房地产估价师考试开发经营与管理练习题及答案1-2023-背题版

试题说明

本套试题共包括1套试卷

每题均显示答案和解析

房地产估价师考试开发经营与管理练习题及答案1（500题）

房地产估价师考试开发经营与管理练习题及答案1

1.［单选题］购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年

净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10乳则该项目的动态投资回收期（

）o

A）小于5年

B）在4〜5年之间

C）在5〜6年之间

D）在3〜4年之间

答案:B

解析：

年桥0123...iT51

现金流量30i303030」30

现金流出量100

|30I

净现金流量-100303030ao

WV净现值-10027.2724.7922.5420.4918.63

（i=10%）累计净现-100-72.73-47.94-25.4-4.9113.72

值

动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+（上期累计净现金流量现值的绝对值

/当期净现金流量现值）=［（5T）+4.91/18.63］年=4.26年

2.［单选题］关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（）

A）流动性好

B）市场价值稳定

C）现金回报较低

D）抵御通货膨胀

答案:C

解析:本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳

定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。

3.［单选题］（2016年真题）房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出

的长期（）O

A）平均空置率

B）平均吸纳量

C）平均交易量

D）平均租售价格

答案:A

解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率

（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

4.［单选题］以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型

是（）。

A）权益型REITs

B）抵押型REITs

C）多重合伙REITs

D）伞型合伙REITs

答案:A

解析：房地产投资信托基金按投资业务不同，可分为：①权益型REITs,是以收益性物业的出租、经

营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；②抵押型REITs,主要为房地产开发商和置

业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利

息；③混合型REITs,同时经营上述两种形式的业务。按信托性质分类，REITs可以分为：①伞型合

伙REITs。不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。②多重合伙REITs。是

REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。

5.［单选题］某写字楼当前市场售价为22000元/m2,业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在

20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%,则第一年的租金应该确定

为（）元/m2。

A)1283

B)1318

01166

D)1320

答案:C

解析:本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nAl/（1+i）计算可得。即

Al=P（l+i）/n=22000X（1+6%）4-20=1166（元/m2）。

6.［单选题］谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测

量得出以下数据：出租单元内使用面积40m外墙面积8m二单元间分隔墙面积lOm）公摊面积5m?

2

,那么，可出租面积应为（）mo

A）44

B）48

C）54

D）64

答案:C

解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计

算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑

空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积

□可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(itf)□参见教材P350。

7.［单选题］王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息

额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是(

)O

A)ll.33%

B)12.00%

C)17.00%

D)20.00%

答案:A

解析：现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润(净经

营收入)扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。根据题意，税前现金回报率

=(18-7.8)/(150-60)=11.33%»

8.［单选题］银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物

业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于(

)元。

A)10000

B)11000

07800

D)9200

答案:B

解析:银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本

次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元

=11000元。

9.［单选题］一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次

性收取，若年折现率为6%,则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为()万元。

A)53.80

B)55.47

C)55.54

D)58.79

答案:D

解析：【考点】复利系数的应用。P=5+A(P/A,I,n)=5+5：(1+6%)17.8-

1］/［6%(1+6%)17.8］=58.79o

10.［单选题］存量房地产交易市场属于房地产()。

A)一级市场

B)二级市场

C)三级市场

D)一手房市场

答案:C

解析:根据教材中的房地产市场划分的内容。

11.［单选题］李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%,按季计息

,采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。

A)38.47

B)18.39

025.75

D)24.96

答案:C

解析:本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P［（1+i）n-1］计算

,In=150X［（1+8%/4）4X2-1］=25.75（万元）。参见教材P155。

12.［单选题］某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社

“o那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A）选择专业化

B）产品专业化

C）大量定制

D）市场集中化

答案:D

解析：

13.［单选题］投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。

A）抵御通货膨胀的影响

B）提高资本金的投资收益率

C）提高全部投资的平均收益率

D）降低借贷资金的资金成本

答案:B

解析:投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金

的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息

、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支

付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资

者自有资金的收益有一个正向的放大作用。

14.［单选题］当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。

A）i=r

B）i>r

C）i<r

D）i=l+r

答案:B

解析：根据名义利率r与实际利率i的关系式。

15.［单选题］若名义率为10%,通货膨胀为4%,则实际利率为（）。

A)5.77%

B)6.00%

C)12.00%

D)14.40%

答案:A

解析:考点：名义利率与实际利率。解法一：实际利率=［(1+r)/(1+Rd)］-

1=［(1+10%)/(1+4%)］-l=5.77%O解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利

