柘皋镇金巢商贸城项目营销策划报告

柘皋镇金巢商贸城项目营销策划报告前言：柘皋的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿金巢财富商贸城的整个工作过程。力求紧密结合项目销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化！第一部分、市场篇整体商业市场状况分析1、区域概况古镇柘皋，安徽省综合改革试点镇，全省63个中心建制镇之一，2004年四月份被国家确定为全国重点中心镇，副县级建制。该镇南距巢湖市24KM，西离合肥市48KM，东至南京137KM。全镇总面积148平方公里，辖16个村委会，2个居委会，363个自然村，总人口78458人。镇建成区面积4.5平方公里，常住人口2.2万。柘皋素来商贸发达，为巢北最大商品集散地。改革开放以来，商贸业得到蓬勃发展，各类专业市场布局日趋合理，服务功能逐步增强，基础设施日臻完善。现已建有农贸、商贸、竹木、粮油、牲畜、蔬菜批发六大专业市场，辅之以华联、苏果、泽华三大超市及临街2000多个商业门面和各类摊点。各类商品品种齐全，琳琅满目，日客流量达4─5万人，年商品成交额达1.8亿元。2、区域商业市场状况商品集散地形象深入人心，人气旺盛；由于特殊的地理位置和历史因素，柘皋商贸中心的形象深入人心，周边居民均将其视为商品采购的集中地和目的地，自古以来商业氛围异常活跃，每天清晨前往采购的人群人头攒动，华联、苏果、泽华三大超市和农贸、商贸、竹木、粮油、牲畜、蔬菜批发六大专业市场及临街2000多个商业门面和各类摊点满足了人们的各类生活需求。促使柘皋商业水平不断向前发展。经营品种齐全，但档次低、规模小；晓柘皋捷镇作求为一骡个重舍要的绝商品言集散险地，醉服务块于周迹边各占大乡拳镇，沫市场视经营胸的各找类商从业品尿种齐仇全，绞涵盖添范围半广，强满足忆了区完域的漫商业盯需求点。但展发展耻至今磁，仍吵然没债有摆搁脱小镜规模确与低僻档次仓的困乐扰，嫌纵观书柘皋统商服丈市场占，包随括难上海粥华联禽、苏恐果、信泽华萍等三异大超姜市滨，总版体商悄业规元模不叠大，始三家悄综合羊性超笔市奖商场严营业顿面积滑加起拆来才吧接近盯1寿万余梨平方望米段。军同时尼由于绩商业暗不集穴中，青十分杜分散扩，又东大都访采用征地铺越式经波营，六因而在经营顶档次沃较低侧，显作得比俩较零溉乱。帝以服乳装为馒例，云都以替经营状低档劣时装详为主造，很尼难能璃见到佩中艘高档榴的商悠品。具除此郑之外肌，就劈只有物近千怠家经伏营饮惕食、工日用喷百货赖、鞋俭帽服惩饰、滚珠宝杠钟表堂、五肺金交叠电器恶件、训低档羡家私发的商系铺门冻店弟。护整体桑规划骂分散候零乱原，无畏统一浊布局借；丛在滔柘皋臭购物挎，有作可能堪遇到关这家叼卖皮娘鞋，缩而紧赚邻的刊那家拨却在美卖五脱金配绪件，纯再过罢去是呼饮食炒店，持而饮装食店忍隔壁瓣却在纸卖陶尊瓷建标材的窜情况被，由植于设棍有统僻一规投划，若这些角大都创是由屿住宅害楼的箭底层嘉改建诉的商染铺就榜给人洪一种铃特别院零乱槐的感校觉互，同皮时制遇约着唯柘皋睛商业停形象座和经知营档可次的搜提升务。

臣商业许环境挖差、之商业稳配套嫁设施皇不完努善集柘皋连作为委一个歪古镇挎，房洽地产酬开发嫌相对另落后碗，现奇商业陈经营态主要查以老李式住付宅的粱一层址为主快，制繁约商桥业经售营的纷同时舒不利补于经享营形洋象的奉提升证，同继时政荒府对滚于市厌政设毫施的河建设版远远龄跟不起上步勒伐，浸几条真主要礼商业割街道仁路破伟败不土堪，渗服务挡类行服业缺肯乏，明商业陡环境痰和配句套设仙施亟块待完积善和呈提高切。辟3、轧柘皋心商业继市场冬的消覆费群僻体分易析神满足杆本地享市场剂需求糖惭：拾从呼区域功及辐栽射社人口攻及现悟时在矮售、愚在建放和在福营业爹的商谈服物另业总蚀量比奏例来夺看，燕远不零能主满足栗本地掌消费艘者对企良好狂的购贪物休摩闲环轨境和久多姿桌多彩覆、琳眉琅满伏目的互购物块场所圣的需君求。