某某置业合同成本手册

合同管理流程（试行版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人第一次全面修改目的：保证公司合同管理科学有效，防范经济和法律风险。适用范围：适用于公司项目开发涉及的工程类合同和其他类合同（销售合同、劳动合同除外）的管理工作。术语和定义：工程类合同：指项目开发过程中签订的监理、勘察、设计、总（分）承包施工、材料、设备订购等合同或协议；其他类合同：指除上述工程类合同外的合同（销售合同、劳动合同除外）。职责：参见《流程图》及工作程序。工作程序：本公司合同的经办部门、合同签订人、会签、审核部门：经办部门（合同签订部门）工程类、设计类、材料设备类供应商的采购经办部门为工程管理部；营销类供应商的采购经办部门为开发经营部；土地采购经办部门为开发经营部；其他供应商的采购经办部门为相应的职能部门。合同有效签订人为《责权体系手册》中相关采购模块的最终审批人。合同的会签主要是合同相关部门签署本部门职责范围内的意见：财务部门从资金风险的角度、成本部门从成本控制的角度、综合管理部从法律风险的角度、工程管理部从设计技术标准、工程管理、施工操作和质量控制的角度。审核部门建安类合同的审核部门为成本管理部；其他合同的审核部门为财务部。标准合同文本的编制综合管理部根据同类合同使用的频次制定合同标准文本制定计划，各经办部门拟制标准文本，填写《合同标准文本审批表》，按《责权体系手册》进行会签、审核；标准合同会签、审核部门收到标准合同文本及《合同标准文本审批表》后2个工作日内必须提出意见；经办部门根据审核部门的审核意见对合同标准文本进行修订，修订完成的标准合同文本经审核通过后，按《责权体系手册》报相关领导审核、审批；批准后的标准合同文本由经办部门开始使用，综合管理部存档；根据合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，应持续及时修改标准合同文本。标准合同文本修改归属经办部门，按照本流程文件规定的程序进行。合同签订和执行确定合作方合作方必须按照各类相应的《供应商采购管理流程》的规定进行选择；政府行为、行业垄断的合作方可直接洽谈后，按本程序签订合同。合同草拟合同按以下原则草拟：已制订并实施合同标准文本的，应采用标准文本；各类合同按5.1.1由各经办部门起草、组织洽谈、签约。采用合同标准文本的，经双方协商可对标准条款进行修改，也可增加补充条款；政府有关部门有强制性规定的，可采用政府有关部门要求的合同文本；公司尚未制定或不宜采用合同标准文本的业务，应参照以往相类似的合同标准文本或合同示范文本另行拟定非标准文本合同，非标准文本合同签订审核时须按5.2增加合同文本的审核；经办部门在拟订合同条款或补充协议时，应做到内容合法、条款齐备、文字清楚、表述规范、权利义务和违约责任明确，日期、期限和数字准确。应包括：合同名称；甲乙方名称及地址，经办人，联系电话；甲乙方法人代表或其合法代理人签字、公司公章或合同专用章；合同签订日期；标的（内容）；数量、质量；价款或酬金（工程计价方法、工程款支付方式）；履约方式、地点、费用的承担；违约责任（甲乙方权利、义务）；生效、失效条件（诺成、践成合同）；解决争议的方法；合同的份数及附件；保密条款（如果有需要）。对方提供格式合同的，经办部门应首先检查是否与招标文件要求或投标文件的承诺一致，然后再参照5.3.2.5检查。合同洽谈当通过招投标或其它合法途径确定合同谈判单位后，经办部门按以下规定进行合同洽谈；必要时，经办部门应在谈判前对合同谈判对象的以下资质进行复核：签约对方的法人资格、资信情况、经营范围、过往业绩及代理权限；属对方法定代表委托代理人签订合同的，经办人必须要求对方代理人出具有对方法定代表人签字并盖公章的书面授权委托书，同时要对授权的具体内容和授权期限进行审核，以防委托代理人越权签订合同。经办部门在合同洽谈前，需就以下谈判准备事项进行安排：确定谈判的目标；确定必要时可做出的让步；确定我方及对方的实际需求（或目标）和强制（或约束）条件；准备初步的谈判日程及谈判内容的先后次序；确定谈判的人选、分工和谈判的原则等。经办部门组织相关部门与合同谈判单位进行洽谈；经办部门整理谈判资料及结论，起草合同，填写《合同会签审批表》。合同会签、审核经办部门根据《责权体系手册》确定是否需要会签；对于需要会签的合同，各审核人应在各自的职权范围内对合同提出修改意见，经办部门根据修改意见整理出最终的合同文本，各审核部门根据最终的合同文本在《合同会签审批表》上签署意见；合同会签后，经办部门若要求律师审查合同，则知会综合管理部法律顾问；如会签部门对合同提出修改意见，经办部门必须重新组织与供应商的洽商，必要时各意见提出部门均应参加洽商，双方取得一致后进行修改。合同审批、盖章经办部门将会签后的合同按《责权体系手册》的权限要求提交管理层审批；合同内容在一页以上的，应在每页加盖骑缝章；合同一般应由双方同时签字盖章；不能同时签字盖章的，应尽量避免我方先行签字盖章；对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行；法律、法规规定合同应当办理登记、备案的，经办人员应当及时办理有关手续；合同履行和检查合同签订之后，经办部门负责合同的履行跟踪；合同签订之后的执行，成本管理部门对建安类合同的履约情况进行审核，财务部对其他合同的履约情况进行审核；在合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与合同有关的争议时，合同执行部门经办人员须及时向部门负责人报告，并请示主管领导决定依法采取何种措施，必要时可知会综合管理部法律顾问；合同履行过程中，需要对来往函件或者单据进行签字的，按相关流程执行；合同履行过程中，对包括工程类的各项付款按相关流程执行。合同变更、转让或解除合同订立后，因客观条件发生变化，我方和对方均可提出变更（转让、解除）合同内容的需求，并进行初步接触沟通，草拟变更（转让、解除）合同或协议；经办部门填写《合同变更、转让或解除审批表》按《责权体系手册》进行会签、审核、审批；如果会签、审核、审批结果不同意变更（转让、解除）合同，则仍按原合同执行；如果会签、审核、审批结果同意变更（转让、解除）合同，经办部门根据合同条款的约定负责后续事务办理。法律、法规规定变更、解除合同应当办理批准、登记等手续的，经办部门应当及时办理有关手续。签订的变更（转让、解除）合同应作为原合同的组成部分一并保存，不另行编号，可在原合同号后加“补充”字样进行登记和管理；合同实际执行过程中发生微小变更，但对合同条款无原则性影响的，经办部门可填写《合同变更、转让或解除审批表》作为变更结算说明连同相关附件经会签、审核、审批后视为原合同的补充合同进行登记和管理，不再另行签订补充合同。