旭辉优享产品系列标准

优享系列产品线-建筑篇产品定位、量化设计、成本限额

旭辉集团设计管理部2013年10月版

ContentsPart1-优享系列限额设计标准Part2-优享系列-规划篇Part3-优享系列-户型篇Part4-优享系列-立面篇Part5-优享系列-商业篇Part6-附录1Part7-附录2总则一、编制原则1、系统性原则：重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的手法，确保品质与成本双优，避免认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放，投入产出比过低的不利局面；2、渐进性原则：《本标准》优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质无明显影响的分项进行规范；3、强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行《本标准》。二、编制依据按集团最新成本管控思想，结合行业调研数据、管理思想及集团现有数据，汇编而成。三、要求实施1、本标准落实责任部门为子公司营销、设计、工程及成本职能部门，确保在前期项目定位、设计、招标、施工等全过程中完整落实；2、项目实施过程中，可根据项目实际情况、竞争楼盘配置分析，允许分项成本配置标准跨档次选择，但总成本目标需符合《本标准》限额要求；若受土地出让条件限制或其他特殊情况，项目总成本无法满足《本标准》的限额要求，需上报集团成本部、产品部审核、审批；总则3、《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分；4、集团总部及各区域公司必须严格执行《本标准》，集团成本管理部、产品管理部在执行过程中随时收集各区域公司反馈的意见和建议，不断完善；5、《本标准》由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及区域公司的设计产品配置及成本管控工作。Part1优享系列—限额设计标准产品定位、量化设计、成本限额

Part1-优享系列限额设计▉

-定位条件优享系列--Artdeco代表项目：苏州104地块项目

合肥御府项目

长沙御府项目典雅舒适精工细作人情社区舒适的空间尺度人性化功能设计精细化建筑细部设计场景化景观空间设计典雅的公共部位情趣化商业空间-产品主张客户诉求产品价值点实现方法较好的附加值户型空间舒适，通过适度的附送面积提升产品附加值较好的展示效果样板间舒适的空间人性化功能展示景观软景为主，营造空间效果，重点营造主入口及景观轴效果小区入口提升建筑细节，控制石材设计细节立面提升建筑细节，控制材料成本，重点营造头部形体及大堂效果，少量使用石材较便利的居住体验居住配套设置便利店，展示期间实体运营产品土地客户Part1-优享系列限额设计▉

-定位条件客户属性刚需首改Slogan：优享生活，品味居所产品定位：典藏精品，舒适改善，高性价比产品诉求：以首改产品来促进销售，奠定品质标杆，快速走量客户定位：首置结合首改，购买力有限，功能舒适产品定位面积段户型套数比高层/小高75-80m22房2厅1卫5-15%85-90m22+1房2厅2卫60-80%105-125m23房2厅2卫15-25%洋房95-130m2联排170-210m2土地属性S1/S2区位交通配套销售定价近郊快速路/轨交一般较成熟/视地块情况0.7-1板块均价备注Part1-优享系列限额设计▉

-产品线、售价、均价区隔关系1线城市1.5线城市2线城市3线城市城市名称上海北京杭州南京苏州天津武汉重庆合肥长沙嘉兴12年均价22594205341459010967112261006171526700647263427315乐享≤0.7≤15800≤0.9≤10500≤0.9≤6300≤1≤6700优享0.7-115800-225000.9-1.510500-175000.9-1.56300-105001.0-1.56700-10000尊享1-1.822500-405001.5-2.216300-260001.5-2.210500-155001.5-2.210000-15000奢享≥1.8≥40500≥2.2≥26000≥2.215500≥2.2≥15000Part1-优享系列限额设计▉

