写字楼项目全程策划工作计划书

“顺义写字楼项目”全程策划工作计划书北京恒通嘉信地产营销二零零八年二月目录览开篇圾：崛蚊起的泥顺义款第一照章深项目穴投资饺策划格营销亚纲要装第一介部分当苹市场的调查很一、存项目握用地龟周边启环境煮分析锅二、衔旦区域孝市场借现状扭及其去趋势珍判断良三该著、土役地S声WO甘T（膊深层涝次）亭分析态四、茫区域凶市场境整体摸研究乌五、尖市场填调查樱工作旋计划壳及时世间安耐排似六、殿市场亏调查制问卷偶示例贯第二钓部分狮呀市场订定位召一、典项目慢市场采定位敬二、酸项目住价值按分析视三、于项目齿定价列模拟恩四、们项目凤投入生产出献分析豪五、耍投资诸风险雹分析朽及其咽规避京方式舌提示包六、担开发功节奏绝建议笼第二危章储稻项目健规划齿设计蹈策划怨营销请一界骨、总椅体规名划建恋议鼓二聚须、建尾筑风匀格定辈位忍三筹对、主白力产茶品选平择俊四继晃、室尽内空愁间布充局装酱修概饮念提急示别五、汁恢环境屈规划贪及艺豪术风折格提冰示狸六、怜鄙公共先家具瞎概念窄设计绍提浊示晌七被由、公妄共装木饰材砍料选先择指尺导扮八、款竟灯光众设计丛及背辰景音回乐指伞导拜第三扣章物湿项目秘形象扰策划种营销单一忠齿、志项目捷视觉绑识别如系统薯核心责部分者二浩灰、仆延展蛮及运屋用部蚁分亿第四局章删批项目苹营销屋推广乎策划雅一、储质区域鞠市场差动态澡分析为二吗请、项歉目主伴卖点获荟萃体及物蜜业强研势、拴弱势冤分析喷与对田策富三电斜、目碧标客倡户群笔定位滑分析赤四、嫁见价格间定位姿及策腰略葱五亡、绵纠入市箱时机之规划煌六、当诚广告微策略党七螺质、媒腥介策汽略响八享、震泰推广载费用丧计划匀九倦岩、公撕关活简动策厘划和变现场残包装薄十绪赖、营他销推页广效挖果的尤监控芽、评诊估、族修正直十一敏、入萝市前版营销膊策划监目标盯开篇丛：崛欧起的习顺义毕随着握北京屯的进春一步盟建设培，顺留义未筒来发生展潜战力相宝当巨茫大。阅首先屈从区羞域的厅整体关规划患来分塘析：绕顺义怎为北闪京十赌一五多期间职重点锹发展佛的新激城，役其配扮套设态施在榜短期夫之内俱会有碑一个催飞跃屿式的战完善勺，其养宜居腹性会援大大舱增强乏。2脱、地场铁一师五号东线、康市郊旱铁路学S6乒线及删S3台线、灶轻轨口L1宾线和产机场塞轻轨辞这五扶条轨养道交样通的铲建成奖与运劣行，耽将会逼极大俗拉动径顺义谷地区晒的发碰展速过度。预3、期首都讯国际耐机场味的建套设、短国展映新馆逃的落摸成以疑及奥献运会办马术晃和水泄上运制动比坐赛场诚馆的功建设路，将浴会为匪顺义说的发痕展起贸到很史强的悠推动槽作用费。毒1、抓国门程商务寄区打赠造阳“稀国际国化顺令义读”舟未来杏１０炊年内阁，北扑京市端顺义摆区将姜投资勒２２副０亿浇元人缝民币刚，在都北京刃首都改国际测机场艳附近把打造楚一个己集妹写字租楼触、购乌物中瞧心、煌餐饮俘娱乐耍、休馋闲健箱身以尤及酒劣店公岗寓等丹众多耻服务软项目茧于一臣体的跪国际泉性商捕务区器。目赵前，时北京执国门灶商务层区的课开发茂建设序工作闻已正里式启险动。泉在最间近抄召开薪的北师京顺碌义现妄代服溉务业搏投资旨推介瑞会透帮露，归北京下国门个商务茫区将尊建设作商务彼办公卸面积首、酒磁店及僵公寓拳面积慢约１灰５０身万平贷方米更、商市业服畏务面绕积约乏７０遭万平珠方米涝、文疲化休娃闲面说积约普３０非万平可方米词、各郑类建全筑总酬面积南约４绘５０抄万平泻方米米。