房地产开发项目经济评价案例多表

PAGEPAGE75目录案例一：租售房地产开发项目案例案例二：混合房地产开发项目案例案例三：房地产开发项目可行性研究报告案例案例四房地产开发项目贷款申请报告评估案例案例一租售房地产开发项目案例1.市场分析和需求预测XX市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之区人口约60万人，面积187平方公里。XX市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间，除此之外无房可住的不计其数。xX市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城镇住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，XX市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。根据《XX市统计年鉴》(1998)显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000余户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实惠住房，从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房产约有千余户，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。2.建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及XX市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。3.建设内容和规模XX小区占地8.78公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。4.规划选址娘X申X丙北小区位扎于福X模X杂市区东北部，籍南临东风路，摧西面与乡政府核和乡医院相临搭，北靠建设路矮，中部偏东有软学院路自南向指北纵向穿越，任将小区分为两柳部分。区内临婆建设路处，现周有建设路小学护、水文队、银堂行等单位，其盟余均为菜田。旬该地块南北前长誉30创0贯米，东西宽晴约亿18液0灰米，呈矩形状椅，自然地势南百高北低，平均乎海拔高趁程童71.5部0云米左右，最大殃高差死约招0.话3恳米，地势较为螺平坦。5.规划布局璃枪好由于本地块的厨地形现状和特大点，规划设计侮将小区中心设挣置在地块的几焰何中心部位，团以中心绿地和洪居委会、文化嗓活动站等设施愧组成，并采用情空间划分和限劫定的手法，组阵织好由公共空乖间、半公共空技间到私密空间衫的相互联系和采组合。其他建咱筑布置紧紧围蚕绕小区中心，您以点式和条式惭住宅相互结合头、协调搭配、敏错落有致的方景法，丰富居住筒小区的环境和剥平面布局，使镜小区面貌更显完得新颖别致、面灵活多样。小壳区公共建筑设农施沿周边布置优，既丰富了城愧市道路的沿街凤景观，又给小夫区的建设开发榴创造了有利条输件。6.住宅布局弄隔拌小区住宅以六遍层条式为主，货适当点缀点式扑住宅，条式住采宅布局采用周说边式布置，三朴两栋为一组，辛组合成若干个耽牛公共空间，倡既塑造了建筑洗的立面效果，任又方便了小区饶的管理。依据希小区道路的分程隔与围合，小泽区分福为裹4掌个组团，即南责部的两个居住把组团，北部的早公建组团和学早院路东的组团竭，以南部两个奇居住组团形成果小区的基本居波住单元。小区租的主要人口搞有浮3眯个，分别面向茶建设路、东风牢路和学院路。鸭在学院路的主剑要出入口处设妙置新村标志，迁增强小区的识税别性。同时，标小区的平面布她局综合考虑了册日照、通风、榴防灾、消防等雅要求，日照间套距签为护1:1.额2层。7.小区绿化醒为了创造一个概接近自然、环咳境优美的居住逝环境，小区绿东地按照集中、叼分散结合布置酸，除小区中心西绿地外，在零叨星地块见缝插还绿进行建设，复利用道路与景渠观调节小区气缝候，方便居民叛，美化环境，沿使人们步入小椅区后，有一种菜步移景移、赏料心悦目的美好挪心情。植物栽飘培以常绿植物蜂为主，配以四秘季花卉、水池微、亭子、花架词、坐凳等园林咱小品，形成景祝色宜人、生机号盎然的园林景院观。8.方案设想昼X绣X杀北小区住宅方娱案设计主要考驴虑童了吐“饲功鸭能竞”扎、答“缝舒削适嚷”浆、轧“绪美四观妻”留、伐“蓝采邪光妻”唇、腐“朵通桂风间”滔及爬“饶结构上的安全裹经昂济缎”步等因素，在经议济适用方面下往功夫，以满足奥不同家庭户型陆结构的需要。垒方案设计的原况则是：颠陶况第一，坚穴持厅“守住得好、分得掀开、放得下、估买得具起袭”无的设计原则。傻改善居住条件魂的内容较多，贿让各种户型的瓦人口住得下，俱辈份、性别分减得开，家具、蝶日常用品放得箩下，同时还让丝住户买得起。发面积小了住不欲下，居室少了达人口分不开，藏空间小了家具劣放不下，标准慕高了买不起，板这些客观矛盾缓在规划设计和池方案设计时均蒙做了较为仔细懒的考虑和推敲筛。逃忘辈第二，坚案持就“绞节地、节能、凉节械材印”兴的设计原则。背土地、能源和咱建材的合理利首用是建筑设计尾的三个并重的绣原则，尽量采赚取小面宽、大披进深等有效手只法；在节能方君面主要在墙体芹厚度和材料上捐，门窗尺寸选芹型，屋顶保温贩采取一些行之惩有效的措施，牺这是降低工程产造价的关键。限德阴住宅单体设计荒方案伯共萝1半3办种类型，其中告三室两厅游的烦2破种，三室一厅柴的岸4餐种，两室两厅殊的诱4批种，两室一厅赤的忧3阵种，面积最小岂的书8羞0得平方米，在做田施工图设计时尤可根据住户需撤要灵活选用不具同套型住宅。注房屋套型有以比下几个特点：桃一是以起居室个为割“假核羽心馆”火，其他功能空夫间有机结合并包围合其间，行骄走便捷。二是趋以中套型为主驱，大小套型为锄辅，适应性强从。三是厨房、很卫生间分开设套置，直接采光写，通风良好。脉四是厨房凸出端于阳台，扩大谋了室内空间，面丰富了造型。距五是居室朝南手，采光、通风傻好。六是平面吊紧凑，功能全向，适合各阶层膀家庭住用。织9老.历实施进度计划月及计算期吴呼芦计死划盆200毯0愁年肚1起0乓月开始施工，渐建设工期卷为棵3狭年。项目计算业期绝为获6奇年。欲10冬.挤用款计岔划腊枕屡用款计划见启表竹1阵－漆1视。表1－1兵项目恩金额井(践万元越)逢1盒2存3环土地费用杨42箩0莫100点%炉前期工程费咱28根100惊%或基础设施建设唱费蚊10程100涉%猫建筑安装工程拔费蜜99顿17肿10急%晒33由%劫57手%描公共配套设施谋建设费绳96寿63晴%挡33先%钩4矿%罚开发间接费屋管理费用苹99尝33正%佩33炮%坛33浓%哨销售费用耕99糊17筒%挥50丰%功32甚%妹开发期税费式36宰7匀4l枪%像33符%笛26乞%滥其他费用著18旅3终55语%躁33希%全12召%佣不可预见费请44螺9泼33扩%骗33死%嚼33鄙%丛11佣.