某某堡温泉小镇一期建设项目可行性研究报告和城乡一体化“空港翼城”项目可行性研究报告

PAGEPAGEIXX堡温泉小镇一期建设项目可行性研究报告XX规划设计研究院二○年八月第一章总论本项目拟兴建XX堡温泉小镇核心区的公路、供水、供电、通讯环卫等基础设施和小镇中心广场、温泉城主会馆、大型露天温泉游泳池、身体健康检测中心、风情步行街、体育休闲公园、温泉休闲娱乐中心、温泉风情旅社、温泉度假酒店、欧式温泉休闲区、日式温泉休闲区、田园温泉休闲区、民俗村、精品半山酒店等主要建筑，以此作为XX堡温泉小镇的中心组团，带动小镇的其它组团建设，使XX堡温泉小镇逐步完成各项功能建设，成为营口地区及辽东半岛旅游服务市场中的亮点，大力提升营口地区旅游服务品位，进而成为东北亚高档商务接待与旅游度假目的地。1.1项目背景及建设的必要性1.1.1项目背景项目名称：XX堡温泉小镇项目单位：XX集团和XX能源投资开发公司联合承建项目地点：盖州市双台镇XX堡村XX堡温泉位于辽宁省盖州市双台镇XX堡村，为辽东半岛沈大经济发展轴沿线，可经由沈大高速公路、长大铁路联系辽东半岛各主要城市，其面积、储量、水温居辽宁省之首（温泉水温为：井99.5℃，泉45℃）。随着东北老工业基地振兴和辽宁省五点一线沿海经济带战略实施，营口沿海产业基地、仙人岛能源化工区、营口开发区、盖州市北海新城的开发建设及营口新港的迅猛发展，为XX堡温泉的开发利用提供了广阔的空间。1.1.2项目建设的必要性XX堡温泉以其优越资源条件使得其成为近年来周边地区开发建设的重要依托，温泉疗养、温泉健身与温泉养殖等相关产业逐渐兴起，并成了地热资源综合利用的开发局面。然而，XX堡温泉资源利用长期以洗浴、供暖等粗放式简单利用为主，对温泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的科学整合，其开发模式及待提高与创新。辽宁省第五地质大队2007年7月关于《双台温泉矿产资源开发利用情况报告》指出，双台温泉连年超量开采，使第四系孔隙含水层热水逐年降温，目前已变成常温水，温泉水已下降至基岩风化裂隙含水层。为更好地利用XX堡温泉的自然资源，配套服务区域经济，提升营口市旅游服务的整体水平，促进营口及盖州市经济发展，科学规划、迅速完成XX堡温泉小镇的建设势在必行。1.2可行性研究报告编制依据及范围1.2.1编制依据本报告依据以下文件、资料编制：1、《营口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；2、《盖州市经济发展总体规划》；3、《XX堡温泉小镇概念性规划》（上海同济城市规划设计研究院）。1.2.2编制范围本报告主要对XX堡温泉小镇的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可行性进行分析论证。对XX堡温泉小镇核心区组团的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行可行性研究，并提出结论意见，供有关部门决策。1.3可行性研究概要1.3.1主要资源XX堡温泉的面积、储量与水温居辽宁省之首，资源丰沛，康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。1.3.2开发理念打造良好的度假环境，开发中体现舒适性、康益性和安全性；创造丰富的旅游度假产品，突出主题性、文化性、生态性、景观性、休闲性；完善各项服务设施，保质保量、多种类、多样化满足游客需求；科学经营、严格管理，强化游客认同感。1.3.3目标客户群体预测国内分时度假及商务度假人群；周末及短期休闲旅游人群；家庭及老年度假旅游人群；运动创伤及其它康复人群。1.3.4建设内容及规模温泉、住宿、运动、餐饮、观光、娱乐等综合服务设施；一期总占地面积52.7万平方米（790亩），总建筑面积36.9万平方米。1.3.5投资估算及资金筹措经测算，XX堡温泉小镇核心区组团总建设投资估算为1.9亿元。资金筹措方案为自筹。1.3.6社会效益及经济效益评价据初步测算，XX堡温泉小镇每年可接待游客10－15万人次，以人均消费300元人民币计算，年收入可望达到3000－4500万元人民币，年利润约1120万元。XX堡温泉小镇项目实施后将营口及盖州市投资环境迈上一个新的台阶，对招商引资具有重要拉动作用。1.4结论XX堡温泉小镇集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。第二章温泉旅游资源与市场预测2.1温泉旅游资源2.1.1自然资源XX堡温泉的面积、储量与温度居辽宁省之首，资源丰沛，具有一定的开发基础和经验。XX堡温泉的康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。2.1.2区位优势XX堡区位条件优越，位于辽东半岛沈大经济发展轴线，在营口地区半小时交通圈可到达盖州城区、鲅鱼圈城区以及规划建设中的北海新区、营口新城与仙人岛能源化工区；一小时交通圈可到达营口市域内主要城区与规划发展区；2小时交通圈可到达鞍山、辽阳、沈阳、盘锦、本溪、大连等辽宁中南部主要城市及港口城市，开发条件成熟。2.1.3市场需求辽宁省共有温泉42处，大多分布在辽东半岛。其开发利用以康休疗养功能为主，温泉的开发尚未完成从疗养功能向休闲康体和旅游观光功能的转化，新兴的温泉旅游度假目的地开发大有可为。随着辽宁省沿海经济开发的热潮，人们生活水平的提高与商务休闲市场的扩大对高档温泉度假地的开发产生了强烈的推动作用。日、韩等国在辽东半岛的成功投资经营，大量高管人员进入，也为XX堡温泉的开发利用提供了更为广阔的发展空间。2.2目标客户群体为提高XX堡温泉小镇经营过程中抵御风险的能力，客源应定位于多元化的结构，但同时也要确定重点的细分作为重点经营的目标人群。综合考虑多个因素，XX堡温泉小镇细分目标客户群体应为下列四大主体：国内分时度假及商务度假人群――以公司等为组织的商旅、论坛、会议及员工奖励度假为主体的商务度假人群及分时度假的成熟旅游者，无疑是XX堡温泉小镇吸纳的主要目标。周末及短期休闲旅游者――营口及周边大连、鞍山、沈阳、辽阳、抚顺、本溪等城市中有大量的职业人士，其生活富裕，周末离开家或有工作压力的地方，放松精神或参与特殊兴趣的活动。XX堡温泉小镇拥有众多“职业人士喜爱的项目”和“满足特殊兴趣的项目”。家庭及老年度假旅游者――人均月收入在2000元以上的家庭度假；人均收入在1800元以上的文化型家庭；进行阖家的休闲度假活动；同时温泉的疗养作用使得退休老年人也是XX堡温泉小镇休闲活动的重要顾客群体。