率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。

16.［单选题］在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由()直接管理。

A)业主

B)租户

C)物业服务企业

D)物业管理协会

答案:C

解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的

所得税通常由业主负责支付。

17.［单选题］开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。

A)l%~3%

B)0.5%~0.9%

C)3.5%

D)4%

答案:A

解析:根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。

18.［单选题］某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是(

)O

A)发行可转换债券

B)发行普通股股票

C)发行优先股股票

D)发行公司债券

答案:D

解析：公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股

权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公

司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。

19.［单选题］房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款

,到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息()万元。

A)2.00

B)7.30

08.53

D）9.00

答案:A

解析:本题考查的是名义利率与实际利率。I=F—P=P（1+i）n-P,按月计算

：I=1000X（1+8%/12）12X3-1000=270.24（万元），按季计算

：I=1000X（1+8%/4）4X3-1000=268.24（万元），利息差=270.24—268.24=2.00（万元

）O

20.［单选题］已知年利率为24%,则按季度计息时的实际年利率为（）。

A）24%

B）25.68%

024.75%

D）26.25%

答案:D

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利

率=（1+24%/4）4-1=26.25%O参见教材P156。

21.［单选题］房地产的租金水平是由（）决定的。

A）房地产资产市场的供求关系

B）房地产资产价格

C）房地产空间市场的供求关系

D）家庭收入水平

答案:C

解析:本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该

租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。P49。

22.［单选题］临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值

,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A）利润为零时

B）利润最大时

C）允许的最低经济效益指标

D）允许的最高经济效益指标

答案:C

解析:本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变

化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项

目的风险程度。

23.［单选题］把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽相同。

A）周期

B）时间长度

C）发生时点

D）现金流量

答案:C

解析:本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发

生时点都不尽相同。参见教材P146。

24.［单选题］下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。

A）住房可支付性指数

B）住房价格合理性指数

C）房价租金比

D）量价弹性

答案:C

解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对

中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格

的角度，对当前实际住房价格合理性做出的，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关

系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价

值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升

降关系，可以市场所处的景气阶段。

25.［单选题］（2016年真题）能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择

（）O

A）进入稳定期的优质收益型房地产投资

B）尚未进入稳定期的收益型房地产投资

C）机会型房地产投资

D）刚竣工的收益型房地产投资

答案:C

解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地

产投资者，则选择机会型房地产投资。

26.［单选题］房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属

于施工阶段质量控制内容的是（）。

A）对工程采用的配套设备进行检验

B）确立有关质量文件的档案制度

C）对原材料的检验

D）控制工程变更

答案:D

解析：本题考查的是质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材

料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确

立有关质量文件的档案制度。

27.［单选题］下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。

A）设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B）知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C）百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的金额

D）营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

答案:D

解析：考点：零售商业物业的租金。选项D错误，毛利低则其租金的百分比设置也低。

28.［单选题］房地产项目敏感性分析时，首要步骤是（）。

A）确定不确定性因素可能的变动范围

B）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

C）找出较为敏感的不确定性因素

D）确定用于敏感性分析的财务评价指标

答案：D

解析:本题考查的是敏感性分析的步骤。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：（1）确定

用于敏感性分析的财务评价指标；（2）确定不确定性因素可能的变动范围；（3）计算不确定性因

素变动时，评价指标的相应变动值；（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素

,做出进一步的分析。

29.［单选题］某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额

超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元

/月。

A）13.2

B）15.9

019.5

D）20.4

答案:B

解析：租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+（180-150）X3%=15+0.9=15.9（万元/月