因投资估算评本项目总投资育为袄1239械1脱万元，其中土亡地祝费缠42涝0雨万元、前期工悔程贩费肤2抱8佳万元、基础设浊施建设夕费铺1尺0穴万元、建筑安萝装工程造费伟991东7奥万元、公共配扫套设施建设阻费犬9暂6亿万元、管理费隶用和销售费用终各瓶9踩9饺万掘元盖(袋按建筑安装工沙程费宅的束1污%造计锅)正、开发期税庸费予36趣7茶万元、其他费锈用湿18看3册万元、不可预白见吨费智44叹9判万元及财务费波用亡72欢2棋万元组成。卫详见附腔表功1扇－挖1快。漆12站.屈资金筹措泽涝萄项目总投谁资甚1239某1掀万元，其中项撤目资本将金宇300商0饲万元，分两年害等额投入；商闸业银行贷表款弹389洪1地万元郊，宋3响年的贷款比例锯分别典为叶12.4期%这、捏35.6字%规和弄52晚%响；不足部分拟压由预售房款解过决。详见附便表三1浙－骤2榜。围13键.宜贷款条件悲恨肯年利翠率匠5.85耍%辫，按单利计息腹，宽限行期偷3汉年由，述3辫年等额还本。14.税费率度液盖税费率见尝表印1教－韵2要。泻表巧1省－略2胁让港巩税费率盆表秆(菊%)昨税费项目治税费率厦税费项目家税费率玩营业税奋5邪公益金脱5声城市维护建设辜税岂7渴法定盈余公积经金拾10丑教育费附加敢3麻任意盈余公积脏金缓0课企业所得税企33诉不可预见费集4砖房产税江(鼓按租金塌)沫12陆土地增值税治30偷、齐40钩、激50呜超率累进陷15讽.死销售与出租计肉划丢X剪X破小区项目高层滥、多层住宅和各部分营业用房址计划各在凯4纹年内全部出售最。住宅楼从项躁目开工两第辨2学年开始预售，哄分期付款，抗按坐20浴%股、谱70路%扇和隆10眠%棵分枝3柴年付清。出租党房移第益4省年开始出租，信出租率尖第趣4表年遵为跌80形%悄，以后各年均璃为直100万%所。各类房屋销盒售计划见悼表俊1香－捷3技。岁表售1休－叫3称稻误谁房屋销售计划涉表余(吉%)取年连膊柴份搂类钟啦浅型奔僻2痕3姐4窃5峰高层楼房乖40植40法20干多层楼房纪30阔30齐30毙10端营业用房锅30亚30矮40做凭纪根横据师X滋X躁市近期相同房睁地产项目的字售氧(坏租覆)因价和居民购买呼力的预测，计竹划帐X邮X义小区高层住宅靠楼售众价菠180椅0求元柴/善平方米，多层隙住宅楼售亭价舒125其0蓄元低/假平方米，营业螺用房的一半出章售，售通价逮350狡0卫元千/筹平方米。售房伤加权平均价斧为弦167叔0枝元预/律平方米。营业叠用房的另一半毅出租，租粱价重100壶0蜜元大/帝年狗·权平方米，建设符期出租房不预毅租。投16飞.惑财务分析捆16.1衰现分析依据插蹲算建设部发布的覆《房地产开发勒项目经济评价剖方法》，中国对计划出版社出着版缎，悟200兔0吓年。责16.2晌估盈利能力分析窜森热项目在计算期利内经营收顷入劈2067霉1唯万元，可获利拍润撤495熟4请万元，扣除所崭得税、公益金无、公积金后还阴有单282揉1撤万元可分配利次润。项目缴纳因的经营税金摧为万113尸7垦万元，所得税秋为哑163劣5牲万元，土地增劈值税个为描220积2聋万元，合计缴粘纳税则金叠497打3蒸万元。和项目忽业主投入的资罪本眼金掩300猴0途万元相比，谊在浩6勉年内项目盈利瓣和缴纳税金的速绝对额是搜相当高的，表惩明项目的盈利敌能力是比较强考的。详见附优表内1摸－匆3欧～附破表耽1休－初5污。另慎强项目全部投资狡内部收益作率乓(圈所得税右前摔)企为塞32.8肚%底，在预期可接寨受内部收益率侵为板20谦%很时，项目净现通值朵为市114户2闯万元，项目投刮资回收期开为搏3.欲8似年。资本金内杏部收益率醒为否39.2耳%各，项目净现值恢为作90著9痕万元。详见附烤表贝1历－朴6唱和附朗表叹1挑－袭7勇。眯今浴商品房投资利征润率＝利润总屿额嗽/撇总投继资结×100%池郊黑浇旺＝蝴4954/1铃2391×1铁00谨%轧＝验40%南商品房资本金延净利润率＝税办后利世润壳/谨资本贞金拖×100%墨梢桐堪秋穿＝薪3319/3序000×10美0狱%烈＝匪110%菠16.3新缓清偿能力分析面打症按照项目的借徒款条件和还款孩计划，项目建舟设期不还本金出，从第四年开思始奸分孝3仗年等额偿还本填金，每年据还期129衬7搭万元；借款利符息每年照付，挪总计付利跃息猪72铸2谎万元。详见附牵表妖1彻－阔8烈。述16.4垮记资金平衡分析鞋和资产负债分配析砌懂杰在项目计算期质内，各期资金川的来源与运用党是平衡有余的棒。资产负债率抄是比较低的，快资产负债率最育高冤时部(冻第降3真年学)烟仅粗47峰%凑。因此，从总帅体上看，项目偷的清偿能力是扬比较强的。资纪金平衡分析和珠资产负债分析卡详见附铸表赖1琴－辆9梅和附祸表铸1夜－纸1革0姑。杯16.5仓究敏感性分析派环恰将开发产品投炭资、售房价格束、租房价格和派预售款回笼进彩度等因素作为看不确定性因素棍进行敏感性分珠析．分析结果睛表明开发产品沿投资和售房价传格两个因素对自项目的效益最全为敏感。如果失开发产品投资芦和售房价格分员别向不利方面催变各动耽10饥%拦，则全部投资基内部收益率将纳分别下降乎至耗23.8眯%袄和栏21.7医%桥，净现值分别喉下降刊至茅37袭3岂万元贡和肝15推5逼万元，投资回利收期则增加乒到碌3.忙9扒和巡4.史0退年。预售款回沸笼进度相对较补不敏感。最不叨敏感的是租房份价格，这是因丝为计算期只简有零6广年，而且是从勒第四年才开始盛出租，租房收须益占整个项目折收益的比重较狡小。详见淘表蜜1驶－丑4昨和罗图男1笛－侮1养。奴表疤1屡－碎4溉骗耻拢释敏感性分析表庸序号承项目炮变动幅度乱(案%助)痛全部投资厘(屯所得税前发)兔内部收益率你(须%炊)砍净现值腥(反万元剩)寺投资回收期蜓(需年婶)旗0览基本方案热32.78钢1142蹄3.74腿1李开发产品投资于10颤23.82绍373观3.94恳－歪10弃43.60嘱1911烂3.55尾2虾售房价格纽10狠43.69尘2130宪3.55土－狗10俩21.74缩155凯3.99秆3爪预售款回笼进眉度控10乖35.62德1303精3.63办－看10课27.89色759冶3.96扭4跌租房价格研10湿32.84踪1148她3.74原－仅10问32.72填1136弯3.74图1－1喊敏感性分积析绣(户全部投资、所宪得税俗前婚)浊1玉—穗—丰售房价格；陵2梨—变—叠预售款回笼进爷度；友3辩—订—难租房价格；夕4岁—然—幕基准收益率；纳5蒜—随—盏开发产品投资抖16.5变闸临界点分析励临界点分析是种项目评价的另开一重要方面，敏它反映在预期雅可接受的投资丢内部收益率下柏，投资方能承波受的各种重要极因素向不利方壳向变动的极限指值。根据敏感瘦性分析，假定裤投资者期望的欢内部收益率克为通20拨%阅，在这种情况究下，开发产品碰投资的临界点助为鞋1423烟2雨万元，增渐加榆184送1违万元；平均售遍房价格的临界顾点为每平方倦米钥147敢7颗元，下看降洁19到3辣元；土地费用告的临界点矩为碍212稀6件万元，增庄加酬170锹7蔑万元；售房面凯积的临界点森为昨10178修0走平方米，减望少加2088筑0象平方米。详见无表侍递1爪－羞5拥。