鼓衬拍到２灾０１昨５年康，这取一商独务区绩将吸啦引各牢类入况区单婆位２振００晚０至有３０嗽００衫家，理就业线人口潜达到蹲４至夜５万青人，废地区困ＧＤ际Ｐ总蛇值实造现１慨７０络至２站００江亿元衔人民沟币，荐最终蒙将国客门商质务区挂建设亲成为舞特色拣鲜明诊、国做际标名准的由现代萝化国弱际商国务区圆。散2、湾规划股五大僻轨道混交通搭推动漏顺义凉"泛历市区串"化利从顺破义区迈域的袄发展剖规划风可以威看出泪两个幻明显浑的方三向：丧一是耍铺设咽轨道售交通基网络辰，二羊是发蜘展临泡空产屑业、玉物流街业、桥制造羞业等控产业兄；这宋两个寺方向条的规夸划均娱是为烈了更剧好地奖将顺镜义建歼设成姨现代珍国际铺空港躲，提皇高第誓三产充业的添发展肥速度伟。所虾以，手顺义券的轨偶道交毕通规衡划，攀将会汉逐渐援使其捞形成爬一个务"泛且市区携"的非概念缝，从器而让悠顺义淋区域脸的房倦产顺镇着轨隐道的们建设踏驶向拘"快溜车道炒"。伍3、淋国展点新馆变落成深将拉辛升整垫体顺丈义高际档住闸宅价织值页本司躁分析居：随港着北悟京建扶设重增点的冶转移尘，新姜城建平设将伯成为尝主导配。轨仆道交百通的甜建设旅会使弦北京忠部分榜人口捞开始求向新泄城迁翁移；曲国展劫新馆坟的落析成，辱会为芳顺义胁带去合更多糕高端挨房产扯的需色求者遍；首致都国壤际机四场还餐会为油这里悲迎来刘了大倍量的川常驻来工作锈人员芬。因挑此。鸟顺义介未来日的整普个房铲地地坛产市党场，娱无论钉是租寿赁市贝场还利是买屋卖市抹场，财其发锣展前虽景都善非常缎被看呢好。济第一够章泛性项目哨投资仪策划植营销迫纲要匀项目善投资早策划庸营销么是全离案最滔为关治键的袋环节蛙，反含映了次发展赌商选李择开辫发项法目的坦过程殖，这阵个过凭程是嚷考验青和衡愤量发河展商会房地刺产运蝶作能丧力的曲重要腔环节舍，这睁个过悬程操疾作好抗了，报就意陆味着遵项目张成功谷了一铅半，换在这故个过呈程中墓多下裁功夫提，以种后的扔开发驼经营励就可壁以事喷半功钢倍。己狂项目为投资按策划匙营销环可对叠项目勉进行辫定价危模拟仇和投朽入产醋出分捏析，脸并就认规避慨开发盈风险裁进行蹦策略楚提示门，还索对项腾目开鼓发节龄奏提润出专感业意缎见。轨第一沫部分茫市峰场妹调查碧本项傍目属若于写治字楼牙项目蹲，其孤市场跑调查诵将从工三个浴方面早入手梁对本无项目舒以及忙市场翻环境屋进行产综合智研究小。第抄一部当分产延品研将究，妖是从罪包括陪定位糕、户多型、蛮营销邻、广临告在度内各浴环节朝的深湾入分午析，附找出史本项揉目目笋前存轻在的码主要名问题啊，并扎为后跳期市眯场调籍查提航供依郑据；况第二虽部分慰市场耗研究党，着似手于革本项柜目周帅边区好域的宝竞争己状况欧、供阔给水渗平、援价格源水平迷、租汗赁状倘况等樱因素柳，发沉现市镜场机葱会点添，以拉指导膝本项站目产蝶品定歇位，底预测安未来旬市场外发展扮趋势忧和价姥格走忍势；井第三浪部分秃客户宪研究示，主套要是足针对叨在此俗区域捕有购袍买写温字楼恭需求店的客傲户，都具体依到客副户行作业、幼规模殿、购池买因穴素、原需求候产品皂等一乞系列你调查驶，发抬现本拢项目封客户痒群体讨特征获，指奏导本送项目滑营销蹈、推两广定煤位以烦及广贸告通术路的杨选择耻。惭通过变以上掏对宏排观市况场、蓬微观掉市场乖的详言细调仪查，树以及守目前诉市场幅需求效与供户给的尤论证厅，可辈以分创析出宪目前默顺义朵区域跑市场娃需求妖怎样拦的写羡字楼半物业岛，什签么样吵的客妄户会途选择鲁购买透，通拉过何喜种途脑径传蝴播给兼该客斤户群谎，从滩而为膛本项特目定吼位以如及产尸品修禾改提悠出合耀理化巨建议卫。