成都某某房地产项目营销策划方案

盛世中华项目营销策划一、2004-2005年成都别墅市场研究1、成都别墅市场的开发现状分析2、别墅市场的价格状况分析3、高档住宅消费群体分析二、项目分析1、项目市场环境分析2、项目产品定位分析3、项目的优劣势分析4、项目的规划营销建议三、项目的目标客户分析1、目标客户特征描述2、目标客户职业特征列举3、目标客户置业类型特征4、目标客户购房动机四、项目的产品概念提炼1、项目的产品概念提炼悄2、伤四合市别院黎的精膨神附剧加值反3、亲四合粮别院陶的产宏品价挪值周五、樱项目忠核心雀理念太设计区1、仙现时缓已有租的开斑发理代念纤2、赚发展泉理念掏建议德3、馅核心狡理念愧轨迹地4、辨核心济理念粥主张崖六、县项目首广告测定位垄及广际告核毕心主卫张盆1、捷项目庸广告堤定位信2、切广告鄙核心欠主张篮3、抗总体驼推广必思路眠七、饭营销蕉推广晋策略氧1、故产品医营销馒2、谱文化落营销乏3、胖体验娘营销叹八、程营销卖推广壶节奏叼1、杠时间淹节点何2、彼推广圆节奏宜3、街推广蔬策略泽九、摇项目苏的销蚁售策膛略建舌议砌一、歌20且04讯-2匙00赖5年扑成都窃别墅才市场青研究坊1烂、成盼都别栏墅市旨场的以开发慌现状提分析葱A、拉成都萝别墅戏市场佳的开夺发热羽潮已败全面怜兴起葱从城沈区别蜘墅、恼近郊货别墅枣到远狸郊别齐墅，运别墅牲的市傅场全私面开奏发，捷高档踩产品料开发愈的新建一轮造从2师00全3年网开始桨大规受模开趟发悄系然兴少起，反整个访市场住的供灭应量崭在2迟00畜4年层骤增惩。值B、槐别墅有市场春的开岔发主唇要集严中在潮五大欠板块猎，近牙20饭个别钉墅项封目，宝其中凝城南喊板块绵的开尺发量仰最大条。扶整个件市场续总体棚形成澡城南充附中县心板宫块、祥城南仔牧马悄山板娃块、凝城西痰高新版西区欧板块柿、城沾东龙滥泉板菜块和治三环之路内文城市桐别墅韵五大爪板块戒。汇城南讨副中惨心板单块赔典型触项目释：三永利宅书院1不-2侦期、者翠拥耍天地码2期造TO见WN听HO灭US预E、贪新希捎望锦碌官秀尚城T淡OW土NH艘OU混SE齐、麓华山国丝际社未区等份五个孤项目雅。陆城南掌牧马寨山板勺块绩典型复项目犁：维年也纳夸森林咬别墅的2期扯、牧召马山就国际俩高尔恰夫山堂庄、轰牧歌思华府忽、半蒙山卫阔城等坛四个愿项目调。牛城西硬高新汇西区拉板块压典型瓶项目服：普呀罗旺耍斯、砌迎宾滩大道泰1号绕、学锁林雅镰苑、任中海摄国际昌社区文别墅户。森城东绵龙泉壤板块神典型宫项目重：天执泉聚枕龙铸宏雅宇。届玉龙傅山庄矿穿国一君奥乡劫盛摊世中调华、泡天鹅垫堡、粮千和增别墅奸项目路。女三环境路内纷城市垦别墅坐版块萌;选典型挺项目嘉：金传林半礼岛、惰东湖嘉花园拍、流绝水山琴庄、帜康郡甘、锦琴官丽微城等兄C、枣20位04果年在维开发衣项目绍总体赠价格彻呈现惊上升迷态势上，且司开发泳项目风销售乌状况坏均较闭好，桶金林醋半岛狠复式复别墅朝从7葡00竭0元乒/m斥2上葱涨至忽90浊00桃元/育m2敲，联污体、丽独栋抗别墅皇从1川50努00株元/药m2币上涨兼至2结00开00佣元/荷m2夺，侵龙泉烂板块肉别墅敬从2助00招0元届/m仅2以铜内上凤升至征近4捎00距0元辟/m鸽2。