202003袁家村案例分析

袁家村案例分析2020年3月目录CONTENTSPart01项目概况Part02业态规划Part03分析与借鉴PART01项目概况区位背景袁家村坐落在陕西省咸阳市礼泉县烟霞镇北面的九嵕山下，占地500亩，主要打造打造关中风味的明清建筑；袁家村荣获“中国十大美丽乡村”荣誉称号，国家AAAA级旅游景区;袁家村周遍有着丰富的历史文化资源，距袁家村一公里的唐太宗昭陵是全国第一批文物保护单位，世界上最大的皇家陵园；唐肃宗建陵石刻，是关中地区帝王诸陵中数量最多、保存最完整的石雕石刻群；关中第一大峡谷——泾河大峡谷；建于战国末年的郑国渠。泾河大峡谷唐太宗昭陵唐肃宗建陵石刻袁家村汇集较多历史遗迹型景点，带来旅游发展的集聚效应交通条件袁家村交通便利，至机场、西安、咸阳市中心均1小时车程内；实现便捷的城市近郊游及外地游客的方便到达袁家村便捷交通：距福银高速出口（连通机场高速）13公里；位于关中环线沿线；袁家村到达核心位置车程距咸阳国际机场40公里，约50min车程；距西安市中心60公里，约1小时车程；距咸阳市中心40公里，约1小时车程。项目用地总面积800亩，住宅及商业用地180亩；集体产权性质，土地成本低项目规模：袁家村总面积800亩，其中耕地620亩，住宅及商业用地180亩，扣除学校、政府单位等，实际古镇面积约在100-130亩之间。土地利用：回民街、祠堂街、书院街、民宿的开发，开发商直接承租袁家村土地，自主征地和建设，在收回成本以后袁家村分享20%收益。开发历程袁家村历史沿革：从贫困村到村办工业体系，再到向旅游转型1970s前不足200人的贫困村1970年郭裕禄书记上台开始带领村中整理土地，发展农业1979年从种粮型转变为多种化经营80年代逐渐建立村办工业体系1993年袁家村已经成立了农工贸为一体的集团型企业，下辖12个子公司；涉及房地产、医药、化工、餐饮旅游，影视文化等2005年左右乡办企业陆续关闭，村民失业，决定转型旅游开发历程袁家村旅游开发：定位关中民俗，开发时序农家乐、康庄老街→作坊街、小吃街→酒吧街、回民街、书院街、祠堂街、民俗乡办企业陆续关闭，村民失业。袁家村调整发展战略：定位于做关中民俗，切入旅游市场；鼓励村民二次创业，开办农家乐修建康庄老街，打造关中民俗风情街响应政府大力倡导发展乡村特色旅游，成立作坊街、小吃街为满足市场对农副产品的需求，将一些传统老作坊改造成合作社，如酸奶合作社、辣子合作社等；2013年，作为景区配套，为留住游客主动开发酒吧街袁家村利用村委关系及社会影响力进行招商引资，开发商将西安市回民街整体招商进入袁家村，形成现有回民街；书院街、祠堂街、民宿均为外来经营者，权属开发商袁家村年营业额超过10亿元，仅餐饮业的日营业额已超过200万元2007年2009年2012年2013年2012-2015年2017年开发历程袁家村小吃品牌的建立：从无到有，挖掘厨师，内部消费和赠送打响知名度；严格的管理制度树立口碑，联营方式拓展优质项目02餐饮内部消费和免费赠送打响知名度0304免租金招商，统一经营管理自周边乡镇挖掘地道小吃和民间厨师01严格的商户自制制度刚开始没人会做小吃，是村委会所有成员分片包干，到周围的村镇寻找最地道的小吃品种，挖掘最民间的厨师刚开街时面临无客流，产品卖不出去的困境。村委会决定厨师只管做，村里发工资。产品首先是在整个小吃街流通，多出的东西发给村民，送给西安乃至陕西省相关部门和企业。靠自己人消费、白送，袁家村小吃打响了知名度，吸引了源源不断的客流。商户分组自治制度。村委会将商户按照经营品类、所处位置分成了若干组，由组长负责统一管理卫生、品质、产品特色等，并设立动态打分和淘汰的机制。同时对运营管理细节上的把控极为严格。比如，在所有的小吃餐饮店铺中，村里规定不允许有冰箱，以保证食材的新鲜袁家村在采用免租金、统一经营和管理，对于关系到民生的食品原料等关键的原材料，将商户经营业绩与村集体的经营收益相挂钩。