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文档简介

珠江国际城房产项目营销策略计划书院别:统计学院班级:统计0735猫学呆号:爹04弹01于07让35着15皱姓必名:兔苏圆爽漆正偏文哭现代厚房地量产市偿场形利势煤经过愈多年俭的斗发展幅,盼北京践房地绍产市万场经久历了宫从无架到有菜、从扯小到侨大,以从计爱划经糖济福天利分艘房发肢展到滩成熟激的市寄场化笨阶段北,到凤今天止所有涉知名颤的开叙发商愁都已立经来委到了班这里群,抛京城她也形页成了员具有滑鲜明陷特点贫的开顿发格宇局和掘产品旗形态穿,房般产市分场的辽地位叹日益虚提升惩。西房地稻产投壶资增氏长平头稳。容20瞧07丽年北扶京市晚完榨成房秤地产疏开发衬投资廉19把95阿.8广亿元分,同跳比蝇增长免16男%,程增长限速度拜低于爸全国玩平均凑水平石16晌.2柿个百麻分点境,房衣地产舰开发茎投资劲占固左定资耍产投处资总医额的箭50粥.3脆%,深为2种00玉1年谎以来王的最徐低值百。受胃国际姿经济问危机纹影响格,2摧00昌8年壮完成芝房地叫产开哑发投旬资1险90祖8.忠7亿画元,咽同比烦增长围11鼻.6团%,阁比上底年下它降4档.4湖%,衔占全椅社会袜固定狮资产刻投资驰的比呀重为丢49与.6他%,财比上宵年下条降0莲.7束个百抢分点赢。在竿房地矿产开祖发投球资中些,住剃宅投伐资9捐40丢.6芽亿元输,下沟降5咱.2秧%;春其中融,经蓝济适怎用房破投资京36矛亿元获,增牌长2悠7%材。晶将20非08声年,散从房或地产师开发击基本裤面来姥看,肃北京带房地插产市尺场受斑国家直宏观卧调控昨政策绞和捏市场厕环境惑的赵影响阔房价志上涨木过快状的压旬力有呜所缓耽解。服20而08害年房陡屋销纹售价株格比谱上年倾上涨稻9.召5%掌,涨据幅比症上年昨回落袍1.买9个刮百分芦点。点其中介新建介住宅呆销售琴价格蝇上涨疮11训.9务%,牢涨幅裤回落商0.荡9个精百分寄点;品二手友住宅禾价格涂上涨迈6.沃2%极,涨欣幅回肤落4您个百坡分点复。房想屋租新赁价宫格上吉涨1正.8维%,猛涨幅议比上下年回孔落0衫.9护个百奉分点萝。其党中住堡宅租拐赁价下格上堵涨2城.4沉%,费涨幅浇回落女1个厦百分岔点搬北京胳别墅身市场遵研究瑞(一止)惰北京辨别墅厕市场飘的开社发现晴状分残析牢从城裂区别磁墅、停近郊鞭别墅姿到远桐郊别省墅,限别墅穴的市背场全恰面开盟发,候高档遮产品驱开发佩的新糠一轮箩从蚁上世蠢纪九吵十年熔代巨年开汗始大鹿规模滑开发铜悄然戒兴起朝,整钉个市奥场的缺供应亩量在炭近昼些抖年骤厕增。糖别墅印区开尸发基彻本在铁海淀猫区、王昌平榨区、忆通州汤区、宪顺义梳区等粗区县趟。兴典型挥项目克:旋珠江勾国际踢城、吃珠江尼摩尔面国际渠中心玩、机拉维族小镇尚、壹吗千栋肯、紫节宸山炕、萨概尔斯值郡、聚珠江遵骏景蒸、御让景湾固等。谊海淀穿区别姑墅危从上20寄00臣0怕元/声m2看以内茂上升仙至近欢25疑0光00眠元/己m2帐。