）。

30.［单选题］某投资市场的平均收益率为15%,银行贷款利率为5.5%,国债收益率为3%,房地产投

资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A）5.7%

B）6.6%

07.9%

D）9.4%

答案:B

解析:考点：资本资产定价模型。预期收益率R=无风险投资收益率+市场风险系数X（市场的平均收

益率一无风险投资收益率）=3%+0.3X（15%-3%）=6.6%。

31.［单选题］建筑规划一般在1万一3万平方之间，服务人口在10万―30万人，年营业额在1亿—5亿元

之间，该物业为（）。

A）市级购物中心

B）地区购物中心

C）居住区商场

D）邻里服务性商店

答案:B

解析:本题考查的是零售商业物业分析。参见教材P356。

建筑规模辐射区域期君人口年营业额

市级购物中心3万以上覆出整个城市30万人以上5亿元以上

以城市中的某一部

他区购物中心1~3万10~3075A1~5亿元

分为主

以城市中的某一居

居住区商场3000~1000面万人3000~10000万元

住小区为主

邻里服务性商

3000m；以下1万人以下3000万元以下

店

特色商店差异较大，无规律

32.［单选题］（2017年真题）对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开

发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。

A）成长型期权

B）等待投资型期权

C）放弃型期权

D）柔性期权

答案:A

解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产

生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。

33.［单选题］房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A）销售收入

B）租金收入

C）转让收入

D）利息收入

答案:B

解析:本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常

性租金收入。

34.［单选题］某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为

36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A）10923.89

B）12673.39

023326.61

D）25076.11

答案:B

解析：【考点】投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬

oP=A/iX［l-l/（1+i）n］=36000/7.5%X［1-1/（1+7.5%）6］=168978.47（元），第10年投资回报

=PXi=168978.47X7.5%=12673.39（元）。

i（i+D”p..Pt

一（l+i）“-］（1+《）“_］

第10年的逐款中，Pi是投资回报，但此尸不是最初的贷款本金，而是

第9年末第10年初的贷款余额.根据贷款余截的计算公式

1"(1+!)—36000［1'

P=—1^%［（1+7.5%严一-

2

=168978

第10年的投资回报=Pi=168978X7.5%=12673.4

35.［单选题］下列选项中，不属于房地产经纪机构代理形式的是（）。

A）联合代理

B）独家代理

C）双重代理

D）次级代理

答案:D

解析：本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有：联合代理和独家代理；买方代理、卖方

代理和双重代理；首席代理和分代理。

36.［单选题］报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为（）。

A）房地产价格指数

B）开发强度系数

C）住房价格合理性指数

D）量价弹性

答案:D

解析：本题考查的是市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的

比值。

37.［单选题］潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A）意愿

B）途径

C）能力

D）动机

答案:B

解析：市场需求分析的基本概念

38.［单选题］某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。

如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为22虬则项目全部投资收益率为（）。

A）12.00%

B）14.00%

C）14.80%

D）17.20%

答案:C

解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部

投资收益率为R,则3000万元借贷资金产生的收益=3000XR,借贷资金的财务费用=3000X10%=300万

元，2000万元的资本金产生的收益=2000XR,资本金收益率水平=（2000XR+3000XR-

300）/2000=22%,解得R=14.8%。

39.［单选题］在房地产市场指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是（

）O

A）土地转化率

B）开发强度系数

C）开发投资杠杆率

D）房价租金比

答案:B

解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资

的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P43。

40.［单选题］下列房地产市场趋势分析方法中，属于相关分析法的是（）。

A）加权移动平均法

B）专家意见法

C）指数平滑法

D）回归分析法

答案：D

解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。选项A、C属于时

间序列分析法。

41.［单选题］关于房地产贷款担保的说法，正确的是。。

A）担保能确保贷款得以足额偿还

B）金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C）最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

