定位思普瑞工厂房地产项目定位

23/23用户第一说到做到专注如一艰苦奋斗内部资料思普瑞（spr）工场项目定位分析目录一、相关概念或理解二、地块属性研究分析三、项目方圆五公里人口调研数据统计分析四、写字楼（SOHO）调研数据简述及分析（详见西安办公楼调研分析报告）五、公寓类（SOHO）调研数据简述及分析（详见西安公寓楼调研分析报告）六、经济形势分析和市场调研数据简述及分析七、案例分析八、项目SWOT分析及应对策略—寻找客群及产品九、供需分析和竞争态势分析十、客群需求分析十一、项目定位十二、众创空间/共享联合办公产品研究分析娘十稀三开、工作安排建帆议及开发计划此建议属一、相关概念婚或理解昏商业用地可建阳设业态一般有缸：商业、办公拜、公寓品、商LOF敢T脂、询SOH艰O屠。消1充、商业：泼指从事各类经么营活动供商品多交换和商品流伪通的建筑困物。商业分为排大商业和小商心业，在项目周灭边生活配套不漏完善的情况下酸，一般大商业痛销售压力很大落，因此可考虑喂外围周边小型狂商业或主题商毙业。歇2肠、办公楼：愁机关、企业、漏事业单位行政孤管理人员，业戴务技术人员等喜办公的业务用燃房，现代办公愚楼正向综合化殖、一体化方向善发展。办公楼架按规模有小型奇、中型、大型借和特大型之分园。返按总体布局有胞集中式和分散仰式之分。按平虚面交通组织形鸭式来分，有内鄙走廊式、外走汇廊式、双走廊抵式和无走廊式帖（大空间灵活诉隔断芬）等。键办公室的装备近趋向现代化、商自动化、信息炮化。为满足大育量办公人员生扩活需要，开放塌型中庭和低层砌对外服务裙房反的布局正被广盈泛采用。提高数室内外环境质槐量、办公效率隙和办公室的技租术设施水平，俯满足多种功能折需要，也是办值公楼建筑探索虚的课题。厉3悼、公寓：单层高超过忠五个或五个以泥上恰门户展单位之楼宇任；一般位贴于中心地段枝；割以小户型全装雄修出现锣，可拎包入住堤，总价低；每征个单户独立房剂间有克卧室、客厅、勾浴室、厕所、思厨典房等等；帽在保证基本居滤住功能段舒适弹的基础上，更涌讲究功能的完秤备性、服务识的高效性译和结构的合理刑性始。公寓按类型纹可分为：住宅胳式公寓；混合具式（商教务截SOH丰O态）公寓；酒店饶式公寓。公寓往按空间结构形忧态可分为：平签层公寓并（再SOH嘉O姑）偷；冶lof辣t抖公寓；跃层公畏寓。俊4壁、面LOF马T演：疑可属于公寓范写畴，探内涵是高大而卡敞开的空间，只具有流动性、象开放性、透明早性、艺术性等落特征！这种特针性对于年轻购需房者来说，是杀非常具有吸引脱力的。扶LOF协T胡属于宜商宜居什性价比很高的棚产品，深受年瓜轻人的喜爱，声是刚需创业型揉人群的理想场允所，同容积率蛮下过多婆的扣LOF译T妈会使项目整体隆指标降低，但颂不能简单的代镇表市场和品质凳的高低，他属膨于市场细分的辈一种建筑形态珠。黑LOFT劣户型通常是小部户型，层高蕉在间3.6-5.幸5税米左右前。斧材虽然销售时按宝一层的建筑面展积计算，但实书际使用面积却展可达到销售面症积的锻近畅2挣倍；高层高空靠间变化丰富，我购买者可以根桃据自己的喜好兽随意设计。阴5勉、历SOH发O窃：虏即编Small筋Offic均e筒，舞Home裤Offic闭e奇，酷可属于办公楼酸或公寓范畴。敬大多指那些专挨门的肆自由职业者至：狗自由撰稿人柱、平面设计师登、工艺品设计吧人员、艺术家倘、音乐创作人僻、产品销售员断、广告制作、吼服装设计、商乒务代理、做期部货、网站等等弃。出SOH绪O祸是一种新经济执、新概念，指煤自由、弹性而唐新型的生活和奏工作方式。代抖表前潮的生产母力、活跃的新车经济咬。交SOH黄O尺族自由、躬浪漫愧的工作方式吸顾引了越来越多丸的中青年人加宇入这个行列，静在这片天空里侮，他们的才华极得到充分的展索露窑。拍SOH泄O谅跟传统昼上班族款最大的不同是览可不拘地点，罩时间自由，收诊入高低由自己净来决定。该6烂、劲众创空间柱：源是顺应创叫新稻2.斜0促时代用户创新醒、大众创新、幼开放创新趋势慨，把握互联网鸡环境下创新创选业特点和需求乒，通过市场化催机制、专业化贸服务和资本化鸣途径构建的低猎成本、便利化玩、全要素、开饲放式的新型创伯业服务平台的枕统称。发展众护创空间要充分律发挥社会力量该作用，有效利服用国家自主创炊新示范区、国矿家高新区、科刷技企业孵化器战、高校和科研池院所的有利条酸件，着力发挥捉政策集成效应敬，实现创新与糖创业相结合、衔线上与线下相烫结合、孵化与瓶投资相结合，希为创业者提供腥良好的工作空仪间、网络空间假、社交空间和裕资源共享空间锈。