建筑产业化园区规划与建设方案研究

学硕一班吴红娟重庆市渝北区建筑产业化园区规划与建设方案研究WUHONGJUAN2014.7.1宏观环境分析内部功能设计内部详细规划建筑产业园发展定位战略规划项目定位区位环境经济环境园区功能模块企业引进模块功能设计重庆市渝北区建筑产业园规划与建设方案运行模式经济测算市场环境政府环境技术环境规模测算产能测算就业测算税收测算发展思路开发进程保障措施总体定位产业定位产品定位汇报内容

CONTENT区位环境1经济环境2宏观环境分析

渝北建筑产业化可行性研究报告345市场环境政策环境技术环境Part1重庆市

重庆市的区位优势和重要的战略地位为建筑产业园区的生存、发展提供了良好的基础。地理位置战略定位

重庆地处中国中部的西缘、西部的东缘。是西部地区惟一拥有长江黄金水道的特大城市。中、东部经济发达区和西部资源富集区结合部，国家“两横三纵”城镇化总体战略格局中长江横轴与包昆纵轴的交汇点。长江上游最大的中心城市西部地区最大的工商业重镇

国家重要的现代制造业基地

内陆直接对外开放的城市西部大开发重要增长极，长江上游地区经济中心，全国统筹城乡综合配套改革试验区。渝北区渝北区位于重庆主城东北部，长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，内陆地区对外开放的重要门户。长江上游地区金融中心和创新中心内陆先进制造业和现代服务业基地科学发展的示范窗口统筹城乡综合配套改革实验区的先行区两江新区的“主战场”，未来重庆的重要增长极、主城新中心、国际贸易大通道，正全力打造“重庆对外开放第一门户”。，区位环境——地理环境重庆境内江河纵横，水网密布，有长江、嘉陵江两江相拥，水及水能资源十分丰富。境内拥有丰富的天然气、铝土矿、盐矿等矿产资源。其中锶矿、锰矿、储量和质量都分别位居一、二。全区森林覆盖率达30%，建成区绿地率达37%水环境和声环境稳定达标，空气环境质量优良以上天数所占比例常年达80%以上

重庆市资源环境良好，是带动其经济发展的主要动力，是园区建设创建的坚实后盾。矿产资源成就重庆的经济支柱产业——工业，形成了一大批优秀企业，为产业园区的建设发展奠定了经济基础，更成为园区的产业依托。水资源其他资源形成国内内陆最大港口——寸滩国际集装箱港万吨级轮船可直达重庆港，为产业园区提供了良好的航运条件。区内自然环境良好，形成了良好的居住生活环境，为吸引更多企业入驻渝北、投资渝北打下基础。区位环境——资源环境

渝北区强大的交通优势为建筑产业园区的建设、发展提供了良好的配套与支撑，成为推进园区发展的强大动力。重庆市渝北区陆运

铁路、公路：形成“两环八射”高速公路网和“一枢纽五干线两支线”铁路网，提前十年实现“4小时重庆”、“8小时周边”。轨道交通：已投入使用的有四条轨道交通线路和一条索道交通线路。空运铁路、公路：渝怀铁路、重庆“二环八射”中“二环五射”贯穿区境，渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等五条高速公路在区境内交汇。西南最大的火车站。

轨道交通：3、4号线穿过渝北。6号线在建。水运全市现有三座民用机场：重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场、重庆黔江舟白机场。旅客吞吐量大，且增长迅速。西部地区惟一拥有长江黄金水道的特大城市，水上货运和港口吞吐量均突破亿吨，港口年货物吞吐量突破1.2亿吨。江北机场位于渝北境内，2013年吞吐量达2500万人次，是西南地区三大航空枢纽之一，中国十大机场，世界百强机场。紧邻寸滩水港保税港区，运输的黄金水道长江、嘉陵江流经我区50千米，洛碛深水港、

悦来港加快建设步伐。是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽。区位环境——交通环境汇报内容

CONTENT区位环境1经济环境2宏观环境分析

渝北建筑产业化可行性研究报告345市场环境政策环境技术环境

2013年，全市实现地区生产总值12656.69亿元，同比增长12.3%，较全国平均水平高4.6个百分点。但经济增速也逐步下降，2013年降幅为1.3个百分点，比2012年降幅（2.8%）收窄1.5个百分点。来源——重庆市统计信息网经济环境——重庆市经济现状

重庆市经济发展稳中向好，为推行建筑产业化的创造了良好的经济条件和基础。重庆市经济稳定增长第二产业为重庆市支柱产业，但建筑业所占份额有限，增长空间大。2013年，全区经济实现地区生产总值1001.8亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%，增速比全市平均水平高1.8个百分点。成为全市地区生产总值第一个突破千亿的区县。2012年经济总量较快增长，居全市各区（县）第一位。全年实现地区生产总值879.32亿元，按可比价格计算比上年增长14.3%。来源——重庆市统计信息网经济环境——渝北区经济现状

渝北区经济稳居全市区（县）第一，经济水平稳定增长。渝北区经济发展形势持续上扬第二产业为其支柱业产业建筑业份额有限，增长空间大2012年轻工业完成工业总产值247.92亿元，比上年增长13.7%；重工业完成工业总产值1559.25亿元，比上年增长19.6%，轻重工业比例为1:6.29。2011年轻工业完成工业总产值241.45亿元，比上年增长35.0%；重工业完成工业总产值1261.01亿元，比上年增长19.7%，轻重工业比例为1:5.22。2010年轻工业完成工业总产值187.70亿元，比上年增长29.1%；重工业完成工业总产值1030.68亿元，比上年增长29.7%，轻重工业比例为1：5.49。经济环境——渝北区经济现状工业总产值逐年提升，但轻重工业比例结构不够合理。渝北区基础设施建设投资虽有增长，但发展速度不容乐观。对比发现，重庆市工业产值结构比较合理，渝北区汽摩产业比例呈缓慢下降趋势但仍为唯一支柱产业，难以找到新的经济增长点。

