房地产开发企业会计讲义讲稿

房地产会计全讲房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。本讲座的主要内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.配套设施开发和建设配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。4.代建工程开发和建设代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。5.物业管理和服务有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。二、房地产开发企业会计核算对象房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置（一）房地产开发企业会计科目的设置为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。见讲义表1-1。表1-1房地产开发企业会计科目表顺序号编号科目名称一、资产类11001库存现金21002银行存款31012其他货币资金41101交易性金融资产51121应收票据61122应收账款71123预付账款81131应收股利91132应收利息101221其他应收款111231坏账准备121401材料采购131402在途物资141403原材料151404材料成本差异161405开发产品171406发出商品181408委托加工物资191411周转材料20周转房211461融资租入资产221471存货跌价准备231501持有至到期投资241502持有至到期投资减值准备251503可供出售金融资产261511长期股权投资271512长期股权投资减值准备281521投资性房地产29投资性房地产累计折旧（累计摊销）301531长期应收款311601固定资产321602累计折旧331603固定资产减值准备341604在建工程351605工程物资361606固定资产清理371701无形资产381702累计摊销391703无形资产减值准备401711商誉411801长期待摊费用421811递延所得税资产431901待处理财产损溢二负债类442001短期借款452101交易性金融负债462201应付票据472202应付账款482203预收账款492211应付职工薪酬502221应交税费512231应付利息522232应付股利532251其他应付款542401递延收益552501长期借款562502应付债券572701长期应付款582801预计负债592901递延所得税负债三所有者权益类604001实收资本614002资本公积624101盈余公积634103本年利润644104利润分配四成本类655001开发成本665101开发间接费用675301研发支出五损益类686001主营业务收入696051其他业务收入706101公允价值变动损益716111投资收益726301营业外收入736401主营业务成本746402其他业务成本756403营业税金及附加766601销售费用776602管理费用786603财务费用796701资产减值损失806711营业外支出816801所得税费用826901以前年度损益调整上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编。以便于查阅账目和实行会计电算化。上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。（二）房地产开发企业的账簿设置为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。1.总分类账（也称总账）。总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。根据需要，总分类账通常要开设30—50个账户，分类反映会计信息。总分类账必须采用订本式账簿，其账页格式为三栏式，即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。具体账页格式见表1-2。表1-2总分类账账户名称：××××年凭证

摘要

借方

贷方借

或

贷余额月日字号2.日记账。日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。“现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。3.明细账。明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户。以反映更详细的会计数据。如：对“应收账款”除需要在总账中开设账户外，还要专门设一本“应收账款明细账”。账内按应收账款的对方单位开设明细账户。以反映应收账款的明细情况。还如，对“原材料”总账账户也要设一本“原材料明细账”，账内按材料的名称或类别开设账户，以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。每一个房地产开发企业，至少要设置二、三十本明细账，以对总账科目的内容进行更详细的记录和反映。明细账一般采用活页式账簿，但要注意，不同的明细账其账页格式的要求是不同的。只反映金额的明细账可以采用三栏式，与总分类账的格式相同；反映存货的明细账一般需要数量金额式；反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式，以便于对各不同的成本、费用项目分别进行记录和反映。数量金额式明细账和多栏式明细账见表1-3、1-4、1-5.表1-3原材料明细账材料名称：编号：类别：金额计量单位：元数量计量单位：公斤年凭证

号摘要收入发出结存月日数量单价金额数量单价金额数量单价金额上表1-3的明细账属于“数量金额式明细账”。数量金额式明细账既要反映金额，同时也要反映数量和单价。表1-4房屋开发成本明细账开发项目：××公寓单位：元年

凭

证

号

摘

要

借方

金额

贷方金额

借方余额借方明细项目月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用表1-5开发间接费用明细账单位：甲开发现场单位：元年

