昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件

昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件目录TOC\o"1-1"\h\z\u第一部分：市调工作内容总结2第二部分：市场调研基本结论3第三部分：下阶段工作安排8附件一昆明低密度项目调研情况9附件二专业人士及目标客户访谈纪要18第一部分：市调工作内容总结工作时间：2006年10月21日—2006年10月27日补充工作时间：2006年10月27日—2006年10月29日工作内容：地块现场勘查低密度楼盘现场调研：城市两大低密度项目片区：金殿世博园片区与滇池片区；城市所有高尔夫别墅项目，以及相关的其它项目。共计二十个低密度项目（项目调研记录见附件1）专业人士访谈：共计十七位业内人士（包括政府相关部门、本地开发商、策划代理公司、以及学校专家）。柜潜在陈客户虚访谈作：共存计十酷三驰位美城市团中高透端谁购买维客户列及业凤主访帖谈（哗访谈矛纪要热见附伐件2肆）授第二写部分台：市笛场调搭研基耳本结号论甩城市贩特征头及城帆市意袍向凭“三旅游蓄休闲饲”欲的城刊市定梢位，钉自然纪条件古优越锤，为夫全国复旅游规中心么城市消之一闸，具抛有强裙大的烂辐射罩力，做吸引兆大量盘的跨宁区域眨消费钱群体俘。伐气候日宜人谷，畜旅游守业发雄展快头速，刊以高图尔夫辟为代歼表的销高端屈旅游缴度假白设施沸完备筑，毫对高歌端休拳闲度疫假人陆群具悄有很螺强吸贫引力验。粪城市坑文化膨缺乏省底蕴戒和原绳创性盲，但制具有在较高册的开给放度摇与包吓容性戏，卖市民合对楚新鲜崇事物深的接窃受度铺较高窜。继内需光强劲徒，偶市民粗普遍卸消费桃心态数良好喇，崇太尚消储费、腔敢于微消费附城市书规划访向东伏、向感南发隆展；哑依据挠“芳一湖铁四片莫两城订”蜻的发让展模联式扎；类以故“震一湖熔”灰滇池炉为铜城市蛋核心犹，巧“授四片鼻”偿昆明模老城凡，呈漫贡新计城，遇新街春新城限，海狐口新商城，疑以及含“奋两城受”宵安宁抖新城凉，航蜡空新诵城为立重点霜建设侧区域富。引关于流地块锹及其谁周边纪资源捞的评嗽估勉项目锯本体涛资源响评估房：波地块蛮本身撞规模服较大挺，具巧备一寻定的薄地形处变化桶，植沫被覆垮盖良勒好，袋所在秆区域晕的空棕气质渗量良刮好，扯为开务发优递质的艳郊区召低密妇度物稳业提故供良况好的探基础单条件昂。三但与歇昆明择周边涛地区钓相比坛并不胃具备青绝对油的稀足缺性秃。晋即将委建成削的昆川安高贡速建穷立项帝目与稼昆明污的直薄接与积快速构联系思，同粪时项杰目所救具备跳的温太泉资伤源在筝昆明歼具有征极高碗的知乓名度阴，尽边管配蹦套设败施的疫开发溜水平喝有限行，但巩目前还仍然商是昆后明市程民主响要的股休闲央目的移地之陈一。宵这两顿大有经利条疾件为豪项目躁跳出缺安宁萝，在顽昆明气乃至切更大传范围墓内打担造具浑备差冶异化牲竞争啊优势的的品医牌项彻目奠隔定了匪坚实公基础镜。未项目忘毗邻脸温泉状镇挎，基集础设丈施与园配套肌设施扇的建辰设成碑本相止对较俯低。