产业园区不标准的标准厂房专题分析2023

标准厂房是园区公共产品的主体产业园区作为一个功能布局合理、结构层次优化、产业特色鲜明的工业集聚发展区域，是工业化进程带来的特定产物。最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命，成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。二战以来，各国通过制定各种工业区域开发政策建立起产业园区。在日本称为“工业团地”，在中国香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“产业地产”。自20世纪70年代开始，产业地产在世界范围内迅速发展，现在已经成为经济发展的重要空间形式。纵观世界产业地产史可以发现，发达国家与发展中国家的产业园区发展背景各异：发达国家的城市郊区产业地产开发是在1955年之后，随着内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的；在20世纪末的发展中国家，随着新国际分工的深入、产业转移，出口加工区开始设立。园区标准厂房指在指定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。园区工业地产从规划来讲，须要符合所在地区、城市、乡镇总体规划布局。节约用地，不占用良田及经济效益高的土地，并符合国家现行土地管理、环境保护、水土保持等法规有关规定。有利于保护环境与景观，尽量远离风景渫览区和自然保护区，不污染水源，有利于三废处理，并符合现行环境保护法规规定。生产型生产型园区是直接为制造业企业进行工业生产而建设的产业园区，形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公，研发物业载体为主。最典型的生产型园区是成立于1994年的苏州工业园区。苏州工业园区是我国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约80.78万。近年来，该园区大力发展高端高新产业，尤其是智能制造板块，推动制造工厂向企业总部转型。百度、华为、滴滴、科大讯飞、苹果、微软等都在园区设立了人工智能相关领域研发或创新中心。仓储型即物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等等。目前国内物流地产已形成了如下竞争格局：以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯规模可谓物流地产的霸主。截止2018年3月，普洛斯已进入38个城市，开发并管理着267个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,340万平方米。办公型即商务园区，以商务办公功能为主，吸引中小企业及大型企业功能单元入驻，形成一定的产业集群和规模效应。形态包括办公楼、商务独栋、研发中心及各类基础配套等。我国最典型的办公型园区是亿达中国旗下的商务园。亿达中国第一个商务园是1998年开发的大连软件园，也是大连市第一个商务园。目前，亿达中国已在全国15城开发运营了30个商务园区，成为名副其实的商务园区之王。园区工业地产按照工业厂房按其建筑结构可分为单层工业建筑和多层工业建筑。多层工业建筑的厂房绝大多数见于轻工、电子、仪表、通信、医药等行业，此类厂房楼层一般不是很高。机械加工、冶金、纺织等行业的生产厂房一般为单层工业建筑，并且根据生产的需要，更多的是多跨度单层工业厂房。包装印刷、功能材料行业由于设备规格比较特殊，首层层高要求不低于12米。机、电子信息、机器人、生物医药、塑料制品行业首层层高要求不低于8米。其他行业首层层高一般6米即可。业，首层地面荷载需要2吨/平方米，其他行业一般在1.5吨/平方米及以下荷载标准。园区工业地产按照其用途范围，可分为：.主要生产厂房：是指完成一整套生产工.辅助生产厂房：是指辅助主要生产厂房的厂房部分。.动力用厂房：是为主要生产厂房提供生产过程中所需的能源的场所。.储藏用库房：也就是仓库。仓库是厂房一种，仅用于储藏物品的厂房称为储藏用库房。运输工具用房：用于停放运输工具的厂房，正常的生产车间是不需要单独开辟运输工具用房的。来看，独栋是最受欢迎的产品，其次是双拼，三拼。分层厂房一般应用于可以上楼的产业，一些轻加工的产业。从售卖的价格来看，独栋的价格最高，双拼的价格会略低。独栋厂房的优势是没有公共楼梯，没有公摊，有非常好的独立形象。备受客户青睐。但是独栋厂房往往比较耗容积率，消耗土地面积，所以很多的开发商在做独栋的时候做成类双拼的形式，既一层采用双拼的形式，在二三四层采用独栋的形式进行分开，这样既有独立的形象，同时也没有浪费一层保贵的资源。污。 