-产品线、销面成本区隔关系1线城市1.5线城市2线城市3线城市城市名称上海北京杭州南京苏州天津武汉重庆合肥长沙嘉兴物业类型高层洋房经济别墅高层洋房经济别墅高层普通多层洋房经济别墅乐享3400----3000----28002600----优享3700410043003300370039003000280033003600尊享参照该片区高档或超高档项目定位，不宜低配也不宜超配。奢享说明：1、上述限额成本为各物业类型分摊后成本，包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本；2、上述成本不包括涨价预备费；3、人工及主要材料（钢筋、砼、砌体）价格基准：钢筋4500元/吨、C30砼350元/m3；4、上述成本包括常规少量的赠送面积成本（赠送比例10%以内）；5、有外墙保温要求但无采暖要求的地区，在上述成本基础上高层加100元/m2，洋房/经济型别墅加150元/m2；有采暖要求的北方地区，在上述成本基础上加300元/m2；6、八度抗震等级地区成本增加50元/m2；7、政府垄断因素：上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性，基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑，若市政配套工程垄断性非常强，完全是按政府规定缴费，无谈价空间，则可根据垄断程度，在上述成本限额基础上据实调增；8、上述成本限额按常规地质条件考虑；9、物业类型定义及说明：(1)经济型别墅：指户均面积≤200m2的别墅；(2)中档/中高档项目中，户均面积大于200m2的联排别墅，成本限额可在对应档次高层成本限额基Part1-优享系列限额设计▉

-产品线系列选择已有风格待发展风格新古典Artdeco英式现代新系列2传统偏温馨传统偏经典传统偏格调现代典雅奢华？？？乐享优享尊享奢享按产品系列客户价值观

划分按客户档次划分圈示为该系列后续待研发框架70%产品固化产品系标准化户型、立面30%产品研发新系列、固化成果、形成新产品标杆Part2优享系列—规划篇产品定位、量化设计、成本限额

Part2-优享系列规划篇▉

-规划配置规划指标(总体)项目名称：板桥建安成本：

总占地面积48054m2总建筑面积159623m2总销售面积129150m2可售比80.91%建筑物占地面积9580m2建筑覆盖率23.72%道路占有率12%建筑限高100米计容积率面积129357m2容积率3.200绿地率30.00%停车配比按武汉规范用地面积40390m2总人数

硬地率34.28%小户型比例95%小于85平米1、有利指标（容积率、可售面积）：应最大化，不得低于规划要求；2、不利指标（停车配比、人防面积、非可售面积）：应最小化，不得超出规划要求；在满足规划要求的情况下，还应不懈努力、积极与政府相关部门沟通，力争将不利指标降到最低；规划指标Part2-优享系列规划篇▉

-规划导则强排设计原则物业结构选型高层+洋房高低搭，100米高层+5-7层洋房高层+联排高低搭，100米高层+5-7层洋房日照分析同时计算区内、区外完整日照分析楼栋间距控制TOWNHOUSETOWNHOUSE:计算地块总进深，选取合适的面积段及进深的产品；争取做北退台，提升土地使用效率。高层前后楼栋间距结合日照分析调整，栋型规整，精简外立面率，栋距适合经济的停车模数地库面积控制地库开挖在停车效率较高的地方，尽量减小开挖深度；地库边界尽量精简，单车位面积按设计限额控制。地块优势分析地块四至及有效景观资源、交通资源、配套资源（学校、医院、超市等）地块毒点分析地块周边不利条件，尤其是影响环评的，如：垃圾站、变电站等。规划空间TOWNHOUSE组团规划宅间景观庭院、入口及组团节点组团间轴线、绿地、节点组团、宅间景观楼栋入口及组团节点高层大绿洲副庭院区内外、入口各节点空间区级中心景观组团、宅间景观入口、广场等集散空间强排设计原则物业结构选型高层+洋房高低搭，100米高层+5-7层洋房高层+联排高低搭，100米高层+5-7层洋房日照分析同时计算区内、区外完整日照分析楼栋间距控制TOWNHOUSETOWNHOUSE:计算地块总进深，选取合适的面积段及进深的产品；争取做北退台，提升土地使用效率。高层前后楼栋间距结合日照分析调整，栋型规整，精简外立面率，栋距适合经济的停车模数地库面积控制地库开挖在停车效率较高的地方，尽量减小开挖深度；地库边界尽量精简，单车位面积按设计限额控制。地块优势分析地块四至及有效景观资源、交通资源、配套资源（学校、医院、超市等）地块毒点分析地块周边不利条件，尤其是影响环评的，如：垃圾站、变电站等。规划空间TOWNHOUSE组团规划宅间景观庭院、入口及组团节点组团间轴线、绿地、节点组团、宅间景观楼栋入口及组团节点高层大绿洲副庭院区内外、入口各节点空间区级中心景观组团、宅间景观入口、广场等集散空间-产品形态：