下众创空间的特跨点：鼓开放与低成本续；屯协同与互助返；联合分享；折便利化托；痛全要素灌。览7活、优客工场：杰属于众创空间搏的一种模式的支延伸。优客工蛛场是一种通过阴信息和物理平谊台聚合的联合敌办公空间，加最上创业加速或浅者小企业加速糊的大量服务因窝素，再加上一剩些垂直化的延模伸附加值服务父业务，构成一施个全新的办公陆生态，这是通拴过互联网来完俯成的。优客工算场可理解为（俩共享办世公叶+近联合分享服泛务腊+游加速早器灶+恒延伸服务热）爽+威互联俊网桃+信。他的特点是药通过分工和连耍接使物理空间昂高效利用，资著源高度整合共谢享，从而变革悼性的节省企业精的开支，提高璃企业的效益和妹品牌知名度。受二、地块属性扎研究午分析1、城市定位财西安碎是中国四大古普都之一，中华华文明和中华民在族重要发祥地跃之一，眨丝绸之路环的起点秘。诵微西安是中国最厅佳旅游目的地洋、全国文明城添市之一，国家治重要的科教中佣心元。西安被定位脊为昨“陪千万人口的国渐际化大都朵市毫”倍；中西部地区械的龙头城市；谈西部大开发战药略重要城市；辣这些都已经上华升为国家战略暮。西安已经进去入快速发展轨酿道。缠2逮、地块与城市允的关系级及城毙市特征芽西安是一个第若三产业（服务叹业）经济占比惕超睬过教80滋%寒的典型中西部蜜内陆中心城市铺。第三产业的坏持续快速发展灾使西安聚集了诚越来越多的惹中小微企业酬，也形成了高稠新、经开两个愿国家级产业聚赖集区，并在持简续向区外辐射过扩大。但西安寄起步较晚，整典体经济水平依膊然靠后，不能热支撑长期大规铺模的城市建设蛇，也导致了西闪安的不同地段括地块价值属性减明显。摆3哑、地块与区域匹的关系及特征尝项目位于西安吹市浐灞生态区剧，与经济技术蓬开发区东西相秋对，分别通过郊欧亚三路和欧夹亚大道与市政胆府、凤城五路盒商业圈连通，责与市区关系密傅切。区域生活毙配套不成熟；貌区域道路体系摘的通达性较好破，但公共交通芽线路匮乏。区盒域人气不足，五属于有发展潜泪力的新区。潜4飘、地块与周边编环境地段的关际系及特征州地块毗邻欧亚疼大道和广运潭延大道两大主要新交通干道，周查边为园区支线牙路，地块距离烫周边配套较远盘。地块周边自压然环境优美且党稀缺，办公类拜型等经济产业斗处于起步阶段慌。未来地块周视边不同业态不铁同品质的产品酱将不断涌现。值5图、地块的价值须属性东地块处于设计旬创意园区内，俱北边紧邻滋水焰公园及人工湖丑，未来区域周柄边高端生活人与群较为丰富。肌地块属性为使绒用年篮限害4苍0私年的商业金融星用地，建设用神地面抬积对46.744航糟亩。抓6它、项目相关技盟术指标糊三、击项目瓦方圆五公里人袭口调研数据统鸭计察分析让（详见项目方魂圆五公里人口亏调研数据统计羊）贴1伙、统计项目周乔边慢5低公里以内已入跑住社区帖及愚3疗年内葬将雨入住社区躺所村居住人口数量漂。挡2煮、别墅总户数狡为香2963驾6么户，人口总数马量其为游11854干4支人。秋3搂、花园洋房总杨户数逐为截7320拿0炸户，人口总数涌量洽为项37584虾8边人。甲4购、高层住宅总愉户数太为床18515屡8灭户，人口总数犁量尾为或74296为0敏人。喘5宰、老社会总户溪数许为衔12341指3恒户，人口总数文量门为委47365款2慢人。描6迎、以上合计总式户数胜为针41140别7捏户，旷合计总人口数奉量痒为此171100阔4绍人。雄7忆、幕西安市的常住积人口数量伏为酱741.1致4典万人加，其中冻城镇的人口数学量种为被416.0衬5笛万人铲。希乡村的人口数椒量熟为辽325.0竭9鼠万人，西安市碰外来人口恼外备89.集2张万人匀。贱8聋、未订来太3腊年内项目五公卧里范围内茅入住乐人口巨大，将料弥补浐灞生态细区童的加人口空白。疏9此、未矮来忌3驰年内项目五公观里范围内别墅厚和洋房总户数亭为胀10283虚6哲户，将意味员着材会有东很多职老板居住和生肢活在这里。幻四吨、写字楼自（洪SOHO三）勺调研数据简述留及分析（详见总西安办公楼调姻研分析报哪告普）小1苗、写字楼产品啊整体销售情况爆较差，差于公绵寓，更差于住杏宅，部分写字庭楼严重滞销，库。浙2惨、新旧高层写底字楼存在不同皂差别的空置率恢，平均空置率掠在流30悲%肆。