凭

证

号

摘

要

借方

金额

贷方金额

借方余额借方明细项目月日人工费折旧费办公费水电费劳保费周转房摊销其他

（上述表1-4、1-5的明细账属于“多栏式明细账”）以上介绍了各种明细账簿的账页格式，为了搞好房地产开发企业的会计核算，提供出企业内部和外部所需要的会计信息，企业在建立总账和日记账以外，一定要根据需要选好各种明细账页，建好各种明细账。第二章房地产企业货币资金的核算货币资金的核算是所有企业会计核算普遍存在的业务。货币资金是企业经营的起点。没有货币资金企业就无法开始经营。这里所说的货币资金是企业在开发经营过程中处于货币形态的那部分资金，具体包括了三个部分：库存现金、银行存款和其他货币资金。第一节库存现金的核算一、库存现金的管理库存现金是指存放在企业的库存现金。包括库存的人民币和外币。库存现金的管理主要包括现金的使用范围，现金的库存限额和现金的内部控制制度等。现金主要是用于企业日常的零星开支，使用范围主要是对职工的工资、奖金支付，差旅费的支付，以及企业的零星采购等，其他大额款项的收支都应该通过银行转账进行。这样既简化核算业务，也比较安全。为安全起见，企业的库存现金不能过多，一般够3-5天的零星开支即可。企业如果收到大额的现金，应该及时送存银行。为加强企业对库存现金的管理，企业应该制定库存现金的内部控制制度，库存现金要由出纳人员进行保管，现金保管人员不得兼记总账，要做到账钱分管；企业出纳人员保管的库存现金必须做到日清月结，并要定期与企业总账的“库存现金”账户进行核对。发现库存现金的溢缺必须及时查明原因，并按规定进行处理。二、库存现金的总分类核算库存现金的总分类核算是指库存现金在总账中的核算。库存现金的总分类核算是通过编制记账凭证进行的。（一）库存现金的支出库存现金的支出要根据原始凭证（如原始发票、借款单、工资结算单等）编制记账凭证，根据记账凭证登记总账。例2-1：3月1日李明因出差到财务部门借款1000元。会计人员要根据经批准的借款单，编制以下记账凭证：[答疑编号811020101：针对该题提问]借：其他应收款——李明1000贷：库存现金1000然后根据上述记账凭证登记总账。例2-2、企业将库存现金5000元存入银行。[答疑编号811020102：针对该题提问]对此项业务，应根据企业编制的并经银行盖章的“送款单”回单联，编制记账凭证如下：借：银行存款5000贷：库存现金5000然后根据记账凭证登记现金和银行存款总账。（二）现金的收入例2-3：企业为了零星开支，开出现金支票，从银行提取现金5000元。[答疑编号811020103：针对该题提问]对此项业务应根据企业开出的现金支票存根这一原始凭证，编制记账凭证如下：借：库存现金5000贷：银行存款5000然后根据上述记账凭证登记现金和银行存款总账。例2-4：企业销售零星材料取得现金1000元。[答疑编号811020104：针对该题提问]根据销货发票的记账联，编制记账凭证如下：借：库存现金1000贷：其他业务收入——销售材料收入1000然后根据记账凭证登记现金总账。需要说明，房地产开发企业由于行业的特殊性，在预售商品房或大面积拆迁安置时，会发生笔数既多、数额又大的现金收付业务，在这种情况下，为了保证现金安全和提高工作效率，建议请开户银行到现场办公，由开户银行直接办理款项收付。这样，企业可不通过库存现金科目，而直接通过银行存款科目核算。三、库存现金的序时核算库存现金的序时核算，就是在现金日记账中的核算。也就是由出纳人员登记现金日记账。在记账凭证核算形式下，现金日记账的登记与总账的登记是根据相同的记账凭证同时进行的。现金日记账是由出纳人员根据记账凭证，收一笔记一笔，支一笔记一笔，每天结出余额，每日终了，要将现金日记账的余额与库存现金数进行核对。四、库存现金的清查库存现金的清查是指对库存现金进行实地盘点，并将实存的库存现金数与现金日记账的余额数相核对，并对盘亏盘盈及时进行处理的一种方法。库存现金的清查包括了出纳人员的自查和清查组所组织的清查两种情况。现金清查中如果发现现金溢缺，应通过“待处理财产损溢—待处理流动资产损溢”账户核算，待查明原因竟批准后再进行处理。例2-5：某房地产开发企业进行现金清查时发现盘盈库存现金2000元。会计处理如下：[答疑编号811020105：针对该题提问]盘盈时：借：库存现金2000贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢2000经查，盘盈的原因不明，经批准转入营业外收入：借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢2000贷：营业外收入——库存现金盘盈收入2000例2-6、某房地产企业现金清查中发现现金盘缺300元。[答疑编号811020106：针对该题提问]会计处理如下：盘亏时：借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢300贷：库存现金300经查，现金盘缺是由出纳人员失职造成，经批准由出纳人员赔偿：借：其他应收款——×出纳员300贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢300出纳人员用现金赔偿时：借：库存现金300贷：其他应收款——×出纳员300第二节银行存款的核算一、银行存款的管理银行存款是企业存放在银行的货币资金。凡独立核算的企业都必须在当地银行开设账户，企业除留存少量的现金以备零星支出外，其余货币资金都应存入银行。企业发生的各种大额的结算款项，都需要通过银行转账办理。银行存款的管理主要包括企业不能出租、出借银行账户；企业不得签发空头票据和远期支票；企业要定期、不定期将银行存款日记账的余额与银行进行核对等。二、银行存款的总分类核算银行存款的总分类核算，就是银行存款在总账账户中的核算。银行存款的总分类核算是根据原始凭证，通过编制记账凭证进行的。（一）银行存款收入的核算房地产开发企业银行存款的收入主要是来自收取房地产的销售款、租金以及企业将库存多余的现金送存银行等。例2-7、2007年3月1日某房地产企业将库存多余现金送存银行10000元。[答疑编号811020107：针对该题提问]根据企业编制的经银行盖章的送款单回单联，编制记账凭证如下：借：银行存款10000贷：库存现金10000例2-8、2007年3月1日企业收到银行收款通知，收到某客户购房款80000元。[答疑编号811020108：针对该题提问]根据银行收款通知，编制记账凭证如下：借：银行存款80000贷：主营业务收入——房屋销售收入80000（二）银行存款支出的核算银行存款支出，包括的项目很多，如企业从银行提取现金，购入材料及设备，购建固定资产，开发土地支出，支付工程款、支付各项税金、支付水电费等。银行存款支出是通过编制记账凭证进行。例2-9、2007年3月2日企业管理部门报销差旅费、办公用品费8000元。通过开具现金支票支付。[答疑编号811020109：针对该题提问]根据原始发票和企业开出的现金支票存根，编制记账凭证如下：借：管理费用8000贷：银行存款8000（注：有关房地产开发费用的支付，将在房地产开发成本一章进行介绍。）例2-10、2007年3月2日企业从银行提取现金60000元，备发职工工资。[答疑编号811020110：针对该题提问]根据企业现金支票存根，编制记账凭证如下：借：库存现金60000贷：银行存款60000三、银行存款的序时核算银行存款的序时核算就是通过设置和登记“银行存款日记账”进行的核算。银行存款日记账由出纳人员根据记账凭按业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行登记的账簿。银行存款日记账要每天结出余额，以随时反映银行存款的收支动态和结存的金额。在记账凭证记账程序下，银行存款日记账是与总分类账根据相同的记账凭证，同时进行登记的。根据上述例2-7到2-10的银行存款收付业务，银行存款日记账的登记情况如下：[答疑编号811020111：针对该题提问]银行存款日记账2007年凭证银行结算凭证摘要收入支出结存月日号数种类号数31月初结存350001现金送存100001银票315收售房款800001本日合计9000012500032现支913支付管理费80002现支914提取现金600002本日合计6800057000四、银行存款的清查银行存款的清查就是要查明企业在银行存款的实存数，查清企业银行存款日记账的记录是否正确。银行存款的清查是通过将企业银行存款日记账的记录与银行对账单相核对进行的。银行定期要为企业的银行存款编制“银行对账单”。企业收到“银行对账单”后，要将企业的银行存款日记账与“银行对账单”逐笔进行核对。在会计实务中，企业的“银行存款日记账”余额，与“银行对账单”的余额经常出现不一致的情况。这种情况的发生，除了记账可能有错误以外，更主要的是由未达账项所造成。所谓未达账项，就是因为凭证传递的时间先后而造成的银行和企业之间一方已收到凭证登记入账，而另一方尚未接到凭证而没有入账的情况。企业对银行存款的清查，首先要查明未达账项。未达账项的存在通常有四种情况：1.企业送存银行的各种款项，企业已经入账，但银行由于未办完有关的手续而尚未入账。2.企业已开出支票等付款凭据，并已付款入账，而银行尚未收到凭证或未办完有关手续而尚未入账。3.企业委托银行代收的款项，银行已收到并已入账，但企业尚未收到银行的收款通知而尚未入账。4.银行为企业代付的款项，银行已付款入账，但企业尚未收到银行的付款通知而尚未入账。由于上述未达账项的存在，就会造成企业的银行存款日记账与银行对账单的余额不一致。所以企业必须将未达账项进行调节，将调节后的银行存款日记账的余额与调节后的银行对账单的余额进行核对。如果双方记账无误，调节后的余额是应该相符的。对未达账项的调节是通过编制银行存款余额调节表进行的。在银行存款余额调节表中，要把双方的未达账项补充登记齐全，然后计算出调节后的余额，再进行核对。例2-11：某房地产开发企业2007年12月31日银行存款日记账的账面余额为59900元，银行对账单上的企业银行存款的余额是66400元。经逐笔核对后发现有以下几笔未达账账项。1）企业于月末将从其它企业收到的转账支票5000元已送交银行，企业已入账，银行尚未入账。2）企业于月末开出转账支票6000元，企业已付款入账，但持票人尚未到银行办理转账，银行尚未入账。3）企业委托银行代收出租房租金8000元，银行已经收款入账，但企业尚未收到银行收款通知，尚未入账。4）银行为企业代付水电费2500元，企业尚未收到银行付款通知，尚未入账。[答疑编号811020112：针对该题提问]根据查明的上述未达账项，企业编制银行存款余额调节表如下：银行存款余额调节表2007年12月31日项目金额项目金额企业银行日记账余额59900银行对账单余额66400加：银行已收，企业未收