渝北区二产结构不够合理，经济发展遭遇增长瓶颈。汇报内容

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渝北建筑产业化可行性研究报告34市场环境市场环境政策环境5技术环境国内建筑产业化建设项目体量逐年增加，总量达到882.7万平方米。其中，沈阳建筑产业化的发展快速，体量最大。沈阳从2009年国家级建筑产业示范基地成立后，开工建设产业化住宅项目348.7万平方米。北京、湖南等区域也在扩大建筑产业化项目面积，各地区发展建筑产业化势头强劲。建筑产业化技术体系是推动各地区项目实施的坚实保障。沈阳区域北京区域湖南区域西南区域上海区域广州区域295万方米348.7万平方米112万方米40万方米73万方米市场环境——全国现状

建筑产业化拥有良好的市场竞争力，市场前景广阔，潜力趋势明显。建筑产业化项目体量分布区域典型项目面积（万m2）北京区域北京公安局半步桥项目2.22天津中新生态城9.54沈阳区域沈阳地铁丽水新城公共租赁住房项目35.5沈阳万科春河项目43上海区域上海城花新园2-3标段（8段）4.25上海浦东新场项目10.4广州区域深圳市龙华保障性住房即龙悦居三期21.6广州南沙NJY-1项目9.4湖南区域远大荷园11.7远大麓园8.7国内采用建筑产业化技术的部分项目建筑产业化在我国东、中部得到推广运用，2013年，全市混合所有制总专包建筑业企业2409家，占全市总专包企业数比重93.0%，占建筑业总产值的比重达到72.5%，混合所有制建筑企业不断壮大。施工总承包一级资质及以上企业166家，占总专包企业比重6.4%，占全市产值比重达到47.8%，对推动行业发展起了重要作用。2012-2013年各季度建筑业总产值增速情况2013年房屋建筑施工面积29745.90万平方米，增幅比上年提高13.2%，，其中，新开工面积13690.77万平方米，增幅比上年提高8.5%。来源——重庆市统计信息网市场环境——重庆市建筑业现状

重庆市建筑业良好的发展态势为推动建筑产业化奠定基础。建筑业产值稳步增长施工面积逐年增加建筑企业快速成长2010年全年实现建筑业增加值53.32亿元，按可比价格计算比上年增长17.3%。2011年全年实现建筑业增加值89.25亿元，按可比价格计算比上年增长22.2%。2012年全年实现建筑业增加值103.88亿元，占全区地区生产总值11.8%，按可比价格计算比上年增长14.0%。2006年全区共有建筑企业383家，一级企业9家，二级企业83家，三级企业190家，劳务分包101家。建筑业从业人员约10万人。2012年，渝北区有建筑业企业459家，建设从业人员8万余人。市场环境——渝北区建筑业现状

建筑企业成长快速建筑业发展势头强劲渝北区建筑业良好的发展态势，为其提供了良好的建筑业转型基础。施工面积平稳增加汇报内容

CONTENT区位环境1经济环境2宏观环境分析

渝北建筑产业化可行性研究报告34市场环境政策环境5技术环境政策环境——标准规范

标准规范规定对象明确，但多以区域为限，通用性较差，且标准规范体系尚不完整，一定程度上限制了建筑产业化的推进。国家性《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》《住宅产业化基地实施大纲》《住宅产业化基地实施大纲》《住宅性能评定技术标准》《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》《关于进一步加强建筑业技术创新工作的意见》《关于加快建筑业改革与发展的若干意见》《CSI住宅建设技术导则》装配式混凝土结构技术规程》等地区性《成品住宅装修工程技术规程》.2008《成品住宅装修工程施工技术导则》2011《成品住宅装修工程质量验收规范》.2011《重庆市保障性住房装修设计标准》.2011《重庆市装配式混凝土住宅设计规程》《重庆市装配式混凝土住宅施工规程》《重庆市装配式混凝土住宅验收规程》《重庆市装配式混凝土住宅部品生产规程》等（后四者为在编规范）《预制混凝土构件制作与验收规程.》（沈阳）《装配整体式混凝土结构技术规程（暂行）》（沈阳）《住宅产业化模数协调标准》（深圳）《预制装配整体式混凝土结构钢筋连接与锚固技术规程》（深圳）《预制装配钢筋混凝土外墙技术规程》（深圳）《装配整体式住宅混凝土构件制作、施工与质量验收规程》（上海）《关于本市鼓励装配整体式住宅项目建设的暂行办法》（上海）等重庆市国家性的标准规范体系不完整地区性的标准规范针对性强，地区之间有重复标准规范体系正在完善设立住宅产业现代化基金，用于经验技术推广、示范基地建设、奖励。达到65%节能标准的装配整体式住宅项目，可申请建筑节能专项扶持资金。给予一定数量的建筑面积奖励，奖励面积总和不超过装配式建筑各单位规划建筑面积之和的3%。预制墙或叠合外墙的预制部分不计建筑面积，但不超过该住宅的3%。优先返还墙改基金、散装水泥基金。增加成本计入建设成本。政府投资项目和重点开发项目必须采用装配式建筑技术建设，且要求二环以内建筑面积5万平方米以上项目装配化率达到20%以上。预制装配率达到15%以上，且外墙必须采用预制墙体或叠合墙体。住宅外墙鼓励采用预制夹芯保温墙体。政策环境财税专项基金建面奖励制约政策前提是预制装配整体式技术项目《加快推进我市建筑产业化的指导意见》1、推广适用技术

推广装配式钢筋混凝土结构、钢结构与轻钢结构，及五类预制部品，四类不同产业化水平低预制转配送很宁天结构技术。推广住宅产业化成套技术、施工组织技术。2、完善标准体系

力争三年内形成涵盖设计、部品生产、施工、物流和验收等方面的住宅产业化标准体系。编制重庆市住宅产业化认定标准。3、强化产业培育调整产业布局，完善资源配置整合行业资源，培育产业集团。4、加强科技攻关对设计关键技术、高效连接技术、安装关键技术、质量检测与控制技术进行重点攻关。5、开展试点示范《重庆市建筑产业化创新与促进办法》经济政策重庆市针对性政策