警3复、西安写字楼讽市场定位为中批档，不同区域奔的写字楼市场却定位（档次）般存在差异。扔4祖、写字楼对应职的目标客户群依为省市级公司鼓，个别为区域肌性公司，对应鬼多为中层企业冠或品牌企业。辆5闷、写字楼平面雹形状多为规则居的方形平面，狠个别平面为椭土圆形。叨6骗、外立面材料慎多为外挂石漏材嫌/非外部铝伸板两+身玻璃窗，个别子为为外挂石蛙材多+忆玻璃幕；方形完平面基本以竖跟向线条为主，薪椭圆形平面以恩水平横向线条麦为主。仿7胶、西安写字楼蚁以单层面积织为重900~15抢0来0元平方米居多。板8宰、被调研区域饥写字楼总高度权基本控制效在述10矛0倾米之内，层高缝多贱为渔3.街6垮米有梁板，个滩别写字楼层高枪为侦3.15~3徒.5衫5横米无梁板结构鸦，层数多总为裤2厅5掉层左右（根据索总高计算控制围层数）。伞9甜、大堂基本采咬用两层通高形反式，装修相对粥档次较高。赏1累0隶、核心筒基本翼布置在主楼中纠心；卫生间多栗数布置核心筒剩区域（户外布芝置），部分户吨内设置总裁卫秒生间。堆1剑1败、当单层面积真为查150钳0然平米时，配置蚀电梯数量多禁为叛6亿部客厅，一部哑货梯，载重建为桥1350K关G怨；电梯品牌多炸为日立、通力现、奥的斯、上卸海三菱等品牌闸。抱1墙2贴、调研区域写竿字楼多为一翁层苏4脏到期8仪户；面积区间锦多荣为悬20鸦0居平米以上。佣1肉3岁、不同区域租埋金差别较大，答小户型出租情岂况相对好于大演户型。途1洋4协、个别开发商买为了保持整体际物业品质以增痒大出租率和提狼高租金，同时粉也为了后期的眯建筑物业升值亿，目前只租不徐卖。安五暴、公寓类泳（录SOH烘O槐）调研数据简棉述及分析（详辣见西安公寓楼委调研分析报五告榨）锐1于、公寓柏一般处于城市遗核心地段肃或尚商务中心区，走既可居住，又勺可办公畜，柄价格相对写字催楼较低宅；三环外及三醉环内配套不成升熟、人气不足饺的地段几乎没隔有。他2鸟、一般交房标妹准为精装修，盼部分期房可选典择毛坯或精装吹。与3暴、调研项目中稠公寓销售情况载好于写字楼销督售情况。劲4淋、主要入住的猜客群分为三类舞：投资类、微醋小办公类、居垂住类。客5堵、在周边配套钱成熟的核心区安域的公寓投资伙客群占比较大驼。峰6统、同楼盘住宅泼式公寓（小户类型住宅）销售钥情况差于住宅渗，且价格低于宜住宅。竖7瓶、调研项目精谎装商业公寓均们价约逆为滴720玉0废元忆/棵㎡（去掉两个畏最低，去掉一埋个最高）。叫8萍、投资类客群付主要考虑的是键房屋的租售比束及未来区域物去业升值潜力。计9傲、公寓仍以一盐室为主，一室妈面积稀在评30~5图5皮㎡，少量设置敌两室、三室或骨顶跃。达1祖0泳、商业性质公矿寓结构形式基辜本为框架剪力销墙结构，层高袖在首3.3煤m桥；住宅式公寓烂（小户型住宅采）结构形式基库本为剪力墙结小构，层高柱在顽2.9租m堵。算1城1喇、部分项目公悦寓有整栋招商洽完毕（定制开驱发、大宗交易敌）的情况。摆1醒2充、被调研项目寿中公寓市场定怎位多以中档公醉寓为主。江1汤3蚂、同区域同档缎次不同面积的锯一室公寓的月吵总租金额相差痛不大。林1锄4艇、围绕高新商绒务核心区周边喇不断出现公寓叙及肾SOH塌O暂这种中微小办砌公产品。共1堡5王、建筑产品保帝持品质的长短胆高低和物业服黎务管理的优差未对销售和售价彻的影响随着销简售周期越来越天明显。仍1租6轮、高新周边辐冲射区域的公寓殖售价高于城北为，销售情况宜洗好于城北。护1概7膏、单间面积越蜘小的公寓销售衬速度相对较快辅。闭1标8释、不同区域的陷项目定位差异忠明显。裂1距9诉、部分公寓产并品加入了特色传服务（互联网团平台、导师团汉队），增加了键产品溢价值，三从而提高了售朱价和销量。涂2予0请、以居住型为痛主要客群的公咏寓必须具备基剪本功能，如天碌然气和暖气。窑2廉1大、公寓受周边桑配套、区域位亏置影响较为明泻显。丧2勾2夹、同区域同品备质的公寓对购嫁买客群来说，案在空间设计合伐理下面积约小炒投资越少，销辞售宜更具优势炕，住宅宜是如幕此。静六始、经济形势分旷析和市场调研牌数据简述及分零析桑1温、目前西安市钉场写字楼和商辟业库存严重失凤衡，成交量及鹰成交价格持续留下降。喂2桨、在国家经济云转型和市场需谎求不断调整下伴企业必须不断雀的迈向精细化无（精小而强大男），从而导致伯办公楼急需向亦小而舒适高效葱（循SOH皂O晚）并以互联价网好+汉为平台的方向绞转型。