勾表慨捆1浆－福5轿吹易触临界点分析表辱敏感因素部基本方案结果拼临界点计算旧内部收益率饲(悄%沿)鞭32损.78匹期望值感20逆.00滑开发产品投资渗(樱万元巷)章12促391辉最高值榆14满232唱售房价格域(犁元付/孙平方米地)幅16奏70荣最低值妄14虎77斤土地费用南(内万元度)架42蝇0亩最高值避21匆26桶售房面积别(灯平方米乎)丸12辣2660矮最低值垂10违1780炼17闻.衣评估结论形该项目符合国染家产业政策和筛发展方向，小橡区房屋销售价讽格适中，预计顷工程完工后，民销售前景会令次人满意。项目踏的实施将柱对谦X井X梅市的建设和改蝇善居民居住条密件和居住环境雅起到积极作用败。项目内部收悄益率片达弦32.8欠%化，勉6虎年内上缴各类崭税金总计传达拐497太3右万元。具有良供好的社会效益寄和经济效益，线且具有较强的鸣抗风险能力。净项目选址适宜仍，总平面布置腊和方案设计合归理，从技术方沃面看项目亦可尾行。项目主要通经济技术指标贿见乘表阴1蠢－捞6扰。供表观1网－糖6鸦艇纤冠主要经济技术异指标袄序号塘名称忽单位瞎数据浩备注耍Ⅰ拼1明1.1梢1.2膨项目设计规模旁房地产开发产教品总建筑面积裁商品房销售恒高层住宅楼球多层住宅楼垄营业房怜出租房：营业转房便平方米眯平方米境平方米骡平方米柱平方米梅平方米榴123320揭122660赛91000撕31000饲660棒660谅Ⅱ就1劫2奏3静4便5辈6统7贪8燥9监项目经济数据班开发产品投资迟其中：财务费禁用性资金筹措或其中：资本金都烤拆借款晒样肯预售房款胀经营收入标经营税金及附叙加哨总成本费用废利润总额桶所得税升税后利润愁土地增值税送万元侵万元膝万元蔽万元纯万元鹊万元房万元松万元胳万元问万元架万元棕万元车万元写1食2391电7妻22伍12391冶3000挽3891按5501穷4134佳227币2476尽991本327假6城64糖440忍年平均处年平均令年平均养年平均俘年平均面年平均印年平均蚊Ⅲ聪1镰2架3蜘4霞5女财务评价指标晶商品房投资利狗润率栽商品房投资利喘税率放商品房资本金锡净利润率砌全部投资内部学收益率连(疤所得税前讯)偶全部投资投资蜻回收期西(杏所得税前毒)否%衬%梯%明%抵年只40.0威67.1伶110.6洁32.8币3.8及6淘7而8行9糖全部投资内部饭收益率研(海所得税后脸)拥全部投资投资骄回收期追(京所得税后男)厦资本金内部收鉴益率堵长期借款偿还幕期以%玉年杠%膝年描23.6劳3.94谎39.2成6.0芹建设期起古附表沉1蜘－旁1桨项目总投资估妄算给表乒矩攻鬼单位：万元脆序号梅项目鸡总投资林估算说明宣1手开发建设投资股123愧91凯1.1肢1.2布1.3基1.4稀1.5镜1.6墨1.7肉1.8娱1.9竟1.1垃0侦1.1鹊1浑1.1钞2却土地费用棋前期工程费鸦基础设施建设她费分建筑安装工程税费殿公共配套设施击建设费治开发间接费配管理费用降销售费用渴开发期税费获其他费用弱不可预见费蔽财务费用摆420耐28盘10盆991精7券96惠99蹦99吩367禾183条449筑722上2殿经营资金女3这项目总投资贞123鼓91伍3.1号3.2娃3.3画开发产品成本捎固定资产投资厅经营资金即123事91恰附表绩1膝－餐2歌新定投资使用计划良与资金筹措索表丧睁寺单位：万元骂序号窄项目鸟合计肤1师2征3品4骑5削6狂1匠总投资项12391糕1983夸3824城6119暂233橡155爬78恢1.1求1.2孔1.3露1.4享1.5纯自营资产投资隶自营资产投资菊借款建设期利捆息鸣自营资产投资唇方向调节税饺经营资金新开发产品投资轿其中：不含财梯务费用扩裳形财务费用酱12391感11669播722数1983直1968围14经3824深3754虫70学6119价5947无172竞233斑233周155农155卸78写78连2骂资金筹措希12391紫1983筑3824巷6119踪233腥155闹78蝶2.1往2.2项2.3强2.4搂2.5坝2.6规煌叨终资本金旅预售收入粱预租收入答其他收入素其他烧借款休固定资产投资仿长期借款刻自营资产投资洁人民币借款虑自营资产投资聪外币借款雀房地产投资人地民币借款潮自营资产投资钥建设期利息借形款勤经营资金人民垮币借款市3000勾5501贷3891慢3891挺3891强1500虹483物483啄483起1500周941锐1383拌1383碰1383陆4094绩2025疏2025约2025降233模155俱78满附表愧1惰－锡3摆售房收入与经湾营税金及附加赠估算表单位：万元脂序号润项目铸合熊柔需计湖1绢2杜3明4链5散6树1喇售房收入少20486熔1557眯7005栏7133劈4028禾763这1.1栋1.2逗1.3馅可销售面积射(原平方米贞)间平均售价帖(翠元／平方米禽)显销售比例否(美%突)废122660挨100斧45898皇1696仆37粉45898菜1696星37批27764桃1632比23碰3100本1250邻3鲁2淡经营税金及附贞加相1127痛86枕385杂392扑222敬42石2.1拐2.2颜2.3勺营业税督城市维护建设鹿税布教育费附加住1024吼72坊31抵78座5忠2拆350镇25膜11括357翅25壁11侨201怠14绕6屠38家3娃l丝3抗土地增值税恒2202叫163票732滔754改454苹99蛙4决商品房销售净定收入潮17158席1308踩5888贼5987划3352顶622疤注：销售比例抵是各个产品销停售比例的加权晌平均值，以后稀各案同。美附表区1昼－犁4鲜俱蛙租房收入与经额营税金及附加颂估算表单位：万元葵序号瓶项目情合计饿1耍2御3硬4炸5贪6惧1字租房收入萍185坑53沾66艳66怕1.1相1.2值1.3姻可出租面积庄(浑平方米烟)骄单位租金妖(开元／平方米拆)锐出租率稿(葡%嫁)饿528豆1000迫80出660朝1000束100浴6601裳000摘100郑2怠经营税金及附惊加玩10岁3出4疲4耽2.1个2.2值2.3娇营业税或城市维护建设齐税踩教育费附加唤9吐1芽…拥3脚…披…辟3聚…个…捕3恐……台3筛租金净收入栋175瞧50颂62荡62泉4浓净转售收入德44吵44喊注：由于表中张有效数字是四跃舍五入取整，拥但计算过程中奖仍然保持足够验的有效位数，清可能造成表中泊合计数与各年劳数字之和不等两，在各年数字另绝对值小于乌l首时，倚用级“…香”四表示，以后各牵案同。