苏州写字楼市场调研报告

写字楼.doc*苏州市写字楼市场调查分析报告前言苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。市场综述从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界24个最具有发展潜力的城市之一，GDP及增长列江苏首位，而写字楼市场比南京甚至无锡都有较大差距。苏州经济10年来一直保持着两位数的增长，去年更是有103.9%的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增速在全省都处在首位。苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：润市区时、园朝区、现新区宅的主扩要中乐高档苏写字航楼的域租赁饲率达区到9柴5%梁左右劝，部赞分写弟字楼式的价参格出头现了卖40何%的弦增长胡，平别均租效金达梢到5终0元胸/月临·愉㎡，栋新区铸、园尿区的病部分今高档阻写字引楼更蠢达到岛10示0元耍/月料·龙㎡。灰根据训统计否局的屯数据鞠，苏北州办哈公楼买20叉03故年1星-8密月份巨新开玉工面晚积1唤40妄46陷㎡、精竣工巷面积起39板96放4㎡裙，而休同期玉实际联销售匙面积遥达到戴52拨02裁9㎡罩，销谦售价靠格也老一路朋上升烛，各沿区域橡都有召10语-2仇0%施的增剩长。败且销盲售势片头良席好。祝近期梢，那跌些几握年甚惰至十蜘几年坑前建饰造的此，由宏于当好年的宋资金峰等诸耳多问帅题而袭新成坟的控“膝烂尾暖楼诊”共，如筛今在煎市场宗和政棵府的鸦调节康下也己披上案了餐“眼新装巩”颜，其弄中有柜7个佛都涉膏及到款写字兵楼，荒且租窃售市纳场良疗好。稿从市晒场的岂角度骆来看就，苏疼州目闹前的相写字浙楼市穿场的殖供给莲不能刑满足外市场站的需撒求，窃众多急的投躬资商施也瞄排准了很这样港的市岸场，申很多兵房产泰投资圈客也帅从投穷资住耽宅市呀场向问投资耍写字来楼转萄变，胡苏州耗的写吹字楼允市场街将进芦入高玩速发若展阶胜段。蝴区域然分布碍苏州黎的写麻字楼萌主要彻集中佛在老旗城区撑（人巾民路驱、干惕将路轨、三赢香路钱、石著路商果圈及蚂附近奥、观垦前商剖圈及室附近们）、妈新区汁（新墙区行窗政中介心及竞附近召）、捷园区楼（中莫兴路污、园誓区C龄BD胃及附耗近）搞。呈客“极一坛”庭字形艰直线稳分布纸，东倍起园站区C贝BD栋，西恩至新垄区行贞政中风心，胞由干丰将路竟把这毒两个诊区块误连接智起来保，形团成了牵写字毒楼李“双两区婶一路脑”竞的格团局。课图1桐、2突区域姓是园守区写笑字楼暗集中酬地块答，园宫区作帅为苏抽州经驻济的声增长坚点，季作为抛中新换合作落项目啄的成行功典娱范，架在国善内有乏很好蝇的知身名度厨。且远规划的合理盒，道教路交栽通便邀捷，丧配套盒设施形完善唯。具蛛有高臂档写筛字楼拜的存诸在和亩发展竖的良拆好条必件。共图1壁0区惜域是具苏州浪又一带个高瞒档写伶字楼衣的集惯中地典，地醒处苏幼州高孤新区险行政包中心眼，高漆新区艘作为沫苏州超首个宫开发猾区，惩基础玻条件介成熟困，台健湾和扒日本粥企业殿占多中，由妇于台画湾、孙日本口的投薄资具汽有集倘中的廊特点烤。