减：银行已付，企业未付8000

2500加：企业已收，银行未收

减：企业已付，银行未付5000

6000调节后的余额65400调节后的余额65400经过对上述未达账项的调节，调节后的银行日记账的余额与银行对账单的余额相等。如果调节后的余额相符，一般表明双方记账没有差错。如果调节后的余额仍不相等，就表明记账有差错，要进一步查明原因，进行更正。需要说明，银行存款余额调节表，只是为了查清未达账项，从而查明银行存款的实际余额。它不是原始凭证，也不是记账凭证。不能根据它调整账面记录。对企业尚未记录的那些未达账项，只有等到有关银行结算凭证到达企业，才能据以进行账务处理。最后需要指出：在货币资金核算中还包括其他货币资金的核算。其他货币资金包括“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“存出投资款”等。其他货币资金通过“其他货币资金”账户进行核算。为核算不同种类的其他货币资金，企业应按“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”等明细账户设置其他货币资金明细账。如：其他货币资金——外埠存款——银行汇票存款——银行本票存款等。房地产开发应收及预付款的核算应收及预付款是指房地产开发企业应向其他单位或个人收取的款项以及向其他单位和个人预付的款项。它是企业的短期债权，属于企业的流动资产。主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。诸第一节应收爹账款的核算地一、应收账款谱的核算范围和亲计价仓（一）应统收账款的范围枝畏服猾应收账款是指的企业因转让、众销售开发产品特，提供出租房呈屋和劳务等业肆务，应向购买异、接受或租用按的单位和个人文收取而尚未收凶取的款项。它恒是企业的一项洗短期债权，正揉常情况下，应园该在一年内，鼓或超过一年的爱一个营业周期被内收回。由旱石俩注意：与企业匠经营业务无关仰的应收款项不钟包括在应收账牲款的范围之内遇，而应撇在下“多其他应收谜款早”开账户核算。府（二）应骗收账款的计价迫在一般情馆况下，应收账谜款的入账金额远，是买卖双方狭在成交时的实蚁际发生额。但坏在含有折扣条古件的销售方式完时，应收账款叨的计价还要考妙虑折扣因素。教销售的折敌扣有两种类型日，即商业折扣撒和现金折扣。梳赌距1昌.睬商业折扣。商励业折扣是指企妈业出售开发产让品时，对特定舞的客户，在销储售价格上给予惯的一定的优惠取。如对大批量油购买的客户，亭按规定的销售码价格给在予谢5折%贫的商业折扣等疗。由于商业折跑扣是从销售商拆品的价格中直临接扣除的，所暂以，销售企业虑要按撒实际折扣以后廊的金额板作为应收账款岔的入账价值。波商业折扣在购纳销双方的账面诱上均不作任何来反映。波萄犯2状.酬现金折扣。现秩金折扣是企业李为了鼓励客户涨在一定期限内炸早日偿还销售占款而给予的一验种折扣优惠。即现金折扣通常轧用下述形式来伟表示黑：爹2/1昆0第、鹰1/2休0卵、国n/3胀0溜。表示的意思擦是信用期抗为峡3尝0勤天，如果准在干1便0欠天之内付款可沫给耗予抽2劈%钩的现金折扣绒，运2穿0院天内付款可给先予唱1和%搅的现金折扣。焦我国现行参会计核算中，约在存在现金折访扣的情况下是殿按总价法确定治应收账款的入链账价值。也就虑是要按现金折阅扣前的总价格赠来确定应收账凡款的入账金额扒。现金折扣发堪生时，将折扣刷的部分计入财脾务费用。惹戒二、应收账款掉核算的账户设惑置及会计处理乏（一）应丙收账款核算应痰设置的账户核为了核算千各项应收账款御，企业要设伯置朽“践应收账谜款酷”苦总账科目，该郊科目属于资产潮类科目，借方惭登记企业发生畜的各项应收账鸡款，贷方登记邮收回的应收账打款，余额一般拔在借方，表示厦的是尚未收回窃的应收账款。考该账户有时也词会出现贷方余吗额，贷方余额拨表示的是预收雄的款项。在不惭设据“巾预收账诊款竖”哪总账账户的情讨况下，企业预枪收到的账款，帝登记在该账户威的贷方，表示商负债。荒为了分别何反映对不同单壳位和个人的应奸收账款，除在顷总账中设置应偿收账款科目外谱，还应设巩置述“蒜应收账款明细蚀账永”尊，应收账款明右细账应按对方球单位和个人设后置二级科目或触明细科目，如念：殊尚顶“要应收账归款咳—披—吐×哄×墓单荣位章”猾、住谋死“拐应收账渐款哪—球—魄×笨×浙人削”确等。零（二）应材收账款的会计义处理则企业在销插售开发产品时择，如果当时不漆能收回款项，裕应在发出产品价或向对方开出棍提货单和销售址发票时，确认歇销售收入，同裁时确认应收账土款。啄【蛾例岛3-终1原】某企业于顾3场月悉5淡日扩向甲公司销售懒商品楼一幢，谢售小价闪60痕0神万元，货款尚的未收到，当办捞完销售手续后导，作如下会计杜分录：叮字[级答疑编诞号辟811030荐10凶1楚：针对该题提退问千]蛾借：应收式账仰款惊—核—泼甲公司哄仪扮被6000叉000蔬贷：录主营业务收抢入捎—能—葡销售商品楼收戴入匙崖6000辉000白【翻例旗3-窑2牢】企业于沈3梁月养8剩日伸向乙公司出售吐多余的材料一陪批价款共会计卖1院0迹万元，货款尚棉未收到。当企叫业发货并办完帮销售手续时作利如下会计分录合：害忙[行答疑编滑号咱811030香10后2参：针对该题提但问努]上，抖借：应收色账抛款屑—域—派乙公司剧嫂够但10000遣0摆贷：州其他业务收棵入誉—崇—商材料销售收入头见忧10000唱0膏当企业收遵回应收账款时纸，要借诸记笑“沃银行存躺款夸”星科目，贷棵记控“召应收账若款栋”本科目。六【怀例射3-舒3侨】企业吐3汤月夸2燕0摸日棋接到甲公司转吉账支票一张，挑偿还企业售楼翁款凉50扰0趣万元。企业到该银行办完转账板手续后作如下球分录：吨角[稼答疑编忌号味811030从10蹦3模：针对该题提店问隙]啦借：银行糊存款谨轰述质5000表000壁贷：患应收账父款牺—找—株甲公司舰遭剖5000乞000芒这样应收鱼甲公司的账庆款测60惩0诊万已收鸣回衬50狗0被万，还滴有赌10央0字万没有收回，景仍反映轮在姥“趴应收账爽款绸—茫—谜甲公车司昏”虾的明细账的借歼方。饿毛朗设第二节应收筝票据的核算化房地产企扒业的应收票据傲是指企业销售秩开发产品所收尺到的商业汇票歇。满销售或出执租开发商品收您到经对方承兑卧的商业汇票后稻，按票面金额扛作如下分录：摘借：应收写票倘据亲—嫁—党某单位必贷：纸主营业务收入逼商业汇票拢到期，持票到键开户银行收取娇款项后，作如孔下会计分录：短借：银行够存款堂贷：犯应收票炭据楼—轧—在某单位蜂由于商业朽汇票在我国一穿般企业目前还限较少运用，所励以，本讲座不夹再进行详细介损绍。迁锻奥奉第三节预付菊账款和其他应俭收款的核算巧一、预付账款嘴的核算作预付账款异是指房地产开脂发企业按照工瞎程合同预付给伴工程承包单位核的款项，包括乔预付工程款和阶预付备料款，内以及按照购货灵合同规定预付扒给供货单位的瞎购货款。预付驼账款属于企业杯的一项债权资短产。凯为了核算裁预付账款，房主地产开发企业悦可以设撕置禾“昨预付账墙款潜”谦账户进行核算货，也可以不设虾预付账款账户袍，将预付账款街直接积在值“别应付账械款感”赶账户进行核算街。务企业可以首根据具体情况虫加以选择。闭（一）设肾置预付账款账浸户的会计处理协如果企业格单独设唉置呀“指预付账寨款筑”碰账户，发生的艰预付账款登记海在该账户的借戴方，与对方结绩算款项时将预愉付账款转入到尊应付账款的借之方。预付账款猜账户的期末借哗方余额反映的注是已经预付尚提未进行结算的胖款项。该账户摆应按预付账款舟的对方单位设辞置明细账进行展明细核算。如好：蜂预付账岛款俯—克—妈某单位谎其会计处竞理举例如下：睁【僚例妙3-锻4梳】某房地产开拉发企业发生下棚述业务：呀各陵①落某房地地产开俘发企业准备开蝇发一项准备出新售的房屋建筑淋工程，按合同属规定，预付持给苦A够承包施工企业滥房屋建筑工程猾款计4框0帮万元，备料胖款层2盐0芦万元。分录如灯下：蹈恼[戒答疑编网号障811030海10获4陪：针对该题提荣问丑]违借：预付纯账原款泰—春—哭A狗施工企业薯煮写60000栏0钱贷：揭银行存款泳嫌说畅食凝质60000谋0派斥惰②率企业按合同规训定拨付材料一金批给承包单位腿抵作备料款，痰材料作读价编8陆万元。介处[成答疑编锁号供811030怖10禾5怜：针对该题提舅问六]汉借：预付顶账夫款鸽—兼—辱A斤施工企业跑拢参8000邀0保贷：乒原材料轰召僻衡80000养已亩③无该项房屋建筑跳工程完工姓，哗A若承包施工企业宗单位转霸来槽“欧工程价款结算娱账熄单瞎”跳，应结算工程摧款一锤共巡9喝6笨万元，做如下狼分录：郊兆[榜答疑编举号状811030棉10侨6饺：针对该题提列问敢]做借：开发叨成专本乖—骑—德房屋开发成本瞧逆禽96000持0况贷：螺应付账扰款移—勤—啄A续施工企业暖展炭雹描96000幻0诵同时将原念来预付的账款毛转入应付账款螺，以冲减应付禁的工程账款：踏借：应付陆账博款械—瞧—华A队施工企业洪竞笼6800情00恶贷：购预付账灭款品—董—齐A棋施工企业弄滩郑68000杏0四经过上述光账务处理麦，执“酷预付账葬款值—袍—由A脉施工企扁业齿”恩明细账户已被忌冲平贡。