休昌平触区别芹墅从精21具00斗0愁元/功m2脉上升总至器25宁00崇0秩-滥30谨00男0元天/m巴2,因整体划市场伸的价近格上晕涨幅宵度超落过怖30跪%倍,且貌整体邪销售碰状况舌都很光好,霜大部晚分推确出别抹墅已湿基本饱售完奋。闪据初使步统侧计悉,孟全市典别墅覆项目院将不话少于牺15腿个,勿整体细市场供突然锁开发辞量增世大,稍必将林形成阳竞争洁格局间,消仰费者起的选奇择余融地更第大,浑项目恩的开络发难论度将壳大大月增加厨。炎(二颈)率各大煎板块帜区域局的开培发特尊征以渡及价鸟格分虏析探通州浑区珠却江国图际城叨规划矿状态碑:窃跃层偷别墅倡主力诱户型典区间扁:风20尘0平晋方米若—蠢40味0平棕方米星价格挺区间桂:受10辨00侮0外—刘15充00暂0/孙平米钥昌平怀区壹萍千栋锤开发疾形态附:独子栋住访宅开园发傍主力呜户型客:独听栋:很30包0躁m2表-汪80牙0鹊m2迈价格军区间恒:旁独栋绩:咬28统00抗万栗——典40反00逝万/形栋唱珠江容拉维驳小镇止规划增形态析:裕联排嚷主力充户型赖:律10似0骑—袜40您0平步米慨主力猫价格攀:衬联体笼18悟00屿0元谅/m这2-屿22泉00熔0舰元/苗m2肠三、侨项目拣分析摔(一窄)鱼市场茅环小境分竞析稍别墅妈(V妇il增la醒或C毛ot粪ta栋ge亦)是类指在跳风景填区或爹在郊牛外建蠢造的护供休堆养针的住堆所。宴别墅盗造型概外观节雅致疼美观何,独贿幢独拴户,锯庭院威视野械宽阔死,花对园树涌茂草告盛明,有炼较大绳绿地性。有师的依岛山傍寇水,以景观蜜宜人杨,使津住户形能享村受大巨自然柿之美王,有荷心旷刻神怡扯之感猾。中肉国别杀墅市猫场的箱发展岩可追圣溯到驴20桂世纪亮90动年代绪。1怕99予1年幕-1扔99柳3年助,中身国诞海生了慈一批骨外销傻花园切式别蜓墅,晌其目倍的主得要是屠为了牵满足雕久居策国内煌的外炮籍人偿士对边居住孤生活螺的需与求。绢它们量的出朵现揭歼开了增中国嘴别墅中市场轨发展善的序题幕,厨带动锻了整露个国京内别词墅市淹场的客发展余。烈做20毅00长年以嘉后,炭我国舒的别牵墅市丛场开量始蓬除勃发遥展,筛而经搬过十受几年助沉淀悟的槽别墅资消费巨层在竹这一航时期迹的购捞买热家情也皱表现旱得极沟其高挑涨。嫁近几营年,号中国铅别墅貌市场辛逐渐委走困向成柜熟与淡理性等,与岔十多汁年前鸭别墅院市场啄起步拜时有哥一个历质的拒飞跃拾。另张外,翼由于然南、年北两尽地歇文化丘差异坝与产侨业差涌异,词所组白成的振购买械人群轮及其伸消费彼理念卷有所稠不同致,所探以,稻就京嫩、广轻、沪羊三地非而言信,上钳海是棵中国内的金宋融中恢心,爬所面义临的蚊客户币群体枣可以辫是全茂世界似,而颜北京旗面临社的客基户群冷体是茫全国荡,广市州则件更多怎面临叛珠三蜂角区盏域市破场。柳誉从2少00杀8年贞金融送危机什开始计,中岂国房展地产妻市场壶虽然冠整体无楼市量在2脉00惕8年群遭受序了“茧价量兴双跌虫”的概重创镜,别衰墅的垃销量跳也随室之大宰幅减竭少,啄20症08对年,蜘高端见住宅剂销售孩面积斥持续廉下降敌,同值比降迁幅为叮37件.4扇6%暮(同葛期住取宅销竞售面腊积下陕降1杏5.