鲁能星城一期营销推广方案

鲁能星城一期总体营销方案第一部分项目概况与产品定位一、项目分析项目概况1、区位本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的火车站约2000米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为鲁能项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪水系。项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约6公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。2、主要物业类型因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。依据地形和景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高层、18+1类板式小高层、30+1点式高层。3、经济技术指标用地面积：135371.72M2总建筑面积：240172.57M2住宅：191771.47M2会所：5440M2商业：6431.42M2幼儿园：2459.89M2羊地下惊车库侵：3技22腔66惩.6殿6晨M2课设备妨用房齐：1忘78习8.时38膊M冠2旬架空贿层：绵24躬74狭.8湖6膜M2北容积指率：组1.件77阁建筑岭密度堡：1悉8.忌76丑%巾绿地添率：劝37堂.7西8%饲户数硬：1木66费7户荷停车停位：翅10炼08下个末其中字地下镜停车剃：9底25栽个麻地面册停车骨：8鞠3个奶（二储）项错目S菊WO陕T分搭析核饰心结宽论驾S却：独崖有水宜景资米源；贸环境甩景观晒设计棉；较称大的田升值择潜力圆；大羞社区恒概念层；地爹价优情势；援离解宾放碑胜5分赖钟车唯程；赶区位畜优势哭；龙秆头寺湾、江峡北城弃、溉嗽澜溪锹片区呆的首畏家高岂尚住复宅社蜂区。牙W：遭陌生溪区域排；生仗活配丘套不重完善矛；交岁通不恭便利缝；无为房地圆产品肉牌支他撑；炕O：示3公描里内矮无同裹品质翻竞争来楼盘尼；和总渝中肥区楼您盘相偿比性梦价比行高；脉20宝05春年客炭运站幕投入芹使用衬；溉塘澜溪盖片区简拆迁贷；C驱BD窗正式蔑启动督；五叙黄路踏片区恭居住峡环境本的认议同沸T：液市场绿开发丽量急坊剧增蝇大，含区域压威胁裹加剧边；泳结论菠：向虽然旋20威04宪年房刘地产衫市场痒竞争绵激烈欣，但少由于妥鲁能膨项目不在重鸡庆北撤部城单区东角翼是寻首家狠进行坝开发脸的房社地产阿商，荡市场能先机约被本秧项目依抢占登，且难产品颈优势邀明显栽、特蓝点鲜搭明，货极有嫩可能帝成为侵北部耍城区阶东部克房地献产的北领跑伸者。钩社区景形象和定位暮结论绕：C歪BD趣首席盛生活角区追目标班客户搁群定锄位结廊论辱核心焰客户柏：事姑业成恨就型员家庭纯（占震70激%）钞——铜政府减、企素业中弯高层胡管理再人员珠、小鞭私营百企业厅主、尽其他竞行业叫中高译层管彩理人蛇员裳——穷家庭输年收面入1惨0-作20筐万元伶，置歪业能里力2恢5-狭35耻万元晃——研注重哨居住脖环境羡、物你业管鹿理、医生活司氛围挠，品啄牌意纵识强猴——贱主力耐需求邮10欧0-良13撤0M缎2文的三浑房和换14胀0殃M仓2贯以上形的四筋房沫重要门客户刷：收告入成节长型富家庭伟（占猫20腹%）北——叠政府魂低层涌公务荐员、耀企业其白领吃——隐家庭威年收雷入6逮-1证0万旧元，灶置业扰能力迫12六-2粉2万旁元。睛——渡对价大格敏散感，肠追求糟居住琴环境引——双主力中需求夕两房醉，有混一定颈三房妖需求什（五嚷）产店品定叹位精莲要晌1、堂规划赤设计贿（1秧）必规划泼方案屡住宅瞎区整稳体沿误山势职而建呈，道炭路及梨建筑骂都结馆合等利高线蓄布置张，尽喘量减川小土刃石方慢量。明整个形小区披以河傅岸景惑观为你主要与景观碑资源樱，以莲河岸端为起趣点向取北布脱置不宝同的因物业逢类型乳。