带具体都调查川内容久如下荒：厌一跨、永尽项目废用地壳周边晃环境忽分析鼓1、县项目去土地糊性质双调查紫窜.地趋理位新置饲衬.地阁质地腾貌状筐况筹菊.土碎地面筹积及抹红线帮图讽符.土亮地规狠划使跃用性概质歪思.七吓通一秆平现辰状照椅2、姻项目犬用地告周边境环境诱调查埋穴.地质块周也边的代建筑师物益绕.绿火化景殊观味我.自泰然景衰观外乳.历趣史人锦文景保观燃饼.环桨境污煤染状抢况棚戴3、染地块击交通只条件撕调查河步.地播块周细边的姿市政宝路网惩以其轨公交党现状己、远秋景规志划促忠.项救目的鲜水、尚路、裁空交寨通状碎况俗经.地复块周蓄边的凝市政瓜道路姿进入收项目伟地块基的直乓入交至通网椒现状除4、震周边六市政灯配套酷设施泊调查气呜.购挣物场规所警遍.文重化教脸育视定.医察疗卫陶生萍巡.金碰融服修务咐灾.邮在政服叔务膜胡.娱术乐、桃餐饮蔑、运亿动柜做.生劫活服葛务皮鉴.娱太乐休牵息设团施廊嚷.周晴边可确能存镰在的取对项夫目不赠利的含干扰粒因素罢舟.历胃史人泉文区葡位影馆响舟认趣二暖、州鞠区域拴市场民现状棋及其滑趋势腔判断胸1、锻宏观紧经济湾运行微状况缺池.国妻内生外产总担值：奉拌第一娃产业闸数量惠话第二烟产业膨数量偷越第三罗产业饿数量脸卫房地问产所茎占比稿例及箱数量瞎卖.房泡地产绳开发窃景气壳指数许兄.国共家宏沟观金塑融政责策：豆鄙货币程政策爹雾利率畜杀房地打产按唯揭政响策晚赵.固院定资棉产投舒资总循额：勺鸽全国执及惠顺义锹地区居投其中静房地撒产开闯发比慰重偏残.社俩会消滚费品畅零售详总额删：眉米居民南消费商价格剪指数妙动商品简住宅贫价格色指数别果.慧中国饶城市缩房地涌产协恶作网区络信阅息资拢源利栗用厦引2、役顺义败地区造房地蕉产市沟场概樱况及印政府悟相关墨的政遇策法保规君搭.虾顺义础地区宿的趋办公汁形态急及比抚重亩争.纵政府晴对各愿类办个公楼衬、厂原房、结写字现楼等抓商用煮物业骗的开槽发和腐流通抬方面重的政石策法志规刻顿.短荣中期姑政府扇在率顺义绍地区瞒及项轧目地各块周速边的稻市政染规划鸣症3、亿顺义如地区营房地穴产市无场总狡体供肯求现萝状出肿4、砖顺义辰地区减写字您楼姥市场款板块事的划象分及疼其差盟异嫂沃5凭、顺大义地源区写熊字楼姿项目提平均间价格展走势雀及市堵场价亿值发桂现展钟6、令写字渡楼喂客户禁构成条及购括买实粗态分幅析谅疾.各迫种档星次谣写字相楼购但买及宰租赁坝客户秆分析坟描三控硬、察土地鲁SW侄OT舰（深页层次摄）分守析仙1、挪项目抓地块谅的优雅势君啄2、症项目酷地块顿的劣点势勉庄3、滤项目摄地块歪的机渴会点汉情4、迷项目岭地块瓦的威辈胁及旱困难党点挑四、些区域斯市场铅整体呆研究貌1、叛在售斑写字大楼项喉目调视查研轰究答2、些写字醒楼购被买客熊户调渔查分旬析册（驼说明边：周客户寄问卷餐样本遭采集刑量应翠不低矿于5专00膜份，愉从而途确定腥目标阳客户劈的购义买意袋向，溉对本弊项目话产品威设计楼提出偶关键社性定牛位参触考依沙据。慧）舟3、士写字校楼租鬼赁物渡业调似查分色析及首客户帆研究冒（租构赁客认户的煮样本抵采集展量应蹈不低贤于3蔬00复份。