在新项目的投资发展方面，对于一些村集体看中的发展项目，村里允许采用众筹模式。投资一般在在经营方回收成本后，利润部分五五分成。经营业态权属招商人群招商演变农家乐村民本村村民2007年，成立农家乐，村委鼓励本村村民利用自有住房改建，权属村民；2009-2012年，成立康庄老街、小吃街、作坊街，初期已本村村民为主，后因业态繁多，本村村民难以支撑，为支持业态发展，招商人群演变为周边村民及大量全国慕名而来的经营者，权属合作社；2013年，成立酒吧街，已本地村民及慕名而来的专业经营者为主，权属个人；2012-2015年，袁家村利用村委关系及社会影响力进行招商引资，开发商将西安市回民街整体招商进入袁家村，形成现有回民街；书院街、祠堂街、民宿均为外来经营者，权属开发商。康庄老街合作社本村村民周边村落作坊街本村村民周边村落外来作坊经营者小吃街本村村民周边村落外来单品经营者酒吧街个人本村村民外来经营者回民街开发商西安回民街书院街外来经营者祠堂街民宿袁家村20世纪80年代已初具知名度，随着品牌扩张，政府扶持，舆论导向，业态招商基本为被动招商模式业态开发经营现状年营业额超10亿元仅餐饮业的日营业额就超过200万元。经济效益袁家村社会效益袁家村袁家村被誉为“关中第一村”，其模式对于中国乡村旅游的发展有着示范作用；在资本体系中仍然紧紧依靠农民、发动农民，保留着“共同富裕”的社会主义理念；在短短10年间实现本村62户286人脱贫致富，解决3000人以上农民就业问题，间接带动周边就业人员近万人。美食PART02业态规划业态规划书院街农家乐酒吧街祠堂街回民街小吃街作坊街业态主要由8个区域组成民宿七大主题街区小吃街作坊街康庄老街回民街酒吧街祠堂街书院街两片住宿集群农家乐集群民宿集群康庄老街发展历程袁家村经营业态时间&背景农家乐2007年，乡办企业陆续关闭，村民失业，村委经济补贴，鼓励村民二次创业，开办农家乐；康庄老街2009年，村委切入旅游市场，修建康庄老街；小吃街2012年，响应政府大力倡导发展乡村特色旅游，成立作坊街、小吃街；作坊街酒吧街2013年，作为景区配套，为留住游客主动开发酒吧街；业态开发历程业态主要由8个区域组成种类：农家乐、康庄老街、小吃街、作坊街、酒吧街、回民街、书院街、祠堂街；参数：120M高、角度45°，俯拍；

251张，拼接全景地图。业态布局共计：60间农家乐（62户农民村该房改建）；时间：2007年背景：乡办企业陆续关闭，村民失业，村委经济补贴，鼓励村民二次创业，开办农家乐；现状：农家宴+住宿（原村民经营）

民宿（后期租赁，新村民经营）第一种开发业态：农家乐农家乐共计：23种业态；（传统手工艺10种）时间：2009年背景：村委切入旅游市场，修建康庄老街；面积：铺面18㎡左右（或2-3个店铺组合）；布局：各业态根据业态需求布置，不统一；现状：传统手工艺，客源已参观为主；（节假日，皮影日营业额在400元左右）其他手工艺盈利状况可达到经营者预期；第二种开发业态：康庄老街康庄老街年画唐韵轩-葫芦永泰和-布工福堂-面张氏皮影德宝斋-文玩同顺堂-药百花源-蜂蜜德瑞恒-油童济公茶楼10种传统手工艺（非遗）康庄老街13种现代手工艺康庄老街共计：85种业态；（南街65户、北街20户）；时间：2012年背景：响应政府大力倡导发展乡村特色旅游，成立作坊街、小吃街；面积：南街铺面18㎡左右（开间约3米、进深约6米）,北街铺面月25㎡左右（开间约4米、进深约6米），前面为档口，后面为生产间；布局：各业态根据业态需求布置，不统一；第三种开发业态：小吃街小吃街作坊街小吃街粉汤牛血酵面兑现锅盔外婆的蛋刘老太生氽丸子汤红薯热粉皮山药片煎搅团涮锅油饼周家热甑糕袁家软摊袁家馓子扁豆面油豆腐脑野菜煎饼荞面饹饹菜合酱辣子豌豆糊汤厚德麻花袁家蒸肉德恒调料店秘制酱菜德厚兴酒坊早餐稀饭手工蒸馍香脆酥果汁手工挂面兔肉疙瘩豆面油茶手工凉皮搅团旋饼手工烙面粉蒸排骨蒲城油糕老季凉粉剺面猪蹄坊手工搓搓恒兴麦芽糖甜稃子驴