物业服务有限责任公司资质年审资料

物业服务有限责任公司资质年审资料物业服务有限责任公司资质年审资料物业服务有限责任公司资质年审资料目 录一审批表二营业执照三财务审计报告四企业章程五任职文件六专业技术人员资格证书、身份证、劳动合同及社保证明七业绩证明材料八物业企业信息填报表九固定经营场所证明十公司各项管理制度物业服务有限责任公司资质年审资料公司各项管理规章制度一、管理机制和组织机构二、各项管理规章制度管理机制和组织机构公司简介组织使命宣言组织使命：打造物业精神，服务社会民生经营理念：用服务创造效益，以品质赢得信誉团队精神：上下一心，荣辱与共，求同存异，团结协作企业作风：诚信、务实、专业、创新公司价值观：与客户关系的价值观我们相信公司的价值源于顾客满意经营。只有每时每刻用心关注顾客的需求和期望并及时行动，才能赢得顾客的认可和社会的认可，从而赢得更大的市场份额和发展空间。物业服务有限责任公司资质年审资料与职员关系的价值观我们致力于建设一个员工获得工作乐趣、 实现个人梦想的工作环境，同时倡导：严守工作程序，勇于承担责任；用心做事，创新思维；少计较一时得失，以诚相待，信守承诺。与行为关系的价值观在管理工作中，我们强调结果和绩效，遵循“结果驱动过程”的管理准则，我们所做的一切都应不断改进，追求卓越。组织架构公司组织架构图公司服务思路服务特定和难点分析结论，是我们设定服务方式、设计服务项目、确定服务及收费标准的客观依据。秉承“服务业主、报效社会”的核心理念，我们着力营造一个舒适、整洁、安全的办公环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值。要想成功到上述目的，我们要建立人性化管理和个性化服务为基石的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业主的需求期望。总体服务思路如下：物业服务有限责任公司资质年审资料1、引入物业星级服务理念。2、导入LSO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，确定一系列高标准的服务行为规范，以制度管理，管理于服务。3、运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的服务模式，依据客户需求，不断改进与持续改进。4、侧重系统化、正规化流程，加强特殊材质如不锈钢扶手、大理石面板的防护与保养，以期望保持形象、延迟使用寿命。5、侧重服务质量和品质监督，推行现场操作记录化，建立多级检查制度。6、合理安排工时，提供“不均衡服务，”“零干扰服务，”给客户一个良好的工作环境。7、实行“时效工作制”，所有服务工作一律实行时效工作制。即本公司承诺：对外的服务工作，均在向客户公开承诺时间内完成或给出处理结果。8、推行“告知示”服务，即是我 公司提供的服务项目、服务标准等均书面提交给客户，并接受监督。强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。（一）特色服务措施1、客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，我们以建立客户服务中心为运作体系， 即将该处物业的内部管理和对外服务分为后台和前台操作， 从而保证物业服务对外物业服务有限责任公司资质年审资料形象的统一化。客户服务中心是指挥调度中心及信息枢纽，客户服务中心的有效运作，带来以下便利：第一、管理资源集中，统一调度，能够最大程度满足客户的需求；第二、全天侯服务，保证客户的需求即时得到受理及解决。第三、建立首问责任制，所有客户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实，直至业主及客户满意为主，跟踪到底，决不推诿。2、质量成本双否决我们实施质量—成本双否决的机制已多年，管理成本持续下降、服务品质稳步提升。在物业管理中，我们将紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符、合理取酬”的优质系统服务。（见下图）按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并分解至部门、岗位运行组织考核、确定业绩成本指标不达标 成本指标不达标 成本指标不达标成本指标不达标 成本指标不达标 成本指标不达标物业服务有限责任公司资质年审资料3、监督机制外部监督主体包括政府主管部门、客户两大方面。服务中心将严格按照建设部及阜阳市颁发的物管法规对小区进行依法管理和依法建帐，如与外部监督主体就管理事宜产生分歧时，将以政府的有关法规条例以及委托管理合同为准绳加以协商和解决。例如：服务中心将根据实际发生的财务收支情况每月度提交一份财务收支报表，根据实际工作情况，每月底提交一份详细的管理工作报告，提交给客户并张贴公布，主动接受客户监督，并随时接受客户对物业工作的检查。客户服务中心将通过参加物业管理主管部门组织的物业考评工作，不断改进和完善自身的物业服务水平，并达到招标书的要求。同时，将认真参加政府主管部门组织的各类专项检查（如环卫、园林、消防、物价等）对服务中存在的问题进行及时整改。政府主管部门 客户各类专 物业管理 检查 月度管 季度财 年度项检查 考评工作 理报告 务报告 审计物业服务中心员工监督栏公布主管部门服务承诺负责人走访客户服务中心员工挂牌上岗的投诉电话制度制度回访制度联系方式客户物业服务有限责任公司资质年审资料4、信息反馈机制及处理机制信息的双向管理是信息反馈的基础， 在下列图表中，我们列出部分同物业工作相关的信息源，与客户相关的信息一般反馈到客户服务中心，再由客户服务中心将信息分解到后台的各执行人， 执行人实施完毕后，交回客户服务中心，并由客户服务中心负责回访，并根据客户的满意程度决定是否再次将信息往后台传递。专参新政物业指管质投网专其题观闻府业主令理量诉络项它主管意人各研性与讨学媒管理见文员记沟信检类会习体部考调件走录通息查信门评查访息外部信息处理物业公司客户服务中心行政组工程组信息处理机制客户服务环境组中心回访护卫组处理完毕物业服务有限责任公司资质年审资料XXX公司各项管理规章制度第一章 管理机制和组织机构一、 管理机制与管理原则本公司实行总经理负责制，公司设总经理、副总经理，按各自的职责范围负责其分管的工作，直接对股东负责。公司本部设服务中心、物业管理部、工程部、安防部、人事部、财务部和市场拓展部，下属管理点设管理处。各部门设经理一名、主管1名，各管理处设主任1名，大的小区设项目经理名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。二、组织构架图总经理副总经理物业管理部 服务中心 市场拓展部 行政人事部 财务部环护维综客开策行人合服发划政事出会境卫修主主主主主主纳计管管管管管管部部部第二章 部门主要岗位职责及考核标准一、主要岗位职责及考核标准执行董事职责1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；物业服务有限责任公司资质年审资料2、决定公司的经营方针和管理机构设置；3、制定公司年度财务预、决算等方案；4、制定公司增加和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。5、分管财务部；6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。总经理职责1、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安防部、工程部；2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案；4、拟订公司规章制度方案；5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人；副总经理职责1、协助总经理处理公司日常工作，分管管理部；2、管理小区管理处工作；3、负责公司质量管理工作；4、负责公司经营业务的拓展，；5、新承接的物业验收接管计划和交接；6、管理合同到期的善后工作。7、协助总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。8、执行董事和总经理交办的工作。管理部职责1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。物业服务有限责任公司资质年审资料2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。4、负责处理管理处上报的重要投诉。5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。9、安排小区二次装修垃圾的清运。10、分管领导交办的工作。安防部职责1、制定安防工作月、季、年计划，并组织实施。2、安防人员的考核，提出转正、调动、辞退等。3、制定安防人员的培训计划，并负责实施。4、检查安防值班，包括夜间。5、指导治安巡逻。6、制定小区施工人员的管理，并组织实施。7、制定消防系统各类设备的操作规程，并组织实施。8、组织消防设施设备检查，运行管理的业务指导。9、监督、检查车辆停放管理。10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案11、治安和火警事件的处理。12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。13、提出安防员的奖罚方案。、分管领导交办的工作。物业服务有限责任公司资质年审资料维修部职责1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。4、组织设施设备的突击抢修。5、建立小区设施设备台帐。6、建立公司的工具设备台帐以及管理。、制定物资采购计划，报批后实施。8、分管领导交办的工作。财务部职责会计职责1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批。2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。3、及时处理帐务，上报各种财务报表。4、小区的经济核算工作。5、财务档案管理。6、分管领导交办的工作。出纳职责1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。2、负责各种费用的报销和工资等发放。3、发票和收据的管理。4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。5、按时交纳税金。6、交纳各管理处的水费和公用电7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。8、检查督促收费，催讨债权。物业服务有限责任公司资质年审资料人事行政部职责、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。