授3和、在泉大众创业、万把众创新牌的新常态经济絮下稻小微企业井会不断涌现，勒尤其是相关互猎联网服务业发郊展迅速。铁4价、第二产业中条落后的企业，拣严重影响了生朽态环境，不得好不面临淘汰或泉转型；互联网靠对君各行业（包括拍第二行业）脸的冲击，木造就了互联网侮服务业（第三赢产业）的快速震发展。视5慰、商业地产受置经济形势和结拳构调整影响明脱显，住宅地产抖受政策影响明捕显。岔6晃、国家经济转有型和市场需求击不断调整下会柄不断熊形成默小嚷微悼企业犹“劫铺天盖甩地草”绿，大型企哗业态“旺顶天立虫地室”辫的格局汇，而且企业的勤规模在短期内宁会保持不变。竞7稠、市场需求和洽国家经济结构笨不断调整下，选房地产企业盈摊利能力降低，修已经进入到微较利时代。能够库获取利润并能虎快速走量已经蒸成为地产单位定工作的目标和泼任务。碌8购、城市经济水您平、产业结构乔、区域位置和贼企业品牌决定网了项目的客群葵定位（企业规粘模）和市场定蜡位（档次）。菠9逗、目前西安写须字楼客群仍旧汪以谨中小微企业居（陕西或西安匙本土）窑为主，有实力声的大型企业（御跨国公司、企杯业总部和跨区熄域）相对较少亦。叠10擦、目前西安写惯字楼和公寓市灭场定位（档次暑）以中端产品域为主，高端产埋品相对较少。份1豆1东、西安在销写让字楼产品有明周显向单户面积萄区间舍小而舒适高效黎的方向变革。柿1卫2舞、对住宅而言励，刚需仍然是语主流需求；对福办公楼产品而锤言膨，要小微企业阿才是刚需。为1往3串、传统的大开税间大面积宽敞甘写字楼产品不朱能满足国家经淘济转型和市场季需求。柳1章4浅、地块周边自洁然环境优美且忠稀缺，是人们务向往的的理想会居住生活区域芦。亮1吸5甜、项目区域生撑活配套匮乏且呆人气不足导致跌区域位置竞争缠力不足。林1吗6授、项目客群是舰以自己居住或纯小微企业拴办公使用（排刑除投资客群）宫为主。还1金7借、项目地段周葬边住宅一室房弹源相对稀缺。撕1双8扔、定位、产品絮设计、招商运六营模式、物业凡管理服务、企括业品牌五方面载因素对售价和腿销售情况影响谎最大。七、案例分析拼(虫一捆)馒、旺座系列城1座、旺座现代城添旺座现代城地烧处高新区唐延退路，由豪盛地已产倾力打造。帖是一组大型商偶务办公综合空更间群落，由一越座商务办公酒掉店和七座办公秃楼组成。追项目占戏地嫩4007师3久㎡，伐为鉴1晚5卡万㎡纯商务办意公社区怨，辰2.思5竟万㎡商业配套蚀，户型范多围蚂76-80革0张㎡，四梯四家户歉2.喉5芳米卫/眯秒超高速日立顺电梯专，慕16桂%厕的公摊，开盘渴时间甲为佳200谜5蜜年物9横月，积竣工时间芳为抖2008深年术5域月。坏2候、旺座国际城次旺座国际城是份豪盛地产继豪教盛大厦、豪盛醒花园、豪盛时骨代华城、旺座草国际城之后的社又一地产钜献阴，项目既位于西安高新糕区唐延路与科译技路交汇处占转地面积全约川5杜0连亩棉，总捎建筑面阳积堆1廉5段万平米道，汤由五栋塔楼和保群房配套有商策业续组成，户型范走围洋85-94雕2堵㎡，容积率即为厅4.轧5绞，产权年钞限酬7斤0路年。项目开盘谷时间慢为栽200百9言年约1携0期月，交房时间有为落201弊1叨年夸6罪月。3、曲江旺座截曲江旺座位于派曲江雁翔路与这南三环交汇处鞭东北角纪，一期座为课1塘4能栋，面积范围发为倚76修-100到0现平方米冤，现均价盾为类900坡0驳元愿/构㎡。一期驾201盛4亏年捧1碧0姥月开盘乱，般预作计妖201术5私年通1疾2挤月交房女，容积率畅5.50

僵，绿化版率泰50念%议，产权年柄限荷7州0语年。气旺座系列产品养分析爹（叠1队）、根据市场铲发展需求，产产品的品质不断所提升。分（描2弹）、建筑外立恭面表现形式更逃佳的现代化，席昭示性更强。弯（曾3高）、建筑物户幻内卫生间做了粉局部调整。故（绩4拦）、单层面积拥略微增大，电葡梯数量增多。睁（酷5逗）、旺座曲江喜销售情况差于格旺座现代城和讲旺座国际城。馒（锡6筒）、旺座曲江迹单户面积小的似销售情况相对得好于面积大者基。子（可7也）、单层户数缸逐渐变多，每有户面积逐渐变塔小。旺座现代极城主力户型面华积础为勤12傍0遮㎡唱、坦15快6芝㎡臂和僚23应3防㎡；旺座国际栗城主力户型弹为塔15任0起㎡损和井23毯3爆㎡；旺座曲江固主力户型面积气为蹦11犁8黄㎡绳和拴14筒5团㎡。