临奏河为清集合纹住宅袭和多奥层，挣其次丈为1激2层剪小高性层板塌楼和做16详－1兆9层轰的一延梯三客户，通最北挺面临均新溉芦路的狐为1谁9层墓的一服梯四劝户建疑筑，悠在东厚北和显西北谅两个犁角上乡布置壳5栋庆30购层的务点式溜高层锯。同揪时注内意景己观设海计的陶均好欲性，或半围资合中感心绿诸地，赏形成妈南北兄向景楚观轴消线。永小区宫有两撞个车切行入克口，赛近期忍车行且入口押从五住童路枪进入巷。远杜期在嫂新溉壤路上伐有一泛车行若入口恶。小降区实盒行人供车分雨流，敌有两丝个人忙行主导入口思，主沿入口蹈位于塔五童窝路上李，在郑新溉粪路上筝有一作人行补次入样口。济（2黎）景斯观环值境确考虑烈与本威项目竞建筑跟风格用的统摘一，祖景观摩环境这设计捞风格牙定为目迹“纪现代比欧洲栋风格覆”挪，以芝河岸得景观隔为核艺心景餐观，桑根据董空间跟的开早放形模式（啄开放只空间野、半绝开放淹空间纹、私怜密空暑间）倍，分浙别以写现代你欧陆蜓风格请、半另现代蝶式欧告陆风危格、其富欧课陆住盾宅渡盾假式椅风格企进行澡设计街，以饥现代山时尚秃的手身法来炼表现戏本项争目文垄化气脏息和钓自然送环境汪和谐别统一隙的生愚活。杆整个和景观粗设计赌遵循死丰富洪、变朗化、掌自然戒、和维谐的自原则悦进行悄，让而业主归在工傅作疲允惫之缴余享壶受真京正的茧生态阁、健哥康、喇闲适聋、惬厚意的诞生活东。组（3狠）户中型设滔计及森特点株荣掠户型正设计掩遵循拾以下宽几个究基本擦原则略进行粉设计丑：冤——究从本抓项目户客户数群定拦位的傻角度波考虑颤，户念型设戚计多虾样化扮，以帮满足葡各种鸦客户帆群的抛需要唇——桐从适院用和旧利润雕最大脖化的前角度拣出发律，控制制总陶价、孤提高驶单价隆，户胸型设尝计尽穿量紧种凑辱——奴户型撇差异论化，郊从规周划设花计和唤价格府定位悦两方惩面考更虑，刊突出分各种策户型贺的特掉点，垄避免荒内部粱竞争悟——瞧从开稍发策拆略的寒角度青出发牵，低纺价入援市，鹅进行终总价谷控制蒜，3所0万嘴元以瑞下的维房屋肾占6贝0%忽左右惑其依死据以白上原滔则，劈柏涛之公司圆设计阵的户梢型如框下：虏户型乱套内撇面积口建筑子面积尖套数矮比例肾两房梢二房雄A1休64没.5倾2咳78饥.5族2搏27赔0饼16米.2抽%壳两房珠B2依69桌.5蒸8大82风.1暗2黑11慢2子6.竿7%递小三浪房歉小三邻房静C2洪82委.7描3核97疏.8喂6努68橡送4.困1%释紧凑饭型三蹲房窝三房惹B1逼93体.2暴4脏11话0.变38掘渣10谷4骗6.斩2%老三房腥C1四93泉.2狂4旬11碰0.址29许海64鞋偿3.银8%完适中碧型三座房软三房朴A2纠92猜.2计3郊11予2.浴26不抗27榆0风16亭.2暗%票三房半E1梢99壤.9荡5封11液4.日21羡予10帽0啊6.暴0%改三房腿J炭10乌9.扔64扁葬11酿9.鬼14朴毫40俱背2.榆4%汇三房坛A3枕99劈.1扭2暴12粥0.老64非衔13作5叶8.蜜1%斧三房秃D1华10课2.岗19墙摸12婚2.绳24届企60喷服3.兔6%关三房诵D2道10伴4.湿35弊抄12剖4.禽82咏假60港哗3.罢6%垄三房从D3炉11记0.奋76灿美12乞8.动85睡起60樱野3.城6%吧三房茶F1稼11增3.喂41姑限12日9.窄12损尼40柿终2.偿4%梢大三粘房勇大三趣房该G1匪12治6.笛79察奖14霜2.办30巷色50始锤3.庙0%萍四房浮四房鱼H1牙13厨9.兔26佳乳15叠6.旁25搂鹊50纺蠢3.简0%掏复式爬三房项A4亡11万7.汉81纽推14升3.糠39俭断10邀指0.箭6%骨三房吐B4您12塔4.语53疾叠14到3.劝75末周8聚0.危5%范四房止C4允13耗7.唱96饥楚16勿4.占19迟宏4理0.跪2%读三房腥A5怀13鹅8.啄22英塑16绵8.阶23程奉10陷床0.动6%质四房倍B3湖13笨8.浅25匹滴16烫4.牵17冬嘴8描0.怖5%物四房宾C3谁13妻9.徐73甩猪16放4.羡86叹剖4务0.犯2%笛四房呢D4庙14降6.奏41肠聋17理5.植13挑马4挽0.栋2%获四房斤D5麻14饱6.千41孟普17帆5.铅13底祥4招0.角2%瓦四房瓶E2朋15烤4.抖64甚爸17尝6.笔71劲坊10尽挨0.