合同编号、分发、保存及归档经办部门应按公司合同编号规则对签订的合同统一编号；合同编号、合同审批过程中的合同拟稿、修改审核意见、《合同会签审批表》以及合同原件、相关附件及补充合同为合同的共同组成部分，应一并分发、保存、归档；合同管理责任：各部门经理负责本部门的合同管理（签订、编号、分发、执行、保存、归档）；财务部经理负责公司全部合同的管理（分类保存、监督执行、归档）；综合管理部经理负责公司全部合同的归档管理；部门经理对合同应指派专人管理，对本部门签订的合同应及时在部门《合同管理台帐》内登记后分发，并随时将电子版台帐发送给财务部经理（或财务部指定人员）；经办部门和财务部对台帐和合同应每月核查一次，并作书面确认；经办部门签订合同时应留存二份以上的合同原件分发使用：非工程类合同原件经办部门一份、财务部一份，剩余的留存在经办部门；工程类合同原件经办部门一份、财务部一份、成本管理部一份，剩余的留存在经办部门；其他相关部门需要时使用复印件；各部门应定期（一年或项目完毕）将执行完毕的合同整理成册连同《合同管理台账》转交综合管理部，综合管理部签收后归档保存，按存留期限定期统一销毁。支持性文件《责权体系手册》《供应商采购管理流程》《文件编号规则》相关记录《合同标准文本审批表》《合同会签审批表》《合同变更、转让或解除审批表》《合同管理台账》项目成本管理流程（审核版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的：确保开发项目的成本控制在成本目标之内。适用范围：适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作。术语核定义：项目目标成本：是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。职责：参见《流程图》及工作程序。工作程序项目目标成本释义项目目标成本文件分为三个部分：《项目目标成本测算表》《项目目标成本控制责任书》《项目动态成本月评估报告》：《项目目标成本测算表》是反映项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。《项目目标成本控制责任书》是对各项目成本、费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。《项目动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。项目目标成本管理原则市场导向原则：项目目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。准确严谨原则：项目目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。事前控制原则：项目目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与项目目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。项目目标成本文件制订拓展论证阶段：对有意向参与招拍挂或合作开发的地块，成本管理部参与项目可行性研究工作，根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行项目拓展阶段建安成本测算，总经理审批通过后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，具体操作参见《项目拓展论证管理流程》。定位策划、前期设计阶段：获取土地后，成本管理部参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，组织编制《项目目标成本测算表》，作为各部门的初步成本目标。根据建安成本测算，成本管理部提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。方案设计（扩初设计）阶段：方案设计成果确定后5个工作日内，成本管理组织对《项目目标成本测算表》进行细化和修订。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。成本管理部结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段成本控制建议》，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。施工图预算阶段：施工图完成后15个工作日内，成本管理部组织对《项目成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的项目目标成本。财务部负责组织按已完工程的经验和责任成本体系的要求，编制正式的《项目目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。各项目、各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制责任书）在定稿后即时提交国英置业成本管理部，相关数据记录备案。项目目标成本测算表的编制项目成本测算必须应用统一测算表格，并体现量价分离的原则。项目目标成本的制订以项目规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。成本测算表中各成本项目的工程量，应根据本公司已竣工的或行业相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《项目成本测算表》中的工程量应是按图实际计算的结果。成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、工程、成本、市场反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。施工图预算完成后《项目成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。拓展论证、定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验或同行相关数据直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。《项目目标成本控制责任书》的编制《项目目标成本控制责任书》应包含以下内容：项目概况；地价成本控制（如何进行控制？相应的使用表格？）；开发前期准备费用控制(如何进行控制？相应的使用表格？)；主体建安；社区管网、配套设施费的控制（如何控制？）；园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制；开发间接费的控制（如何控制?相应的使用表格?）。《项目目标成本控制责任书》应明确：控制目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。（完全成本部自行编制作为掌控其他部门成本的依据？）财务部汇总目标成本测算表，编制《项目目标成本控制责任书》，初稿完成后反馈到各职能部门和项目公司讨论、修改，直到达成一致，按《责权手册》要求进行审核、审批。