高层+小高层or洋房or联排/标准化户型、立面/公共空间节点+风情配套商铺Part2-优享系列规划篇▉

-规划导则-产品形态：1）高层+小高层or洋房or联排/标准化户型、立面/公共空间节点+风情配套商铺大区环渤海城市公司苏州对应产品线优享项目概况楼盘名称（开发商）苏州104地块项目（旭辉集团）总图/鸟瞰/效果图占地面积93928.4m2容积率面积234821m2容积率2.5物业类型高层+联排+商业街层高2.9车位配比1.0(住宅)是否精装修否销售均价主力面积段高层：85m2/95m2/110m2/125m2；联排：170m2/205m21.控制可售比需严格控制：地下车位数量、单车位面积、设备用房面积、地上非可售配套用房面积、地上非可售会所面积；2.受规划条件限制，地下室夹层面积尽量少做或不做，即使做也应变废为用；3.不可售面积应在投资决策阶段确定，后期严格控制，不允许超出。子项可售比控制阶段核实阶段乐享>80%产品策划阶段经营方案评审阶段优享>78%尊享>75%奢享不低于竞争楼盘可售比：可售比=可售面积/总建筑面积Part2-优享系列规划篇▉

-规划配置可售比Part2-优享系列规划篇▉

-规划导则要点：1）公建配套指标须按土地出让条件规定的执行2）土地出让条件未明确的按当地规范执行3）地上、地下停车指标应沟通提前沟通，尽量减小地库面积4）对于人防、供电等专项须提前沟通确认，尽量避免主管部门按区域摊派提升公司项目的配套等级（如开闭所、人防指挥中心等）5）定位中应控制住宅赠送面积。可售比可售比=可售面积/总建造面积总建造面积计容住宅（单体）可售尽量做足利润部分商业（单体）公建配套不可售按规划要求不计容地库尽量减少额外加建面积附送面积乐享优享尊享奢享层高对成本影响：标准层层高每增加0.1m，单体综合成本增加约20元/m2Part2-优享系列规划篇▉

-规划配置建筑层高1、地下室顶板覆土厚度要求为平均覆土厚度；2、地下室顶板覆土厚度：平均厚度每增加0.3m，地下室综合成本约增加30元/m2；地下室层高对成本影响：层高每增加0.1m，地下室综合成本增加约18元/m2。Part2-优享系列规划篇▉

-规划配置地下室覆土地下室层高车位指标限额Part2-优享系列规划篇▉

-规划配置Part2-优享系列规划篇▉

-规划导则经济合理方案成本增大方案高层住宅设地下车库多层住宅、不宜设地下车库公建可设地下车库高层、多层住宅整体地下车库地库布局要点：选择停车效率高的区域开挖地库。Part2-优享系列产品▉

-规划导则经济合理方案成本增大方案地库布局要点：前后楼栋对正，减少地库无效面积

Part2-优享系列产品▉

-规划导则规划指标控制经济合理方案成本增大方案间距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加。间距符合停车模数间距不符合停车模数要点：调整前后楼栋至经济柱网。Part2-优享系列产品▉

-规划导则要点：1）车道最小，双面停车，调整前后楼栋至经济柱网。2）成本角度：方柱网>长短跨>小柱网，柱网选择视当地规范，控制柱网跨距小于8.1M。地库布局-经济柱网供参考，具体视当地施工图审查情况选用。Part3优享系列—户型篇产品定位、量化设计、成本限额

