6月9日长沙市中部金谷工业园项目市场调研分析报告

房地产商域网-海量房地产资料下载PAGE房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879滔略国际策划机构www。G中部金谷工业园项目市场调研分析报告广州滔略企业管理有限公司（共116）2010/引言1、看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念。2、工业地产跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性。3、没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。工业地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。4、本次合作广州中麦营销策划有限公司受长沙经济技术开发区投资控股有限公司委托，对全国工业地产市场、长沙市工业地产市场进行调研分析，经多次实地走访并深入市场进行多番调查，获得许多详实数据以及对项目潜在客户目标进行访谈后，进行资料汇总分析并撰写市场调研分析报告，为项目制定战略发展规划、项目营销招商策划等工作。调研期间得到经开区投资控股有限公司多位领导热情襄助！在此特别鸣谢，顺祝商祺！第一章工业园部分目录一、中国区域工业地产发展现状二、湖南工业园发展现状三、2010年长沙市工业园区发展现状（一）长沙市产业集群概况（二）长沙市园区工业发展基本概况（三）长沙市园区工业经济主要特点（四）长沙市主要工业园区调查分析（五）长沙市园区工业发展存在问题（六）长沙市园区工业发展启示四、长沙县经济发展状况五、2010年长沙经济开发区发展现状一、中国区域工业地产发展现状15%15%52%33%33%中国三大产业发展比例（包括种植业、林业、牧业和渔业）（包括采矿业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、建筑业）第三产业包括的行业多、范围广，具体可分为两大部门：（1）流通部门：包括交通运输业、邮电通讯业、商业、饮食业、物资供销业和仓储业。（2）服务部门：包括金融业、保险业、综合技术服务业、和水利服务业、咨询服务业、公路内河（湖）航道护业、居民服务业、公用事业、房地产业、教育文化广播电视和科学研究事业、卫生体育和社会福利事业、国家与党政机关、社会团体、军队和警察等。第一产业：农业第三产业：除上述第一、第二产业以外的其他各业。第二产业：工业（一）珠三角地区1、劳动力密集的第二产业发达区域。2、走外向型经济路线，和香港形成“前店后厂”的经济模式。3、发展以“优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业”的思路逐步实施。4、“十一五”时期，珠三角生产总值年均增长率在15%以上，长期保持高于全国总增长率。5、原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。6、大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。7、为突破“内外忧患”的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。8、制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。9、产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局。10、仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。11、产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。12、目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。13、外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。14、本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。15、注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。（二）长三角地区1、长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流收益的约占全国的50%。2、近十年来，长三角经济首次出现整体增速“滑落”迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标）。3、做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。4、2010年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角地区16个城市第二产业平均增幅为17%；第三产业平均增幅为15.9%。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物流仓储投资热情在持续增长。5、长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。6、工业园土地价格也节节攀升。7、未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有23%的新增供应分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。（三）环渤海地区1、环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。2、依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业3、也发展迅猛。4、环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。5、经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.3％，比珠三角经济圈低10％。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。6、相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。7、北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有6个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。8、随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东U谷项目，除规模大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为500强和其他知名企业，项目进展十分顺利。9、天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，2006年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物流地产需求的增大。天津武清区内的“华北国际工业原料城”项目也是工业项目产品升级的一个案例。10、欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。（四）中部地区1、中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。2、中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开发和东北振兴来说，中部经济整体发展速度稍显缓慢。