相关政策体系不完善，有待进一步构建

现有政策均为地区政策，且以激励政策为主，经济约束政策基本处于空白。汇报内容

CONTENT区位环境1经济环境2宏观环境分析

渝北建筑产业化可行性研究报告34市场环境政策环境5技术环境

渝北建筑产业园区概念性规划与建设方案研究技术环境渝北区建筑产业园区概念性规划与建设方案研究建筑产业化相关技术超高层预制框筒结构技术预制装配整体框架连接工艺灌浆套筒连接技术预制外立面装修技术叠合楼板技术复合保温预制外墙板技术双重壁连接工艺

日本、瑞典、新加坡等国家已经研发出较完善的装配式建筑技术体系，且应用广泛，预制程度高。日本：基本形成完善的研发、设计、管理和安装体系，及较为完善的质量认定与评价系统。美国：实现了主体结构构件通用化，各类部品的工业化、社会化生产和商品化供应。市场上供应的工业化建筑产品种类齐全。技术环境国外技术水平

国内外技术存在较大差距，技术的研发是推进建筑产业化的强大动力。国外技术体系基本成型，技术运用广泛国内技术水平国内技术尚为形成完整体系，处于技术开发阶段，但运用范围在不断增加。

万科：通过对基础技术进行转换，形成VSI技术体系，现已形成三级预制技术平台。远大集团：学习国外先进技术，在产品的成型过程中不断升级换代，现已形成第五代集成住宅技术体系。VSI-S型全预制，工业化率达60%VSI-C型现浇结构，局部构件构件，工业化率达10%·第一代：钢结构体系装配式钢结构，装配式钢结构采用H型钢梁和H型钢柱。工业化率：80%第五代：集成住宅（BH5）、PC（预制混凝土构件）和BIM技术，工业化率：85%万科远大国内技术逐渐成熟，潜力巨大宏观环境归纳分析区位环境经济环境市场环境政策环境技术环境经济现状：经济总量位居重庆市首位，第二产业为支柱，但建筑业所占份额不大发展趋势：建筑产业化将推动建筑业迈向新台阶，并进一步提升渝北区经济总量市场现状：建筑产业化正在一步步的推广，有较大的市场份额且将进一步增大发展趋势：建筑产业化将成为建筑业发展的必然趋势标准规范：规定对象明确，但标准规范多以区域为限，限制了预制产品的应用经济政策：激励政策为主，经济约束政策基本处于空白状态技术现状：国外基本形成完整技术体系，国内技术日趋成熟，体系尚在构建之中技术趋势：以部品预制技术发展为主线，预制化程度由小部件到主体构件环境特点：区位环境优势突出，为建筑产业园区建设提供良好的发展硬件区位优势：有联通东西，带动南北的区位优势，是国家重要战略的定位点渝北区高速发展的背后必然需要大量基础设施的支撑，但较慢的建设速度和较低建设效率让渝北在提升开发力度时显得捉襟见肘。通过以上分析可知，渝北区经济发展虽然取得了巨大成就，但我们也必须清醒认识到，渝北仍面临一系列不容忽视的问题和挑战。基础设施建设速度不容乐观两江新区的挂牌为渝北区经济的高速发展带来历史机遇，但渝北区对于资源的需求量也将大幅上升。要完成如此艰巨的建设任务，建筑相关能耗和交通运输业的能耗压力猛增。资源需求激增能耗压力大渝北正处于向新型工业化和城市化转型时期，在产业结构中第二产业所占经济比重很大，并且长期依赖汽摩制造业的强大工业基础，未能形成新兴的经济增长点，经济结构较为单一。经济结构单一依赖性强推行建筑产业化全方位提升建设质量完善基础设施建设拉动区域经济腾飞，创造新的经济增长点推动新型城镇化进程实现建筑节能减排，可持续发展宏观环境归纳分析汇报内容

CONTENT经济因素1政策因素2主要限制因素分析

渝北建筑产业化可行性研究报告3技术因素经济成本的增加是推进产业化的一大阻碍因素，降低成本，提高园区建设、运营的经济效益是推进产业园区建设的重点问题。经济因素经济因素初期总成本明显上升设计成本显著增加运输成本大量上浮交易成本增加宏观层面重庆、渝北层面初期总成本明显上升园区总投资高，目前，我国大部分城市建筑产业化项目实际建造成本较传统住宅高出40%。设计成本显著增加构配件精细化的设计要求使得设计成本也随之增加。运输成本大量上浮因专业构配件生产商较少，造成运输距离远、大型构配件运输难度大；交易成本增加产业化初期，市场集成度低，导致市场交易费用；缺乏适当有效的建筑融资模式。在面临全国其他地区同样的问题：

初期总成本明显上升；

设计成本显著增加；

运输成本大量上浮；

交易成本增加。

此外，渝北区经济存在以下问题：

经济发展迅速，但经济结构单一，依赖性强；二产中工业、建筑业结构不够合理，经济发展遇增长瓶颈。经济效益是驱动产业技术革新的第一要素，需要政府当局通过政策手段转嫁建筑产业化前期高额成本，促进产业革新。工作机制的缺陷、激励政策的缺乏、政策体系的不完善阻碍了建筑产业化的进一步发展。重庆市、渝北区政府对建筑产业化的工作正稳步推进，有关体系建设也纳入年度重点工作中，但仍需不断完善有关制度、体系建设，扎实推进建筑产业化。推进建筑产业化工作机制不健全法律体系不健全激励政策不显著科研投入不足住房金融制度不完善宏观层面缺乏对建筑产业化统一协调的领导决策、工作机制；局限在建筑小区示范、试点项目上；未能引导形成产业链条及相关的成套技术体系。尚未形成针对性的法律法规；尚未对建筑产业化的构件分包制造行为进行准确定义；缺乏必要的优惠政策和调控手段；未有效调动社会各界积极参与；对技术创新者激励不当，阻碍了其技术的科技创新。科研投入不足，远低于其他部门；技术水平提高速度缓慢。建筑开发建设融资渠道狭窄；尚未形成多元化资金支持体系和风险分担体系；建筑消费缺乏有效融资模式，间接性阻碍产业发展。重庆、渝北层面2007年，市建委牵头，开始对建筑产业化进行政策和课题研究；尚未形成相关的领导、工作机制，建筑产业化工作推进缓慢现有的相关地区法规不完善；重庆市建委正组织力量编订《重庆市建筑产业化创新与促进管理办法》。地区尚未有针对性激励政策；但有对投资住宅产业化企业有相关优惠政策，如税收优惠、土地使用优惠等。地区针对建筑产业化的科研进行资金投入不足；未成立相应的研究部门。对投资住宅产业化的企业有信贷方面优惠政策；尚未形成多元化的资金支持体系和风险分担体系。政策因素科学技术是第一生产力。建筑产业化技术体系的不完善、标准的欠缺是目前推动建筑产业化的核心阻力。技术因素缺乏相关标准缺乏相关技术深入研究技术推广问题构建生产与配套问题宏观层面重庆渝北层面2013年，市建委启动《重庆市转配饰混凝土住宅设计规程》等9想建筑产业化标准编制工作；

