青岛市商业物业市场

青岛市商业物业市场分析一、青岛市商业发展与布局的现状分析1、青岛市商业的发展历程解放以来,青岛市商业业态的发展与布局可明显地分为二个时期：第一个时期：从解放初期至80年代初期这一时期商业业态的发展与布局与计划经济是密不可分的。在计划经济体制下,国有商业系统一统天下,零售业态根据商品分配渠道和行政管理体制分为百货商店以及五金、交电、钟表、眼镜、文体用品等各类专业店,还有粮店、副食品店、菜店等。与计划经济相适应的商业布局是:中山路成为市级商业中心,以第二百货商店至第六百货商店为核心,加上辽宁路、振华路等路段,形成了一批区域级商业中心。第二个时期：从上世纪80年代末至今，青岛市商业业态的发展进入了第二个时期上世纪80年代以来,经济的迅速发展以及居民收入水平的提高给商业带来了巨大市场。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，短缺经济的结束，以及"买方市场"的形成,商业的竞争更是达到了白热化状态。由此,青岛市的商业业态开始出现两个明显的变化趋势：一是业态形式的多元化发展。除原有的中、小型百货商店开始进行单体规模扩张以外,陆续出现了超级市场、方便连锁店等零售业态。二是商业格局的重构。由于中心城区规模的扩大以及城市功能结构的调整，大量的城市居住区建在原中心城区的外围，城市人口分布格局发生了很大的变化，突出表现为中心城区人口的外迁。同时,各种业态有不同的市场定位和选址要求,因此,原有的零售商业分布格局迅速被打破,商业中心的发展也进入了竞争、分化的时代。突出表现为新城区商业中心的迅速崛起和方便连锁店的广泛渗透。2、青岛市商业发展与布局现状特征（1）多种商业业态竞争的格局已初步形成。上世纪90年代以前,青岛市零售业态是百货商店和各种专业商店一统天下。1994年,海滨食品店开始了其连锁经营的道路。截止到2000年12月,海滨食品已经拥有29个连锁店和一个配送中心。亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁经营的代表。96年百盛南山超市的开业及成功标志着超级市场在本市的正式诞生。它以低廉的价格、自主购物出门结算的交易方式吸引了众多的顾客,给岛城零售业带来了巨大的冲击和震撼。98年开业的东泰佳世客则为青岛市引进了一种新型的零售业态。它的物业中包括了超级市场、百货商店、各种专卖店、书店等各种零售业态,甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆等餐饮娱乐设施。这种在国外称为ＳhoppingＭall的零售业态,在我国则被称为多功能购物中心。（2）以大型百货商店为主体的多个商业中心已然形成。青岛市自90年代以来,大型百货商店进入了超常规发展时期。91年华联商厦竣工开业,拉开了大商场建设的帷幕。在短短八年的时间里,国货新营业楼、利群商厦、崂山百货大楼、东方贸易大厦、人民商场、发达商厦、北方国贸大厦、华隆商厦、第一百盛、三百惠、当代商城等多家现代化大型百货商店相继开门纳客。这些大型百货店绝大多数集中在中山路、台东、李村这三个商业中心,与众多的专业店一起构成了本市最繁华的商业中心。其中中山路及其周边地区属市级商业中心,台东和李村则是区域级商业中心。熟（3仁）商攀业街赤、步驶行街命建设碧已初炼具规层模。谦目前泼青岛蕉市已诸形成框的商睬业街题有：天中山纷路综间合商千业街建，这扣是目薪前青桶岛市央知名邻度最笼高、亩规模矩最大妄、商冬业业仍态最僵为完滩整的姓商业狡街；己向阳饰路综睁合商目业街跳，是惜近年垃来崛摘起的钞一条丑新兴训商业铅街；香此外村还形熊成了猜云霄崖路美远食一凡条街作，汇漆集了焰各种坝名特醋小吃漆及特央色菜杯点，烈进一蛋步丰满富了千青岛裁市商军业街购的内池容。随步行地街的智形成似与发喇展是猛衡量料一个嫂城市肯商业个繁荣手与否治的一乒个标燃志。絮作为讯中国崇沿海充著名讨的开之放城摔市，庙随着静经济铜社会焦的快贝速发吓展，愤青岛登市的佩商业见设施材与综零合服藏务水厦平也谜迅速荒上升携，步予行街枕的初估步形击成即慎为一健个明赠证。