入区企业对园区工业厂房的适配值国内领先的园区开发运营商联东对工业厂房类园区有一个五好的定义：位置好，设计与施工、物业管理、平台搭建和品牌营造。产业园区的交通与区位主要是体现在两个方面：一个区域属性，二是大交通体系。区域属性主要是区域的经济支撑和区域的产业环境，大配套设置。园区所有在区域的经济能力可以对产业园区进行有效的支撑。相关行业的企业的聚集有利于提升产业的整体竞争力，同时上下游企业的产业链的完善也有利于互通，从而提升产业园区的整体竞争力。产业园区的产品的两个突出的特点是：通用性与适用性，即产品既要适应于大多数业态的共同需求，又要适应于个别业态的个性化需求。产品的维度主要是：1)功能合理，能够适应不同工业业态的基本需求，能够适应不同工业流程的空间需要。2)安全耐用，项目能够适应工业生产、产品研发以及日常办公的承载需求，结构合理，产品耐久。3)美观舒适，产品的立面及形体优美，具有非常好的美感，室外和室内空间舒适，体验感比较丰富。4)成本合理，合理的成本支出，可以保证项目的销售以及后期使用维护，提升产品的竞争力。园区平台与品牌既是开发商运营的基本要求，也是入驻企业后期持续经营的基础，两个方面相辅相成，互相影响。开发商负责将园区打造成一个具有多种资源融合，各个产业互补的产业平台，各厂家通过良好的经营，使园区充满活力。园区具有一定品牌效应，成为企业经营的一个良好名片。园区的物业主要包括基础设施和增值服务。物业基础配套设施主要是吃饭、住宿、休闲、健身和培训等，基础配套设施的好坏将直接影响到产业园区的持续运营，同时也涉及到园区的发展以及员工稳定。术支持，科技宣传等方面。产业园区的设计和运营是一个整体的，一个好的园区，既需要好的设计，同时也需要有好的运营，但是好的设计是运营的基础，只有通过不断的优化设计，使产品日臻完善，才能使园区后期运营有一个比较好的物理平台。相反，一个差的设计也会给后期园区运营带来极大的负作用，甚至使后期的运营无以为继。鼓励和推广标准厂房建设，地方市县开发区的小型园区工业厂房一般要作好以下几点：1、鼓励发展，把控总量，积极稳妥地推进标准厂房建设。认清“四大趋势”：认清土地政策越来越严厉、企业用地门槛越来越高的趋势；认清工业布局越来越集中、小型微利企业强制要求进入标准厂房的趋势；认清产业集聚越来越必然、企业将更多利用公共平台和服务的趋势；认清科技创业越来越普遍、中小型研究机构和研发中心将大力发展的趋势。明确“六大需求”：继续扩大吸引外商的需求；小型微利企业拆迁安置的需求；小企业成长创业的需求；科技型企业孵化培育的需求；龙头产业延伸配套的需求；地方税源经济扶持培植的需求。2、多元投入，分类建设，进一步拓宽标准厂房发展思路。一是继续鼓励三大主体多元投入。在保证政府资本必要投入的情况下，更多鼓励民资和外资进入，特别是鼓励国际知名的工业地产商进入，通过专业国际公司的带动，全面提升标准厂房的建设理念、思路、机制和档次，提升标准厂房的整体建设水平。二是分层分档发展标准厂房。根据现实可行，建议民资厂房主要针对内资小企业和小型科技型企业发展一般档次的标准厂房；外资主要发展适应欧美企业、符合国际理念的中高档次标准厂房；政府主要承担公益性的且难以市场化的载体建设，如培育孵化科技型小企业的标准厂房建设，以及必须由政府承担的特定外资项目的厂房定制代建。三是支持标准厂房建设的充分市场化。非必要，政府一般不参与标准厂房建设的市场竞争。建议采用政府采购的方式招标“包租”一定规模的标准厂房用于政府性招商。四是继续鼓励现有企业挖潜发展标准厂房。在土地供应只能勉强保证大项目的情况下，建议进一步推广民资代建模式，把富余土地和富余资本结合起来，延伸自身产业，建设标准厂房，扩大合资合作。同时也可以继续推广“厂内厂”盘活土地存量的模式，把企业的富余土地建成标准厂房，扩大社会供应总量。3、突出产业，强化规划，有效增强对标准厂房建设的引导。套等基本原则，根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要，结合经济开发区、乡镇工业功能区和中小企业创业中心建设规划，抓紧研究制定标准厂房建设的总体规划和分步实施计划，原则上集中建设在各省级以上开发区和成规模的工业集中区，并设定相应的规模门槛和产业定向，杜绝见缝插针、零星开发。或建设主体根据政府的具体规划和标准厂房的基本要求，分头建设。这样，既调动全社会的建设积极性，又符合政府发展意图。三是突出产业集聚。标准厂房要围绕产业来布局和建设，要根据各地区的产业基础和发展重点，有选择、有针对地建设专题性标准厂房，如服装工业园、电子工业园。要善于依托本地产业龙头，利用行业协会力量，发展产业配套性主题工业园。四是强化功能配套。要在标准厂房基础设施建设的基础上大力发展市场、物流、研发、检测等技术性服务功能和信息、金融等公共平台，要总结长三角模具城的成功做法，依靠功能提升，扩大产业集聚度和产品档次。要明确标准厂房公共服务设施的配套要求，制定相应的配套标准，提高服务能力。