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文档简介
忠科·绿苑下阶段营销策划方案沾篔打新松置絮业东二零炊零七爪年八网月齿一、斜营销班目的尖1、范一期强余房晶快速谣去化借(截廊止翅8月按23威日扎,余丘45找套圆)餐2、独二期渡9、宗10瞧#楼对推售绕(未始拆复馋式户湾型,隔为趴10勿2乖套心,拆偷后为援10女8套练)轿3、屈一期底3#炕楼宇车库结推售版(共复36祥个)昆4、胶一期支公园假南路皂沿街毫商业牲门面乌(共泰28序个)改二、果营销胖背景图■权供应枝近阶椒段,冶沙河尽县的南小盘缩林立家,纷表纷推桐出,柏保守引估计烤,沙读河住睛宅未弟售量川已逾妈20梁万平显方米鼠,竞切争格阴局严针峻。京■社价检格榆沙河览现有只销售瘦和今隔年待泳售嫂楼盘长的分成交匪价格请总体笋分布扔在1俱70搭0-贺18目00疏元/横㎡,脉与本委案的糠现有妖成交巾均价购相差图约3倘00工-4蚂00棉元/稻㎡。夏■松户型圣现有铁楼盘攀中岂推出撕的主殊力户肉型依丹然是冶两房即和三岗房的闲组合炼,以定三房厨为最旦多。笨■女销欲售案除本队案外鉴,其遭他楼少盘尤耳其以游鸵鸟蝇山庄细为代庭表,远销售先情况垮良好族,价饰格优猫势开理始显爱现。朝因总斤价承权受因丘素,验目前享沙河轮现有摧在售累楼盘吸的两茶房户昂型销焦售最还佳,宗基本救呈现令两房荡紧缺宗、三秧房等茎大户提型过知剩的哈局面太。表■芒客缘户诵1、执购房村人群嘉职业鸦分布珠从购秧买本应项目敞的客柄户看态,灶截至赞8月纠22态日墓,客转户分洽布基票本如荒下:鞠一期读已售施房源口客户垃职业衡分布乳表帐职业践人数哈比例兔公务仔员存39研37液.1邀4%草个体纷户侧16娇15纸.2揪4%导教师适3壳2.甜86碰%弃医生纲2妻1.忽90辣%状普通酿工薪跟阶层说9深8.和57采%创企业掀主坟16畅15蛋.2历4%灯出外预经商住打工愤人群昂20押19盯.0杏5%亩合计滩10飞5吨10北0.撑00恭%陵从以添上分变布情衬况可杜以看班出,编本项蛛目的榨主力宽客群图为公萌务员灾,其面次为闯出外霜经商鸟打工贴人群咬、个繁体户抵和企贤业主漫。豪2、络购房辰人群俘区域呜分布婶一期鸦已售锯房源鸭客户劫区域核分布拜表邮职业采人数熊比例仪沙河榆县城渔85袭80走.9急5%且九江阴市赛4晓3.黄81晨%迷下属仪乡镇毒16带15车.2匠4%神合计樱10匆5眠10不0.帆00辅%导从上础表可邮以看完出,挠购买星本项庆目的殃客户群以本邮地县配城居俭民为鞭主,仰九江灵市来跟本项胶目的楚购买龄比例艺极低充。全3、锹购房呀人群钢老带厉新比堵例锄同时宿,从班一期幅已售患10野5套债房源采中,飘有1皇6套耕为老跳客户席介绍纲购买棚房源民,比纹例为耍5.浸5:糠1,嘉即每惊6个域老业荷主就用会带觉来1晌个新常客户磨,因期此对鹿于老滔业主满的带锅动作菊用应还提高柴重视便。轮结论植:卷1、馅营销与阻力炮价格斗对比板阻力锻:司对于肿县城绿购房序者而推言,刮价格宵永远廉是购违房考奔虑的仆首要御因素液。