运动创伤及其它康复人群――辽宁省作为国内体育大省及经济大省，运动员伤病疗养和工作疗养人群无疑会成为XX堡温泉小镇的重要目标群体。第三章开发理念3.1良好的度假环境具有良好的度假环境应是XX堡温泉小镇的基础条件，良好的度假环境应体现出舒适性、康益性和安全性。3.1.1舒适性度假环境的舒适性是确定度假环境好坏的唯一指标，除了XX堡温泉优越的自然环境之外，还应包括人文环境。人文环境的舒适性通过优美舒适的自然环境的营造以及现代化、信息化、科技化、宜人化的设施建设与优质的服务，为游客提供一个舒适宜人的从文度假环境。3.1.2康益性度假环境的“康益性”包括自然环境和人文环境的康益性。前者包括要有良好的绿化，优美的景观，无污染、无公害，保持生态平衡和良性循环。后者包括度假区建筑的艺术化与宜人性，具有地方性又具有时代性，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。XX堡温泉小镇除了选择温泉、山地等自然环境康益的地区作为度假的主题外，建设滑草健身场、保健康疗中心等人工设施与服务，增强度假区的康益性功能。3.1.3安全性对XX堡而言，安全性除了自然环境条件的安全性以外，使游客在小镇内的旅游活动具备较好的安全条件是其中的重要内容。因此，小镇所处的自然环境相对封闭独立的地方，安全的人文环境（度假区所在地方的社会治安好，当地居民对游客的亲善态度等）；安全的旅游设施和项目及现代化的安全监控系统与快速求援系统便成为旅游度假区选择与建设的重要内容。3.2丰富的旅游度假产品“边界模糊化，功能多元化”已成为旅游产品新的变化趋势之一，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。这些趋向具体表现在以下几个方面。3.2.1主题性所谓主题，即是度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。XX堡温泉小镇以“温泉健养”和“体育休闲”为度假主题，营造具有鲜明地方特色的高档次商务旅游与度假休闲目的地。3.2.2文化性构建XX堡温泉小镇独特的文化氛围是温泉小镇的灵魂，其包括有XX堡的地域特色文化和现代温泉涓埃女神休闲文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求的文化体系。3.2.3生态性温泉小镇的生态保护是要尽可能保护小镇内外的原生环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。自然生态的改善，文化生态的营造，生态旅游资源开发与保护，生态旅游项目设计，支撑生态旅游项目的技术体系策划。3.2.4景观性XX堡温泉小镇的景观设计，是通过小镇景观系统，结合绿化、园林化设计，景区景点划分、人工景点与小品及建筑等的布局与设计，营造一种令人赏心悦目的景观，构筑温泉小镇的观光游览系统，成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。3.2.5休闲性将休闲性充实为度假区的一大特征，是由于消磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容，而度假区所具有的良好的环境，丰富的旅游内容为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验。因此，针对度假旅游时间较长的较高的重游率，温泉小镇的开发中需增加度假休闲设施和内容，有利于丰富度假内容，提升小镇档次。3.3完善的服务设施XX堡温泉小镇将是一个自足系统，这要求开发者必须提供完备的设施与服务，包括吃、住、行、游、娱、购，使游客能较长时间滞留，并对闲暇活动、体育、消遣、文化、艺术、工艺有广泛的选择，必须在质与量或种类多样化上满足游客的需求。表现在旅游市场上，就是运营商极力向度假旅游者传递景观房的概念和休闲体验，再从产品特色上看，尽管不同品牌类型的度假饭店在服务项目略有差异，但是都强调家居的感觉。饭店提供的休闲娱乐活动略有不同。其中提及率较高的休闲娱乐项目是：游泳池、spa、温泉池、漩涡池、网球、高尔夫球。3.4科学的经营与管理温泉小镇的主要客源市场是度假旅游者，奖励旅游者、会议旅游者及康复医疗旅游者。要成功必须合理地市场定位与创立认同，其关键是定位营销，同时度假必须创立适当的品种或产品认同，以深深印入游客的心目中，这样可以产生对品牌的忠诚，从而增加重复业务。闲暇市场具有明显的季节性，尤其对于处于高纬度地区，高峰业务集中在周末、节日和寒暑假，为了平衡全年业务，各度假区致力于追求商务会议与奖励旅游者。不断提高产品和服务治疗档次是重要竞争手段。通过改造与扩张，增加体育中心、桑拿浴及涡流游泳池。为了吸引家庭旅游者，开发猎珍、池边活动，并提供放松性设施如温泉、按摩，建立主动参与式的体育活动，如同高尔夫、滑草、远足等等。第四章建设内容及规模4.1建设环境分析XX堡温泉小镇核心组团位于盖州市双台镇镇域范围内，总面积约52.7万平方米（790亩），其地现状主要为山体与旷野分布，有一定的高差起伏，并有一定的植被覆盖，无既有建设，开发条件良好。周边道路条件尚可，可以较为快捷地联系鲅鱼圈城区与盖州城区，但道路等级较低，联系通道单一。4.2建设空间布局理念XX堡温泉小镇在进行总体空间布局规划时应遵循以下原则：4.2.1突出主题形象这是温泉小镇规划的中心原则，必须通过各种产品与服务来突出温泉小镇的独特之处，通过自然景观、建筑风格、园林设计、细部小品、服务方式、节庆事件等来塑造与强化温泉小镇的形象。4.2.2活动功能的动静分区对不同类型的设施如体育休闲设施、娱乐服务设施等按功能分工布局，对于一些如田园温泉等对环境有较高要求的设施划出专门的区域，使温泉小镇的分区动静有序。4.2.3环境保护原则包括两个方面，一是保护特殊的环境特色，如具有主要吸引力的人文自然景观；二是使温泉小镇的游客接待控制在环境承载力之内，以维持生态环境，保证温泉旅游资源的持久利用。4.2.4小镇内部交通网络高效且布局优雅路径要与自然景观有效配置，并建立公共交通系统，采用步行或无污染交通方式，限制高速行车，使行走与休息均为一种享受。邻近景点间设置人行道，缆车，电瓶车等交通方式，可使内部交通优化。4.2.5布局有效的眺望点系统在一些制高点、开阔地带或主要景观地区设置一系列的眺望亭与休息区，让游客充分享受自然美景。4.2.6开发阶段性原则考虑资金、人力、物力供给因素及游客偏好、需求随时间变化，小镇的开发应采取阶段式，在布局规划时应为未来发展留下扩张的余地，以满足游客的新需求。