哀48推%)弯,但复价格局仍然校保持伯坚挺内。成20涌09坛年以村来,曾全国么各主香要城拆市的虏别墅型市场范保持冲了良轨好增喊势,匠一线晨城市资北京似、上骆海数、深咏圳三义地别防墅市暖场需会求旺恰盛,烟在楼缺市整呀体回胁暖的湾带动愁下,邻20瓦08注年压寇抑的墓需求衔逐渐拌释放芬,别稀墅成轨交活码跃,窗成交救面积烈和成援交套行数增穷幅较骑大。稠20灰09竖年,烂我国甘高端诱住宅泳销售节面积暴增速休大幅连提升阻(5威9.检80疗%)车,快揭于同撇期住僻宅增姑幅(耍43叛.8改8%切)。降参20给10铅年1骡季度老,我梯国高遥端住摔宅需啄求持叼续回发暖,慕销售升面积凳同比侄大幅衣增长抱,全困国累爱计完伯成销励售面捞积7谨64带.0凉4万笼平方点米,认同比寿增幅点为5额4.呜33肤%,振增速广与2弊00辱9年享相比买略有棚下降俘(同宪期住匹宅销晃售面猫积增展速为贱34径.2王1%恋);竭实现竿销售险额衬89爆0.赵84响亿元奸,同述比涨拦幅为咱11兔1.枯72竟%,培增幅属明显核高于姜同期势住宅京水平筒(5何5淹.2产0%验);极与此凡同时胀,投烟资额辨增幅化加快樱,同挖比增容长幅巡度4润2.乐39薯%,用快于板同期责住宅炉增速涂(3撑3.熟03齐%)欺;新什开工穗、施径、竣涝工面首积增苹速均皆止跌诉回升至,同岂比增烦幅分周别为仙46葡.0景6%唤、1蹦9.角41挪%和振23杜.3葬3%陷(同把期住励宅增文速分流别为楚62民.7育2%韵、3羡5.扔55势%和裂9.灯81财%)颠。环刻从长卫远来新看,避由于取国家拖对别远墅市吃场已覆有一亦定的弯限制火,别窗墅将喷成为足越来包越稀普缺的旨产品饿,别徒墅市窗场的馅发展峡将会军随着扫中国咽目前额经党济的励复苏揪而越默来越刑好。今长远边来看里,别傅墅用英地禁钻令已隔使别鹊墅项献目日新益减肿少,顷未来忌高端养住佩宅需遗求仍袍将保骆持旺骄盛,伤在经例济调习整的始大背旅景下渣,未芽来三夏大城冰市的交别墅术市场币发展征将呈叛现焦波动耻上行折的态较势。换(二结)毁项目你的产犯品规全划分煤析连1.铸风格爱保持抽花园炮洋房恨设计猎理念像,对夏建筑仪的规抱划上占更强伪调层满次感聪和邻航域感根。愧2.火跃层雷设计持的鲜驳明性皱,使法得居文住更丈具新将鲜感造。家3.抢整体叼户型挖面积着偏大在,相市对其岩它项邀目而誉言,亏户型巷面积届偏大容,使遇用功鞭能更校舒适科。涝(三勤)岩项目肝的优怎劣势展分析遮优势煎:万一梯柴两户贴。智元能通补力电柿梯直疾接入蹦户,决电梯阀门即娇户门季;炒屋内顿有通威透的旅阳光倦花房艳——椅是业弟主室兴内的赴专属尘庭院粉;帅错扑层户迹型设近计—川—分岔区更滤明确礼,增降加生画活情脸趣;压前期捞已购绞客户阳对珠葡江品仔牌等说非常蝴认奉可;睛是通怪州区吵首个你花园溪洋房航产品雾。写劣势路:耐距离歌市区树略远外,作描为第祝一居拾所的护交通运成本堆较高影;值工程晓形象弄进展博无法逃配合贺销售亩;分项目黄单价弦尚可省,但熔由于厌户型剥面积赚偏大察,导逢致总瓣价偏锄高,忠客户哀接受肌有一却定困板难。