痛项目召周边贿区域呼的资蜡源评源价：苦安宁坟现状宴是以稀冶金株与化扮工为催支柱犯产业叮的昆廊明工根业重夜镇，赶在昆翁明整纠体规挤划中贱被定苏义为唇“吹环滇酸池经阻济圈券绿色租工业蔬城市沿”驴，未困来发蒸展仍陪然以穿工业明为主单。但摇在普秆通认射知中塑本项慎目所园在的柜区域煤温泉宴镇与猴传统乎的安类宁工抚业城雄没有评关联棋，因倒此安遇宁城俩市发接展现字状与煌未来袭的发裤展定垒位不笨会对善项目娃造成棚负面婚影响嫌。鼠安宁负经济攀在以炮昆钢吐与云垒化为朝支柱屠企业栗的带移动下抚快速饲发展赶，催眨生了步大量昆依托骄支柱币企业陵形成匠的中兴小私粉营企档业业基主罗、支冻柱企低业的厘中高路管理蹄层这充两类樱中高轨收入腔人群用，为呼项目绸的中逐低产短品线喜提供巾了潜弟在的粒客户须支撑带。衬此类义客户混已经益具备兽了低姿密度菜产品摔的置作业意命向，澡支付活能力弹在7老0~霉10抬0万厨之间币。峰安宁落市房泉地产渐市场伤目前斤以企抖业自依建为陆主，彻纯粹火的商样品住贷宅开往发比威例较缝小，害并且科以地赏缘性甚客户述消化湖为主糟，开户发水怎平较义低，浊销售唯价格亡在１脑７０隐０～泻２０梢００渣元左压右。常但在掉温泉寺镇与肤西山殃有面粗向更混大市钉场的健房地扛产项泪目开互发，搭吸引册昆明睛乃至匆全国用客户颗，以骑温泉忆心景商为代咬表，关同时赖能够神实现狭较高箭的销考售价勇格。蓝昆明牵低密柜度物狠业市扑场特坊征刃市场李整体肿特征签以昆摄明滇恒池与脖世博闷园为肝代表季的别疑墅发慰展依锦托资饿源众糠多，谈同时蚁作为吐全国灭性的欠旅游访度假伏中心序城市爸，吸纠引了芬大量违的外姻来置淡业客摸户，卸因此钩整个准低密披度物种业市国场呈议现出析供需宿两旺呈的态握势，要并且腥在整陶个住宏宅市泄场中建占到狼较大刊的比榴例。弦昆明杜整体侨低密展度市就场虽砖然起桂步较丝晚，怠但发袍展速指度迅蓬速，图发展封水平蒜在全铁国属全于领鸽先水希平，减产品备素质缠突出沉，并访且产隶品类胖型多爷样，似本土混开发煌商具抖备很夹强的裕开发伟能力蝶。红低密协度物尾业整鲁体户挣型面父积较至小（济主力鞠面积屠在２烦００愁～３漫５冠０平形方米燥之间塑），坏总价宜较低坐，进炭入门尺槛低焦。惊虽然掩市场啄整体桂的容途量大画，但怒客户萍的价懒格承暂受力疯有限犬。里面积佳超过土３０卫０平浓米，衡总价开超过域２５职０万坛的别骂墅产俗品往纽往会育出现冲销售痛速度忆的明现显下地降。普别墅咸发展路依托犬资源遥距离膊城市击中心士区距水离较逗近，继因此迁昆明馒现有彼低密卧度项瞎目主出要集虚中在松城乡虚结合化部，境郊区煎别墅始发展氏缓慢苍，区数域分刮布上由来看冬，已愧经形滥成了瘦两大脸核心炒板块斑：滇债池板顷块与艘金殿继世博番园板月块。柄滇池头板块绑特征洁：暴低密删度物雪业依准托滇础池的虹良好铺自然摧资源恭与景杏区知却名度种形成侨聚集携，区铁域整催体规丹模较秒大，萍区域辰配套培相对简完善消，成仆熟度破高，堂产品次线相师对丰秩富，倍涵盖虫了从老独栋蜻到小弦高层由的所待有产秀品类百型，破但独洪栋所成占比候例较秧低。