深圳某区域房地产市场调研报告

深圳深南大道景田片区房地产市场调研报告一、区域描述：1、地理位置：景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域。2、片区概况：景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中：“南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分；南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，如缇香名园、安柏丽晶、五洲星苑、合正名园等高品质楼盘，近几年发展较快，已形成高尚住宅区。“中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分；中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、中国邮政香蜜分行、壹世界广场形成了商业、行政办公区。商业初具规模，东海酒家、温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。另外TT国际公寓、凯旋国际、香荔大厦、景发大厦、万托家园、玲珑花苑、擎天华庭等构成了中区的住宅区。中区，虽有少量农民房，但无脏乱感，整个居住环境比较理想。“北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。其临莲花路区域，标志型住宅只有万科金色家园和天健时尚新天地。景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦，均为微利房。靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。有部分写字楼如：开元大厦、中审大厦、青海大厦。相对南区旧村改造较慢。如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成“城中村”，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。雪3、亭主要即交通京道路拜：衡城市移快速慎路：术北环毕路，驰为双返向八都车道坐；累城市驼主干茅路：役深南侵大道较（双绍向八耐车道繁）、析新洲侵路、脉红荔土西路和、莲查花路堵，耐为双级向六之车道掘；香摩梅路吉，为躲双向辞四车再道；责城市赠次干罩路：凡景田迅路，孕为双插向四岗车道侵；绿城市未支路佛：茂一号孔路、倒三号膊路、灿四号距路、专五号刘路，事为双碗向三伤车道痒。概4、昨片区扛公共点配套圆设施肉现状雾：仗公共县配套春：砌香蜜波湖邮南电局既；聪教育害配套导：砌耀华哥实验犁学校膊、景治秀中乘学、零红蜻寒蜓幼搬儿园波、天浅健幼仍儿园围、景口田幼汤儿园励、城欣建景凭东幼笼儿园板、折景秀鼠小学泥、景汽龙小益学、战景鹏事小学欺、探福景京外国壶语学谈校肝；叶医疗温配套逆：估北大杏深圳丑中心坦医院很、景闹田医居院沉、壶中心歉医院哗；株商业满配套家：赴全家解乐、塔岁宝桑百货开、民届润超禽市、埋华润敏超市计、景猪田市障场隙、香恰梅综后合市皂场、花工商谢银行医等各吵大商劫业银瓦行。唯交通看配套奇：等大巴纠:丧6、惕11俭、2腹04奖、1鲜5、介25壶、1号01呆、1谈04异、咬10史5、循21船3、飘21班5役、榴36筑5等亦二基十蠢多消条线非路珠；础小巴池：4扒11缘、4丽15毯、4束20淡、4厨33奋、萍45斧3、猎44剂6、责45授1、织45些6、花46丧2、钩50数7范、葬54事8、恶路等射近十肾五叨条线恒路谦.肾5、都片区赢规划蜡及发附展方吓向：辞片区葛功能奸定位贩：难制订棍本图遣则的回主要盛规划残依据耕是：灭《深换圳市信城市抹总体健规划科（1任99奖6-挨20盯10东）》弊（送汁审稿检），愉其对漂本片俭区的骑功能湿定位浆是：祝以居氧住为鞠主，贿兼有顽商业秧、办惯公、宰金融摩等功健能，粒配套傲设施砍齐全咽的综侵合住剑宅区淹。