3、中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。4、发展机遇主要源自两个方面：1、政府提出“中部崛起”战略方针给区域绝佳的政策机遇。2、东部发展较快，产业升级日趋明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。5、“十一五”期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达500亿元以上，物流基地建设投资将达100亿元以上，物流设备及技术的需求将达50亿元以上。在此影响下，武汉的物流企业迅速增加，美国普洛斯公司、日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等6、在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投资建设基地。7、虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但“武汉中国光谷”、“国际企业中心”工业园项目的成功运作，足以说明项目在学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。8、中部武汉工业地产有后来居上趋势，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。（五）西部地区1、西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区；西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。2、西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已经形成了“亚欧大陆桥”的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。3、西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的８０％以上，天然气储量占７０％以上，煤炭储量占６０％左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。4、地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优势。5、第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。6、成都市是西部地区的代表城市，目前共有各类工业园区不到150个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓慢。但新兴的工业园区正逐步发展，如:青羊总部基地、西部智谷等工业园正以新模式引领西部工业地产发展。7、成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受，工业项目要想引起开发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。8、512大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片区内工业地产项目开发受到极大的制约。西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，从而削弱了工业地产的需求。（六）中国工业地产发展启示1、工业地产投入产出的问题，越来越受到政府重视。以日本、北欧为例；那些工业园很多外观一般也不现代化，但布局很合理且各方面的配套十分完善，大多工业园都在300亩左右，不仅设备井然有序、一尘不染；他们注重的是投入和产出的比率，其特点是“工业亩产”很高。2、在土地日趋紧张的情况下，工业地产集约化发展就成为一种必然的走势。开发商不仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式；项目为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务。内容包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。3、2005年别墅用地停批后，开发企业也渐渐都开始打造真正高端的“生态工业园”，为企业创造更优质的办公居住环境，提高项目竞争优势。生态工业园，也许是开发商为成功营销打的政策“擦边球”，即将工业别墅衍生至商务别墅一种方式，便于销售。生态型工业园发展潜力巨大。4、四代工业园的演变第一代：制造业高大美观标准厂房第二代：在厂房的结构和户型上进行了一些人性化改良第三代：标准厂房向研发生产一体化的研发楼的转变第四代：社区化生态型企业花园二、湖南工业地产发展现状（一）2009年湖南经济发展状况经济继续保持平稳较快增长。初步核算，全省地区生产总值12930.69亿元，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值1969.67亿元，增长5.0%；第二产业增加值5682.19亿元，增长18.9%；第三产业增加值5278.83亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值20226元，增长13.1%。（二）工业经济发展状况工业经济加快发展。全省全部工业增加值4814.40亿元，比上年增长18.5%，比上年加快2.5个百分点。其中，规模工业增加值4250.06亿元，增长20.5%，比上年加快2.1个百分点。分轻重工业看，轻工业增加值1394.52亿元，增长19.6%；重工业增加值2855.54亿元，增长20.9%。规模工业企业产品销售率98.44%。全省规模工业38个大类行业中，生产增长贡献率居前5位的专用设备制造业、农副食品加工业、非金属矿物制品业、化学原料及化学制品制造业和交通运输设备制造业增加值分别增长37.1%、28.7%、29.8%、16.8%和33.4%，合计拉动规模工业增长8.4个百分点，增长贡献率达41.0%。

2009年湖南省规模工业增加值主要分类情况

三、2010年长沙市工业园区发展现状（一）长沙市产业集群概况从产业构成上来看，长沙工业园形成了工程机械、汽车及零部件、家用电器等三大支柱产业和电子信息、中成药及生物医药、新材料等三大新兴产业，其中三大支柱产业因产业链长、配套企业多、科技含量高等具备发展产业集群的比较优势；三大新兴产业发展产业集群来势较好，潜力较大。（二）长沙市园区工业发展基本概况1、2010年初，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，主营业务收入超过10亿元的企业20家，超过300亿元的企业2家。2、2009年共实现规模以上工业增加值560.54亿元，完成主营业务收入1891.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元。3、目前，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。长沙市“两区九园”分布图（三）长沙市园区工业经济主要特点1、园区工业经济实现快速增长。2009年，“两区九园”规模工业完成主营业务收入1891.62亿元，比上年增长24.1%；实现工业增加值560.54亿元，增长24.7%，高于全市平均水平4.9个百分点。2、园区企业数大幅增加。2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业数比2008年增加99家，增长16.4%，高于全市规模工业企业数增速2.4个百分点。3、高技术产业聚集园区。