D）贷款质押不转移财产的占有权

答案:B

解析：本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款

得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。

42.［单选题］横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。

A）质量控制

B）进度控制

C）合同管理

D）成本控制

答案:B

解析:本题考查的是进度控制。制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道

图法），另一种是网络计划（网络图法）。参见教材P83。

43.［单选题］对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。

A）空置率水平

B）租金清单

C）押金收入

D）欠租清单

答案：B

解析：

44.［单选题］在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发

项目将面临（）。

A）政策风险

B）市场风险

C）财务风险

D）信用风险

答案:A

解析:政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展

、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性，不能取得政府的相关许可，该房地产

开发项目将面临政策风险。

45.［单选题］某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付

息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%,则该家庭的年收入为（）万元。

A）16.79

B）18.12

025.01

D）31.17

答案:C

解析：本题考查的是复利计算。

^^=0.725%

_0・725%(1+0.725%)5

一刈w*x(1+0.725%严一1-062529

(1+0--1

0.62569X12“cc”

年收入=-----J赤U市Zc-----=25.0276

46.［单选题］与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A）房地产投资更易变现

B）房地产投资所需资金少

C)房地产投资收益更高

D)房地产能保值增值

答案:D

解析：【考点】房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。

47.[单选题]下列各项中，属于新设项目法人融资形式特点的是()。

A)从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

B)从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力

C)由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险

D)拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行

答案:A

解析：本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动

,其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融

资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。

48.[单选题]一般来说，通货膨胀会导致折现率()。

A)小于利率

B)大于利率

C)降低

D)提高

答案:D

解析：此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。

49.[单选题]已知某家庭2003年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵

押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2014年1月1日，该家庭由于某种财务需要

拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放)。已知当地住

宅价格年上涨率为6%,则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷款额度为()万元。

A)46.65

B)50.96

040.85

D)55.45

答案:A

解析：本题考查的是复利系数的应用。2014年1月1日，住房的市场价值V=100X(1+6%)10=179.08万

元；第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A=PXi(l+i)n/[(l+i)n-

l]=100X50%X8%/12(1+8%/12)180/[(1+8%/12)180T]=4778.26元；2014年1月1日尚未偿还的第

一次抵押贷款价值VM=A/iX[1-1/(1+i)n]=4778.26/(8%/12)X[1-1/(1+8%/12)60]=23.57万元

;该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51万元；第二次抵押可获得的最大抵押贷

款额为155.51X30%=46.65万元。

50.[单选题]某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押

贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息()万元。

A)2.00

B）7.30

08.53

D）9.00

答案:A

解析:按月计息时，利息和=P［（1+i）'n-1］=1000错误［（l+8%/12）,3错误

12-1］=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P［（1+i）%—1］=1000错误［（1+8%/4）'4错