并修订成品住宅系列标准，一道形成“5+1”技术标准体系。尚未形成特定研究预制技术的组织，未形成区域针对性、创新性的产业技术；处于像国内建筑产业化先进地区学习阶段。2013年，首个预制混凝土PC板构件成功安装；2011年基本达到成品住宅30%目标，但开发商开发成品住宅积极性不高，推广障碍大。技术不达标，试点生产预制构件条件较差；现有建筑部品生产跟不上建筑体系集成要求；尚未形成大规模性生产。缺乏相关标准现有标准制度存在部品模数化、标准化、系列化的制度缺陷；针对性标准数量有限，且多为地区性标准；建筑产业化质量认证体系尚未建立。缺乏相关技术深入研究预制构件的实体技术研究尚未完成，

产业组织体系未形成；相关从业人员缺乏建筑产业化专业知识和技能。构件生产与配套问题现有建筑部品生产跟不上建筑体系集成要求；现有技术仍以单项技术、产品为主，对提高产品整体性能和质量效果不明显。技术推广问题行业、企业缺乏产业化技术开发平台、系统性技术开发方法；

工业技术无法满足建筑空间可变性需求，推广有难度技术因素汇报内容

CONTENT1战略规划产业园发展定位

渝北建筑产业园规划及建设方案项目定位Part2经济测算23汇报内容

CONTENT经济测算

渝北建筑产业化可行性研究报告规模测算1产能测算23就业测算4税收测算（1）产业用地规模预测规划产业门类经济规模预测（亿元）地均产值（亿元/km2）

用地规模（km2）

就业密度（人/km2）就业人口（人）2016年目标2021年目标2016年目标2021年目标2016年目标2021年目标2016年目标2021年目标工业建筑部品6021040501.54.26000900025200新型建材45308455515.65000500028000传统建材3312030401.137000770021000现代服务业现代物流业工业物流50195506513100010003000商贸物流7.532.550650.150.51000150500城市配送物流2.532.550650.050.5100050500商贸服务业96645550.21.220004002400二三产合计207964——518—23300806001、二、三产业需要就业人口规模：约2.3万人（2016年），8.1万人（2021年）2、就业相关人口=二、三产业就业人口ⅹ就业相关人口系数0.2：约0.5万人（2016年），1.6万人（2021年）3、产业带动总人口=(二、三产业就业人口+就业相关人口)*带眷系数1.5：约4万人（2016年），15万人（2021年）（2）园区产业人口规模需求预测地均产值确定依据：沈阳建筑产业园地均产值、重庆市工业园地均产值就业人口密度依据——工业用地人口密度指标

规模测算规划期限本规划期限：2014-2021年，规划期为7年；近期：2014-2016年中期：2017-2021年规划面积重庆市建筑产业化目标分为两个阶段：第一阶段：2011年至2013年，产业培育阶段主要是攻克产业化住宅的设计、生产、施工等关键技术，开展工程试点示范，到2013年，建成50万平方米住宅产业化示范项目；第二阶段：2014年至2015年，建筑产业化推广阶段将广泛推广先进适用、符合住宅产业现代化发展方向的技术和部品；到2015年，建成200万平方米的产业化工程项目。范围规划依据：重庆市建筑产业化目标+沈阳铁西建筑产业园类比分析——重庆市城乡建设委员会《加快推进我市建筑产业化的指导意见》沈阳现代建筑产业园一期（2009-2015）规划12平方公里，开园至今建设时间4年截至2013年，沈阳市建筑产业园构件产能已突破400万平方米规划建设面积10平方公里；一期：5平方公里二期：5平方公里重庆市2016年拟建成200万平方米产业化工程项目，假设预制率为50%，则需构件年产能100万平方米，2014-2016建设时间2年，参考沈阳现代产业园发展状况，确定渝北产业园建设速度。渝北建筑产业园一期建设5平方公里，构件产能可实现重庆市建筑产业化目标重庆市建筑产业化目标类比沈阳建筑产业园规模定位—建筑总产值预测2009年以前，沈阳市建筑产业总产值平均增长率为20.1%。2009年实施建筑产业化后，建筑业总产值平均增长率为30.2%。推行建筑产业化后，对沈阳市建筑总产值的提升百分率为：30.2%-20.1%=10.1%