园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年“两区九园”企业研究与试验发展（R&D）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业R&D经费的93.4%，完成新产品1801个，占全市规模工业新产品完成数的85.3%。2009年，按国家《高技术产业统计分类目录》的界定，园区规模工业高技术产业实现主营业务收入187.39亿元，占全市规模工业高技术产业主营业务收入的83.7%；园区高技术产业实现规模工业增加值55.0亿元，占全市规模工业高技术产业增加值的81.9%。4、园区工业是全市工业增长的重要支撑。在全市规模工业中，“两区九园”规模工业企业数虽只占29.4%，但工业增加值占据了半壁江山。2009年“两区九园”实现规模工业主营业务收入占全市规模工业主营业务收入的比重达67.1%，对全市规模工业主营业务收入增长的贡献率达65.1%；实现增加值占全市规模工业增加值的48.4%，对全市规模工业增加值增长的贡献率达58.0%。5、园区优势产业集中。“两区九园”在优势产业中的集聚效果突出，龙头企业聚集园区。园区在工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群中的规模工业企业有302家，占六大产业集群规模企业总数的49.6%；完成规模工业主营业务收入1293.67亿元，占六大产业集群规模工业主营业务收入的85.8%；完成工业增加值380.97亿元，占六大产业集群增加值的86.0%。（四）长沙市主要工业园区调查分析一）主要园区湖南.望城经济开发区

长沙大河西先导区

全国[两型社会]建设综合配套改革试验区.

长株潭城市群主导产业:食品医药以旺旺路为轴心,突出发展食品医药产业,形成了以旺旺食品为龙头,亚华乳业,澳优乳业,百威英博,天龙制药,新汇制药聚集的食品医药园.有色材料与先进制造业以金星大道为轴线,形成了一个由有色控股,晟通科技,金龙铜业,中联重科,中航起落架,航天磁电,泰嘉新材料等聚集的有色材料加工和制造业区域.农业产业加工环绕着食品医药园和新材料工业园,一大批农业产业项目先后投资农业科技园,集聚了台湾新东阳,中南珠宝市场,韩国希杰,大北农,大成,百果园等农业项目到此发展.招商政策:财税奖励政策1、新引进工业，农业产业化，第三产业项目（不含房地产项目），自项目签约之日起四年内，年纳税分别在１００万元，５０万元，１００万元以上，由县政府逐年按企业实际缴纳税收县级所得部分的４０％给予奖励扶持。2、凡符合以下任一条件的新引进项目（不含房地产项目），自项目签约之日起的四年内，县政府逐年按企业实际缴纳税收县级所得部分的６０％给予奖励扶持。3、落户我县的世界５００强企业。在我县完成固定资产投资２亿元以上的项目。4、通过国家高新技术企业认定的生产企业。5、经劳动部门审定，常年安置我县劳动力就业２００人以上的企业6、年实际缴纳２０万元／亩税收的投资企业7、租赁我县办公场地或工业厂房的新引进投资项目（不新征建设用地），8、年税收１００万元以上的，从企业纳税之日起的前三年，由县政府逐年按企业实际缴纳税收县级所得部分的５０％给予奖励扶持9、鼓励工业企业技术改造升级，经确认技改项目完成后，实际年纳税比10、技改前年纳税增长３０％以上的，从技改完成后的第一纳税年度起，连续三年按实际净增税收县级所得部分的５０％给予奖励扶持。（以上税收是指企业生产经营环节中所产生的税后，均不含建安税和销售不动产税收）用地政策成本：２０万／亩付款方式：“３＋５＋２”最后权证落实后付清拆迁成本：３４／３５万／亩1、产值，利税可以优惠减免2、不允许空地，采取手段：前期，警告。长时间的话，惩罚，比如罚金，回收。3、融资方式：经开区里有这方面的投资融资性质的公司，与银行合作，为企业担保4、经开区里，有高新技术方面产业的专项基金望城经济开发区项目简介：纳入长沙（国家）高新技术产业开发区系列，规划面积约７５平方公里。由湖南省台商投资区，湖南省高科技食品工业基地，湖南望城国家农业科技园“三园合一”升格而成。县域全境属于长株潭城市青年“两型社会”建设规划范围。望城经济开发区已纳入长沙大河西先导区总体规划，列为全市资源节约型和环境友好型社会建设主体功能区核心区范围，也是先导区河西新区的重要产业聚集区。区位优势：以望城为中心，在５００ｋｍ半径范围，有人口３亿，不仅坐拥湖南６８００万人口的市场，更是进驻湖北，江西，重庆，贵州的市场首选。随着长沙市府喜迁，城市拓展，六桥飞架，三环贯通，湘江东，西两岸已经浑然一体，望城经济开发区凭借完备的基础设施，优势的自然条件，良好的产业基础和广阔的发展腹地，正面临着所有未有的发展机遇。其他配套：（特色）望城是全国的生态示范县，环境优美，被誉为长沙的“城市之肺”。全县的森林覆盖率达到４１．７％，城镇人均公共绿地面积达到１３．６平方米，空气优良天数稳定在２９８天以上，人居环境不言而喻。现已有玫瑰园，深圳南山，香港悦禧，卧龙湾及李嘉诚麾下的和记黄浦等房地产项目入驻，大量环境优美的别墅和适用型商品房可供出售和出租。开发区附近有多家医疗服务机构，可为区域内人口提供充足，优良的医疗服务，到湘雅附三医院只有１５分钟车程。国内各大金融机构在望城都设有经营网点。小结：招商政策条件比较吸引人，规划面积很大，而实际开发的面积只有１５平方米，所以，土地方面给予很大的优惠。主要发展模式，还是企业自己买地，自建自用，综合性的园区比较少。有少量自建厂房，外租给其他企业。企业进驻门槛不高，可在园区管委会沟通下，通过担保融资等方式进驻。重点在土地开发，而相对对进驻企业所产生的产值，税后等没有很强烈的要求，暂时没注重园区的经济效益。长沙金霞经济开发区简介：长沙金霞经济开发区是中国最大的专业物流园区和湖南省物流产业核心园区，是国务院批准的长沙市总体规划近期重点开发园区。开发区地处北长沙中心地段,总规划面积52.14平方公里，由金霞、高岭、鹅秀、沙坪4个组团和湘江风光带组成。将发展成为以集装箱多种交通方式联运、其他装卸方式联运、各种物流配送中心为主体，集港口、铁路货站、公路运输枢纽、装卸、仓储、货物包装加工、产品展示中心以及货物贸易为一体的水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心；是定位长沙，辐射中部，影响全国的国家一级物流节点和重要的国际物流转换基地。交通：公路运输：京珠高速、长张高速、１０７国道、３１９国道、二环线、三环线与区内七纵十横的城市道路网互联互通，组成一张密集的公路运输网。铁路运输：京广铁路、石长铁路、武广高速铁路穿境而过，长沙铁路货运中心就处于区内核心位置。水路运输：区内的长沙新港是全国２３个内河重点建设港口之一，湖南省内目前唯一能够常年通航千吨级船舶的内河深水港。并且是湘江水路向国际航运中心――上海港最大的喂给港。航空运输：距黄花国际机场仅２０公里，有开往首尔、香港、台北及国内各大城市的定期航班，可起降波音７７７、空客３８０等巨型飞机。管道运输：中石化江岸油库输油管道北连岳阳，南连市内各大油站，且是西气东输过境要地。长沙金霞海关保税物流中心建设规模３５万平方米，年货流量将达４０００万吨。具备保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务、进出口和转口贸易、口岸和退税、物流信息处理等六大功能，是集海关、检验检疫、物流基地、金融服务等功能于一体的现代物流发展的新平台。一期区域内建有综合办公楼、卡口、保税仓库、恒温恒湿仓库以及化学品仓库约１０万平方米的高标准设施，已于２００６年７月完成首期工程建设，２００８年１２月正式获得海关总署、财政部、国家税务总局和国家外汇管理局等四部委批准，２００９年４月２８日，长沙金霞保税物流中心正式通过国家四部委验收。长沙出口加工区长沙出口加工区位于长沙金霞经济开发区高岭组团中北部，规划面积５平方公里，西起捞刀河路，东至中青路，南起兴联东路，北至三环路，有可供开发建设用地６３００亩，出口加工区距离长沙市区８公里，与长沙铁路货运新北站、长沙金霞海关保税物流中心、长沙新港相距３公里，西临京广铁路，北临长沙绕城高速，与京珠高速相距６公里，与黄花国际机场相距２０公里。