御附表金1闹－临5蚁艺锁损益表单位：万元逼序号倍项目坚合计危1摧2祥3懒4煤5价6泄1胸经营收入证20671建1557皱7005仙7186娃4094裂829污1.1烈1.2惭1.3剪商品房销售收钩入旋房地产租金收糟入止自营收入君20486闭185逐1557采7005自7133方53竞4028的66蛇763焦66姜2瞧经营成本回12348傅948宾4266锹4328子2384缓423仿2.1聪2.2饱商品房经营成脾本青出租房经营成诸本龙(数摊销猾)慧12341走7续948介4266逢4326待2轨2381积3峡420周3饼3虏出租房经营费嚼用穗31遭9甜1l傲11蚕4疼自营部分经营匪费用佳5然自营部分折旧遮、摊销盼6装自营部分财务痰费用暂7障经营税金及附抚加典1137副86纯385信395着225戚46份8增土地增值税搁2202痰163哈732夕754红454冲99洽9侵利润总额摄4954稀360箱1622嫌1700堵1020亿251取10木弥补前年度亏盆损撕11丸应纳税所得额鱼4954沉360肉1622锅1700移1020膜251啄12共所得税菊1635巡119顺535秘561沉337逮83搭13仍税后利润陷3319叼242爱1087全1139屠683完168燕公益金弓法定盈余公积化金附任意盈余公积羡金劫166到332物12幅24星54量109控57搁114害34俯68叹8博17只14欠加：年初末分顺配利润裙205社1129具15陵可供投资者分阵配的利润岂205暮1129毅2098涨581隶143放16葛应付利润秀2821鸟2098坦581尼143毁A悲方骂B徒方抱C董方沫2821天2098御581唤143戴17届年末未分配利写润根205规1129渗附表勉1之－凑6怪但繁财务现金流量迎表值(垃全部投资黎)单位：万元窃序号恳项目晚合计挪1娱2职3奥4伟5丢6纺1受现金流入铜20714所1557东7005也7186艰4094陷873画1.1狭1.2识1.3辞1.4咸1.5子1.6角1.7疮售房收入触租房收入苗自营收入质其他收入杀回收固定资产古余值短回收经营资金客净转售收入节20486穴185摊44让1557陡7005酒7133瓶53届4028餐66猫763览66兆44享2积现金流出扎16673撤1968帽4121旨7600驳1719趋1026蔽238完2.1绍2.2号2.3浮2.4驼2.5疑2.6椒2.7昌2.8律固定资产投资蹈(叹含方向税政)抛开发产品投资饭(竞不含财务费用窜)摧经营资金开自营部分经营罩费用四出租房经营费检用先经营税金及附势加覆土地增值税登所得税置11669嫌31碌1137贫2202捡1635慈1968蓝3754仆86胶163朝119弱5947揉385荡732纠535得9槐395正754浇561旅11咳225袜454姻337薪11惧46象99解83启3沈净现金流量丙4041遵-就1968仪-这2565怒-锈595专5467榜3067融635安累计净现金流碎量厚-朴1968槐-扶4533挤-啊5127柏339绵3407尾4041温4敞所得税前净现丰金流量狡5676闯-胞1968熄-抱2446涌-母59掀6028恩3404赶717铸累计所得税前劈净现金流量备-策1968益-堆4414戚-绞4473播1555用4959袖5676味计算指标所得荡税前所得税后还内部收益率赢(洞FIRR)贯32.弃78团%必23奇.6羽%杆财务净现值舰(株FNPV)喜114多23锄16闯投资回收期青3.遗74禾3.94筐基准收益率琴(坏Ic)欠20.00沾%秋20.0结0逗%酷附表翁1境－胃7荣横葡榴财务现金流量牲表贩(欲资本金隔)纵坟难岸单位：万元如序号恩项目傻合计箩1芒2引3朱4澡5糕6童1薄现金流入佩20714员1557节7005真7186馆4094籍873疼1.1躬1.2鸟1.3夫1.4苗1.5牺1.6因售房收入辜租房收入哈自营收入喇回收固定资产感余值累回收经营资金演净转售收入巴20486精185疮44息1557直7005肺7133虎53锣4028仓66铜763线66旅44吧2伶现金流出童17395寨1500端2808迹5747雕3249绿2478泡1613泽2.1翅2.2读2.3雄2.4零2.5翻2.6粘2.7虫2.8羞2.9设2.10易2.1l角2.12化资本金异预售旋(拿租勤)内收入用于开发博产品投资母自营部分经营彼费用摧出租房经营费唇用彼经营税金及附谈加甲土地增值税到所得税窗长期借款本金拖偿还轰流动资金借款退偿还撑短期借款本金储偿还烂借款利息支付垄偿还其他应付烤款携3000渴5501耍31饲1137秧2202鹿1635炎3891疮1500厉1500佳941违86秒163辉119号4094纯385棒732植535乳233宏9释395球754爆561泥1297确155畜1l诞225妙454乐337隔1297举78招11怨46考99萝83才1297赏3角净现金流量赔3319采－趁1500饰－污1252桌1258川3937睡1615炸－勤740婚4顽累计净现金流坚量绞－见1500装－否2752蓬－谁1493屈2444验4059惧3319寻计算指标副内部收益率爪(洗FIRR)陵39.驱16艰%奖财务净现值旦(市FNPV)佳909席基准收益率碧(值Ic)凝20.00胞%观附表悄1肤－出8探耀今寸长期借款还本渔付息估算表单位：万元汽序号放项目券合计榨1厦2腹3误4搞5冷6俊l款长期借款偿还岛1.1识1.2无1.3当1.4刮1.5火年初借款本息毙累计霉捐本金停嗓建设期利息玉本年借款熟本年应计利息名本年还本付息姑钞还本欲捧付息丑年末借款本息巴累计撑3891取722讲3891命722要483天14绳14僻14阿483稠483茫483饱1383车70应70届70平1866归1866歉1866同2025聚172稳172斤172踩3891蛋3891蚕3891析233玻1530清1297尾233砌2594雷2594协2594坊155指1452街1297撒155它1297竞1297教1297妻78滑1374肝1297仪78古2拨房地产投资人降民币借款切2.1培2.2寄2.3泽2.4轮2.5耻年初借款本息渐累计虫本金存建设期利息滩本年借款侦本年应计利息傲本年按约定还驼本付息扫还本样付息案年末借款本息叉累计窝3891己722顶3891肌722样483威14虾14慰14毒483吼483喂483且1383滑70斯70鼠70苗1866还1866陆1866惯2025翼172微172发172圾3891娃3891东3891纸233歌1530捏1297陵233就2594绕2594续2594筋155始1452参1297火155头1297传1297按1297境78挺1374卵129声778香3董还本资金来源扑7尿178芝4273钢5205闪4253恐3.1释3.2游3.3友3.4斯3.5脚3.6解上年余额博摊销印折旧饭利润叠可利用售房收语入诊其他造7菊7仁171佛178法4095态2976渣2229芹3908电345塘4第偿还等额还款首本金挣1297欢1297狸1297散5及偿还长期贷款亿－本金能力雄7只178起2976吹3908率2956箩6柜长期借款偿还份期晨(浮年惠)允6.00换附表小1朗－久9攀薪串筐资金来源与运贯用表单位：万元危序号域项目垂合计曲1张2喘3旋4帽5意6椅1浪资金来源跨27605复1983颜4440纯9030奉7186抬4094阁873佣1.1鹰1.2叹1.3身1.4谜1.5脾1.6脸1.7鸣1.8题1.9发1.10虽1.11寇1.12恳商品房销售收竞入井房地产租金收触入授自营收入到自营资产长期隙借款滨自营资产经营尿资金借款气房地产投资借道款弄短期借款矛资本金巾其他梳回收固定资产驾余值敢回收经营资金搂净转售收入倾20486盼185拦3891衣3000滚44矿483赠1500碧1557箩1383语1500询7005嫩2025嫂7133躬53拥4028劣66至763霜66戴44哑2冶资金运用研24107膝1983尤4192射7772组5346暴3059错1755吊2.1情2.2享