2、管理印章。3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。4、档案管理。5、会议组织，整理会议纪要。6、负责接待和有关外联工作。7、公司财产管理和办公室的管理。8、分管领导交办的工作。经营拓展部1、制订年度经营计划，包括业务联系、投标等工作，并具体实施。2、具体制定新承接的物业验收接管计划，向管理部移交。3、具体与开发商或业主委员会协调有关工作。4、处理管理点管理合同到期的善后工作。5、协助管理部与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。、分管领导交办的工作。项目经理职责一、领导2个管理处，负责项目的管理工作。二、项目的接管验收与组织业主接房手续，三、日常管理的计划、布置、检查落实。包括入伙期和日常物业管理服务。四、管理项目的收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。五、与开发商、街居、派出所等协调有关工作。六、社区文化宣传和创“物业管理优秀住宅小区”工作。物业服务有限责任公司资质年审资料七、公司领导交办的其他工作。管理处主任职责一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。四、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。五、开展有偿服务。六、执行管理部的管理计划。七、上级交办的其他工作。楼管员职责一、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位置、各种开关位置、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。二、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。三、抄水、电表，分摊共用水电费，收费和登帐工作。四、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。五、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时处理，并向主任汇报，跟踪处理情况。六、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈。七、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。维修主管职责物业服务有限责任公司资质年审资料一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。四、维修人员值班和零星维修。五、组织设施设备的突击抢修。六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。七、上级交办的其他工作。维修工职责一、坚守岗位，做好值班记录。二、每日检查电房1次、泵房1次，做好运行记录，发现问题及时报告，及时处理，保证正常供电、供水等。三、按安排定期维护保养设备，做好记录。参加突击维修设施设备。四、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常情况立即检查处理。五、每日记录当天水计量总表数据，发现异常的立即检查水箱进水控制器、阀门等，立即维修，并做好记录。六、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。七、主管交办的其他工作。电梯工职责一、每日检查电梯运行情况，做好记录；二、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；三、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯，并跟踪、了解检修和保养结果。四、发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的，做出暂停使用建议，并报告主管。五、在电梯安全检验合格有效期届满前的 30日内向检验机构提出定期检验物业服务有限责任公司资质年审资料申请。六、规范电梯乘客的行为，发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正：1、违反电梯安全使用规定操作电梯；2、乘坐明示处于非安全状态下的电梯；3、采用非安全手段开启电梯层门；4、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安全部件；5、运载超重货物乘坐电梯；6、其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。七、发现电梯因停电、故障等原因致使乘客困梯时， 应在确保自身及乘客安全的前提下及时放人，如果没有绝对把握应紧急通知维保单位派技术人员到现场放人。八、协助维修工工作。九、主管交办的其他工作。安防队长职责一、负责制定小区安防工作计划，并组织实施。二、管理小区安防人员，包括值勤安排、内务管理等。三、负责安防人员的培训，包括消防培训。四、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间。五、负责小区车辆停放管理。六、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。七、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即报经理。八、定期组织小区安全检查，包括消防检查。九、负责安防员的考核，向经理提出奖罚方案。十、公司安防部经理交办的其他工作。安防班长职责物业服务有限责任公司资质年审资料一、管理本班安防员，包括该班次各岗位的值勤安排、 车辆停放和巡逻检查等。二、检查本班安防员的值勤。三、负责小区巡逻工作。四、负责处理该班次发生的突发事件。五、按队长安排，开展小区安全检查、安防和消防训练等。六、主任安排的其他工作。安防员职责一、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，文明执勤，严格执行各项规章制度。二、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；准时上下班，不迟到、早退，不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员。三、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。四、做好来访人员和车辆的登记收发《车辆出入证》工作，认真查验物资出门，按出门条放行。五、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通，人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。六、遇突发事件应立即报告，必要时立即报警。七、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破坏；不得私自违法实施处罚，或收取公司规定以外的费用。八、按公司有关制度的要求，认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作。九、严格执行公司规定的考勤制度。十、班长交办的其他工作。物业服务有限责任公司资质年审资料安防巡逻岗职责一、准时交接班，着装整齐，仪容清楚，精神饱满。二、检查小区内的路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏的路灯记录上报客户中心。三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货的车辆。四、疏导车辆、人流，保证道路畅通。发现违章停放车辆，应查找车主并劝其停放到指定位置。五、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。六、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录，发现问题及时处理和报告，遇突发事件必要时报警，并协助处理。监控员职责1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。2、认真监视画面，发现可疑情况立即报告管理处或饭店保安部。3、注意消控室设备运行情况，发现报警铃声立即报告管理处或饭店保安部。4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出门登记等记录。5、认真做好交接班，办理设备和值班情况交接手续。6、保管监控和消控设备，发现问题及时报告。7、按规定保管监控资料。保洁员职责1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。2、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱。3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；每月冲洗道路、公共场所、休闲场所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。物业服务有限责任公司资质年审资料4、垃圾收集清运：每日2次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。5、根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。二、文明服务细则员工守则总则一、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。二、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚老实，廉洁奉公。三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。礼仪规范一、服务用语：敬语：您好 请 谢谢 对不起 再见称呼语：先生 小姐 太太 夫人 女士 小朋友 大叔妈问候语：您好 早上好 下午好 晚上好祝贺语：恭喜 祝您节日快乐 祝您生日快乐欢迎语：欢迎光临询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？请问，您有什么吩咐吗？操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。请不要客气，这是我应该做的道歉语：对不起，让您久等了 请原谅 打搅您了感谢语：多谢您的提示 请您多提宝贵意见 不必客气应该做的告别语：再见 您走好