泡片区穴总规吩划控鞭制人兵口为侵9巷-斤9.侮5万粗人，窃而现迫在已锁达7祥万人链以上填，因等此新乔增规沟划容隆量约染2万欲人。梅本片砌区内智的任杰何开睬发建随设活币动均奖应遵许循下劣列原塞则：若5.华1、先保护健并加乘强城百市公兆共空懒间环派境；期5.干2、表有利葡于环首境的形舒适让和安负全；茎并与温周围浙环境镇互相蜻呼应江，相含得益缠彰；垦5.育3、哄有利昨于加很强城涝市空杠间形戏象的夫标志刑性。役片区俘内规泻划公惠共配问套及磁市政胳设施菊情况干见下懒表：厦配套靠设施负规划吨一览喷表怖二、笔片区梳住宅志市场辫分析街：钳1、现片区窑市场澡现状化分析妇：葬该片男区叮以居浅住为钥主，霞兼有吐商业膏、办远公、朱金融替等功违能，夺配套爆设施略齐全涉的综净合住白宅区撇。穴由于攻地理可位置浩紧靠钩福田横中心叼区，吗受中煤心区佣商务偿环境才影响汤，该荐片区株具有祥一定疑的办愚公环简境和迎商务族环境熔，其觉中南催区、扰中区雁、北购区均鸦有一错定数工量的忍写字贪楼，爪写字暖楼最恳集中内的在挑南区刘。该暴片区宋近年绸来，斜公寓号供应哄量较句多，图这和娃中心逝区建唤设不跪断完唯善，镇影响植的近夺一步棉扩大散，对岗周边奖公寓曾市场括的需盯求越嫂来越鄙大，辨触使康该片筝区公乖寓市断场也艺越来汤越活客跃，凉在近湖期推调出的泥楼盘施中就甜有3敞个公炕寓式爪的楼材盘。妙目前伐该片奉区还铅有一饰定量顾的供耐应量晴，但窑规模皂都不唤是很钳大，麻未有丹超过声10稠万平替方米证的楼浅盘，沾这主扁要是柴该片仰区开寄发比抬较成狭熟，编可开居发的坚土地挥量较展少，护在新抗供应钢的6闯个楼装盘中曾，除势缇香傲名苑绒外其尿余5学个楼爸盘占馆地面汉积均父不超读过片1万培平方坑米茧。伴2、糖片区下市场它供应木情况蒙分析榨：先20酱00雹-2棕00栽5年虎楼盘符供应竹情况军表蜡时间情20猎00乞年膝20稻01览年固20蚀02砌年手20存03拿年滴20谜04另年玩20假05爱年录开发夹土地岂面积洗(牢m役²渗)衫10叼05切00属60促91黑6页17疏40接0劲14堆10贺5周44惩62尿4粥24俯87模7舱建筑声面积葵(伐m炕²缺)遗44樱66渡00胶34己38系52牺15恭73映00罪33鼻82仓8蓄21患41父00军87按12棋0乱平均奸容积樱率肃4.拐44典5.种64展9.非04室2.据40你4.廊80蒙3.吼50叮开盘待平均道价格泳(父元/误m潜²赏)桶65头61触69别12督76脉78藏69墙00踢74就98普88遵03秆楼盘木数量饼7烂7妖3歌1袜3墨4耀以上手数据旗楼盘妖供应活时间纳以楼票盘获河得预足售许仰可证危为准勇，价钓格以欠开盘督价格城为准捎。均赚价计遵算方梅式以吼当年腰供应挨的各墓楼盘稿的（誉楼盘续的规兴模径×神开盘颂价格宏）之寸和，持然后您再除纠以当乱年供蝶应量挤的总梦和，泪所获倒得的秩结果谎为该在片区蚊这年播均价绑平均施值。帝平均脚价格崇=知∑盘（楼冲盘的删规模资×斤开盘景平均茎价格搂）/妻各楼呈盘的秋建筑珠面积境之和耍2.式1、挣土地右供应剥及建吨筑规答模分肢析：区从上阔表可准以看到出，藏在近陷几年欧中，谣该片遗区开公发规散模最凭大在动20割00拦年，辈开发吉的土磁地规么模超框过1瞧0万长平方差米，霜建筑源面积榴近4拆5万吼平方洲米，祥在这把样的排市场哑供应过情况枕下，廉可见举该片蝇区房流地产秆市场茶正处拜在火餐热阶即段。立由于急土地也是稀应缺资戴源，腐不可先在生捏的，炼随着伯逐年傻开发误，可吩供开抹发的胃土地事量逐酬年减犹少。诊到2迁00辱3年付该片嫌区此电年土醒地开隆发量旬达到苦历史炉最低夕。2梢00软3年既后，疑关内烦停止群土地菊供应碗，触冰使开殿发商冬通过久旧城侮改造捞或者情是以幅前开鹿发商畅储备雾的土俊地进辣行开期发，思但整抛体土炸地开惧发规视模都唱不超吃过价5万慨平方岗米真。嫩在2论00舟2年贱，该鞭片区螺开发饲的3末个楼菠盘中搅，容来积率壮是历湖年该响片区经最高咸的，土其主描要是苗该年姓开发齿的擎工天华谨庭容铅积率熊达到询了1泻5.宴83被，成善为该邀片区关容积恰率最处高和蜡住宅甲高度臣最高谈的楼紧盘。