此誓区域厕的客络户多问以台贿湾、吵日本冠客户孕。随咳着苏慌州外矩来投块资的坛增多让，尤抵其是糠台湾偏、日资本企迎业的灯涌人哨，此旨区域养写字玩楼必宣将有莫良好制的发额展。耀图3赔区域蔽是园过区和办市区掀的接甜口处虏，图期9区变域是亏新区宝和市遍区的可接口号处，胁从城喊市的课发展销状况袜来看丢，新难区、芽市区抖、园揪区的荣关联睛性将晋更加掩紧密博，目助前此当块区喘域的章写字岩楼的众良好红租售社率已香经说定明了鞭未来桃发展守的美及好前塔景。吉干将眼路是符连接包新区脑、园更区最布便捷股的道颗路，住它的缺改造相完成办更好纽的把寻新区纱、园怪区的台工厂踏、企著业贯沃通起轨来。捧写字居楼也劲很集凉中，变主要忙分布碗在图抬4（警干将缎路、尖临顿肢路口新）、宋图5四（干筒将路保、人猾民路特口）拦、图练6（怨干将棍路、冠养育味巷口炸）、路图7搁和8蹄（干域将路崭、阊矛胥路征口）弓。禁区域嘴分布覆列表新区园区市区新区园区市区护城河外护城河内新区市区接口行政中心市区园区接口金鸡湖路CBD护城河外护城河内新区市区接口行政中心市区园区接口金鸡湖路CBD干将路林顿路段干将路人民路段养育巷保险楼群阊胥路石路及周遍干将路林顿路段干将路人民路段养育巷保险楼群阊胥路石路及周遍······光大银行大厦······金狮大厦SND大厦······东环大厦综艺开元大厦······馨都广场加城大厦······世纪经融大厦国际大厦······光大银行大厦······金狮大厦SND大厦······东环大厦综艺开元大厦······馨都广场加城大厦······世纪经融大厦国际大厦······华孚大厦······金洲大厦······丽景苑······永霖大厦······AIA大厦······华孚大厦······金洲大厦······丽景苑······永霖大厦······AIA大厦群楼盘瓶档次探比重始本次令调查移在上评述区女域均蹄匀选野择2麦-3勺个个优案，边共计蚂选择沾25馅个写来字楼掏个案幸，通恶过市册场调葛查及育相关斧资料碌的查弊阅，气在价牢格和渣档次岸上初丽步做梨出以夸下论著断：醉目前搂苏州巡写字淹楼市卵场的鹊价格润状况尤主要睁在三镜个范逝围，孤40否以下踢、4臭0-沈50袜、5恼0以铁上，滴其中袭50员以上制部分年多为软90胸-1参00男左右坟。（态单位庄：元律/月炕·堤㎡）陕根据脂对写虾字楼制市场趁的调胆查，绩基本紫可以稼把以再上三葬个价改格范覆围作耐为划糖分写炎字楼套档次侧的依脑据。夸50弓以上艳为高甘档，识40逐-5趟0为圆中档味，4盐0以破下为军中低凉档。妈（单膊位：衡元/剃月眨·盼㎡）脾市场教特征咸区域浮、形脏态副苏州也的写现字楼掉主要古集中集在老窗城区哨（人骡民路矿、干些将路欢、三封香路砍、石奸路商尸圈及姜附近录、观猫前商育圈及条附近枕）、欢新区案（新府区行饥政中品心及局附近落）、边园区喷（中牲兴路像、园音区C凳BD关及附秩近）补。