《项目目标成本控制责任书》达成一致后由各单位负责人签字确认、总经理签发开始执行、相关部门监督、考核。项目目标成本执行各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制。采购管理：按各《供应商采购管理流程》的规定，参加招标过程经济标编制及评审，审核采购合同，审核进度款及结算款支付。设计变更：按《设计变更管理流程》的规定，对通过可行性论证的变更进行成本测算。工程签证：按《工程签证管理流程》的规定进行审核，对已实施完成的工程签证进行复核。在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月编制《项目动态成本月评估报告》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议，在完成后的三个工作日内报国英置业财务部。项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《项目目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。项目目标成本的修订施工图确定后的测算稿为最终项目目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估报告》中反映即可。工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2％），应对项目目标成本进行修订，并报公司总经理批准，财务部备案。项目成本控制后评估项目结束后，成本管理部组织按《项目后期评估作业指引》对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结，以逐步提高企业成本控制的水平。支持性文件《设计变更管理流程》GYZY/YG-QP-SJ-008《工程现场签证管理流程》GYZY/YG-QP-XM-004《项目动态成本管理作业指引》GYZY/YG-WI-CB-003《工程预结算编制及审核作业指引》GYZY/YG-WI-CB-002《项目成本后期评估作业指引》GYZY/YG-WI-CB-004相关记录《项目目标成本测算表》GYZY/YG-QR-CB-001《目标成本控制责任书》GYZY/YG-QR-CB-002《项目动态成本月评估报告》GYZY/YG-QR-CB-003项目开发成本测算表建安成本项目估算指标单位基数估算总额（万元）计算说明备注一、前期工程费用1、迁移项2、工程设计费项3、地质勘察费及测量项4、其他零星项二、岩土工程元/㎡建筑面积三、基础工程元/㎡建筑面积四、主体工程元/㎡建筑面积1、土建工程元/㎡建筑面积2、安装工程元/㎡建筑面积3、装修工程五、室外配套工程六、工程其他费1、工程监理费元/㎡建筑面积2、燃气工程监理费燃气工程造价3、工程保险费项4、报建费工程总造价5、工程造价咨询费工程总造价6、水电增容7、公用设施专用基金8、不可预见费合计主要技术经济指标：占地面积：基地面积（面积单位：平方米）计入容积率面积：不计入容积率面积：住宅户数：停车位（辆）其中：地上停车位地下停车位

____项目分产品类型成本汇总序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明类型1类型2类型3商业平均类型1类型2类型3商业合计建筑面积*****0.000.000.000.000.00可售面积*****0.000.000.000.000.00一土地获得价款0.001政府地价及相关费用0.00表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按占地面积分摊地价，请修改公式。若地价不是在所有产品类型中分摊亦请修改公式2合作款项0.003红线外市政设施0.004拆迁补偿费0.00二开发前期准备费0.001勘察设计费0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2报批报建增容费0.003三通一平费0.004临时设施费0.00三主体建筑工程费0.000.000.000.000.001基础工程0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2结构及粗装修0.000.000.000.000.003门窗工程0.000.000.000.000.004公共部位装修0.000.000.000.000.005室内装修0.000.000.000.000.00四主体安装工程费0.000.000.000.000.001室内水暖气电0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2设备及安装费0.000.000.000.000.003弱电系统0.000.000.000.000.00五社区管网工程费0.001室外给排水系统0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2室外采暖系统0.003室外燃气系统0.004室外高低压线路0.005室外智能化系统0.006其他0.00六园林环境费0.001绿化建设费0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2建筑小品0.003道路广场建造费0.004围墙建造费0.005室外照明0.006室外零星工程0.007其他0.00七配套设施费0.001游泳池0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式1会所0.002幼儿园0.003学校0.005球场0.006设备用房0.007车站建造费0.008其他0.00八开发间接费0.001工程管理费0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2资本化利息0.003营销设施建造费0.004物业完善费0.005不可预见费0.00开发成本0.00九期间费用0.001管理费用0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2销售费用0.003财务费用项目总投资0.00

项目开发成本明细三级及四级项目名称核算内容A、土地征用、转让及拆迁补偿费土地征用及配套设施费、土地使用权转让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等1、土地征用费及转让金土地征用及配套设施费、土地使用权转让金2、拆迁补偿费补偿地价、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等B、前期工程费房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、“七通一平”等支出1、规划设计费项目所有工程的规划及设计费2、地质勘察费工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用3、可行性研究费可行性研究、论证等发生的费用4、七通一平等费用场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费用。