盏（稼8辱）、项目区域渣位置和开发时学机的不同影响提着项目定位，秤尤其是客群和恋产品定位。鲜(泻二踩)总、一方存·奔中港国际惭一纸方们·蝴中港国际坐落晌于文景路与凤根城十二路交汇辛处向筹北鞠20笋0萝米路西，与新猾市府比邻而居吃，和北客站咫蠢尺相望，选是丘立足北城门户区，扼守西安经赠开区和西安政谊务区双核心的低战略区位，是贫一个六以塞16纷0肤米超高层地标弹建筑领衔未的杏1轿3粪万平米的大型海商务办公集群哲。酿项目苗201直4权年向7倘月开盘杏，妄预滨计忧201跑5购年宿1取2恰月交房休，贸B狠栋面积范围为哥1踢69粗-梢1490劣平方米申，产权年限挠为秃4挽0渴年，容积率提为闭6.各0森，现均价燃为挡8先2接0传0寸元晌/笑㎡。际一方后·葬中港国际产品等分析贸（离1辟）液、研A赵座为超高层甲撒级写字楼，销椅售情况差斥于应B酿座甲级写字楼隆。醋（唯2疏）牛、筹A乎座超高层甲级并写字楼建造成茅本高疾于北B夏座甲级写字楼何。肌（肠3弱）律、罚A捐座超高层甲级附写字楼单户面逐积整体大坟于姐B乔座甲级写字楼思。雨（龙4剖）辩、还A先座超高层甲级串写字楼单户面罩积很大，对于图的客群应是中嫌型或大型公司扰。拨（戒5境）近、弃A推座超高层写字脆楼销售情况较学差，现由物业陷公司招租，建之筑物业由开发垂商自持。哥（乞6竹）范、政B督座为甲级写字坊楼单户面积定亮位稍大，对于爹的客群应是中透型公司。馅（钻7愁）准、走B奥座甲级写字楼姓单户面积小的降销售情况相对障好于面积大者抽。巡(允三筒)沫、纵Ccmall幅CCmal撒l腥公寓案例调研愿表姓项目名称姓开发商巴物业公司躲项目地址碌CCmal庄l想公寓慈西安灿阳实业蛙仲量联行碧外事学院东门刷北侧础总层数（层）有层高层（职m躺）哥单层面积（㎡城）框户型面积（㎡霜）冷30禁3.3汽1350难3杜8低（见图）河是否装修萍平均售价（英元固/铺㎡）眼月租金（项元夏/务一间）森物业费（月元佣/悔㎡）衰精装荣8200倚1200性狗总建筑面积（错规模）慌公寓业态比例鞠其余主要业态呈容积率支1陵3驱万平方米号两栋公寓解商业最5.88珠开盘时间盏主要入住客群景公寓未销售比贞例江销况（较好、烫一般、差）鹅201凑5鸦年恒1玉1煮月养投资、居住、于微办公擦75%站一般睬供暖方式狗是否通天然气叔产权年限（年锁）机结构形式案地辐热某是泪40龄框架剪力墙菊平面图（总平店、户型）妖外立面材探料俩/自风格牺设计公司形总包单位遇见平面图面真石亭漆死/照见照片目美鱼国赖BLU毙A备建筑设计撑体市场定咸位溉(档中高、中、低吗）课优势或特色喂劣势或痛点高联系电话状中高档袖配套成熟、区突域位置式无绿化、期房滩、价高复159913低4736魄1鹿（白雪）跌八灶、项不目罗SWO盖T牢分析及应对策签略躺—忠寻找泪客群及护产品乏（一）、项逮目巧SWO钟T烤分析1、优势穗项目毗邻浐灞男滋水公园和人议工湖；料区域周边生态点环境优美且稀稍缺；虾地块完整，园附区道路的通达命性较好；运生活成本相对也较低；股区域经济发展孩迅速，后期市橡场可挖掘空间己巨大栋。策2、劣势箱区域配套不成产熟，人气不足逼，公共交通线贤路匮乏；宪公司没有地产骡开发经验；旦公司项目资金灰量不充足；晓公司在地产行氧业没有品牌知摸名度；亡区域位置不成巴熟，办公类经枕济业态处于起鲁步状况史。剩3、机会匠交通拥堵：就誉近办公屑；册为环境越来越差木：生态恐舒适茄办公区；嫁区域认同感逐管渐增强：由此电所带来的观光碌投资客逐年增罚加；伸区域和园区内足新型办公产品茅的定位和研发夕滞后；晚国家经济转型后和市场需求不叹断调整下需要捡重新定义（变冷革传统）办公存产品。4、威胁森市场持续紧缩午，经济持续衰倚退馅；肆寻区域内未来供店应量大，竞争段激烈；酸未来区域内新括型替代产品增祸多，不确定性睡因素较多；柱高新叠区竹、经开运区新型马办公帐产品不断出现烧。疗朱港务区、经开斗区对客户群有娘一定的分流。炭（二）、项孔目萝SWO猾T统分析应对策略役（扬长避短，紧做细市场，做趟精产品）恨1第、沫S勾O颜战略：依靠内豪部优势，利用僚外部机会党强化忆项目主题运动瓜休闲元素砌与杂周边坛生活陪运动代休闲资源绒的衔接里；详强化项目和周节边独特资源衔皮接，突出项目口特色；屯因地制宜，要略充分利用地块衣现有资源；哀在操作中适当挎借助周边大屑环境挨的良好形象为喊自身推广；肚定位上保持战等略高度，实现待区域特性价值盐，突破区域局瘦限性。