成都房地产西北分销市场简析

西北市场简析西北消费者简析：受西北（新疆、甘肃、青海）地域特点（地理、气候、配套、交通、政治经济文化历史等等）影响，大量客户对本土地产市场消费信心不足，持币观望，为拥有良好的居住生活环境及保证个人资产保值增值，他们选择内地置业投资。西北市场成因：受地理环境因素影响，西北城市交通发展迟缓，出行不便；气候干燥，冷热温差太大，水资源匮乏，居住环境恶劣；城市基础设施建设及居住生活区日常生活配套工程跟不上，无法享有正常的生活质量。城市文化：因西北城市人口组织多元化，造成在饮食、消费、价值观等方面形成较大差异，且西北少数民族较多，分列活动时有发生，生产生活安全感较低，导致大量人口内地迁移。人口比例：受西北城市发展原因影响，西北人口组织外地人占总人口的76.85%，且这部分人正是西北的主要高收入者，他们多从事石油开采、棉花种织、经商等工作，对于经后的养老生活环境他们优为关注。目标客户收入来源：人口组织：多以石油、矿业、化工、棉业工人组成，均为高收入者。收入：普通职工个人年收入均在8万以上，由基本工资及多种福利补贴组成。支出：因西北职工在吃（有菜篮补贴）住（单位分房）行（单位免费车）教育（子女免费入学）等方面支出较少，所以储蓄率高。目标市场客户分布特点：受地理环境影响，西北人口分布广，无法形成有效集中推广。区域分布：河西走廊、新疆北部、塔里木河流域、柴达木盆地及少数集中居住区四、西北客户细分指标指标一：置业周期一家几代同住一个屋檐下，甚至是几代相传的时代已经渐行渐远。随着而来的换房，换几个地方，搬几次家，成为人们生活中的平常事。在欧美，一个人一生中住宅置换达五、六次之多。不同置业周期客户对房屋需求差异明显。在中国，置业次数与年龄的关系是一条曲线：20-30岁人群购房有80%以上属首次购房，31-40岁人群中2-3次购房的占到48%，40岁以上人群中2-3次购房占到30%左右。按照客户购房次数分类：首置、首改、再改、老年购房。因历史、地理位置、气候等原因造成的西北客户为后两项：首改、再改、老年购房（养老型购房）。暑指标僵二：局目标夕客户殿收入壶来源李收入落组成孔部分刊由：愁基本适工资赖+各势类补肠助金诊+奖奶金组驼成；凡普通字职工纹年收左入达挺到：求近5槽——训8万昨人民委币，口家庭期总收衣入：版10肃——撒20蔬万左距右；惑企业抬管理筛层人夺员、劝政府宿官员望、个耻体私催营老在板收诉入更贤是普朴通员辅工二落陪以割上送图1曾.不浊同支伟付能标力的惹三类刚客户产指标敞三：锡西北内客户垄对成大都的蝴区域屈认可踢度恭南延洞线、露光华抛大道文、新梢都针郫县见、新晕都大罚丰沈、双烧流、桌温江证金堂丧、青纳白江史南延制线、埋光华撒大道救、新魂都惠90究%的享咨询睁客户渐知道钉去过千客户虾形容止词：摇太漂补亮、宏漂亮挪、可健以唯郫县倒、新发都大堂丰7缸0%克的客分户知碰道去锁过客次户形埋容词财：可其以、轿远歇金堂确、青淘白江技大多损不知宴道去抱过客修户形翅容词哥：太鸽远饿指标侵四：畅社会羽阶层医基于驻社会部形态遇细分和，所挠谓社揉会阶陕层是灶指依液据社糕会成驻员的尘经济复、政迎治、采教育督、文饰化等驶种种凡社会帖因素杂所划井分的净社会拦集团怖。每败个人革都处衡在一副定的耐社会桐阶层采，这脉由职悬业、困所拥挥有的礼财富身以及劝所受真的文欺化教翅育等仇所决斑定。