大伯 阿姨 大很抱歉没关系，这是我物业服务有限责任公司资质年审资料二、服务忌语：不不行不知道不可以不清楚你够麻烦你意见真多下班了，明天再来

不可能你说什么

没有办法声音大一点，我听不见 我正忙着呢，现在没空三、礼貌要点：1、接电话时应先说：“您好，管理处”；2、当业主来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈；3、当业主表示感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”；、当业主表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”；5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门， 并客气地说：“对不起，打扰了”。、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作；、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；8、在小区内应主动帮助业主解决困难，严禁视而不见。八要八不1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉的行为。2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益的事。3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。5、要真诚老实，不准提供假情况。6、要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。物业服务有限责任公司资质年审资料第三章 管理制度第一节 劳动人事管理制度员工招聘制度一、招聘条件：1、符合岗位素质要求，持岗位证书。2、外来人口必须提供规定的有关证件。3、特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保。二、员工聘用程序与审批权限：1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关证件影印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续。2、员工到职三个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。试用期中的员工，如发现不符合录用条件或表现不良者， 或因公司经营发生变化而产生冗员的，及时予以辞退或解聘。试用期中的员工到职之日起三天为跟班培训期，不发工资。3、员工服务工龄，自试用之日起计算。4、员工试用期满合格者办理转正定级手续，并签订劳动合同。员工培训制度三、新员工必须接受岗前培训， 培训合格后方可上岗。培训内容包括公司概况、有关规章制度、安全教育、岗位职责、操作规程等。因工作需要，对员工进行业务技能培训，可提出书面申请，由公司统一安排。四、凡外派培训的，须呈报批准后实施，外派的个人就读培训须与公司签订培训合同，并于培训学习结束后，以毕（结）业文件申请支付培训费用。员工考勤管理制度五、工作（作息）时间每周六天工作制四十二小时，每天工作时间七小时。特殊岗位和特殊需要，物业服务有限责任公司资质年审资料包括收费、安防、保洁、维修等人员，根据工作性质安排工作时间。六、迟到1、上班以后签到为迟到。迟到15分钟以下的每次扣发当日工资的30％；上班迟到15--30分钟，每次扣发当日工资的50％；上班迟到30分钟以上的，按旷工半日处理。2、若发生以上各条情形，实属事出有因，经上一级领导签署后，可酌情处理。七、打卡（签到）1、除公司领导外，全体员工上、下班应亲自签到，凡托人签到或代人签到，一经查出，代到人和被代到人每人每次罚款 50元；同年度发现 3次以上者予以开除。2、上、下班漏签到者由各部门负责人证实签核。否则均以旷工论处。若忘签到经查不切实，则以旷工论处并记大过一次。3、月累积漏签到达三次以上者，每次扣发当日工资的 30％，五次以上者，每次扣发当日工资的 50％。八、加班1、员工（管理处主任以下）因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填写加班申请单，经批准后方可加班。特殊情况应在事后及时补办有关手续。2、加班按每4小时为一个计量单位计,实际加班时间应扣除每次用膳时间 3分钟。3、员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班确实无法安排补休的，予以计发加班费。法定节日加班以日基本工资的 300％计算加班费，除当天外，另发2天基本工资。4、公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不计加班费。九、假期1、法定假日：元旦（一天）、春节（三天）、五一劳动节（三天）、国庆节（三天）为有薪假日。2、结婚假：正式员工结婚时可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。物业服务有限责任公司资质年审资料3、慰唁假：员工的直系亲属不幸逝世，可申请三天有薪慰唁假。4、产假：女员工分娩，必须持有医院证明及准生证，可享受有薪假期九十天，发给基本工资。十、请假1、员工申请事假、病假、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假单（请假的计量单位以半日计，福利假应一次性请完） 。事前无法请假的，应及时电讯核准，并于到岗后二小时内补办手续，逾时或遗忘，均以旷工论处。2、请假审批权限部门主管和管理处主任（含副职）以下员工请各种假由公司领导批准。部门主管和管理处副主任以下员工请各种假的， 一天由管理处主任批准，二天以上由公司领导批准。3、凡请病假，均应附县级以上医院证明（指病历、医疗费收据、建休单等），否则按事假处理。4、若请工伤假，应由当事人或发生部门在事故发生后二十四小时内上报，三日内出示职业伤害报告证明书及医院诊断书报批办理病休手续 (工伤治疗期间基本工资照发)。十一、公出请假所有员工上班时间因公外出须向直接领导请假。未请假擅自外出的 ,视为旷工。十二、缺勤1、请病假：①试用期员工请病假按事假处理；②正式员工服务工龄满一年以上（含试用期）的，享有五天有薪病假；超过的按事假处理。③员工请有薪病假一天,扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）的 50％。2、请事假：员工请事假一天，扣发日工资（含基本工资和岗位补贴） 。3、当月旷工半日者，扣发当日工资及当月岗位补贴；当月旷工一天以上两天以下者，扣发半个月工资及当月岗位补贴； 当月旷工两天以上或全年累计旷工物业服务有限责任公司资质年审资料三天以上者扣发当月工资和岗位补贴并予以除名。员工解聘制度十三、辞职1、在试用期内辞职的，除跟班培训期外按实际工作天数计算工资及岗位补贴予以发放，不作任何经济补偿。2、经劳资协商，同意辞职的员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，不作任何经济补偿。3、在合同期内自行离职的，扣发当月工资及全部补贴，不作任何其他经济补偿。十四、辞退公司有权辞退不合格的员工及冗员。被辞退员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，并按以下原则给予经济补偿（违反劳动纪律或被辞退处分的除外）：工作满半年以上者，给予补发半个月基本工资；工作满壹年以上者，给予补发壹个月基本工资。