恳2阿、缓S桌T奉战略：利用内穗部优势，回避亭外部威胁响做细市场，抢懒占市场空白，谦通过科学合理干的差异化市场乖定位，从市场轮的竞争中脱颖截而出；婆围绕项目地块示的属性和市场燥定位，做精产热品，再加以精焦致的包装，软熟硬相加，坛以很利产品来提升项旗目块的品质；务围绕项目定位反，突出项目自童身特色；刻通过创新，打爷造片区标志性疤的、具有自己途独特性的高层象产品；伏依势助势，掌亏握片区话语权清，以高形象强讨势推广、高品撤质展示吸引客粱户。致3霉、车W丧O湖战略：利用外勉部机会，克服育内部弱点（劣程势）懂大势在场，关妖键作为，顺势歉而动，抢夺客字户；脾关注政府政策貌，调整项目推谋广策略；事依托定位优势往，展现项目非绿凡价值，吸引插区域客户特别寿是潜能客户；船利用资源，实羊现全方位互动盐；找准启动时但机，精准把握井商机；济抓住时机避开目同类项目的正指面竞争，抢占港目前较为空白编的细分市场。群4简、模W怒T辱战略：减少内塔部弱点（劣势悦），回避外部德威临胁盲居挖掘片区价值血，再次整合，摇使更多客户消杜除疑虑，认同陆片区；帜高效能产品码+庄高品质梳+热高性价时比越+悄特色服务；孩依附自身独特死的资源，突出宴项目特色；讯赋予物业全新拌的理念与完善普的功能配套；奖降低周边环境胖及设施配套跟防不上所产生的怎不良影响。愤九浓、供需分析和流竞争态势分析用（一）、供需与分析嗓1摇、关注市场和酒客户需求是精极准定位产品的份源头。河西安目前经济炉总量仍较靠后暂，大型公司和手区域公司较为映有限；贫目前传统大面雾积单户写字楼辱和商业库存严田重失衡，成交未量及成交价格绳持续下降；帝人们整体收入际水平仍然不高它，收入较高人订群比例较为有典限；享以第三产业为锄主的中小微企芦业发展迅速，骑尤其是相关互址联网服务业；海代表高效能空样间和互联翁网好+符联合共享平台喷的灵活产品不啦断出现。耍2拥、关注不同档爪次、不同区域码的产品需求是叶精准定位产品剧的关键。刷在成熟的经济吃区域，有严重斩缺陷的产品销息售或出租率很遥差；特在成熟的经济泊区域，整体的反市场定位高于珠不成熟区域；馅在成熟的经济咱区域土地资源诉紧缺，区域新西型产品不断向唐区外辐射；氏在整体配套不居成熟的区域，哄客群对产品的增需求度和消费都观念水平明显常降低；敬在整体配套不红成熟的区域，布由于短期回收县资金慢，投资博客相对刚需客哪较少；叛在整体配套不勉成熟的区域，泼客群对产品的泽要求更加挑剔争。贝（二）、竞争卧态势分析杰1扑、区域价值竞负争描—折市场竞争的根夏本句充分利用新型穗区域规划和区维域可塑性的优扇势；曲充分利用市场谨需求定义下的桃区域新型产品竹。射2睛、资源价值竞在争犯—橡市场竞争的砝搞码彼充分利用区域寺环境和园区主懒题定位的优势卵；耀充分利用区域皱内金融商圈、昏生态居住、运瓶动休闲等主题慧，实现全方位岛互动；紫充分利用区域发建设资源的优饥势。锤3闸、产品价值竞天争蚀—触市场竞争的基佣础陵根据区域位置顺，找准客群，泛精准定位产品隐，提升产品核匠心竞争力；留把精准的产品尿定位充分落实看到产品设计上丘；的根据区域位置环、产品及内部歪情况，合理定抽位产品价格。迟4句、开发理念竞氧争绵—偶市场竞争的核流心饭制定开发计划营，找准启动时执机，精准把握滔商机；仁根据对办公产壤品的全新变革骤定位，制定项权目开发主题；雨根据集团品牌我形象，树立良旁好企业开发形晴象。螺十赖、客群竟需求别分析（最大限票度增大客群的膜深度和广度）么1阅、项目位置所棚对应的客群必宋然不会是大企挪业和生活居住峡者。堆西安市场大型肌企业和品牌企古业相对较少；诚有限的大企业闲和品牌企业选俭择写字楼所在右的开发公司品咸牌和实力较强鸽；伍有限的大企业咬和品牌企业选赵择和入住的区隐域地位（政策皇、配套）较高衔；悟如果设置居住桶型两室或三室月，那么和周边桑住宅竞争中处食于劣势。借2活、小微企业、磨个体经济、自欣由职业者扫创业是每个人散的梦想，如果搬有个好的创业酸平台，梦想就地会照亮现实；驰小微企业、个域体经济、自由蚂职业者对高效孕能的空间和高勺溢价的服务平烛台需求强烈；寿互联网连接下稳的联合醒共享当开放办公，偏必然使莫企业犹越来越重视企驱业的墨品牌知名度。高在公寓穗或禾住宅办公时的客群援在凝现有办公环境善便宜实惠的同命时也缺少可宣评扬的条件科，阵好办某些公关或亩生意上的事情绳时疗极其没面子。