误3—1］=268.24（万元）□则按月计息比按季计息要多付利息:270.24-268.24=2.00（万元）。

51.［单选题］若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%,均按月计息，银行

的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。

A）1.50%

B）3.57%

C）3.70%

D）3.94%

答案:D

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-

1=9.055%,住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%,两者的差额为:9.055%-

5.116%=3.939%O参见教材P156。

52.［单选题］某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发

的商品住宅，这种调查属于（）。

A）试探性调查

B）推测性调查

C）因果性调查

D）描述性调查

答案:D

解析：本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而

提出一些推测和新想法，描述性调查是明确一些特定的量值，因果性调查是检验因果关系。

53.［单选题］关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。

A）项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制

B）项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用

C）项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础

D）项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

答案:D

解析：【考点】基本报表。现金流量表是按收付实现制来编制，所以不包含按权责发生制计取的折旧

费和摊销费。

54.［单选题］对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业

等情况，（）应该按国家规定办理申请批准手续。

A）建造商

B）总监理师

C)开发商

D)监理工程师

答案:C

解析：因为建造商只负责施工，而监理工程师负责监督施工质量。

55.［单选题］以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的

()O

A)50%

8)60%

070%

D)80%

答案:C

解析:本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购

土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

56.［单选题］下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是(

)O

A)建筑安装工程费

B)土地费用

C)空置率

D)容积率

答案:C

解析:对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投

资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

57.［单选题］房地产开发项目销售利润率的正确表达式是()o

A)销售利润率=销售利润/销售收入

B)销售利润率=销售利润/总开发价值

C)销售利润率=销售利润/总开发成本

D)销售利润率=销售利润/项目总投资

答案:A

解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入X100%。

58.［单选题］某房地产投资项目的目标收益率为15%,内部收益率为14%,实际收益率为12%,银行贷

款利率为8%,则通货膨胀率是()。

A)1.78%

B)2.68%

C)3.70%

D)6.48%

答案:A

解析:考点：财务内部收益率。根据公式：(1+名义收益率)=(1+实际收益率)(1+通货膨胀率

),即：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd),(1+14%)=(1+12%)(1+Rd),可算出Rd=L78%。

59.［单选题］针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（

）O

A）供求结构分析

B）产品结构分析

C）区域结构分析

D）投资结构分析

答案:A

解析:本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业

的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

60.［单选题］房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

A）施工单位

B）建设单位

C）监理单位

D）设计单位

答案：B

解析：本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府

住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。

61.［单选题］某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性

,首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主

参加。这种调查方法是（）。

A）观察法

B）访问法

C）问卷法

D）实验法

答案:D

解析：制定调查计划时的调查方法包括：①问卷法；②观察法；③访问法；④实验法。其中，实验法

是用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。

实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差

异是否具有统计上的显著性。

62.［单选题］房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（）。

A）资本金较充裕

B）财务风险较高

C）偿债能力较强

D）资金应变能力较强

答案:B

解析：资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，反映债权人所提

供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。资产负债率高，则企业

或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资

产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。

63.［单选题］可行性研究内容中，属于环境影响评价内容的是（）。

A）环境保护投资估算

B）估算年管理费用支出情况

C）市场供给现状分析及预测

D）项目构成及平面布置

答案:A

解析:考点：可行性研究的内容。可行性研究内容中，环境影响评价主要内容包括：建设地区的环境

现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染

与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建

议。

64.［单选题］某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增

6%,年租金均发生在年末。若折现率为6%,该商铺净租金收入的现值为（）万元。

A）91.76

B）142.40

0150.94

D）160.00

答案:C

解析：本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）oAl=8,i=6%,n=20,由

于1=5,所以采用简化公式P=nAl/（1+i）=20X8/（1+6%）=150.94万元。

65.［单选题］某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定

位战略是（）差别化战略。

A）形象

B）产品

C）人员

D）服务

答案:D

解析:本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业

的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。参见教材P122。

66.［单选题］某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0,预计总

开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%,如要实现30%的成本利润率，则住

宅的平均销售单价为（）元/m2。

A）6500.00

B）6878.31

07142.86

D）7751.94

答案：B

解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。P218O

总建筑面积=300（%x3=9（万行），总开发成本=13000万元，

利润=45000x30%=13500（万元）

根据盈亏平衡点的公式，销售收入一利润一税费=总开发成本

设销售单价为X

Xx9-135OO-Xx9x5.5%=45000

X=6878.31（元/rrf）

67.［单选题］下列各项中，属于房地产组合投资管理主要工作的是（）。

A）制定并执行组合投资策略

B）制定物业策略计划

C）电讯整合、安全和综合管理服务

D）制定长期财务规划和年度财务计划

答案:A

解析:考点：房地产组合投资管理。组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的

目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的

配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户

报告与现金管理。

68.［单选题］某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%,期限为1年，则按季计息与按年计息相