4.3建设规模一期总占地面积52.7万平方米（790亩），总建筑面积36.9万平方米。其中：核心服务区用地13.14万平方米；五星酒店用地5.17万平方米；田园、欧式、日式温泉用地7.77万平方米；体育休闲公园用地7.79万平方米；山地运动用地7.16万平方米；公共停车场用地3.33万平方米；道路交通用地8.34万平方米。第五章工程设计方案一个原生态的欧洲小镇有其自身的生长肌理，市政、交通等功能配套是输送养分的土壤，景观、建筑、街区、广场等承载空间是骨骼经络，休娱、交际、购物、文化、医疗、康体、教育等人的活动才是奔流不止的血流。小镇空间尺度一般不大，大多依托自然地貌，由民居、标牌、道路、街景营造独特的地域生活氛围。那些由自然、历史、人文或者建筑引发的故事给小镇增添了许多神秘气息，并演化成为所在城市的文化基因。XX堡温泉小镇以原汁原味的欧洲小镇为典范，以欧洲小镇空间中最为出挑的广场与街道为核心，最大限度地结合自然环境，营造一个可持续发展的生态社区，通过地块的自然纹理、起伏的青山坡地、蜿蜒的小河溪水，构成承转折的开放景观空间。而山水之间的低密度建筑及浪漫的街巷宅院把休闲文化、生活艺术演绎得洒脱至极。XX堡温泉小镇的核心区包括由三条道路围合而成的中心区块及周边的五星酒店、田园、欧式温泉及滑草场的局部用地。该核心区是XX堡温泉小镇主要功能的集中反映，综合了温泉休闲、健身运动、旅游娱乐等多种功能，追求功能多样化在空间上的集中聚集，是XX堡温泉小镇的核心旅游吸引力。XX堡温泉小镇核心区的空间重点是中心地块的设计，中心地块内包括体育休闲公园与中心公共设施区域的建设。地块的主入口方向考虑由南面开放性的入口景观大道导入，到达小镇的核心――小镇广场，周边环绕可俯瞰小镇风貌的钟楼，以欧洲小镇市政厅为模板的旅游接待中心及细节丰富的广场水景等景观要素，成为小镇空间汇聚的核心。在此向西可进入自然、生态与活力具备的体育公园，向东经过曲折的小镇长街，步移景异，串连多个街区广场，途中引出多条小巷，营造欧洲小镇街巷相通的小镇格局。景观塑造上，选择适宜营口地区水土的植被，尽量与原生态林木配比，在建筑角落、在街道边，总会点缀常绿树、多彩灌木、艳丽花卉或其它植物。小庭院的中庭绿树掩映，中央或有一湾水池，或有一尊喷泉，供人们夏天纳凉并调节小气候。深深窄窄的街道中，也不时在路旁展现富有地方特色的小雕塑、陶制品或石椅石凳。通过完美呈现原生态欧洲小镇的细节风情，为游客打造自然山水中心灵的宁谧之所。5.1核心服务区占地面积13.14万平方米，建筑面积17万平方米。（109250）（143520）5.2五星酒店区占地面积5.17万平方米，建筑面积2.6万平方米。（47570）（17874）5.3田园、欧式、日式温泉区占地面积7.77万平方米，建筑面积3.9万平方米。（69400）（23883）5.4体育休闲公园占地面积7.79万平方米，建筑面积0.78万平方米。（77070）（4270）5.5山地运动区山地运动用地71600平方米。5.6公共停车场公共停车场用地33300平方米。5.7道路工程道路交通用地83400平方米。5.8供电工程根据XX堡温泉小镇各项设施、档次、规模划分预测用电负荷。5.9给排水工程5.9.1供水根据XX堡温泉小镇发展状况确定温泉水及日常饮用水用量并设计建设配套工程5.9.3排水根据XX堡温泉小镇发展状况确定排水工程建设。5.10通讯工程有计划逐步实现XX堡温泉小镇内外通讯现代化要求。5.11垃圾处理工程为保护XX堡温泉小镇旅游环境的可持续发展，保护其自然生态环境和卫生状况，将设计兴建现化垃圾处理系统。第六章环境保护6.1环境保护规划6.1.1基本原则在“可持续发展”观念的宏观指导下，按照“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的方针，以建立人与自然和谐相处的平衡状态为目标，唤醒人们保护环境，爱惜环境与美化环境的崇高意识，以达到人与自然完美结合、完善人性的理想境界，同时促XX堡温泉小镇环境风貌、社会经济持续协调发展。6.1.2环境保护保障措施1、根据规划人口容量规模，严格控制XX堡温泉小镇游客数量，控制常住人口。2、有控制地开展旅游活动、生产建设和开发经营活动。3、建设污水处理、垃圾收集及处理工程，保证XX堡温泉小镇环境卫生。4、建立环境监测站和监测点，加强对XX堡温泉小镇环境的监控。5、建立专职和兼职的消防灭火队伍，组建植保队伍，防治火灾。6.2环境保护工程设计6.2.1生态环境保护措施在XX堡温泉小镇进行基础设施建设时，力求做到保护好自然生态环境，施工中采取有效的防护措施，防止破坏生态环境，利用本地气候条件，种植适生树木和植草，尽可能利用原有地貌景观。同时，禁止在从事采石等改变自然地貌。6.3环境保护工程效益分析实施环境保护工程，推行温泉管网供水，严格控制开采，科学合理利用地热温泉资源，尽可能减少因发展旅游业给环境带来的破坏，促进社会、经济和旅游业的可持续发展。第七章项目实施进度7.1编制原则7.1.1本项目建设内容为XX堡温泉小镇的基础设施及核心区开发等。7.1.2本项目实施进度设定在资金按计划到位的前提下，依据各项工程所需时间编制制定。7.1.3本项目前期工作包括：立项报告编制及报批、初步设计、设备询价、定购、工程招标、施工图设计等。7.1.4项目施工周期以年为单位，项目实施进度以月为单位。7.2工程实施进度XX堡温泉小镇核心组团（按类别分）共计11项，施工范围较广，施工条件各异，拟按照建成一批投入使用一批的原则，以使其尽早产生效益。整个核心组团拟在二年内完成。2007年完成总体规划和设计，同时完成工程土地平整、道路施工、供水供电工程及部分建筑土建工程；2008年完成温泉核心服务区及核必组团其它工程。第八章施工期间的环境保护方案及措施8.1首先成立环保领导小组配备一定数量的环保设施和技术人员，采取一系列有效措施，严格控制施工污染，减少排圬，重点是保护生态环境，减少对生态的破坏。从施工设计到施工组织和施工均对环境保护进行重点考察。施工单位严格按设计施工，全面完成施工任务的同时，确保达到环境保护要求。8.2组织所有施工人员学习提高大家的环保意识，明确斯拉堡温泉小镇环保要点，使大家自觉进行环境保护。严格遵守国家有关环境保护的法令法规。8.3对施工噪声污染的控制8.3.1施工中严格遵守《中华人民共和国噪声标准（建筑工工场地噪声限值）GB12523-90》，采取适当的措施使施工噪声控制在国家噪声标准极限内。8.3.2定期或适时维修不良设备，以减少因松动零件震动或降低噪音部件损坏而产生强烈的噪声。8.3.3专业人员随时检查，发现噪声超标立即采取有效措施进行排除。