十五、开除开除员工须报公司领导批准。被开除的员工扣发当月工资及补贴，造成公司损失的追究经济责任，触犯法律的送交政府有关部门法办。员工解聘、辞职、被辞退、被开除的，书面通知离职员工办理有关的离职手续。离职员工在离开本企业以前必须交还企业的一切财物、文件以及业务资料。否则，人事部门不予办理任何手续，并追究法律责任。员工工资制度十六、公司实行“以岗定薪”的劳动分配制度。公司员工工资实行月薪制，员工月薪（工资）＝基本工资＋岗位补贴或加班费。工资按员工所担当的职务及岗位套定。职务、岗位发生变动按新职务、岗位套定工资；所有的工资调整均从次月1日起生效。基本工资标准表和岗位补贴（加班费）按规定发放。基本工资是计算加班费、工会费、社保缴费、辞退经济补偿的基数。物业服务有限责任公司资质年审资料十七、员工的月薪计算、发放：1、以每月26天计算（安防、保洁等特殊岗位除外）。2、员工日薪＝月薪÷26天。日薪尾数以人民币角为单位，不计“分” 。3、工资于次月20日发放。4、安防、保洁等人员的岗位补贴一栏为加班费。5、兼职人员的基本工资和岗位补贴，由总经理定。6、员工当月全部收入超过个税规定的，超过部分按规定交个人所得税。7、级别说明：一级员工：总经理、副总经理、总经理助理二级员工：部门经理三级员工：管理处主任、部门主管、财务人员、 技术管理人员四级员工：管理员、技术工种、安防员（保卫员）、其他管理人员五级员工：保洁员、其他简单劳动员工8、公司对由公司办理社保的管理人员和其他骨干人员， 按公司规定给予补贴。员工劳动合同十八、公司所有员工（兼职人员除外）都必须与公司签订劳动合同，劳动合同的签订期限如下：公司领导、财务人员签订三年期合同；部门经理、主管和管理处主任以下员工签订一至三年期合同。十九、公司办理团体意外伤害保险和团体意外伤害医疗，所有入职员工都必须参加新员工第二个月参加。在保险期内员工因各种原因辞职的，均不退款，保留至保险期满为止。二十、劳动合同一旦签订即具法律效力， 劳资双方必须严格遵守，认真履行合同的各项约定。员工奖惩条例二十一、奖励物业服务有限责任公司资质年审资料员工的奖励分为加薪、记大功、记功、嘉奖四类。（一）员工有下列表现之一的，嘉奖、发给奖金：1、遵规守纪,工作认真负责,堪为全体员工楷模的；2、参加行业举办的竞赛获奖为公司争得荣誉的；3、维护公司形象或声誉表现突出的。（二）员工有下列表现之一的，记功、发给奖金：1、按规定时间完成临时紧急任务有功的；2、完成或超额完成公司下达的年度工作或利润指标的（指责任人） ；3、抢险或排除事故隐患成绩突出的。（三）员工有下列表现之一的，记大功发给奖金：1、提出合理化建议经采纳成效卓越的；2、消除事故有功，使企业免遭严重经济损失的；3、及时举报并防止营私舞弊或危害公司利益行为发生的；4、见义勇为，树立或维护公司形象表现突出的。（四）员工有下列表现之一的，给予晋级加薪：1、连续三年被评为优秀员工的；2、对企业有特殊贡献的；3、三年内获二次记大功的。二十二、处罚对员工的处罚分为行政处分和经济处罚两类。两种处罚可合并使用。（一）行政处分。对员工的行政处分分为警告、记过、降级（职）、辞退、开除。如情节严重，触犯法律的，交有关部门。员工有下列表现的，给予书面警告：1、遇非常之事故，故意回避者；2、在工作场所内发生口角，经劝导不予纠正者；3、工作拖拉，质量低下者；4、未完成本岗位工作，但尚未造成经济损失和不良影响的；5、对于上级指示未说明正当理由不予执行，或不能如期保质保量完成或处物业服务有限责任公司资质年审资料理不当但尚未造成经济损失和不良影响的，经主管领导口头警告二次仍无改正者；6、办公时间无正当理由擅离工作岗位或私自外出或工作时间私事串岗者；7、当月内迟到次数累计达五次以上者。员工有下列表现之一的，给予降级或记过：1、直属主管明知属下员工舞弊，而予以隐瞒庇护或不举报揭发的；2、部门负责人以上领导明知所管辖员工工作有失误不予处罚，或公报私愤处罚不公者；3、违抗命令或威胁侮辱主管之行为，情节较轻的；4、未完成岗位责任制中所规定的工作，但所造成的后果较轻的；5、冒、替签到的；6、在工作场所有不道德或有伤风化行为的；7、在工作场所酗酒滋事，影响秩序者；8、未按公文处理时限积压公文影响业务运作的；9、遗失公司重要文件、物件或工具的；10、人为损坏公物或破坏工作环境的；11、一年内被书面警告三次者。员工有下列表现之一的，给予开除或辞退，情节严重者，追究法律责任：1、严重违反企业规章制度失职、渎职影响恶劣者；2、营私舞弊、贪污或挪用公款，收受贿赂的；3、泄漏机密、制造谣言，使企业遭受重大损失的；4、玩忽职守，未能履行岗位职责造成工作失误， 致使企业蒙受经济损失的；5、仿冒上级主管人员签字、盗用印鉴或擅用公司名义的；6、一年内被记过二次的；7、当月旷工两天或年累积旷工三天者；8、品行不端，严重损害公司信誉或违法乱纪受到刑事处分及治安条例处罚的；9、在工作场所聚赌或斗殴影响恶劣的；10、不服从上级指挥调遣，并有严重威胁行为，影响正常工作秩序的。物业服务有限责任公司资质年审资料（二）经济处罚。经济处罚类别视情节轻重定为：1、一般过失处罚，处罚金额为2元----10元；2、明显过失处罚，处罚金额为10元---20元；3、严重过失处罚，处罚金额为20元---50元；4、连带过失处罚，处罚金额为2元---50元，依据“一般过失”、“明显过失”、“严重过失”的量罚标准确定。一般过失、明显过失、严重过失中若造成经济损失的，还应付赔偿责任。1、一般过失处罚范围：本条例规定中受到书面警告行政处分的行为。2、明显过失处罚范围：本条例规定中受到降级或记过处分的行为。3、严重过失处罚范围：本条例规定中有严重损害公司利益的行为以及造成公司经济损失的过失行为。4、连带责任过失处罚范围：?管理处主任以上领导对直属员工的工作过失负有连带责任， 直属员工在一个月内受到三次“一般过失”处罚，该负责人应受到一次“连带责任过失”处罚；直属员工一个月内受到二次“明显过失”处罚，该负责人应受到一次“连带责任过失”处罚；若直属员工受到“严重过失”处罚，该负责人均要受到“连带责任过失”处罚。?企业员工因工作需要须二人以上配合完成某项事务时， 应明确责任人，发生过失时，配合人应负连带责任，并视情予以“连带责任过失”处罚。（三）处罚权限：1、企业员工发现违规行为均有建议处罚权。2、公司领导对其所管辖的员工违规违纪行为拥有直接的处罚权。3、管理处主任对所管辖的员工拥有直接处罚权。4、严重过失处罚应报批后方可执行。本条例不妨碍员工受到规章制度中所规定的其他奖励或处罚。物业服务有限责任公司资质年审资料第二节 财务制度一、本公司执行《物业管理企业财务管理规定》。二、本公司会计核算程序。根据公司业务的特点，物业公司财务的会计核算程序为科目汇总表帐务处理程序。其操作步骤如下（见下图）现金日记帐银行存款科原记目始帐汇凭凭总总分类帐证证表会计报表明细分类帐（一）根据原始凭证，按经济业务的不同性质分别编制记帐凭证。（二）根据原始凭证、记帐凭证逐笔序时地登记现金和银行存款日记帐。（三）根据记帐凭证和有关的原始凭证逐笔登记各明细分类帐。（四）根据记帐凭证编制科目汇总表。（五）根据科目汇总表登记总分类帐。物业服务有限责任公司资质年审资料（六）月末将现金日记帐、银行存款日记帐各种明细分类帐的余额与总分类帐户的余额核对相符。（七）月末根据总分类帐和明细分类帐的记录编制会计报表。三、成本和费用、为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出，计入成本、费用，在物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。