南京新天地花城项目营销策划构思方案XXXX

南京

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新天地花城60万平方米（16万平方米商场）超级大盘项目营销策划构思方案投标单位：xxxxxxx摘要针对南京江宁开发区项目策划，我们具有如下重大创新：1.从城市经营角度，首先进行城市经营策划，造就江宁开发区经济发展万马奔腾的大势，然后将本项目放在城市经营的大背景下，运作土地的一级半市场，展开大招商，大手笔整合金融、房地产、商业、物流社会资源，形成江宁投资置业的热潮。目的：提升江宁新区——南京新城名片形象，提升房地产价值。对于城市经营策划，我国著名策划机构王志钢工作室给予中兰德大力支持。2.商业策划进行大手笔创新，运用我们丰富的商业房地产经验，在项目地块策划南京最具创意的大型shoppingmall购物中心，将项目开发策划与招商策划同步进行，采用产权式商场方式帮助发展商首先回笼2-3亿元现金。3.在房地产项目策划方面进行重大创新，按照我国生态住宅规划，启动南京第一个大型生态健康社区，以大面积健康养生花卉形成的中心花园震撼南京置业者的心灵；4.运用泛地产理论精髓，将健康产业、旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，我们愿意将多年来投巨资完成的中华国际养生园成果引入到江苏，根据南京区域文化特点，规划在SHOPPINGMALL建设5000平方米国际健康养生服务中心，融合中西健康养生文化于一体，巧妙提炼江苏吴越健康养生文化之精华，形成南京国际健康养生园，吸引大批成功人士和游客来此消费，带动商业项目和住宅销售。5.本项目策划负责人具有丰富的发展商经验，能够充分运用客户营销与服务营销手段，结合深圳先进营销理念与南京区域文化特点设计出系列大型客户营销活动方案，形成满城争说新天地项目的局面。6.中兰德具有专家群体优势，充分发挥母公司金融服务特色，运用金融创新手段引导客户购买我们的物业。案名注解本营销策划方案暂将项目总体案名定为“南京

•新天地”，其中住宅部分为“新天地

•花城”。此案名首先明确了项目的定位及其社会价值，该项目因为具备极大的商业价值，应成为提升整个江宁新区价值的核心和标志，并引导新的消费观念、居住观念、城区观念、空间观念和审美观念；其次，该案名区别于目前江宁及南京所有项目案名欧化及小资倾向，凸显大气、高格形象；另外，该案名极富现代感，容易产生联想；简洁，便于传播和记忆。住宅部分案名与“诗意栖居”内涵统一。目录★市场篇一、南京市房地产市场总体评价1、宏观经济环境2、人口及收入、消费水平、消费特征3、房地产整体发展水平4、城市区域价值及发展趋势二、江宁区房地产市场总体评价1、江宁区区域价值分析2、经济发展及消费主体特征3、房地产市场竞争状况（主要竞争楼盘分析）4、商业现状及前景评价★构思篇三、南京·新天地理念创新与构思要点1、品牌及市场整体效应目标2、商业部分整体定位及核心价值选择3、住宅部分整体定位及核心价值选择4、整体营销策略5、开发策略选择6、销售、成本、收益等财务总体目标★项目篇四、项目SWOT与动态竞争分析1、项目主要威胁2、项目主要机会点3、动态竞争分析五、商业项目构思定位初步模拟1、商业主题定位及业态选择2、商业规划安排及经营、租售方案3、商业部分财务指标预测六、住宅部分产品定位及规划建议1、产品主题概念定位2、住宅产品类别、比例、分布及开发建议3、户型、面积、比例4、规划要点、园林建议5、价格策略6、住宅部分财务指标预测★概念规划篇七、规划及独特创新概念★营销要点篇八、营销要点及项目后价值评价（一）营销要点（二）后价值评价★合作篇九、双赢合作模式介绍1、我司内部专业运作流程2、合作方式选择3、我司异地经营模式4、收费标准及付款方式5、主要专案人员简介南京·新天地项目营销策划构思方案★市场篇一、南京市房地产市场总体分析南京历经十朝都会，文化底蕴深厚。南京下辖十一区两县，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，区位优势突出。南京教育、科研发达，目前拥有各类高等院校48所，各类自然科学研究和研发机构571家。南京以石油化工、电子信息、汽车摩托车、机械仪表和生物医药5大支柱产业为主导，成为华东地区重要的综合性工业基地。南京金融商贸兴盛，初步形成了大商业、大流通、大市场的格局。1、宏观经济环境南京经济整体运行状况良好。以2002年为例，南京国民生产总值达到1295亿元，同比增长12.5%；完成固定资产投资超过500亿元，同比增长26.4%；财政收入为264.92亿元，占GDP比重20.50%；工业利润同比增长34.5%；居民可支配消费收入为9154元；社会消费品零售额突破400亿元，增长近10%。南京宏观经济环境稳健，在长三角大的经济背景驱动下，未来3—5年经济会展现持续的发展活力，这也必将会进一步促进房地产业的良性发展和城市化进程的推动。2、人口及消费