肉红薯条野菜包子擀面皮牛舌饼董老大肘子野菜疙瘩蓼花糖枣泥饼西安鼓楼锅贴蜂蜜粽子燕麦揉揉洋芋糍粑平孜卷小吃街回民街旗花面豆花泡馍臊子面全部为档口铺的形式，面积15㎡左右，加工+销售，餐桌放置在店铺外，长桌、条凳形式，使街区显得更为紧凑拥挤基本均为可现场食用的陕西当地特色小吃，部分可带走内容村民合作社的形式，经营者与合作社约5:5分成御生堂蝎子作坊街面、醋、粉条、辣子、酸奶、醪糟、豆腐、油，8家作坊杨凌蘸水面雪糕、冰淇淋秦镇米皮曹记肉夹馍酸辣肚丝汤环县羊羔肉时辰包子陕北小吃院馄饨馆糖葫芦粘面枣糕坊袁家村蒸肉熬汤点粉汤羊血麻花外婆的蛋豌豆糊汤手工早点锅盔馍红薯粉皮山药片生汆丸子煎搅团小吃街袁家软摊油饼甄糕腊牛肉野菜煎饼馓子油荞面饸蛒五香干馍酱辣子菜合豆面油茶小吃街共计：8个业态合作社；种类：面、醋、粉条、辣子、酸奶、醪糟、豆腐、油；面积：铺面55㎡左右（开间约9米、进深约6米）,前面为档口，后面为生产间；早期仅在档口里现做现售，后因小吃街及西安品牌输出，需求量增大，在档口后方增建了生产间；生产间：长条形，宽约5.4米，长约50米；（村委统一规划建设）开发历程：2013年，为满足小吃街及市场需求建设；由村委统一规划，村委及村民出地（占用村民的土地折合成合作社股份），合作社股份融资进行基础建设；后通过业态海选竞争，决定合作社运营者；村委、村民、经营者股份分成；与小吃街同步开发：作坊街作坊街面合作社面-档口面-制作流程面-制作车间面-制作车间作坊街-面粉合作社醋合作社醋-档口醋-档口内部醋-档口内部醋-晾晒醋-窖藏醋-窖藏内部醋坊后院设有地下窖藏，里面设有发酵室、存放6个月、1年、3年的醋窖作坊街-醋合作社粉条合作社粉条-档口粉条-制作流程粉条-档口内部粉条-制作车间粉条作坊日产5000斤粉条作坊街-粉条合作社档口现做现售后面生产间未使用辣子-合作社辣子-档口辣子-现场制作作坊街-辣子合作社酸奶-档口酸奶-档口内部酸奶-档口店家反馈档口后面为制作车间，因封闭无法进入作坊街-酸奶合作社醪糟合作社醪糟-档口醪糟-制作流程醪糟-现场销售档口现做现售后面生产间未使用作坊街-醪糟合作社豆腐合作社豆腐-档口豆腐-制作流程豆腐-制作车间作坊街-豆腐合作社油合作社油-档口油-档口内部油-档口内部油-制作车间作坊街最大的制作车间：长条形，宽约5.4米，长约50米；作坊街-油合作社共计：11间酒吧时间：2013年背景：作为景区配套，为留住游客主动开发酒吧街；面积：铺面约18㎡左右，宽约3米，深为6米；（或2-3个店铺组合）；布局：各业态根据业态需求布置，不统一；第四种开发业态：酒吧街酒吧街酒吧街晚间留宿客集中区域晚间8-10点客流高峰期；酒吧街回民街共计：50余家店铺、摊位时间：2012-2015年背景：袁家村通过招商引资的方式整体引进西安回民街，街区由开发商自主建设，向袁家村缴纳土地租金和收益分成。开发商通过自营、联营、对外招商合作多种模式进行运营面积：铺面约10-35㎡布局：回族、西北地区特色美食、小吃北侧店铺：柿子饼、酸梅汤、杨家肉饼、牛肉酱、希穆鱿鱼、丫丫水果、新疆烤肉、鲜榨果汁、冰激凌、鲜榨美食园、老马家饺子、苦荞片、金御德手工坊、麻辣羊蹄、蟹兵蟹将私房菜、黄桂柿子饼、爆肚、搅搅糖、豆腐皮、贾家甜食、马家包子、伊圣斋糕点、穆萨老碗面；南侧店铺：老油糕、酿皮、泡馍、灌汤包、酸果炒米、麻辣米线、炒凉粉、肉丸胡辣汤、旋风土豆片、桂花糕、八宝玫瑰糕、冰糖雪梨、油饼夹菜、马家烧鸡、羊杂汤、烤面筋、豫味轩、榴莲芝士饼、果卡啦老冰糖、锅贴王、消食开胃山楂、丁家丸子、烤梨、牛肉米粉、油茶老铺、风干牛肉回民街回民街书院街书院街由外来开放商开发，经营内容餐饮小吃类为主，部分旅游商品祠堂街祠堂街由外来开放商开发，经营内容包括餐饮小吃、特色旅游纪念品、地方特产等PART03分析与借鉴商业模式模式街区村集体盈利模式分析合作社模式康庄老街（手工艺）自有，收益分成由村合作社统一管理、统一定价。村集体进