当典县城财金字练塔顶斩端富壮裕阶文层消然化了府本案笨一期若大部励分(壁10青5亮套)疤房源翁后,竭次一陷级即舒位于查金字彩塔中裂上位农置的毫客户朋对于竞性价呈比的绵考虑法逐步督显现卵,在毅此背借景下秘,直挥接竞迫争对术手鸭——红瑞景跪新城晴通过涛17滤00恭-1便80谁0拌元/乘㎡的屈销售层价格目和逐倒步成乞形的毒产品鸣,与锁本项胶目的鬼高价聪位形径成直膜接强候烈的乏性价笔比对璃比,廊自然涝形成凉了目朴前对骡手逐鼻步热尸销、究本案粪不愠意不火叹的局毙面。禽同时求,相板对低天的价肌格也采为九荡江的贱投资关客户辆提供妥了一利定的热升值者空间蠢,赢透得了便部分晚九江著客户族的选段择。怕面积遵总价匠阻力缓:谊从整膜体市皆场情巷况看洗,三土房等突大户环型的国销售街阻力许明显挥,从津两房既的热露销不告难看敲出,调居民棋的购嚷房需略求被赛总价妇因素岛所限聋制慧,导球致退挥而求威其次盯或暂抓缓购衣房。斜而愁现有斗本项闹目的纺一期江余房挤体现姐的销府售阻穗力掉也同料样嚷体现卸在3尝房和峰复式凳由于冒户型雀面积脑较大因所带墓来的廊销售悉抗性取上,朝未来座9、辨10练#依滴然是张以三升房为残主,守因此熄同样亿原因竹,总凳价高猜所带恋来的层销售鲜阻力摊仍然挡明显袜。奴市场龟进度艺阻力疤:值市场析供应锡量不慈断增傲大的椒事实阀已经港显而济易见该,通尝过时色间来榜赢得举升值孕空间员的方唇式不感可行逝,期已望通辨过等墓待市追场整似体价逆格上泳涨促导使本谜案高昌价格当合理中化的称必然例结果背是有悄限的凡市场徒份额盾被竞盯争对削手逐告步蚕策食,想并最蓝终由肚于其肠大规锁模和员未来波与九预江市群的对吊接被签挤压郊市场繁竞争系优势妻,因很此,闹如何引快速我消化葛,回粉笼资净金是疗一期兽余房拼和二船期9殖、1迷0#稳楼的段重中广之重要。方2、润营销抽突破续口原降低男购房凭门槛绳:宅降价御断不奶可行喘,但凉如何届在高喷总价年的情保况下朴获得就客户懂的青侮睐?城本项食目的缴唯一挎性和鼠尊贵灶性已籍在沙浇河建示立,制但阻终碍购亲房者骨购买栏的关膜键因善素之寄一便阿在于翼购买柿的门盯槛过行高。判如采胶用首殊付分泽期等材方式差,在铃现金秘上给尘于购阳房者陡回旋丝的时意间,侧对于摘促进货销售数可谓还“温以小下获大国”宁的双添赢效庙果。耍卖点烘提炼台传播昨:肝除了北价格撞因素肾制约玉外,演如何碎把本丈项目劝高素源质的堡核心评传递午给客息户是揭下阶盟段推神广中拖的重偿点所属在。水从本百项目能卖点告来看争,下伙阶段看因重清点传彩递的葬核心益卖点先应是美“撞风水送”卡、昼“期生态斑”车和狼“春产品指质量央”躬。清实物披促销做吸引纹:舅县城泰购房垂者对喜小恩狂小惠圾的抵俱抗力颂较差叶,从峰开盘悼时争矩抢礼某品的遣盛况醉可见率一斑悼。因泥此在追现有搬价格本抗性象明显绘的情槐况下晒,以努一些番费用饥低但陡实用照性高偏的实笼物作婆为促板销礼劳品,撇可以粱有效努地吸能引购芦房者拴的关纷注,逼利用刻其纹“沿贪小物便宜房”只的心愁理促马进销砌售决仅策。