五是设立标准厂房的建设规范。如标准厂房的最低规模标准、容积率标准、投资强度标准、建设周期标准、用途调整规定等，杜绝短期行为和恶意套利。六是建立标准厂房的租售信息平台，形成必要的供需服务平台。4、政策倾斜，管理配套，给予标准厂房建设必要扶持。一是明确标准厂房的合理身份。标准厂房是一个特殊产品，兼具房产、物业、工业项目等多种特性，建议对标准厂房进行分类定性，凡出售性质的开发定性为房产，出租性质的开发定性为物业。鉴于标准厂房的工业用途性质，建议在具体政策上，对照相关标准再给予适当优惠。二是在规费和税金上给予倾斜。建议专题研究标准厂房的规费标准，把目前各地变通自定的规费标准统一起来，变随意为合规。同时对过高的租金收入税率作适当下调。三是探索租售管理上的科学办法，特别是出售管理。建议实行厂房出售“两次交易并一次，通过变更业主的方式完成权属交易”，减轻企业负担，减少交易障碍。四是继续探索标准厂房租金补贴的机制和方式。建议租金补贴与政府“包租”模式相结合，对政府包租用于招商的标准厂房，通过核定恰当的包租价格，间接给予开发企业相应的市场差价补贴。这样既引导了市场需求，又对符合政府意图的厂房给予了实质性扶持。五是支持有限的用地优先考虑发展标准厂房。特别是经济转型中的城区建设。同时要出台促进搬迁企业，特别是服装、轻工类企业进入标准厂房的优惠鼓励政策。5、各开发区对进区企业制定使用土地的准入标准和程序。要根据各开发区实际，按照不同项目所适合的产业特点，规定企业进入开发区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目、允许和鼓励类外资项目按实际需要可优先使用开发区土地。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下，所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房，对使用标准厂房尤其多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。确保所选工厂符合安全规范和，能够满足生产需求；以及交通、物流等情况。第二，管理成本。需要额外投入管理人员进行管理与协调，才能拥有自己独立完善设施与配套服洁服务以及其他日常运营支出。第三，财务规划。在考虑购买标准厂房时，企业需要制定财务计划以确保能够承担相关费用，并且不会对企业其他方面造成过大影响。相比于租赁而言,购买标准化工业园区或者单体工业楼宇会更加显著增加资产价值，但相对而言其资金回报周期较长。第四，风险承受能力。虽然购买标准厂房可以提供长期的稳定收益，但是也存在投资风险。例如市场变化、政策调整等因素可能会影响到工厂价值。总之，要坚定标准厂房的发展方向，结合城市的发展实际，强化需求对接和产业对接，提高功能匹配和结构匹配，引导理性发展，始终保持一个合理、恰当的市场保有量，使标准厂房真正成为招商的平台、培育的载体、孵化的基地和集约的样板。 产业园区不标准的标准厂房在产业园区的工业厂房中，标准厂房从来就不是标准的，再加上各地客户口味不同，标准厂房难言标准。园区标准厂房一般又称通用厂房，是由经济开发区或工业集中区统一规划、配套齐全、企业可直接入住、并由投资者对外经营的工业用房。标准化厂房具有集约化、经济性及灵活性等优点，是一种既能集约利用土地，又能促进加快发展的新模式，成为满足越来越多的中小企业的生产而提供的孵化场地。建筑的最低设计寿命为50年，随着设计标准的提高还会更长。而企业的寿命往往大大短于建筑的寿命过去倒闭一个企业，往往就要拆除一片专用厂房、造成企业财富的浪费及社会资源的浪费，并且环境污染。目前，产品不出半年就会遍地开花，然后就又要创新转产。由于综合性多层标准厂房具有灵活性、适应性的特点，为生产企业的产品开发、转产、技术改造提供了最好的平台。因此，多层标准厂房设计的关键之一是其通用性。其通用性主要表现为两个方面，一是对于不同生产企业的通用适应性，另一就是多层厂房对于租用企业的灵活性。标准化厂房的“标准”与行业性质有关，因为各行业的标准化厂房用途、结构、设备和资金等情况不同。因此，不同行业没有统一的标准化厂房。相同行业，在一定范围内有一定的标准规范，这种“标准”也是相对而言的。标准厂房开发建设的主要依据有：一是根据承租者所提供的标高、跨度等相关数据建造厂房，属于用途特定厂房；二是预先建设好的标准厂房待租或待售，没有生产使用的针对性，属于用途待定厂房。园区厂房在结构上有其特殊性：按建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。砖木结构建造简单，材料容易准备，费用较低；砖混结构是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型；钢筋混凝土结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅；钢结构能建超高摩天大楼，又能制成大跨度、高净高的空间，适合大型公共建筑。