伶）白4、渗酒店者办公太物业惭调查取分析穿及客示户研嘴究磨5、码商住购楼项卡目调强查分躁析及妻客户斯研究暮五、学市场榜调查团工作喷计划免及时昆间安谊排筒由于旱本次魂市场缺调查方将分州别针民对项故目本家身、挂本区屈域整浆体形殃势、抗竞争嗽物业府情况正、供典求状忽况进兆行深束入的家调查木研究役。为茎确保妄本次粗市场闸调查考的准棉确性怪和可芝信度吊，为痛本项委目市猫场定劳位提焰供有搞效的舒依据剩，我茧方将陈通过贵购买臂与调弃查两捧种方逝式获到取竞镇争物唤业情候报。飘调查阵时间富控制灯为4薯个星申期，挠具体璃工作山计划裳安排殿如下艘：款该项修目的线严谨站的市贡场调旁查工茧作，悉以及撤最后修的报滑告撰鞋写，慌我们傍共需驰要3腔2个欠工作广日。贸六、呢市场岁调查锐问卷湿示例朴问卷姻一：沉在售祥写字扫楼项镜目调晨查表棍物业怜名称鸽：基本资料项目位置销售周边配套周边公交车投资商发展商物业公司物业费代理商使用率开工时间入住时间总占地面积工程进度外立面材质外立面颜色会所面积提供服务车位配置车位价格公共部分装修标准售楼处面积及布置情况商务配套智能化系统产品情况建筑形式销售总面积建筑层数标准层面积栋数电梯数量标准层高首层大堂销售情况销售单价（元/M2）起价折扣情况均价销售期最高价目前销售率销售高峰期当时工程进度最小分割单元整层销售情况主力购买面积客户情况主力购买客户公司性质较小户型业主情况公司性质从属行业从属行业购买因素购买因素付款方式付款方式公司规模公司规模客户来源渠道投资客比例投资客比例客户来源渠道对项目预期对项目预期广告信息推广卖点目前服务广告公司广告投放渠道使用的广告语有效媒体促销方式售楼处及销售团队售楼处面积售楼处包装销售工具沙盘状况销售数量销售员服装是否有样板间样板间面积团队架构销售任务销售员数量薪金制度销售员年龄是否有写字楼销售经验接待流程备注垒问卷困二：网租赁顽写字式楼项壳目调粥查表潜物业肺名称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TYPE的设计标准字体的设计标准颜色的确认3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印刷品的设计、制作.购房须知.详细价格表.销售控制表.楼书.宣传海报、折页.认购书.正式合同.交房标准.物业管理内容.物业管理公约6、销售现场和促销活动的场地安排接待中心的选址接待中心至工地现场沿线景观美化接待中心风格定位、设计、施工和室内布置接待中心室外空间企划、设计、布置放置标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板公开酒会或其他促销活动现场的选址、设计和布置7、接待中心主要销售道具交通位置图，区域环境图鸟瞰图、透视图的绘制墨线图、家具配置图的绘制建筑模型的制作室内室外灯片选择和灯箱制作接待中心销售道具的布置与安排接待中心销售道具使用注意事项8、印刷媒体的制作说明书企划、设计、文案、完稿、印刷DM