额传播浅媒介峰优化谁:争在目死标客隐户日窗趋明壤朗的段情况阔下,中有针戚对的骂优化蝇传播最媒介对如D膛M直秀邮傻和老虎业主踪带动伙等盈,使近信息领的传逗递更步具有丑实效愧性就挪是下毯阶段双传播较过程避中的茄关键早。塔三、改一期域余房胀营销忘方案剂1、巨销售朋现状开分析咸(1屈)派所剩钳房源红楼层批分布口分析骂一期赤所剩裕房源飘楼层糖销售不统计煎(截鬼至泳8月软19途日岸)潜楼层侧﹨溪楼号春1#灾2#信3#玻4#硬合计冻比例血一层袍/敌2套拘2套仓2套篮6套究11疗.5瞧%浓二层脂2套绣2套管2套依0套贞6套量11凶.5税%雪三层沙5套覆1套华2套察1套袋9套拦17玩.3摔%克四层部2套兼1套买0套财3套税6套揪11岸.5筛%阀五层啦1套炒1套振1套永0套屑3套郊5.租77泡%颗六层嘴7套嚷4套装3套徒/眼14足套灿26鬼.9盗%土七层悉/痰3套泳5套廊/浙8套羞15席.4敢%茅合计感17货套尸14奴套沈15委套画6套西52饰套押10壮0%凤从上歇表图换可以状看出副,一签期所蜡剩房耐源中俱,扣指除三低层作泻为好粥楼层莫,其殿所剩铺房源蜘多软为盛销控咐的因肢素,鸦所剩颤最多利的仍化然为筑高楼难层的枝6、劲7层服,由牢此可笔见,犬快速局去化巷一期济余房搂的关软键点请之一捡在于信对6古、7螺层房隆源的樱切实桌性营费销策带略。团(2静)所故剩房宽源楼贩层分蠢布分较析遵一期孟所剩武房源暗户型此销售堆统计疫(截绿至梅8月娇19族日握)窑户型拐总数抬量或剩余鞭数量炊剩余拨比例叉一房闹1保1纲10亭0%炼二房固68从20调29社.4胸2%遭三房尚71内24开33况.8绿%户复式蒸12懒7辟58杯.3标3%钻从上肆表可受以看凡出,棋不考棒虑一鸟房作掩为特蚕殊户鼓型的议因素链,三婶房和粮复式览的剩基余比枝例最鸣多,辈主要宗原因扛在于捧户型斑较大圣,面雅积增泽加导裕致总堤价高隔,贤从而倾产生南销售输抗性胳。舍2迈、充营销呆思路愈通过瓣为期手一个陡月的示针对骨一期番余房木的善“棚真情照选房抵回馈辨活动浙”求,以跨实物左促销境+业凑主带朝动脏为允核心谈,辅向以D逼M直绿邮直垄接针未对目督标客厉户发暴放海般报的恨传播朝渠道腿,迅头速以旁确实己的实暂惠和健良好避的口痕碑将扑一期教余房筑消化丸。蛋3、省价格亏策略卧一期亲余房糟由于榨多为瘦大面盟积或炸差楼牢层的脚户型千,为钉了快她速去烦化同场时亦肚为二钻期9污、1致0#倘楼留颗出价禽格空喜间芹,外建议帖在现蒜有价幼格基泉础上洲,子针对餐一期纳余房脆价格肌不应陪做任芒何束大幅袭度的幕上浮时调整属,以县满足爷促销悼活动攻费用蜓即可坚,雾一期趋尾房凳成交遣价格遥调整买至销汇售表上价,弓以此烘为基报础上借浮出掌折扣矛和促侦销费染用煎。模4痰、映营销滑组合惨(1返)沾价格献优惠位一次息性付蝇款9该.8刻折,施按揭丝9.型9折受。施(诵2塘)颂实物饶促销彻进一侦步吸大引市好场购抱房者堵对于悉一期拼余房繁的关参注,啦以实必际的指促销蝇行为县弱化颠价格呆劣势怀,赢膛得心忆理青姐睐。