房地产销售人员培训全案

房地产销售人员培训全案目录疫第一搁部分把炼堆销售制人员戚的基喷本要来求和琴基本扒素质盾销售坑工作认概述娃和售后楼人替员职丘责分镰析钞房地孝产销印售人峰员所忧需素揭质倚第二以部分裂猴阴房地鸭产基倦础知对识于房地葱产开胃发流登程桑房地最产价伤值构圆成固房地泥产的秆重要忙概念铜房地困产基纽本参牵数蜂房地址产销穷售过衰程与璃相关朝手续丰房地谁产税歪费侨第三栏部分避放若建筑田工程渔相关桂基本纯知识肿多层沟住宅步设计以高层带住宅险设计井第四蓬部分教豆立物业他管理略简介慰物业炊管理趁的基舌本概蔑念、衬内容催及主版要原幅则挨物业诉管理辨涉及民到的弓组织妹物业慰管理蒜的核顾算与勿管理哲第五柿部分芹拦稻住房右金融仙基本源知识落房地泛产的任现状避呼唤劫住房散金融考的发株展薪个人萄住房善担保咳贷款誓的具迅体操供作保第六悔部分咱先捉房地饮产销角售实肝务馒消费黎者购每买行彻为分呆析怖售楼猎准备莲现场枯销售安基本骆动作奥销售亚常见雁问题设及解弃决方羊法践答客个问风第一据部分幅丝销售弄人员紧的基骨本要慧求和放基本绢素质管仅就筐房产窑销售悦的专敬业性即和专冬业素燃养方掀面的当要求窑来言因，房咳地产北销售黄无疑胞比一员般商太品的假销售留复杂嘱的多欠。那昌么，妇如何彩才能黎成为浊一个息优秀锻的销他售人妖员呢浴？她其实贪房地忆产的驳销售抽和一卡般商范品的位销售旗本质怎上并而无明淡显区流别，宗都是比对所吩售商骑品知路识的汗掌握扣和应极用及执对销客售艺拼术的扑把握充。也杏就是养说，熊一个泊是基价本面溪的要滨求，红一个彩是技姓巧面票的要软求，柱二者壳相辅搭相成悠，成渗功的浩曙光倘才会券为期童不远宵，也悄才能体成为钟一个回合格济的销狱售人欲员。姑一、存销售青工作且概述赢和售浆楼员缺职责帝分析拣1、雷在业荣内一醒个普腥遍认螺可的贿说法衔是，旋一个长项目据或一葬个楼驳盘要金成功箱，5泼0％乞在于繁地块煌选择端，3掉0％傻在于陡规划狱设计崭，2颗0％延最终狗归功屠于销献售执乒行，许但很堵显然盼的是剥，前塔面8乔0％诵的工驳作都府是价挪值形索成的真过程见，最羞后这罚20般％才记是价危值的林实现料。型2、倦售楼谜员的长职责云和作旅用：阵干什桃么？并怎么彩干？猛怎么坛干的用更好陈？房抬地产框销售配人员钥的作港用是躲独特杂的，挎是广跑告等台其他膝促销撑手段错所不糟能代酸替的惕。客蚂户在遵购买瘦房地浴产这州一大沉宗商给品时艳，是迹不可栽能只狸通过恨广告倘的劝轮导就附能下歪决心掉的。菜售楼坝处是旦商品耕房成鞋交的漠主要怒场所摊，绝躬大多墙数的规交易啊行为宪都是拒在售阔楼处地完成帽的，灭当然贝我们弱也可葬以看爆到一冠些在窄房地朱产交型易会馆上成拾交的友例子刊，但唱这些驻客户捕同样缸也是瓜在多焦家比爪较后娃才作姨出决下定的贿，甚细至这充些个湿案是志在开做发商影的授尾意下卡为了振烘托掉交易丑会的旋气氛巨才在杂交易棚会上少办理巩购房母手续待的，粱现场华看盘沉和了铸解几渠乎是恨所有者买房保行为急必经谨的阶械段。贱眼见有为实搅，尤匙其房蕉地产辜又是挨这样棚一个肠价值谱巨大桨的商贿品。绒房地锣产销稻售人雕员最器直接匹地代盗表着清房地牧产项刘目和既开发兴商的便形象鹿，体程现着却开发件商的等实力览状况馒和管健理水欢平。呀销售笛人员械的基漠本工旁作：架客户宵接待散、带未领看蹲房、叠解答胡疑问折、购万买洽冲谈、突填写犁客户固资料秒、客半户追录踪、联成交刃收定溜、签希订合懂约等土等，庆做好咏本职舞工作蜻并积丽极配辉合公茅司其蚕他部窑门的医工作衔。光多数祖情况遭下，谈顾客毙到售烂楼处张看房弄是公牧司投拦入广拼告吸哀引来株的，蒙可以魄说都抬是有杰一定纠的宣给传成恐本的梦，对千客户妇的随服意在摊某种贺程度阴上就及是对滑公司昨广告净投入色的浪供费和就对其盐他同筑事工都作的终否定然。碍3、壁售楼右人员雕有很傍好的羡工作黑前景移！渔销售饥人员聪素质尝和水驻平的宵高低弱已经逝成为鼠房地屡产竞仿争中麦一个胃尤为锦重要疗的因银素。岭而销蹲售对慧人的利锻炼咐是全灵面的凑，从搁专业凝素质楼到对浴市场竖的把汤握和稻人际谁交往累，房颂地产礼销售右人员猜就更携是如助此，患有了愁这些围基本用的素蛇质，教对今邪后的露工作腹是一括个很全坚实赌的基投础。梯二、笋房地但产销阶售人卵员所指需素龄质醉（一图）优乡良的不服务雁素质糠1、康以诚泻为本锄房地原产市做场已停经进排入买寒方市贵场阶触段，遇市场池上各革种档瓜次的桂商品匆房种头类繁晶多，剥并且稍经过钩多年院的宣狸传和脾教育胆，消练费者翻正走景向专秤业和石成熟释，有祖些人详甚至胶提出讲了专革家型师消费置者的笼概念慢。词一个掀购房瓜者，歌尤其建是普嫩通购惑房者困在购蠢买之糖前几卫乎走蔑遍所铲有适犹合项圣目的援情况毙并不鲜罕见情。销极售人决员依犯靠误碎导、介欺骗斯和胡酸乱许邻诺来齐诱使吨客户塘签约拍的时宪代已狠经过致去。喷销售满人员下真诚污的面侨对客象户是扎必备步的一姨个素涛质。跌2、茧善待盾客户殊——俯百问盐不烦我、百娱陪不搏厌处买房蔽对很御多人敌来说刘，是器一生固中最秋大的垒一次坡购买蛙，共闯同使橡用者摊多，保要求幸复杂饰，这籍就决勤定了卧房地姜产销柴售接锯待中阀客户椅的问杜题总唇是繁指多，凝疑问雅不断孔，回栋答需椒耐心绳细致牌。爆3、守高度宫的挫阵折忍我耐力练一般误而言然，接固待1旺00巾个电剥话能竖吸引炊10蝶－3偏0个惨现场侨看房脑者，拣现场偷接待参10葬0名续看房梨者只惠有5拼－2四0名柱购房莫者。工综合丙看来猜，失锐败率圈、被微拒绝贵率在绸90栋％左愁右，致日复挑一日邪生活称在这梅种被信拒绝桂的气扰氛中朽，不琴能坚品持最畅初对五工作忘的激仙情和炮对客施户的岭耐心底，是智不能现在这光个行肚业中修生存潜和成雀长的朵。所方以，笔有人叨说，贱销售材人员凑应该涨是用晃特殊鹅材料镇制造尿的人地，也民就是顿说，绵他们苏具备猪百折帅不挠劈的意握志和滔不可献动摇坡的工默作热篇情。弃（二集）强皱烈的毁成交饿欲望虎―妙1、滔建立具职业霉荣誉院感恨我们皱的工抗作是烤为了未帮助丑人们构改进纱居住馒质量谜，我夕们应电把自针己当况作一鸽个富累于经溉验和辣同情逼心的遇择业款顾问仆。早2、歇对工叶作充驼满激己情理只有晚销售躲才给重了销骡售人胖员充虚分展协示自臭己口肚才、庄说服邻能力主及与烟人沟亮通能厉力的矮舞台陶。另症一方榜面，定销售瑞成功丰的奖绢励也替是相型当大秤的。罗3、惭团队皇合作剧精神逮销售筛时，除销售猴人员亡相互庄合作纵，实像现团宗对协渠作，朵往往玩有事确半功肝倍的秋效果汁。通挡过集淹体合柏作的伙力量愧，来肠克服浊个人盐工作再的低覆谷，多弥补诸个人恳能力之上的丧缺陷任，并劝激发挽个人急对集汽体的册忠诚萄和工队作热啦情。探（三辈）通歪晓专戒业知晌识吵1、奸建筑嘉知识苏、房划屋结必构、挽设计煎风格抽、朝疗向优慌劣助2、辉相关警法律员、税责收辫3、梁抵押厦贷款森4、党物业较管理耀5、题房屋医使用饼功能悠、各刃楼层附、朝磨向的嚼优缺旺点腾（四蕉）丰走富阅彻历有祸利沟飘通园具有陷丰富笨阅历建的人仗，能龟迅速歌找到拆与客舞户沟斗通的丘共同孙点，眨从而咸打破筑相互贸戒备井，建绑立信换任，救为下貌一步民的介邀绍、灯沟通罢打下玉基础商。弃1、甘各购助房客链户群性的生燥活特稳点、久职业数特点良、爱挨好、象收入秋、购帜房偏吼好。工2、桶各地栏区概够况。挺3、粪各地号方言茎。学预会几碍种方陆言有临助沟并通。醒尤其残是目嘴标消爹费群沉将来抚自本袖地以逮外地差区的种项目刷。祝（五带）训榨练的均手段亮1、就将自钳己与脱客户惊的交吩谈录银音，斜分析胸自己宪是否高有不针热情捷、不员耐烦通等问驰题。鬼2、凳与同锄事相飘互学客习、颗交流袖经验沈。屋3、篮每天仍坚持逃写销椅售日钉记，脂总结料经验撞、不狗断提的高。纽4、我在情脚绪低聪落、发心中方不快敢时，树反复码告诫赚自己杰“侄不要钱发火稼”臂。览5、三研究意客户掘的居献住需妙求、婆经济凑条件放，设轿身处障地的瓣为客险户着丢想。岂6、爸对镜夺练习独。对苏着镜务子观表摩你狗在和坑客户挺沟通低时的某表情池和动妻作，铃既避俱免态桐度冷穷漠，掩又防怒止过溉分热尺情过惊度，略吓跑淹客户膀。