业主自治概述

业主自治概述（一）业主自治及相关概念业主自治的概念业主，即物业的主人，也可以称为物业的所有人。关于什么是业主自治，我国法律法规没有明确的定义。有人说，“所谓城市社区自治，是指不需要外部力量的强制性干预，社区各种利益相关者习惯于通过民主协商来合作处理社区公共事务，并使社区进入自我教育、自我管理、自我服务、自我约束秩序的过程。”⑴还有人将业主自治分为广义和狭义，“广义的业主自治是指特定物业的业主们，一方面根据个体利益和自主意识对自己独有的专属部分进行自益性管理（包括委托他人代管），另一方面集合组成业主团体，通过行使物业区分所有权，对各业主共有共用部分和本社团共同事务实行公益性统一经营管理，从而形成业主个体自治管理与业主团体自治相结合的一种物业管理方式。狭义的业主自治，又称业主团体自治，是指在国家统一领导下，特定物业范围内的全体业主，依照法律、法规规定或共同约定，集合成业主团体自治的群众性组织，对物业的公共事务行使自治权，实行统一的公益、自律、民主式管理方式。”⑵一般来说，“业主自治是指住宅区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律、法规规定，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自制模式。”⑶业主大会依照《物权法》第75条规定，区分所有建筑物的管理组织分为两级，一是业主大会，二是业主委员会。⑷业主自治的首要前提，是建立业主大会。业主大会由社区所有业主组成，每个业主都拥有平等的选举权和被选举权。在业主大会成立之后，可以选举若干人，就组成了业主委员会。各地都对业主大会的召开条件作出了不同的规定，以江苏省为例，根据《江苏省物业管理条例》的规定，业主代表大会的成立条件是业主的户数不低于300户。而当业主入住率达到50%及以上或者房屋出售并交付使用面积达到建筑面积的50%以上时，就应当召开首次业主大会。从我国的《物权法》和《物业管理条例》的相关规定可以看出，业主想要召开业主大会，必须完全依靠自身力量，政府的行政部门在之中发挥的作用只是作出一定的指导。在有关如何召集业主、如何参与讨论和表决等具体问题上，我国现行法律法规没有做出具体的规定，并且这些问题既不由开发商负责，也不是由行政部门负责。一方面，这给了业主很大的自主决定权，业主有权决定如何召集业主、设计选票、设计选举流程；另一方面，自主决定权带来了很大的不确定因素，不少业主会觉得参加业主大会过于麻烦，而放弃这部分的自治权。业主委员会业主委员会是由业主参加业主大会，根据《物业管理条例》的规定，选举而产生的，是业主大会的隶属机构。《物业管理条例》中对业主委员会的产生方式、职能、职权做出了具体规定，但是对业主委员会的法律地位的问题作了回避，宪法和其他法律法规也没有对业主委员会的法律地位作出明确规定，这就造成了下文要说的业主委员会诉讼地位的不明确。从业主委员会的职能来看，业主委员会负责召集业主大会、执行业主大会的决定等，主要是为业主的利益执行物业管理区域内的大小事务，表明了业主委员会的立场，即为业主的利益服务。（二）业主自治原则依法自治原则依法自治原则规定，业主必须遵守法律的规定，在自治过程中依法办事。同时，业主或业主自治组织在行使自己的权益时，也要注意自己身为公民应遵守的义务，不得为了自身利益损害国家、社会、集体和其他公民的合法权益。并且业主应当根据住宅的实际情况，制定详细的管理协议，坚持“有约必守”的立场，不得违背宪法的规定。民主管理原则社区由社区业主组成，社区业主共同决定行使住宅物业自治权。行使这一权利，应当遵循一定原则，以特定的方式进行。在现代民主的要求之下，每个业主享有平等的参与权，具体包括平等的投票权和表决权。并且代表社区业主行使自治权的自治组织，要及时公开管理信息，例如物业费用的具体明细，保证每位业主平等的享有信息知情权。一般来讲，共同意愿与个人意愿并非是矛盾的，共同体的民主决策、统一管理与成员受益的统一，并最终服务于业主成员的合法权益。业主的个人意志是共同体的共同意志形成的基础，共同意志是各个业主成员的个人意愿的集中体现。[5因而，按照共同体共同意愿去支配小区物业，必然要求去实现业主成员的利益。受监督指导的原则这一原则要求业主在进行自治活动时，应当依照法律法规的规定，积极配合有关行政主管部门监督管理的工作。我国的业主自治制度没有经过长时间的发展还显得不太成熟，在新中国成立以后到改革开放以前，大部分房屋的所有权者是单位，单位将房屋分配给个人居住，物业管理等事项都是由单位完成的，因此我国的业主对自治缺乏必要的经验，这就需要有关行政机关进行监督和指导，防止业主在自治活动中走歪路。因此，为了帮助业主们尽快建立起自治群体，有必要由国家来进行监督和引导。（三）业主自治的意义社区业主自治可以有效帮助业主实现正当权益，有利于建设和谐的社区。上文中提到，业主大会的召开，完全依靠业主自己。而业主大会的执行机构，也就是业主委员会，是通过业主大会选举产生的，代表的是广大业主的立场，是为业主的利益服务的。社区业主通过这种形式，进行沟通、协商，以便于更好的管理社区的事务。其次，俗话说“众人拾柴火焰高”，一个业主的能力有限，彳艮难独自管理好小区，众多业主团结起来贡献智慧，加上专业的物业服务企业对社区日常事务的处理，有利于社区的发展。并且，在发生社区业主权益遭受侵犯的情况时，业主大会和业主委员会介入，可以在很大程度上避免了业主个人独自对抗侵权的风险。社区业主自治有利于业主民主意识和能力的培养社区的共有产权是社区业主自治的源头，“共有产权使得单个业主与整个社区业主的利益联合起来。任何一个一个想要保护个人利益的业主，都需要关心属于自己的共有财产”。［6业主自治制度与现代社会的民主政治制度有类似之处，业主作为小区的“统治阶级”，由于时间、成本等诸多原因无法让全体“统治阶级”成员参与社