公路、铁路、水运、空运四维立体交通，通达便捷。周边有青竹湖高尔夫球场、周南中学、湘一外国语学校、青竹湖医院等公共设施，生活配套设施一应俱全，区域的路网、给水、排水、电力、电讯等基础设施配套完善。长沙出口加工区以长沙市、开福区和长沙金霞经济开发区为依托，充分利用现有的综合资源优势，享受长沙金霞经济开发区同等优惠政策，有利于加工贸易产业和保税物流业的协调发展。同时，充分利用金霞经济开发区的长沙铁路货运新北站和长沙新港等物流平台，有利于港区、站港、站区良性互动，优势互补。产业发展方向：1、承接沿海拥有自主知识产权、或以产业链相对完整为特征的龙头企业类型的电子信息产业转移，包括ＩＴ产业、电子器件以及新材料、软件开发2、依托湖南本地优势，重点发展农副产品深加工产业3、食品饮料4、国家循环经济重点行业――化工产业5、精密机械6、木材加工及家具制造业金霞组团金霞组团位于开发区核心地段，规划面积１０．８７平方公里，是金霞物流中心的主体核心区。分为现代物流区、物流服务区、保税区、港口区、铁路站场区和样品展示区六大功能。现在物流区：以第三代现代物流企业为主，拥有先进物流技术和管理模式，集仓储、加工、配送、转运、包装、卸载、展销等功能于一体的各类货物的集散和存储中心。物流服务区：主要由海关商检区、商务中心、物流信息中心、会展中心、市场交易中心和教育培训中心组成，使物流中心各种资源、物流作业、管理要素和社会环境形成一个配置合理、运行高效安全的动态和静态物流系统。保税区：依托金霞海关保税物流中心、实现保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务、进出口和转口贸易、物流信息处理等多种功能。港口区：以长沙新港为依托，实现运输管理、中转换装、装卸存储、多式联运、国际货运、信息服务和通关商检等功能。铁路站场区：规划面积３０００亩。样品展示区：２００００平方米高岭组团高岭组团总规划面积１２．１１平方公里，是湖南金霞物流中心的次中心。重点发展物流商贸业，形成集仓储、配送、批发、贸易、展览、运输、信息、研发以及其他专业服务为一体的大型综合性物流贸易基地。形成一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化城市新区。沙坪组团沙坪组团总规划面积１７．１８平方公里，西起中青路、东至规划中的长青路、南起绕城高速、北至北横线，是长沙市政府“兴工强市”、建设大城北、“三区三带”发展战略的亮点。沙坪工业基地将主要依托长沙金霞经济开发区核心产业园――金霞现代物流园的物流优势重点发展装备制造业、能源工业、重化工业、建筑建材加工业等大运量工业；依托长沙金霞保税物流中心、长沙出口加工区等两大外向型经济平台和口岸优势，发展以ＩＴ产业、电子信息为主体的出口加工业。沙坪工业基地是开福区委、区政府实施“巩固一方阵地、建设大城北”战略，搭建新型工业化平台、延伸产业链条、实现建设拓城与产业拓城同步推进的重要载体，是长沙金霞经济开发区优化产业结构，集中发展核心工业的重要基地。鹅秀组团概述：鹅秀组团总规划面积为１１．９８平方公里。整个区域拥有良好的自然生态环境，湘江区内秀丽的鹅羊山、秀峰山与横卧湘江的月亮岛隔水相望，山水交融、岛山辉映。功能定位：以生活居住、商贸、办公、休闲旅游等多功能结合的综合型社区。规划布局：根据用地的自然特征、规划功能定位和路网格局，形成了“一带二心三区五片”。一带：即湘江风光带。二心：即鹅羊山和秀峰山两颗“绿心”。三区：即规划功能定位的居住、商贸、和公共服务。五片：即以主干道为分隔而形成的鹅羊片区、湘粤片区、荷竹片区、兴联片区和戴家河片区。服务理念园区奉行“发展大于天，事业重于山”的积极创业意识，以“顺时永进，创造成功”为团体精神，以“行胜于言，事成于为”的务实态度，以高效廉洁的服务体系和优先、优质、优惠，全方位、全过程、全天候的服务理念，为前来园区投资兴业的企业和个人热枕服务。园区提供立项审批、工商注册、税务登记、环保、国土、规划等各项手续全程代办服务。招商政策在不考虑资金流其他问题前提下：土地价格产值2000–3000万30万/亩产值3000–5000万20万/亩一般情况60万/亩税收优惠方面，在企业和园区经济效益的平衡点寻求融资其中一途径：园区参股，实际上是对园区给企业优惠部分的投资。

沙坪工业组团入驻品牌：统一，凯乐整个经开区，开发模式是工业地产，房地产分开开发，独自占地一组团。小结：因为地域因素，其物流仓储为主导产业。园区收益局限于物流利税的１％，因此招商目标倾向于有比较雄厚资产的大企业、品牌，可以产生良好产值的项目发展，在企业达到利益最大化的情况下，也增加了园区的经济效益。注重土地的综合开发效益。隆平高科技园园区概况：国家级隆平高科技园位于长沙市芙蓉区东部，总规划面积18.8平方公里，东起长沙县，西临京珠高速公路，南靠浏阳河，北接长沙经济技术开发区。园区重点发展涉农高新技术、新材料先进制造业、生物医药和电子信息等高新技术产业。现有入园企业160多家，其中有全球最大的私人控股公司美国嘉吉，著名上市公司燕京啤酒，长沙市十大标志性工程企业经阁铝业、新振升集团、亚大新材料3家，湖南省农业产业化龙头企业隆平高科、农平种业、天康生物、明园蜂业、天泉草业、怡清源茶业6家等。区位交通：隆平高科技园紧邻长沙市区，是最能充分享受市区资源的园区。园区地理位置优越，交通十分便利。距长沙火车站5公里，与黄花机场相距仅9公里，离长沙湘江新港码头约15公里，京珠高速公路穿园而过，319、107国道紧邻园区。服务体系：园区为入园企业提供基础设施完备的服务，管委会五局一室本着“管理就是服务”、“服务也是环境”的宗旨，竭诚为企业协调解决各种实际问题。园区资源：1、品牌优势隆平高科技园拥有“袁隆平”这一享誉世界的品牌，隆平品牌与园区发展的有机融合，为园区营造了浓厚的科技氛围，进一步提升了园区的整体形象和入园的品牌档次。2、优惠政策作为国家级高新技术产业开发区，隆平高科技园享受国家级高新技术产业开发区的一切优惠政策，如园企业还可享受地方政府芙蓉区促进经济发展的各类优惠政策，另外园区还可采用“一企一策”的方式，根据具体情况制定适合企业创业和发展的特别优惠政策。园区的开发建设得到了省、市、区各级政府部门的高度重视和大力支持，省委省政府为加快隆平高科技园的发展，成立专门的省级协调领导小组，负责协调解决有关的实际问题。3、科研力量和人才资源隆平高科技园聚集了国家杂交水稻工程技术研究中心、湖南农业大学、湖南农业科学院、中科院亚热带农业生态研究所、湖南生物机电学院等30多家科研院所，各类高精尖科技人才云集，拥有工程院院士三名，正副研究员3000多人，高科技人才5000多人，每年产生辐射全国的高科技成果100多项。园区加强了国内外各界大专院校和科研院所的技术合作，是中国科学院青年创新研究与实践基地。4、孵化平台园区火炬创业园将建设成为高新技术企业孵化基地、高科技成果的转化基地、搞科技人才的培养基地。远景规划：隆平高科技园坚持“规划立园、产业兴园、机制活园、人才强园”的发展思路，按照“扩大规模、加快创新、突出特点、跨越发展”的总体战略发针，致力于引进战略投资者，大力推动高新技术成果的孵化及其产业化进程，不断培育企业家和高科技人才，将园区建设成为具有全国影响力、国际知名度的绿色高科技园。长沙高新区麓谷高科技园“橡树园”(科技企业孵化基地)—湖南省最大的孵化基地写字楼:用电负荷:3x20/80安培(三相四线)220/380伏楼梯宽度:1.3米层高:3.14米租金:17—22元/月厂房:用电负荷:9x20/80安培(三相四线)220/380伏楼梯宽度:1.45米首层层高:4米二楼以上层高:4米租金:12元/月客梯承重:1kg/平方米货梯承重:2kg/平方米货梯面积:2.2x1.9米园区:单层面积:2212平方米建筑面积:4万平方米占地面积:60亩已租面积:几乎100%.园区写字楼出租供小于求,以致部分厂房改造为办公用途,另外一个原因,厂房房租便宜,对于中小企业来说,可以节约成本.经营模式:民营企业低价收购地皮,租为主,售为辅.可售面积不超10%.