相“提应付账诞款债—兵—寨A登施工企已业嗓”钳明细账户的贷厨方相有堵9批6皆万元，而借方说从预付账款账洪户转坏来绑6贼8藏万元，结果贷回方的余额密为恶2难8殖万元。这是该恶房地产开发企绞业应替对柿A颠施工单位补付楚的承包工程款漂。相待支付该饰项工承包程款吵时作如下分录谎：驻秧[紫答疑编菠号芝811030易10路7侮：针对该题提茫问法]邮借：应付粉账删款才—拆—砍A歼施工单位陵骗己28000旬0月贷：鉴银行存款馅觉当束28000哈0灿该房地产璃企业为该项房兄屋工程前后一咸共支付了银行奴存循款派8派8夫万元，拨付了属材涌料霸8揭万元，最后都谎计入到房屋开鸽发成本，一悦共纸9兰6缠万元。梢（二）不胡设曲“隔预付账宫款塌”呢账户的会计处都理糊如果不团设筛“浑预付账棕款明”瓶账户，企业的岗预付账款可直冲接刊在绑“情应付账决款票”惹账户进行核算牺，兄“扯应付账堂款迫”婆账户如果出现尸了借方余额，子就是预付账款客，应作为一项北债权资产在资膊产负债表中列逐示。亚【承津例叫3-吸4刃】献①于某房地地产开杜发企业按合同纵规定，预付逢给膀A睛承包施工企业雀房屋建筑工程虫款信4盖0能万元，备料搬款齐2愤0沃万元。根据企真业开出的转账掀支票存根，编豪制记账凭证如萌下：睡坊[逝答疑编阶号栋811030垫10耍8浪：针对该题提巴问辈]窑借：应付榴账盖款怖—僚—卫A鞠施工企业易灾己60000塞0损贷：党银行存款拍找显赢60000宫0株涝酿②忧企业按合同规于定拨付材料一傻批给承包单位细抵作备料款，硬材料作女价坝8谁万元，根据材稳料出库单等原撒始凭证，编制揉记账凭证如下饭：渐番[醉答疑编吸号裙811030停10该9滴：针对该题提俭问餐]膏借：应付恐账忌款乞—套—怕A扩施工企业和泳参80000茎贷：洽原材料哲碌傻我8000兼0玻（注意：蜻上述应付账款蒜账户借方一共役登记增了品6跪8钳万元，应作为聚债权资产来看拿待。）监昂飘③么该项房屋建筑藏工程完工荒，概A雷承包施工企业揉单位转接来绍“胡工程价款结算列账养单安”解，应结算工程钉款一回共叔9庸6耻万元，编制如液下记账凭证：妇剧[织答疑编蜡号橡811030愤11蛙0肯：针对该题提赢问挡]今借：开发陡成烦本骄—改—推房屋开发成本炭筹纯9600垫00留贷：药应付账拔款雹—谦—锋A立施工企业婆道赖96000月0稻经过上述冲账务处理围，酿“岗应付账梳款战—板—朵A驴施工企河业至”寇明细账户的贷抵方登记澡了苹9究6疼万元，而借方只登记之了放6械8祸万元，结果贷骤方的余额母为赚2芝8兔万元。这是该沃房地产开发企山业应出对弹A机施工单位补付访的承包工程款秆。洒与上述第辩一种方法核算填的结果是一样赛的。趋因为核算促结果一样，所间以建议企业一亏般不要设预付奸账款只能过户息，发生的预付捆账款直接在应旱付账款账户进耀行核算。以避李免在预付账款丛与应付账款之记间互相转账。蓝还需要说索明：如果发包翻工程工期较长时，而且事先没择有预付款项，跃发包单位按合声理估计的发包插工程进度分期农向承包单位结砖算工程进度款糊时，不需通过倡预付账款和应旨付账款账户核狠算，而将分工历期结算的工程梨进度款直接计镰入押“址开发成孟本券”俩或展“口在建工凉程井”研账户即可。走支付工程像进度款时：圣借：开发辱成畅本嫌—决—息房屋开发惠（或裤：在建工州程基—淘—炎某工程）针贷：珍银行存款型叙锻二、其他应收无款的核算宾（一）其愧他应收款核算树的内容昌其他应收核款是指企业对夏其他单位和个露人的除了应收完票据、应收账骂款和预付账款供以外的其他各渡种应收、暂付姑的款项。包括已应收的各种赔茫款、罚款，应翁向职工收取的无各种垫付的款脆项、应收出租滥包装物的租金是，租入包装物窃支付的押金，孙以及企业拨付危给内部有关部碎门周转使用的旬备用金等。斩其他应收群款虽然一般数铺额较小，但项孟目却较多，是萄企业会计核算膨经常遇到的业仇务。所以其他裕应收款的核算扔，是企业会计午核算的一项重暮要的内容。裙（二）其嘉他应收款核算渠的账户设置卸为了核算善各项其他应收甚款，企业需要迫设晶置酒“尸其他应收活款逐”屋总账账户，该善账户属于资产趣类账户，借方性登记企业发生虽的各项暂付和妻应收的款项，蹦贷方登记收回以和转销的其他捡应收款。堵和鸟“龙其他应收视款甚”课账户应按欠款言的单位和个人天设置明细账户骗，进行明细核箱算。缺如：其他士应收柄款潮—仆—往×储×染单位秀梁神穿—挥—辨×护×盟人固（三）其针他应收款会计未处理举例菌尤料1榜.灵企业管理部门蜂职工王毅因出棚差预借差旅碌费料150戴0恋元，根据经有穿关人员批准阵的怠“激借款捏单裁”雀编制记账凭证阿如下：祥语[午答疑编丰号晚811030怎11凝1男：针对该题提愁问嫩]示借：其他织应收尾款奥—抛—沾王毅熊衣握1500休贷：免库存现金略蜘摇架1500躺励美2雅.苗王毅出差回来裳报销差旅费，汽实际支妙出害138丙0灶元，多余的款册项退回，根据薄实际支出的原装始凭证和借款勒凭据编制记账柄凭证如下：屿秒[雅答疑编泉号恰811030致11辜2假：针对该题提顷问纽]适借：管理引费用小躺着1380羡库存页现金蹦浊交贯120底贷：依其他应收凑款珠—薪—塑王毅晒蜜谋1500乱屑焰3伪.李企业挤从寇A臂公司购货时用诱现金支付包装重物押诚金镇200江0略元。根涉据肆A饮公司开具的收娇款收据编制记恳账凭证如下：把肆[芽答疑编顺号姿811030俯11采3演：针对该题提宫问怎]叫借：其他仗应收阵款捧—活—乡A劣公司璃冶2000度贷：泡库存现金方霞扮历2000盛包装物用为完归落还环A角公司，退回现订金计200瞧0喷元，根候据泛A饮公司的付款凭筋据，编制记账粗凭证如下：挤惨[搬答疑编链号默811030堪11阁4台：针对该题提么问摩]井借：库存锻现金嫌苗宣2000牵贷：属其他应收成款鬼—纹—作A打公司有赏2000垄耍第四章房地魂产开发企业存积货的核算傍第一节房地水产开发企业存减货概述遥一、房地产开良发企业存货的俱内容被房地产开亲发企业的存货德是指企业在日卸常活动中持有炉以备出售的开萌发产品、处在漏开发过程中的那在建开发产品释、在开发过程尊或提供劳务过罪程中耗用的材苦料、物资、设宜备等。怪房地产开判发企业的存货榜主要包括各类问材料、库存设比备、低值易耗擦品、委托加工丹物资、在建开母发产品、已完纳工待售的开发怨产品、周转房盏等。存货属于赔企业的流动资卧产。貌玩拜二、存货的计争价占（一）存详货取得的计价纹存货取得脏的计价，也叫捎存货的初始计落量，指的是存脚货取得时的入断账金额。蜂我国会计炸准则规定：存油货应当按照实例际成本进行初抬始计量，存货舰的实际成本包雄括采购成本、镰加工成本和其肌他成本。爆房地产开傲发企业取得存氧货有多种方式独，存货的取得熊方式不同，其纲成本的确定方圆法也有所不同吵。医尿黄1芦.弃外购的存货的孝实际成本为采欧购成本。采购盏成本包括买价岁（包含增值税故）、运杂费、调保险费等。拆速泻2鸟.姜自制存货的实菠际成本是由采器购成本、加工良成本和其他成浪本构成。房地钓产开发企业自神行开发的存货筑成本还包括为秃产品开发而发比生的借款利息臭中应予资本化曲的部分。（详宽见计“拦房地产开发成洁本的核禾算桨”折）糕置呜3驼.摄委托加工存货释的实际成本是书由采购成本、率加工成本和相照关税费所构成珍。父云掌4此.映投资者投入存袜货的实际成本滋，按照投资各哄方确认的价值废计价。还此外企业耍以非货币性交折易换入的存货刘，按非货币性察交易的有关规宰定确定存货的有实际成本。什（二）存沿货发出的计价妙由于存货扎是分次购入或腰经分批开发、甜分批生产形成妻的，同一种存所货由于形成的陡时间不同，其都成本也存在着字差异，所以，炼就产生了发出拼存货的计价方菌法问题。韵发出存货曾的计价方法有绸两种，一种是骤按实际成本计异价，另一种是梢按计划成本计祸价。污扒咏1非.该按实际成本计喉价糕发出存货虑按实际成本计洪价，又分茫为城“篇先进先出译法怨”踪、振“症加权平均限法旱”偶、诱“披个别计价宪法五”州等不同的方法酱。奸孝1双）先进先出法渗所脑谓舍“徐先进先出练法院”败是假定先收到歇的存货先发出窄，并根据这一表假定的成本流暴转顺序对发出未存货进行计价鼻的方法。采用嗓这种方法，收孕入存货时要在坝存货明细账中梨逐笔登记存货枕的数量、单价腰和金额；发出奴存货时按顺序痰将先入库的存狮货成本先转出健，并逐笔登记恐存货发出和结拣存金额。见灯表盖4-1驶求表凡4竟-敢1介养泡匪浸A能材料明细账脊单甘（先进先歪出法）同公07年摘要收入发出结存月日数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额61期初结存20002.0040007购入50002.2011000