筑城南怠副中病心别灾墅从敲35指00加0元薪/m间2上球升至控50知00枪-6霸00渣0元造/m赢2，凶整体厦市场泥的价封格上将涨幅莫度超享过1誓5%态，且宗整体希销售温状况愚都很稳好，卡大部馋分推创出别革墅已遇基本扩售完舅。清D、断20画05脸年别淡墅市历场的再需求知量将席持续民放大商，市渴场需糖求量烘呈上估升趋创势厉受全艺省尤斜其是犹成都狱地区震国民扇经济踩的持照续、园稳定痕、高但速增跑长的枪影响罗，高烈收入地群体夜的收畏入呈雀稳定侍和快脑速增架长趋膏势。悟大量两的新劈富阶帜层和假稳定愚高收竹入者巧的数邪量在网不断坐增大雀，别天墅市敢场的倘消费怕数量燕随着丢高收禁入者翅的增吨加和胁消费柱信心渣的加荐强而僻不断怨扩大煤和增标长。猛E、护20想05叹年别呈墅市效场的清竞争昏非常唤激烈栗。港据初引步统斜计2束00尘5年掠的别补墅项凉目将没不少己于1底5个多，总阅开发坛面积询逾4总0万挽m2映（2言00些4年罚别墅消开发另量约冬20森万m绑2）洪，整戒体市肺场突鸽然开也发量票增大斑，必籍将形墙成竞苗争格罪局，贤消费膀者的枕选择始余地脑更大扭，项漆目的妥开发植难度苏将大止大增玩加。起F、肆20众05霸年整剧体别鬼墅市穴场的奋价格修呈稳强中有肥降的界趋势凉。馋由于名20买04改年上惧半年脾度整暑体市荒场的利价格浸上升论幅度晃很大予，下谣半年四的上傻升速沟度已百基本曲停止使，价柱格市探场处躬于观扮望状竿态，敏但随伪着2芹00争5年颠度别蛇墅项环目开闯发量归的增脂多，傻导致暖竞争谢的加惩剧，犬整体凭价格误受竞定争因强素的摘影响渐会略珍有下亏降，局但受配开发贤成本爽增大截的制些约，散价格药幅度幻下降业不大虫。串2、偶各大慌板块布区域怕的开舍发特糠征以虑及价合格分副析够龙泉壳板块梅；框规划女状态棉：以蜓联体霜别墅怒为主控，独锤栋别土墅为失辅。虎主力枣户型口区间亡：联哑体别嫌墅的劣主力诵户型红在2绪20蒙m2挪-2之80寻m2毅之间或，以织25盘0m符2户文型居托多。凉价格萝区间朗：联漆体别星墅的核总体堵价格化在2侄50折0元淘/m玉2-谱35紫00凯元/迷m2驼之间俩。描城南忆副中惯心板顺块宅开发倒形态般：别克墅开通发的葛档次厦已形狠成，烦麓山客国际茎开发跌近郊坡高档碗别墅握市场右翠拥倚天地甲2期奥和锦灭官秀遇城等挥开发誉中低废端别唐墅市固场害主力筝户型诊区间翅：高脉档市供场：椅暂未助取得驰资料伴中低核档市眼场：册19疯0m铁2-翻26午0m悦2吨联体月别墅聋：价矮格区钱间：嫂40鸟00干元/苗m2冒-6坦00编0元昆/m丈2法城南杰牧马伯山板产块贪开发裂形态益：以顶独栋剃住宅墨开发鹅为主遮，联另体别含墅开宝发为猜辅草主力提户型舅：独志栋：你28东0m怒2-钩40仔00叔m2长联体隶：1酿60颤m2伞-2镜80菜m2充轰筐暂造以靠20敲0m黄2左剪右户泻型居佳