（实际已经超）政策:1、入驻企业注册资金少于300百万,利税少于100百万.2、每年返还税收7%.其他孵化基地：创业服务中心生产力促进中心湘能孵化器长沙软件园金荣科技园小结：孵化基地，主要是面向创业阶段的小企业，以及资金实力不雄厚但有发展前景的中型企业。园区属于民营企业所有，受可出售面积的限制，其主要收入来自入驻企业的租金。启示：1、园区开发模式基本上属于政府主导型的传统模式，各级政府为争夺企业入住，存在较多短期行为，缺乏长远的产业规划。许多工业园产业定位雷同，相互内耗，影响了工业园的投资回报和运营效率。2、园区规划设计经营理念落后，园区功能单一，建筑风格缺少特色。在园区规划、功能设计、产业定位、运营模式、服务保障等方面固守成规，缺乏创新。3、产业园区特色尚未形成，关联度不高。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区，经济规模偏小，部分工业园空置率高。园区内企业产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌。4、值得一提的是我们发现2010年新上市的“长沙国际企业中心”和“湖南隆盛高科技电子产业基地”这两个项目，率先采用了独立产权销售的模式，整体推广情况相当好。尤其是东湖高新投资的“长沙国际企业中心”项目，从园区规划、布局、建筑风格、生态、推广模式等多方面都特色鲜明，与其它园区形成鲜明对比。二）长沙市重点工业园区详细调查长沙国际企业中心调查表项目名称长沙国际企业中心区域雨花区详细地址长沙市雨花区环保大道188号开发商东湖高新集团租赁状态出售项目档次中项目简介拥占环保科技产业园的1、8、21号地块，分三期开发，总建筑面积40万平方米。建设周期约5年，建成后将容纳500多家企业入驻，创造10000多个就业机会，将成为湖南省首个集办公、生产、研发、商务、服务等功能为一体的综合型、集约型科技产业园区，为长沙创造良好的经济效益和社会效益。其中1期（8号地块）占地面积8.6万平方米，建筑面积12.4万平方米，包括商务、研发办公楼4座，车位400个，最多可容纳中小型企业200家以上，涉及容纳人员标准达5000人。项目介绍产业定位综合型、集约型科技产业园建立时间2009户型组合商务、研发办公楼占地面积8.6万平方米使用率87%建筑面积12.4万平方米绿化率30%建筑总高度23.5容积率1.86总层数6层建筑密度层高首层5.5米,二层以上3.6米用电负荷50W/平米楼层面积一梯四户不等楼层载重500公斤/平方卸货平台高度1.5电梯承重2吨楼梯宽度1.45网柱7.5售价2600元/平米使用年限50年车位400个停车场□地上□地下收费元/月消防设施已装人流量车流量按揭银行首付年限利率资质长沙银行和交通银行50%最多10年长沙银行：国家利率基础上浮10%--30%；交通银行：国家利率基础上浮10%--20%交通银行：营业执照及三个月内经营证明。（投资性质不给予办按揭）长沙银行：公司名义办理，经营证明，公司财政收入情况等；个人名义办理，个人财产状况，个人经济收入状况，以及个人信用度等。融资情况及其模式按揭付款方式，产权式销售运营模式独立产权销售推广方式商业宣传加政府推动入驻品牌及特点绿之韵、长丰药业、艾特生物、松南电子、新世纪培训等４０余家。主要是高科技、创意型中小企业为主。配套产业配套目前园区处于初期开发,附近只有比亚迪等少数大型企业,产业配套不显著.交通配套5分钟：与绕城高速南线互通，5分钟即可驶入高速公路，跨省跨区公路运输极为便利；10分钟：可到武广高速铁路站、湖南省政府；20分钟：可到黄花国际机场、大托机场、长沙火车站；联结长株潭路网：紧邻长沙市内韶山路、万家丽路两大交通主干道，可在长株潭城市圈内畅行无阻；距离京广线火车站和城际高铁车站都很近，铁路运输更是方便。周边配套园区内外，银行、商铺、球场、医疗室、文化室等商务配套齐全。橡树园调查表项目名称橡树园企业创业服务有限公司（简称橡树园）区域长沙市岳麓区详细地址长沙市高新技术产业开发区麓谷基地麓天路8号开发商湖南汇丰泰科技产业发展有限公司租赁状态□出售□出租项目档次中项目简介长沙高新技术产业开发区橡树园企业创业服务有限公司简称橡树园科技企业孵化器或橡树园，主要功能是推动科技成果的转化、培育有自主知识产权的高新技术项目并扶持中小科技企业的创业和发展。长沙高新区麓谷新城首家民营科技企业孵化器，高新区创新体系的组成部分。园区软硬件设施完备，工作环境优美，服务到位，是各中小型科技企业创业的理想乐园。打造如美国硅谷“橡树岭”品牌孵化器，将是园区追求的目标。项目介绍产业定位高科技、创新产业建立时间2001户型组合办公、研发、厂房占地面积60亩使用率80%建筑面积42000平方米绿化率建筑总高度米容积率1．1总层数6层建筑密度层高4用电负荷50W/平方米楼层面积2212平方米电梯面积2.2米X卸货平台高度无电梯承重2000kg/平方米楼梯宽度1.45门窗类型租金12元/月/平米售价2000元/平方以下车位200个停车场□地上收费元/月消防设施人流量车流量办公楼建筑面积11000平方米用电负荷3X20/80A层高3.14总层数4层X4幢租金17—22元/月/平米售价2000元/平方以下融资情况及其模式国内外多家风险投资公司及自然人共同投资运营模式租赁为主、出售为辅，已售面积10%左右.推广方式入驻品牌及特点赛磁电子、长沙众强科技开发有限公司、长沙帝浩电子有限公司、长沙博健生物科技有限公司、博泰公司(Botaniex)、湖南省耐为数控技术有限公司、长沙吉兆电子科技有限公司、兆隆数字、湖南新世界医药有限公司、长沙德龙自动化有限公司、长沙得悦科技发展有限公司、湖南思卓医药有限公司等。配套产业配套周围的产业集群有：先进制造、电子信息、新材料、生物医药。交通配套所在的麓谷科技新城，公共基础设施建设投入46亿多元，建成“七纵四横”主次道路40多公里，交通、通讯、宽带、水、电、路、气等基础设施完善，城市综合管理网络健全。周边配套周围的商场、酒店、学校、医院等配套设施为创业者提供便捷的生活服务，麓谷坐标、加州阳光、湘麓国际等住宅小区成为创业者安居乐业的理想选择地。金丹科技大厦调查表项目名称湖南金丹科技创业大厦区域长沙市芙蓉区详细地址长沙市芙蓉区隆平高科技园雄天大道1号开发商湖南省金丹科技发展有限责任公司租售状态□出租项目档次中项目简介湖南省金丹科技创业大厦位于长沙市号称“三湘第一区”的芙蓉区境内的国家级隆平高科技园的雄关大道一号，发展条件优厚，产业基础雄厚，文化底蕴深厚。是全国目前最高的工业大厦，设计理念先进，外观雄伟，设施完善，服务专业，是集研发、生产、物流、生活配套设施为一体的专为科技型创新企业量身打造的“孵化器”。项目介绍产业定位电子、软件开发、电子信息技术、动漫、轻工业等高科技行业建立时间2009.10户型组合厂房占地面积24.72亩使用率建筑面积11.1万平方米绿化率建筑总高度99.8容积率6.7总层数25层(含地下2层)建筑密度层高4用电负荷200kw/层楼层面积2242平方米楼层载重500kg/平方米卸货平台高度电梯承重1600kg楼梯宽度1.4网柱12米X租价18—22元/平方米使用年限年车位个停车场□地上□地下收费元/月消防设施人流量车流量融资情况及其模式民营企业投资运营模式租赁推广方式开发商自建招商团队入驻品牌及特点入园企业目前仅6家左右。以物流和仪表行业为主.配套产业配套园区重点发展涉及高新技术、新材料、先进制造业、生物医药和电子信息等高新技术产业交通配套大厦邻近京珠高速、107国道、319国道，距火车站8公里，距长沙汽车东站2公里，距长沙新港15公里，距黄花机场10公里，交通便利。周边配套园区内基础设施健全，两家大型物流企业提供便捷的仓储、物流配套。龙盛电子产业基地调查表项目名称龙盛高科技电子产业基地区域长沙市天心区详细地址湖南天心环保工业园5-04-2号（环保大道和托子冲路交汇处的西南角）开发商湖南龙盛投资有限公司湖南龙盛科技实业有限公司租售状态□出售项目档次中项目简介位于湖南天心环保工业园内。项目占地40亩，将建成长株潭融城核心区的首家9层国际标准厂房，总投资人民币2亿元，目前项目在建。