沈阳市成为建筑产业化推广的范本，取得较大的成绩；2012年沈阳市的建筑产业突破1000亿元，在各项产业中排名第四。2012年，沈阳市采用住宅产业化方式建造的装配式住宅达到220万平方米；截至近期，沈阳市住宅产业化方式建造的装配式住宅总计340万平方米。与沈阳市近年速度对照，如果推进建筑产业化，其产值对建筑业总产值的影响率将在10%左右。产业规模预测年份重庆市总产值预测值（亿元）201348002014590020167200202120000在重庆市没有建筑产业化的情况下建筑总产值平均增长率为22.58%正常情况重庆市在没有实施建筑产业化的情况下，2016年建筑业总产值将达到7200亿元，2021年达到20000亿元。2000年—2012年重庆市建筑总产值变动情况—建筑总产值预测产业园规模预测a.乐观预期b.正常预期增长率为30%时，预测建筑产业化总产值=乐观预期总产值减去建筑业预测产值年份建筑业总产值预测（亿元）预测建筑产业化总产值（亿元）201351003002014650070020168600130020213200012000年份建筑业总产值预测（亿元）预测建筑产业化总产值（亿元）2013490010020146100200201675004002021230003000增长率为25%时，预测建筑产业化总产值=正常预期总产值减去建筑业预测产值年份两种情况综合预测建筑产业化总产值（亿元）20131002014200201640020213200其值结合乐观和正常两种预测情况，乐观情况、正常情况按照2:8的权重进行加权取值，并且对其增长率恒定情况作出初步修正，修正系数为0.7；—建筑产业化增加值预测产业园规模预测税收预测税费种类计税税基税率营业税建筑、房地产企业销售收入5%企业所得税建筑、房地产企业收入总额-准予扣除项目金额25%城镇土地使用税实际使用土地的面积分类定额法耕地占用税纳税人实际占用的耕地面积定额税率：1—10元/平方米土地契税土地的成交价格3%—5%城建税营业税大城市7%，县城5%，镇以下3%教育费附加营业税3%印花税合同金额0.05%房产税房产原值或房产租金收入12%土地增值税转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额四级超率累进税率契税合同金额1.5%~3%根据上述综合税率公式，我们综合税率初步计算为15~20%之间。根据综合税率计算公式，其税收占总体增加值比例约在15%~20%之前，通过规模预测，求出相应税收需求。年份预测建筑产业化总产值（亿元）按照15~20%比例选取201410015~20201520030~40201640060~8020213200480~640—税收增加值预测产业园规模预测就业预测重庆市建筑产业化形成产业集聚，带动就业，预计2016年带动就业50万人，2021年带动就业200万人。产业集聚在一个适当大的区域范围内，生产建筑产业化产品的若干个不同类企业（传统材料制造业、新型材料制造业、建筑设备制造业等），以及为这些企业配套的上下游企业、相关服务业，高度密集地聚集在一起。带动就业建筑民工将转型为产业工人，经过再教育，收入将翻番。建筑产业化加快产业集群，增加就业机会。年份预测建筑产业化总产值（亿元）劳动就业人数201410020万201520030万201640050万20213200200万——就业预测产业园规模预测汇报内容

CONTENT发展思路战略规划

渝北建筑产业园规划及建设方案保障措施开发进程整合新型产业链产业新城现代建筑产业基地政府引导建设单位主导科研机构支持一个原则三位一体两大主题四大策略发展思路驱动策略研发策略市场策略功能策略建筑产业生态链金融机构开发阶段政府开发商科研机构产业化项目监理单位设计单位部品生产商造价咨询施工单位装修单位原材料供应商软件开发公司技术人员培训公司设计、制造、建造阶段产业化建筑竣工阶段质检部门开发商销售代理公司物业公司销售阶段运行维护业主物流运输商生产设备制造商起吊机械生产商安装工具生产商零部件制造商劳务公司金属材料供应商木材供应商砼供应商管材供应商大型机床生产商模具生产商五金部件生产商栏杆扶手生产商…一体式家具供应商装饰装修材料供应商家庭智能系统供应商建设渝北区建筑产业园的首要原则在于重组建筑产业链，这将是一条整合了产业化建设项目从开发到运行维护阶段所有利益参与者的新型生态链发展思路——一个原则发展思路生产和生活功能并重建筑产业园不再是并单一的产业，而是聚集了生产、生活、服务为一体的微型城市体，其发展需与资源、环境、人居相协调坚持市场化运作，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用政府要加强规划和政策引导，提高和完善基础设施、公共服务水平市场化运作和政府引导结合资源集约和环境保护为重整合产业化产业链，强化资源节约集约利用，加强生态保护建设，治理环境污染，加快发展循环经济和低碳经济，实现经济社会的全面、协调和可持续发展发展先进制造业和高技术产业，不断增强园区的产业核心竞争力和综合经济实力积极发展生产性服务业，为先进制造业发展提供高效服务，进一步完善园区的生产服务功能，形成产业新城——执行原则建筑产业园发展规划进程发展程度发展时间政府引导：发展导向，提供入园优惠条件开发商主导：率先入园，积极招商，吸纳产业链上游优势企业招商入园完善产业链打造产业新城以建设单位有力的资源整合能力作为主导核心，将渝北区建筑产业园发展为产业多元、功能完备的产业新城发展思路发展成熟期全面建设期建设初期123政府：健全园区管理督导机制开发商：完善产业链，培育产业集群科研机构：成立科研中心，加强建筑施工、建材生产装备等新技术、新产品研发政府：开发商：延伸产业链，科研机构：创新为主，研发高新技术——三位一体导入阶段成长阶段成熟阶段衰退阶段驱动策略由政府的优惠政策等“外力”的驱动外力内力并举，即政府政策和企业市场竞争力驱动双重作用内力为主，技术推动，企业家精神高价值的财富级要素的推动研发策略新材料、新型部品研发，建立技术能力部品制造核心技术初步形成，改进功能与质量部品制造呈系列化生产，稳定现有产品，增加附加功能及时引入新产品，着眼解决空间可变性与居住舒适度的技术问题市场策略产业链重点环节搭建寻求目标市场产业链初步成型寻求市场主导地位产业链细化加强维持市场份额，追求降低成本产业链垂直分离把握用户需求尤其重要功能策略加工型。单一的产品制造，单个企业或同类企业聚集以产品制造为主，形成产业链关键节点研发型。产业新城，制造、研发复合功能。产业间开始产生协同效应复合型。现代化综合城市功能，产业集聚地依据一般产业园区发展规律，管理层需在不同发展阶段采取相应发展战略

