三利宅院项目策划总案2

三利宅院项目策划总案目录第一部分成都别墅市场再研究第二部分目标客户群研究第三部分项目核心理念设计前言营销推广的实质就是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势。因此，我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和兴趣？什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望？什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？本案的目的就是通过市场、对目标客户群体的总体把握，以及对项目的质素分析，提炼出项目所应具有的破解市场、破解消费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述，来为以后的营销推广工作制订做战的指导思想。第一部分：成都别墅市场再研究坟关于测成都川楼市族供需盘的几黄组重返要数农据角74团3.搅59桌万平颗方米豪20泉02屿年，英成都角住宅类商品殿房销痰售7银43券.5勒9%煤，同势比增没长1敌6.已5%邻，市智场需引求继素续放乡量，摩形成复对楼膨市良勇好的胃需求裹拉动屿。（番数据吗来源咳：成赚都市损统计努局）痛19尾93械元/凯平方鹿米铃20背02偏年平竿均售政价胖

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挤滤压中刘。但腾我们撒认为依，成赶都高愧端市绍场还栽存在忽很大扯的真溉空，思理由挪如下浙：苏数字伯推测羡以2悉00跌2年勉成都覆住宅铺消化门量为性基准苍，假培设户石均消姿化面馆积为罪15多0平包方米装，则源20竖02扭年有谎效购喝买人进群为仿4万腐户左忙右，届以静琴态推新测，端20讲03贤年的谁有效彻购买练人群问也为猪4万证户左怀右，许以选锈择城泄南郊网区别售墅置厦业的崭7%充计算获，则速约有祝近3革00烟0户援消化浓量。零项目艘推测摧以两留个项固目为菊例子堪：第导一，舍清华顾坊。活清华拍坊以偿单套粪过百茂万的道均价炉实现晶了短阔期内浸项目充清盘竹，抛蕉开项谊目自芦身特献色，径仅从友成交伸价格旺来看景，在恼短期右内能肌吸引锅如此瞒多的邪买家偏，说练明需床求潜敏力很企大；币第二晕，锦只绣之参约（骑锦绣跪花园负七期某）高添层。族锦绣得之约齿高层挥，均驴价实挎现5匀70具0元裂/平薯方米哈，单败套房刷款在异90倾万左惕右，咽在不啄到一很年的应时间吃内实活现基陡本清千盘。脂从这鸦两个鱼例子停来看桐，我涝们有齿理由贸相信舰成都葬高端警消费乓群体脾的消涉费潜蚀力深柱待挖话掘。况理性言消费须压抑贴需求类从消鲁费者炼的成想熟度唤来讲现，高盒端消助费群眯体的形成熟种度更嫩高，寺他们寺选择奥的空茎间更江大，竞持币弓待购摇甚至拳持币征不购谨的可烛能性砌更大隆，鉴致于市追场所据提供伴的产末品品融质，买能够与刺激惯这一茶人群赞消费躬的因驱素并抹不多桨，他革们的允这种螺理性催思维涝，也怕从某好种程滤度上便压抑早着对宇高端胁产品慢的需闯求。章市场亦机会妖从成迹都市晒场来动看，鸦20摄03叶郊区吉大盘晌的开舌发是这最大董的热拾点绑。中塘和与思城郊伶其他稠板块脑相比留，距竞离最珍近，扇具有改交通董优势赔。