Part3-优享系列户型篇▉

-户型设计导则典雅舒适细腻的空间级配人性化功能空间设计户型设计要点：

-预留玄关、餐厅、次卧室等空间的舒适尺度。-奠定批量精装修户型库的基础。Part3-优享系列户型篇▉

-户型设计导则典雅舒适细腻的空间级配人性化功能空间设计3层平面2层平面首层平面地下层平面户型结构控制项目分类结构布置优化做法低成本控制方法：1)纵、横墙体拉齐2)剪力墙隔跨设置3)避免T型剪力墙、异型框架柱等浪费的结构形式做法图示户型示例成本测算参数Part3-优享系列户型篇▉

-户型设计导则赠送面积乐享优享尊享奢享1、户型赠送比率=赠送面积/单体可售面积；2、赠送面积计算：入户花园、单层高阳台计一半面积，落地凸窗、双层高阳台、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。Part3-优享系列户型篇▉

-户型配置实用率设计限额(适用于乐享系、优享系)得房率控制子项华南华东东南华中华北西北东北多层84-86%>84%>84%>84%>84%>84%>84%小高82-83%86-88%86-88%86-88%86-88%86-88%86-88%中高78-80%83-85%83-85%83-85%83-85%83-85%83-85%高层78-80%77-83%77-83%77-83%77-83%77-83%77-83%Part3-优享系列户型篇▉

-户型配置体形系数▉

-说明（主体墙面面积+电梯机房表面积+门头面积+屋顶面积）÷建筑表皮内面积÷层高÷层数(1)主体墙面面积=室内空间与室外空气间的所有墙体面积（包含窗面积，用于修正窗口转入面积及其他）(2)建筑表皮内面积=本标准层可售面积－阳台及外廊面积

Part3-优享系列户型篇▉

-户型配置窗地比Part3-优享系列户型篇▉

-户型配置▉

-说明窗地比=外立面门窗面积/单体可售面积（不含括赠送面积，如：凸窗、内凹花园或入户花园、阳台）

优享系列在此表格基础上-0.02

Part4-优享系列户型篇项目分类窗地比控制多层控制在0.22，高层控制在0.23。窗型成本：内开内倒>平开>推拉优化做法窗地比控制方法：1)减少飘窗2)提升北立面窗台高（建议900mm）3)控制无使用功能的假窗窗型选择：1）多层(平开+厨房及阳台推拉)2）高层(7层以下平开；7层以上推拉/平开+限位/内开内倒)3）不建议大量使用推拉（气密性差）4）公共部位可考虑推拉窗5）公建部位可考虑上悬窗做法图示窗型示例平开（内开内倒）推拉上悬优享系列量化控制指标（大高层）项目优享系列控制性指标方案参考标准备注物业类型

实用率

>78%

体型系数

<0.37

窗地比

<0.23

窗的开启形式内开

窗的形式客厅

A3/A4普通窗

A1（900高窗台）

A2（600高窗台)

A3（450高窗台）

A4（落地窗）

凸窗

B1（900高窗台）

B2（600高窗台)

B3（450高窗台）

B4（落地窗）

转角凸窗

C1（900高窗台）

C2（600高窗台)

C3（450高窗台）

C4（落地窗）餐厅

A1/A4

主卧

A3/A4南向次卧

南向书房A3/B3北向次卧

北向书房

A1/B3景观卧室

景观书房A3/B3

卫生间

A1景观卫生间

A1厨房

A1电梯电梯品牌迅达、蒂森轿厢高度2400mm

空轿厢高度电梯荷载1000kg

电梯速度11-18层1.0-1.75m/s、19-26层1.75-2.0m/s、27-百米2.0-2.5m/s

电梯配置详见战略采购标准合同Part3-优享系列户型篇▉

-户型设计导则Part4优享系列—立面篇产品定位、量化设计、成本限额

Part4-优享系列立面篇▉

-立面销面成本1线城市1.5线城市2线城市3线城市城市名称上海北京杭州南京苏州天津武汉重庆合肥长沙嘉兴物业类型高层洋房经济别墅高层洋房经济别墅高层普通多层洋房经济别墅优享300-350400-500200-300350-40080-130120-1801）外立面总成本包括饰面、线条分摊至各单体地上建筑面积的经济指标，不包括抹灰底层、保温层。2）立面整体造价成本应包死，立面分项材料比例可随设计方案调整。Part4-优享系列立面篇▉