①南京市区人口总数为300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。②消费主要集中在老城区。商业形成夫子庙、新街口、湖南路三大主要商圈，商业主题定位各具特色，不仅大型百货、购物中心发展较快，而且苏果、好又多、华联、金润华等大型连锁超市较高密度分布城区，如果对现代购物中心以及南京商业市场没有深刻的把握，如果不进行商业主题及业态创新，很难形成新的商业中心。③老城区“情结”较重，但随着拆迁改造，城市规划的发展，老城区向东西、南北方向扩展加速，人们选择河西、江宁、城东片区居住的趋势明显增强。④在老城区外形成新的住宅、休闲中心并辐射带动周边是不可阻挡的发展趋势，但面临着创新、引导、配套资源跟进的实际问题。3、房地产整体发展水平①

市场供给2002年1-12月南京市房地产开发投资统计数据---------------------------------------------------------------------指标名称计量单位本月止累计比去年同期增长%---------------------------------------------------------------------房地产开发投资额亿元137.6324.0#商品房屋投资额亿元104.2848.3土地开发投资额亿元21.7722.91、按工程用途分住宅亿元96.5727.8办公楼亿元15.8145.7商业用房亿元10.921.02、房屋建筑面积施工面积万平方米1184.412.5#住宅万平方米909.6017.3竣工面积万平方米434.597.9#住宅万平方米374.4321.13、商品房屋销售面积万平方米382.0535.7#住宅万平方米341.9237.94、商品房屋销售额亿元112.3237.2#住宅亿元95.7049.75、土地开发面积万平方米207.40-1.6---------------------------------------------------------------------②住宅需求2003年商品房的供应量在300万平方米左右，但2003年的拆迁量持续增长，总拆迁量超过3万户。如果每户购一套80平方米的住房，仅此一项需求就达240万平米，加上占每年购房量10％，30万平方米的外来人口购房及其它需求，刚性需求就在250万至300万平方米之间，供求基本平衡。根据综合经济指数分析，未来3-5年南京市住宅市场这种供需两旺的局面将得到进一步发展。萝③四价格闯趋势道未来域3-浅5年附内整况体保译持“辉稳中坟有升宵”的领趋势搁。目专前南仆京房甚价约券40孩%保贴持2填50都0-谦30危00位元/偶平米芬的水达平。希配套腔资孤源的肾跟进毁以及静住宅绿品质磁的提嘉升，誓房价煌上升码空间效最具布潜力公的城第区应床为江战宁、何河西某、城提东等细区域言。搬另据踪调查活，目眯前南胡京选巾择每丛平方淋米恭30惜00缩元—虎欧35脉00促元单权价的藏购房抖者约紫占3眨2％彩。高每品质脉的住丰宅产怠品，历加上魂有力余的消口费引君导，篮会促叮动南倘京房伞市消端费向魂高台已阶迈新进。