码第二历部分烟狱房改地产址基础体知识阶一、河房地纲产开装发流糠程沃房地泼产开伸发大盼致有随四个衬阶段冤：美第一闯阶段斥，投体资机蔑会选甜择与外决策府分析登，这冬其中劈主要爹包括绑投资餐机会孩的寻旷找，搬投资轨机会呼的筛昌选，近项目夏的可腐行性葵研究径等工刺作。挨（寻障找适物合开埋发的村土地聋，根和据土掀地的盾情况轻作初视步的仅产品君规划扁和定文位。霜）暮第二旨阶段忙，前伐期工米程，梳主要停包括梳获取虾土地蚁使用他权，宗规划寒设计维方案羡报批温，签占署有亚关合候作协悦议。宗第三井阶段双，建杏设阶盗段，贼主要巧包括惧图纸掘委托考设计孤，工楼程招锐投标薪，项斜目施百工管够理，清军工扬验收烂等。逮第四炸阶段券，出通售、肉租赁俯与售牲后服洽务，尖物业存管理殖。洗二、颤房地谷产价酸值构本成永（一熊）土净地开跟发费糠1、默征地瞒补偿蒜费。脏2、脱拆迁暂安置燕费。犯3、樱三通稻一平发费。府4、场勘察随设计行费。捎5、怨拆迁辰征地形管理懒费。谈6、枝土地河出让社金。术（二响）房提屋开匀发费嘉1、丝房屋滑建安鹊工程左费。绘2、帝附属触工程雪：煤耗气调网压站休、变湾电站柔等。开3、磁室外拐工程资：小诱区红给线内恢的上线水、伤雨污谈水、陡电力党、电师信、份煤气塞、天悄然气壶等工政程。矛（三立）各币种配绒套及围税费夕1、弹公共膝建筑庸配套欠工程俯、小洲区内旅配套普建设否的各完种公奸共福我利设磨施。亲2、是环卫画绿化钱工程团。掘3、陶四源宇费。亭4、泛大市躁政费例。烛5、球营业咸税和或城市迹建设箭维护料税及继教育畜费附港加。毯6、徐限制支粘土停砖使呼用保魂证金箭。框7、然管理钩费。搁（四纱）利矮润境三、音房地四产重群要的学概念观（一锤）地宋块的挺性质译我国比是实嚷行土治地社变会主惧义公偏有制默的国宜家，插即全系民所赞有制索（国踩有）铅土地郑和劳游动群越众集厅体所船有制疼（集嫂体）婶土地趁，一肥般个飞人和限团体躁是没暗有土断地所身有权龄的。阀楼盘皱建设眼所使创用的稠土地蛾仅是勿拥有仰其土蛙地的出使用卸权，阅而出贷让、英转让社和划舱拨是折我们四获得餐土地蒜使用霸权的嚷三种偏方式寸。测1、僚出让币。出昼让是览指国饺家将和国有出土地称使用瓶权在追一定欺年限签内出神让给切土地纳使用隐者，服由土守地使恩用者旨向国煌家支员付土费地使屋用权脸出让揭金的赠行为徒。通预常，饭我们源将土垃地使种用权较的出祝让成从为土梁地的络一级哈市场币，它冶所出灰让的卡土地眨最高唐使用愁年限猪，除骡居住况用地阴为7坟0年扰外，村其余烈的均朴为5冒0年失。性按土仪地面源积计眯算地罗价，贞依土柱地的青生熟模程度固不同秒分为峡生地性价（妨未开给发的识农地抗、荒疑地的土价格货）、傍毛地晋价（教指城象市中样需拆示迁而流未拆辰迁的括土地跳价格梅）和右熟地败价（者经过胞开发霸或拆兵迁后我可供圆直接贸建设幻的土胳地的府价格垦）。钻按建月设面蚀积计章算的辫简称旨楼面证价，项楼面讯价＝励土地蛮总价颗÷们总建乒筑面靠积，潜楼面涂价＝音土地慧单价驴÷叠容积包率。秧2、天划拨僵。划把拨即毯县级素以上帽人们江政府颜依法侵批准纽，在会用地殊者补阔交补锤偿、雪安置急等费董用后朽将该靠土地析交其荷使用罪，或叠者将羽土地挂使用稿权无日偿交娱给土勉地使接用者稀的行筋为。榆划拨嗓是计研划经荐济的叮产物惨，正猎逐步诚被出淹让或内转让愚代替须。德3、态转让敬。转独让即胖房地笛产权踢利人赛通过腰买卖技、赠广与或锣者其小他合徐法方墓式将窜其房颜地产摊转移慧给他邀人的翁行为享。出杆让或钥划拨穿的土关地均保可转烤让，肝但其丹涉及荷到的惭费用匪和程醒序有蚊所不相同。油习惯标上，警我们桌把土坛地使浩用权漫的转谊让称掘之为狼土地援的二盾、三主级市竿场。致了解赚土地廉的获退得方昂式一农方面槽可以叼帮助得我们裳明确摘楼盘杏的产加权关姥系，牲理顺认投资境方的壳合作骑关系数，避炒免未布来可贵能发劈生的雾商业瞧合作婆中的扰不不夫要麻供烦，示另一衔方面模，通妻过对援土地筐价格辉的掌衬握，倘也可泄估算笔它大炕致成怪本和猛利润拐空间悲，以线制定筹相应蛇的策比略。娘随着植房地菌产市其场竞延争越乖来越竟激烈接，土毅地的邀获得紧和储蚕备正卸成为达开发涉商竞李争中扎的重窃要一项环，妇土地丘出让速公开与招标茫的推报行将绞这种赵竞争扯公开涨化了滋。蜻（二括）事成关房便产合勺法性际的悠“潮五证性二书筑”律“辉五证哈”翅是指贵国有险土地卡使用拐证、脆建设娇用地伶规划熔许可烟证、尘建设智工程堆规划极许可抢证、拍建筑鹿工程很开工府证、阅商品偶房销于售（卧预售财）证非。爪“箱两书诱”杜是指央《住金宅质谁量保绞证书驳》和谈《住定宅使颤用说分明书特》。猫1、莲国有欣土地恩使用伍证韵国有腾土地肆使用两证是沸单位榆和个盛人使条用国哨有土答地的桂法律更凭证右，受消法律换保护伐。山2、友建设填用地含规划冒许可呀证和例建设耕工程喘规划拌许可基证咳建设闸用地斑规划惕许可昆证和拌建设因工程逝规划驰许可抛证是贪建设立单位摔用地易和建己设工换程的冻法律临凭证屿，没本有这检“爆两证陶”度的用糊地单怀位属跃非法携用地湿，其婶工程嘴建筑踩也是貌违章留建筑寄，不久能领冬取房蕉地产遭权属系证件袍。素3、移建设漂工程僵开工均证坛建设礼工程胃开工狠证是角建设窑单位赤进行腐工程斧施工晚的法估律凭姥证，谋也是捉房屋装权属偶登记店的主蹲要依阀据之弱一。挪没有芒开工致证的纹建设止项目次均属惕违章逃建筑踏，不诸受法蛇律保潜护。踏4、萍商品忍房销钳售（崖预售谎）证音商品障房销嚼售（忧预售无）证忘的主士管机唯关是么各地稻房地购产管灰理部俭门，禾由这法些管盯理部帅门统嫌一印奸制、孩办理伴登记杂审批仁和核皱发证较书。强“燕五证篮”刷中最碎重要狠的是轨土地厅使用问证和竹商品颤房销命售（梨预售演）许杠可证维，两虚者表据明所蔑购房箱屋属营合法蔑交易卸范畴湾。姓5、涛《住百宅质席量保妙证书瘦》和泥《住附宅使塑用说戚明书晴》尽这两虎书可递以作茶为商倾品房予买卖腰合同即的补机充约羊定，好并且祸是房屿地产源开发袜企业老对商雕品住缝宅承甩担质枝量承劲担责填任的奉法律批文件语。《赶住宅除质量乎保证回书》丢是房熔地产纷开发查企业充对销扔售的诱商品诞住宅巧承担来质量午责任屿的法污律文夫件。筑房地漠产开仔发企蚕业应馅按《获住宅陆质量算保证阔书》宋的约采定，刃承担位保修滤责任节。商度品住勤宅售外出后长，委罚托物刚业管耀理公务司等隔单位笼维修脏的，吨应在陕《住福宅质商量保肿证书做》中拦明示台所委找托的间单位幻。壤《住刘宅质钟量保网证书援》应腹当包辩括以舞下内愤容：诊（1四）工苹程质蜜量监筒督部嗓门核企验的俭质量掠等级误；稿（2绞）地斥基基橡础和牲主体欢结构魂在合木理使密用寿司命年堂限内互承担兆保修锤；脸（3稳）正耻常使搭用情支况下峡各部醒位、穷部件展保修及内容挥与保吓修期狗：屋窑面防必水3止年；廉墙面冤、厨栏房和置卫生旷间地池面、读地下脑室、牲管道运渗漏脸1年诸；地使面空共鼓开组裂、打大面本积起顿沙1重年；嗓门窗挥翘裂匙、五招金件罩损坏玩1年装；管沫道堵泡塞2狡个月恒；供执热、胡供冷反系统控和设判备1迟个采深暖期死或供雹冷期护；卫铺生洁厅具1览年；贤灯具贩、电沃器开刑关6卡个月询；其镇他部推位、饺部件形的保年修期售限，亦由房慰地产寿开发也企业孕与用注户自览行约涌定。六《住悉宅使羊用说吴明书菌》应旦当对药住宅该的结值构、舞性能买和各断部位揪（部怜件）毯的类悟型、该性能绍、标晋准等抓加以渠说明罪，并分提出境使用脚注意径事项武，一乓般应雹当包域含以扒下内卵容：崭（1荣）开希发单捞位、外设计思单位厅、施象工单偿位，章委托遗监理葡的应筐注明燕监理柿单位率；踏（2牧）结末构类恰型；革（3示）装贞修、本装饰霜注意竹事项伪；仍（4梅）上右水、蓝下水站、电健、燃牺气、隆热力与、通蛮讯、者消防猜等设哪施配基置的束说明雀；哄（5株）有躲关设提备、筋设施亦安装肉预留牧位置亏的说年明和勿安装蛮注意盒事项移；宪（6升）门咬、窗日类型非，使移用注恳意事滥项；你（7粒）配联电负悼荷；辅（8识）承之重墙武、保垄温墙龟、防奶水层战、阳矮台等脉部位居注意榨事项主的说梅明；详（9漫）其院他需摔要说妨明的洲问题碰。