2.3屯2.4圆2.5充2.6顺2.7山2.8限2.9研2.10喜2.11既2.12乏2.13联2.14嗽2.15销2.16筹自营资产固定宜资产投资缴(黎含方向税锣)拾自营资产固定碰资产建设期利器息伟房地产投资怎(冶含利息铲)胞经营资金绑自营部分经营识费用胁自营部分财务省费用维出租房经营费令用帆经营税金及附庆加肥土地增值税松所得税袍应付利润责自营资产长期扬借款本金偿还理自营资产经营做资金借款偿还贯房地产长期借坝款本金偿还盆偿还其他应付限款伐短期借款本金宣偿还吗12391宰31某1137恢2202爆1635旨2821键3891橡1983抽3824臣86俗163刺1菌3拘9谨6119层385件732霉535门233渐9浪395香754徒561抹2098宋1297载155每11忙225芳454亩337搞581鞠1297债78软11吃46塑99夫83肆143鸟1297栗3识盈余资金去349奸8门248赞1258棚1840傅1034联－索883榜4迎累计盈余资金冒248种1507喊3346律4381烫3498齐附表竿1恐－拿10垄资产负债表单位：万元升序号西项目邮l限2榨3梦4盘5仇6背1距资产领1983岂5107缴8219山5964亩4770纳3498摆1.1孤挪柄枣1.牺1弦.4盆1.2谋1.3恳1.4怖流动资产总额纽应收账款土存货斧现金牲累计盈余资金惩在建工程强固定资产净值蒜无形及递延资牲产净值腾1983罢1983陶5107弱4859哭248贵8219支6713神1507含5964巴2618袜3346罢4770提389疲4381颜3498俯44功3454轮2杏负债及所有者公权益艰1983暂5107断8219陶5964吨4770弃3498泳2.1长叨贡2.2嫌努适岂2.3胀野决密隔流动负债总额糖应付账款废短期借款示借款石经营资金借款丘固定资产投资挪借款瓶开发产品投资巧借款娱负债小计午所有者权益维资本金刷资本公积金景累计盈余公积尝金姑累计未分配利体润市483概483露483降1500拍1500扒1866穗1866树1866文3242年3000忠36奴205值3891去3891俊武3891垮432伯830别00敏199钓112游9穷2594土2594章259脊433产703桃000垃370掌1297春1297汪1297鸽347极330勉00裕473送349披830决00摘498波比率指标猛资产负债率初(丰%罢)葬流动比率居(区%瞒)猜速动比率额(议%拥)屈24劝37肤47捏43定27勺案例化二残撇头混合房地产开谋发项目案例1.概述愈某证西南某旅游城苹市是国家新近烦批准的对外开厕放城市。为适料应地区经济的葛发展，吸引外酱商和国内沿海穷地区投资，市猴政府批准在该吩市郊区兴建别事墅小区。为保亏证小区建设的素质量和进度，滨节约建设资金挖，市政府公开汽招标，通过激超烈的竞争，南蜡方某著名房地亲产开发商中标台。项目占聚地泽20.8必6绞万平方米，建完筑面吩积允4978急1懂平方米，建设够工谊期雨4呼年，销售帜期至6睬年。孟盒岛项目坐落在该语市西昏南赢1窝0超公里处的丘陵朋地带，自然环义境优越，地处柜上风上水，与乐市区海拔落饼差科10检8忘米，从项目地抱区可以俯瞰整胸个市区。解苍耍整个项目计划幼依地势起伏分葛为三个别墅区蔑，以区内主要撤种植的花卉分唉别命名为牡丹判园、月季园和倦芍药园。各小预区通过小区内谨的道路相互联该接，但彼此又干相对独立。园固内除建筑物和践道路外，全部连绿化。胁考虑到市场销秒售和消费者的苏不同需求，每盟个别墅小区内叉都安排了不同爬建筑格局、不群同档次的住宅翁。除住宅外，洁开发商还计划酒在牡丹园内建为一个建筑面积嫌为舞1000m古2闪的综合商场，股为项目区的住群户提供各类商荒业服务，由开尺发商的物业管榆理部门经营；坡在月季园建一袍个建筑面积竖为胀1200m瞒2破的休养所，供罚本单位人员到紧该市度假用。播2.1保项目用地整个续项目用地情况货见表烟2牺－务1娱表菠2拨－塌1盼厌雄土地平衡表单位：平方米围项目教规划用地苗住宅鞠其他建筑匠道路作绿化悠牡丹园罩1000缘00毅1795廉8体46诞1膨27繁827弦53伟754维月季园嚷85梯440芹10搬613奉79缺2工21芽663轻52教372棒芍药园案23稍200肠]5滚63电90搭l恶20遍736妹合计骑208临640锡30耻134夸12龙53易50栋391考126示862隙2.2怠主要建筑物骤各区的建筑物蛾和配套设施的侵安排见表煤2敏－块2营表皂2票－答2示主要建筑物一睡览表覆名称捆数量勒(尿幢霸)都建筑面积隐(飞平方米东/刃幢骆)有小计世(吧平方米热)古牡丹园击21杆1秋26吸163夺C辟型中档换18灾20嚷3.56该36精64朱D赠型高档显22雹24勤6.92绞54漏32戒E昨型中档程28坏15罗1.46纤42救41塔F刊型普通谅14统2灯83板.28税11招826大综合商场殿1违10忽00.00赤10捎00搞月季园嚼91巾20工792丢A祸型高档哥19恩27碍6.33腰52价50门B迅型中档散32伸17禁9.79摆57零53忧C茶型中档裕24广20委3.56踪48抬85瓜D惊型高档伙15捕24吗6.92家37残04牧休养所欧1技12俯00.00国12智00柏芍药园窃13阴28值26券G仿型中档朝13肌21贞7.38槽28眉26淘合计恒31见5辛49隆781沿按住宅的档次财分类，整个项芬目开发各类房亩屋及面积汇总雕见表传2叶－捉3讨。敞表这2乔－腥3当房屋类型及面卡积表佩房屋类型丹数量陪(藏幢贱)第面积屈(允平方米下)日普通住宅克14梳2冤11痛826伟中档住宅茧11递5府21怨369璃高档住宅陶56形14旅386秤休养所屋1莫12筝00穿综合商场扯1浇10炉00戏2.3贯建筑与装修题各档住宅的建愧筑与装修条件拘如下：垄普通住宅：建纵筑面积为蒸80怎～榆120玻平方米，院落阴2监印平方米以下垄，无车库，水口泥檩条楼板，捆粘土砖墙，普吃通屋面瓦，普封通木门阻窗，水泥地面挖，局部地砖，宗清水墙，厨房叔卫生间救贴备1.骄5推米高瓷砖，普财通洁具。每平李方米建筑面积幻的平均建筑装绝修价格核为盖871.讯5狱元，每平方米骤道路和绿化的茅费用传为晶174.洞3顷元。拴肯牲中档住宅：建恋筑面积笑为辈15抬0烟－岭22暗0点平方米，院棵落记20缝0锹～观30丙0船平方米，有车忌库，水泥檩条截楼板，局部现暮浇，粘土砖墙瓶，屋面为镀锌披彩瓦，普通木桃门，铝合金窗烘，松木吊顶，令地砖，局部木仅地板，内外墙胆刷普通涂料，居厨房卫生间嘴贴须1.仍8材米高瓷砖，中监档洁具。每平誉方米建筑面积涨的平均建筑装叮修价格饼为脾141饺1丝元，每平方米越道路和绿化的穗费用腊为锹282.葛2都元。购碧撒高档住宅：建蔑筑面积戏为衡24瓜0义平方米以上，蚂院财落刘40搅0牺平方米以上，脑有车库，现浇逝混凝土楼板，革水泥空心砖墙钩，屋面为镀锌爆彩瓦，高级木痒门，铝合金窗罪，桑木吊顶，括木地板，内外包墙刷高级涂料坏，厨房卫生间形贴满瓷砖，高摸档卫生洁具。卖每平方米建筑段面积的平均建丧筑装修价格过为虽166际0黑元，每平方米封道路和绿化的度费用昂为京33毅2露元。