招活动贱方式夺如下绵:驶凡购慰买一筝期产勺品的镰客户栏,均胜可良在享华受折捏扣优蔬惠后愧,分根据纺所购紫买户朗型获岸得不炕同价剥值的呜购房圆赠礼睛:例购买篇二房虽客户酸,赠读送价秀值名8摄88妹元的守温馨桂旅游煌套餐趴;毛购买寄三房猎客户毁,赠育送价能值脊16仇88淡元的化温馨帐旅游镰套餐制;辣购买走复式失客户虏,赠机送价垮值昌28谈88场元的喜温馨销旅游碍套餐唯。位购房槽客户弄如不饼需要管旅游殖套餐缺,可竖选择酸直接命抵扣计总房倚款税。逮》》直活动搂费用肯此促椒销活串动的光奖品伸费用毅可通飞过小候幅度马提高克一期筐所剩蛮房源血的方唐式获励得。遮预估贼一期鹅余房掌因此新促销带活动驱平均师每平胁方米帮上浮填13夕元左北右。穷同时逐根据反购房巴者对夺于好纽户型窃和大带户型扩、高仇楼层歇之间著的购搞买心才理差宽别,扬差异钟性的峰制定纳不同谈的上袄浮幅董度,更弱化卧购房勾者对推于微专小价数格调楚整的储抗性晒。希(月3膀)尿忠科州·听绿苑真中秋聚业主馒联欢轧晚会魂暨二踪期产昂品推毕介会弓■患活动绕目的盾通过钱与一建期已液购房那业主泼的联窑谊,虎增进纹开发沫商的罚市场站亲和识力,警营造说项目唯口碑肾,波并对梢二期盈产品趴进行令推荐饰,毕带动眠后期窗销售洁。轧■奶活动哲意义恭通过陵举办箱业主织联谊毕会活姻动一泡方面墓可以旷拉近廊开发顶商与狠业主腔的距盐离,纹让业福主感既觉自州己就娱是项牙目的柳主人龄,从仓而与烫开发茄商建烘立良乎好的耍朋友妹式关礼系;和另一芬方面俱可以挑加强溜业主唇与业棕主之偶间的搏联系兼,未式来邻佣里之易间的吵和谐禁关系统的建沟立等寸等;论另外辆,开鉴发商绘的一疯些销所售信评息、咽促销身信息婆等也肉可以警通过观此活逆动进吉行有恩效的壁宣传并。牢■续活动骗方式采9岔月铃25宏日凭为中梅国传滔统佳胜节中恰秋,户可在匪9月禁21衰日殿晚上让,在候沙城若宾馆床举行错盛大爷的中谁秋业融主博失饼大帽联欢钞活动好,凡级已购劳买一效期产碧品的领客户岛均可琴参加军。京每个申一期住业主盼送忠恶科拍·户绿苑隆业主活联谊纠会入冶场券米2宴张,校凭入脏场券棕进场攀。怒【肺博饼涂规则克】串:症各桌贝骰子踪一副庸(6狱个)汇,大市碗一确个。鲁每个奏人每谅次要萍把6吩个骰贪子一陷起投辱进大焦碗里那,众尽人依猴次投胖骰子其,看压骰子委的点谈数得晚奖品滚。文有1完个蔑“蜘四点矮红封”躁的是笑一秀征(图仍1辩)秘,莲有2辆个道“蜂四点跌红鞭”追的是献二举绞(图略2铃)醉,观有4傲个相网同点屡数的新(红菜四除乐外的性都可竭以)迅是四践进(胡图桌3善),暑烟有3觉个饰“衣四点睛红采”征的是惹三红幸(图俘4更)烈,蓝若骰按子点雀数分扁别为兵1至劝6顺房序排踪列着泼的是她对堂锹(图律5欣)统,再净来,尾就是父状元泥的情槐形,梨状元伶有很踏多等跟级,糕图6够.1叫-6戴.4刻所示惑的状桐元等厚级是床从小椒到大婚排列医,具膛体为材:抬若是外有4艰个库“并四点痛红蜻”懒(图阔6杂.1你),旺则可库取为金状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