企划、设计、文案、完稿、印刷海报企划、设计、文案、完稿、印刷平面图册企划、设计、文案、完稿、印刷请柬的设计、文案、完稿、印刷各类印刷物套的设计、完稿、印刷9、报刊媒体的制作与安排新闻报道的安排、撰写和发稿报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布杂志广告企划、，设计、文案、完稿、发布电视影片的企划、撰写、设计、拍摄广播广告的企划、撰稿、制作、发布七、媒介组合策略1.基本观念a.房地产是价值巨大的商品，客房购买行为需要一个较长的理性和比较判断过程才能发生。b.物业的价值可分作“硬价值”和软价值“两部分，硬价值就是成本加利润，没有弹性。而软价值是目标客户对物业的认知和感受，弹性极大，在销售过程中比硬价值更重要。软价值的判断是一个感性过程，增强软价值的最有效方法就是物业形象包装和广告促销宣传。c.我们的项目推广就是利用各种媒介手段，使目标客户从对本项目业形成烤良好纹的主耽观软竹价值山认同姑，逐礼步从算欣赏臣到信欠任最恼后实浊现购赢买，黄这期傲间需橡要传催播大虽量的防信息翼，从火多方掠位、炮多角继度包唉围目夏标客列房帮樱助他幻们去期除种天种顾罩虑并望下决协心购飞买。纷位d.屈新闻址媒体壁策略呀包括餐媒介坐的量馒化分升析和落量化衰后的勾媒介净组合愁。在接媒介译组合易中，相软性进新闻袖的广躬告价遍值成恭尤为抖突显沸。尚滤e.废软性糕新闻耻的有驴效传徐播的清首要走基础滋是企都业与葛传媒盈建立挪良好低的社虎会关年系。亲与传并媒建筑立良说好关附系，箭并不旨只是寸请客柳送礼匀更重祸要的绪是有叛计划务地向籍新闻蹦媒体恨提供梦“制束造新倡闻”只的题绕材的躺线索某。当鸭然，匙制造隙新闻幕的基改本原傅则就胞是决躺不弄妹虚作吸假，蜜它应壶该是走建立槽在真仓实的夸基础女之上击，经夹过我言们的右巧妙矿挖掘遭，通推过记驼者采旦访报版道并踩在各却大媒敬体上改进行砖炒作续的。区2促．入肾市前外广告讲宣传去步骤桌披a．童深入头剖析括项目椅的独驶特规左划理摘念（涝新的威地产放概念肺）和无优势悉特点胃，制冬造财户经新撕闻题丹材。和性b．游进行紫现场洪形象原包装悉，完勺成立沃交通楼干道聋户外桌（广宜告兼带作导伤现牌亏）的屋发布赴，以蹄释放脂项目炭信息革、营逼造销赏售气女氛。纵痰C.忙由公揪司选青用一帖名“文御用梅记者钻”，疮所有隆新闻抬稿件欣均由祖此人衬统一治撰写榜。帝袭d.挑选择思北京唱市权疗威性抚强、段覆盖悲面广歪的媒讯体，资开辟悟地产微专题杂栏目向（如伞讨论业顺义久房地死产发箩展方短向耕等）早作为卡本项共目软猫性宣侍传的顺阵地刺。誉史e.肝根据尖工程枕进度嘱策划蝴宣传忙主题股，如塞领导拉到工救地考圾察、箩工地阳开工煮典礼痕、封听顶仪臣式等装等、偷增加荐富传泉张力掉。队蒙f.悔根据炊软性祥新闻犯预热并程度济及工访程进蔑度，服辅助妨性地治投放备有针轨对性张的硬鞭性广遥告并前策划狠—系惩列促霜销主谈题活护动诱。3、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体选择不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告的选择不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告的选择不同地点的户外路牌的选择不同电台、不同时间、不同栏目的电视广播广告的选择不同地区、不同时间、派报夹报的方式.媒体创新使用不同媒体的发布组合安排发布数量、发布节奏的安排和控制软性新闻主题4、媒介组合项目入市前的广告媒体组合应以户外广告、电视广告和现场形象包装为主，配合公关活动及相应的报纸广告和软性新闻。即：.户外广告：户外广告牌，在北京主要环路或机场附近设置3-4块路牌，以形象宣传为主，兼作导视牌。具体位置在上述可用广告牌中筛