飞④插开发壤商水挂准及待住宅警品质牵养谦南京武目前伙有开辱发商孕50对0-搂10泉00净家，遗连续色3年稳开发喇面积盼达1录0万租平米雪以上军的，纽只有牧30米多家秩。开刚发商心实力鲁弱，愿专业边资源药不集江中，孩管理狗水平跪和创嚼新能薪力不撑强为愧高品尺质房锯预留弹了很糟多空驶间。手另，释南京焰新区赢项目类物业留管理厌水准却普遍闯较低燥，产数品细输节品厘质较便差，悲社区朱氛围抗严重显不足睡，这它些均纪是该恨南京抗·新狸天地血项目茶的突参破点罢和机兼会点量。嫁4、叉城市禾区域纷价值灶及发摧展趋穷势京目前软最具秆居住煌、生悠活价油值的退区域项仍然蛇是鼓烤楼、字玄武刑、秦县淮等块老城只区，胡但南涝京市债向东你西、探南北坦延展滚的趋宽势已博成定滋局。痰特别杨是以铺奥体魔为中捷心的教河西先区和套以开雪发区可为中多心的映江宁宜区，挑将成问为未班来南预京新末的高搏尚住戒宅区堵及新敲兴产虚业中铲心。秀二、舌江宁域区房贿地产泥市场娱总体虽分析题1、年江宁冰区区跨域价但值分幅析牺江宁阶区是断南京盘的新妥设区绸，总筑面积栏15鞭67隐平方丧公里垦，辖外17钱个镇很，三略个街沃道办暖事处榜，人掌口7飞6万脚。目派前核久心组泉成部善分为静经济默开发胁区和牺东山谋镇。选江宁汪从东替西南迈三面营环抱粪南京繁，距主老城耽区约张10打分钟壁车程基，交菜通网训络发来达，株境内标有沪厕宁、绿宁马馒、机垂场高扁速公匪路、惕宁杭腾公路捏、1崇04刮国道雨等高孕等级姜公路蹄，沪按宁、牙宁芜涨铁路构穿境讲而过黎，南勾京禄丹口国铺际机判场座枕落境校内，贵距长降江最框大的找内河阴港—吼新生仪圩港蔽仅1格7公羽里。阀另外嫩，规兰划中茂的地浮铁也键将覆升盖该殿区，槐大学资城即浙将落树户该圣区。卵拖作为挂南京渡市未祝来以估高新软技术有产业腰为主钟导，谊现代电化的祝、开胡放的惕园林迎新区纪，必敢将成冲为商贯业服绞务配妙套齐衡全、欺交通厅便利胆、环纵境优育美的漂新型多住宅馋社区秃和南绒京都融市圈午的商躺业副哄中心相。在隙未来仪的发丰展中替，江童宁具愿备极蜂大的明城区华价值访。持谣手鸦倘爆江宁网区总竟体规被划图测宇2、托经济辆发展花及消窄费主胜体特乏征冰秆就20香02初年全咳区实币现G胜DP酷13困5亿投元，聪完成欲财政丘收入间22蜡.0绝1亿咱元；盲实际张利用川外资耗4亿类美元熔，合沈同利峰用外困资5捧.1贞亿美阶元；枯五年离来全糊区累尸计实陆际利稼用外寄资1立3.矩2亿维美元丙，累取计引炭进三栏资企胜业6涛53裂家；严全区象实现传工业畏增加屡值7呜0.故2亿独元，虽工业苹总产莫值3较26惠亿元呀，销边售收惰入3炒03距.6象亿元眠，利弯税2拔7.丸1亿旦元；气50坡0万烛元以敢上规疯模企反业6蒜02亮家。矮雄厚忽的经科济实晴力和凝发展晌活力伪为新乖区房盏地产剃业、倍商业餐的发焰展创毕造了集较大泽的空童间。缓炼江宁拢区目木前住活宅消充费以盘老城闻区市夺民为业主，亿多以俱投资开为目仆的，市并未附能将泽已购庸住宅啊作为悟“嫩第一据居所敲”艺。日窑常消存费配梯套落片后，派集中抄于东对山镇板的商邻业中董心区绘定位虫及层仰次较膊低。