2、成本包括直接人工费、直接材料费。间接费用等计入管理费用。直接人工费包括直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料、材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括管理人员工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护非低值易耗品摊销费等。3、管理用房有偿使用费计入营业成本。对管理用房装修装饰费计入递延资产。4、年终按年末应收帐款余额的 0.5计提坏帐准备金。发生的坏帐损失充减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。四、营业收入及利润1、营业收入包括主营业收入和其他业务收入。主营业收入包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。、利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额及补贴收入。营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。五、代管基金代管基金指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应专户存储、专款专用。其利息净收入物业服务有限责任公司资质年审资料经认可后转作代管基金滚存使用和管理。代管基金作为企业长期负债管理。六、资产管理制度1、现金管理现金管理按照《现金管理暂行条例》及《现金管理暂行条例实施细节》的规定执行。严肃现金的使用范围和库存现金限额， 建立现金收支的内部控制手续和出纳员、结算员、收银员的岗位责任制，规定出纳备用金的周转、报销和补充制度。出纳员、收银员收入现金必须当日送存或上缴。现金明细账要逐笔登记，日清月结，对账款不符要及时查明原因，并逐级上报处理。2、银行存款管理应以银行的账号分别设立明细账序时登账，如实反映银行存款的收付、余额情况。严格按照《票据法》、《支付结算办法》、《国内信用证结算办法》和《违反银行结算制度处罚规定>>使用票据、办理结算、不得签发空头支票、严防接受空头票据或无效票据、接受外来票据应认真检查，必要时通过银行查询，以确保票据的有效性和可靠性。银行存款的账户不准出租或出借，银行存款应定期查询核对余额、发现未达账的要逐笔查明原因、按月编制余额调节表，使会计、出纳、银行之间帐帐相等、帐实相符。3、应收和预付款项管理企业应按业务及结算方式的不同，分别进行往来款的明细核算，设立明细账户。对应收账款，其他应收款，预付款项按照“谁经办，谁负责，谁记账，谁清理”的原则进行管理。往来款项按月或定期与客户核对，并将应收和预付款项的明细单位和余额通知有关部门或经办人，以便责任人及时催讨和清欠。按照生效的经济合同、协议、其他经济文件等的规定超过半年的预付或应收款项，应上报企业领导及上级有关部门，以便及时采取措施，杜绝呆账、坏账的发生。因失职或其他原因造成坏账损失的应追究有关人员责任，并根据情况处以10%以上的罚款赔偿，同时企业财务按应收账款金额提取3－5%的坏账准备。、存货管理?各种物资存货按实际成本计价， 领用或发出的存货，按加权平均法计算实际成本。物业服务有限责任公司资质年审资料?低值易耗品分期摊销。?建立各项存货的管理制度，收发领退制度，组织好日常的收、发、结存核算，还要预测各项存货资产的资金占用量、 实物储备量及采购批量，要以最少的资金占用取得最好的经济效果。存货一个季度盘点一次，年终进行一次全面盘点。对于盘盈、盘亏及毁损的存货应及时查明原因，分别不同情况进行处理。、固定资产管理固定资产是指使用年限在一年以上与生产经营有关的设备、物品；不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上并且使用期限超过二年的均列为固定资产。（特殊情况需报批）固定资产折旧。按单项的月折旧率计提折旧。本月增加的固定资产当月不提折旧，本月减少的固定资产当月份应计提折旧，固定资产折旧方法采用直线法。六、财务专用章、发票专用章(票务专用章)统一管理，指定使用人、保管人。印章保管人职责1、应将所保管印章放在保险柜内，不能将保险柜的密码泄露给他人。、应经印章使用人批准并在《印章使用登记表》上签字后，方可在填写完整的票据上盖章，不能在尚未使用的空白票据上盖章。、不能将印章随意盖在空白纸张上，“发票专用章”（票务专用章）只能在本公司的发票上盖章，“财务专用章”只能在本公司的收款收据及支票上盖章。4、每次盖章应有监印人签字。、不能将印章携带外出（购买专用发票时税务部门有要求的应填写印章使用登记表经使用人批准并指定监印人一同前往监印）、必需严格遵守以上职责，发现违反规定使用印章的轻者每次罚款100元人民币，重者追究相应的法律责任。七、票证管理制度物业服务有限责任公司资质年审资料、发票和收据的主要内容包括：票头、字轨号码、联次及用途、客户名称、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、金额，以及大小写累计金额、经手人、开票日期等。、凡提供劳务服务以及从事其它业务活动的以及取得收入时，均应向付款方如实开具发票和收据，并加盖印章，任何部门不得拒开发票和收据。、各企业的任何业务部门和个人不得涂改、撕毁、转让、销毁和拆本使用发票和收据；严禁仿造发票和收据。对填写错的发票，应完整保存其各联，也不得私自销毁。丢失发票和收据，应及时报告。八、会计档案管理制度1、会计档案是指会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他有关会计核算资料，它是记录和反映企业经济业务的重要史料和证据。、各企业会计人员对本单位的各种会计凭证、会计帐簿、会计报表，每天的收支报表等会计资料，要定期收集、审查核对、整理立卷、编制目录、装订成册、指定专人妥善保管、防止丢失损坏。会计档案由财务部经理负责保管。、调阅会计档案必须严格办理手续，企业负责人和内部有关人员调阅本年度会计档案，须向企业财务部负责人讲明原因，经同意后办理登记手续，方可调阅。、外部人员调阅会计档案一律持单位证明及个人身份证报批，要详细登记调阅档案的名称、日期、调阅人员的姓名和单位、调阅理由，经批准后方可调阅。、任何会计档案除特批外，不得携带外出，不得复制、不得拆散。如有特殊原因经批准后方可外借或复印，但应详细登记其内容、张数、金额、理由及归还日期。同时，不得拆散原卷册。、财务部对会计档案必须进行科学管理和妥善保管，做到存放有序、查找方便，同时严格执行安全和保密措施，不得随意堆放，严防毁损、散失和泄密。物业服务有限责任公司资质年审资料九、计报表报送及有关事项管理制度1、会计报表报送的种类和资料资产负债表「月报、季报、年报」损益表「月报、季报、年报」固定资产清查登记表「年报」现金流量表「年报」以上报表均按统一要求的格式填列后报送。、会计报表和财务分析报送时间月报：每月后８日前（节假日顺延）季报：每季后10日前（节假日顺延）年报：每年后18日前（节假日顺延）十、单据报销制度1、单据报销程序：十、单据报销制度1、单据报销程序：原、辅材料、办公用品、固定资产设备采购单据的报销程序十、单据报销制度单据报销程序：原、辅材料、办公用品、固定资产设备采购单据的报销程序，（见下图）按批准申购单采购回的报有关部的金额、单价、填写仓管员验→门审批→品名、质量、数→实物办理→申购收、归类、量安排采购进仓手续单编号物业服务有限责任公司资质年审资料超过申购单的总金额、单价说明原因报集团