5、报建、临时设施费等项目报建费用，临时供电供水设施、临时道路、临时设施、临时租地费等C、基础设施费房屋开发中各项基础设施发生的支出,包括小区道路、供排水、供电、供气、通讯、照明、环卫设施、园林绿化等支出1、煤气管道煤气管道等设备及安装工程2、通讯电话线的埋管等费用，如包给总包单位则可不单独反映3、供排水建筑物2米4、供电建筑物2米5、有线电视有线电视管线的铺设费用，如包给总包单位则可不单独反映6、监控及对讲系统监控对讲及智能化系统安装及设备费用，如包给总包单位则可不单独反映；停车场智能化管理系统7、园林绿化包括区内园林、绿化场地的花草、树木各项费用8、小区道路指区内小道(不是七通一平的市政道路)，多数为混凝土路面，宽度在10米以内．9、其他基础设施的其他工程费用D、建筑安装工程费指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项建筑工程、安装工程及设备采购等费用支出1、基础工程工程桩费用，具体核算包括各类桩，边坡支护，大型土石方工程，基础排水，桩基试验检测费，沉降及观测费等费用2、主体工程主要核算结构工程，包括总包合同。如未实行总包制的，则包括天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、钢结构工程、门窗工程、幕墙工程、防水工程、烟道工程及其他零星工程；脚手架搭设费用应计算在内．3、水电安装主要指水电设备安装工程的费用。水包括供水、排水、污水处理等。电包括电线、电缆、变压器、发电机组，变配电所设备费、材料费、安装费等项目开发成本明细（续）4、装饰工程包括二次精装修、洁具、橱柜工程、室内外装饰、地面装饰、大堂及住宅入口装饰等工程5、消防工程包括消防系统设计、安装及设备等6、电梯包括所有电梯货款及安装成本7、空调及通风工程空调货款及安装成本；通风管道费用8、人防工程人防工程费用9、白蚁防治白蚁防治费用10、其他工程包括防水堵漏、地下停车场标识、屋顶灯光工程等E、公共配套设施费不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、公厕、自行车棚、游泳池、各类球场、岗亭、道闸、永久导示系统、垃圾中转站、信报箱等F、工程其他费包括工程监理费用、质监费、咨询费、保险费、水电增容、公用设施专用基金等费用。1、工程监理费工程监理费用2、质监费质量监督费3、咨询费工程咨询费4、保险费工程保险费5、水电增容水电增容费6、公用设施专用基金根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例提取7、不可预见费其他不可预见费用8、其他其他费用G、开发间接费公司所属直接组织管理开发项目（工程中心单位）发生的费用，包括工资、职工福利费、办公费、应酬费、水电费、租赁费、差旅费、折旧费、修理费、汽车杂费、劳动保护费、周转房摊销等H、利息支出为房地产开发项目借入资金所发生的利息支出及相关的手续费开发成本合计

项目营销费用明细表营销费用（销售直接费用）：是指为销售产品进行广告宣传、营销策划、销售推广所发生的费用，主要项目包括媒体广告费、营销策划费（推广费）、代理费、样板房费用项目名称核算内容二级三级四级A、媒体广告费媒体广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告、软文稿酬、DM单张制作及派发B、推广费用展销费用销售模型设计制作费、展位费、布置费、制作费等促销活动费用场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等；赠送给业主的各类奖金、奖品、旅游、物业管理费等包装费用1、售楼资料售楼书、宣传资料等2、售楼处设计、工程、装修、装饰等3、现场包装费专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘、照明等4、户外广告设施及发布费车站广告、路牌广告、楼盘广告、指路牌现场管理费1、现场销售水电费销售现场发生水电费2、现场销售人工费（暂不做）含工资及福利费、津贴、佣金、着装费等3、现场日常管理费现场管理杂费、接待费用4、现场销售器具费饮水机、家私、办公设备等C、代理费代理销售佣金D、样板房设计、装修、家具、家私、清洁、保安、维修费用等，可收回部分考核时从中扣除E、不可预见费其他与销售直接相关费用合计项目公摊成本及期间费用成本表序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工作量及单价说明一土地成本01政府地价及相关费用02合作款项03红线外市政设施费04拆迁补偿费0二开发前期准备费01勘察设计费02报批报建费03三通一平费04临时设施费0五社区管网工程费01室外给排水系统02室外采暖系统03室外燃气系统04室外电气及高低压设备05室外智能化系统06六园林环境费01绿化建设费绿化面积02建筑小品03道路广场建造费04围墙建造费05室外照明06室外零星设施0儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶、座椅、阳伞7七配套设施费01游泳池02会所03幼儿园04学校05球场06设备用房0配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费08八开发间接费01工程管理费02资本化利息财务提供3营销设施建造费04物业完善费05不可预见费九期间费用01管理费用02销售费用0项目主体建安成本表序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方工程量及单价说明三主体建筑工程费01基础工程费0◆土方工程基底面积0◆护壁护坡0◆桩基础0◆桩基检测费0◆降水02结构及粗装修0◆混凝土框架建筑面积0标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础◆砌体建筑面积0◆找平及抹灰建筑面积0◆防水防水面积0屋面防水、厨卫防水◆其它建筑面积0脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目◆3门窗工程0◆单元门单元数0◆入户门户数0◆户内门户数0◆窗、阳台门建筑面积04公共部位装修0◆大堂精装修单元数0◆电梯厅装修电梯厅数0◆单元入口装修单元数0◆楼梯间楼梯间面积0◆外立面装修建筑面积0◆外墙外保温建筑面积0◆屋面建筑面积0◆栏杆0楼梯栏杆楼梯间数量0阳台栏杆户数0私家花园栏杆底层户数0空调板装饰户数0◆5室内装修0◆厨房装修0◆卫生间装修0◆厅房装修0含窗台及护栏◆阳台露台地面0◆四主体安装工程费01室内水暖气电0◆室内给排水0给排水0直饮水系统0热水系统0◆室内采暖0◆室内燃气0◆室内电气工程0含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋◆2设备及安装费0◆通风空调系统0◆电梯供货及安装0◆发电机供货及安装0◆消防系统0水消防系统0电消防系统0烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统0防排烟工程0◆人防设备及安装0密闭门、气体过滤装置◆3弱电系统0◆居家防盗系统0◆对讲系统0◆三表远传费用0◆有线电视0◆电话0◆宽带网0◆