肢他们铜极度渴望新型博办公来满足各伍项需求盒，抢只是没有找到穿一个晓心正目中能够接受疾的办公空间仔。篮3览、按生命周期沫和支付能力分阴析客群询据统计，坡单身贵族，丁六克家庭等客群法所占市场份额蚀逐渐增多；堤能够居住的一蛾室在市场中有团一定的客群，增但显一室市场舰占有率目前较狸少；皮企业老板年龄从趋向年轻化，秒而创业人群多不数是中青年；午创业人群对消陷费观念取向趋呈向理性，注重拐消费效能；复创业人群传所答对应的中青年详购买和支付能追力较差；辜客群越来越脆注重从消费中头获得更多的精洗神满足等新型抄消费观念税。奶十搂一垂、项目定位1、主题定位烤绝版观湖生态纷景观，打造西气北区域唯一中劳高端创客工场哑（中心）。2、市场定位触西北部区域唯丸一中高端创客散中心（对外）液，实际内部建酸设为中档产品懂。符3厦、客群定位（忠最大限度增加慧客群数量）冒客群按企业规织模为中小微企减业、个体经济蝶、自由职业者锡，尤其以小微伪企业为主。秆客群按类型主仪要为：互联定网铅+湿服务业、设计煤创意类、运动原休闲类、金融瓜类企业。蔑底部配套商业爆：一二层主题独商业（体验店制），二三层为押中小微企业。蛋写字楼式（悬SOH顿O个）：中小微企灭业，个体经济牌，自由职业者习。席商脾务惜SOH蜜O焦公寓（局始部茫lof陡t彻）：小微企业幅，个体经济，瓶自由职业者。疼居住型公寓：舍单身贵族，丁疼克家庭，职工事宿舍。院4气、产品定位虾分析和产品定师位挑互联鞋网命+粉时代的办公变相革，办公产品依必将被重新定童义金在互联网行业牢的快速发展下网，众多企业都盈在寻找自己的浇风口，颠覆发瘦展，那么首先亦要解决自己的疼内需：资金、言人才、销售、润效率、成本、跨品牌知名度等客问题，来提高捎经营效率，节始约时间成本，卵精细客户管理辫，以支撑企业伟的快速发展，忘那么互联逢网雅+甚时代下的微办做公、共享办公奉、联合协同办不公、岩虚拟办公和服睛务式办公丘方式的时代已溪经到来，并成堤为必然选择！遭产品的定位宴设计千必须能够进行哭灵活多变的划筹分，在招商中伟有更多可改革忙空间。缎产品的定位的遮单户蜻面积宜小不宜太大缺，需要威单户面积大者蜂在设计和招商摸中容易解决。舅产品定位相关聪技术指标（姥主楼珠单层面积由矮设计及策划根异据独整体方案定）钳项目指标摄地上总建筑面匪积约为蚊17135扣0价㎡烟地上办公或居级住总建筑面积油15635扫0隙㎡扶地上商业总建霸筑面积桐1500盖0钞㎡追序号体业态选择嫌底部商杠业结/沟面积刃写字楼醒（协SOH袍O茄）展舅/粪面积变商穿务治SOH筐O逢公激寓太棚芳（脾顶层每lof主t再）津/森面积辆居住型公身寓匙唐贵（值顶层押lof鼻t订）扒/席面积率1颜占地上总牲面积比值绢8.75%/布1500熄0雁㎡输36.00%鉴/6168矿6阔㎡果36.00%榜/6168劳6记㎡魄19.25%努/3297杆8悠㎡该①科众创空间返/贝共享香联合沃办公单50%/75涂0纤0造㎡惰70%/43姐18满0妙㎡证70%/43位18叼0勇㎡来居住为主父②垒传统办公阁50%/75妇0桃0页㎡凡30%/18蛮50墨6越㎡茎30%/18呀50滤6熟㎡散2谦传统办公弄户型面积督5拦0闻～枯20哑0茧㎡犹6赵0餐～牛25降0专㎡伶3覆6承～白12焰0陶㎡撇3弟6秆㎡为主四3劈传统办公岔户型面积配比驱消小艳于孔15待0著㎡设≥棚50%售小袋于慨5暂0桨㎡叔≥警50%华一伏室民≥基80%陡4抱平层层高控4.2m朱3.35m衣3.30m盟3.30m映5沾lof右t我层高绒词败5.4m很5.4m污6宫总走层数凝2蜘～柜3桑层库2雅9注层忌2阳9抵层室2岛9根层掩7各结构形式惯框架结构稳框剪结构诞框剪结构趣框剪结构射狼亡傲尤链序号选相关指标围总建筑面积奏占地上总文面积比值岔装修标准消备注汪（装修）俊1齐底部商业两750散0丸㎡关4.38%贞毛坯油可洽根据需求选择道2缴众创空间浊/燃共享微联合捎办公祝9386贫0领㎡挎54.77%叼精装撇可逐根据需求选择旱朗3姿传统写字楼酿3701各2新㎡扁21.60%卫毛膜坯肚/谦简装援可端根据需求选择帖4谈居住型公寓断3297将8净㎡亩19.25%巨毛喉坯走/波精装猾可此根据需求选择园乔产品定位的有盘效性是建立在过整个社区能够杀通过互联网平证台连接并提供食高效优质兰分板享和附加开服跨务下的联合共锄享新型办公产或品。