报企业总←经理批准

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财务经理审核意见

←

部门负责人审批总裁批准将申购计划表、进仓单、发票向财务部报销或冲帐零星费用单据的报销程序：“单“单“单据”财务“单据”报据”经据”部部经理签注总经理批办人签→门负责→意见并说明→准名并注人签注归类说明意见“单据” “单据”超向财务部 ←权限报总出纳报销 裁批准或冲帐物业服务有限责任公司资质年审资料物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务有限责任公司资质年审资料实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业服务有限责任公司资质年审资料物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务有限责任公司资质年审资料第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。建设部2003年11月25日物业服务有限责任公司资质年审资料物业服务有限责任公司物业收费管理制度物业服务有限责任公司资质年审资料目录一、物业收费管理制度二、物业服务收费管理办法三、收费员培训资料物业服务有限责任公司资质年审资料物业管理收费制度第一章总则第一条 为了规范本公司各管理处收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对管理处收费工作的会计监督，结合本公司的实际情况，制定本制度；第二条 本制度依据《中华人民共和国会计法》 、《内部会计控制规范 —基本规范（试行）》等法律法规制订的强制性规定，各管理处必须执行，不得以各种理由拒绝执行，对于试行过程中出现的问题可以协商解决。第三条 收费工作是公司业务的重要组成部分，应全力配合公司业务的开展，同时也需要其他部门员工的参与和配合。第四条 管理处负责人应按本制度的规定组织、管理本管理处收费工作，并对管理处收费管理制度的建立健全及有效实施负责。第五条 收费管理制度应达到以下基本目标：（一）规范各管理处收费行为，保证收费资料真实、完整；不相容职务由不同的人员担任；（二）建立并完善收费记录制度，保证各类相关账册的记录准确，并做到数据来源清晰、账账相符；（三）各类数据应及时上报公司财务部，保证财务数据及时传递，为管理活动提供及时、准确的信息；（四）加强对管理处财务收支活动的会计监督；第二章收费分工第六条 按照不相容职务相分离的原则，收费业务授权批准、收费业务执行、收费稽核检查等工作应由不同的人员执行，以达到明确职责权限，形成相互制衡机制；第七条以下工作是不相容的：1、 收费金额确认工作与收费工作；2、 水、电、气等费用的抄表工作与收费工作；3、 装修押金收取标准、押金退回的确认工作与收费工作；4、 应收款的记录工作与收费工作；第八条 收费工作分工如下：物业服务有限责任公司资质年审资料房管员负责应收管理费、本体金及其他相关费用收取标准、收费起止时间的确认工作；房管员负责确定押金收取标准、押金准退批准及处理工作；水电工负责辖区所有由公司支付费用的水电表的抄录工作；收费员负责以上各项经确认的收、付款内容进行收、付款作业，编制管理处相关报表；统计员负责数据的统计工作；财务部负责收付款业务的稽核工作。第三章收费程序第九条管理费及本体金的收费程序：由房管员在当月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额，打印应收清单，经管理处主任签名确认后，报管理处收费员及公司财务部。房管员依据经管理处主任签名确认的本月应收管理费、维修基金的清单填入《管理费、维修基金收费台账》的相应栏内，内容包括：应收费所属时间、管理费、维修基金的小计及累计金额并签名或盖章。收费员根据《管理费、维修基金收费台账》的记录情况，收取相应的管理费、维修基金。第十条除非得到董事长的授权、任何人无权减免应收款项。收费员应严格按照上报的各项收费清单收费，如有减免应收款项的，应有董事长的亲笔签名，并做好相关资料的保管工作、以备查验。第十一条水电费的收取程序：水电工应在次月5日前抄录水、电表，报收费员，收费员据以计算相关费用，区分代收代付和公用自用情况，并在7日前报上财务部，水电表的抄录时间应尽量与水、电部门的抄表时间统一。水电工应对公用区域的水电的耗用情况负责，建议管理处建立相关制度，对公用水、电情况进行考核，并以此作为对水电工的考核指标之一。第十二条 押金的收退程序：收取各类押金时，由房管员根据相关规定收费标准，填制收费通知单，收费员根据通知单收取押金。退押金时，由房管员根据具体情况确定退款金额，并报管理处主任签名，收费员据以退付押金。收费员在登记《现金收费日记账》的同时，必须建立相应的《押金收退记录本》登记押金收、退、存情况，并每月与财务部核对。第十三条停车费的收取程序：停车费的收取分为按月收费和临时收费两种形式。按月收费物业服务有限责任公司资质年审资料由车主向收费员交纳，收费员收款后书面通知制卡部门制作出入卡，制卡部门根据通知单的内容制作出入卡，交车主。按月收费的收费情况应按月编制收费清单，列明所属起止日期，报公司账务部，金额必须与上报数字一致。