项目**设计限额要求及成本控制建议表序号分项工程设计名称设计合同编号总价（万元）经济指标技术指标材料设计阶段成本控制要点建议经济指标经济指标值技术指标技术指标值材料名称材料单价说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）

___项目产品建筑标准表类型1类型2类型3商业结构及初装修结构形式框架层数\层高4.5层\2.9m基础形式独立基础平屋面\斜层面斜屋面户内平层\错层\复式1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房单元间有高差\无高差无高差外墙200mm厚粘土空心砖内墙100mm厚粘土空心砖屋面防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层外墙防水无单独防水层、涂料防水屋面隔热30mm厚聚苯板门窗工程单元门入户门钢质防火防盗门阳台门铝合金门户内门模压门窗铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃公共部位

精装修外墙装饰面砖、涂料外墙保温单元入口装饰花岗石屋面装饰英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟电梯厅装饰大堂楼地面装饰墙面装饰天棚装饰楼梯间楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆天棚装饰乳胶漆栏杆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆空调板装饰铁艺百叶室内装修厅房楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆窗台及护栏不锈钢厨卫楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆烟道成品阳台楼地面装饰防滑地砖墙面装饰同外墙天棚装饰采用外墙涂料室内给排水给水管材立管PPR、户内PPR、排水UPVC洁具及五金件国产全套室内供暖无室内燃气室内电气穿管布线UPVC管、BV普通导线配电箱\电表箱西门子配电箱、组装电表箱开关插座松本灯具阳台吸顶灯、厨卫筒灯室内通风空调高压配电发电机电梯室内消防弱电系统居家防盗对讲系统有三表远传进口非可视有线电视有电话无宽带网有室外给排水室外智能化停车管理系统小区闭路监控周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统园林环境绿化建筑小品道路及广场围墙室外照明零星设施项目成本分类与核算作业指引（审核版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的加强成本管理，规范企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。适用范围适用于项目开发全过程的成本管理。术语和定义无职责参见工作程序。工作程序成本核算的基本程序根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。成本核算对象的确定方法成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。成本费用项目及核算内容成本项目——开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费各成本项目的核算内容土地获得价款——指为取得土地开发使用权而发生的各项费用；政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。开发前期准备费——指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用；勘察设计费勘测丈量费：包括初勘、详勘等；主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费；包括材料及施工费报批报建增容费报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费；包括水、电、煤气增容费“三通一平”费临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。临时设施费临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。主体建筑工程费——指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用；基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。主体安装工程费室内水暖气电管线设备费；室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋室内设备及其安装费通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。社区管网工程费室外给排水系统费室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用室外智能化系统费停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用园林环境工程费——指项目所发生的园林环境造价；绿化建设费包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐室外零星设施儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。配套设施费——指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。开发间接费——开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。