漏案名究区域陪层数捏道路普交通炒主要助消费晋客户冈金鼎恋大厦拿平江召6盛观前帝商圈裂内，柄南临铜干将廊路，叠西临类人民唯路盯电子腥、网桂络、幼通讯组企业琴居多资广大廊商务戴中心喘平江贺6辩观前拘街东写、林愉顿路旬边倡医药构、贸守易端华孚撤大厦待金阊识9眼南临丛三香罩路、穿阊胥陡路边宾苏州架本地册私营快企业冲居多争开元俯大厦蒸园区贺20体东环丧路、域中兴邮路口寨房地本产、杏建筑翻工程调居多询永霖鉴大厦桥平江密7损人民爷路、丝道前阀街口吃外地久驻苏长机构顽、本页地私作营贸款易类怠金狮库大厦肯新区眯25狡狮山于路南涨台湾蜜企业屈、本砖地私裹营企抢业著瑞基冷大厦返平江独6亿干将哭路、品公园刊路口雕装饰越、装居饰材吉料企陷业文写字紧楼对泥其周露边的中配套省设施烦完善叠程度絮、交少通便禁捷状涛况有梯较高啊的要凉求，汗所以轰写字甜楼都牙有集容中的栏组团庄形式伞，如荒新区迈行政掠中心田区域思、干擦将路晒养育喜巷保升险楼锹群、克园区屋CB欧D区豪域等虎，这杀种集遵中的筝组团宏形式舟在写怎字楼结市场目是普常遍现谈象。嫂由于地市政捏府对仇于市毕区（涛护城秤河内尊）的占建筑惊有限盗高的冰规定卵，所测以这撒个区睁域的淡写字丈楼多胡为6熄-7年层，焰而此糟区域拖外围让尤其漏是新女区园根区及抢其周互边多第为2誓0层车以上酱的建乘筑。缴由于概受交情通状击况及遗停车制条件器的限股制，瞎观前膛和石冲路商搏圈内俱部的帅写字写楼并痰不多朗，但颤由于荷商圈洗具有竿优越东的配鹊套设银施，谎所以崖写字球楼多也集中居在商朱圈脏一公喝里于的范博围。警干将艘路作勒为市摧区的纺主要仇交通冈干道阶，是读连接徐新区吊和园岁区企喜业单飞位的验主要质道路吓，因节此，帅干将杯路以干及干解将路天和新录区、绞园区鼓的接貌口处弃集中逐了大侦量的浩写字精楼群乳落。短考虑蛾到行蛾业及吊贸易新的关工联性兵，公己共关虫系、懒公共里信息原在企竖业发笼展中乎的作神用，寒在写巧字楼忍市场美中很尖多物品业的志入驻静企业漠都有尺着一减个或浙多个宫共性毁、关吨联性店。极累端表历现为雁同一极个行扯业的粥集中本，如探瑞基涂大厦诉的装煎饰、勾材料瞒公司厉的集丢中，组金鼎户商务扭中心亦里电秤子、术网络俯公司僚占8虑0%辽以上仔。购价格通、租摧售市满场谊20关00嚼年前挠后，公苏州预写字略楼市嚷场一党直以让租赁焦为主慎，且精空置钱率较惩高，造此时角的住必宅市近场已诸经回夕暖升记温，醋根据副城市并的发户展经茧验，赌住宅查市场阿是写惜字楼奖市场璃的渠“咳点火之石肃”遮，近潮期住夕宅市乔场的费强劲闪冲刺养，将最要引卧爆写鹿字楼旋市场抚。写此字楼腰市场健是城朴市经献济发猪展的丢“阴发动话机侦”子，在职苏州楼经济诵的高雪增长脑下，积这台里“剧发动奋机牙”惯显得仿功率猎太小饲，众类多粒“伴烂尾刚楼矛”柔的盘右活、迈新开课商用小项目大的热所销，权说明先了这宗台阔“父发动旨机句”爽正在沫加大捷马力宏。肺案名生区域慕租售搬方式糟租售领价格剥物管形费用凝丽景论苑尼平江总租售竞结合苦租：考1.钩8元消/㎡驾·节天促售：稠均5遥50歪0元恶/㎡珍4元叨/月可·惭㎡哑开元亏大厦休园区桐先售匠包租经租：章40子-4罗5元刷/月秘·彩㎡洽售：雷63乔00患-6禾70霜0元痒/㎡霸2.灯5元国/月负·泥㎡州国际他大厦亭园区欢只租段不售做租：谅90揪左右滩元/浮月向·畅㎡喉5元巴/月默·艇㎡万永霖药大厦忧平江贫先售盼包租矿租：名28喂元/畏月絮·粮㎡位1元能/月洲·锡㎡沈东环羞大厦伏园区仍销售叮售：瑞均4小80坟0元式/月远·废㎡像3.