加排之城由市副否中心忙南迁流中和啊的契剂机，短本案错可以扩借势定。港从市与场反洋应来凑看，块别墅逃市场话已进发入个抚性消母费阶协段，吊卖的雀好的悔项目板都有粪自己土鲜明母的特根点，信如清拘华坊倘。同败时，顶别墅坐消费熄群体昨也再证进一韵步细许分，简征对陕目标漂消费义群体趣度身持定造天是项地目成乱功的谎保证耐，如哀翠拥录天地姜。扁从成滨都厕别墅氧市场叨来看述，大南多项颗目都油是在踩功能吊价值煎上做仁文章尸，比仰如环鄙境、皮户型键面积泼、花判园面心积等惑方面忠，而棕很少染在文铜化价懂值上歇做文落章，糖规划超、建补筑、雅景观纸、户沃型的兰设计农上都托没有成从居会住文德化方讽面去帽考虑件。这避是一呜个相容对的旅市场负空白踩点，躲也是求本案多的机攻会点余。免从价狂格来慢看，坦总价乞80我万是逮一个捧临界夺点，子郊区喝别墅阶总价笨控制蔬在7娱0万即左右冰，市叠场的殃接受罪度比孤较高暴。胶第二诞部分鹊捆目标稍客户吃群研新究立成都盯市购栋房者赴的消稳费特途性狗成都堪市民识对住戴宅物的业类龄型的绪选择遗：6披9.衫6%潜的消重费者房选择势了多最层或仓低层阅住宅左，高妄层住浮宅的阴选择银比例妄为2敲4.卡4息%，喉别墅愉做为块高端艇物业日也占斯到一厕定比逮例。殖可以势看到爪，高置层住担宅作林为发润展的凑方向洪，暂推时还角是未箭能取扎代多晕层住道宅的框优势揉地位惠。其狐中，伟有习鞋惯因充素、代喜好画因素榆，而检品质驰因素定也难洒辞其蓝咎。颈大多役数消勉费者榴选择爱住房铃时，己价格姜、位喉置勒和菌户型拐设计班仍是裕直接与影响拍决策宗的三衰大因仔素；吨而选馒择居旧住位承置时秋，笑交通锁方便缓、购枕物方耍便炸和爆上下更班方吨便年仍是于首选洗，此集外，泉选择事良好毁的休郑闲运跑动环蹦境也昂有4震5.惯5%笋的较税高比设例。塌从来箩源地丽、年尾龄及惭家庭再构成袋来看柴外地斯人欲星在成珍都购胶置房假产消剃费者霞比例狭高达蹲30驰.8纤%，西与往蚊年相商比有亡大幅粪度的颗增加筛。在蓄有购涨房需催求的逮消费杜者中米，年敢龄在罪25岂—享35齐岁之林间以卖36对.9拒%的拔比例伏占绝戴对多聋数，齐35旱岁以拘下的慢占了脚半数妨以上窃，其算次是根35休—总45俩岁消另费者悬，而晴55竹岁以碌上老蔽年消腐费者柿也占夺有一毯定比篇例。嫌从家委庭人茧数构升成来流看费3人岩家庭循比例士占了完将近糕5成屠，2渗人及场以下伍家庭俯比例沿为2冤4%画，4达人及摧以上叮家庭笼比例肃为3薯0%零，即私成都限市目厘前购间房需慨求家屋庭平纸均人断口约粪为3况.1迫8人立。势从受咐教育嘉程度蝇来看槐专科院以上悬学历魔的购数房者时比例挪为6朝5.狗9%劝。由办此可撕以看啦到，末高学站历的辛消费诵者购捕房需姻求比翻例也眯相对动较高屠，改菠善居励住条巨件或武投资芝置业损的意错识也贤相对盾较强盏，对侄住宅评的附功加价常值相剥对也拾有更廉高的厘要求迟。爱现住帐房所产有权惯形式醋房改秃房、红集资螺建房来等政页策性厉住房球所占掌比例卸较大牢，约拴为4臭5%祥，其苏次为孤租住肃房，托商品照房比丧例仅览为1致6%纤，反恩映出扮成都掠市二疤次置乏业住菠房需姑求强泳烈。察现住改房面筐积局70渣平方晕米以帖下的骂比例批高达胃59匪.7避%，瘦70手—烫12旁0平撤方米放的比克例则挣为3肤4.器4%义。与恋成都弊市家柜庭平智均人垒口3兄.1留8人亚/户判的事跳实相丰比，滩改善雕现住关房面汤积和柳居住遍功能伸应是汗现阶卫段的增主要搏需求夹。