般付较好疮结构质式斤钢混安钢混蚁钢混季钢混躺建成年份齿20陕0槐4遵20岭0滩2游2009背20捕07土小区品牌档次决中岁中高驳一般璃中匪楼宇样式铁多层，电梯束多层，无电梯乞多层，无电梯宴多层，翻电梯田小区配套页较好捡好答一般胆较好盒小区环境迟绿化好嘴绿化好吼绿化一般进绿化好椒物业管理坟专业物业管理描专业物业管理樱门卫乐专业物业管理杜外观及外墙饰苗材骡好、喷涂鲜较好、瓷砖膛略好、马赛克青好、喷涂镜所在层数/总谅层数躁6层/11层额3层/5层虏4层/7层博12层/19莲层截建筑面积（㎡闻）智155闭102贴106唯188够户型及平面布错置肆好浓好店一般唐好被朝向槐南北抹南北作南北投南北箱处于竖中间咐西头筛中间豆中间究底层有无附属依间且或架空层犬有欧有怪有伐有耽总价竹120粥0洞109吐0卧68茧0三、因素修正厘1、交易情况还修正温基准地价说明阵：滥2002年1保2月4日舰，北京市人民县政府颁发了京讨政发〔200岁2〕32号文努件《北京市人膀民政府关于调石整本市出让国投有土地使用权灌基准地价的通脆知》；奖2002年1沈2月27日纯，北京市国土桶资源和房屋管疲理局以京国土未房管出〔20停02〕112刑1号文件颁发井了《关于公布辫本市出让国有迁土地使用权基喇准地价应用方迈法的通知》，耍本报告以上述糕两个文件为依孝据估算土地使阳用权价格。辅所选参照物与讯估价对象性质讨一致。久搜房网发布的模数据显示，禾北京市201悟5年下朵半年商品住宅煤销售均价固8道2283元/摘平方米。按照妥当前情况，以绪上三个参照物膨中除金辉园房面产外均比现行造市场价值低。招据卷北京救市住规建局发纽布的全市赶6汇-6撕12奏月房地产数据廉显示，新建住灯房价格为林8厨1028元/震平方米，比去词年价格上涨8犯.47%。根节据收据数据及夕资产评估人员激经验得到以下蝇调整：育价格情况晕偏差量庸修正系数术中山大学博雅薪苑物偏低骂约低1%梅100/99退海怡湾畔怀正常君正常虎100/10荡0笛金辉园葬正常山无需修正抛100/10矮0尖2、交易时间乡修正脆根据《摘北京箭晚报》：“锻12承月21日消息凝，句6-12绢月新建住房价笔格为计8漏1028元/谷平方米，比去伍年价格上涨8渐.47%。”坊则每月平均上趟涨1.4%。丽考虑到侮2015年朝7月，全国1修00个城市住喘宅平均价格为纹8874元/陪平