然目前基已形烫成一拒定规伶模的域有市透北利绳群商奉圈附忧近的袄台东错三路低商业王步行蒜街，节其间谨商铺摘林立钉，尤脑以各门类品还牌专粥卖店疾和特允色饮季食店饱为多喇，聚雷集了拨购物买、观察光、雄娱乐嘴、休愉闲等酱多种抄功能剪，人骑气很胳旺。谁另一围正在礼形成曾的步降行街傅位于释福州吵路，勤目前形正在核建设妥中。海4、狱高档佩商业治设施妙的兴挨建-烂新世拾界数陈码港够新世舌界数蹄码港乖是一怪项综勿合性丘的城使市功泛能基灶建项场目，文位于步青岛恶市香而港中接路5蚕2号珍，由脏一个顶逾2榜万平硬方米陈的大充型高猫级名话牌百乌货店拉、两板幢智贯能写料字楼竟及一系幢酒浸店工陷公寓宫和相零应的魄配套呼设施味组成怪。其册定位灯为：泼国际这化的费商务柜平台穗，C星BD樱钻石抓地标残。信夫息技榜术革顺命改炒变了梯经济谢活动诉的形揉态和沫内容盾，信临息的盼生产梯、加河工和恩交换挽取代载了其氧他活病动而棍成为滩经济涉活动歼的核怪心。讲因此于，新艺世界太数码寻港构柄筑了阔一流锁的电嫁讯网矿络高劣科技置设施杏-这县也是刚数码盆港名铜称的位由来千。底数码训港的鸟建成惩，必榴将在熄更深岁层面透上影植响到街商业灿中心唐的格窝局。问二、呢青岛蝇市主悉要商他圈分衣析岸中山丈路、士台东两、东德部、吃李村岸是青乘岛市扭传统宗四大仔商圈油。东1、孔中屿山路寿商圈沸中山汉路总构长1嘱05触0柳米，截范围竭56摔.6递公桨顷。查中山陷路是房青岛孟市城座市建淡设的悲发源山地，怎作为抱市级壤商业论中心腰有近冲百年支的辉村煌，拘在百羞姓心缴目中丙具有棍不可借替代奋的地域位。窃主要裁经营毁模式框：以惰传统抹大商村场百目货业痕和品蜘牌专择卖为减主，浮目前教有百眯盛、颜发达草、国赤货、堵东方章等大尚型商著厦，妹及众吊多的略品牌同专卖故店。蔑作为架传统界商业头区，盲和其每他城陷市一遣样也迫不可角避免丘的受陕到大直卖场宅和超拥市的域激烈线竞争灯。现慧在中桃山路生基本除确立扮了以存品牌握专卖泼特别唯是以节服装建为主帆的定优位，展同时皂大打递旅游隶牌。炒来青学岛的旺游客急购物桑一般连会首援选中每山路灯，这桃已成臂为中仔山路挖商圈屈的一尼个新恐的竞妨争点彼。谊2、广台荡东商府圈淹台东产商圈本位于美繁华习的市讽北闹屑市区妖，市症北区违作为消青岛荡市的潮老城鞭区，才具有手人口丽密度挂大，皱交通座便利窄的特浪点。亏经营伸模式落主要历以大喘商厦此和专罢业市亏场为裕主，宰主要鞠有利众群商夕厦、屡当代斩商城惹、三尼百惠权商厦便等大瞒型综污合商誓场，缸及儿嫩童服魄装城质、百叔盛南包山超荷市、慧崂百翁维客诸超市葱、三民百惠兽家家需福超完市等段。其赤中利凤群股功份有阻限公最司已祝连续祥数年间取得踪青岛曲市零浮售总伯额排场名第纯一的列良好掉业绩畏。利市北蒸区对躬台东大及周梳边地师区进忠行了诞大规最模棚谁户区隔改造敬及环诚境美标化后疾，新洪建了玉多处诉居民薯小区蛮及威绝海路标和台大东三样路步队行街市，许归多市犁民也敞把台证东、近威海汉路附探近作役为购旁房的犁首选核之一怎，因键此台靠东商贼圈近伸几年答人口组有增欠无减赏。此句外，膀台东甚商圈专交通丹的便艇利也嘉使得劳它的仰辐射源力相捡对较远强，复作为恭市区闪的交膛通枢理纽，氧目前务约有塑20埋余饶条公肤交线生路经娇过台召东，丝市南锦、四心方、悉李沧果、城莫阳等量地的姻市民堵经常决利用堵双休盼日来慎此购败物。锄3、宪东部煎商圈腔该商科圈主比要有伐佳世判客购俭物中验心、翅家乐聚福购爬物超蒜市、兵海信镇广场退等，恋经营公方式扔上主棚要以捞超市挽大卖司场为朱主，荷面向假中等春收入旱以上受的消父费群隶体的唉购物誉区，尾目前妨已成粗为岛血城消灶费能袜力最如强的尖商圈躺。其订中青浅岛家熄乐福果是1侄99侮9柴年底兵开业缝，开登业仅忙一年卡多客斗流量姐就坐校上了辫全球葡家乐救福的固头把妹"交厚椅"痒，该颤区的瑞消费廊实力杆可见屠一斑贺。揪东部倦商圈炭是青积岛的筛黄金胡商业近地段抬，市叨中心黄的中系心点踩，背矮靠大制片居湖民住黄宅小养区。挺繁华月的香葵港路笑、东涛海路倚、云西霄路易给它店带来思滚滚评客流椒。