比，一年后本利和的差额为（）。

A）3.5

B）4.5

C）5.5

D）6.5

答案:C

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000X（1+12%）=1120元

；按季计息时,一年后的本利和=1000X（1+12%/4）4=1125.51元，两者的差额=1125.51-

1120=5.51元。

69.［单选题］下列各项中，（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。

A）电话

B）座谈

C）问卷

D）邮寄

答案:C

解析：考点：市场调查的步骤。收集一手资料时常采用的调查方法有观察法、访问法、问卷法、实验

法，问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

70.［单选题］在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。

A）交通的通达程度

B）物业的规模大小

C）人口的分布密度

D）居民的购买能力

答案：A

解析:在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的

易接近性或交通的通达程度。

71.［单选题］（2017年真题）下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是Oo

A）房地产租金

B）房地产实际出租量

C）出租房屋空置率

D）房价租金比

答案:C

解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场

监测与预警指标，空置率属于供给指标。

72.［单选题］（2015年真题）房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目

的（）配合考虑。

A）质量控制目标

B）销售收入计划

C）工程建设招标计划

D）客户定位

答案：B

解析:本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售

收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划

73.［单选题］下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A）审计费

B）利息

C）外汇汇兑净损失

D）融资代理费

答案:A

解析：本题考查的是房地产开发费。选项A属于管理费用。P262o

74.［单选题］等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。

A）A

B）B

C）C

D）D

i(1+i尸

A.(1+i尸-1

B.i(1+i尸

1

c.(l+i)”-1

(1+i尸-1

D.i

答案:A

解析：等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A,把每一个A

看作是一次支付中的F,用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。当现

值P和利率i为已知时，复利计息的等额序列支付年值A的计算公式为：

Ml+i尸

上式中的“「ir-1称为“等额序列支付资金刚攵系数”。

75.［单选题］某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2,2009年末完工转入2010年继续施工的房

屋建筑面积为30万m2,2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为(

)年。

A)1.4

B)1.9

02

D)3

答案:B

解析：房屋的平均建设周期=［（100+30）/70］年=1.9年。

76.［单选题］一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就（）。

A）越大

B）越小

C）坚挺

D）疲软

答案:A

解析:此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。

77.［单选题］写字楼的可出租面积是指（）。

A）出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积

B）出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积

C）出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一

半

D）出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积

答案:D

解析：本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单

元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租

单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

78.［单选题］当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。

A）净现值法

B）等额年值法

C）差额内部收益率法

D）费用现值法

答案:B

解析:本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等

额年值法进行比选。

79.［单选题］某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的

月还款。已知贷款年利率为9%,则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元。

A)28.62

B)35.57

041.56

D)48.24

答案:B

解析：抵押贷款申请额=8000X40%/（9%/12）X［1-1/（1+9%/12）20X12］元=35.57万元

80.［单选题］某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年

贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%,采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末

贷款的复本利和为（）万元

A）1525.17

B）1375.17

01489.17

D）1625.17

答案：A

解析:本题考查的是复利计算。

F=400（F/P,12%,3）+500（F/P,12%,2）+300（F/P,12%,1）=400X1.4049+500X1.2544

+300X1.12=1525.16（万元）。

81.［单选题］下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A）有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失

B）净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息

0税后现金流=税前现金流-所得税

D）税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金

答案:C

解析:本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A,有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租

损失+其他收入；选项B,净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D,税前现金流=净经营收入-抵押