工程管理费工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费施工合同外奖金：赶工奖、进度奖工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费。营销设施建造费广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等根据财务管理办法明确。会计科目与帐簿设置“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。成本核算对象的具体设置参见下图：项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。“开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见《房地产成本核算科目明细表》。“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。费用预提的时间：至少每季度末预提一次；费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设立开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。成本费用的归集与分配土地获得价款一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费（1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2）根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊；主体安装工程费（1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2）根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；社区管网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊开发间接费应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具；财务管理软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。成本报表成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各项目都应完整、详细、动态的编制成本报表。附则本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关财务成本管理的规定执行。支持性文件无相关记录《“开发成本”科目编号一览表》GYZY/YG-QR-CB-008工程预结算编制及审核作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的提高工程预结算工作的效率和质量，合理地确定和控制工程造价。适用范围公司所有工程的预算和结算的编制、审核工作；工程实施过程中发生的变更、签证、索赔等费用审核工作。术语和定义预算：指根据施工图设计文件、施工组织设计、招投标资料、合同、现预算定额及有关文件编制的单位工程建设费用文件，是成本控制的依据。结算：指工程完工后，根据合同、竣工图纸、变更签证等所有与工程造价相关的资料编制的最终工程造价文件。职责参见工作程序。工作程序编制计划成本管理部根据《项目开发总体计划》，并结合施工图的出图时间制定各项目预算编制计划。成本管理部根据工程管理部竣工时间编制项目结算审核计划。成本管理部按计划要求各工程供应商上报预结算材料。委托造价咨询公司成本管理部组织对编制预结算的咨询单位进行考察、筛选，确定委托对象。成本管理部负责与被委托方签订详细的预结算编审的造价咨询的委托合同。成本管理部负责跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，审查咨询机构的编制结果。编制工程预算项目工程总承包工程可采用清单或费率的形式招标；工程管理部提供施工图纸及相关资料，成本管理部审核资料后，委托造价咨询公司编制招标工程量清单或拦标价，并进行审核。预算编制注意事项：成本管理部须组织造价咨询单位参加工程的图纸会审工作，对施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题提出建议。施工图预算根据工程量计算规则，按详细的施工图、已确定的施工方案并结合现场实际情况计算工程量。按照合同或定额规定的计价要求套用单价，分项工程的子项如无合适单价套用，且不能换算，则应编制补充单价。预算编制中暂估的事项应编制审核备忘进行说明。施工图预算确定后，成本管理部根据预算造价编制项目工程目标成本，并按《成本管理流程》、《责权手册》要求进行审核、审批后执行。工程结算资料审核工程竣工结算审核的条件：单项工程竣工验收合格；竣工图绘制完毕，并经监理单位、工程管理部组织审核通过。工程结算资料内容：单项工程竣工验收报告；单项工程竣工图；施工现场签证单（原件）、设计变更单、工作联系单；材料认价单、材料验收单；工程施工合同原件；中标通知书；招标文件、会议纪要、图纸会审记录；招标文件、投标预算书；其它有效证明文件工程量计算书工程结算书（原件）。竣工后一个月内，施工单位将整套（两套）工程结算资料报送监理公司，并填报《结算资料审批表》；监理公司在一周内对资料（主要指竣工图、施工现场签证单、变更单和会议纪要、甩项项目清单）的完整性和正确性进行审核；以上资料必须提供详细的目录清单；经审核无误后的工程结算资料由工程管理部组织审核；成本管理部收集经监理公司、工程管理部审核后的工程结算资料。工程结算审核确认根据是否委托造价咨询机构进行结算，可以分为委托工程结算和自审工程结算两种方式。对于委托工程结算：成本管理部将工程结算资料提供给造价咨询机构，由造价咨询机构出具初步审核报告，在提交初步审核报告前，造价咨询机构不得与施工单位进行联系；审核报告由施工单位认可签章；成本管理部项目审核人根据审核报告填写《工程结算定案表》，在取得施工单位认可后，经审核人签字，依据《责权手册》进行审核、审批程序。对于自审工程结算：成本管理部项目按照竣工图及现场签证进行工程量审核；按照合同约定的金额、取费标准及有关规定审核定额合同和取费。为保证结算资料的完整性、可参阅性，复核时应保持原结算资料的整洁、原始数据的完整。在确认或调整结算数据时一律使用黑色水笔。对每一分项结果进行调整或确认时一定要有标记，确认结算造价，并签署姓名及日期后，报部门经理审核确认。成本管理部项目填写《工程结算定案表》，在取得施工单位认可后，经审核人签字，依据《责权手册》进行审核、审批程序。