便揉利的涝交通玉和优昆良的盟停车槐条件降，也档能吸杂引较密远处考的顾屡客。浇项目奏所在雨地属削于东绒部商碌圈的滋辐射眨范围撕，项融目所兵在地医所处参的优仰越的玩区位搏条件床，决鹊定了碰本项登目的秃开发蹦定位删应为矮中高土档住镰宅。挖居民颠以中秀高收峰入阶遵层为订主，敬消费旧能力部在全善市范茎围内垫属于掏最强恰的。物本区技域以抬大卖订场为茄主的象商业布设施孝显然舅不能坐满足僻区域衬内的舍消费妄需求阀，而多高档佛商业难设施榜的缺呆乏使泪得居约民消掀费渠岛道极区为不础畅，膝另一俊方面命也不她利于吉青岛吴市商系业的困繁荣车与发敬展。全现有恒的东结部商酸圈以医东，鼓依山庄临海赛而建置的大壤多是益居住渐区，晋而且扎多为匹中高胡档住掘宅，稼与之厨相配盲套的燥商业便服务烈设施解几乎兼是一纷片空右白。末这对进于拥谢有7怕0多犬公顷箩规模头的本奸项目评而言再无疑罢为一驰个很那好的唤机遇娱。革4、拉李炒村商指圈过李村布位于早青岛跳市城凳乡结静合部寻，外益资、讽高科董技企花业林戚立，胡加之首逢七蒙一次喇的李凤村大愿集更禁是吸阻引了凑越来孙越多规消费亮者的铅注意军，消锋费潜狱力在轮近年狐来不刻断飚裕升。愿李村沿最繁宫华的挣"金稍三角要"地惰带聚宣集了洪诸如驼崂百耽、北夺方、棵华隆宽、商瓣贸及喊维客宫超市烘等在虽青岛弯的大品型商舟业流蛮通企剧业。疫麦德暴龙，板普尔棋斯马荐特、欲法国甲欧尚煮等准蔽备相凡继进典入。圣5、症商圈足的扩衫容件面对疼良好康市场秧前景夫的诱境惑，联各大景商家柔们加重快了爸扩张功的步抬伐，瓜原来按的四丝大商漠圈得右到迅驳速扩欢容。比主要编由佳樱世客密、家吴乐福近组成抗的东调部商肯圈已逮成为股岛城容消费流能力捐最强阿的商趴圈，谋伴随亭着几垫家大加型超故市的企开业朋，东责部大挽商圈解之下拣又将盈出现仙一个圈小的监"东腰北商科圈"开。目五前该砍区已孕拥有卸众多臣商家鸦，如支即将克开业颜的青撒岛家剩世界墨广场稻等。兼另外递，除恒了大尊福源贷、家僵世界黑这两声家大尺超市玩外，扑位于吴山东版路附毫近家邮乐福漠二号拔店也辆开业阴，到倦今年笑底明坑年初瞒，大之福源桃、家义世界沿、家歌乐福继二号花店三辆大商爸家将奥共同返营造匀出一黑个繁糟华的匹东北层商圈丘。录6、呢青岛遍市主侵要商焰圈及钓商家茶分布怪青岛勇市巨絮大的凤消费帽潜力王，吸剩引了犬世界炸上各锋路商畜家竞缺相投孩资，董竞争麦空前鞋加剧牺。在冬今后瓣一段烛时期永内，美大批家外资丰零售再商携绕带各房种先饮进的弹经营五方式弹而来心，优赶势地虾段可滋能成莫为外勒资零纺售商叉抢滩脂登陆吴的要驱冲和触竞争院焦点阶。因酱此"应圈地哥"无呆疑仍抚是今历后商高战的倾重要例砝码帽，可吧见本列项目津将成凯为市释场关递注的方焦点析。维三、偷青岛创市商潮业发荣展与才布局蛾中存给在的喉主要抱问题恋1、烈商业阶业态垂结构触不合庄理。放从青眨岛市翻目前油零售蔽业态粘的结五构来律看,督占市寨场主影导地仗位的替仍是利大型猾百货肌商店意,而羽超级脚市场阿、方辟便连丹锁店榆、多利功能羊购物江中心省等在宜本市誉才刚耳刚起威步,华所占零的市渣场份康额极搜小。主这与宏发达汪国家上以超胀市和窑方便酿连锁末店为象市场暖主体个的结困构还源有很枝大的止差距趣。目边前青丛岛市巷的超而级市呆场不令仅数聋量少妇,而液且规怖模小兵、经殖营的与商品掀种类僵还不握够丰盾富,盒与国逃外的膜大型吸超市窝有很废大的昌差距米。本训市的非各类锯专业肿店尽折管数普量很价多,蔑但大殃多缺疏乏特焰色,钻经营否管理段水平钻低。抗这种绍现象隔在一棚些服永装、汁鞋类危店中归特别屠突出府。另耐外,猜本市便还没聪有货治仓式稿超市算、折引扣商例店等粘零售虚业态愿。盼2、黄大型禽百货葬商店响发展练过快嫁,经峡济效飘益普报遍下借滑。兽90财年代葵初,盘在大径型商共场赚干钱的啊示范宅效应泊下,钓青岛很市营丈业面勇积超折过一鹅万平运方米聚的大昼型百分货商仪场如屯雨后酒春笋僻般出淘现。垫一方诵面改愿变了类青岛刊市商丸业营尊业场咸地狭嫩小、烫设施工落后盖的状咬况,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