20002.001500050002.2012发出20002.00840030002.20660020002.2015购入30002.40720030002.201380030002.4028发出

30002.20660030002.40720030本月合计8000

182007000

1500030002.407200贫2征）加权平均法瓜所谓加权晴平均法（也称国全月一次加权除平均法）是指炸以本月全部进毁货成本加月初遍结存存货成本脆，除以本月全程部进货数量加甜上月初存货数义量，计算出存圈货的加权平均捧单位成本，并草按加权平均单晓位成本确定发弹出存货的成本迫及期末库存成扛本的方法。倡采用加权照平均法确定发粮出存货的成本道，平时对入库共存货要逐笔登猴记数量、单价懒和金额，而对倘平时发出材料转只登记数量，纹而不登记单价法和金额。到月狭末计算出加权木平均单位成本朱，再计算发出裹存货和结存存绑货的成本。所吐以平时工作量框较小。寨相关计算幅公式如下：偿存货单位涨成本＝（月初至存货结存金额校＋本月入库存妻货成本合计椅）遇/嫂（月初存货结舟存数量＋本月令各批进货数量隆之和）俭旁本月发出存货蹦的成本＝本月啊发出存货的数青量熔×励存货平均单位佩成本月末库存初存货成本＝月旺末库存存货数邮量宪×懒存货平均单位批成本传见段表程4-2绑疏表祖4-畅2乱马出壳A宅材料明细账焰扔侵（加权平均法动）柜碑07年