贷款还本付息。

82.［单选题］下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。

A）认知价值定价法

B）领导定价法

C）目标定价法

D）挑战定价法

答案:C

解析:本题考查的是制定租售方案。自标定价法指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格

的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期

的总成本和总收入。

83.［单选题］根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与（）之间。

A）10%

B）15%

C）平均利润率

D）社会折现率

答案:C

解析:此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。

84.［单选题］开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是（）。

A）随行就市定价法

B）认知价值定价法

C）领导定价法

D）目标定价法

答案:A

解析：本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现

行价格水平定价的方法。

85.［单选题］从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A）确定调查方式

B）设计调查问卷

C）收集市场信息

D）定义市场区域

答案:D

解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场是地区性市场，其供给和需求都是地

区性的，因此，定义市场区域就是房地产市场分析的第一步工作。

86.［单选题］制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一

项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的缺点。

A）横道图

B）单代号网络图

C）双代号网络图

D）时标网络图

答案:A

解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互

依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是

关键工作。P83o

87.［单选题］开发贷款的贷款利率属于（）。

A）时间类参数

B）资金类参数

C）融资类参数

D）收益类参数

答案:C

解析：本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例

（通常为总投资的20%〜35%）,预售收入用于后续开发建设投资的比例。

88.［单选题］王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%,其余申请年贷

款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金

贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。

A)1297.91

B)3584.01

04881.93

D)5158.71

答案:B

解析：本题考查的是复利计算。1,贷款总额P总=120X7800X(1-30%)=65.52(万元)；2.商业

贷款总额P=65.52-20=45.52(万元)；3.计算商业贷款月还款额

：i=7.2%/12=0.6%,n=20X12=240

0.6%(1+0.6%产

A=Px=45.52x=0.3584(万元)

(1+~1(1+0.6%产-1

89.［单选题］在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是()。

A)财务计划现金流量表

B)利润表

C)资产负债表

D)经营成本估算表

答案:C

解析:本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。

在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。

90.［单选题］若名义利率为10虬通货膨胀率为4%,则实际利率为()。

A)5.77%

B)6.00%

C)12.00%

D)14.40%

答案:A

解析：本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=［(l+r)/(1+Rd)］-

1=［(1+10%)/(1+4%)］-l=5.77%O解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利

率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。

91.［单选题］某家庭购买一套面积为8801?的商品住宅，单价9000元/nf,首付款为房价的30%,其余

为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该

家庭第10年第1个月的还款额是()元。

A)4172.28

B)4193.14

C)7072.32

D)12180.43

答案:A

解析：由题意，该家庭的还款额P=9000X88X(1-30%)=554400(元)；月利率

6.46。。

=0.54%

12

该家庭第10年第1个月的还款额为:

网x—二—=554400x（lO.5°。）3>.=41*228

1净L（爵尸

（元）・

92.［单选题］某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为12.55%,则该笔贷款是按（）作为计息周期

的。

A）年

B）半年

C）季度

D）月

答案:C

解析:名义利率与实际利率的关系式

93.［单选题］零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A）建筑面积

B）总出租面积

C）可出租面积

D）营业面积

答案:B

解析：［知识点］零售商业物业的租金

94.［单选题］以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力（）。

A）资产负债率

B）内部收益率

C）流动比率

D）速动比率

答案：B

解析：因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。

95.［单选题］房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（

）。

A）变动成本的设

B）销售收入的不同

C）固定成本的设置

D）平衡点的设置

答案:D

解析：［知识点］房地产项目的盈亏平衡分析

96.［单选题］能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（

）O

A）流动比率

B）偿债备付率

0利息备付率

D）资产负债率

答案：D

解析:本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能

力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

97.［单选题］下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。

A）领导定价法

B）挑战定价法

C）价值定价法

D）随行就市定价法

答案:C

解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：（1）领导定价法；（2）挑战定价法

；（3）随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。

98.［单选题］“三项预测值”分析方法是（）中的一种。

A）概率分析方法

B）盈亏平衡分析方法

C）多因素敏感性分析方法

D）风险估计与评价的方法

答案:C

解析:本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别

给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227o

风险估计与评价方法确定型抉策方法风险型抉策方法不确定型决策方法

•调代和打分法•最大可能》•小小取大法

­线件摄划等运管学方法

•解析力法・期曜依法•大中取大法

•十助计。机事

1・卜洛模小•决策树法•取小班大后悔伍

99.［单选题］（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押

支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A）投资房地产企业债券

B）房地产置业投资

C）投资房地产投资信托基金

D）住房抵押贷款证券化

答案:D

解析：考点：房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权

转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

100.［单选题］某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%,经营期为15年，财务净

现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。

A)14.00

B)34.67

035.91

D)88.93

答案:D

解析：由题意，等额年值

.4"上~£—=(210*310)x115.°-=88.93

(1-z)w-l(WS%)15-1

（万元

101.［单选题］关于资金等效值的说法，正确的是（）。

A）时值是资金运动起点时的金