恒3、宇房地丰产市袜场竞腿争状脾况类目前沙江宁嘉区大紧小住转宅开妨发项孟目不耍少于奶30窝个，天住宅阅类别岭基本拼分为序两类酱，一插类为细普通渗多层讨住宅挺，一颗类为告TO模WN逝HO震US锐E住浊宅。联价格要基本蚕也分暗两个贡层次波，一命类是籍25充00安元/鸦平米寿左右箭的，菌一类嚷是3霉00沃0元扛/平删米左江右。魔住宅武项目烛同质根化竞宣争比必较严更重，叠产品灶综合他品质确还有筝很大怨的提朋升空乒间，永项目量运作纳模式斑需要脊重大皱创新疗，亟进需从该普通习的房沉地产走项目绣开发羡层次恰提升川到城帜市经博营层拍次，愿在城遮市经起营的岸大背米景下糖寻找月房地弓产开亩发的周新奶牺酪骨段。伸附：瓣主要行项目茂一览秃表虚尘动裳内厦敌容名坝她膀称群直规模用许类型买亡主力吊户型狡雕价格季替主题手拆交付泼日期奥翠屏茄国际渠城篮量占地荷12王0万予㎡建嗓筑8顺0万叨㎡桥肉多层垒、联也排别仔墅温丈、别习墅锈财三室徒二厅智、二显室二纷厅盾教多层这：户25父00阔联排雨：3汽30启0别绣墅：滴36置00垫投山湖抛林海族间的优国际踩名流塞生活扇蚀一期亭已交焰付悲江南冈文枢宗苑烈所建筑铅12啦万㎡顺犹多层徒、别居墅己蛛三室隆二厅投三卫游（卷18惨4㎡冬）冤兔多层智21芒00听监一脉刻承天定地镇考人文电出大犯家痕疮现房峡21气世纪言世纪锣园苏丛总规肤40躺万㎡甘渗多层口梅三室焦二厅俱一卫丢（丝12归0㎡霞）绵困21内00抹尊精彩纸诠释诊欧式脾生活映典范攀谈现房素天地丰新城脏幼总规湿56诞万㎡境述多层慕、别肥墅、饺精装轰单身眼寓距离三室封二厅误错层录、四盟室二泥厅跃胸层据兰25脱00肆肾有情谨天地橡生态笔家园喇倘期房铅欧陆毫经典调花园联服总规指25时万㎡步种全框泰架花渗园公塔寓丘怎三室包二厅胁13坊7-森15箩0㎡丛挺23史00脖述住好卖房子泡，一东生幸鸣福布摘现房界武夷叹花园域胃总规万26按万㎡丛膊多层居、别购墅、资联排赖蝶三室成二厅遵、四巨室二狱厅赔拒24降00集驾新城虚区、虹新生印活秘衣现房绵明月野港湾程剩占地矮35宁万㎡草堂多层笛、别喊墅、鸭联排评纽三室筋二厅长11坏0-脆13捏0㎡恢副24嫁00市氏大型坟秦淮毁水岸呆星级齐社区败衣期房帽百家蚁湖花业园尾绪总规碧10懂0万浆㎡攀拒多层炕、别润墅联父排世旦四室减二厅黄14相2㎡峰问24缺00很踏超大旨社区慕，组赛团有屑不同通的定挤位主铸题句胖期、让现梁市政棕天元跪城范鞠总规喜40详万㎡抖艇多层存总三室圈二厅积11登0-搂13盒0㎡袍萝25卧00据是纯夏鼻威夷逗闲休味闲景泳观城弟洁期、若现许立信枯瑞景芝文华断圣占地含22痰万㎡裤赔别墅盲舍双拼践别墅灾18浴0-浓30乎0㎡纺档30好00是土山水碎瑞景滨，文膏华金慌陵舰货期房凉运盛脆美之描国花馆园钓捞总规梨40跪万㎡固芹别墅富初18策6㎡拖、1联90础㎡、捕20息4㎡刘纺35絮80振折献给水成功贞人士涝的时鸟尚山反水美扔墅答味期房恶文化波名园号址总规俱22店万㎡遵丈多层赞、小圆高层鬼让三室纷二厅斩二卫悉13摄0㎡捎乏21端00敏沟百家诞湖畔内，臻柳美人摇家困卡现房聋4、委商业扁现状押及前征景评牵价旷①

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