胖四、管房地槽产基患本参灿数寸1、坏基地气面积羽基地是面积该是城愁市规妨划管谜理部更门正希式划妖定的腥项目驱用地丹范围蹄面积旬。盛2、国总建姥面积毙指由悬城市药规划花管理轿部门伟正式田确定聪的、度按《谁建筑钻面积昼计算局规则晓》计店算的浅、项野目建身设的侍总的处建筑议面积秀。这谦是确三定楼竿盘规摩模的兔基本泥指标窝，从幅中也志可以游大致两估测追项目笋的建茄设周方期。轨3、歉容积信率墙又称呜建筑即面积莲密度趋，是锅建筑村的各鬼层建餐筑面磨积总核和和旺建筑颂基地改面积完的比互值。斜多层俗的容昆积率好大致帮为3杏，高份层的铁容积宵率一邪般为扁4－含5，侍超高求层的披容积腿率为灶7以姻上，苍对别掠墅而妈言，已标准漂的容烤积率攀为0他.4闭5，汇绿化罗好、伪独立仁别墅妖多的伸社区含，容跳积率韵为0欠.3叙左右就。兆容积究率是型当前究购房掌者相浸当关聪注的蜜一个谎指标追，是溪开发绪商利臂益和慈小区凉环境顽矛盾乓的焦抗点之角一。箩4、箩覆盖享率肤又称用建筑少密度扶，是很建筑丛物底筒层占香地面途积与巨建筑挣基地肃面积炮的比无值，瞒通常犬以百舍分比抢表示魂。一快般而垄言，避覆盖摇率越臣小，沃建筑取的占饼地面持积就强越小扎，从牛而社道区活瑞动面脖积就宣越大尿，绿匠化、号道路膏的范阴围就凝越广仿。覆拥盖率嘉高，纱公共叮活动侍面积族所剩水无几雾，绿伯化也轮被道妨路挤疑占。映5、旦建筑如类别占所有猾的楼建盘，徐按售肾卖对净象不口同，贫可分驾为外收销房度和内态销房礼；按辆使用犁功能妻的不基同，牌可分枕为公忆寓、刘纯办晴公楼化、商护场、虑综合元楼和两别墅纸等。腿外销封房是袋指房唉地产揭开发听商按约照政堆府外榨资工叛作主久管部冶门的截规定屿，通闭过实芒行土显地批警租形领式，条报政薪府计絮划主究管部岁门列绪入正禽式项橡目计壁划，惹建成益后用上于向祖境内掩境外灯出售璃的住龟宅、霸商业贪用房茄及其忍他建哨筑物沃。内绘销房吐是指猛房地夕产开爷发企匪业通日过实陪行土侮地使预用权出出让牙形式母，经喘过政唱府主敏管部繁门审半批，盈建成锅后用慰于在虹国内谊范围粒（目证前不号包括敏香港赤、澳喝门和融台湾剥）出慌售的阻住宅仗、商烟业用士房及碗其他惭建筑算物。胖两者暂的主深要区扬别在能于它沃们的默土地坐成本爹不一钢样，蜓卖售畅对象大不一早样，嫌其他的的区抚别都同是这紧两者续的延句伸。珠6、软面积豪房型影面积塌与房驶型是传决定方住宅雀质量董的重丛要因猎素，品也是济购房刻者所角关心绩的关丘键问睡题，墙销售或人员获应当抬建立青清楚铲的基摄本概荷念，呜对项妻目的笑情况乌作出塑清晰肆解释恳。拥（1伤）居赚住面升积营指住参宅中冤供日跨常生牧活起级居用陵的卧参室、牙起居珠室等洗净面协积的劳总和健。害（2压）使到用面强积瓦指住滨宅中彩分户叛门内锅全部它可供物使用距的净花面积蝶的总剖和。没包括卫卧室询、起炉居客饮厅、屠厨房籍、卫吸生间令、壁灾橱、摔阳台删和室帽内走考道、安室内友楼梯蕉等。律（3核）建砖筑面徒积玻对一统栋楼橡来讲穴，建耳筑面湖积是碗指房秧屋各碍层面稠积的夸总和叶，而见每层皆建筑门面积金则是次按建哲筑物柳勒脚句以上寨外墙括的水迹平截呜面面冬积计帆算的哀。对词一套牢单元穗来讲值，每总套单黎元的仆建筑孙面积饺等于产套内偿建筑妙面积哭与分着摊的骨公共软建筑誉面积惜之和形。其饱中套姐内建酸筑面奶积包爸括套心（单抚元）棵内的线使用饿面积旧、套在内墙鲁体面组积和奏阳台钳建筑包面积坝三部硬分，稠分摊没的公艰用建粮筑面膏积包秋括公骆共门狸厅、谅走道罩、电佳梯井业、楼致梯、受设备蝇间，晋等等橡。值谨得注狗意的红是它法仅局怖限于员本栋尝楼内他的建按筑面娱积，辛与本熄栋房狂屋不倡相连蒜的公限共建俗筑不厌得分西摊到蹄本栋彼房屋腔内。排（4禽）得周房率验指套托（单毫元）饱内建罩筑面大积与够套建皇筑面跑积的恰比率猫。多当层住部宅一神般为殿85肤％，保高层讯为7县2％摧，办倦公楼御为5京5％垮。警（5元）开推间和艰进深嫩开间贫是指略一套双住宅网占据素楼长庙边方职向的把面阔扒尺寸稻，进侮深则座是楼薯山墙赏既短架边方狗向的绘长度棕。（匠旧式联住宅删中沿费用下小来的暴说法灵）毒开间摇越大捐，进择深越妇小，衫层高急越高姐的房钞型越若好，后因为译大开酱间能团够获妹得较爱大的颤采光纪窗，造有更价好的极通风逮效果缠，小坛进深危使窗记地比否（窗窑面积顿与居垂室面秆积的瓣比值源）更艰为合奸理，孕避免投黑房芬间的许出现尘，居犹住更晚为舒沉适。等五、蜓房地拍产销携售过左程与允相关世手续各（一济）房醋地产聚产权菜房地仅产产丛权是埋以房皱地产城为标傅的的吴产权柿。房洞地产念产权杀包括糕房屋印所有批权；鼠从国单有土题地所霉有权诊分离鞭出来绳的土赛地使村用权秘；以蛮产权陷为担非保并恰和债主券并伪存的担房地文产抵脊押权谣等。静在我街们国步家颁全布的罩法律气、法羡规中晕，常洲常将文房地掘产产原权与村房地霞产所洪有权尼这一显概念洞通用止。算房地剪产产慌籍就慨是记毙载房惩地产布权属款关系绑现状准和历覆史情勺况的纳各种址簿册糕资料洲。掩房地屯产产捎籍登拉记过半程中梅获得物的各验种图这、档乐、卡罩、册熊、表顷及相伤关证廊件。详这些蚀档案平资料浅反映倡了房熄屋的艳权属令、坐贡落、浑位置恐、用韵地面饰积、羞房地盖权界现、房药屋建本筑面煤积、轨结构币、层访数、极建筑洗时间识、权凉源、脑用途瘦，有愁无设浸定他渗项权检利等膏基本惰情况拒。驰房地锅产产站权产因籍管晨理是船房地跌产行贼政管旅理的赔基础妻性工缴作。嘉房地妖产产垮权产馆籍管严理指圾各级沉人民填政府坡房地烧产管无理机缘关依还据《锯宪法玉》、畜《房技地产冒管理如法》扎、《摩土地柱管理投法》逝等法芒律及昼有关邀的政鸡策、搁法规偶，对柱辖区腹内房开地产械产权刮产籍暂进行城指导技、监丝督、牛服务指等一匪系列江行政孤性的斧组织堤活动票。晶房地露产产畜权产惰籍管详理的晌原则脱：绣（1激）房诱屋所聚有权夸与该夜房屋拍所占塌用的刃土地磁使用狗权实毯行权雷利主创体一标致的贴原则脸。贡（2戒）房们地产齐产权丧产籍屡的属圆地管粪理原夜则。桥房地弟产产雷权的吼类型晒体系挺：枪房地插产产裙权类扬型是皱指按话房地则产权冠属的箭一定身属性择划分浆的房摩地产狗产权壤类别树。划鬼分房故地产老产权柜类别适是理案顺房章地产捞产权岁关系课，有辉利房钓地产涉产权箱管理贩和促忍进房股地产槽使用京制度筛改革赵的基添础工倒作和衣前提宏条件展，房吨地产装产权骗类型眯主要嗓有：扯所有渴权、旗使用色权、总他项孟权利耻等三旁大类凑型。姨（1坛）所建有权皆包括闲土地批所有仿权和幼房屋讲所有萄权负土地凶所有叶权是谜指国劈家土逆地所冰有权没和集完体土大地所吓有权蛙。集拦体所膛有的鸽土地艺包括中农民侄集体走所有必土地露、乡主镇农雕民集宿体所戴有土土地、集村内激两个旱以上血农业引集体影经济交组织桂所有代土地冶。勇房屋炮所有壮权有乏三种帐类型多：国扯家所书有、划集体毒所有跃、个枝人所醉有。蒸个人稠所有背又包咏括独导有和贩共有爬。俯（2管）使敲用权弱又分严为国比有土怀地使铺用权醋、集盟体土方地使稍用权彼、房私屋使扩用权饭国有工土地平使用芳权包赖括城距镇国白有土臂地使广用权榆、农至村国蚕有土广地使习用权添。李集体细土地逐使用匠权包麦括农替用土蚁地使陆用权案、农计村居裹民宅顾基地劲使用贫权、鞠集体托非农欠业建卸设用费地使恭用权蜡。帽房屋蛾使用瓶权是宇指自半用土沟地他返项权民利和营房屋胁他项氧权利中。薄（3眼）他恋项权蛋利包促括土跟地他挺项权托利和烟房屋议他项之权利漫土地量他项份权利懂包括像抵押仆权、赶地役骂权、瓜租赁烫权、翠空中积权、探地上到权、锋地下远权。陷房屋令他项每权利斑包括部抵押善权、迅租赁烦权、岗典当方权、增采光式通风弃权、救安全搬权。简（二次）房脊地产取销售晓过程件1、娱签订恭认购骑书拔商品矛房销掉售工吸作开嘴始后通，经马过宣涨传广府告，索购房考人在天得到系信息冲后，碧会到澡售楼苗处签绑订认挠购书数，并肿交纳游定金解，销尿售方棵将签秒约须雪知及娇有关迁的宣专传资样料和虎相关以文件旁交给演购房兼人，靠并向堵购房坟人介醒绍项杏目的底进展孩情况洪。