袜缠脱休养所和综合御商场为中档建度筑装修水平，狠每平方米建筑挪面积的平均建倒筑装修价格分积别讲为将1037.恭5扣元践和王124爬5权元，每平方米涂道路和绿化的脏费用圆为寺20款7姻元。圣2.4于欠开发进度和项般目计算期付姐炊项目整个工期谋为忠4哗年，腔前膝3娘年为三通一平尺，道路施工，赞小区内基础设配施建设，土建别工程和水电安垫装；后一年为喇户外工程，扫幕尾及绿化。第狐五、六年为售秧后服务和销售边资金回笼。考愈虑到牡丹园内盗的综合商场为阿开发商自营，位项目计算期定漫为此1疯0呀年。段2.5务兼项目总投资及疾用款计划辜饮墓项目总投资蒸为锡1305蒙7稠万元，包括房恒地产开发投资胸和自营资产固怒定资产投资。哲房地产开发投造资由共策1286砌6屈万元，包括土护地费用、前期躲费用、建筑安咳装工程费用、办销售费用、管堆理费用、不可予预见费、财务无费用等。土地拦费用香为辅125刑2围万元，前期费逐用衣68貌4泥万元；房地产拨开发部分的建仿筑安装笨费晚655惕8梯万元，基础设旺施工程费擦为帝131关2刻万元，销售费奸用按售房收入圣的唱2.96饰%骆计算，管理费体为前几项目合劳计滋的母5尸%时，工程监理费册等其他费用址为滋23染5肥万元，涨价及延不可预见费率款合计究为见11佩%捞。详见黄表坦2昨－凭4得和附涂表尺2与－保1张。锅表棋2煮－塌4邀房地产开发建刮设投资估算表单位：万元膊序号慎费用名称叹金额薪备注芹房地产开发建匠设总投资页12866妙1胡土地费用哈1252响20.87访万平方米机1.1啦1.2屋土地购置费青手续费俊1200店52迟2证前期费用姜684贞2.1编2.2缺2.3毫2.4亩可行性研究费侄勘察设计费扫场地准备费豆其他费用孟30疮162扶478驴14俊考察、调研费拨含土方、三通超一平断3票建造费用井7870届3.1抹3.2麦建筑安装费熊配套设施妹6558蚂1312且道路、绿化、伤水电增容障4露销售费用信495聚按售房收入的吃2.96北%尼5巾管理费用厦515久1摆－鹊4歼项和的虾5方%世6尤其他费用艘235擦7拿涨价及不可预爷见费漏1216膨1蜂－侦6锁项的逝11抖%拔8如财务费用居599爽置虫自营资产固定惜资产投络资韵18室1喂万元，用于建韵设杰100星0粗平方米的商场纤。其中建筑工结程费溉按悠124目5粱元助/幸平方米计算，哑计残124.皇5研万元，设备购鬼置安装杰费壮3雅0攻万元，建设期菊物价上涨率挺为广3病%浪，不可预见费字率圆为暮8旗%俘。另需经营资权金棕8萍万元。草2.6厨匪项目用款计划序纳些项目施工用款疼计划见讽表棉2京－忽5委。漠表茶2脑－揭5阵摇晒鼠施工用款计划柱表孝卧单位：万元权年份捎项目防1皆2扫3章4轮合计佳普通住宅羽57诊3澡29便8住16岛0伪10柿31振中档住宅成57努4厚10聚60覆92便3潜45荡7管30敬15免高档住宅冈42揉9黄71百4狼58哥8冤65软6肿23害88舅休养所掩12茅5探12烈5懂综合商场嘱10再6聪75纺181扶小妻计展18纳07汽21次47桨16稻71淡11莫13妻67信40葬除施工用款外忘的其他项目用听款计划见表定2跌－宁6恢。浇表赏2觉－嫌6提躬表其他项目用款谋计划表单位：万元剩年份占项目监低去锅变旁慕悲叙问详铸村鹅龄元拆个道透稳艳脖厚狭局陵笼丘销售费用蔽220鼠160举80美20唉8壤7孤495滔开发期税费垃其他费用艳90妖90净55贺235野不可预见费共200吹370货250为280付30猴86盈1216弦财务费用怎71导16哀2瓦18网3济122贿61斥59诉9知2.7勾势资金筹措与借著款偿还栋度态本项目投资的甩资金来源有：役开发商资本错金涉90悲0盛万元，第一年急注垂入蒸54筒0饭万元，第二年全注滑入呆36公0例万元；申请房狭地产投资人民鼠币借身款做450盟0行万元，第一年扒借丛款磁350驴0捆万元，第二年悦借鹰款紧100想0嘉万元，贷款名染义年利凝串殊4役%摔，单利，宽限微期圣2扔年，记分蔬3廉年等本还款；僻其余不足部分山用预售房款按号实际需要补足框。详见附姨表尺2后－服2素。偷问锐自营资产固定如资产投资申请总人民币贷款，术借款喉额走2希0施万元，贷款名暖义年利率曲为拿4望%仓，在第三年一席次偿还。自营牧资产经营资金早全部申请人民到币借款，借款抢额宣8爬万元，项目结劳束时回收。商铺场经营资金中饱存货和应付账东款的周转天数脱为塑1蔽5伪天，应收账款岔和现金的周转激天数放为旬2悲0眯天。岸寸泰还款资金来源位为利润、折旧烛和可利用的租如售收入。扛2.8宏百销售计划及价酿格峰再岛所有住宅均准败予预销，预售荷从项目大规模叹土建施工开始载，允许刺分宵3乏年付款，预计嚼各年销售资金访回笼，分别占垦售房合同额烫的用28袭%煌、渗45议%财和诱27方%浸。根据开发总舒成本和预期的岁利润，并考虑妈当地和外地其深他同类项目的公售价，开发商丧确定各类住宅删和休养所的平络均租售价格为煎：宰写集普通住舌宅庙215海8袍元前/螺平方欠米坡拉谋高档住跳宅攀431箱6雕元五/枝平方米猾塞厦中档住协宅芹371扰8革元送/诱平方逼米健宽思休养所租魔价秧350蚀0源元僚/渠年贵·脾平方米兵绿腐以上价格为分各类综合单价，基实际操作时可颤根据具体房屋音的布局、位置凡、院落大小、当付款方式、附坊带条件等在小英范围内变动调枣整。皂由于该项目地啦理条件优越，袖建筑设计合理饭，风格典雅，遣发展商看好市金场，预计销售挥比例逐年上升且，销售计划见务表原2芝－鸡7租。吓表咱2慨－买7车元合挠销售计划赤表干(垮%)常防薯年份原项目诉1锤2冷3脂4照合计圾全念部籍22挤25叛44攻8蓬10秆0晃普通住宅拒36存39足25腾10桐0洞中档住宅看19庙21元49抬L0躺10茶0腥高档住宅启18犬20是52杯10鼓10如0歉炼墓按照一般宾馆脱出租率的水平妙，休养所的出纵租率倘为翻80躲%椒，从第三年开施始营业。储层幻综合商场的年窗平均营业额估显计表为誉12上0思万元，采购成宝本腿为掩6菜0融万元，水电费什为循1煎0棍万元，人工费很为章1登0演万元，修理费燕按固定资产盏的绿2.5药%许提取。商场建抹筑物节按避2装0揉年折旧，残值斗率痒5璃%万；设备男按葡1疤0埋年折旧，残值锡率哀5祥%扑。综合商场从增第三年开始营闻业，当年达到或正常营业额凤的芝80倦%者，第四年以后扮正常营业。价2.9哑场有关税费率独蜻锅营业税税出率劳5岔%盈，城市维护建狗设税税矿率住7衔%扛，教育费附加展费费律率蜡3懒%跪，企业所得税怪税示率律33波%辞，增值税税侦率化(漫一熟般姐)4矮%商，房产税税率功按租早金冤12猜%匆，盈余公积金舍按绩10签%蒸提取，公益金税按眉5丧%饰提取。3.财务分析构3.1惨担盈利能力分析晓界留项目在计算期狗内经营收美入跟2016忽3尘万元，可获利酱润恋439只9塞万元，扣除所共得湿税椅145假2泥万元、公益示金华14疼7来万元、公积析金雹29艘3旷万元后，还爱有浸250脸7密万元可分配利斥润。项目缴纳版的经营税金及茫附加豆为蛮106盗1伏万元，企业所幸得税态为欲145锯2撞万元，土地增铅值税降为遣86愉7誉万元，合计缴霜纳税郊金钟338滋1激万元。详见附库表包2只－锤3枝～附席表镇2族－串6婶。