描一栋楼可全为渗众创空间也可桨部分为众创空伶间。味众创空间形态翁可根据招商情余况考虑是否布号置办公械家具壶设施明，暂按不考虑披家具因。率众创空间有两速种布置方案：陪共享空柜间可设置在某居个楼层里；每苦层均设置共享啄空间。恰一栋楼可全为桶众创空间也可尽部分为众创空洪间。众创空间窝形态可根据招纱商情况考虑是欣否布置办公设火施张。驼剧产品设计核效果要体现万高效能、科技廊感、现代感浪的要求。阵关注客群对产励品功能的渴求庸，避免或减少哀过剩或过时的绿附加功能，适走当提高产品步的改善型核心乡服务功能，如讽适当增加电梯佳数量。厌小区总体布局下应具有很强的痕整体性、实用饰性、艺术屈美观性；和周筛边区域布置协被调。季建筑外观观感荷应体现美观、靠科技感、现代塞感；建筑总体闷格调、建筑造沟型、外部形迁体和周边环境锣具有很好的的份适宜性和协调喊性，并能体现驱较强的文化内供涵。非建筑平面空间寨布局要御适家用、孕经济、高效、冈舒适、绿色、喜美观射，杜绝浪费空测间，具有良好姑的通风采光。部在满足各项功成能要求的同时少，保证设计方记案的经济性，书最大程度的控宪制投资成本。阁各单体建筑应洽选择经济合理僻的抗震结构体赌系，保证结构礼的安全性、经太济性。5、形象定位政打造西北部区妹域唯一中高端早联合共享办公饲平台，让办公衰更加简单（让银天下没有难做堆的生意），让衔生活充满精彩拼。设6米、价格定位布（亩201胁6斤年爪1跃0烈月午0怎1中日开盘）序底部配套商业猎：毛坯，均材价祝1100缘0窗元添/滴㎡。急写字楼能（余SOH骂O抵）：简装，均四价溜750叨0群元倦/酷㎡忠。黄房居住型公寓（捐局难部寄lof曲t宗）：精装，平价层均禾价榆680裕0糕元脉/苦㎡叔；腰lof送t偷均擦价晒880组0政元左/埋㎡盆。碧逝商务公寓（局龟部区lof滑t薪）：精装，平诊层均再价喉700宁0董元岔/束㎡友；域lof勉t锋均喊价打900蝶0当元健/著㎡。饰以上价格在众要创空间联合共围享办公业态下裳不考虑办公家耻具设施。乒7知、招商形式（伸保证前期现金穴流）蠢商业门面以销焰售形式；窑传统办公以销浸售形式；号众创空间联合猎办公可分为三涂种形式：全部不销售（管理难药度大，影响销稍售）；全部招叫租，统一管理捆（前期现金流渔难以保障）；虽办公区（工位递）销售，共享窗区统一管理。鸣居住型公寓：戴以销售形式。圈十扭二仅、众创空皮间虫/扁共享裤联合棋办公产品研编究灿分析愚1玩、吩锁定人群：小堂微企业，个体炉经济，自由职贿业者。镜这群液客注群侨基数最大陷，范围最广，壮也是市场最处活跃算的阶线层，播已经成为市场宁的拔主力军，肚他们对产品的预需求巨大蹦，但现在传统肾的办公考不是也不能满肚足他们的需求沫。2、挖掘需求趁现状：在公寓效和住宅里办公独是很廉价和实南惠的，但糠并不是他们想依要的，迹只是没有拉找到类似的性公价比高的高效现能新型办公产杜品而已。艘需求：极度渴忌望卧性价比高的高钻效能新型办公析产品破来满足各项需所求。刮3狸、极致的解决趣共享守联合笛办公案例晒：旋SOHO3Q砌莲；氧优客工场共享联合办公肚1.影0指毛坯报；犁2.秤0牌精宗装俩遇；饭3.蝶0爆共享杆、联合毛、服务、互联公网选a辱：寒高效利用物理蚕空间葵（共享办公）舍提取公共部分欠：前台接待室阁，会议室，文尖印室，带会客区，荣休闲区等；绣1000伶㎡炎将会身有集16稼0伙㎡的共享空间桥得到高效利用勤；璃而传统写字楼获根据单层户数抓多少一般这些御公共部分的面谁积占比坏为胡15%~30晓%跟，如果切按蝴25访%舰计算，单层血1000光㎡的办公楼公酷共部分面积约虏为骨250稳㎡尼，举规即节屈省苦90集㎡亩的面积。通过并旺座曲江和旺番座现代对带比喷塘100别0摔平米净增工位慢数钓约迫5敬0泼个。侍（详见旺座案溉例对比）首能够主动提前推发挥油设计的优势：谣提前研究新型奴办公产品的空嚷间布局，研究造家居的布置，醒从而设计出更牧加合理的高效肆物理空间。比磁传统写字楼有脾效利用面积提补高您约青5戏%极。献即孔50简㎡截。轰设计和运营统畅一管理：办公续家具设施可由椅我们进行统一局设计布置，提石高了产品布置昼的合理性。比尚传统写字楼有腹效利用面积提盆高粒约撞5福%粗。浮即济50类㎡维。怖综述，物理空源间的高效利用死率提高了雹约感20突%略。杰b柄：扒社群（联合共沉享