飞签订跳认购倦书是甲商品椒房销练售程馆序的丙一个多环节啄，买魂卖双篇方所废签订誓认购湾书的纪主要锤内容摸应包魂括：撑1．风卖方懂，即辟发展庄商名料称、伐地址王、电脏话；强销售枕代理为方名平称、阶地址献、电助话。乱认购捞方名冈称／量姓名类、地霞址、淹女、身捡份证央件种娇类，征指定眯律师蛛所名驴称、劣地址掉、电料话。堵2．聪认购伶物业西。3宅．房对价（耽户型踩、面袋积、筝单位讽价格忘、总旗价）迹。4联．付借款方衰式：迹一次木付款染、分保期付爹款、蠢按揭克付款手。5知．认维购条旋件：膨签订斩认购宾书应浇注意板事项勺、定笛金、病签订蓄正式腥契约叨的时允间、若付款扎地址秩、帐添户、困签约秧地点草等。更当购砌房人茂在售询楼处帖签订朱完认翠购书娱后，长销售营方发月放《谅签约嫌须知缠》，均以使推其清众楚下轻一环黑节及脆签约埋有关响细节生。鸣《签母约须粉知》历的主净要内逐容包崭括：柜1．匠签约京地点今。2型．购谱房者膀（个抓人、枕公司身）应损带有诉关身疾份证洽件、温公司巡文件府前去手签约纳。3床．购决房者灶若委闪托他谎人签徒约，东有关偿委托夜书的哲说明馅。4犯．有疲关付齿款凭卖证的裙说明乎。5龟．缴菊纳有效关的弃税费软说明邮：印息花税控（房枯价万何分之管五）窜、契敢税（萄房价质3％耳－6牛％）缩、手为续费齐1％芳、房扇产权望属登旧记费扭0．疗3元面／平箭方米槽、权车证工怒本费班、权货证印辱花税满和有握关公自证公轰证费志等。辆2、浆签订魂买卖考契约驰购房饰人在舌售楼农处签饰过认榜购书韵后，惑在规默定的祖时间套内到劝售楼贫处签致订正昏式买倾卖合事同。认律师扯负责奇签约意事宜绩、起针草补尽充协茄议、恢审核巾契约犬须知照、制其定税悼费明游细表额、按墓揭须刚知，露审查球付款睬情况宾，制厨定签性约付哄款进丘程表惧等文亿件。撇签订掠买卖临契约聪是销颜售过呼程中挨最重症要的惹一个耍环节畅，契备约也湿是销击售中斗最重晨要的驱法律伸文件未，它社规定蚊买卖颠双方本的权巧利和枕义务桃。撑预售品契约昂的主淡要条努款包罩括：野1．先土地砍使用屈权及丽房产详名称此。2活．购坊房人依购买价房产洪及交沈付定搅金。浆3．搁购房帮人购亏买房使产的确面积土及土桑地使舰用权绑面积源和年压限。涛4．植房价乎（单家位面厦积、码总价馋）。戒5．兼付款欠方式葡。6哪．卖励方违存约条战款（迷未按驳期交芳房）泼。7浓．卖沉方质姨量违蒸约条片款。此8．虫卖方代保修有条款丘。9尚．买红方接助受物叠业管冒理公姻司管特理条允款。洒10罢．预捆售登去记条壶款。择11便．转筛让条壶款。吊12砖．过裳户条仪款。巨13童．解喘决纠锈纷条贼款。次另外仔，预套售契夺约和防买卖卷契约宾内容有较简隆单，华发展你商可陷以增毒加补朋充协化议。撑补充耗协议丸主要靠内容港有：率1．柳限制货买方三擅自悦改变咸室内个结构逗条款裁。2纯．卖痰方因协不可输抗力架延期然交房影免责旁条款航（包哗括供老气、燕供暖省等）令。3昨．房韵屋实劳际交凉付后结，卖持方免沸除损闭害责评任条愿款。暖4．怪不可上抗力公对房两屋造骑成损堵害，养卖方留免责唤条款填。5症．具乓体转誉让条归款。暖3、郑预售雁登记寸及转蓝让零签订异契约式30封日内蔽，买梯卖双劝方应览到市华房屋轨土地馆管理席局市鸟场处新办理起预售产／预屋购登缘记手疾续。佳转让墓：买翼方如纲转让瑞其预明购的筋商品钞房，分买方酷与转嫩受让蜘人应魔在预拘售契谈约上愿做背锅书，盖在背断书签庆字之数日起龙十五够日内来，双阀方持郑有关老证件幻到市垂场处半办理秀转让愤登记讲，在纯转让萌登记牺申请肌表上阔签字罩，市库场处判在办油理转阁让登你记之钻日起箩十日效内通屋知卖馅方。晌4、船办理肥入住找在购屋房人替入住男前，错发展户商要杰统一韵审查余其付纲款情制况，寨每期吧付款井的底至单复浓印件讨都要狡给销甚售商测律师牧楼立炊档保还存。姑在最谁后入皇住时瓜供审禁核。故5、胜安排堂签订雾管理吵公约安预售职契约容或买详卖契候约有午接受阁管理野公司柄的管帅理条丈款，酿所以粘入住沈前，唯必须街安排蛇买方默与管监理公肤司签都订管疤理公颈约，数交纳士维修视基金梨及各跟种费迈用。位6、郊办理涉产权寸过户淡、领请取房动产证嚷发展参商最票后要横为购胞房人锹（此慨时也撕可称恰为业福主）柏办理醉房产拖过户淡手续屋，最竖终办滴理产港权证忍。苦（三可）房李地产获产权践登记桑的条旺件和绍程序派申请辨房地嫁产权燃属登按记应隶同时认具备薄以下瑞4项偏条件南：健(1暖)申些请人恢或代柱理人卷具有净申请帽资格川。权谢利人末为法抖人、哀法人爽团体由的，处应使椅用法氏定名沟称，溜同其伙法定燕代表晃人申熊请；狗权利阀人为咱自然膏人，钱应使杠用其感身份定证件蚁上的两姓名昂。共少有的胳房地静产，僵由共浴有人损共同仓申请铲。设造定房彻地产缓他项第权利锤登记笨，由耽相关起权利肤人共患同申总请。植(2薪)有枕明确疯具体良的申勿请请译求。感(3轮)申脚请登破记的搏房地示产产叶权，派来源赔清楚壳、合开法、些证件私齐全偷，没悔有纠槽纷，洪且不场属于蔽被限制制转弱移或稠依法兽查封久以及拆违章相建筑寻的房刻屋。拥(4即)属尾受理芒登记拾的登炸记机攀关管肆辖。彩房地酷产权返属登湿记的兽程序斑：及（1任）程讽序。辨a.勾申请镇：向拨发证屯部门勾提出孔领取泛房地肺产权赔属的搜申请挠；b疯.交介纳有短关文签件并踏填写兴相应氧表格适；c剂.配咐合发递证工炎作人掩员现贫场查例房屋御状况习；d饲.领间证交猛费：啊经发过证部押门审困批合会格后对，发顺证部谱门交辉纳发挨证费篇用，蜡领取惩房地治产权语属证冈件。弃（2伐）申纳请房英地产尾权属决登记恩应提犹交下定列有猛关证伐件：容（根福据各滤地的鄙规定昼）镇（四仰）房牺地产岛买卖项合同挑1、贤商品贤房买拖卖合续同成馅立的山条件思唉在购茫买商吹品房腿时，济房屋社买卖东双方展需要痒签订潮一份赞正式志的买陪卖合薪同，质之后销还应枣该到当公证合处办感理合术同公凤证。嚷买房真过程眼中这积一基绢本的兆环节得，是偷交易隐双方写订立森的一洪份契果约，患对交咐易双爸方各慎自的霜权利史义务症起到党监督苹、保级护的径作用监。茎条件臭一：娱出卖鞠方必越须具米有房脑屋所晃有权土或土舰地使声用权撞。过非房结屋所摊有人受和土英地使姥用人什不得婶出卖集他人扮的房顽地产误。资条件执二：挖买卖语双方苗当事等人必占须具命有完斥全行丹为能霞力。雄杀未成刘年人邪和被往宣告层为无倾民事条行为热能力拾或限务制行雁为能快力的禁公民叠不能贫签订白房地荷产买称卖合拒同，重其房读地产们买卖坑行为吉由其梯法定魂代理联人代虾为进勤行。汉单位污买房衰者如具需购诵买私著房的级须得设到有多关机粒关的此批准客。默条件比三：劫房地屈产买衰卖双稿方当迟事人慎的意更思表趣示必蛛须真舌实可期信。及松这是牲指房面地产植买卖滚双方轮当事饥人在惭买卖乞合同择中表洲示出推来的凳意思浊必须爬与当战事人辨的真捧实意困思相找一致哗。如注果一棕方以各欺诈杰、胁旷迫等镇手段驴或乘龄人之取危，拆使对讯方在羊违背挡真实拔意思注的情尖况下爽签订瞒的房汪地产银买卖驱合同崭，或垃者双肿方恶固意串牛通签棉订损旬害国著家、声集体晌或第泽三人暖利益败的房浮地产滔买卖钳合同骂都属搞于无桨效合筛同。引行为偶人对海房地蜡产买币卖合燃同内拢容有孩重大休误解级或合序同显宽失公叹平的疏，一末方当接事人葵可以街要求市撤销顾或变芒更合貌同。氏车条件陪四：偶房地岛产买牛卖合俘同不装得违改反法恼律或扰者社丰会公辉共利猾益，蓬也即傍合同韵的内床容必陆须合黄法。颗玉如果爱公民纷通过鸭划拨蜡取得啦的国殖有土势地使案用权岂，其啄房屋疮转让烟必须兄办理郑土地慧使用闻权出结让手左续，证或者唱将其架中的矿土地造收益坏按规扣定上拍缴国警家，捉否则俗不得侮买卖棚。追条件砍五：革房地扯产买烘卖合桶同的损形式灿必须猫符合安有关居的法眉律规威定。雄范房地达产买疤卖合湖同应酸该采香用书笨面形尿式并敌且应阴该按透照法纤律规吵定办溉理房转屋所旧有权独转权云登记桨和土愚地使斥用权衡变更余登记劳并公旷证。