临时停车的停车费由车管员收取。车管员交接班时先清点停车票和票款，然后双方在交接记录本上签名后，下班的车管员将所收票款及用完的停车票存根上交收费员，停车票留给接班的车管员。车管员所收票款必须及时上交收费员处，不得长时间滞留。收费员应及时检查车管员的交接班记录，核查车管员的停车票和票款数量金额，及时查找出现的差错。车管员应估算停车票的使用量，不够时应及时向收费员领取，收费员应建立账本登记停车票的领用、退回情况。第十四条公司财务部与行政部将不定期的对车辆收费进行突击检查，查实车辆收费情况，如有舞弊行为将进行严厉惩罚，情节严重的，移交公安部门依法惩处。第十五条 收费员收费后，将当天所收现金、支票及时交存银行，并将相应的收款收据“财务联”与交款单一并交公司财务部，收款收据“管理处联”则由收费员留管理处按月装订以备查验。第四章收费记录第十六条收费员应对每笔现金收支进行记录，内容包括：收费日期、单据号码、房号名称、车牌号码、费用所属期间、摘要及相关的明细金额。第十七条采用银行票据方式收取的收入，收费员应向公司出纳员落实到账情况，除上一条所列内容外，还应记录所收费用转入的银行账户名称等相关信息。第十八条收费员收取的现金应于当天送存银行，如无法在银行停止对外办公前交存银行，应最迟在下一工作日及时交存银行，对于跨月收取的款项则必须在当月交存银行。第十九条除根据管理处主任授权退付押金外，收费员无权支付现金，如临时急需可在电话报请公司负责人及管理处主任，经同意后先动用备用金，事后必须由公司负责人及管理处主任补签名。备用金不足的大额借款必须按规定办理借款手续，并在财务部的调配下支付款项。第二十条管理处应记录的账册如下：1《管理费、维修基金收费台账》 ：由房管理员按月记录应收款情况，收费员记录实收情况，记录后必须签名或盖章，以备稽核、检查；2《月卡销售记录台账》：记录月卡销售情况，记录后必须签名或盖章，以备稽核、检查；物业服务有限责任公司资质年审资料3《现金收费日记账》、《转账收费日记账》：由收费员按日分别登记，转账的收费应记录转入银行账号，与出纳员的记录一致，必须结出本日合计、本月累计发生额和余额；4《押金收退记录账》：按不同种类的押金分别建账，及时记录押金的收、退、存情况，并每月与公司财务部核对确认；5《水电费收费表》：记录代收代付水电费的收入情况，该记录应与《现金收费日记账》、《转账收费日记账》的记录一致；第二十一条《现金收费记录本》记录的要求：1．除按规定允许使用红色墨水书写外，只能使用蓝黑墨水或者碳素墨水书写，不得使用圆珠笔或者铅笔书写；2．每笔现金收费的收据、发票登记一行，日期、收据（或者发票）号码、房号、摘要、合计金额、明细金额和其他有关资料逐项记入相应栏内，要求做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整；3．除现金交存银行的数字记在“贷方”外，其余收付费都记入“借方”各相关栏内，如退回借款等付出现金的事项，可在“借方”各相关栏内记为负数，且借方各明细栏目之和应与“借方合计”栏金额相等，（否则，该笔记录必有差错，必须查明原因，进行更正，直到平衡为止；）4．每一帐页登记完毕结转下页时，应结出本日开始到上一行止的发生额合计数，记在本页最后一行和下页第一行有关栏内，并在摘要栏内注明“过次页”和“承前页”字样；5．所收现金送交银行时，应注明现金解款单的编号或交易流水号，并将金额记入“贷方”栏内；6．每天必须结出当天各栏目的合计数，并在摘要栏内注明“本日合计”字样，同时用红笔将该行上、下各划一条单线；（本行数字实际上正是《收费周》的每日实收的数字，以后就可以用该行数字与统计表的数字相互核对）；7．注意，按照现金管理条例的规定，收费员所收现金应在当天送交银行，所以“借方合计”栏内金额应与“贷方”栏内金额相等，即余额应为零；如收费员在当日将所收现金送交银行后，又收到了现金，可将其放在保险柜内，但不允许将现金带回家；8．每天结出“本日合计”后在下一行，结出本月初起至当日的累计数，并在摘要物业服务有限责任公司资质年审资料栏内注明“累计”字样，且用红笔在该行的下面划一条单线；9．每月月底，在结出“本日合计”后，不必结出“累计”，而应结出“本月合计”，即本月初至本月未的总合计数。第五章数据汇总上报第二十二条 收费员对收所收款项必须做到日清月结， 按日填列资金收支日报表， 并于下一工作日上报公司出纳员，所报数字务必准确，一经上报不得随意更改，如要更改必须说明原因。资金收支日报表应每日结清余额后及时填列，并于月度终了后，上交公司出纳员处，出纳员将所填数字与每日上报核对，如有差错，收费员应书面说明原因，上报公司确定处理办法。第二十三条 管理处产生的各项收费表单， 应及时上报公司财务部， 有条件的管理处尽量提供电子文件，应上报的表单及上报时间列示如下：1《本月管理费、维修基金应收清单》 ，当月5日前（节假日顺延，下同）上报当月管理费、维修基金应收 /预收清单上报公司财务部， 内容包括：栋号、房号、面积、收费标准、本月应收管理费、维修基金及总额；2《管理费、维修基金应收及实收明细表》 ，次月5日前上报公司财务部：内容包括：栋号、房号、期初应 (预)收额、本月应收额、本月实收、期未应 (预)收额，逻辑关系如下：期初应(预)收额＋本月应收额－本月实收＝期未应收