摘要收入发出结存月日数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额61月初结存20002.0040007购入50002.2011000700012发出4000300015

购入

3000

2.40

72006000

28发出30003000本月合计80001820070002.221554030002.226660计全月一次淡加权平均单位气成本＝吼（免400晕0摊＋朝1820瞧0猴）隶/运（处200为0余＋吃800竿0袜）索＝狠2.22违当月发出稳存货成本侮＝架7000×危2.2贷2垃＝挑15540理月末结存沙存货成本应＝大3000×2纱.2铁2畅＝踪6660型陡3格）个别计价法枕个别计价吧法是将每批入矛库的存货，单顶独存放，单独顺贴标签，单独馅标明数量、单耽价和金额。发撒出存货属于哪固一批的，就按西该批存货入库吧时的实际成本幻计价。旧房地产开阵发企业的开发急产品一般适用弹于个别计价法怖来结转成本。堂即将每一个工胃程项目单独计幅算和结转成本摊，不存在先进寨先出、后进先礼出和加权平均慈的问题。劲者肉2确.仅存货按计划成性本计价净存货按计盲划成本计价是垒指企业在日常淹核算中，对存棍货的收入、发云出和结存均按颜预先制定的计构划成本计价。她而将实际成本屯脱离计划成本赠的差异，通贤过身“孩存货成本差换异殊”晌账户单独核算传。采用这种方乐法，月末在按浙计划成本结转喜发出存货的成果本后，还要按滋照存货的成本必差异率计算和拨结转发出存货托应承担的成本饮差异，从而将号发出存货的计害划成本调整为票实际成本。绵存货按计险划成本核算，词如果计划成本躬制定的合理，推可以起到对发蛮生的成本进行浸控制的作用，球也便于事后对尚成本进行考核氧。但如果计划泪成本制定得不闭科学、不合理户，便失去按计纹划成本核算的嘉意义。在物价关不断变动的情予况下，按计划受成本核算比较凝困难。毅（三）存刃货的期末计价暮到会计期画末（年末），卧企业对库存的冈存货，应按照申实际成本与可声变现净值孰低扯的原则进行计录价。如果可变达现净值低于账饿面存货的实际例成本，其差额疫部分要计提存私货跌价准备。码签浓1垃.旗可变现净值的姨确定方法结房地产开倡发企业因为各本种存货的性质珍不同，所以不鞭同存货可变现链净值的确定方春法也不完全相办同。顶悼1体）开发产品的静可变现净值南开发产品刘的可变现净值暴＝该开发产品穴的估计售玻价湾-撞估计的销售费倚用和相关税金径抄2词）用于产品开屈发的各种材料介设备的可变现废净值螺房地产开适发企业各种建供筑材料和库存材设备的可变现瘦净值，难以按押一般加工企业宋材料的可变现驻净值的计算方吐法计算。所以餐房地产开发企叉业可直接按照葬各种建筑材料多和设备的现行壁市场价格作为爽可变现净值罢。始偷骄2验.插存货跌价准备逃的核惜算笼1台）存货跌价准竖备的计提阅当有迹象却表明存货发生螺减值时，企业眯应于期末计算原存货的可变现仗净值，如果可拒变现净值低于似存货的账面价厨值（账面余百额诸-惊已提的跌价准背备），就要计储提存货跌价准样备。声存货跌价掏准备应该按照常单个存货项目循计提娃。陈础在存货品种较裙多的情况下，制为了简化核算磁，也可以按存遥货的类别计提饶坏账准备。即兵将同一类型或耕同一用途的不搅同存货合并在般一起计提存货贝跌价准备。避企业应在郑每一会计期末死，计算出存货遣的可变现净值悟以后，再与存普货的账面价值能进行比较，如寒果可变现净值取低于账面价值蚁，其差额就是捆应提的存货跌室价准备。如果薯存货的可变现顷净值高于账面铅价值，应按其右差额数冲回原歉来已提的存货茄跌价准备，以库冲平为限。侄提取存货惊跌价准备作如处下分录：鉴植借：资产减值闪损阅失测—希计提的存货减膀值准备贷：存突货跌价准备阅冲回已提忠的存货跌价准娘备做如下分录浆：册东腿借：存货跌价音准备贷：资产怠减值损僻失东—起计提的存货减涉值准各备使2撒）存货跌价准勺备冲回和转销茶对过去因伟为跌价已经提赵取了跌价准备蛛的存货，当发弄生跌价的因素压已经消失，即即存货的价值已剥经恢复，那么旦，应将以前为胃此已提取的存区货跌价准备冲净回。在以前已走提跌价准备的敞范围内做如下惯会计分录。泻激借：存货跌价浩准备贷：资产撒减值损贱失燃—遗计提的存货减替值准备饼如果已提庸跌价准备的存举货已经销售，沸那么为该批存陵货计提的跌价该准备也应同时亦转销。并用以妻冲减主营业务剩成本。分录如信下：墓拉借：存货跌价女准备贷：主营杰业务成本三、阁存货的盘存识存货的盘陈存是确定存货伐实际数量的方透法。存货的盘塑存方法有两种窜：即永续盘存泄法和实地盘存利法。匆（一）存侄货的永续盘存惜法翼永续盘存粪法，是指在存亲货明细账中对妄存货的收入、指发出逐笔进行零记录，并可以惹从账簿中随时负结出库存存货朝数量的方法。拥永续盘存法，俊有利于加强对春存货的管理，柱但核算的工作灶量大。赞（二）存表货的实地盘存绍法浴实地盘存纸法是指企业在似期末通过实地俭盘存实物，来刻确定存货的结程存数量，并用旬倒挤的方法来共确定当期存货馒发出数量和成缎本的一种方法捡。滴采用实地启盘存法，当期心存货发出的数币量和成本用下疏述公式计算。协眯当期存货发出朱数量＝期初存案货数量＋本期县收入存货数量先－期末结存存企货数量当期发矩出存货的成本亮＝当期发出存族货的数茎量临×线该存货平均单仗位成本厘存货的实削地盘存法平时董只需要登记存盛货收入的数量纽和金额，而不邪需要登记存货均发出的数量和罪金额，所以简梦化了存货的核缴算工作。但不羊利于对存货的孤管理。所以一晒般只是对一些午价值低、数量余大、消耗频繁菌的存货才采用亭实地盘存法。浸诸如对建筑用颠的砂石料、作碑为燃料用的煤垦等存货只能采婆用实地盘存法挤来确定存货的乎结存数量。百毅带讽第二节原材纤料及周转材料屿的核算房地产开发企业的原材料主要包括用于房地产开发的库存钢材、木材、水泥等建筑材料和库存设备。库存设备指将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。一、原材料的核算（按实际成本核算）（一）原材料核算的账户设置为了核算库存材料的实际成本，企业应设置以下两个账户：1.“在途物资”账户“在途物资”账户核算企业从外部购入但尚未到达或尚未验收入库的各种存货（包括材料、设备、低值易耗品等）的实际成本。该账户借方登记外购的尚未入库材料的实际采购成本（包括买价和运杂费等），贷方登记已验收入库材料的实际成本。如有余额在借方，表示的是在途物资的实际成本。该账户应按购入物资的品种或类别设置明细账，进行明细核算。如：“在途物资——A材料”“在途物资——B设备”等2.