辆2、种房屋督买卖醉合同独的主对要内址容客（1艇）标防的臭（2浪）数胃量姓（3谋）价抢金哑（4蔬）期搭限甲（5咱）交尚付方灭法聚（6水）违促约责嘱任治（7档）纠燕纷的痕处理桥（8离）房可屋宅圾基地弹的使蛾用面羞积和过使用累年限家（9妹）其症它内料容稿（1电0）赢公证宪和鉴夹证渴3、故房地孩产买贝卖合减同文磨本格双式（凶标准锦合同年文本未）励六、芬房地毅产税恭费邀（一类）土趁地使西用税梢（二附）耕躁地占或用税笼（三姐）土微地增纲值税搁（四港）与分房地踏产销御售相该关的斗税费功1、宰房地烂产买线卖税辟费顺在商馅品房透销售绣过程位中，恋大致乓涉及埋到以柏下几颈种税僻费，剪包括丸：契已税、佳抵押炼登记宅费、泻抵押理服务万费、销房产借评估捎费、假办证虫工本袖费。柳（1头）契晌税（锈市财者政局那契税淡征收厨处）们售房冈单价寨超过革40腹00赖元/妖平方情米为矮高档待房，旧按总麻房款饭的3那%收纷取鼻售房斧单价禾未超峡过4体00刃0元动/平富方米写为普皆通住炒宅，驼按总叙放款蝶的1薄.5团%收短取签车库条、储去藏室所、不不属于基普通诱住宅雪均按怠3%余收取浪（2寇）抵盈押登弃记费斜（市筑房管踩局）领按确缝权面扎积0党.2部5元湾/平多方米肤收取抓（3伴）抵舱押服罚务费蝴（市解房管合局）动窃茅按总采房款闯的2僵‰响收取浮（4垫）房诵产评材估费愈（评破估所动）哭返绝执行垒国家采标准辉（5洞）办谁证工灶本费误（市摘房管务局）桂录存28姿元/循本县（注订：购彻房者奶如一衬次性各付款处，只绩须交若1、盖5项健的费烘用）夜第三茅部分棕丙建筑砖工程畏相关钓基本窑知识阻一、伪多层夫住宅孝设计吃多层逢住宅拼一般取指3洒～6和层住巾宅，盟偶尔仿也有婆层数屠多一既些的森。多挖层住布宅用节地较袍低层昏住宅跨节省势，造株价比电高层享经济奏，适柏合于途目前凯一般支的生蛙活水庸平，惜国外取大量心建造改的均洁属此陆类住蒜宅。温多层看住宅登不及服低层树住宅臭与室抱外联野系方箩便，桐虽不努需电众梯设藏备，晒但上衔面几宫层垂编直交饺通较继为不旗便。楼1、醒单元扰的划敞分与找组合悦为适华应住组宅建剂筑的翠大规籍模建射筑，集简化贴和加叮快设猾计工律作，鲜统一稠结构喉、构定造和案方便洪施工佳，常辣将一维栋住繁宅分朽为几令个标攀准段习，一稳般就捏把这亏种标捉准段盆叫做疮单元只，多劳层住厦宅均会为一饥种或融数种末单元跨拼接觉成的膊长短肠不一背、体踪形多嫩样的光组合州体。妇单元些划分仓可大苗可小卖，多确层住险宅一幕般以露数户哪围绕半一个敢楼梯喊间来深划分失单元泻，这香样能子保证涛各户红有较粒好的箱使用架条件销。有舰时也狭可以拾按户云或相围邻的桑几个督开间咐来划其分单膛元，案再配柴以楼卡梯间鼻。为鞋调整羊户型叹方便陕，单营元之恭间也层可咬滩接。贩咬接掀单元纳也可测以楼很梯间贼为界全来划冶分。画为调槐整组增合长扫度或但调整牢户而薄设一疲个开汪间的营插入刊单元单。遮将若洞干单键元组教合拼凑接起元来形种成单况元组摆合体连——弟一栋沟住宅痛，单鹿元组锈合体醉应做侧到：裙①吹满足制建筑绳规模纤及规随划要灾求。会（层润数、削高度肺、体桑形、肢总建秀筑面捆积和合户型模等方胖面的袍要求经）费②径适应巡基地闷特点裤。组命合体塑应与注基地利的大谈小、多形状谷、朝咸向、缺道路虹、出嫩入口食等地幅段环考境相扇适应这。探单元株组合筛方式滚常见回的有软：啦a、语平直博组合消体形勒简洁狼、施拣工方额便，储但不鹿宜过鞠长。饺b、裹错位穷组合督适应任地形虹、朝呢向、货道路庙或规隆划要育求，喂但要坛注意注外墙舞周长兼及用用地的却经济泡性。班c、牛转角搞组合译可用站平直愚单元香拼接乱，或蜻用转繁角单投元。做d、垃多向告组合停形体底可有骑较多休变化牲，可查组成咐多方栗向的膜组合关体。么应注萝意符粒合规屈划要慎求，灿并注辩意朝歇向及达用地溉的经亚济性屠，出2、间多层搅住宅蚊的设劈计要贴求温①琴户型具恰当胸设计毕应具过有组堆成不个同户服型比视的灵狠活性鄙，满贝足居企住者饮的实戚际需锁要。关单元饶中户誉士型幸选择望要使镜户型炼比的搅平衡胆灵活周方便格，并衣便于唤单元把内的恼平面妥单合亏。非②吵使用析方便偏平面遭功能橡合理菠，并档能满盲足各服户的脸日照农、朝当向、知采光伸。通滚风。创隔音走、隔销热、不防寒夜等要熟求。读每户钥中至润少有附一间冬居室伸布置副在良畜好朝梁向，断在通喷风要咽求比批较高山的地冲区应邀争取傻每户村能有御两个拐朝向僚。舒③价交通鸟便捷锻避免稿公共掏交通绩对户描的干抱扰。仆进户雹门的藏位置贩便于资组织桑户内笛平面狗。陵④降经济赏合理下提高当面积盾的使服用率辣，充肿分利吊用空素间。边结构旷与构忠造方门案合恩理。板管线粥布置梁尽量岛集中锄。损⑤朴造型纵美观旷能满姜足城滥市规悄划的型要求匙，立毅面新狱颖美街观，拦造型昏丰富榴多样链。加3、忆多层赠住宅性的交猾通组蔽织易多层亏住宅冬以垂词直交响通的裳楼梯堡间为充枢纽侍，必液要时漆以水廉平的阿公共龄走廊扛来组弃织各案户。症由于学楼梯纺和走航廊组借织交夫通以津及进药入各订户方轻式的摘不同曲，可芬以形衬成各商种平俯面类帝型的顿住宅堪。主锤要有细梯间叨式、父短外掠廊，究长外耍廊、收短内增廊、合长内代廊和耕跃廊马式。贞跃廊健式为袜隔层枯设长锈廊，浪进户凶再由仪小楼亭梯至疤另一昂层。句住宅写中公爆共交京通面困积主悠要是池起交存通联带系的拦作用衰，因丘而应免尽量驴压缩现户外锄公共港交通灶面积颠，以烦增加仪户内锋的有领效使晶用面狂积。脏4、版朝向袍、采嫂光、色通风沸与户银的布中置孔保证瘦每户困有良多好的捷朝向思、采胜光和妻通风吧是住谱宅平脉面组浸合的霸基本发要求瞒。一抄般说常来，宰一户沙能有既相对膜或相禽邻的排两个嫩朝向迈时有戴利于讯争取络日照端和组户织通崇风，俱如一蛛户只遣有一周个朝梳向，地则通选风较行难组梳织。粱利用钓平面椒形状舌的变虑化或丧设天店井时有，可斑增加薪内外线临空厦面，升有利另于通伐风采某光。侧5、卡辅助诞设施弟的设弃计稻辅助盼设施浮设计奸必须沸注意云以下欢问题水：确①俊设计泳的位肾置要玻恰当碑为方身便使兼用，琴厨厕渗最好械能直艘接采张光、胸通风方。可逗将厨铸厕布揭置在司朝向光和采蜂光较迎差的兽部位璃。惊②齐面积抬要紧根凑师平面炊布置棍应尽许量把杰面积肢用于刘居室世，不迁要因碧辅助宋设施临而花鼓费过栋多的速面积们。屿③挥设备振管线努要集纳中盈户与昆户之耽间的圾厨厕骄相邻煌布置继较为饶有利尿，这利样不接仅上快下水关立管翼可以馅共用栏，烟模囱，窃排气付道等裂也可异共用斜，经黎济效杨果较议为显京著。猛（四婶）常这见的盈平面托类型呆及特辨点钳多层箩住宅住的平叛面类正型较扛多，用归纳淘起来痰有以护下几蚂种基梳本类晕型：药1、奴基本鸭平面好类型订①小梯间方式衰楼梯霞平台颜直接袄进分攻户门全，一罢般每润梯可鞠安排湿二～吧四户博。沈a、蚕每户重有两楚个朝叔向，稼便于晨组织岛通风盾，户被间干西扰少彼，较国易组情织户酒内交蒙通，冈单元焰面宽绑较窄视，拼姨接灵岩活。砍这种剩形式钢适应周地区三较广袭。哈b、尿一梯怕三户溉楼梯稍使用搞率较下高，扩每户跌都能诞有好扶朝向准，但茶中间菌的一翼户常忌是单奶朝向程，织钳。这花种形爹式在恰北方鸟目前哲还较蜂多使耽用。丛C、瞧一梯钞四户援楼梯栽使用杆率高役，每计户有遗可能任争取化到好趋的朝织向，绞一般委将一示室户馒布置惊在中功户布番置在税两侧能。有善些地希区可扁布置此成四孟个单李朝向段的两减室或缴两室举以上默户。石这种慈形式责必然舱存在气一些毛户通爆风不咏好。趴②倚廊式是a、侵长外敏廊便缴于各虽户并续列组呆合，美一梯薯可服欧务多那户，真每户裕有良落好的搁朝向埋、采寻光和糊通风挎。但遮户内腊交通促穿套形较多资。公茅共外慧廊对给户内训有视沃线及魄音响恢干扰剥。在徒寒冷桃地区振不宜彻保温移防寒耽，对腰大面忌积户控型不劫合适乐。缠b、百短外湿廊为排避免个外廊哲的干晒扰，勇可将漠拼联矩的户托数减侄少，业缩短抓外廊番，形蜓成短鼓外廊必式，宋一般腹一梯连每层忆服务随三至邮五户厅，以悬四户蜘居多非。它耐具有蛙长外槐廊的维某些踩优点讽而又趴较安仇静，兽走尽裂端增秒多，尘使布贫置多蜡室户楚的数窑量增炒加，虑提高妥了户赞型比婶的灵化活性稳，目诸前采辛用较际多。脸北方肤并不争太适换用。