途运呀项目全部投资博内部收益仪率夫(效所得税施前伍)饼为雅23.8米%族，在预期可接备受内部收益率苗为摆20半%落时项目净现值析为敌39好3粘万元，项目投乖资回收期范为盛3.誉9依年。资本金内圆部收益率精为宴65.9售%纯，项目净现值秆为代83千1暗万元。详见附悄表典2清－续7号和附愈表嫌2烦－缓8忆。救主太商品房投资利栋润率＝利润总概额乒/田总投握资帽×100%债窃铺利躺孟＝是4230/1基2866×全100应%哀＝国32.9%敲等旺商品房资本金毅净利润率＝税怕后利俊润驰/庭资本米金尚×100%什宋阻郊来射＝财2947/9愧00×10盲0召%优＝叹327%束3.2卵普清偿能力分析荷狱薯按照项目的借园款条件和还款国计划，房地产纽投资借款从拦第还3油年开始已分事3朵年等额偿还本桨金，每年忧还方150寺0艰万元；自营资孟产投资借款签第梁3予年一次还清，仅借款利息每年呢照付，总计付醋利泰息配60革1个万元。项目的课清偿能力还是赴可以的。详见饶附朴表紧2杀－渴9覆。拳3.3衫掀资金平衡分析弹和资产负债分遗析植壤方在项目计算期夹内，各期资金剥的来源与运用咳是平衡有余的贫。从第一年起卧，资产负债率蔬是逐年降低的脂，即棚前口4戏年的资产负债鞭率依次位为砌85瑞%激、拐79杏%灰、掏64始%日、顺39雁%降。因此，从总派体上看，在项语目计算期内，演项目的资产负发债结构还是合属理的。详见附炉表乔2冠－助1具0嗓和附展表著2员－横1头1适。闹3.醋4乓敏感性分析棋敏感性分析是绢财务评价的重树要内容。从本嗽项目的情况来催看，影响项目纹收益的主要因烧素有：固定资酱产与开发产品懒投资，商品房砌销售价格，出寇租房的出租价泰格，预售款回甚笼进度和自营鹿资产经营达纲渡的比例。亭表狸2胶－绞8董给出了以上几肥个因素上下变孕动湿10桃%季时，主要评估事经济指标的变姻动情况。欢图芳2己－仰1永绘出了各敏感燃因素变动的趋发势。从该图中刮亦可看出售房首价格和固定资烂产与开发产品班投资是项目最负为敏感的因素另。如果开发产妨品投资和售房宴价格分别向不灌利方面变姐动冻10扬%弊，则全部投资辛内部收益率将辩分别下降塞至终16.0澡%忠和幼15.7凳%帆，净现值分别红下降至糠－骨45办8废万元和瞎－娃46糕2腾万元，投资回区收期则增加萌到乖4.已4筒年。预售款回该笼进度相对较刊不敏感。最不敌敏感的是租房嗽价格，这是因煎为租房是从第茂四年才开始出佛租，租房收益内占整个项目收损益的比重较小塘。脱表惹2通－诚8储员成阔敏感性分析表召序号道项目秆变动挠全部投资抄(陕所得税前乐)驻幅度覆(介%降)糖内部收益率歉(名%棵)饲净现值股(隔万元仿)纯投资回收期滚(闪年伞)蓝0飘基本方案重24境.冰6粪393安3赠.燕9卫1淡固定资产及开哀发产品投资揪+10舒16手.谦0巷－物458齿4刊.鸟4到－互10影33殖.谅7滨1243增3航，碍5腿2掀售房价格及+10吓33狠.疑5员1247唉3撞.陆5本－栋10坐15僻.喘7似－始462艺4地.昼4叉3术预售款回笼进墓度气+10哭25装.昼6胖537膜3举.圾7到－汉10湿20场.吴9鹿101廉4英.窗2捉4未租房价格待+10这24钻.便4杠455呼3券.胀9虎－暂10膜23晃.粒3切331径3醒.秧9控5窃经营达纲断+10难23油.次9虎401惰3绑.得9梦－贯10材23扮.拉7荡385捡3味.瞎9菠图广2端－客1养炼敏感性分删析愁(顿全部投资，所菠得税敢前莫)穗1码—确—扛售房价格候；外2雾—孔—毯预售款回笼进督度千；丑3裤—址—筑租房价格奉；唐4骄—茅—乔经营达扫纲甚%南5助—姻—析基准收益率日；盛6典—定—被固定资产及开桨发产品投资吃3.5鞠挖临界点分析确躬挖临界点分析是沟项目评价的另原一重要方面，边它反映在预期购可接受的投资施内部收益率下叔，投资方能承系受的各种重要希因素向不利方积向变动的极限壶值。假定投资杜者期望的内部嫁收益率垦为参20牲%侵，在这种情况混下，开发产品美投资的临界点慌为盾1365港9械万元，增居加酸60净3江万兀；平均售朵房价格的临界验点为每平方砖米民335标0经元，下敏降熔16港1层元；土地费用铁的临界点景为途177浆5肌万元，增停加凑52坛3愈万元；售房面梨积的临界点昼为垮4274栽8忍平方米，减扬少炭483抖3枕平方米。详见受表式2腾－衔9份。殖表薪2责－帜9谷腹强义历临界点分析表织敏感因素肝基本方案结果较临界点计算惕内部收益率斑(让%贡)悼23贩.恐8青期望值瓜20粉开发投资额威(绿万元坟)湖13叔056毁最高值艇13句659被售房价格糊(屋元陶/绒平方米利)存35耍1l胞最低值蹄33吃50披租房价格白(永元宣/牛年平方米继)宜37恋50悟最高值繁13冬74走土地费用混(里万元餐)赖12豪52捆最高值健17锯75冰售房面积谜(何平方米世)蜡47崇581被最低值犯42至748调4.1遥牛评论结论挤本项目是某市卸为促进城市经烟济发展建立的奖一个房地产开岂发项目，项目校本身盈利能力筑较强，全部投巴资内部收益率毁为棵23.8亿%驴，投资回收期详为险3.铃9欣年，商品房投捡资利润率裂为伶32.8破%州，商品房资本份金利润率晌为悟327馅%段，项目资金和氏资产负债平衡锤状况良好，从贫临界点分析看河，项目有一定焰潜力，项目在铸财务上是可行瓦的。考虑到项袜目投资部分资释金来源是预售单房款，为防范导风险，应加强侮营销工作，做嗓好售房资金回欢收的组织工作稍。项目评价综肥合指标见单表毯2穴－文1市0跌。很表狼2-10嘱全冶财务分析综合爽指标表弟序号挺名称蒜单位哨数据刺备注宗Ⅰ问1姨1些.壳1览1阴.天2妥1得.项3根2驾建设规模寄房地产开发产锁品总建筑面积盗商品房销售途骆晕普通住宅诞群迷中档住宅刻岭间高档住宅使出租坦房种宾爷休养所其自营资誉产侍再涨综合商场互自营收入唱平方米怨平方米刃平方米蓄平方米届平方米晃平方米御平方米瓦万元碧49781地47581秋11826禁21369胁14386罗1200掏1000锦120杆常年营业额轧Ⅱ毒1耀2滔3蓬4醉5念6岸7啦8岂9扒10击11成12抄13迷14贵经济数据售总投资禾自营资产固定支资产投资汁自营资产固定趁资产投资建设窃期利息晓自营资产经营阻资金吩开发产品投资迎其中：财务费标用绢资金筹措喝其中：资本金职踩头借款社滔欺预售房款殃经营收入有经营税金及附直加瑞总成本费用给利润总额衰所得税促税后利润袋土地增值税窑商品销售增值荐税懂万元煮万元撇万元潜万元念万元谅万元板万元柴万元枕万元耐万元融万元在万元剂万元递万元炎万元验万元略万元络万元蚊13057迅181径1完8否12866愿599办13057当900哥4528冲7629总2520静133肿172含8摇551絮182冶369掏108购年平均患年平均定年平均春年平均俯年平均仔年平均珍年平均春年平均抱Ⅲ茎1熄2咳3拼4稠5魄6漂7对8乱9版10验11测12骤13缝财务评价指标坚投资利润率电投资利税率扔资本金净利润延率孙商品房投资利练润率况商品房投资利样税率魔全部投资内部驴收益率偷(物所得税前昼)携全部投资投资没回收期逝(后所得税前虫)汇全部投资内部进收益率脸(毙所得税后赔)肠全部投资投资苗回收期激(瓶所得税后馅)映资本金内部收鸭益率色长期借款偿还帽期凭(则自营资产投资罢)歼长期借款偿还上期专(咸房地产投资旺)脱自营部分盈亏圣平衡点肿(计经营达纲率着)捎%膀%辉%槽%掩%叼%鲁年猛%夜年决%互年凝年艰%感4革.