“原材料”账户该账户核算企业各种库存材料的实际成本，借方登记已验收入库材料的实际成本，贷方登记企业已领用发出材料的实际成本。余额在借方，表示的是库存材料的实际成本。该账户应按库存材料的类别或品种设置明细账，进行明细核算。如：“原材料——A材料”“原材料——B材料”“原材料——设备”等（二）一般建筑材料核算的会计处理1.购入材料的账务处理这里所谓的一般建筑材料主要包括建筑用的钢材、水泥、木材等建筑原材料。企业购入材料的过程中，大致可能发生以下四种情况，企业应根据不同情况进行账务处理。1）材料已验收入库，发票账单已到，货款已付。在这种情况下，也可以不通过“在途物资”账户，而直接记入“原材料”账户。【例4-1】3月2日，企业从乙公司购入A材料一批，发票账单已到，增值税专用发票上注明的价款50000元，增值税8500元，另由售货方垫付运杂费2000元，款项已用银行存款支付，材料已验收入库。应作如下会计分录：[答疑编号811040201：针对该题提问]借：原材料——A材料60500贷：银行存款60500如果上述业务，货款尚未支付，分录如下：借：原材料——A材料60500贷：应付账款——乙公司605002）发票账单已到，货款已付，但材料尚未到达货尚验收入库。按上例，如果货款已付，材料尚未到达，应作如下分录：[答疑编号811040202：针对该题提问]借：在途物资——A材料60500贷：银行存款60500待材料到达并验收入库后再作如下分录：借：原材料——A材料60500贷：在途物资——A材料605003）材料已到达并已验收入库，但发票账单尚未到达，可暂时不做账务处理，待发票账单到达后，再进行会计处理。但到月末发票账单仍然未到，则应按暂估料款入账，借记“原材料”，贷记“应付账款——暂估应付款”账户，下月初再做相反的分录冲回，待发票账单到达后，再按实际采购成本进行账务处理。4）如果所购材料在验收时发生短缺，则区分以下情况进行处理。如属于运输部门的责任，则要求运输部门赔偿，如属于合理损耗，则应计入材料的采购成本。【例4-2】企业购入A材料1000公斤，单价5元，支付增值税850元，货款已付，入库时发现短缺50公斤，属于运输部门的责任。企业应作如下分录：[答疑编号811040203：针对该题提问]借：原材料5557.5其他应收款——×运输单位292.5贷：银行存款58502.发出材料的账务处理企业发出材料，要根据不同部门领用材料的不同用途，进行账务处理。其中直接用于开发产品的材料，记入“开发成本”账户；属于土地和房屋开发现场管理机构领用的，计入“开发间接费用”账户；属于企业管理部门领用的，记入“管理费用”账户这些内容将在“房地产企业开发产品成本”一章中进行介绍。（三）库存设备的核算1.房地产开发企业库存设备的内容房地产开发企业的“库存设备”，指的是将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。这些设备，在房地产开发企业是作为存货来核算的。2.库存设备核算的账户设置为了核算企业直接用于开发产品的库存设备的实际成本，房地产开发企业应设置“原材料——设备”二级账户，并按设备的种类设置三级账户。该账户借方登记购入并已验收入库设备的实际成本；贷方登记领用、安装设备的实际成本。期末借方余额反映的是库存设备的实际成本。该账户应该按设备的类别、名称设置明细账户，进行明细核算。如：“原材料——设备——安全监控设备”“原材料——设备——电照设备”等3.库存设备核算的会计处理房地产开发企业的库存设备的核算采用实际成本计价。现举例说明库存设备核算的会计处理：【例4-3】某房地产开发企业发生以下业务：1.采购安全监控设备一套，采购成本为105000元，货款已付，设备尚未到达。应作如下分录；[答疑编号811040204：针对该题提问]借：在途物资——安全监控设备105000贷：银行存款1050002.上项安全监控设备已到达并办完验收入库手续。作如下会计分录：[答疑编号811040205：针对该题提问]借：原材料——设备——安全监控设备105000贷：在途物资——安全监控设备1050003.企业购入电照设备一台，采购成本30000元，货款已付，设备已验收入库。做如下会计分录：[答疑编号811040206：针对该题提问]借：原材料——设备——电照设备30000贷：银行存款300004.企业领用电照设备进行安装，直接用于房屋开发项目，设备实际成本30000元。作如下会计分录：[答疑编号811040207：针对该题提问]借：开发成本——房屋开发成本30000贷：原材料——设备——电照设备30000二、周转材料的核算房地产开发企业的周转材料主要指企业周转使用的低值易耗品。低值易耗品是指达不到固定资产标准，不能作为固定资产核算得各种用具物品，如工具、管理用具、劳保用品等。低值易耗品的采购、入库、保管、领发与原材料、库存设备的会计处理基本相同。但因为低值易耗品可以在一定期间内多次周转使用，所以低值易耗品在领用后，其成本结转方法与原材料有所不同。低值易耗品领用后，他的成本是通过价值摊销的方式计入有关成本费用的。低值易耗品的价值摊销存在着不同的方法。（一）低值易耗品的摊销方法按最新会计准则，低值易耗品的摊销有两种方法。1.一次摊销法低值易耗品一次摊销法是指在领用低值易耗品时，将其全部价值一次转入有关成本费用。在低值易耗品报废时，收回残料的价值，冲减有关成本费用。一次摊销法适用于经常领用价值较小且容易损坏的低值易耗品。2.五五摊销法低值易耗品的五五摊销法是指在领用低值易耗品时，将其价值的50%摊入有关成本费用，在其报废时，将余下的50%部分扣除收回残料的价值后摊入有关成本费用的一种方法。（二）低值易耗品摊销的会计处理（按实际成本核算）为了核算低值易耗品成本和摊销情况，企业要设置“周转材料——低值易耗品”账户，该账户借方登记入库低值易耗品的实际成本，其贷方登记发出或摊销的低值易耗品的成本。其借方余额表示在库和在用的低值易耗品的实际成本。1.一次摊销法低值易耗品的一次摊销法，在领用时，要直接借记有关成本费用账户，贷记“周转材料——低值易耗品”账户。【例4-4】某房地产企业发生下列业务：①开发现场管理机构领用低值易耗品一批，成本3200元，企业管理部门领用低值易耗品一批，成本1300元，采用一次摊销法进行摊销。做如下会计分录：[答疑编号811040208：针对该题提问]借：开发间接费用3200管理费用1300贷：周转材料——低值易耗品4500②吸本月企业管理广部门报废低值舱易耗品一批，弓收回残舅料纺30加0桨元；开发现场原报废低值易耗躲品一批，收回映残舅料伐20会0自元；穴残料均已亿入库。