重c、熟长内幅廊内饺廊两血侧布治置各块户，象楼梯劲服务煮户数袄增多悬，使曲用率徐大大性提高厕。但检各尸软均为惕单朝嫁向户滔，特例别有离近一档半户孕无好体朝向抛，户蜜间干端扰也念大，魂通风种也不掉好组锈织，爆所以乔，除盐个别绞小面六积户注型使热用外耳，很喝少使疮用这态种类派型。崖d、亲短内柴廊为术克服航长内羞廊的瓦缺点短，可蛾减少陷拼按辜联广鸭数，丛缩短锅内廊敏形成弄短内占廊式目，也撤称内邀廊单宴元式侍。它兽保留花了长碎内廊晨的一悔些优冤点，报且居姐住安蜂静，维在我诞国北递方地摔区应腿用较婆广。舱一梯盘可服它务三歇至四白户。椅③汪跃廊段式。阶由于江隔层血设通菌廊，似从而家节省抗了交脏通面晶积，旧增加门服务高户数定而又屋可减级少干燃扰，储每户架可争写取两名个朝举向。说朝向旁、采乓光、塑通风线均好巩解决块。一捡般在兼每户咸面积密大，娇居室追多时嗓较适解宜。六④华点式晨。挖其特伸点是立数户吩围绕纺一个助楼梯值布置雾，四保面临罗空，把皆可却采光户、通歇风。损分户条灵活甩每户送有可俭能获牛得两最个朝谋向而联有转碍角通蜡风。方外形么处理游也较到为自栋由，蹦可丰纪富建佛筑群砖的艺才术处撕理。瑞建筑采占地粗面积酸小，叹便于抬因地掘制宜喘地在殃小块漏零星唉地插垄建。户但其闻外墙懒较多钟，经灰济性征稍差谎。采荐暖地纪区能醉耗大皱些。送2、重平面疑布局皮的变究化傻①差多层箱住宅犯常用腊的楼捞梯形杯势是艳双跑构楼梯徐，单远跑楼须梯和举三跑贤楼梯饥也有捕应用牙。梯捕段净蜘宽度追一般劲不应奖小于斑1.陵1m断，楼博梯平孝台宽品度不蝴应小胸于梯糖段净升宽，河并不朴得小侍于1壶.1沟m，走平台诞宽度氏不应洗小于腐梯段木宽度晃，有卫分户费门时茅应适坟当加旬宽。巨根据途楼梯胖的形游式和码布局毯的不艳同，亏可以萄使单盏元平酬面组蕉合产灭生多签种变担化。羊a、缘外突扬楼梯飞b、贵内楼偿梯国c、普单跑溪横向速楼梯吓d、饲直跑宏楼梯步②崭平面旁形状趣的变递化捐利用殊平面园形状擦的变猛化，输可增分加房助屋临聚空面颠，便挺于采阻光。漫通风阔和争硬取好酬朝向检，能赠增加虎户型泊变化士，并似使拼倘接的缎组合借体灵繁活多翁样。尿a、撤平面农形状杏的局烂部变畅化，干外形蒸的局痛部凹破凸厨木房凸唉出有逢利于每通风蛋散热访。并皆可使猪原来醒只能麦布置富的少药居室厘增加捞数量艘。但约平面租凹凸袜往往甘使体敏型复飞杂，杜外墙系增多性，施病工不错便，毙不利逢于抗后震和倒寒冷肯地区误的保负温。光单元晚划分悠的咬尼接，木可取冷得户葱型的幼变化纤，而膨建筑送外形数仍然粒是整舟齐的腥。准b、览增设派天井重天井永增加磁了房猴屋内雄部的去临空乎面，崇有利蒜于采丢光、讯通风咽。可露以加势大房填屋进划深，姥减少坝每户谱面宽渣，节村约用什地。鞋但无竹井内饼音响佩、视凑线。娘烟气利干扰读大，形天井微底层陕不易寿保持剧清洁葵，若所处理执不当单，底自层采珍光很羞差。闭c、继平面秀体形恩的变粥化工看点式即住宅谎的体底形变祖化，筹由于非点式欺住宅情四面状；隔之空，指因而妖体形帜变化票比较袄自由慨，常束见的勒平面校形状案有方恶形，冠了形锅、风方车形朝和Y撕形平寿面。顷11鼻可拼旱揍单栽元的池体形抖变化恩，可泽分为半单向随拼联统、两毙向并烛联、诵三向头拼联楚和多恼向拼喜联。符③搞辅助美设施披的布吊局阳跃廊虾式高扮层住雕宅每沙隔1腹至2劫层设墨有公冶共走象廊，革由于愧电梯委可隔净l或烫2层盈停靠终，从懒而大堡大提白高了园电梯文利用涨率，杨即节以约交塘通面捏积，齐又减僻少了姨干扰剪。对榴每户连面积梨大、勇居室遭多的披户型辟，这示种布愁置方施式较拔为有减利。石单元理式、办长廊健式、面跃廊削式等逝各种才方案移可取虚长补蒸短，膀混合吹使用格。矿厨厕优辅助伶设施揪的布哄局常申见方功式有练：携a、亦拼联已于楼叮梯间赶对面描一般醉用于丈南方狂的一门梯二殃户住郑宅。约b、腊凸出最单元签布置哨可加谁大进就深，侦节约源用地禽，还浴可减窗少辅馅助间考对居鼠室的窜影响悦。厘c、缎靠单呈元端毛墙便抓于集挖中管须道。圆d、采围绕滔天井新布置风可加患大房参屋进隙深。柜e、钱分散膜布置兽灵活镇性大衣，但辱管道怕不易鲁集中锣。奋二、疼高层太住宅括设计臂目前蠢，我貌国一唉般把压15局层以卵上设弦有电覆梯作房为垂牌直交黎通工捕具的换城市购型住摊宅称休为高刑层住谈宅。沾随着工城市喊人口城大量掠集中谜，城紧市住耀宅建山设与需用地见的矛锅盾日染益突午出，腿适当夏修建颈高层侵住宅脾可以舒容纳践更多雀住户造，节度约用绸地，旷并改旁善城约市面是貌和葛居住逼环境抖。赶虽然鞠高层攀住宅宝在节腊约市漏政投熊资、碌节约骡用地河方面棚效果贤显著初，但铃因结售构、拆材料结。施催工技钱术和星因层插数高碑而增灯加的并设备厚（电腹梯、圈水箱宣、加室压设搜备。晃消防爷、电倘力设边施等非）使乌建筑等造价扛提高扯。而醋电梯兼还需腿要经柔常管房理，见维修挑等。源（一蔽）高竹层住姐宅的质垂直解交通逝高层叉住宅茫的垂酱直交升通是屈以电碍梯为功主，暮以楼殊梯为舟辅组平织起里来的庙。以比电梯案为中遮心组按织各度户时悄，如芽何经四济地稿使用仍电梯奶、以布最小童的投浮资和盾最低摆的维贷护费殊用争搜取更淡多的别服务名户数豪是高供层住落宅设拔计中砍需要居解决瓶的主减要矛齐盾之册一。跟目前社我国妇由于宅电梯仓费用扔较高援，－虑般一陵部电蛮梯每寻层服贫务不彻少于储8户剪。1若2及矩12骄层以拌上的态高层杂住宅考，每菜栋楼杜设置摸电梯燃不应将少于快两台秃。起1、亦电梯馋的设箩置链一般孙布置柔一部搜电梯灰的数鞠量和赌服务鸦范围扁大致培如下设：港①尿小型狠电梯蜜一部辱或大孝型电日梯一炉部，确与楼春梯结漏合使慎用，妹服务梯9层侵左右搞，维尘修时邻使用封楼梯英上下蛙。悠②路大型并电梯南一部啄，两徒单元以间有鉴通道畅连通番时可车互相仗借用挎电梯貌。可钞用于篮较高粘层数路的住丧宅。书③僚大、润小电牢梯各戚一部南，楼树梯作醒为消数防疏今散使普用，神两部搭电梯堤轮流幻维修屠。可吩供较针高层祥数的惊住宅过使用屈。耗2、桂楼梯申与电底梯的钳关系逮高层别住宅伪的公四共楼器梯应纵布置蹦在电哪梯附抵近，恳但楼感梯应猎有一脚定的骨独立运性。逗单纯堂作为跨疏散赏用楼未梯可泄设在琴远离坡电梯朝的尽脱端。闻3、呢电梯雅对住坑户的腾干扰双电梯舞厅在泰人流扰高峰旷时，鉴比较肠噪杂丰。因帐而，款电梯迈厅不工宜紧赴邻居忘室，历尤其培不宜剥紧邻样卧室旺。芦电梯档在运辅行时片产生筝较大躬噪音求，深次夜或蚀凌晨工对居裙民干饺扰很千大。灭因此债，必资须考栗虑对犹电梯禾井的境隔音判处理狐。巾（二究）高傲层住题宅的尺消防芹和疏奔散问拖题规消防堆疏散谁是高务层建州筑普泊遍存娇在而缎特别席重要层的问给题。撇并且荷由于磨高层俩住宅裙中厨屿房经箱常使衡用明侧火而玻易于炮失火灵，住枣宅内绞部的砖竖井羊对火脊焰和鄙热烟饭都有锐很大吹的抽可吸作喉用，吊同时贫，住润宅的悉人口某中，锄者幼妖病残偿所占招比重禁较大榨，一奉旦火凳灾发诚生，扬难以赏疏散蜜。因客此，角在设诱计时兴必须砍充分扔考虑势消防鲁和疏恋散问走题。蒙首先捞要考僵虑周份密的蚁预防块火灾养的措府施，健其次座是火们灾发剑生后呜应有颗可能舱尽量攀避免知蔓延袖和扩股大，匆应能净保证修居民挠疏散否到安劈全地猜带以初便于幸扑救客。骂1、李消防钢能力需与建袖筑层庸数和天高度畏的关肢系柳消防泄云梯塑高度不多在芽30茎m与责50自m之因间。最我国搬目前差高层戚住宅恭的高徒度即顽是参愉考这章一情霞况决件定的鸟。高混层住川宅与蜻周围咬建筑花的间暴距是煌根据匀其高找度和笑耐火陷等级厚而定状的。斯规定电防火专间距疲，一胞是防基止火任势蔓坊延，合二是傻要保筐证火捡灾时骨高层阔建筑裹周围冶能有遇救火统车通逝行道惕。溜2、沃防火红措施暖①瓦提高杆耐火株极限播。三②老将建刷筑物嗓分为愈几个他防火伸区。柏③柄消除蛛起火援因素堂。御④焦安装演火灾耻报警异器。哭3、五安全柄疏散三楼梯倦和悄框防电舅梯的未布置鸽长廊模式高熟层住组宅一封般应悬有两唇部以析上的我楼梯雁以解叼决居鄙民的意疏散沙。值消防亚电梯花是专列供消言防人榆员携席带器伸械迅别速从带地面奔到达疮高层芒火灾由区的顷专用舱电梯住。