基地的主导产业为节能产品研发制造、新能源开发利用、医药设备制造等。基地已与多家大学和企业达成合作意向，并计划引进孵化环保科技型中小电子企业20余家。自建成投产后，企业年产值预计可达10亿元，创税收1亿元，并可提供2000个以上就业岗位。项目介绍产业定位高科技电子产业基地建立时间2009.4户型组合标准厂房、生活区及办公大楼占地面积40亩使用率建筑面积5万余平方米绿化率建筑总高度36容积率总层数9层建筑密度层高4用电负荷2000KVA楼层面积1118平方米楼层载重400公斤/平米卸货平台高度电梯承重2吨楼梯宽度网柱7.8售价2800元/平米使用年限50年车位300个停车场□地上□地下收费元/月消防设施人流量车流量融资情况及其模式待查运营模式标准厂房租赁、出售（可分层、分单单元、独立产权）、风险投资合作经营和自主研发生产。购买者有独立房屋产权证和国有土地使用权证。（首付50%，5-10年银行按揭）推广方式入驻品牌及特点投资性购房较多配套产业配套节能产品、新能源开发利用、医药设备制造等为主导产业，以应对港、澳、粤的部分产业转移。交通配套毗邻京珠高速、武广高铁、京广铁路、107国道、双地铁和城市轻轨。周边配套基地南面、西面紧靠中信新城低密度住宅区、东南面为长沙理工大学新校区、北面为奥特莱斯大型购物广场、东面为奥迪4S店，西北面为城市绿化公园。（五）长沙市园区工业发展存在问题1、园区之间发展不够平衡，园区规模偏小。由于历史地理环境等多方面原因，长沙“两区九园”之间发展还不够平衡。长沙经开区规模工业增加值总量最多，为长沙暮云工业园的36倍。“两区九园”规模工业主营业务收入的平均值为171.97亿元，但只有高新区和经开区高于平均水平，其余9个园区均低于平均水平（见收入图）。“两区九园”规模工业主营业务收入与平均值的标准差达到198.11亿元，园区发展不平衡。2、园区产业特色不明显。“两区九园”建设特色重叠，如高新区、经开区在工程机械、电子信息、新材料等产业集群企业分布都比较多，在招商引资过程中容易产生相互竞争、互相压价的现象，同时也可能出现降低入园企业基本条件，浪费有限基地资源，影响园区持续发展的现象。（六）长沙市园区工业发展启示1、科学规划全市园区的发展。“两区九园”已成为全市转型升级的重要平台，加强园区布局研究，关系到全市经济转型升级的进程。强化园区发展的空间结构优化、要素配置优化、产业集群优化和发展方式优化，建立园区内企业进出机制。2、加快园区的产业提升。要大力推动园区工业转型升级与服务业联动发展，促进块状经济向现代产业集群提升。3、打造规模化产业集群，做大做强工业板块。4、疏通投融资渠道，缓解企业融资困难。推进招商引资工作进程，采取企业并购、风险投资、投资基金等多种形式推动企业引资融资，通过网上招商、诚信招商、上门招商等多种形式，吸引更多工业项目落户长沙；实现政府有效引导企业融资，政府要加快银企联合和银企对话，建立银企桥梁，方便企业融资；积极向上争取工业生产调度资金，支持有市场、有效益、有发展潜力，同时还款有保障的企业加快发展；要逐步强化和完善中小企业担保机制，及时为中小企业提供担保服务；支持一批优质企业进入资本市场，让企业在股市中直接融资，从而有效缓解企业融资困难。5、园区开发模式基本上属于政府主导型的传统模式，各级政府为争夺企业入住，存在较多短期行为，缺乏长远的产业规划。许多工业园产业定位雷同，相互内耗，影响了工业园的投资回报和运营效率。6、园区规划设计经营理念落后，园区功能单一，建筑风格缺少特色。在园区规划、功能设计、产业定位、运营模式、服务保障等方面固守成规，缺乏创新。7、产业园区特色尚未形成，关联度不高。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区，经济规模偏小，部分工业园空置率高。园区内企业产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌。8、值得一提的是我们发现2010年新上市的“长沙国际企业中心”和“湖南隆盛高科技电子产业基地”这两个项目，率先采用了独立产权销售的模式，整体推广情况相当好。尤其是东湖高新投资的“长沙国际企业中心”项目，从园区规划、布局、建筑风格、生态、推广模式等多方面都特色鲜明，与其它园区形成鲜明对比。四、长沙县经济发展状况（一）长沙县经济发展状况1、2009年全年实现地区生产总值514.9亿元，增长17.1%。全年共完成全社会固定资产投资总额234.3亿元，增长35.2%。自2004年来连续六年保持17%以上的高位运行。第一产业增加值39.8亿元，增长7%。第二产业增加值352.9亿元，增长17.4%。第三产业增加值122.2亿元，增长16.5%。五、2010年长沙经济技术开发区发展状况（一）经开区概况国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星沙，规划控制面积38.6平方公里。1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园。拥有天独厚的区位优势，完善配套的基础设施，优质的服务及让利于投资者的各项优惠政策，赢得了国内外投资者的青睐。先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户园区，并迅速发展壮大。2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。（二）经开区产业结构及优惠政策目前，开发区已形成了以先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的“两业为主、多元推进、成龙配套”的多元产业发展新格局，并初步形成了横向成群、纵向成链的产业集群。晋升国家级开发区以来，区内各项指标以年平均增长40％左右的速度，保持着超常规快速发展的良好态势，其规模工业年产值占长沙市规模工业总产值的1/3，实现进出口总额占长沙市进出口总额1/2，平均每平方公里实现工业总产值35亿元，实现税收1.8亿元，单位面积土地产出率领先中西部。其综合投资环境在中西部地区国家级开发区中名列第二。国家级长沙经济技术开发区已成为湖南省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”的美誉。至“十一五”期末，长沙经开区将全面完成38平方公里范围内的开发建设，努力实现年工业产值1000亿元，税收50亿元的宏伟目标。（三）重要启示但到目前为止，长沙经济技术开发区城区没有专业的写楼，唯一能提供一些公司办公用房的只有开元鑫城，开元鑫城总建筑面积约35000平方米，用来作为企业办公用房面积不到10000万平方米，随着入园的企业增多，办公用房越来越紧缺。第二章写字楼部分目录一、在使用写字楼现状分析（一）总体现状分析（二）在使用个案分析（三）在使用写字楼市场总结二、在售写字楼市场竞争状况分析（一）市场现状分析（二）在售写字楼个案分析（三）在售写字楼市场总结三、公寓楼市场分析（一）公寓楼重点个案分析（二）公寓市场总结一、在使用写字楼现状分析（一）总体现状分析1、长沙商圈呈多点分布模式，在长沙城市区域内呈多个核心区存在，并且围绕这些核心区发展出各自成型的商圈体系。2、长沙写字楼基本以五一路、芙蓉路、韶山路为核心形成“三横两纵”的“日”字型格局密集分布。且形成格局特色和主导功能差异的三个核心模块。芙蓉路金融BD韶山路酒店CBD芙蓉路金融BD韶山路酒店CBDCBDCBD核心区五一广场商业CBD五一广场商业CBD一）总体数量和分布情况分析楼盘名称位置总建面（㎡）写字楼规模(㎡)运营日期中天广场长沙市芙蓉区五一大道766号1775131775132008年亚大时代五一大道与韶山路交汇处33000234302003年湖南国际金融大厦芙蓉路与八一路交汇处85962120002002年恒隆国际大厦五一路与蔡锷路交汇处49841314802005年第一大道五一路芙蓉广场西34354283082005年顺天国际财富中心芙蓉中路66453505602003年湖南文化大厦韶山中路45800356002005年唯一星城国际韶山中路52324421912004年新闻大厦芙蓉路与营盘路交汇处4160015932——运达国际广场芙蓉路与营盘路交汇处84592298782007年岳麓1号长沙市岳麓区岳麓大道369号71011141032009年标志.