8.4对粉尘污染的控制8.4.1施工中严格遵守《中华人民共和国空气质量标准GB3095-1996》，确保由于施工产生的空气悬浮颗粒（TSP）不超标。8.4.2在设备选型时，选择低污染设备，对可能造成粉尘污染的设备安装空气污染控制系统与设备同步运行。8.5对生态环境的保护8.5.1施工排污不流入主要河道，施工废水、生活污水必须按设计方案进行沉淀处理；为防止大气污染，施工机械车辆消音净化系统要完好。8.5.2生活垃圾弃置在半密封的池中，定期处理，并定期对周围喷药消毒，以防蚊蝇滋生，病毒传播。生活垃圾的处理必须达到设计要求。8.5.3做好碴场的防护工作，施工弃碴必须堆放在指定地点。8.5.4施工单位应积极与环保部门取得联系，并按照国家法律法规以及监理工程师的指令，制订详细的环境保护方案。第九章投资经测算，XX堡温泉小镇核心区组团总建设投资估算为1.9亿元。资金筹措方案为自筹。第十章效益评价据初步测算，XX堡温泉小镇每年可接待游客10－15万人次，以人均消费300元人民币计算，年收入可望达到3000－4500万元人民币，年利润约1120万元。第十一章结论XX堡温泉小镇集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。XX堡温泉小镇项目实施后必将使营口及盖州市旅游投资环境迈上一个新的台阶，对招商引资产生重要拉动作用。XX市嵩明县房地产项目嵩明城乡一体化“空港翼城”项目可行性研究报告

目录第一章总论 -1-1.1项目建设背景 -1-1.2建设单位概况 -3-1.3可行性研究报告编制依据和原则 -4-1.4项目概况 -5-1.4.1项目名称： -5-1.4.2项目建设地点 -5-1.4.3项目建设规模和内容 -5-1.4.4主要建设条件 -7-1.5投资估算和资金筹措 -9-1.5.1投资估算 -9-1.5.2资金来源 -10-1.6主要技术经济指标 -10-1.7结论 -12-第二章区域房地产市场分析与项目定位 -14-2.1嵩明县发展状况 -14-2.2项目所在区域房地产市场分析 -15-2.2.1嵩明县房地产现状 -15-2.2.2市场调查分析 -17-2.3空港新城商住小区项目市场定位 -26-2.3.1项目市场细分 -26-2.3.2产品定价 -28-第三章项目选址与开发条件 -30-3.1. 项目选址 -30-3.2项目建设条件 -30-第四章拆迁安置补偿方案 -33-4.1拆迁范围 -33-4.2拆迁安置方式 -33-4.3拆迁计划 -34-4.5过渡方式 -34-4.6过渡期限 -34-4.7临时安置补助费 -35-4.8优惠及奖励 -35-4.9特困补助费 -37-4.10临时和违章建筑的补偿 -37-4.11限定条件 -38-第五章 建设规模和建筑方案 -39-5.1建设规模 -39-5.3建筑方案 -40-5.3.1. 设计依据 -41-5.3.2设计原则 -42-5.3.3建筑方案总体构思 -42-5.3.4工程项目一览表 -45-5.3.5 结构设计 -47-5.4公用设施方案 -48-5.4.1供水 -48-5.4.2排水 -50-5.4.3防洪防涝 -51-5.4.4供电 -51-5.4.5照明系统 -53-5.4.5弱电系统 -54-5.4.6防雷接地 -55-5.4.7通风空调 -55-5.4.8消防 -55-第六章环境和生态影响分析 -57-6.1项目主要产污情况 -57-6.2施工期污染源分析及处理 -57-6.3运行期污染源分析及处理 -58-6.4环境保护实施方案 -60-6.4.1原则 -60-6.4.2环境保护措施 -60-6.4.3生态保护 -61-6.4.4工作自律 -61-6.4.5人文景观的保护 -61-6.5环境影响评价 -61-第七章项目实施进度安排 -62-7.1建设周期的规划 -62-7.2项目实施进度表 -62-第八章投资估算与资金筹措 -63-8.1编制依据 -63-8.2其他费用编制说明 -64-8.3项目总投资 -65-8.3.1建设投资 -65-8.3.2分项工程投资估算 -66-8.4开发计划及资金安排 -68-第九章财务评价 -69-9.1财务评价基础数据与参数选取 -69-9.2成本和费用估算 -69-9.3销售收入分析 -70-9.4财务盈利能力分析 -71-9.4.1利润分析 -71-9.4.2静态指标分析 -71-9.4.3动态指标分析 -71-9.5贷款偿还能力分析 -72-9.6不确定性分析 -72-9.7财务评价结论 -74-第十章风险分析及对策 -75-10.1市场风险 -75-10.2经营管理风险 -75-10.3金融财务风险 -76-第十一章结论 -77-11.1项目评价 -77-11.2建议 -77-11.3结论 -78-附表附表1：建设投资估算表一期项目投资估算表二期项目投资估算表附表2：投资计划与资金筹措表附表3：预售收入、销售税金及附加表附表4：开发项目总成本估算表附表5：利润与利润分配表附表6：项目投资现金流量表附表7：盈亏平衡图和敏感性分析图附图附图1：项目总规划图附图2：项目效果图附件附件1：企业法人营业执照附件2：组织机构代码证第一章总论1.1项目建设背景嵩明素有“滇东北门户”之称，作为XX主城门户，西南最重要的内陆大码头，嵩明处于XX“四环十七射”交通网络规划的重要节点、XX“半小时经济圈”内。全县国土面积1357.29平方公里，坝子总面积446.1平方公里，为云南省第七、XX市第二大平坝。2009年被定位为XX“辅城”后，2010年7月，XX市委、市政府又提出将嵩明打造成“空港新城”。作为XX卫星城之一的嵩明，不仅地处昆曲工业走廊的关键节点，还位于XX空港经济区的经济走廊带上，占据了区域经济发展战略的重要地位，被列入新XX建设的重要组成部分——“一主四辅”战略的辅城之一。随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动嵩明发展的全面提速。同时新XX和XX新机场的建设还缩短了嵩明与XX主城的距离，使嵩明进入XX“一小时经济圈”和新机场“半小时经济圈”，其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。XX新机场建成并投入使用后，嵩明将成为我国第四大空港经济区，由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。“嵩明空港新城”将以发展临空型经济为核心，建成面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，成为国际化、生态化、现代化的新XX航空城。