平撞时可挎用于花载运胡大型胶家具青、杂仇物。答有关哥安全效疏散闪楼梯量和消刘防电荡梯的划布置鞭以及鹿安全窄疏散士等问姜题，肝应遵专照流“格民用劳建筑袄防火燥规范希”谦和或“谨高层肆建筑胜防火迈规范看”碗的有寺关条扁款执壁行。目（三抽）高掩层住尝宅的亡平面忙类型杆1、割单元罚组合援式。亚以单养元组鹿合成虎为一许栋住睡宅建回筑。郊单元核内各蒜住户冒以电刃梯、腔楼梯胁为核砍心布许置。踢单元适组合贺式高垮层住揪宅平掏面形棍式很吧多，逝为提彻高电说梯使龙用效篮率，旦增加匹外墙惯采光近面，悼照顾铜朝向稿及建见筑体脱型的朴美观智等，拖平面笑形状蚊可有踩多种召变化倍。常况见有河矩形犁。T低形、羊十字俭形、交Y形护等。汇2、览长廊妹式高踪层住骂宅鹊①离长内灶廊娇长内倘廊高岔层住险宅是谅在内掏廊两秤侧布颠置各程户，洁可经腔济利嫌用通摄道，天使电机梯服响务户怀数增柔多。作但由将于这志种方布案过能道通蝇风条莲件很种差，杂在发亩生火吨灾时舞不宜拘排除俩烟热属，需煮设置席机械帐通风锡设备属，故榴这种危形式禁很少今采用广。怒②赌长外太廊高腰层住莫宅鸽以长磨外廊煮作为痒水平谋交通村通道舱，可部以增迹加电认梯的涂报务厅户数脾，优钞缺点扇是与卵多层边住宅辉外廊弱式住漂宅很酸相似秩。由扩于建净筑的娇高层昂风力誓很大垄，敞释外廊演不蔽闭风雨符，故眼一般牺都将词外廊帆封闭崖。斩3、礼塔式戏住宅盯。详这种扬类型幻佳宅验是以惑一组剩垂直炭交通珍枢纽政为中凡心，果各户飘环绕家布置蜜，不重与其龄它单嚼元拼纷接，搁独立役自成帆一栋睡。尤塔式怨住宅梨具有刻多层扩点式呈住宅拾的特泰点，盗一般绣每层躲布置吐个8拿户。艇目前唤这种理形式停较多次。陵4、激跃廊热式高络层住森宅泻跃廊天式高瓜层住冰宅每失隔1栋至2霸层设差有公坏共走恰廊，填由于链电梯俯可隔携l或丢2层暂停靠坑，从疤而大找大提壳高了器电梯递利用牢率，炸即节蓄约交喂通面仓积，阳又减谣少了统干扰应。对烧每户条面积句大、兄居室纺多的奸户型蚕，这裂种布贡置方懒式较文有利非。著里名现色代建啄筑大乎师勒语·慰柯布草西埃壳设计介的马阀赛公药寓，聚就是重这种枝类型究的很淋好实遣例。旧单元聋式、飘长廊料式、隔跃廊牢式等便各种裁方案钳可取悦长补替短，暖混合充使用集。伍第四沿部分奋邻物业才管理颈简介银一、夏物业收管理拐的基些本概粒念、喷内容背及主畏要原劳则步（一岔）基帮本概堆念详从广交义上示来说掉，物倘业与韵房地钩产是景同一腹个概纠念，臣指建疫筑物施及其肿附属过设备询、设浴施和途相关浑场地响。但扑从物掠业管宅理的咳角度棕来说献，物裁业指扫正在俯使用惨中的拢或可究以投帽入使翅用的轰各类毒建筑轮物及棕其附吹属的烈设备移、配底套设诚施和慰相关抬场地炼。按植照所炊有权兔的性穴质，盲物业亩可以柱分为纺公共推物业趋（政借府办治公楼战、公雹立学钩校、红医院那等）纱和非生公共柿物业月（企附业、裂机构姿和个姜人的方生产誉、办爆公、暑居住惧等物荣业）锁；按煎占有钉形式馅，可伶以分拨为自筋用物以业和浅出租惨物业魂；按韵使用列性质蝴可以盟分为愉商用丢物业配、居勉住物吊业、龄工业散物业报、特椅殊用饶途物朗业。偿从存需在的柿形式掉来看抚，物伪业可耻以是福一个逝建筑沃群（鸡如住云宅小旧区）银、一枣栋单次体建楼筑（授如住曾宅楼傍）或故一个来单元挣（如贸住宅样单位寿），蝴某宗择物业典的范金围通羊常用骆产权谜的形枕式来仆界定乒。季所谓融物业融管理近，是勺指物询业管兰理企时业受跟业主高委托禽，以蓬商业妇经营份的手闲段管功理物稻业，鸡为业貌主和协承租徐人提认供高村效、苦优质凑和经辜济的属服务淋，使弊物业胶发挥返最大炭的经益济价靠值和行使用脉价值乎。逮（二槐）物旗业管山理的袖内容伐1、板物业弟管理联的分晕类跪为了食使物残业管级理更挑加专翻业化圾、科蝶学化接，有但必要明对物殃业管插理进孟行分唐类。验根据宿使用脏功能宴的不逼同，婶物业大管理劫可分五为：树生活鉴、办匠公、眉经营蹲、生惰产等利类型鸦。长（1径）居昆民住雪宅区榆类司包括菊各类班住房蓄和与夺之相蝇配套才的设村施、卵设备坟、公辟共场图地、深公共撑服务铺场所轨。公灿共绿费地等困。贞（2姑）办水公楼刚、写耀字楼毕包括仗楼字线主体银和与吹之相妖配套叨的设数施、芝设备偶、场结地。乱绿化限等。偶（3慎）商凤业、拖旅游贸业，泳餐饮宾业区狼类既包括崇楼字劣主体执及与技之相像配套乳的设旷施。千设备词、厂子地、委景区穿、绿妈地等坏。励（4犬）厂朋区类咳包括盛厂房牙和与瘦之相偷配套今的设秒施、怀设备激、厂遵地、存绿地久等。养（5擦）其尊他类田除以炭上四天类外奶，凡愿因使躁用功摩能要均求而猾必须碎实行允的物归业管紧理要民求的斩区域卫、场火所，抄如码隶头。截2、劳物业惊管理揭的内仆容备物业醉管理庄的对纹象主浪要是炎住宅贤小区狱、高欠层及谣多层忘住宅纲楼、滔综合碗办公引楼。非商业捐大厦围、旅联游宾挖馆，边标准谢化工犁业厂脂房、影仓库铺等。酒物业债管理届的管系理范牧围广蹦泛，趁服务毅项目弯多元立化，求除了答房屋元的使摩用及师出租鞠，房恳屋的谎附属凳设施梁、设霸备的绢维修酿养护门外，盘还有旦室外条的环面境卫孕生、嫁园林忆绿化泽、市共政设理施、委社会竿治安俩。车停辆保党管以芽及用引户〔滤居民扁）生赞活方岭面的识多项垃服务风。督物业就管理仁工作武因物悲业的寻具体木使用张性质唇不同拼，其崭内容序也各桶有侧因重。旱（1葬）一安般住梦宅区想这类因住宅介区的葬大多气数住继户是抗“忙工薪盐阶层来”叮收入渐比较静低，灾对生术活服蛾务的扯要求悄也比资较简护单、赔实在遵。为度此，啦物业遍管理逮部门婶就要共从俭活忌奢复、扶惧危解摩困、茧帮之续所需茧、助旅之所吗急，男雪中伴送炭摧、贫劫富同阁一。患其物查业管扑理内兼容应爪该是稠：县1）梢清理缩庭院塞，打货扫楼库梯。漏2）呼管理铺房产没，维地修房边屋；止3）罢代购肠米面寸。代偶买蔬剪菜。愁4）晚接送肆儿童伏，取捆送信肠报。第5）甲开办殿餐食垄，减蜘轻家狮务；疏6）姜换煤宁气罐和，拆宴洗被末褥；杀7）踢组织浆护院疮，保梨证安章全。背8）善道路尿通畅停，环演境优倍美。渠（2绍）高泊级公折寓滨住高品级公师寓的捕大多产数人碑收入雹较高煌，如塔企业牺的承牌包人磨、外乐国商两社驻握华公税职人询住高沟级公侍寓的疫大多叉数人难收入志较高搬，如溪企业异的承梨包人踪、外轨国商芦社驻窃华公暖职人允员、卵文艺农界的猫歌星夫，影阴星等风。他圾们对婆物业族的要梁求是冷道路第平整庆、绿处化高闸雅、量环境舅优美拐、设闲备齐弱全、职装饰遣新颖令、安抚全舒伪适。趋其服杆务内燥容应借该是高多样饺、灵腰活、活周全传。服那务态座度要振做到爽：亲粗切、盐入微反、真戒诚、塑礼貌揪。其驼具体叉物业冤管理限和服睁务的哲范围握是：仪1）盖庭院跌绿化颂与修啊剪；言2）滨道路接整修慌与养渗护：悠3）可清洁认卫生献：董4）维洗涤惯整烫芹。亦5）踢照看影幼儿运：砖6）膏代为认购物电。银7）英房产弓管理隙，房失屋维步修：腿8）学供暖握、供添水。刊9）抬室内说装修捆。雀10访）搬既运服歉务。交11梅）安娃全保瞎卫：敲12雅）特衫殊项发目服剖务兽（3神）办孤公、撒写字养楼速主要拢是为绝办公膊人员吐创造垮一个具舒适子、方唤便、键愉快讯、安慨全的奉工作安环境齐。总诵的要沉求是梨：亲瓣切、妇细微饱、体喇贴、邪周详米。我刮们知划道，启物业倦管理绣是一梳种无湖形产辱品，惜它是显以设顷施为赢基础玩，其战突出用特点知是交炊换价忧值不写能储陈存，拼只有蒸客人姑前来唐享用舟，提挠供现恼场服律务，惠其价事值才红能实精现。忍而服跳务质废量的连高低锅，必随须通努过客唯人的江亲身架感受盛，视粒其物道质和欧精神赢需求童满足孝程度葵而确室定。桌服务减质量挣高，予客人趁愿意爬来办市事，爬商家擦愿意河租房马产，曲物业革就增址值。齐从办杯公、陆写字诊楼的玩特点吸出发缩，其鼠物业慨管理悼的内胆容应翁该是锄：剧l）导清洁原卫生猫：垄2）扁安全绵保卫裤。血3）你餐饮选服务没。供4）买打字煎复印纲。延5）乓报刊剩发放堪、文交件传舍递：宾6）他通讯蔬设施骂的维璃修。垮7）蹲房屋鼓维修希。宰8）戒房产艇管理臭：挣9）币供热遗、制铁冷：艺10谣）电饿梯服棚务。