财务结算财务部根据双方审定的工程结算，在核准已付款无误的前提下进行财务结算；财务结算时应注意扣款内容和合同对尾款、质保金的要求。结算工作要求未办理完工程竣工验收手续的不予结算；凡验收手续、验收资料、结算手续、结算资料未达到规定的要求，一律不予结算；工程签证单须在项目工程结算时一次性办理完毕，工程结算后不受理补办相关工程签证的结算：参建单位应对涉及到本次结算合同规定范围内的所有签证单进行编序，统计费用清单；所有签证单须有效（按《工程现场签证管理流程》执行）；施工单位未按规定时间向公司财务部缴纳应扣支的费用（如：施工水电费、罚款等），不予办理工程结算及财务付款；确有依据证明实际施工未发生的费用，不论签证与否，一律不予结算。工程结算资料的管理工程结算完毕，一份结算资料（原件）交综合管理部存档，另一份结算资料（原件）交施工单位。同时将《工程结算定案表》复印到财务部一份。工程结算审核报告一式六份，分别送财务部、综合管理部、施工单位、成本管理部、造价咨询机构各一份工程结算分析竣工结算完成之后，成本管理部负责组织对典型工程案例应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，并总结项目目标成本控制的经验和教训。支持性文件《项目成本管理流程》GYZY/YG-QP-CB-001《工程现场签证管理流程》GYZY/YG-QP-XM-004《项目动态成本管理作业指引》GYZY/YG-WI-CB-003相关记录《竣工结算申请审查表》GYZY/YG-QR-CB-009《结算资料审批表》GYZY/YG-QR-CB-010《工程结算定案表》GYZY/YG-QR-CB-011动态成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的及时发现项目实际成本与成本目标的偏离，并预警，最终使项目结算成本在成本目标的范围内。适用范围适用于公司成本的动态管理。术语和定义结算成本目标预测值：在合同价基础上，考虑补充预算及其他对合同造价有影响因素后，对合同结算造价的预测。成本预警：项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本或调整后的目标成本时，由预警人向上一级主管理领导发出警讯的一种行为。职责参见工作程序。工作程序项目目标成本制定财务部、成本管理部组织相关部门签订《项目目标成本控制责任书》，具体要求见《项目成本管理流程》。项目工程成本动态控制采购成本控制相关职能部门按照各《供应商采购管理流程》的要求进行控制；现场签证成本控制现场签证按照《工程现场签证管理流程》规定的时间要求、审批规定办理。设计变更成本控制设计变更按照《设计变更管理流程》执行。进度款和结算的管理成本管理部及相关职能部门按照各《供应商采购管理流程》的要求进行控制；成本管理部负责项目动态成本（营销费用财务费用、管理费用除外）的监控，财务部负责营销费用、财务费用、管理费用的动态监控。在相关部门支出成本可能超出目标控制成本时，由财务部、成本管理部及时启动预警机制，向责任部门发出《成本控制预警通知书》，并要求提出改进措施。成本管理部每月编制、汇报项目工程成本的动态运行情况，依据《责权手册》报审、报备。目标成本调整因外界影响在项目工程成本可能发生重大变化时，责任部门填写《目标成本调整申报表》，并根据《成本管理流程》的要求重新报相关部门审核。审批通过后，作为新的项目目标成本控制目标下发执行。支持性文件《设计供应商采购管理流程》GYZY/YG-QP-CG-003《工程供应商采购管理流程》GYZY/YG-QP-CG-001《材料设备供应商采购管理流程》GYZY/YG-QP-CG-002《营销供应商采购管理流程》GYZY/YG-QP-CG-004《成本管理流程》GYZY/YG-QP-CB-001《工程现场签证管理流程》GYZY/YG-QP-XM-004《设计变更管理流程》GYZY/YG-QP-SJ-007相关记录《目标成本控制责任书》GYZY/YG-QR-CB-002《成本费用计划表》GYZY/YG-QR-CB-012《成本预警通知书》GYZY/YG-QR-CB-013《目标成本调整申报表》GYZY/YG-QR-CB-014《项目动态成本记录表》GYZY/YG-QR-CB-015项目成本后期评估作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的评价项目成本的科学合理性，总结成本管理的经验教训，积累成本资料，为新项目成本测算提供及成本控制提供依据。适用范围公司所有竣工验收且已办理结算的单体及总体工程项目。术语和定义工程项目成本后期评估分析：指工程项目竣工后，对项目发生的整个建安成本情况进行的全面的、系统的评价及分析总结。职责参见工作程序。工作程序编制计划成本管理部根据《项目开发节点计划》和项目竣工结算时间，确定工程建安部分项目成本后期评估相关的内容及编制的时间计划。编制工程建安部分的《项目成本后期评估》报告成本管理部负责归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目工程目标成本、动态成本信息报告等；并汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证等资料。成本管理部负责对比项目结算与项目工程目标成本中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性；分析各期动态成本信息报告，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训。成本管理部负责对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响。成本管理部根据上述资料，编制项目成本后评估分析报告（初稿），并提交各相关部门，各相关部门须分别解释各责任成本范围内实际成本与目标成本的差异的原因，书面提出改进措施。项目成本后评估分析和讨论等基础工作完成后，成本管理部汇总完整的项目成本后评估报告，依据《责权手册》提交公司管理层审批。将审批通过的正式报告进行公布，并在后续项目（分期）中改进实施。支持性文件无相关记录《项目成本后期评估报告》GYZY/YG-QR-CB-016成本策划管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果。适用范围概念设计、规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计各专业。术语和定义无职责参见工作程序。工作程序设计前期成本控制开始设计前要求设计管理部、开发经营部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息。