-立面范例精工细作精细化建筑细部设计场景化景观空间设计Part4-优享系列立面篇▉

-立面范例精工细作精细化建筑细部设计场景化景观空间设计Part4-优享系列立面篇▉

-门窗销面成本1线城市1.5线城市2线城市3线城市南方北方南方北方南方北方城市名称上海北京杭州南京苏州重庆武汉天津合肥长沙嘉兴优享<200<150<200<150<160<135说明：1、如无外立面保温隔热地方性规范要求，除高档和超高档物业外，不得选用断桥隔热铝型材、LOW-E玻璃；2、中高档及以下档次物业，不得选用诸如彩色覆膜工艺等高档型材；3、若节能规范要求高，建议选用单层镀膜玻璃或者水晶灰玻璃，后者比前者经济，前者比后者遮阳效果好，但均比双层中空LOW-E经济；4、小五金选择品牌中仅列出代表性品牌，亦可选择与之同档次的其他品牌；卧室、客厅门窗五金件与其他部位铝合金门窗五金件做级差处理；公共部位门窗五金配件可降低一个档次。Part4-优享系列立面篇▉

-栏杆销面成本说明：1、中档项目不宜采用风格化栏杆形式；2、生活阳台栏杆标准应较客厅/卧室、露台栏杆标准至少降一个档次；3、室内护窗栏杆按基本满足验收规范要求设计/配置即可。优享<=350<=300Part4-优享系列立面篇▉

-立面材料控制标准材料部品类别选型定板表适用物业类型及部位材料颜色质感工艺描述成本指标采购信息多层高层公建价格单位是否含施工费采购方式供应商名称联系人及电话品牌外墙涂料多彩漆单元入口门廊柱子单元入口门廊柱子深褐色真石漆1-3层基座深褐色深褐色涂料窗间墙窗间墙窗间墙深褐色平涂浅色涂料

3层及以上线脚浅色弹涂石材石材----Part4-优享系列立面篇▉

-立面材料控制标准材料部品类别选型定板表适用物业类型及部位材料颜色质感工艺描述成本指标采购信息多层高层公建价格单位是否含施工费采购方式供应商名称联系人及电话品牌门窗系统门窗框塑钢门窗玻璃双层中空玻璃栏杆铁艺栏杆黑色直栏杆+粉末喷涂单元门不锈钢单元门不锈钢仿铜框料+清玻玻璃百叶铝合金百叶铝合金外粉末喷涂Part5优享系列—商业篇产品定位、量化设计、成本限额

Part5-优享系列商业篇▉

-沿街商业设计导则KEYWORDS：-街区型商业

在规划中商业与住宅体量关系密切-店铺面宽

随住宅面宽或直接利用住宅空间改造-立面及氛围

立面风格与住宅协调统一，通过部分商业元素体现差异Part5-优享系列产品▉

-沿街商业设计导则KEYWORDS：-利用主要人流，形成商业界面-与小区人行入口结合设计，利用局部山花或塔楼，形成入口前驱-可在临近入口处设置便利店，控制100平米左右-可结合规划指标设定公共卫生间Part5-优享系列产品▉

-沿街商业设计导则KEYWORDS：-局部转角结合入口、广场、建筑山花等做立面节奏处理。人情社区典雅的公共部位情趣化商业空间沿街商业设计要点：-标准铺面面积段控制在40-60平米

-规划设置于有利商业的界面，宜与建筑塔楼脱开，形成骑楼时应注意控制进深。-商业进深12-15米；开间随建筑结构面宽，不宜小于4米；层高3.6-4.5米（按当地规范高值）。Part5-优享系列产品▉