渝北区建筑产业园规划建设方案（一）发展思路——四项策略优先发展：政策上优先于其他产业的扶持，空间布局上优先于其他地块的一级开发，配套上优先于其他项目的生活生产配套引进龙头企业：吸引国内一流的开发商企业进驻园内要素集聚：以优惠政策吸引人才、技术、资本等生产要素完善基础设施建设：搭建工业用地平台；加快高速公路等快速通道建设，打破交通瓶颈,支持产业园发展成熟阶段发展阶段起步阶段阶段划分延伸产业链条：优秀开发商整合资源，构建建筑产业链条，完善产业结构体系科技支撑：运用科技加快技术提升，吸收国内外先进的建筑产业化技术，推广先进适用的技术、工艺和设备培育产业集群：扩大园区内企业群体，形成围绕主导产业的上下游生产、产品研发、设计、检测、咨询、物流等纵横交错的网络关系；园区企业分工协作，产生协同效应，形成产业集群完善服务功能：加快完善，商贸、物流、科研等服务功能体系以产兴城：带动本地就业，吸引外来优秀人才，带动城市化进程，形成一个工作、居住、生活、消费于一体的新型大都市卫星城。20142014—2016政府引导要素集聚科技支撑完善产业链完善功能以产兴城支持体系新建产业园龙头企业产业集聚产业新城开放系统专业化分工协作区域结网与园外交流吸引外部企业2016—2021开发进程基于“三位一体”的开发思维和园区建设“三步走“的开发节奏，园区建设每阶段应采取相应战略措施。保障措施1、园区内的企业。可以以受让、租赁、作价出资或招股方式取得土地使用权。2、符合园区发展总体规划的，可优先安排建设用地指标。3、在园区兴办教育、文化、卫生等公益事业的，用地以行政划拨方式长期无偿提供使用。1、积极争取国家结构调整和产业升级、重大技术装备国产化、自主创新和高技术产业化、技术改造等专项资金，支持现代建筑产业重大项目。2、重庆市政府、渝北区政府每年从财政拿出一部分比例，用于支持产业园的建设与发展。3、对于来园区工作的高级人才给予一定财政上的补助。1、组建建筑产业化推进工作领导小组，负责组织全区现代建筑产业推进工作。2、入驻园区的项目，在管理服务方面实行"先建后办、一站配送式"服务，即先建设后办理手续；3、对发展高技术、环保、绿色产品的现代建筑企业，积极支持并协助申请认定高新技术企业。1、引进日本、瑞典、新加坡等国家已经研发出的较完善的装配式建筑技术体系。2、成立科研技术中心，攻克装配式住宅的技术难点与障碍，创新技术，推进产业园的快速发展。政策经济技术服务特征：传统型核心要素：技术主导，生产集中基本原则：技术价值最大化核心理念：基于传统园区开发理念，单纯重视技术创新对产业化的推动作用。特征：创新型核心要素：建设单位主导，完善产业链基本原则：全产业链价值最大化核心理念：依据微笑曲线理论，重点发展上游产业，实现“建造”重心到“制造”重心的转移。融入产业新城系统整合思想，进行渐进式开发的基本模式，体现新型系统性原则战略方案综合分析一般工业园渝北区现代建筑产业园汇报内容

CONTENT总体定位1产业定位项目定位

渝北建筑产业园规划及建设方案产品定位23总体定位规模目标：2016年，形成一批以优势企业为核心、产业链完善的产业集群，形成1-2个国家级现代建筑产业化基地，辐射区域覆盖成渝片区。2021年，形成2-3个国家级现代建筑产业化基地，影响西南地区建筑产业化发展。经济目标：2016年实现建筑产业化产值300亿，2021年实现建筑产业化产值2000亿。2016年税收收入提高约80亿，2021年提高约400亿。社会目标：2016年带动就业50万人，2021年带动就业150万人宏观环境到2016年，把渝北建筑产业园建设成为产业体系完整、西部地区先进的现代建筑产业基地到2021年，把重庆建设成为国内一流、世界知名的现代建筑产业之都双重区位优势发展战略重要定位重要交通枢纽区位环境经济环境经济实力雄厚，发展稳步产业结构有待改进市场环境建筑业发展改革产业化市场发展潜力巨大政府大力倡导、积极扶持规范标准具地区特色技术体系逐步完善企业、科研机构积极投入政策环境技术环境基于渝北区良好的发展优势，建筑业明显的发展潜力趋势，市场需求的大力推动金融服务业现代物流业科技服务业机电产品制造业金属结构制品制造业建筑用木制品制造业新能源装备产业环保与资源综合利用装备产业建筑墙体制造业建筑陶瓷制造业建筑建材装备制造业产业集群主导产业潜力产业基础产业辅助产业产业定位将主体结构制造业定位为园区主导产业，实现以现代建筑部品制造为重点，建筑材料制造业、建筑设备制造业协同发展的产业结构加快形成现代建筑产业集群形成渝北区新的经济增长点基于重庆市、渝北区制造业显著的产业规模和良好的发展潜力，区域经济发展的主导地位，上游经济扩散效应，联系建筑产业化的核心技术，大力推动主导产业发展，实现“产业突破“；

基于政府相关政策扶持、引导、产业未来发展方向，区域经济未来发展重点，形成潜力产业；结合区域经济发展基础，地区产业链关系，联系建筑业相关产业，推动基础产业建设；结合市场需求，园区发展需要，联系区域环境，完善园区产业链，形成辅助产业。集技术研发、生产加工、市场交易、综合配套和示范工程为一体，形成集建筑结构体系及其部品部件研发、生产、装配、物流、展示一条龙的产业链产业体系三大制造业板块建材制造业建筑设备制造业建筑部品制造业四大服务业板块科技服务研发、设计科技孵化成果推广鉴定、检测信息化服务人才培训

商贸服务物流服务会服金融服务总部经济著名服务业企业地区总部国内外大型建筑集团地区总部公共服务政府管理服务行业协会产业定位细分子产业主导产业产业体系分析产业体系构建之后需进行产业细节定位，包括主导产业定位、产业体系分析和子产业定位——产业体系构建制造业板块建材制造业传统材料制造业金属结构制品制造业木制品制造业建筑陶瓷制造业新型节能材料制造业建筑设备制造业暖通空调设备给水排水设备燃气设备消防设备建筑动力设备电气与照明设备建筑智能控制设备建筑传输设备生化垃圾处理设备建筑部品制造业住宅用部品支撑部品承重结构屋面墙体围护门窗内装部品隔墙整体厨卫楼梯装修部件配管系统市政用部品检查井底下管廊过街天桥路沿石渝北区建筑产业化可行性研究报告产业定位制造业为园区发展主导产业，实现以现代建筑部品制造为主体，建筑材料制造业、建筑设备制造业协同发展——制造业产业体系N