政府规划要点：总占地面积容积率建筑用地面积建筑密度总建筑面积绿地率计容积率面积户数住宅建筑面积限高商业会所学校幼儿园物业用房设备用房活动中心服务中心卫生院邮电所公共卫生间……游泳池球场车位类型数量面积备注自行车车位车位人防面积土地属性：项目详细描述备注市政解决方案(水、电、气、暖、道路)市政污水清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站；市政给水清楚了解距离红线的距离；临水清楚了解距离红线的距离；永久电清楚了解距离红线的距离；临时电清楚了解距离红线的距离；市政煤气清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站；出入道路清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等；公交站场清楚了解小区建造公交站的数量；红线内土地情况场地高差情况1、清楚了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比率植被情况清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；河流、箱涵情况清楚了解场地内是否有河流、箱涵，河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便估算改造费用；鱼塘、湖泊情况清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊，鱼塘、湖泊的面积，以便估算改造费用；高压线情况清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度；输油管等市政情况清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离；市政道路情况清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准；拆迁情况地质情况清楚了解场地内地质情况，以便决定采用基础形式；建筑退让红线情况清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；红线外土地情况噪音情况考虑是否需要考虑防噪玻璃；可视景观清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观；市场定位：产品类型面积比率户型面积层高一梯几户附加值立面风格开窗园林装修售价花园阳台凸窗地下室大堂电梯厅室内产品1产品2产品N车位配比要求车位售价、可售比率商业配套要求会所配套要求以上信息整理完成后，成本管理部需要关注的重点是：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。概念、规划设计阶段成本控制重点建筑、结构方面设计前，同设计管理部、开发经营部、代理公司一起探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用以指导概念、规划设计。结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向设计管理部、开发经营部、代理公司提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）路网布置道路设计满足消防及道路交通相关规范；路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；优化出入口布置，(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本)；道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）；停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）土地利用地面露天车位最大化地面停车按照最大边线原则布置停车方式车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。停车位体形控制：高度单独车位面积。车库设置车库宜集中设置，减少建造成本机械车位及地下车库高度预留。车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）控制不可销售的公建及配套建设面积。不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒设计管理部：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。“因地制宜”动土量最小尽可能使场地土方挖填平衡。降低排水坡度；山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计管理部、项目管理部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策。总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。山地建筑应结合地形情况确定产品类型：根据山体高差确定产品类型控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。山地建筑必须比选边坡支护方式：结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。确定赠送面积大小：山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。合理利用场地地形地貌利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。安装方面电梯布置方案选择：从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。估算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。园林环境方面充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：不同景观与建筑产品的合理搭配。不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。明确景观单位控制成本：根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。明确软硬景控制比例：统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计管理部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。方案设计阶段成本控制重点建筑、结构方面建筑方案选型：评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型。注意事项：以上项目需要成本人员