麓谷坐标长沙高新区麓谷中心区70341703412007年分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。二）租金情况分析楼盘名称租金（元/㎡·天）备注亚大时代2.8包含物业管理费、中央空调费湖南国际金融大厦1.8恒隆国际大厦1.6第一大道1.5顺天国际财富中心1.8湖南文化大厦1.8包含物管费中央空调每年开放7个月，10元/（㎡·月）唯一星城国际1.2新闻大厦1.6包含物业管理费、中央空调费分析：长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.2~1.8元，个别中高档项目的租金在2元以上。从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.2~1.8元都能取得很好的出租率。三）物管分析楼盘名称物业公司管理费（元/㎡·月）备注亚大时代香港华联兴业——已包含在租金当中湖南国际金融大厦华天物业3.5恒隆国际大厦恒威物业2.2第一大道绿城物业2.32顺天国际财富中心深圳中航物业2.8湖南文化大厦保利物业3唯一星城国际2.6新闻大厦——已包含在租金当中运达国际广场分析：通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上，个别项目物业管理费达到3－4元的高水平，主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容，比如酒店式服务。由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。四）入驻情况分析楼盘名称入驻率空置单位亚大时代80%以300㎡以上、200以下面积为主湖南国际金融大厦95%22层，整层招租恒隆国际大厦80%以200㎡以上面积为主第一大道95%部分低层，100㎡左右单位顺天国际财富中心95%少部分靠东或靠西的不规则单元湖南文化大厦70%13、14、16层，以200㎡以上面积为主唯一星城国际90%新闻大厦95%运达国际广场——分析：长沙的专业写字楼出租情况较好，一般的入住率都较高，在80％以上。少部分物业因物业的规划设计存在硬伤，导致招租情况不理想，空置单位多出现在西面或不规则单元。由此可见，消费者对于品质的关注高于对成本的关注，同时，也更偏好于实用率高的物业。五）入驻企业类型分析楼盘名称客户类型知名企业亚大时代上市公司、外企、金融、科技、房地产中信实业银行、蔚深证券、正虹科技、施耐德电气公司、天润五江集团、和记黄埔湖南分公司湖南国际金融大厦金融、房地产中国银行、泰康保险公司、东方资产管理公司、绿城集团长沙分公司恒隆国际大厦房地产、金融、工程建设、服装、日用品万科南都、宝马男装、利郎、智联招聘、第一大道金融、贸易、房地产、航空公司新五丰股份有限公司、华菱置业、德胜期货、唐人神集团、深圳航空顺天国际财富中心金融、贸易、房地产、招标财富证券、联想、中国人寿、TCL、中招国际招标公司、长沙佳兴房产湖南文化大厦上市公司、代理公司、保利集团、同致行唯一星城国际金融服务、装饰工程公司、以中小型服务企业为主天华会计师事务所、金桐装饰新闻大厦房地产、科技、金融、能源、文化传播国联期货、三菱、金侨地产、前程无忧、双瑞地产运达国际广场————分析：入住专业写字楼的企业按照类型来看，主要是上市公司、外企、金融、房地产、科技、贸易等公司；物业档次越高，聚集的企业实力越强，一般均为上市公司本地大型企业和事业单位，以及外地大型企业和外资机构的分公司，档次低的主要集中一些贸易、咨询类的中小企业。总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。六）部分酒店写字楼经营状况分析酒店名称租金（元/㎡·天）物管费（元/㎡·月）出租率备注通程大酒店3.82085%带精装修，包中央空调费华天大酒店2.815100%包中央空调费佳程大酒店3——95%中央空调按1.1元/度的电费收取金源大酒店2.8——90%包物管费和中央空调费神农大酒店2.8——80%带精装修租金3.5元分析：目前，长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好，而且租金不菲，说明写字楼市场需求强劲。另外，酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高出约0.4—0.8元/（㎡·天），也说明高档次的管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。七）外观设计分析楼盘名称外墙材料外观色彩层数亚大时代玻璃幕墙深蓝色31湖南国际金融大厦外墙砖橘黄色41恒隆国际大厦外墙砖深灰色28第一大道玻璃幕墙与外墙砖组合浅蓝色22顺天国际财富中心玻璃幕墙深蓝色31湖南文化大厦玻璃幕墙与花岗岩幕组合浅蓝色27唯一星城国际外墙砖深灰色28新闻大厦玻璃幕墙与外墙砖组合淡蓝色32运达国际广场玻璃幕墙与铝合金材料蓝色与银白色结合30分析：从色彩来看，采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气；从外观来看，无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁，才能体现出写字楼的品质感、尊贵感。八）裙楼使用状况分析楼盘名称层数裙楼各层功能亚大时代51F：大堂、银行、商务中心、国际旅行社、咖啡休闲酒吧、员工餐厅；2-4F：金悦海鲜酒楼；5层：会务中心、健身中心湖南国际金融大厦61F：正面为挑空3层的大堂，中国银行营业部；2-6F：中国银行办公场地恒隆国际大厦51F：大堂、建设银行营业部，中国移动营业部；2F：招商中；3F：鸿基酒楼；4-5F：长沙建设工程交易中心第一大道41F：大堂、漂亮宝贝、时尚厨房、美容美发；2-3F：时尚厨房；4F：招租中顺天国际财富中心51F：大堂、高尔夫专店、天润福茶；2-4F：锦绣红楼；5-6F：碧海银沙休闲中心、顺天食府湖南文化大厦41F：大堂、书吧、票务中心、金牛角王中西餐厅2-4F电影城、电玩中心、网络户所、咖啡厅唯一星城国际51F：大堂、唯一名车、华斯度、中国电信；2F：华斯度；3F：富临饭店、唯一中西餐厅；4F：松本铁板烧新闻大厦51F：大堂、米萝咖啡、中国工商银行、商务中心、光大旅行社；2F：顺辉城（康体休闲中心）；3F：酒店中餐厅；4F：天籁村KTV；5F：新闻发布中心运达国际广场6国际名品街（筹备中）、顶层空中会所分析：裙楼商业一层多以银行、邮电、通信、名品时装为主；二至五层多以酒楼、中西餐厅、咖啡吧、休闲、康体、美容等高档商务、休闲为主的业态，有利于提升写字楼的整体形象。九）大堂配置状况分析楼盘名称大堂配置状况亚大时代正面临五一路，挑空两层湖南国际金融大厦正面临芙蓉路，挑空三层，进深较短恒隆国际大厦裙楼背面，挑空两层，内设休息区第一大道裙楼中部，无挑空，内设休息区顺天国际财富中心正面临芙蓉路，挑空两层，内设休息区湖南文化大厦大堂内部，电梯厅局促唯一星城国际临韶山路侧面，挑空三层，新闻大厦裙楼侧面，挑空两层，设休息区运达国际广场正面临芙蓉路分析：从大堂的设置来看，采取正面临路的位置，挑空形式，更能显示整个项目的非凡气势，提升项目的形象和价值；另外，大堂内通常应该设置休息区，方便来访客户休息等候。