多勺价格凳区间咐：蓝独栋爪：6亩00座0元草/m牛2-酷80伞00秒元/抚m2悲（国秀际高砌尔夫纳山庄尚）骄联排拔：4对50悄0元欢/m挡2-渴55洪00磁元/蠢m2蛾（半助山卫厕城）迷三环羊路内割城市乒板块廉规划倡形态幼：别惜墅档迈次差驻距较亩大，包细分也市场挠初步猾形成忆主力猎户型纲：能联体监：1伶60碎m2疯-2蚁80云m2鸣（康价郡、交东湖哲花园灰、锦共官丽票城）门主力敲价格解：听独栋旋：1毯00巧00隐元/不m2溉-2稀50锹00鼓元/且m2后联体夫：东宽湖片真区：弦55许00诚元/唤m2眨-7有00寨0元嘉/m喂2药浣花答片区贿：7污00搞0元砍/m湾2-卫12极00顺0元箭/m喝2献二、助项目链分析和1、胖市场迫环境鸟分析痕2、恭项目盏的产护品规民划分届析嘴A、氏2期叛仍然炸坚持歇纯别凡墅区隆的规焰划原话则，细整体盆社区辅的品估质感蹲较高硬。享B、耻整体忆风格党保持快宅院石设计分理念仔，对架院落呼的规祥划上绢更强场调层附次感笔和邻饲域感卵。肆C、赶从第瞧一居材所市分场来息看，夜本项名目是球成都迁最大驰的城窜市纯严别墅侮居住酷区。树D、铅户均雀院落桨面积寺很大认，在荣城市你别墅钳类项敏目中屿是最夜大的栏。薯E、枪整体甚户型新面积秩偏大尽，联帝体别捕墅主芝力户俯型在为30猎0m臣2以歉上，励相对扔其它百项目惩而言支，户造型面蚂积偏织大，匙使用极功能机更舒昂适。巡3、必项目赵的优面劣势厌分析孝A、神优势盾：返项目傅特色然龙泉镇特色食别墅蛙的第矿一品昏牌压浓郁剥的院蚂落情申景的低文化效别墅四成都有最大逃的私俗家院土落别船墅渐地段近价值钓近郊棵山居求别墅轰产品咸特色厚中式玩住宅敏院落菜形式艳管现代崇别墅桐生活曲空间物四合逢院组嘴团布刮局，骆继承书传统拨中国状居住朗精神比极具左传承霉价值柿的现季代民袭居别铃墅，垮文化粒价值于和传尾承价勤值高伐三重述院落篮风景贼规划哀街坊林式邻鼻里空呈间设策计护创新述的地作下个焦性空震间规厦划胜大面宗积地蚊面院插落花粮园+美层层术休闲亦庭院村舒适寻型的芹大户半空间当规划沫，大妻宅风件范呈B、绿劣势市联体咽别墅问户型轰总面节积偏魂大，译造成今总价亚过高情，产粱品没赢有价尿格竞引争优细势。等总体亦规划战密度安较高艰，公局共绿引化的辣景观层面积帝较少肺。盒联体提户型欺的舒杀适性宇以增嗽加面这积为童代价换，经宅济性娇较差拥，性礼价比猾优势犯不明沿显。筑4、挂项目耗规划陈建议恐1、怀）伏景观压的设直计理厚念能循否考涉虑在贿传承乓山、饼水、炼人的安院宅坑景观友设计画概念代的基稍础上曾，采碗用现亏代的寨材料悬元素译进行廉建造悬，以敏体现仍景观蜘的品自质。嘴2、搬）政园区挣景观蜓的主呈题思照想，帜在小定区主划要景维点和使各个针组团抖院落龟的景柔点中润，能蜡否考贝虑既召有鲜俊明的率主题春，又帅有各欣自的们视觉治差异蛮性，高结合咳景观私的功姓能性卷和参训与性忆，做炭到户烘户有贩景，巨移步航异景耳。塌3、渣）批主要仙长向累交通礼道路辱景观么，能布否考昼虑采衔用街方坊式题的景例观设泊计理猴念，燕让长陶向道兵路视包觉感硬受丰召富。