扎在芽柘皋粱未来术的商带服物湿业发瞒展中亏，如挥何定胀位，套形成桥自身盈特色童，强胀力吸增引邪区域棋居民谁消费昨，满图足烈区域闻居民刑需求够是重林中之啄重。尚宿辐射桐周边汇乡镇点市场剂：搅柘皋停与周恳边茶地区斤有着强千丝塑万缕无的联公系，盏商业敞更是宁相互愈补充问，捆柘皋叶在近梢几年验的商浊业发嘴展中避已形理成了骆以几编大无专业黄市场贫为龙猫头的眨成熟蔽商圈跨，由艘于询柘皋胆与喉周边惕地区甚的交朋通方妨便，隐路程级近，捧人与什人之问间的掘联系开较多温，所泻以有右理由草相信祥，在栏未来去的躲柘皋谨商服换物业是的发扛展中慨，能到吸引唉周边市区域常的居禾民加惧入到咽柘皋共商场船的消套费群粉体中洪来。岩从而夹可使晌得槐柘皋像的商利业需少求总慰量得禁以增长加，糟商业焰发展壮步入土更高航的平垫台。愧4、魔区域光商业艺发展雨趋势雕预判葱随着害人民姑生活贷水平贱的提胖高，炼国道毁的扩饭建，裹房地丢产开葱发的舌逐步窃推进张及政婶府对定于基俱础配被套设幸施的探不断撑完善题等战讨略的淘实施休利好杆，柘立皋区谱域商用业将始进一须步的样成熟殿！本窜项目刘的面盐市将料带来恰一种湿全新革的商碑业模驱式，杂将给武柘皋倚的商俱业整庄体档乖次带菊来革爱命性劫的提克升和梯质的鸣变化候。惧我司浊对柘喊皋商悉业的永认识胡：肯1、锄目前惊区域词商业跳处于稀较初克级发磁展阶行段，执以零齐散型咏商业抓为主戒，档睛次低威、规趟模小希；聚3、梨服务撒人群嫁为本萍地和桌周边冈乡镇亿市场矮，消舒费能蜜力不攻强，村消费会意识评还不验成熟串，但屑辐射假范围捉广，订辐射奥人口贷多；引4、雪存在窝较为喉明显妻的淡犯旺市声，上辟午9趣点前设人气蜻旺盛烂，之躬后则殖人气声冷清械，在梢目前铲无规尿模性侦商业陆的情常况下哗，难椅以吸笋引外余围更班多的雨消费泄人群啄；培5、狱缺乏书整体澡规划讨，分爬散零舟乱，斩市政群配套椅设施浅落后漠；愿6、背商铺母形式俭单一绪，以售老式辈住宅宗一层灶临街誉商铺使为主卧，不环符合伞大型帝商户匪入驻摘条件炸，撤结论旅：柘抗皋前作为筑巢北毅最大帖商品与集散党地胖，辞由于谨形成载较早吵，产双品结病构相佣对落被后，索经营米环境覆亟待糟升级称，随丢着市拨场和俘商业钥的不壮断发换展，涨市场镰呼唤宜全新盆引领沸型的鸦规模资化商堆业形屡式出首现，妻凸现锈出哀一个潮具有炎挑战瓶性的葵市场蜜空缺策。淹二腿项咸目现逃状及厕SW找OT径分析茫1、挠项目拦现状跪金巢任财富别商贸菜城位生于古顽镇柘域皋商滤业中湾心，蛙总建凭筑面丝积4肥35弦65废平方死米，细是集鸣购物厉、休纺闲、福餐饮随、娱蒜乐、康住宿纽和大龙型商仙场为封一体斑的一划站式岂购物铜中心社，项作目以即商铺森为主盛，全奖框架酒结构摘，共漂三层奥，目怠前在酒售的密有3铸#、膀4#拍、5炒#、天6#程、1牺0#恰、1猜1#击，六色栋楼凳共1飘59形间商盖铺，虽总销俱面积偶为1饱64茧74朴平米蜡。由拣于前淘期的蜓施工件进度助、拆薯迁问敌题及仆营销劈上所遮出现喝的问探题，亲所以策只售起出2引8间哪商铺浊及一哭套住窜宅，均现5耽#、介6#桐已经蒙封顶婚，3躬#、美4#凝即将裂封顶怎。柿2、装产品终现状铸分析牲2.摇1.苏总平德规划兵设计剧：抱本项昏目北较临石淡梁路筛，南磁临城犯市主济干道输巢庙雹路，啄规划弄总用饱地面垂积为必30卸70乱0平遮方米工，总欺建筑基面积钳为4喇35领65订平方鞠米，中其中万住宅国建筑拿面积浊49寻02驼平方置米，颈商业溪面积围33嗓86包6平错方米梯，其哈他配倦套4霞53阁4平弹方米赖，停阻车位齿39枪辆，庆容积睛率1歇.4贫2。绞总建兄筑密宋度4富2%航，绿蔽地率蛛15晴.3习%。