订客户销以本戒地主风动郊吐区化御客户春与外谈来度哨假养芽老客骂户为暴主，手外来葬客户踩所占揭比例羊在整亿个昆翠明市洒场达讽到最没高水屯平。虚区域孤形成露了联始排产抵品７您００用０元酸以上偿，独资栋产赚品１艰００魔００岸以上简的价宇格平叼台。吓随着筛环滇绍高速丢的建舰成通编车以由及规遮划海莫口新搏城的控建设带，区塘域伶城市津属性贱进一铸步增赶强，歉未来茎区域群平均晋开发咳强度水进一舍步提它升铸。区吉域内唯项目浓产品息力一督般，栏多数蛙项目敞以良猫好的搅区域滋位置犹作为岸主要茄价值林点谨。刘金殿屯世博铅园板燕块：批低密筋度物原业依糕托区鲜域内宅的良屑好自惜然资叛源，而同时饮随着净世博析会的克召开崖带来爬城市固配套另的改赶善形雷成聚弱集。宁产品原线也丰相对怪丰富何，别借墅类她物业碧所占庙比例牌较大咸，区煮域整挨体产树品素胁质高泳，产犬品力是强，驾精彩昏项目堆不断防。客计户以锄本地午主动坝郊区辈化客拿户为哥主，慧外来瓣客户秒所占舍比例垦较低陷。区纤域形土成了亿联排卷产品倘５０书００驶元以盒上，字独栋田产品奏７０孩００井元以构上的颜价格阿平台申。幻区域听将是坊未来葡城市晶别墅元类物屈业的宴主要两供应位区域刺。区寺域内口项目客的核麦心竞过争力哗主要脖表现的为优苗质的院产品适与良效好的谨生态邀环境肆。各低密孤度产验品特垦征伸根据虚低密腹度产惹品所姐具备驼资源抬不同姑，将炼昆明件低密督度产排品分州为三侄大类盯，自克然资绣源依牙托别冤墅、肢设施墓资源亲依托久型别丛墅与厚普通惑别墅臭项目踏。灿自然雪资源鹅依托嫌型别恰墅建与城持市核丸心区梳的距虑离的禁远近各对于饰别墅苦产品蓝价格思的影拐响明佣显强驱于自观然资接源强昂势度宇强弱颂对于淡别墅塑产品度价格验的影段响粥。束因此猪此类避别墅列项目给还是纺遵循客了距若离城刚市中率心区组越远剥，价缸格越欺便宜彼的规计律。杠资源荣的强未势度久与资愈源产线品化芳所带缴来的协产品索力提惯升对纱于项股目销闯售的压影响沸更多菊的体云现在颠销售嫁速度效上，碎而不扣是销棉售价匆格上迫。牲代表功性项裤目：烛高天疫流云匆，世来博生哪态城岁，野症鸭湖碗旅游智小镇渠。丈设施吊资源脖依托扔型别爱墅（医高尔柜夫别补墅）分削具备蝶良好隐的气顷候条丢件，乔自然眉条件赛以及船政府睁有利滑的政数策导言向，们使得舞昆明矩成为妈高尔纪夫运灰动的予天堂滑，不至仅吸兄引全缘国乃杆至全阵球的刚大量摇高尔育夫爱老好者绝，同互时城它市自尤身的枯高尔桃夫普爱及程弹度也骡远远盖的高只于全脚国其躁他城爸市。消因此用昆明腐高尔熔夫球效场的疫运营缠状况害远远碌好于另全国腿平均管水平突，同肿时高宁尔夫处别墅意市场高比较祥发达您，实叹现的钟销售臂平均扶价格犬高于泰其他久类型司别墅赖。善随着临距离仔城市爱中心挺区的期远近泻，高浇尔夫荒别墅血的客庆户特找征发办生变迹化。搭距离至城市胳比较际近的蜜高尔愿夫别污墅（创滇池唯高尔辩夫别械墅）雄的客思户中宵，有胀相当否一部疾分客喜户的司置业它驱动译力不健是由辈于纯学粹打除高尔炼夫而氏置业碰的，泄而是切由于互项目恼所在附的区贞位以委及高学尔夫议为项尾目内申部带薪来的谈景观芒资源白而置矮业的仍。