产品定位外围护部品（件）体系W10：外墙围护W20：屋面W30：门、窗内装部品（件）体系N10：隔墙N20：内门N30：装饰部件N40：户内楼梯N50：壁柜

N60：卫生间N70：厨房N80:排烟换气风道N90：配管系统W

建设部住宅产业化促进中心在分析日本BL、美Sweet‘s、德国Bertelsmann部品和产品分类体系后，根据我国住宅产业化发展特点，将住宅部品体系的框架分为四个子系统：S

设备部品（件）体系S10：暖通与空调系统

S20：给水排水设备系统

S30：采暖供热设备系统

S40：电气与照明系统S50：消防系统S60：电梯系统S70：新能源系统

S80:智能化系统小区配套部品体系P10：室外设施P20：停车设备P30：园林绿化P40：垃圾贮置P

外围护部品体系W10外墙维护工业化技术：外墙外保温系统、外墙内保温系统、复合墙体保温系统、外墙结构自保温系统产品特点：消除墙体中的结构性热桥、保护主体结构、不占用室内面积、不影响室内装修、便于既有建筑的节能改造技术支持企业：北京振利节能环保科技股份有限公司、上海广顺涂料科技有限公司、万华节能建材股份有限公司、麦克斯特外墙外保温体系W20屋面工业化技术：建筑材料、构造做法和施工技术等的集成产品特点:围护、保温、隔热、防水、承重技术支持企业：深圳市嘉达高科产业发展有限公司、广州大鹏防水隔热技术有限公司、宁波镭纳涂层技术有限公司、北新房屋有限公司、拉法基屋面系统有限公司`W30门、窗

工业化技术：建筑材料、构造做法和施工技术等的集成产品特点:热传导、空气渗透、温室效应综合影响门窗节能等效果技术支持企业：YKK（中国）门窗、维卡节能窗图表图表图表内装部品体系图表图表N10内部隔墙工业化技术：轻钢龙骨内隔墙技术、轻质条板内隔墙技术、轻质砌块内隔墙技术三大技术体系产品特点：仅用于室内平面空间分隔的内墙，由于它不承重，建造时承受本身自重，均使用轻质墙体材料技术支持企业：北新轻钢龙骨石膏板内隔墙和吊顶系统、“德凯”脱硫石膏砌块N40户内楼梯工业化技术：浇水泥浆→安装休息板→安装楼梯段→焊接→灌缝→安垃圾道产品特点：质量更容易保证，标准更加符合规范，同时易于控制误差技术支持企业：广鑫源建材厂、荥阳超强预制构件场N60N70厨卫

工业化技术：与主体工程设计、施工同步考虑实施标准化、工业化、配套化的住宅的厨房、卫生间配套装修。产品特点：符合我国建设资源节约、环境友好型住宅、住宅产业现代化的发展道路技术支持企业：青岛海尔家居集成股份有限公司、博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司、长沙远大住宅工业有限公司设备部品（件）体系图表图表图表S3采暖供热设备系统工业化技术：外墙外保温系统、外墙内保温系统、复合墙体保温系统、外墙结构自保温系统产品特点：消除墙体中的结构性热桥、保护主体结构、不占用室内面积、不影响室内装修、便于既有建筑的节能改造技术支持企业：北京振利节能环保科技股份有限公司、上海广顺涂料科技有限公司、万华节能建材股份有限公司、麦克斯特外墙外保温体系S6电梯系统工业化技术：实行统一规划、统一设计、统一施工，与住宅建设同步进行。产品特点：将现代智能技术、信息技术的系统与产品应用到居住小区的，达到智能化系统与建筑的有机结合，并能通过高效的管理与服务，提供一个安全、舒适的居住环境。技术支持企业：厦门求实智能网络设备有限公司、佛山星光楼宇设备有限公司S80智能化系统种类：有机房、小机房和无机房电梯；低速梯、中速梯和高速梯产品特点：高效、节能、优质技术支持企业：三菱电梯、通力电梯、奥的斯OTIS小区配套部品体系图表图表图表P20停车设备工业化技术：升降横移式、垂直循环式、简易升降式、多层循环式、垂直升降式、平面移动式、巷道堆垛式、汽车升降机、仓储货架产品特点：高土地利用率、标准化的设计、、低振动、低噪音、安全可靠性高技术支持企业：德州科博智能仓储物流设备有限公司、湖南泰安智能立体车库设备有限公司P30园林绿化工业化技术：包括地形改造的边坡工程、屋顶工程、立体（墙面）工程、喷泉工程、园路工程、种植工程产品特点：追求人与自然相和谐为目标，将自然引入居住区，合理规划，为人们提供一个良好的居住环境技术支持企业：深圳市鑫淼森园林草坪有限公司、重庆碧苑园林承接各类园林工程P40垃圾贮置工业化技术：依据技术不同，形成城市生活垃圾综合处理成套系统和生活垃圾填埋处理综合工程系统产品特点：提供完备的工艺设计与设备于一体的全面解决方案，涵盖卫生填埋、焚烧、堆肥、渗透液处理、分选、压缩转运等领域技术支持企业：北京机电院高技术股份有限公司汇报内容

CONTENT内部功能模块1内部功能设计

渝北建筑产业园规划及建设方案Part3模块功能详细设计2内部功能模块园区内部功能模块划分为核心功能区与辅助功能区，核心功能区采用组团开发，辅助功能区采用园中区开发材料加工组团部品生产组团研发检测组团设备生产组团核心功能区辅助功能区综合配套区商贸服务区总部经济区开发单位初始投资科研单位技术投入制造单位人力投入政府机构管理投入核心功能区——“四组团”—材料加工组团：砌体材料、门窗、防水材料、保温材料、装饰装修材料等生产项目。—部品生产组团：钢构件、墙板、太阳能设备、厨卫部品、预制房屋等生产项目—设备生产组团：—研发检测组团：设计、研究、培训与教育、技术交易、试验与检测等机构。辅助功能区——“三分区”—综合配套区：生活配套，包括住宅产业化示范区、集中示范区和示范园区。集中示范区可包括综合展厅、室外展场、实物展示房屋场等，—总部经济区：设立管理机构，负责规划、开发、协调、指导、招商等。—商贸服务区：包括商务、金融、交易市场、物流仓库、物流服务、工商税务等，涉外的还可引入海关和保税仓库等内容。