晒2.坑2、做价格犹及变在化趋漂势分吴析：继该片陕区均宽价成奸波浪滴式起加伏变秆化，牲从2侍00怪0－想20绕02休年价亦格成备逐年孟上升康趋势去，2帮00艳2年瓶由于梨万科窜金色阴假日披三期比均价批达到踪85袍00待元/倍平方雀米，枕拉动凡了该蔑片区西整体怠房价全的大骡幅上疲涨。旺到2纪00镇3年纤，由偶于当胖年开车盘的底只有桥景城占府，稍楼盘驾的整斧体质脉量相捎比2顾00怠2的抓楼盘制要相键对差寇一点船，导梯致价苹格有倘所下真降。世从2忙00逝3到篮20鬼05祖年价修格又傍形成龙逐年折上涨纯的趋净势，定涨幅械最大蔽在2熟00描5年帜，涨湾幅到连达该灶片区泊历史防最高矩17议.4办%。铲从2赴00查0-姐20隶05谷年5哨年间夸，该买片区慧开盘罗销售彻均价挎涨幅拳达到冤6.被83歌%，喜平均叼上涨袖价格状为4旦48垃.4扶元/则平方刑米。锋具体理情况爷见下绘表：爹价格泥走势努图：旷价格罗变化亲幅度充计算魔方式羊：哥当年多看盘厌平均巡价格割-去敬年开摸盘平族均价着格/在去年驶平均照价格买×殖10结0%学价格恢变化朴幅度斥表：包见下3、姓3、伯片区敢新供享应楼兄盘分贝析：刺3.往1、伐在售蹲楼盘替概况之：的该片令区2象00凡4年咏至今友新开安发楼山盘有助6个上，平舌均分修布在闸景田菠南、添中、嘴北各幼区，下其中透南区拼为五享洲星映苑和运缇香撤名苑懒，中六区为群凯旋史国际长和T束T国各际公蚊寓，寒北区狐为天跃健时察尚新接天地首和景趁尚雅玉苑。璃楼盘荷基本敲情况共见下乌表：欲片区敬在售钉楼盘悄基本模情况下表：真从上理表可卫以看举出：史该片摸区新响开发荷楼盘小开发筋占地佳面积册比较惑小，剃均不除超过剃10桐00付0平量方米厅，这限严重泛限制杀了楼惨盘的挎开发予规模筛。其怒中公孩寓式请住宅混建筑踢规模质分别鹿处于均前3红位，季从这丛看出启该片似区由抚于土巡地供旦应量庙稀少欢，土模地面捡积较图小，厚做普术通住义宅缺选少社豪区配最套，固因此喂不少锯开发朋商将恋楼盘欣开发飞定位菠与公逼寓式另的楼坛盘。都除天亡健时岩尚天数地销已售均晕价在虑79晋00脸元/艇平方惠米外付，其乌他楼邪盘销平售均持价均焰超过串80述00惭元/踢平方洁米，兔凯旋外国际圣销售投均价薪更是菜达到跨了1解10互00蹦元/合平方挖米.枣可见燥该片尸区楼阶势价铜格还注存在绿很大挪的波厘动空汗间，栋未来榜价格汁有很固大的拌上升钉空间嘉。叠3.庭2、叔片区深户型默结构诚概况躬:草户型畏、销饺售统孩计表载楼盘裂名称顷户型姐结构薪户型伙面姑积范睁围蒙套数格销售颗套数浩各户沟型面钓积量狡销售腊情况逆天健赵时尚贫天地易一房椒二房党38雪-4凶5很63仓-7炎2狂89拒25甩2充67本14奴合计雨：3烈33相22姜6俭63省11扑合计纯：3夺00浆10挥58怒4玉45沟56悄12接46秒合计门：1匠63伴86添89拜.6教8%熊94羡.0零3%驶78殃.5圣7%搁总计饼：9粘0.烘09英%译TT觉国际撒公寓筹单身为公寓薯一房狗二房矩28符-3勿1台39躺-4帐3秩52傍-6鞠0业11焰0挨39会5摄19缠1颂合计浪：7秆02味11贺0跳39冤5嫁19康1饼合计扛：6距96虫33纠00听16远19呼5衰10饥69币6感合计笋：3岗01搂91臣10装0%俘99傍.2烘5%熄98捉.4起5%降总计剖：9肌9.瓜15楼%笋五洲抬星苑旬单身盘公寓燃一房档二房扁三房碗40晕-4谢2射43财-5陵1贵64扬-7痛7删88纠29且0绳15仁1把36猪1王58松合计杨：8引60闯27匠8云11涛7袋18蹄5森55质合计陕：6需35冤11悲89砖0开70可97赠25住63报1遣51泰04夏合计栏：4挖97清22蚊95火.8义6%忽77眠.4诸8%深51孕.2虚5%宵94泻.8呀3%寒总计染：7票3.裙84槽%聋凯旋嫌国际务一房稍二房潮39挥-4沃2箭63律-6粘9秒19从4顾16昌8办合计船：3掘62需19久1幼13对9通合计中：3拍30反77轰60咏11宴08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