企现住盛房位缺置沸从其枣方位影和环拢域两俱个方码面来邻看。鞠方位树上，际东、同西、手南、福北四焦个方则位，旗除城裳西比朱例稍合大以劫外，伶整体奇较为狮均衡吉，如煤长期恼以来租没有呆得到泉业界竭足够影关注柔的城够北，抓有购益房需蜻求的男消费必者比牧例也共达2蛋3.坦2%酷。相堪对方慕位分盗布，叼现住猛房位炼置在豆环域倍分布迅比例虑上有兰较大灶的差丑距。佛府河红沿线孤比例蹈最低竖，仅不为1陈.4往%；去一环双外比握例则糠为8垦2.描7%朵，其宪中，斩一至搭二环择、二祖至三炒环、斯三环垃外比抵例分迷别为由30免.2销%、奉23扎.1倡%、追29麦.4异%。唤可以诞看到涛，成笛都市解房地叹产向赖外发者燕尾宣服的来明显孔趋势敌，已策经得蛛到了化广大辣购房抛者的折认可峰，环适域对钉购房碌决策躬的影卡响已匙大大罗降低皮。侦购房扒目的尼从调樱查对层象购善房目理的的楼统计唐图表叹中可脆以看估出，舱消费缎者改纱善居扮住环技境的格呼声翁最高推，有谎90真.6盐%的旅绝对再高比炉例，肤其次商为成箩家立简业日公常居肾住，如孝敬咐父母袭和置碗业投妈资，束休闲慕度假机也有摄一定寻比例腐。由合此可向以看莫出，愿随着邻生活赠水平哀的提映高，浩对日沸常居萌住环纺境的善要求插已经纺提上江了购走房日蝶程，浇休闲丑居住损也有乱了一掌定市愧场，袄投资幼理念判更是廊日益培受到还了重长视。翅影响逗购房圆选择丑以及矩居住醋位置机决策滩因素坡由于产成都前市住矿宅消羞费水茅平以垦及基抢础配况套设奔施的芝限制僚，大劈多数抬消费狡者选承择在沉住房拜时，训价格锐、位永置和膝户型术设计颂仍是射直接辨影响赶决策讽的三喘大因荡素；谁而选洞择居交住位宁置时架，交尺通方书便、围购物黎方便斜和上蜜下班廊方便瑞仍是垒首选壁，此专外，其良好俘的休合闲运项动环齿境也桌有4亲5.革5%弯的较矮高比励例。膜消费繁者的肝区域泥选择染由于厦成都狐市住骄宅消刑费水恢平以爽及基病础配遥套设主施的应限制枝，大两多数畜消费桐者对争具体拘位置浅的选别择，而城西芹和城神南发脊展较踢成熟削的区笋域仍有是住舰宅的签首选钢，此果外，闹城东软和城膀北也默有一脊定比煌例。吐预计但，随迹着城沫市基钱础建悬设的纤加速痕以及谁城东瞎的环洋境改疤善，居城市恒各方利位将坛会得解到相伤对均迹衡发严展。糠在环森域上殃，一逢环外欲的比怨例也痛高达凡27编.3珠%,墙城市贷的发轿展方舞向由邮此可虑见一钉斑。扣另外之，一菠环内苹也有方一定盘比例峰，但档其发飞展空言间已包明显桨缩小遥，由胀此，负越来做越多宝的消殊费者备倾向塘于选裁择一类环外倦的住放宅。究从市绸场上狂正在徒销售仁的商艇品住伴宅分抗布情御况来调看：者西面症和南弄面占边绝对拐优势殿，比老例分锁别为圣32塑%和暴23稿%，龙这与侵西面累优越刺的自仅然环芳境和填南面多成熟兰的居刊住配慢套紧轨密相横关；市北面谊由于脱是我傅市主格要的苍物流悦和交役通中狼心，创住宅可类物慈业发词展受泊限；堡市中锹心则赚由于纯土地伸面积液有限后，地奏价较遭高，映发展冲空间窑也不剃大；阳东面痛现在眼是商怠品房奶销售蚂面积祸最小爷的区辞域，滥仅为拥12覆%，戒但近哨期政叉府已景出台浩有关沾沙河魄整治孤措施愁和东惜郊工秃业区喘的新台的区答域规呀划，同对现栗有工手业区宾部分迁企业观将实沉行外疲迁，当同时肉将新破建一眯系列指基础企设施夹，现佩有工粥业区裤占地括将发唱展为睬我市乒新兴影的中跟高档梦住宅兽区，张其住裹宅开滋发潜薪力不蒜可小帆窥。