十）单层面积及面积规划状况分析楼盘名称单层面积（㎡）面积区间划分亚大时代1100200~400湖南国际金融大厦2400大开间为主，整层或半层招租恒隆国际大厦1369164.65，252~272，418~524第一大道176980~100，100~120顺天国际财富中心2106200~300之间湖南文化大厦1695大开间，整层或半层招租唯一星城国际175840~60，60~150新闻大厦113880~100，120~150，200运达国际广场1224大开间，整层或半层销售分析：从目前的使用状况来看，单层面积超过2000㎡，其内部区间的划分会使自然采光收到一定的影响，还有可能造成一些暗室，如顺天国际财富中心内就有超过200㎡的单元需要二次采光。在面积区间的划分上分为两种类型，一种是以200~300㎡为住的划分，其使用客户多为国内外大中型企业；一种是以100~200㎡为主的划分，其主要客户群体以服务性行业为主。十一）车位配置状况分析楼盘名称地下室层数车位个数单个车位承载的面积（㎡/个）备注亚大时代-3~-1层152154无地面停车湖南国际金融大厦-2~-1层285294地面可泊20-30辆恒隆国际大厦-3~-1层261120无地面停车第一大道-2~-1层125226无地面停车顺天国际财富中心-2~-1层314161地面可泊10-20辆湖南文化大厦-2~-1层260137地面可泊20-30辆唯一星城国际-3~-1层224188地面可泊10-20辆新闻大厦-1层48592地面可泊20-30辆运达国际广场-3~-1层575174——注：单个车位承载的面积=塔楼面积÷车位个数分析：从经营状况来看，地面停车位具有更高的使用率，在保证地下停车位充足的情况下，尽可能多的提供地面停车位，有利于提高写字楼的出租率。十二）电梯配置状况分析楼盘名称电梯品牌电梯载重量(KG)电梯集中控制电梯速度（m/s）电梯数量（台）单台电梯负荷面积亚大时代迅达1150有2.554681湖南国际金融大厦三菱1350有2.5420947恒隆国际大厦三菱1000有256264第一大道三菱1000有247062顺天国际财富中心三菱1350有2.586319湖南文化大厦日立1000有24——唯一星城国际富士达1000有262018新闻大厦迅达1000有2.5411385运达国际广场————————————注：单台电梯负荷面积=塔楼面积÷电梯数量分析：目前，写字楼配备的电梯通常为进口品牌电梯，都有集中控制。在使用的过程中，多数电梯的使用效果并不理想，往往等待的时间较长，主要原因是，电梯没有实现分层管理或者分层管理不科学，造成使用效率低。十三）卫生间配置状况分析楼盘名称是否有公共卫生间卫生间蹲位数单位蹲位负荷面积备注亚大时代有6162.7湖南国际金融大厦有8300恒隆国际大厦无————带独立卫生间第一大道有6295顺天国际财富中心有4527部分带独立卫生间湖南文化大厦有8212唯一星城国际有8220新闻大厦有5227运达国际广场——————注：单位蹲位负荷面积=单层面积÷卫生间蹲位数分析：从使用状况来看，采用统一装修的公共卫生间有利于物业公司统一管理，提升楼宇的服务价值。如，顺天财富中心采用的是公卫和独立卫生间相结合，一部分公共卫生间没有进行统一装修，使项目的内部形象受到严重的干扰，大大降低了项目的出租价值。（二）在使用写字楼个案分析湖南顺天国际财富中心湖南顺天国际财富中心1、项目概况该项目位于芙蓉区芙蓉中路，东临芙蓉路，西临建湘路，北靠湖南图书城，南面颐美·现代城，是1栋31层的高层建筑，总建筑面积约76000㎡，是长沙迄今为止的在使用的顶级专业写字楼项目之一。2、裙楼使用状况层数使用状况1大堂、高尔夫专店、天润福茶、深圳市中航物业长沙分公司2~4锦绣红楼长沙顺天店5~6碧海银沙休闲广场、顺天食府分析：顺天财富中心自2003年投入使用以来，裙楼经营状况一直不理想，到目前为止依然有部分空置单位。能够持续经营的主要是名品专店、高档酒楼、茶馆、休闲中心。一方面，只有这类高档商业才能支撑起昂贵的租金，另一方面，这类业态能够满足商务办公的高层次需求。3、裙楼部分技术指标顺天财富中心写字楼技术指标建筑高度99.76层数7—31层总建筑面积约50560㎡标准层面积约2000㎡大堂挑高约8层高3.电梯厅净宽4m公共走道净宽约2.2m分析：项目写字楼部分的设计保证了大堂、电梯厅以及走道的宽敞气派。另外，项目核心筒内设置了8台高速三菱电梯，确保了垂直交通迅速、畅达，使得项目垂直交通组织优于其他同类产品。4、装修标准大堂、电梯厅墙面：石材天棚：石膏吊顶地面：高级玻化砖等走廊墙面：玻璃、乳胶漆等天棚：石膏吊顶地面：优质地砖等公共卫生间部分装修，部分空置分析：从装修的效果来看，项目的品质感能够体现出来。由于电梯厅内墙面采用的是大面积深色花岗岩石材，而且电梯厅没有自然采光，使得电梯厅的亮度受到了一定程度的影响。另外，其公共卫生间的设置非常凌乱，装修标准不统一，不仅造成了使用上的不方便，还使得内部的装修整理不协调，严重的影响了项目的形象，降低了其商务价值。5、标准层配置分析：项目的标准层存在两个较大的问题：第一是异型单元，造成了实用率的下降，目前的空置单元中大多出现在1、5号单元；第二是区间划分不合理，造成二次采光单元（8号单元），还造成内部走道过多，交通复杂。6、客户群类型分析分析：从上图可以看出，租用专业写字楼的客户大多集中在咨询、服务、电子、科技类“智力资本”型企业。从实际使用的面积来看，金融类虽然占比较小，但需求量却很大，属于大客户类型。7、客户使用面积区间分析分析：从上图来看，该项目确实为大中型企业所推崇，客户使用的写字楼面积集中在200㎡以上，其中，使用面积在500㎡以上的也占到22%，而200㎡以下的使用者只占很小一部分。亚大时代亚大时代1、项目概况长沙首家5A智能化写字楼，只租不售。空调设施：中央空调系统智能设施：保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施：4部载人电梯（其中1部只到5楼），1部货梯管理服务：24小时保安，清洁服务，秘书服务客户组合：国内外知名企业，如：中信实业银行、西门子、柯尼卡等经营情况：入驻率80％，余下小部分较大户型尚未出租2、项目优劣势分析A、成功之处地理位置优越：地处五一大道与韶山路的交界处，在芙蓉路以北的五一路上属于独市配套齐全：高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全人性化的服务与设计：空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中央空调在非正常上班时间可加开等户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求性价比高：租金在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不卖的统一经营使得写字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范B、不足之处管理要求高，资金回笼速度较慢电梯管理不科学，使用效率不高恒隆国际大厦恒隆国际大厦1、项目概况甲级智能化写字楼，先租后售。空调设施：立式入户空调智能设施：保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施：8部高速电梯，裙楼2部观光电梯管理服务：24小时保安，清洁服务，秘书服务经营情况：基本售完，2005年3月招租至今，出租率在50％左右客户组合：（买）公司购买办公，浙江、上海的投资客投资；（租)几家上市公司、房地产、通讯公司等2、项目优劣势分析A、成功之处地理位置优越：地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心全部对外销售，但售后由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值，并且使资金能得到快速回笼硬件打造水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息，6～10米的观光大堂，3.3米的层高以及两部观光电梯，每3层的空中花园更显大气，设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办公环境更为独立方便B、不足之处电梯无分层管理