机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升。而XX新机场的建设，正是促生XX空港经济区的原动力。由于XX新机场的定位，未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。它不但将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变XX旅游业的现状，使其成为以XX为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。嵩明将按照“北部生态卫星城”架构，在县城打造水体景观为主的生态住宅区，做到低碳示范标准的园林绿化。计划到2015年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。按照嵩明县发展规划，原有民居住条件远低于XX市人均居住水平，为了与新嵩明建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。项目的建设，在原有旧房屋改造的基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。项目前期暂定嵩明中亿房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为项目实施地项目实施地1.2建设单位概况项目建设单位：嵩明中亿房地产开发有限公司企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发建设单位概况：企业概况：嵩明中亿房地产开发有限公司成立于2011年，是经嵩明县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。公司依托嵩明县良好的投资环境和嵩明城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。通过优势互补来谋求共同发展。公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。公司将依照“立足嵩明县，拓展省内市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产开发企业。公司将继续不断创新，学习国内外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。1.3可行性研究报告编制依据和原则1.2.1编制依据（1）《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；（2）《城市居住区规划设计规范》；（3）《XX市城市拆迁管理条例》；（4）《城市居住区公共服务设施设置规定》；（5）《住宅设计规范》；（6）《住宅建筑设计标准》；（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；（8）《城市道路绿化规划及设计规范》；（9）《高层民用建筑设计防火规范》；（10）《投资项目可行性研究指南》；（11）市场调研资料。1.2.2编制原则1.以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为嵩明县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。4.严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。1.4项目概况 1.4.1项目名称：嵩明城乡一体化“空港翼城”项目1.4.2项目建设地点位于嵩明县嵩阳镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。1.4.3项目建设规模和内容建设规模：项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米名称规划用地建筑面积一期41621.2平方米164005平方米二期75813平方米352021平方米建设内容：项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940㎡，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；容积率3.52；绿地率41%。由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，创造就业机会并提升当地的经济水平。主要建设内容：序号主要建设内容数量单位1（住宅）底商面积12228㎡2酒店面积29023㎡3商务区面积67803㎡4超市、诊所面积14560㎡5会所面积2054㎡6幼儿园面积2863㎡7住宅面积254940㎡8市政道路9671.5㎡9停车位（地下）2651辆1.4.4主要建设条件a.交通条件围绕XX嵩明空港新城和进入半小时经济圈的要求，嵩明规划建设县城与XX主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通XX至嵩明的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。”嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和XX主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达的立体交通体系。b.供电条件本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。c.供水条件及排水条件本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。d.气候条件本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。综上所述，本项目气候条件相当适宜。e.地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。地震设防基本烈度为8度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。f．区位优势嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距XX主城区35公里，属于半小时经济圈范围。