充渠挑战高:脸由于虏轻轨种修贷通,悠通州拒项嫌目层榨出不六穷,院竞争亭压力奇较大贝;倘同质虫竞争暑楼盘警集中疮,性牵价比掏的优盖势丧兄失。野气机会相俱:坑项目瑞所在猴的永厅顺镇开是通易州区义未来葡发展狼的重伪点区绢域,象未来倚发展潮前景愤预期悠较好耗;乐根据眠市政军规划晨,通圈州区明是贤北京扁市重稻点规滔划的川三个骡中心缝之一餐的行战政中富心;冤作为淋距离广CB飞D最锯近的康区域处,本追区域则将建雕立服思务于卧CB涝D地颜区的魂商贸笼金融序中心属,将慈带来磁大量岛的就糕业人犬口。质(四关)滩项目赖规划鞋建议这1灵.守园区额景观育的主秃题思器想,宏在小绑区主记要景朱点和腐各个疾组团侮院落纹的景按点中返,能托否考蹈虑既讨有鲜口明的横主题啄,又板有各歉自的蜘视觉带差异绍性,纹结合灶景观犁的功茅能性牺和参维与性倡,做唱到户祸户有漫景,捐移步扰异景感。桑2圾.吉各个郊院落劲组团剧的入茧口,把能否婚设计佳成不极同的异宅院逆景观广主题危,以吸提高弹院落备的识姑别性竞和景习观的辣丰富阶性。愿3拦.摔院落般组团需内的残景观叔,能姻否兼订顾居愉住者蚂长期遵的使杂用层短面,谊深度泊考虑吊,充颜分发阁挥景那观的柱视觉丰享受欲和使峰用功决能。锤项目词的目增标客屯户分坝析雀(一牛)惰目标每客户龙特征延描溜述统客户厦年龄所:3今0~烦45霉岁为译置业侍主流助客户饥职业育:主菌要为怒从事敢传媒涌业、喜服务裤业、吼商贸渣、政薪府公私职、索科研骆等人级收入紧状况服:属秘于中清等偏症下收班入的纵白领锤阶层富,但侄手中核有一盏定的桶积蓄烂;芒客户弱心理就描述六:追序求生孕活情迫调,布崇尚雅享受斗生活龟,具忌有一欧定的忘浪漫皇主义定色彩周;丑消费脏观:砍愿意赞为满握足更翁高精易神层绳面的场享受园而付歇出,堡注重府产品秀的附掀加值灰;赴职业过分布慕:小康资白狮领、食自由彻职业冤者、哲小业仿主。捏工作玻地点刚:主断要分悔布依扰次为魄朝阳停区4决0%念、西匆城区趋33念%、丢东城想区1绍3%应。何其中脉:敲朝阳湖区:虽以职危业经昨理人卷为主挎,其炼次为读私营朝业主薄和高俱级技换术人已员是;玉西城趁区:拼以私兼营业影主为剃主,累其他谦为公权务中贷和职淋业圆经理戏人怖;温东城乐区:隙私营性来主拣和技吉术人挪员各浆半企(二责)照目标晴客户兽置业汉类型镜特征缠置业塞目广的:牧自桶住型王客户惹占8丸3%烛,第抱二居坐所型红客户骑占1稠7%队(三雅)求目标思客户吵购房生动机越■就搞对项叠目营鹿造出抱的感宵受的葵认同表、向章往;版■稼军户型岂设计蛇精致洒合理办,大善型会耗所等射配套肝,体营现高丝尚生炉活品面质;糖■匪织具有秃院落央私有结空间位,是搞对自像己和案家人浊的厚夹赐;蕉■乔断单价栗相对熊较低穿;叔■何多不动烟产投掀资保耐值增疼值,抚丰厚廉的市躺场投材资回钉报;欢项目汗的产泛品营奥销概扬念提格炼楚(一抽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