(预)额本期期初应收

(预)额＝上期期未应

(预)收额3水电费抄表计算单及水电费欠缴清单，

水电工次月

5日前抄表报收费员，

收费员根据抄表数量、单价等信息计算水电费，并列示欠收水电费清单，次月

7日前上报公司财务部；4《资金收支日报表》：次月7日前上报公司财务部，该表数字应与《现金收入日记账》、《转账收入日记账》的每日合计数一致。第二十四条 所有上报必须数字真实准确， 逻辑关系清楚无误，各类数字之间应能相互验证，如出现差错必须查明原因。物业服务有限责任公司资质年审资料第六章备用金管理第二十五条 为了应付物业管理工作中发生的，对房屋建筑及其设备、 公共设施、绿化、环境整治等项目开展的维护、维修、整治及零星采购等紧急支出的需要，各管理处可向公司借支备用金 5000元，作为上述紧急支出的周转资金。第二十六条 备用金的保管、 使用，由各管理部指定的专人负责，并报公司财务部备案； 指定专人不得随意变更。第二十七条 备用金的保管人员，必须严格按照本规定第 1条所列的备用金的开支范围支付；备用金不得用于支付开支范围以外，如业务招待费、办公用品、五金材料的日常采购等费用，也不能用于虽属开支范围内，但不需要紧急支付的各项费用。第二十八条当紧急动用备用金数额较大时，应在事先向公司领导请示后，备用金保管人员方可借支给经办人员；如因未经请示而产生了不能报销的费用支出，由备用金保管人员承担相应责任。第二十九条 费用支出的经办人员在办理完报销手续之后， 应将所借款项尽快归还备用金的保管人员。第三十条 备用金保管人员的工作变动时，管理部经理应督促其向财务部办理备用金的移交手续。第三十一条 本制度由公司财务部负责解释。安徽ＸＸ物业服务有限责任公司2015年11月20日物业服务有限责任公司资质年审资料物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置， 将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业服务有限责任公司资质年审资料第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条实行物业服务费用酬金制的， 预收的物业服务支出属于代管性质， 为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务有限责任公司资质年审资料物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。物业服务有限责任公司资质年审资料第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。物业服务有限责任公司资质年审资料收费员培训资料1．什么是出纳出纳，作为会计名词，运用在不同场合有着不同涵义。从这个角度讲，出纳一词至少有出纳工作、出纳人员两种涵义。（1）出纳工作。顾名思义，出即支出，纳即收入。出纳工作是管理货币资金、票据、有价证券进进出出的一项工作。具体地讲，出纳是按照有关规定和制度， 办理本单位的现金收付、银行结算及有关账务，保管库存现金、有价证券、财务印章及有关票据等工作的总称。从广义上讲，只要是票据、货币资金和有价证券的收付、保管、核算，就都属于出纳工作。它既包括各单位会计部门专设出纳机构的各项票据、货币资金、有价证券收付业务处理，票据、货币资金、有价证券的整理和保管，货币资金和有价证券的核算等各项工作，也包括各单位业务部门的货币资金收付、保管等方面的工作。狭义的出纳工作则仅指各单位会计部门专设出纳岗位或人员的各项工作。（2）出纳人员。从广义上讲，既包括会计部门的出纳工作人员，也包括业务部门的各类收