季5元表/月箭·洪㎡毯金狮次大厦减新区杀租售暴结合仆租：构85孙元/称月铲·正㎡丝售：判均6门50区0元械/㎡驾5元云/月胜·芹㎡朝目前池，苏疑州写折字楼柏租赁贼市场染的价停格平淡均为秀50抽元/怖月僚·培㎡，豆销售浩价格铲平均支为5持50超0元盛/㎡添，苏川州写揉字楼用高端树市场眼的租剖金达票到9口0-锋10跪0元寻/月稍·家㎡，蓄且以液租赁怎的形恼式为蹦主。捎此类匆高端传物业球都集汽中在沾新区堆行政根中心睬和园秤区C橡BD鞠。着由于趁护城缎河内瓶的写葛字楼饶为6箭-7艇层，谣面积遣小，士相对冬交通写状况篮差，伸相对陡物业贺管理辜差，矮停车蹄不方舰便等瓜原因董，档急次及院定位赌都较府低，怕价格剥也就狠偏低纹，租志赁价锣格集苏中在聚30撕元/庄月掌·燥㎡左江右。俱随着旺写字及楼市诸场的叠复苏木、活锦跃，草切入缎市场谁的方绍式也坊开始森多样圾化，熄“掠租售航结合医”违、陆“销以租绝带售愤”封、慧“文先销凑包租垃”直等形核式在锋市场市上大晨范围黑运用万。情面积理、消交费群爷体宰案名遮区域棉面积板范围烈（㎡宵）倍租售间率筹主要败消费陆客户组金鼎伐大厦沙平江赔86丙-1仿90用95售%会电子以、网粥络、冠通讯捡企业耽居多蹦广大农商务弦中心蚕平江胡18阿0左僵右察90牢%吸医药足、贸报易倒华孚轨大厦采金阊焰14纵7/白18森0锣95茫%武苏州拒本地缘私营兽企业位居多怖开元食大厦垫园区晃22叹3/丝26搏3截10孤0%允房地画产、为建筑宋工程套居多碰永霖线大厦拜平江蜡80模-1允50立10读0%沙外地钻驻苏义机构李、本哪地私喷营贸崇易类荐金狮伤大厦贞新区生64疏-1仆94遇（可烦分割旺）件95让%牛台湾选企业雄、本啦地私银营企说业搜瑞基劈大厦夫平江烛80怀-1竭12域（可搁分割义）辅10沫0%翻装饰右、装愁饰材秆料企烟业梯写字吸楼市族场的孩高端膜产品政主要俭是由栋外资剧企业补、外翅企驻宾苏机瓣构、血大型章金融情机构灶分支隐等有宵实力钩的客烂户消圾化掉席的，熊随着咬苏州姑的经这济增吐长，啦外资赵企业锣的大竟量涌迈入，被高端响市场开的需锣求也喉日益电增加壳，新泊区的捞狮山抚大厦伟、园何区的口国际持大厦认的出凶租率凭都达酒到1箩00膝%。秃随着话经济项增长柳，外申资生臣产型卧企业爬的增槐多，罢拉动日地方贼产业置的发莲展,视本地格私营揉企业卵的大夹量出缴现（服苏州滑是最叶多一灭天注甜册1织37罪家公亮司）妹，使钟得小纪面积裹、高促档次愉的写羞字楼员供不喜应求样，这同类企虾业对剧于面拢积要弟求1有00亮-1抵50骆㎡，磁对于毛写字叹楼的疤管理现、档阀次要及求偏联高，溜最终调最求运的是介良好苍的性铃价比么。逗随着钉苏州料外资进企业雄的增消多，荐苏州治作为孩江南原园林耀的国悼际花恨园城煌市，舞更加兽国际伙化，神生活削也随茧之国耻际化宴，出高现了乱私人齿诊所悼、心冲理咨仓询等徐新型晃服务塑行业触，以镇及外击企高粪级白灯领创税建的鄙公司画、个掘人工膜作室巷也日文益增赵多。缺对小权面积长、高姿档次害的写切字楼司也是破很大贸的需熔求。举目前任，苏棚州的剖高档薯写字吩楼主姥力面玩积在茎20涂0-瑞40缘0㎡冒，中朋低档厉写字金楼的铅主力劣面积靠在1差00监-1坏50氏㎡左附右，数而对运于写姜字楼豪市场伸需求古这两累端都掌没有折达到贵，睡“忽优而锄大、旺次而董小忧”厕的格敌局不泊能迎勉合苏梢州写候字楼邀市场讲。春市场融研判晚10假月份定，通