屈2东6继.责4演41匪.斑0筑32燕.异9皮327艳23缓.皂8禽3展.勤9龙17才.赢7拍4觉.勾2棒65周.愿9臭2辩.隶0牙5佩.光0侧55勇.晌7刷以年计征以年计纵建设期起虎建设期起孝附表欢2坚－进1挪拥钱悼项目总投资估硬算表单位：万元延序号皱项目痕总投资释估算说明死1盏开发建设投资镜12舒866狮1恰.行1限1骤.扶2垃1剂.到3探1婶.颤4靠1虫.戴5型1蛮.逝6究1诸.由7灾1绍.字8谣1座.狠9偿1押.赴10栽1肾.羊1l政1秃.锁12出土地费用竭前期工程拐峰基础设施建设肤费延建筑安装工程吧费驾公共配套设施欠建设费倡开发间接费徐管理费用刮销售费用之开发期税费娱其他费用优不可预见费壤财务费用哪12雪52乓684邀131掀2抓655汉8爽515具495桐235旧121静6钳599税2河经营资金式8庆3腥项目总投资厚13迹057蚁3文.痰1毕3厌.怖2微3陪.与3谷开发产品成本普固定资产投资超经营资金船12任866咳181输8岔附表最2傍－锻2仗投资使用计划翠与资金筹措表单位：万元波序号老项目应合计板1韵2束3巨4开5码6号7拴8倒9找10叙1军总投资扫13057伟4669梯3386半2761烘1936与212渔93务1愤.眉1叨1程.语2遭1至.谎3津1拨.愁4乘1忆.略5充自营资产投资开自营资产投资悄借款建设期利振息古自营资产投资相方向调节税风经营资金副开发产品投资咸其中：不含财股务费用悬占受财务费用敌181耐1赖81溉28661候2267被599埋106括…医4563叔4492孟71撕75谷1欢3310向3148绕162快6预2754践2571夺183镜2193饺41813芒122挣212途152退61能93泉93划2银资金筹措史13057姐4669个3386勿2761烂1936荡212皂93化2陪.适1撒2会.哪2旧2杏.孝3简2碌.守4棕2册.死5构2座.讲5谱.核1本2鞭.责5扶.名2精2嚷.希5姜.陈3抢资本金陷预售收入银预租收入初其他收入遗借款屠固定资产投资工长期借款妻自营资产投资消人民币借款碧房地产投资人车民币借款垦自营资产投资找外币借款智房地产投资外咐币借款笋自营资产投资士建设期利息借债款裙经营资金人民即币借款去900幕7629廉4528孕4520代20弃4500典8丹540性609概3520详3520醉20豆3500劣360薪2026寻1000旬1000裤1000即2754椅6粪6怀1934属2贿2参212篇93去附表拌2音－仓3量售房收入与经假营税金及附加园估算表单位：万元宰序号踏项目闯合计药1张2墙3潮4迁5碰6呼7葵8监9驰10亮1阅售房收入野16707歼991咬2690造4901踪4972膨2759法394括1笔.胁1亭1规.件2之1朝.广3候可销售面积朴(接平方米泛)鞠平均售价狡(绝元镇/零平方米炊)怜销售比例敌(冻%甲)挽47581脊100椅10869夹3256扫23风12016呢3263壤25哄21018藏3707每44匪3679栽3963丸8师2茧经营税金及附烈加尘919叹54态148种270誓273业152煌22序2惰.盯1餐2鸟.嗽2董2朴.煤3她营业税养城市维护建设雷税洽教育费附加往835微58猎25涂50牢3批1早134罗9滋4尾245撞17该7酸249测17演7字138返10嗽4读20结1简1煤3沟土地增值税插867城45慈123信247生270朴158暂24垂4倘商品房销售净早收入丑14921右891钉2419昂4384菊4428妈2449爽348舒歇缩港丛纲钟符奶乞走奋面单位：万元瘦序号染项目河合计津1茅2泉3充4城5靠6漏7狠8冷9买10膛1递租房收入响2520晕360黎360批360庙360甜360心360杨360瘦1今.1蒸1幅.帽2渣1教.要3爹可出租面积颜(售平方米哲)笛单位租金慢(帮元惊/牲平方米叔)况出租率安(机%以)谱96037生50浴80泡960海3750破80净960锄3750蚁80霞960局3750路80呼960浇3750罢80盛960糕3750拍80迎960讨3750漫80绘2述经营税金及附励加层139鞭20魂20养20迎20域20海20膊20疏2堤.爪1荒2因.禁2贯2牙.雹3乐营业税燃城市维护建设暮税惊教育费附加勿126西9曲4福18连1享1叶18携1只1事18首1睁1现18讯1晃1帽18暗1纤1场18直1聪1私18原1婶1恳3孩租金净收入输2381出340县340弱340裕340益340每340逗340吩4蒙净转售收入悬182俯182摊附表瓶2换－络5翼自营销售收入筋、税金及附加黑估算表单位：万元中序号沙项目捐合计龙1稼2姐3担4休5湿6矿7邻8严9绘10帽经营期达纲率烦(裂%解)掌80举100股100李100著100送100慰100乘100泽l俭自营收入锤936挖96够120蓄120粒120犯120告120众120富120绩2挠商品销售收入伪(诉不含增值税暗)急936偷96前120裙120之120出120槽120蓝120氧120惑3拖营业税金及附查加拢4续0妻.肿00退0砌.罢00圈0挂.膀38炸0咳.汉48船0努.协48膊0愈.蔬48撤0依.俩48蠢0燕.假48尾0桌.共48愧0元.屋48该3单.熊1脾3雾.棒2沸3乔.且3土3束.惜4幅营业税透消费税玩城市维护建设仅税稠教育费附加锁3芹1鹊0偏.璃00委0撕.箱00维0迫.袖00吵0碌.虹00歇0学.彼27讯0申.仰12滔0封.肯34迹O痒.龄14撕0至.惜34踏0昆.愿14竿0甜.筛34纠0边.拆14畏0政.兄34拼0欢.泥14冠0继.拔34栗0摊.俘14僵0茶.膊34牧0测.约14辫0气.拨34铸0找.或14限4井商品销售增值深税锅37密0舌.扇00弹0尾.心00恋3资.旧84故4束.蜜80赠4忆.险80国4灿.吵80警4福.鞭80芝4衣.缺80过4东.颤80弱4芳.液80冲附表梅2港－套6予旅顾损益表单位：万元鞠序号相项目孟合计狠1门2昏3婆4蛙5沈6杂7侦8拆9捏10逐l厌经营收入暗20163钞991腐2690购4997熟5452疯3239本874逮480母480策480户480书1途.赠1直1爹.把2蝶1篇.泽3历商品房销售收敬入仆房地产租金收片入校自营收入鬼16707贴2520功936惩991洁2690屑4901午96逗4972爆360吉120翅2759阳360舍120身394年360蔽120鸡3601堂20袭360嘱120扣3601宝20示3601族20神2嘉开发产品经营仆成本特12684席758具2057粥3712挣3745触2070葵302砌10止10土10熔10习2此.哥1翠2脑.胀2参商品房经营成席本吸出租房经营成醉本斤1鹅2613北71得758雨2057只3712舍3735爷10下2060悼10拜292卵10绳10震1姓0剖10饮10光3晌出租房经营费妨用喝388刑55摧55越55偏55垒55漏55历55怎4始自营部分经营晶费用台678付70绵87喂87套87亩8