建筑产业园功能模块概念规划图核心功能区研发检测组团材料加工组团部品生产组团设备生产组团施工现场技术支持、质量检测加工后材料生产设备加工设备现场设备建筑部品建筑材料园区核心功能区各组团关系图材料加工、部品生产、设备生产组团均为园区的核心制造组团，研发检测组团为其提供技术支持、质量保障。核心功能区材料加工组团一方面服务于部品生产组团，为其提供加工后的材料；另一方面直接服务于施工现场，直接为其提供所需材料。它主要用于为其他组团及施工现场提供材料支撑。材料加工组团是四个核心组团中最基础的部分，扩大新型建材的推广应用，形成集约化生产规模。材料加工组团建筑部品材料装饰材料

辅助材料木材、钢材、石材、竹材、水泥、混凝土、金属、砖瓦、陶瓷、玻璃、工程塑料、复合材料等各种涂料、油漆、镀层、贴面、各色瓷砖、具有特殊效果的玻璃等。专用材料防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔热、保温、密封材料等部品连接构件、螺栓、粘结剂、模板、脚手架等——材料加工组团核心功能区部品生产组团对材料加工组团的产品进行进一步加工生产，产出可以直接用于施工现场的各种建筑部品。最终形成组合化、配套化的住宅部品体系，建立住宅建设标准化体系。住宅部品体系是实现产业化的关键。其中部品模数制、部品模数标准、部品接口技术是影响和制约住宅部品体系集成的关键因素。住宅部品体系结构部品体系外围护部品体系内装部品体系厨卫部品体系设备部品体系智能化部品体系小区配套部品体系支撑结构、楼板、楼梯卫生间、厨房、换气风道围护墙、地面、屋面、门、窗、保温隔热、防水、外墙装饰分隔墙、内门、装饰部件、户内楼梯、壁柜物业管理与服务、安全消防、网络与布线、家庭智能终端暖通和空调系统，给水排水设备系统、燃气设备系统、电器与照明系统、消防系统、电梯系统、新能源系统、管道系统、分质供水系统等室外设施、园林绿化、垃圾贮置于处理——部品生产组团核心功能区设备生产组团为材料加工组团、部品生产组团以及施工现场提供加工生产、辅助生产、现场作业所需的各类设备。设备生产组团为园区和施工现场提供相应的各类设备，不仅满足产业园自身需求，同时满足外部需求，进一步扩大辐射范围。设备生产组团建设生产用设备生活用设备材料加工设备。如，搅拌机，混凝土配料机，传送机，灌浆机.起吊机械。如，塔吊，人货电梯，龙门吊，汽车吊等安装设备电气与照明设备给水排水设备燃气、消防设备建筑智能控制设备生化垃圾处理设备——设备生产组团核心功能区研发检测组团主要包括技术研发和质量检测两大功能区。技术支撑与质量控制同步进行、同步发展。

研发检测组团是核心功能区的发展动力，通过技术研发及质量检测，为园区发展提供技术上的支持和产品质量的保证，维持产业园的长期稳定发展。设计开发新型产品，提高竞争力，满足不断增长的市场需求。优化工艺流程，降低生产成本，提高生产效率。调查市场现状，掌握市场需求保持已有市场，开拓新的市场规范检测流程，形成科学的质检体系对各组团产品进行质量试验检测，把控出厂质量研发检测组团技术研发质量检测检测质量产品研发工艺研发市场研发控制质量建立一套作业标准，加强培训，增强工人责任心建立一套考核机制和奖励机制，定期反馈给工人——研发检测组团辅助功能区辅助功能区集三区为一体，致力于拉动产业园区全面发展，扩大园区经济规模，增加园区辐射范围，形成特色产业园区经济发展模式。辅助功能区作为核心功能区的辅助服务区，为核心区的制造业提供营销等发展上的动力，是将渝北区产业园打造为新型产业新城的重要组成部分。商贸服务：构建展销平台、贸易中心综合配套：建设服务配套、生活中心总部经济：创造最佳经济、价值中心辅助功能区商贸服务区集综合市场、会展服务、金融服务、物流服务于一体，主要负责产业园区产品的营销。通过商贸服务区销售本产业园的相关产品，扩大市场需求，加大产业园的辐射范围，从而将园区打造成全国著名的建筑化产业园区。物流服务会展中心综合市场部品、设备、建材交易中心市场搭建电子商务平台，形成覆盖全区的商品信息网会展服务建立部品展示、产品交易、科技创新会展

搭建集产品展示、交易、信息咨询于一体的会展信息服务平台形成工业旅游展示，扩大影响、宣传品牌。金融服务搭建园区投融资平台，引入担保、保险、风险投资等金融机构组建园区优质金融团队物流服务形成满足园区需求现代物流（仓储、加工、包装、配送）搭建物流管理信息网——商贸服务区辅助功能区综合配套区集生活、生产配套服务、公共服务于一体，作为园区发展的后勤力量。综合配套区为产业园区生产、生活提供所必须的服务，以吸引外来高科技人才，为形成产业新城奠定基础。生活配套服务生产配套服务公共服务集中建设住宅小区、公寓、交通，实际解决园区人员衣、食、住、行、就医、子女入学等问题引入商贸、通讯、邮政等部门在园区内设边门服务网点建立园区污水处理厂、垃圾中转站、变电站等工程，适应园区产业发展需要完善基本市政配套设施

建立政府管理服务中心，并适时引入法律、金融等机构，并形成园区配套优质的物业管理服务建立符合园区的公共服务标准系统、服务质量评价系统设立住宅产业化示范区，集中示范区，包括综合展厅、室外展场、事务展示房屋场——综合配套区辅助功能区利用特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，由此拉动该区域经济发展。总部经济区将集聚建筑产业化相关优秀的龙头房地产开发商公司，承接企业高端环节转移，是产业园区发展的中流砥柱。概念说明开发模式