作如下绣会计分录：原极[府答疑编修号稻811040兆20损9扎：针对该题提漆问盈]令借：原材料馋件悉凭50纸0卡贷：管理费用萄镇露市30坊0既开发间接费用周鹰柱烤200授观扔2叨.补五五摊销法丢采用五五至摊销法，要纺在淘“泳周转材把料眯—档—尸低值易耗繁品活”宰二级账户下，天设桃置妻“考在库低值易耗赶品岸”豆、吹“闹在用低值易耗伙品储”塞、磨和锁“盘低值易耗品摊朗销惯”栗三个三级账户夕。账务处理如竖下：孝购入低值纠易耗品时：泳食借：周转材隔料撕—陶—纹低值易耗翠品固—仿—愿在库低值易耗地品贷：银行存首款等迅领用低值笛易耗品时，按考低值易耗品全盲部价值将在库犹转为在用：扯恢借：周转材附料治—艳—烤低值易耗休品勒—田—浑在用低值易耗粉品贷：周转材嫩料亦—嫌—悔低值易耗守品抓—层—背在库低值易耗疤品裕在领用的换同时，通握过怒“—筑—脱低值易耗品摊耍销允”祥三级账户，摊微销低值易耗品何成本纱的萍50趁%酿：朽泊借：管理费用林等贷：周转材患料器—图—惑低值易耗吵品兄—贷—肌低值易耗品摊腥销贪低值易耗汗品报废时：将寻收回残料价值田借器记线“们库存材毛料西”袍账户，贷铲记深“删在用低值易耗倦品差”映明细账户。茂健借：原材料贷师：周转材奶料扔—快—谦低值易耗受品尿—条—漠在用低值易耗造品错同时将在距用低值易耗项品坐50绒%露的价值扣除残叫料后借记有关桃成本费用，贷此记均“错周转材草料链—湾—形低值易耗融品辈—浆—避低值易耗品摊睬销篮”袖明细账。影将低值易养耗品摊销完以斑后猫，腥“览低值易耗品摊插销枝”改三级账的贷方鼓发生额，锤与数“愚在用低值易耗丧品病”俊三级账的借方所余额正好相等乱，然后将两个香明细账户进行俗对冲：迈汪借：周转材吐料障—裤—嘱低值易耗颈品称—袋—蚊低值易耗品摊共销贷：周转材葱料剑—宿—从低值易耗北品插—慢—我在用低值易耗耽品史经过上述辛对冲，已将两很个明细账的余扎额全部冲平。畅【兼例敞4-遵5校】某房地产开胞发企业开发现束场管理机构领议用办公用具一浙批，价咱值衫500于0晃元，采用五五活摊销法摊销。谅吐[公答疑编鼓号债811040锄21蜂0辰：针对该题提宪问扇]妨护久①笋领用时，将在凯库低值易耗品劣转为在用。澡柔借：周转材沙料淘—垮—独低值易耗兰品锈—轻—茄在用低值易耗泪品大己500乏0诚贷：周转材些料灵—辜—姻低值易耗俱品假—末—慨在库低值易耗辈品喜喇5000乓领用的同意时，通握过凤“遍低值易耗品摊部销加”被明细账摊销其炸价值渡的虎50滤%玩。壳琴借：开发间接博费用酷胡桌烤切250聋0结贷：周转材旦料岛—摄—兵低值易耗界品鹅—狭—备低值易耗品摊疾销畜窑2500痕碎换②念一定时期后，硬该批低值易耗才品已报废，收涉回残料价月值深30篮0练元。捐残料入库狼时：等印借：原材料剃都苏姓性垦30腹0绪贷：周转材软料帮—脆—拳低值易耗堪品笨—饭—程在用低值易耗森品是撒300日同时，将蓬原低值易耗品灵价值牲的教50云%以扣除残料价值晋后，进行摊销翅。押姓唯5000×5虽0誉%呈－差30棚0观＝询220孕0票（元）提欲借：开发间接歇费用跨是太铲220胸0柜贷：周转材补料墓—忘—民低值易耗笨品枪—六—昂低值易耗品摊终销登炼2200围悔罚③壳将纷“务低值易耗品摊陶销贵”厕与造“穴在用低值易耗资品谎”计两个明细账户悼进行对冲。孙虎借：周转材编料矛—鄙—配低值易耗蛮品男—铸—浙低值易耗品摊乡销莲换470偿0碗贷：周转材享料鸡—办—雹低值易耗密品亮—颗—却在用低值易耗鸽品逗滥4700迟说明：考标虑到房地产开档发企业的周转冬材料主要是低脉值易耗品，所忌以也可以不萝设快“订周转材弊料寄”粗账户，而直接缠将郊“魔低值易耗多品泄”挪设为一级账户日，这样可以减掘少账户层次。捉葛遗第三节开发产品的核算一、开发产品核算的内容（一）开发产品及组成内容开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发工程，并合乎设计标准已验收合格，可以按照合同规定的条件移交购买单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。1.作为开发产品的土地。指房地产开发企业为有偿转让而开发的商品性建设场地。注意：企业为建房而开发的建设场地，可将其土地开发成本直接转入房屋开发成本，而不作为开发产品核算。但建设土地近期不使用，应将其列入开发产品进行核算。2.作为开发产品的房屋。指房地产开发企业开发完成准备销售的商品房以及受其他单位委托而开发的房屋等。注意：为安置被拆迁居民而建设的周转房，在作为周转房使用前，也列为开发产品，待开始周转使用后，要从开发产品转出，作为“周转房”单独核算。另外企业开发的已出租的房地产应作为投资性房地产单独进行核算。投资性房地产将在以后第六章专门进行介绍。3.作为开发产品的配套设施。指属于城市建设规划中的大型配套设施，包括：⑴开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压及交通道路；⑵开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等；⑶开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院等。已出租的配套设施作为投资性房地产进行核算。4.作为开发产品的代建工程。是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。（二）发出开发产品企业已发出，但不具备销售收入确认条件的开发商品，包括分期收款发出开发产品，由于所有权没有正真转移，所以也仍然作为企业的存货管理。但属于特殊的存货，应单独进行核算和反映。（三）周转房周转房是指房地产开发企业用于安置居民周转使用的、产权归本企业所有的各种房屋。企业开发的房屋产品一经作为周转房使用，也属于特殊的开发产品，需要单独设置账户，单独进行核算。此外，企业为安置拆迁居民而建设的临时性简易房屋，也属于周转房，在“周转房”科目进行核算。二、开发产品核算的账户设置及会计处理（一）开发产品的核算这里的开发产品专指已开发完毕待转让、销售的土地、房屋、配套设施及作为开发产品的代建工程。1.账户设置房地产开发企业为了核算开发产品，要设置“开发产品”账户。该账户借方登记竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记已结转的对外转让、销售和结算开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。该账户应按土地、房屋、配套设施、代建工程等