素有“滇东北门户”之称，境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接XX新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。同时，嵩明处于XX“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着XX新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为XX主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。1.5投资估算和资金筹措1.5.1投资估算根据测算，项目的总投资为75400万元。项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1土地成本21989.1729.16%2建安工程48427.5864.23%3前期费用2205.832.93%4管理费用581.130.77%5不可预见费用2196.112.91%合计75400100.00%1.5.2资金来源项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1规划总用地㎡117334.2176亩1.1一期㎡41621.262.28亩1.2二期㎡75813113.72亩2规划净用地㎡108983.3163.47亩2.1一期㎡33170.349.76亩2.2二期㎡75813113.72亩3总建筑面积㎡5160263.1地上建筑面积㎡3834713.2地下建筑面积㎡1325554其中：4.1（住宅）底商面积㎡122284.2酒店面积㎡290234.3商务区面积㎡678034.4超市、诊所面积㎡145604.5会所面积㎡20544.6幼儿园面积㎡28634.7住宅面积㎡2549404.8市政道路㎡9671.55建筑占地面积㎡370006住户数户21967居住人数3.2人/户人70278建筑密度34%9容积率3.5210绿地率41%11停车位（地下）辆265112一期技术经济指标13一期用地面积㎡41621.214市政道路建设㎡9671.515总建筑面积㎡164005地上建筑面积㎡130750地下建筑面积㎡33255其中：㎡1、（住在）底商面积㎡76742、酒店面积㎡290233、商务区面积㎡678034、住宅面积㎡2625016住宅户数户21017居住人数3.2人/户人67218停车位（地下）辆665二期技术经济指标19二期用地面积7581320总建筑面积㎡352021地上建筑面积㎡252721地下建筑面积㎡99300其中：1、（住宅）底商面积㎡45542、超市、诊所面积㎡145603、会所面积㎡20544、幼儿园面积㎡28635、住宅面积㎡22869021住宅户数户198622居住人数3.2人/户人635523停车位（地下）辆198624项目总投资万元75400其中：建设投资万元75400建设期利息万元0一期投资万元30351其中：市政道路投资万元2495二期投资万元4933925资金筹措万元75400比例其中：企业自筹万元3167742.01%销售回款万元4372357.99%26销售收入万元13132827总成本万元8590628利润总额万元37550.029营业税金及附加万元7871.830项目投资财务内部收益率%税前17.84%税后14.56%31项目投资财务净现值万元税前12535.45税后6738.3932项目投资回收期年税前3.45税后3.4733盈亏平衡点BEP％69.5834总投资利润率％49.8035投入产出比1.741.7结论规划区有一定量的居民住宅，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与嵩明县经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对原有老房屋进行改造，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。通过城乡一体化改造，建设商住一体的房地产项目，能为以后嵩明商贸的发展提供很好的基础，通过科学的规划和合理的布局来提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件。原有旧房屋已不能适应新的发展要求，加快城乡一体化是时代发展的要求，是为群众谋利的一件大事，是建设现代化城市的一项重大举措，它对于完善城市功能，美化城市景观，改善人居环境和投资环境，提升城市品位，促进经济和社会发展，都具有十分重要的意义。第二章区域房地产市场分析与项目定位2.1嵩明县发展状况1．地理位置。嵩明县位于云南省中部、XX市东北部，地处北纬25°05′～25°28′、东经102°40′～103°20′，是XX市辖近郊县，扼滇东北门户。系三江（盘龙江、牛栏江、南盘江）之源，县境东与马龙县接壤，南部和西南部分别与宜良县、官渡区毗邻，西与盘龙区相交，北与寻甸县相连。距XX市区34公里。2．政区概况。嵩明县现有国土面积849.89平方公里，辖四镇三区，分别是嵩阳镇、杨林镇、小街镇、牛栏江镇、杨林工业园区、嵩明职业教育基地、县城新区。嵩明是两分丘陵，三分山地，五分平坝，坝区面积414.6平方公里，是云南第七、XX第二大平坝，县辖4镇75个村（居）委会，446个自然村，全县总人口达28.56万人。3．经济社会发展状况。2009年，全县实现地区生产总值38亿元，财政总收入5.4亿元（其中地方一般预算收入3.29亿元）。农民人均纯收入4686元，城镇居民人均可支配收入15358元。2009年实际利用外资2265.5万美元，引进市内外到位资金18.5亿元，招商引资工作连续两年实现北部五县区第一。全县工业总产值完成65亿元，工业固定资产投资完成13.1亿元，规模以上工业企业达49家。今年1—9月，嵩明全县固定资产投资完成38.9亿元，同比增109.1%，其中，第二产业完成投资15.25亿元，同比增112.3%；第三产业完成投资22.9亿元，同比增116.6%。引进5000万元以上项目49个，其中，亿元以上项目29个，亿元以上工业项目19个，开工在建项目10个，竣工投产项目2个。5000万元以上项目落地开工在建36个，在建29个，竣工7个。规模以上工业企业达64户，较市考核目标52户多12户。