良11做）医隔疗服轰务；绿12扔）特刚殊服动务。捷（三赶）物练业管盆理的喇主要悼原则惕权力偏界定犁原则选业主况至上市原则效统一凤管理良原则李经济市合理码原则麻专业述化服埋务原较则纽权责冲明确辩原则恋超前绝管理匠原则宫公平跌竞争材原则环二、猴物业黄管理苏涉及惑到的圣组织兄（一稳）业斥主大葛会奏业主母是指若物业傲内房子屋和孟相关竿设施架的所简有权农人。侧业主弄大会补则是馅由物虎业内昆的业推主所梅组成拖的。烫按照家有关避规定亿，业陶主大链会必完须有结超过浪半数贿以上勤投票妹权的希业主炕出席稿方能循进行诉。业手主可女以委钟托代谅理人此出席拘业主尤大会筒，不岸满1幻8周悬岁的华业主绒由其橡法定卸代理叶人出动席。扩业主淹大会曾的职大权包锁括：零选举奋、罢备免管腐委会谁的组料成人设员。雕监督泪管委千会的舅工作混。脑听取浩和审摄查管屯委会伟的工勉作报疯告。案决定父物业链内关职于业每主利怪益的哭重大慎事项态。污修改哈业主槐公约咳。怨改变中和撤茎销管庸委会武不适爱当的危决定证。忘批准弱管委撇会章商程。缸（二梢）管废委会捎管委现会是警物业幕管理厌委员鲜会的镰简称铁，是幼在房倾地产庭行政识主管窗部门锤指导轰下，授由物坑业内姜的业专主和伶使用驰人选层举的根代表旷组成沸，代杜表和辱维护抗物业废内业好主和齿使用霉人的般合法待权益哑。藏（三压）物静业管勤理企伐业奏物业其管理窄企业破受物师业管久理委冲员会随及房烧地产烛产权洒人的找委托挥，承丘担居抱住小田区的牛物业橡管理粮。吧目前陡物业务管理宽企业芬主要雄有以号下来毫源：矿（l卡）由福房地伞产开参发企薄业派隐生出谦来的夜子公确司，束占物饱业管发理公炊司总凶量的脱大多肠数。迫（2斜）由它房地滩产管盲理部显门所炼属的贷房管辨所转负换为壁物业掉管理侧企业序。深（3淡）由坊大中赛型企凯业的派自管吨房单罚位所峡组建冰的物愤业管搁理企壁业：悉（4往）社愁会上梨自发庄成立绝的物万业管明理企慎业：剧（5掉）少范量的蹲由街资道办盟事处退组建渗的物匆业管妥理企雷业。唇三、询物业警管理套费的防核算期与管轻理续1、剪物业勺管理淡费的句构成有按照离有关填规定盒，住浴宅小掉区公摔共性专服务启收费度的构战成包渣括以完下8钱项：伍管理旬、服堂务人瞎员的饼工资谈和按食规定共提取笨的福狼利费硬；公巩共设随施、捕设备怖日常伍运行芝、维应修及平保养恰费；铃绿化和管理酱费；供清洁精卫生竟费；目保安捕费；谨办公兵费；魔物业愉管理狗单位彩固定滋资产皆折旧朵费；殊法定杏税费妹。葛具体突来说钓，各丹类物含业管遵理费希用主忆要由门如下牵一些震项目肾构成抖：酱（1敌）公袜共物屿业及摇配套尘设施民的维餐护保西养费姐用，在包括忆外墙陷，楼咸梯，盾步行稼广场奖、升赠降梯闪（扶植梯）夫、中疾央空腥调系母统、著消防拜系统络、保抹安系灶统、翻电视轧音响敬系统示、电战话系平统。流发配周电器楼系统特、给稍排水盯系统吵及其士他机坏械。售设备谅、机糖器装抖置及泳设施双等。浆（2略）聘柱用管劫理人罗员的拖薪金哭，包辩括工怎资、宽假期瓜、津惹贴、棉福利轻保险索及服瞧装等蛙；饿（3诞）公驰共水纷电的禁支出益，如粉公共川照明暑、喷秩泉、则草地姐淋水顷等；关（4馆）购胜买或饼租赁喷必须抖的机混械及库器材茶的支恨出。万（5应）投树购物励业财喂产保坑险（驼如火酒险、婆灭害超险等礼）及炮各种平责任闯保险蜓的支泳出；仇（6回）垃城圾清摊理、步水池鼠清洗残及消蜡毒灭惩虫之赛费用衡；敌（7等）清剪洁公县共地笋方及共幕墙访、墙案面之大费用倚；旋（8泽）公霜共区娃域植统花种乎草及恨其养台护费辣；闻（9做）储短备余据，指损物业集配套赤设施耍的更储新费址用；令（1连0）繁聘请淋法律岁、会打计等爬专业恋人士拦之费绕用；斤（1饲1）殃节日悠装饰攀的费州用；岗（1孝2）送管理锈者酬封金，倡指管强理者厨履行网管理壳义务精时，雀全体指业主告（用茎户）滩向其善支付这的报腔酬；惭（1握3）禽行政魔办公饥支出坟，包险括文拔具、淘办公泰用品街等杂熊项以哑及公商共关尿系费汪用；裕（1挺4）裹公共错电视妖接受守系统答维护凝费用泪；址（1俭5）背其他质为管润理而候发生尖的合踢理支嚷出。提2、由物业简管理锁收费四的基淋本原礼则老（1笼）有帆偿服芒务原胞则；乖（2浅）撑“匹住户崖至上痛，服屯务第输一可”僻原则先；棍（3晃）惯“多取之窄于民场，用隶之于榆民撕”狸原则证；脸（4棒）国窑家、遇管理该公司馆、业乎主三晌省兼容顾原巨则；笨’侧（5雀）按希物业览本身弹规模屋、设徐施、惧大小可分等覆收费谣原则偷；采（6垄）分抛层次寨收费名原则敞；凝（7廊）按线国家麦、地片方颁吵布的刮有关帝条例躺为依器据原耐则。佩3、肯具体鉴收费市标准摧（略蚕），根参看涝当地帆标准缺。浸第五亡部分亭再住房颤金融舰基本牛知识绿一、锁房地没产的怜现状龙呼唤狱住房朱金融降的发雹展母我国蒙房地葬产金筋融的寻发展突大致巨分为淹三个星阶段阶：下1、构初始贪时百束分之肆百发狐放于潮房地非产建妹设（山19爆87斩年－愉19位93劫年上厨半年匀）伙2、环住宅仿建设旁信贷零在一箱段时刻期内肝所占折比例智过大谢，住渣宅消抽费信芝贷不途足（银19帽93辜年下罗半年鹿－1洽99皆5年获）纲3、求住宅字消费级信贷粉所占胜比例躬明显锅上升最（1枯99蒙6年沾至今归）额至于链住宅次消费丘信贷艘对促灭进居滚民购钱房能阻力的丝作用突，需贪理智焰地加抛以分艘析，泡它只把是帮乐一把火，助呢一臂向之力芹，起哑催化浩剂的蠢作用绍。归冲根到谣底，熟居民膀买不祖买得工起房晌，取运决于旁房价学与居排民购州房能六力之雾比。万因此遵我们软必须狭认清协两种更错误肌的认接识：仅（1暮）过状低地村估计炒金融翠机构立的作秧用，坟认为禁住宅岛消费女信贷骡市场嫌前景哲暗淡涂；（翁2）陶过高俱地估才计金殿融机千构的抱作用鬼，似抬乎个柄人住陈宅消余费信窜贷业梦务一弯开办删，信茶贷政吉策再惨进一觉步放桐开，名尚属通于低抗收入拒的我既国城届市居口民都据能买命得起拦房。勉二、防个人鞋住房顷担保接贷款闹的具刺体操腾作考（一内）住界房贷豆款的竟分类墙个人临住房立贷款嫩一般固采用舱抵押姑、质栏押、折保证质和抵刷押（巷质押条）加黎保证踏四种筋担保畜方式幅。大抵押拦贷款坐方式泊是指秃贷款唇银行得以借何款人察或第扫三人蚀提供祖的符味合规辟定条芝件的千财产但作为每抵押赔物而闯向借号款人未发放吸贷款用的方患式。堪下列柿物品跟可以泻作为消个人乡住房删贷款每的抵调押物显：张（1脉）抵零押人竹所有回的房崇屋和粮其他婚地上崭定着奉物；顽（2森）抵威押人遍依法教取得姻的国赵有土奋地使店用权去；（忘3）甜贷款授银行筛认可史的其误他符华合法徒律规炮定的概财产垂。盾质押似贷款宵方式躬是指冷借款开人或盗第三漂人将湿符合歇规定丽条件后的权寒利凭首证交蜂由贷部款银映行占望有，于贷款混银行乌以该这权利圾作为脏贷款林担保围而向药借款波人发争放借慧款的貌方式府。下巷列有象价证插券可年作为火个人玻住房突贷款销的质班押物捎：凭贝证式冷国库摔券、祖国家计重点杠建筑港债券剥、金仔融债爪券、咸AA匆A级饿企业岛债券拣、存移单等以有价禽证券就。傲保证伴贷款桨方式充是指雾贷款得银行侦以借衡款人阶提供环的具俭有代谦为清卖偿能淘力的估法人贝或个劝人作谨为保呢证人也而向伯其发腹放贷吩款的宵方式昨。法贡人和暮个人衬均可归为个袋人住醉房贷瞒款提匹供保惨证。查保证吊人是披法人射的，精必须处具有曲代为惹偿还蝴全部懂贷款崇本息膛的能驼力，娘且在医银行出开立火有存延款帐灶户。傻保证助人是卵个人沸的，箭必须黑有固链定经循济来疫源，谎具有传足够间代偿技还能鹅力，联并且建在银竿行存吊有一圣定数末额的粉保证群金。彩抵押副（质牙押）伏加保堤证贷灭款方霞式是支指贷启款银妻行在讽借款爪人或主第三疫人提疼供抵胡押（州质押泡）的圈基础微上，究同时给要求屯借款竟人提朴供符奖合规扑定条偶件的匀保证拜人作抓为贷颈款担奥保而切向借柜款人寿发放若贷款鹊的方牲式。具（二扬）办藏理贷持款的土条件旷借款威人应西具备较的条某件：怀1、湾借款茄人必悬须是慰国务深院确覆立的麻22扎3个导实施督安居盏工程斯的城敲市中筝的城盏镇居跨民，陵具有田城镇头常住侧户口雨或有候效