狠6%满四房潜F2全16东1.调88澡炉18叙4.徐31插忽4静0.板2%怎四房辅A6仰16恩5.毁06技直20波0.惧90务查5狼0.乌3%黎四房屿D6惠16劳8.阶95捏唯19姐8.竹47错会4破0.伤2%架四房它G2粪20介2.前78王扫22贿7.虾59纸伸5破0.便3%治五房孔H2养23珠0.勇84就鹅24女0.括75值文5名0.鸡3%标集合峰住宅谋99辜5.角9%斤合计夕16欲67辞10猪0窃.0认%防（4翻）建城筑风全格逗次维柏涛简公司亚通过顿对窗享、墙源面、饱阳台报、楼炎梯、凝屋顶望等建粒筑元挥素的余运用坦，有苹意识部的创粉造了漫有特偷色、沉有性石格、错富于渗变化婆的建愧筑立梯面。千色调胡以浅赚灰色舍为主灭，辅退以淡截黄色成作竖央向分舅割，勺建筑喉色调量均衡守，体终现淡框雅、曾清新桐的建鸟筑风碎格。助2、法小区钉配套商业刻商业坚面积掀共6西43记1M纵2蹲，拟俯采用肉先租括后卖喊、低秘租招芦商、疫引导券式经析营的锐模式砌，确龄保尽替快引怒入各知种配乔套设摊施，临控制当商业胖业态横，实渡现商些业价历值的侵最大藏利润霞化。运动笼会所腹内外吉设置捎有健苍身房歼、羽仇毛球蜘场、申网球意场、历游泳滩池等胁，运诞动设斑施较茄为完奇善。教育反设置写品牌细幼儿抚园；毅起步暮区内旨必须杰解决中小学阶教育踢问题走，初如中教桃育可眼考虑佳利用弹本市船外部下名校歌解决落。驻娱乐诞休闲齿会所变内设话置美愚容美勿发、蜘茶楼级、酒祸吧等萝娱乐因休闲徐设施例。丽交通搭服务乏由于临紧临躬火车完站，继按规沾划，蹈火车资站应葡在2田00似5年饮投入径使用蕉，届堵时为缺之配冬套的脑公交炭线路鸣也将恳投入棉使用著。近咏期可伶利用拘购房零直通格车结凶合现桶延伸厉到五职里店宅的公渴交线队路解箭决交哥通问难题。穴第二市部分管开尾发计混划与劳销售运计划宰开发错策略简：弃树大燥盘形衔象桨展关大盘掘气势酷1.糟营闻造震摔撼卖故场，记核心冶景观雕、公恐建先峰行。刊首先哲修建胆会所杂，作若为项盖目售再楼处咸，通商过营投造震旋撼卖慰场，羞树立研项目紧形象法。搅会所仪凌空父而建迟，是题本项从目标啄志性省建筑浅之一岛，不宪仅可幕向购佣房者慈展示僻本小蔬区的菊建筑豆风格屈，也盆可向梅购房川者展纵示小抖区的表配套逮设施漂，的汤利于阅解甜除石消费扬者耀配套遭迟迟早无法满到位贵的积忧虑俭。泄滨水效步道悄、河盯畔公告园、扎人工介挖湖贺区本外项目裹的核塘心景帮观，诸核心四景观福将给形购房求者对均本项冲目景己观一喝个最腿直观虽的认负识，纯是最跌能够桂打动达购房浸者的邮卖点辣。所前以在需售楼伴部正疲式接功待前税，应伙该保乡证这亮部分筒景观眼的完遗成（切至少乎挖湖秀区周捎边景板观应蚊完成钢）。白2.务大规吗模启土动，剥大量哪资金晒集中除投入华，高啊密度貌营销喝广告卧投入跑，以誉取得嫌较快除的销磁售速撤度。搁同时密交房耐，避道免业迷主受传到施迹工噪径音干菌挠。挎3．的标志距性住书宅（悄集合衰住宅永）先贱完工寒，提饼升整扑个社冠区形垒象。拍坡地首集合闷住宅诞是本烂项目边规划滤中的念亮点衰，也祸是本蛮项目仔的标移志性士建筑电。集鹊合住揭宅、袍多层浇住宅钱先完宰工，成至少正有以瓶下几取个方缝面的剩好处着：一女是集狼合住帖宅、要多层密住宅们施工盟周期强短，挖早日蝴完工徒对整痒个项壤目都距具有孝极强得的展芹示性坑作用望；二排是集伪合住晴宅是建新产圈品，炉对于锡其优芳缺点导我们侄也不馅能很质好的丢把握絮，先粮完工他一栋塌后，界给消为费者纽和我荣们自掀己一呀个直消观的讲认识往，便熄于今钥后可腹以改茄进。亚开发成量到重庆凳市腹重庆普典型睛项目承的年散开发殖量思龙湖美西苑牌：住恢宅建呢筑面墙积共欣21梳万M割2留，销躁售周钳期1饿年半宾，分佩为两睬个组琴团施逗工和宇销售踩，平妈均销周售量反14甲万M润2恶。清龙湖让水晶食郦城进：共效17积00墙套，疫目前身尚未矛正式坟开盘糖，已茧销售争10格00光套左辉右。兽驳牵竞地维溯源某居：绿73梢2套杆，约捆10境万M狭2，或销售姨周期务1年旷（2她0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