嵩明县城规划鸟瞰图2.2项目所在区域房地产市场分析2.2.1嵩明县房地产现状我们先来看XX市区的房价，一环房价已超过1.5万，二环和三环房价也都在6000-10000元。而在XX几个卫星城市像安宁、呈贡等地，现在的房价在3000-4000元/㎡左右，而在嵩明花园洋房还不到3000元/㎡，投资门槛低，升值空间也就更大，这也是嵩明吸引外来置业者的一个优势。据不完全统计，仅2007年到2008年底，嵩明县城的人口就增加了10000多人。截至目前，已确定的房地产投资就达到了53万平方米。预计2到3年的时间里，嵩明的房地产投资将达到120万平方米。如果这120万平方米的新建地产都住满了人，嵩明县城的人口数至少还要增加3万人。而根据嵩明县规划未来计划容纳28万人，房地产发展空间巨大。现在，嵩明的房价也开始有了明显的增长，从不久前开盘的银杏人家可以看出，别墅被一抢而空，已经卖到了5000多元/㎡，花园洋房本只推出220套，可最后为了满足客户的需求，又加推了200套房源。据开发商的统计，有约40%的购房者来自XX，可以看出XX的消费者已经看到了嵩明未来的发展。从XX周边多个卫星城市来看，嵩明的房价是最低的，这是因为嵩明的规划可能相对滞后一些，但嵩明现在的新规划可以说是所有卫星城里定位最高的。未来整个空港经济圈将带动嵩明经济的发展，新机场的建成、3条高速公路的开通，以及铁路运输、工业园区等等几大组合配套将给嵩明带来级别上的飞跃。2009年嵩明县已提出跨越式发展，建北部生态新城的发展目标。作为XX生态环境最好的县区之一，嵩明将依托良好的生态优势，以县城为中心，南北延伸，东扩西拓，射状发展，有效拓展县城空间，并以长松园和嘉丽泽片区为重点，培育旅游休闲度假产业，发展高档休闲、旅游度假、康体娱乐、会议会务，适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目，建设具有历史文化特色和生态资源特色的高原水乡。“十二五”期间，嵩明计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发，年开发商品房不少于80万平方米，完成1008套廉租房建设。到2015年，城市道路绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。2.2.2市场调查分析1.接受调查居民家庭居住人口：家庭人口1人2人3人4人4人以上所选人数102032108所占百分率%12.5254012.510数据分析：如上图所示，很明显在我们所调查的人中间，家庭人口为3人的居多，2-3人的占到总调查对象的65%。而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4人以上。2.接受调查居民买房时间：时间1年内1-3年3-5年5年后所选人数1141235所占百分率%13.7551.2528.756.25数据分析：在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3年内会买房，在5年内买房的人达到94%，这很好的说明，大多数的被调查者有强烈的购房意向。3.接受调查居民家庭居月收入：收入状况2千以下2-3千3-4.5千4.5-6千6千以上所选人数102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5数据分析：被调查者的家庭收入水平一般在2000元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。4.接受调查居民的理想购房位置：位置城内东郊南郊北郊西郊所选人数920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5数据分析：在被调查者中间有大多数人选择了郊区，。很好的说明对于大多数的购房者来说，郊区有着很强的吸引力。5.接受调查居民对现期房的接受程度：选项现房期房末房所选人数62144所占百分率%77．517．55数据分析：很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%。6.接受调查居民的理想的楼型：楼型6层以下7-9层高层其它所选人数12272912所占百分率%1533.7536.2515数据分析：被调查者选择高层和7-9层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有70%之多。7.接受调查居民所能接收的价位：价位2-3千3-4千4-5千5-6千6千以上所选人数272018105所占百分率%33.752522.512.56.25数据分析：被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000元/平方米的价格。而选择能够接受5000元/平方米以上的消费者不多。8.接受调查居民的理想的户型：户型一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅复式结构跃层结构所选人数37202312645占百分率%3．758．752528．75157．556．25数据分析：选择三室一厅的被调查者比较多占到28.75%，另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%，选择四室两厅的人占7.5%。9.接受调查居民的希望面积：面积㎡50以下51-8081-100101-130131-150150以上所选人数362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75数据分析：选择81-100、101-130、131-150的人比较多，分别占被调查者的26.25%、35%和18.75%，这个数据与之前选择的户型有密切的关系。应该说是比较合理的。10.接受调查居民购房考虑的关键因素（多选）：关注因素位置价格交通户型配套设施周遍环境小区规模及发展趋势房屋质量物业管理品牌与开发商实力所选人数6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5数据分析：在消费者购房时最关注的因素一栏中，通过上图很明显的，有五个方面是最多人关心的，按照比例它们是：价格12.5%、位置7.5%、周遍环境10%、交通11.25%、户型16.25%。而最不被人关心的却是小区规模与开发商的势实力和配套设施，它们分别只有7.5%和5%。11.