葛主要组引入行家庭欠年收孕入、偿职业尽和学穷历，聋确定秃客户嫩所处域的社仪会阶塞层。晓在西死北目井标客猎户所蛇在地表的划深分：丽等级鉴划分胸明显盐但贫性富差衬距不丰大（钓特指荒目标刃客户喂群）祸干部炼阶层仅：蜘处、娱科、眉股（怖经理悠、分哭公司蕉经理制、主抚任、融队长击）旷职工缓阶层容：盘（职梦工、笑合同端制员速工）扩指标菠五：娱行业译基于街社会朋形态戒细分障，根跳据2景0大响国民织经济乘行业蝇分类器，将遣客户锻所属校行业铁重新夕归类讨后，钓按照径购买厅力和树规模挨重新绕聚类保分析稀，根红据企广业战碎略定彩位行秘业客糖户。削分析恢西北神客户镰在成穗都购潮房的时行业亭为：浙工业债（国择企）束：电缝力、芝石油冰气、潮冶金语、矿奶产筝农业惭：农悦垦兵旱团旬服务忧业：福铁路坡、以抄四川贪人为灾主的才服务尺业业吗主成指标脉六：份市场隆成因双以新刃疆与丝成都剂对比辆新疆垦件曲怠忧说骆都附绍题线款故成乏都蚀气候浴干燥必、缺轰水销气候叼湿润迁、水项资源诵大省巷民族彻矛盾密、搏社会凶动荡腔无矛体盾、乐相对传和谐田以少脑数族横文化参为主酬、内侮地汉蜜文化驶相对抓缺失训文化易极大拉丰富悦，饮磨食休贞闲文键化突套出不经济旅发展尤相对喊滞后势相对员超前渠祖籍尚四川蕉人口独占汉键人4片0%素大多否亲朋社在川聋指标擦七：摧购房乎动机伏基于色消费柔动机纵的细船分：滤不同坦的房百屋需贱求产反生不锋同的秧购房紧动机厅，从减而产透生不葱同的消购房鹅行为繁：区捕域选兰择不悠同、风物业初类型秤需求交不一逢、产保品需馒求特犯征存放在差膛异、视对单喷价和我总价麦承受光力不拘同等华等。颜西北锻客户悲目前借常见面的购多房动枕机有己：烛投机院型：凳购房穿完全适是为鞠了通像过买疗卖从奉中获贩取差垫额利方润，夏追逐虏短期御收益博。闻（消原费理凯念滞恳后导虎致投崖机宗型智客户凭比例浙相对帐较少说）谅养老传自住呼型：风购房办完全锅是将禽来退仰休后忙养老浆住。楚羊群酬型：焰地理优原因谷导致害的购探房信敌息不限对称朵，形波成的桐趋众瞧心理尽购房周。消（距膛离导趣致大文部份诱客户铁为该敏类型预）喜自住唱型：笨购房博完全戏是为哈了自敏己居劝住。容保值昂增值姥型：遥将购类房当气成是渡一项凑长期眼投资兼，出提租投贪资两经相宜覆。臂指标散八：匀圈层甩基于从消费卖行为衬的细腊分：洗圈层槐细分自的原吃理是叔以车俗程时韵间和贩地理槐属性顽为导房向，怀判断借客户速导入惜方向滚，将课直接遮影响盟项目飘的整取体定启位和役产品溜设计伏，以辉及日踪后营祝销的珍重点源方向爬。距松离项疫目地例2小抚时以啦内的袖人群盲通常律被归纸为核谱心客留户，严为第脾一圈瞎层；辟车程葱2-炒4小太时内屿的人蹲群被承归为捧辅助漆客户孙，为渐第二载圈层粪；车神程4携小时程以上愤的为嚷偶得他客户兔层，使为第导三圈府层。洪西北派客户逃人文绩圈层单：对商在成及都购赴房的查西北涝客户丙追踪水调查筐发现愿在成克都购逮房的臭客户踩都是斑，同猛单位盐、同玻家族糟、或际同行竭业。怠往往火是集婆中在瞧同一指个项品目购铜房。亿指标罗九：宫西北胳客户尖在成妥都置守业的捉购房催心理投资城市价值：投资城市价值：中心城市、经济发达、远期发展空间大、本城市资源枯竭楼价对比心理调节环境置换：