而爆在距陈离城柱市比放较远鹊的高阳尔夫运别墅寄（春贩城高害尔夫达别墅架与阳率光高恩尔夫无别墅腾）的摇客户译中，喉因为榆纯粹竟打高棕尔夫椒而置动业的惠客户匆占到游绝对辨的比槐例。信从别蝇墅的遗开发恒与高木尔夫铃球场踢的互节动关丑系来酱看，申可将伙高尔董夫别合墅分蝴为三柱类：旨高尔央夫景汤观＋悠送卡僻的别度墅勿，产秩品形政式为遍独栋访＋精兴装公序寓瑞（代折表项裕目春场城高垂尔夫扁别墅搞，滇户池高奶尔夫婶别墅资，阳脏光高巴尔夫射别墅枣），旱高尔像夫景扑观别妻墅晨，产呜品形摆式为惠别墅哑与类原别墅慈产品从（代葱表项摇目滇涛池卫棚城）听，邻根近球机场的描别墅束，产顶品形勾式为屡别墅饼与类窄别墅唱产品区（代督表项宾目岭纷东紫蒸郡）耕。叔高尔竹夫别反墅两器类支霉付能鸭力最荣强的符客户姥为：尸昆明挡本地卸财富众塔尖弯人群贺与国别内外绍痴迷也高尔场夫的筛财富滩阶层傅。第格一类杜客户坛对物辉业所拘在的续区位箱的价配值与的景观煤的强虑势度演都有娘很高荡的要截求，用第二汉类客穷户对爱高尔挖夫的声先期朱运营弯以及慰运营下的高捕水平脑有硬殃性要炮求。木普通羽别墅晒项目瓜普通羡的别讲墅项兵目主贫要面环对城碑市的驻主流离别墅旬客户曲群体拼，即优主动猎郊区蝶化的肝本地接中高婆收入秋阶层解，其包总价秤承受陈能力残有限艰，因池此产豆品多愉以紧盘凑型鸡的类旷别墅贝产品岸为主药，在议产品揭单价延上升塑通道害有限宵的情生况下全，产筑品利客润多油是通捞过提间高容隐积率技与建旷筑密雹度的律途径寨来实扩现。颠普通忧别墅祥项目厉主要微依托慕城市社成熟往的两稀大别愈墅板抚块分截布，全其他那板块扑外项妈目数来量与蜜规模成较小句，价阀格水使平低帝，同骆时市何场影福响力维微弱赶。校代表渗项目扩：公钩园道逗一号再，列炮侬溪庭谷，映滇池饮南郡危，海喉韵枫颗丹等持第三遮部分级：下纱阶段幻工作寿安排育20材06韵年1江0月己2隙7卵日犁——女20迟06分年1眨0月同2剧9钓日膛目标证客户晌访谈栋专业蹄人士扬访谈其（主揉要针迟对昆蝇明的苍土地邪供应教状况贼以及极与本杂项目劫可能贞产生叹竞争刷的重耻大项示目立浓项及排建设替状况袜）芦城市改中心捆高端闲住宅利项目黑调研矿温泉提设施圆运行州状况将调研乏20若06盯年片10突月悲30伐日稻——勿20栽06钻年善12屠月合10恢日艘公司馋内的鸟市场纱调研袍评审般项目摊执委考会层万面的葵项目辛思路蛾及发鸡展方萝向讨寒论燕报告团的思住路形面成以蚕及撰什写巡中期萍汇报丛报告削评审化20抄06佣年读12答月向11冷日告中期时汇报蒙附件隙一追昆明赔低密敬度项另目调寿研情绞况馋乡村诱高尔蜂夫洗占地半13僚00绞亩玉18疼#7弟2杆摔高尔序夫，双客户虏只打部球，碎无建祝筑物套业开司发出灵售。婶价格家位平厨时8题00话元，启周末碰10绸80盖元，正周二债60竞0元跨畅打娘日，教加午候饭。泄终身走高尔尽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