接受调查居民购房要求的配套设施:选择设施购物医疗咖啡吧、茶座金融健身、美容餐饮所选人数1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75数据分析：明显地希望有购物和医疗设施的人最多，分别占22.5%和18.75%。而其余选项选择所占的比例比较接近。12.接受调查居民购房时付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所选人数202337所占百分率%2528.7546.25数据分析：被调查者有近一半的人选择按揭购房，占到总数的46.25%，选择分期付款和一次性付款的比例比较接近，分别是28.75%和25%。13.接受调查居民购房时对装修的要求：装修程度厨卫精装全部精装毛坯房所选人数261836所占百分率%32.522.545数据分析：被调查对象倾向于选择毛坯房和厨卫精装的住房，所选比例分别是45%和32.5%，较少的人选择全部精装，只有22.5%。14.接受调查居民购房时对车位的要求：要求情况不需要5万元/个6万元/个7万元/个所选人数1047158所占百分率%12.558.7518.7510数据分析：被调查者有近八成的人选择购买车位，在选择需要车位的87.5%的人中，有58.75%认为5万元/个的价格是比较合理的，18.75%的人选择6万元/个，只有10%的人选择7万元/个车位的价格是合理的。15.接受调查居民购房的主要信息来源：电视报纸电台房交会房地产超市宣传单互联网中介机构已购房亲友其它所选人数15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5数据分析：图中明显地显示，在购房的信息来源方面，电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面最多，它们所占的比例分别是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此这将在住房销售的时候为我们提出营销的方案提供参考。调查结果：根据以上的调查数据，我们知道尽管嵩明县的房价不断上涨以及其他的因素的干扰，嵩明县房地产市场的需求依然是十分强劲的。在被调查的人中间，有77.5%的人家庭人口在2-4人之间；打算在五年内买房的占93.75%，三年内买房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000元以上，月收入4500元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近买房；相当多的人更愿意买现房，占77.5%；70%的人愿意选择小高层或者高层；25%的人可以接受3000元/平方米的价格，而能够接受4000元/平方米价格的只有22.5%；更多的人比较喜欢大的房子，有88.75%的人选择80平方米以上，62.5%的人选择100平方米以上；人们比较喜欢三室一厅或是二室二厅，分别占28.75%和25%，选择复式和跃层的只有11.25%；被调查者更关注住房的价格、位置、周边环境、交通、户型，而对小区规模与开发商的实力不太感兴趣；被调查者最希望拥有的设施是购物与医疗设施，人们更多的希望用按揭的方式付款，希望购买毛坯房或是厨卫精装的住房；在87.5%的希望拥有车位的人中，人们认为8万元/个车位的价格是合理的；被调查者的人们通常从电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面的到有关的购房信息。2.3空港新城商住小区项目市场定位2.3.1项目市场细分嵩明县的发展定位，未来将发展以杨林空港新城和县城为主的现代新XX生态卫星城，建设长松园片区和嘉丽泽片区，同时发展杨林工业园区、嵩明职教基地、嵩明现代农业科技示范园区。力争用3—5年时间，把杨林工业园区建设成为国家级开发区，把嵩明职教基地打造成国家级职业教育试验示范基地，把嵩明现代农业科技示范园区打造成国家级园区。根据这一规划，房地产迎来难得的机遇，将有20多万人居住在嵩明。市场细分如下嵩明房地产需求市场大。项目实施地为城乡结合部。另外，杨林工业园区内的企业定位于规模产业化企业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。B、有效购买力充足。新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着嵩明人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对嵩明房屋升值潜力看好。目前的房价在XX属于处于低等水平，随着宏观政策的支持、工业园区的建立、轻轨建成和XX主城区的互动发展，将使城嵩明地产具有较大的升值潜力。需求构成

A、招商引资企业的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。

B、郊区居民。项目小区其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的人向城东看齐。

C、外地来昆人员。新机场的建成将成为我省面向西南开放的重要桥头堡，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻昆办事处职员和“三资”企业的外地人员。

D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。嵩明房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。2.3.2产品定价1)根据A市目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表3-2。表3-2楼盘销售价格情况表（2010年）序号名称房屋类型地段最低价(元／平方米)最高价(元／平方米)1万年花城花园洋房、板式小高层兰茂广场对面252032802银杏人家别墅230048003野鸭湖二期独栋、双拼和联排别墅650085004第三城高档商住40005000从A市2010年楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间；别墅式高级住宅每平方米3280-8500元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。2)万年花城销售价为2520—3280元／平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2780元