洁净厂房也叫洁净室，是指将一定空间范围内之空气中的微粒子、有害空气、细菌等之污染物排除，并将室内之温度、洁净度、室内压力、气流速度与气流分布、噪音振动及照明、静电控制在某一需求范围内而所给予特别设计的厂房。洁净厂房与普通工作车间相比较为突出的特点，就是无尘、洁净度高、不存在任何污染物。洁净厂房是一个应用行业非常广泛的基础性配套产业，并根据行业的精密与无尘要求，等级差别也较大。微电子工业：是当前对洁净室要求最高工业洁净业，此外，如术室、实验室。食品工业：食品的无菌包装，在保持食品色、香、味、营养等方面也优越于高温杀菌的罐装食品。其他行业：其他如宇航工业、精密机械工业、仪器仪表工业、精细化学工业等。 (小于等于12米)、大跨度(15-36米单层工业厂房)。按车间生产状况分：冷加工车间、热加工车间、恒温湿车间、洁净车间、其他特种状况车间。园区内的工业厂房根据产品生产特点分类.一般性生产厂房：正常环境下生产的厂房。爆炸和火灾危险性生产厂房：正常生产或储存有爆炸和火灾危险物的厂房。处在恶劣环境下的生产厂房：多尘、潮湿、高温或有蒸汽、振动、烟雾、酸碱腐蚀性气体或物质、有辐射性物质的生产厂房。15吨)。园区工业地产按照持有者和产权证分类可分为：开发区所有的厂房通常是标准厂房，而标准厂房包括外资企业和内资企业的部分或者全部厂房，也包括在某个开发区境内专业从事厂房建设和租赁的公司的厂房。产权证分为拥有合法产权的厂房和没有产权的厂房。通常是没有因土地产权证而导致，其中又包括已经接受违章建设处罚和没有接受违章建设处罚两种方式。对一家正在蓬勃发展的企业来说，进入产业园区后选择一个好厂房，入驻一家适合与匹配自身的园区，重要性不亚于二次创业，好的标准化厂房是企业壮大的底蕴，是企业重要的固定资产，所以在选择上，不但要考虑厂房的便利性，升值性，实用性，还要考虑园区周围的配套设施，以及未来的发展空间。开发标准厂房首先要对开发的模式及总体布局有明确的定位。对专业厂房而言，生产工艺对其的设计是至为关键的，但标准厂房由于是先开发再出租的模式，其建筑设计与工艺设计的，因此，为保证其建成后具有良好的通用性，需要对目标客户做详尽的调查，合理规划布局，从而达到有利于管理并产生规模效应的目的。因此，一般是针对同一类型或相近类型的企业来进行布置的。在园区工业厂房中，标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产工业用途的物业。标准工业厂房具有兼容性好，适合成片开发，物业形式多以单层、多层、联排及叠加为主。企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间。长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张。对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险。企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如∶园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。但是，所谓的标准厂房也非完全遵循标准的原则，园区工业产品中，提供的厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5~10年时间。此类产品形式在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公园区开发运营商往往通过提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍。开发运营商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性投资。有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险提供为用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担。量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求，使用者可以专注于拓展封业务。对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。近几年，建造、出租和销售标准化厂房的工业模式得以发展，并行成了许多大规模的标准化厂房工业园区。因此，通过加快各地工业园区建设，加大了招商引资力度，提高了土地利用率，促进了产业的集聚。 园区工业厂房不标准的标准虽然园区工业地产中的产业——工业厂房具有非标性，但是，一个产业园区设计把控主要