慨高档切楼盘根的消务费群竞体蝇高档色楼盘诚是指凡综合灭素质华较高慧、价超格水论平相蓬对也倒较高撤的物掏业。龟这类密物业微一般络具备件优越匙的地肯理位俱置，筒小区篇环境丸营造榜上显每得高纲雅舒辛适，读物业玩质量默较高亿，仅练供一筛部分侧高收刺入阶拌层享时有的眉物业姐类型句。比垒如独堂立别塔墅、忽TO视WN先HO骑US湖E、扶花园甲洋房见等。扫此类具产品漫并不译单纯亭是一淋项物财业，拿还代辱表了仆一种招生活新方式拿、生久活态制度。彼定位鬼于高煎档楼茧盘的陡消费袄者一塔般是予这样圣一个蝇群体扫：渔较为演成功傻的企赔业家闷他们贪拥有斥十分筹丰厚究且稳灰定的拔收入挑，大嚼多数卫已经棚结婚致生子犁并拥陈有自址己的烦小汽羞车。撕他们悉的基挎本理爆想已惩经得速到实糖现，苦他们堆已经型被社奸会认善同为阿成功户人士还。他挣们已雁经有奥属于欢自己厕的一量套或鸟多套速居所姑，但重为了腥更舒逼适的顾生活殿享受闭、为吃了增板强一煎种身考份感圣，他鱼们还哈会追朴求更半高档索次、珍更高堵品位忽的居鸽所。午金领或阶层截别墅皮已日抵渐为坐金领沉阶层株人士裤所青活睐，蹲这个彩阶层再的人训士年沿收入秃已基堆本达狡到1马0万副元以汤上，彻具有提较强夜的社郊会优庸越感轨。高删品质若、高撒品味箩的生焦活早朵已成王为这坝类人顾群的占追求晋。他蛮们非简常注捐意邻炊里结浪构、洲社区纤氛围催、需指要管狐理人局员提锣供周贪全、努专业长的贴荡身服缓务。龙所以饼圆一辫个梢“岁别墅先梦想”蹈已不促仅仅本只是防梦想秩，而捡是金促领阶患层的死一种功全新集的生队活方刚式。阔成功蓝的商弊人性对于物成功茶的商搭人而汗言，豆拥有详别墅搬也就舍是拥眼有了园一个西独立践的私定人空固间，沾可以隙在繁咬忙的闷生意泼之外龄找到缴一个液让心半灵得饰以休腊憩的垫地方腰，更训是放州松全御身心煤的第现二居碍所。跨同时坝，他兔们希趋望拥短有了看高档唱次的岗别墅犬之后费能够封得到彼额外坊的尊弃重。鹿成功仪的自贡由职山业人郑士枪证券滔、金静融投吐资者育、设莫计师详、艺润术家辽。对备于此扔类人炉士而览言，赶亲近欣自然涛，崇拿尚自脊然是运这类览人群别的风黑尚，圣这类浩人士关拥有扔较为柿丰厚塘的收缴入，愿自然拉风光巡优美译、文金化氛斤围浓铸郁的杯居住瞧环境净是他游们的漂追求惊。禽典型茄高档瞒楼盘狱（河背滨印强象）蒙已成匹交客老户分哑析馒年龄赠分布绝：葛注明轻：3抄3岁渠—长4课4岁置年龄帮段的拨客户锐占8膏0%成，其酱中又摧以4哄0岁限左右教的客呼户居绪多，途约占背50促%。联地域衣来源轰：叼地慌怖秘域昨所扬占众比式例蚊成历都朱市巧内凝金桨牛瓦区侍23帜~2雪5%保青名羊魂区桶成御华曲区蜜武兔侯状区遣70景%灰锦准江浓区陵成鸟都湖市究外狭5~极7%碍文化闭层面辜：职业恶置业灰目的笋：产第几宜次置叙业：平从以东上图毕例我牛们可鼻以看腾出，芦河滨绝印象楼已经显成交块的客棍户是疼这样震的一飘群人乒：椒小结扇：骄他们侵都还恭比较戴年青挤，主扣要集售中在砍40颈岁左焦右肌他们爱主要奖来自逢武侯纹区、斯锦江塘区没他们母的文坝化档恩次较断高，疫大专我以上历占了稳绝大咳多数符他们浸当中探以企践业家削、高宫级行暂政管仇理人淋员居登多假置业约目的浴主要盆是以尊居住帮为主泼基本但上是歌二次厨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