累4、衬）锡各个策院落挣组团根的入澡口，扇能否旗设计拉成不昏同的替宅院荷景观准主题敲，以快提高伞院落樱的识狂别性功和景纠观的袜丰富友性。控5、推）棕院落尘组团宜内的无景观号，能辰否兼暖顾居戚住者贼长期毕的使绍用层隐面，但深度此考虑剖，充齿分发章挥景萍观的酒视觉想享受忧和使感用功房能。叉三、趋项目俊的目脸标客赵户分浴析戏1．盛目标踏客户敌特征融描述亿事业吹有成嚼，拥壮有稳贼定的叶收入岛来源究，有享一定跌社会换地位捏和经像济基货础，美但并皇不处蚕于金再字塔息顶端漫，追弟求健导康、虑高品庭位的丘生活激；蛮年龄峡跨度偿为3棚5岁笛～5炎5岁垮，家贵庭年同收入沙在3考0万盟元以絮上亲家庭誓结构依较为考全面陕，有诸不少赤的三各代同括堂；导生活透品位齿较高歌，拥朱有较扛高的院学历份和文纤化层协次。谣2．鬼目标示客户型职业污特征妻列举伤■匪玩私营摊企业惑主阶杂层或薪者个兄体经专营者询群体辽■验继经理杏人阶涌层、直国营谣企事计业单文位高遭级管本理人收■睬或政府忘公务义员管等理阶膀层势■买昆专业俊技术烧人员蓄阶层样（含泡金融挡证券彼、保湖险和权银行盛从业蛇人员宽、律毕师、菠运动唐员等成）基■术抚艺术拜教育减阶层脾等（贫周边约大学炼教师门、艺桑术家塘等）管■色悦投资聚置业港者犁3、味目标码客户估置业膀类型鸦特征姿以二已次置已业（且甚至悄三次纲置业序）为吧主，白投资岔置业雄类型况为辅俘。赞4、滋祸目标钩客户辽购房扫动机怪■呜交通急方便箭，城皇南新辩兴高撕尚居孤住区贝的规得划基教础构僚成了复作为牺第一萌居所骑的基酷本条抚件；傲■特拥有治别墅溪，是戒一种咽身份凑的象圣征；望■喷对项吐目营知造出肃的宅多院生磨活感答受的乌认同夹、向煤往；也■士组团竿及单汉体规效划优布势明蒸显，造户型柔设计饺精致内合理存，大村型会卵所等绑配套蚕，体自现高握尚生交活品索质；行■国具有积很大阁的院吹落私认有空嫌间，饿是对雁自己桌和家暑人的甲厚赐软；盏■事单价束相对案较低斯；福■霉不动挎产投荷资保受值增朝值，畏丰厚次的市爹场投烟资回蔽报；食四、胁项目葡的产劣品营鉴销概抹念提染炼涝项目遮的产佩品概庄念提贫炼糕不是许复古伪、不骗是再伟现，肺而是股对东找方古断老民巡居文笨化精刚髓的震传承设，我进们试扯图使义这种唉传统众民居鱼文化些精髓晋与现浑代居君住文愧明在阶这里游进行忽一次伏友好居而平特静的激对话抓。页从传穗统建化筑中荐吸取寸精华撕，同掩时注炎重了余地域巧性、副文化粘性和全高尚僵社区佳品味滨，绝抛非对肥传统辈建筑快形式落的简丽单模扑仿，逮而是唉创造宇体现声传统明特色感的新收居住泻建筑魔风貌钉区别行于现露代T肃OW草NH陕OU虾SE兄和中收式联逗体别马墅的赢创新浸规划率形式薄。我糖们把贤她命鸭名为态：灯中国疗名居能现代歪版住疑宅-码--尾--旱--云-四好合别思院黄2、经四合立别院归的精犁神附舌加值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