-沿街商业设计导则12米-15米8米8米2-4米楼梯位置楼梯位置3.3米4米4.5米设备吊顶使用1.2米实际经营使用平面示意空间示意Part5-优享系列产品▉

-沿街商业设计导则沿街商业设计要点：-统一规划入口、橱窗及店招店招雨棚或橱窗店招空调位或入口沿街商业业态要点：-乐享系商铺已分割销售为主-建议预留小型便利店（100平米）、银行（200-300平米）、电信（250-350平米）、受理点（100平米），预留上下水点位-尽可能在规划时预留尽可能多的中厨餐饮（250-300平米/个），应一并预留燃气及荷载其他零售儿童培训休闲娱乐特色餐饮酒店/办公Part5-优享系列产品▉

-沿街商业设计导则人情社区典雅的公共部位情趣化商业空间Part5-乐享系列产品▉

-沿街商业设计导则沿街商业餐饮设计要点：-与住宅脱开，环评要求距离约10米。-每间60（4X15）平米，双层120平米，每3间考虑设置一间厨房，整层预留荷载4000N/m2。-层高确保4.5米不做降板。Part6附录-1关键成本分项控制建议赠送面积的目的是为了增加产品的附加值，从而加快销售速度、提高售价。赠送面积虽然可以增加产品的卖点，但赠送会导致建安成本的增加，在产品策划阶段中，应对功能性赠送面积（含地下室和户内赠送）做出评估，多方案比选进行价值判断，判断其是否具有较高的附加值足以抵消增加的成本。1、高地价项目需谨慎确定赠送面积比率，具体赠送多少合适需根据目标客户对售价的敏感性进行价值判断后确定；2、对于郊区大盘、低地价项目及容积率用不完的情况下应控制赠送，因赠送所带来的建安成本会降低项目利润，故需详细论证后方可确定是否赠送及赠送比率；3、户内赠送：Ø凸窗：高度小于2200mm，进深小于600mm的落地窗，不需要改造，不计建筑面积，对成本影响小，但可增加房间的使用面积；Ø设备阳台：进深小于600mm的阳台，不需要改造，不计建筑面积，对成本影响小；4、赠送地下室：赠送与否及赠送多少地下室面积，需结合市场而定，重点考虑以下两方面因素：Ø客户对购房总价的敏感性，赠送地下室所带来的成本增加、相应售价提升，客户是否愿意买单，而且能够快速销售；Ø赠送面积并非越大越好，需考虑地下室的实用性和功能性，好用、够用即可，尤其是经济性住宅，客户对总价是比较敏感的；5、低附加值的赠送面积（别墅集中车库、无功能坡屋顶、无法使用的夹层、非景观转角凸窗），增加建造成本，且增加了施工难度，却不能有效提升销售甚至侵蚀利润，应该避免。Part7-附录1▉

-赠送面积

1、地下停车方式：Ø中高档及以下档次项目：普通多层、洋房、别墅优先考虑地上停车，尽量不做或少做地下停车，若做地下停车，则优先考虑分户停车，不宜设置全拉通/集中式车库；Ø高层若受限于当地政策必须做地下停车，也应进行多方案比选取最优方案，尽量减少地下停车。2、地下室布置层数：能做半地下车库，尽量少做或不做全地库；地下室层数越少越好、原则是地下室尽量布置在地下一层：Part7-附录1▉

-地下室成本控制建议成本结论：A（最经济）＜D＜B＜C

3、地下室成本控制建议：Part7-附录1▉

-地下室成本控制建议

4、影响地下室成本的其他因素：（1）地下室顶板覆土厚度：平均厚度每增加0.3m，地下室综合成本会增加30元/m2；（2）地下室顶板尽量采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片），按此方案找坡层厚度平均200mm，地下室综合成本增加约105元/m2；（3）消防车道尽量避免布置在地下室顶板上