鲁上忘整体河规划西布局纱通过肌外围孕已有嫁建筑惩物的敢东、容西、骨南、芽北四骨个方备向设敞置主敢入口徒，全基地蛾规划弊以商掌业内义街为字主要遇形式辆，并置在基岔地南欧侧局燃部位费置设丧计商描住两槽用建堆筑。捆其中盈3#乐、4硬#、馆9#椅、1扇0#饰、1略1#舌、1挂3#价、1晴4#预楼为寻三层盒连体阵商铺敲，柴5#愧、6执#楼益为3仆~4冰层连兽体商摇铺，捧8#墙、1须2#急楼为犯商住绳两用胆建筑睁（待殊定）者。合已有些规划晚通过粱商业亿建筑浪单体驾的分爆隔形磨成环金行醒“使井寿”米字内申街，啄设定史7.痰6米营~倚8.才6米扭进脊深以班及配3.买8米布面宽炭的标甲准模霉块，扫使其煎商业园店铺奴拥有铸大量熊的临势街面欧，同墙时通榨过东亚西南饥北四短个出叔入口毯进行灾人流汗导入差和分布散，猛利用帅局部滥空间懒设置挽绿化停广场醒来带评动人牙气的串集聚酸。沙项目享中少忆量的汪住宅墓建筑接，虽那位于衬基地订南侧叼，拥器有较添好彩蝇光和睡通风殿等，候但周楚边商债业建住筑体子量相志对较勉大，册从居格住建铲筑外县围环匙境的懒舒适荐性考栗虑，递商业扩对住欺宅有另些许苗影响铃。廊2.选2商心业建墨筑单母体设钻计：季本案结商业陆建筑满是整笔体项扭目的雀核心剃体，限其建念筑形卫式以确三层互连体洗商铺泰为主屿，局瓦部设仰有四柿层商堂业连诵体，卸建筑代天际离线标蹦高为终10酸.5煌米饲~调12猎.5冤米块。缎商铺流建筑绕面积皮段为呈88共.6昨5~赶13恳6.谦79绣平方否米唱，户训型主会力面挎积在臂88做.6渣5~嫂10陡9.呀07羊平方治米功。种以下策以6伞#楼剂商铺久为代元表进脏行分笑析，慰（如样下图分所示废中A欣型匪12蝴8.懂39秃平方王米容，B丝型剃10板9.丛07堡平方检米导，C槐型盯13奋0.酒94春平方雀米蝶，D选型鹅10兄6.指62装平方菜米食，E喇型堤88凶.6戏5平鞠方米夺，F江型晋13平6.设79买平方掩米签）。胖上图原所示套一层橡平面是，中强间套宴以及悔西端虏套为建矩形和商铺欺，东哭段套脚为圆狗弧不亏规则旺型商酬铺，煎其中购间套薄为主期力铺碑面积就段，亲以贞3.链8米遣X抖7.丝6米雾标准剂模块逆开间摄和近霉深，吧且拥探有梢1.装8米丧标准刘进户飘门。迫而东伯西向蚁端头嗓套相踪对临胀街开骗场面扬较大扣，故眼进户揉门为蚁双向野设置砖，每裙间商冷业通料过内君设楼灯梯直寒达上乘层功猪能空掩间。炒上图嫂所示继二层惊平面太，二悠层建衬筑增逼设了虫卫生诞间功外能空齿间，友并在庭东西怪端头丝套有余凸窗岛设计求，该捕层的谈彩光靠效果攻较好绞，但搭中间挥套以不及东惯段套听卫生花空间墓受布培局限卧制，稿其通挺风条筑件有辨所欠晕缺。变该层浙空间昂可根筝据业晋主需颠求进滩行实才际使游用功质能的槽转换搏。虾上图革所示堡三层宗平面嫁，三张层建脆筑增唐设了养厨房案功能蛋空间边，但凉中间杀套由坝于受饺布局戴限制室，其拨厨房蝶的通优风条勇件欠牧缺，辞而东尸西向详的段驱头套茅各功厘能空申间彩垮光、哥通风赢条件敲都相赚对较净好，献北侧枝临街动商铺宜通过殖内设曲楼梯倦可达逮四层或的局医部空股间，叔同时防北侧啊商铺冶建筑毫面积障略有乘增加狮。树综上饭所述张，本触案商陪业以场3层齿连体侄形式椅为主吵，其亿单铺柜的总荷建筑归面积酷得到扑控制晒（怨10小0平悬方米释左右盈），联单铺普总价暗易得快到缓逮解，问同时轰本案肯商铺耻为框禾架结道构，蹈当业示主在肥需求枯大铺抖面的毅同时币，可概采取至多铺她联通灾的方担式进健行处耻理。没3得余、竖项目击S.其W.扯O.喊T分海析优3.拣1畜项目哀优势卸（S深）激本案笋的地脏理位曾置处餐于柘盏皋镇取传统且商业竿中心河，享藏有良览好的周地段躬知名故度优水势；改柘皋足作为冒传统链的商境业产邻品集投散地仗，在农区域忆具足邪够的凑影响疤力，逗各行究业商国家汇涝聚。致因此洗本案并具有紫较为缝明确企的商匆户客皇源支首持；内综观关该区涌域的贿专业嗽市场臭和商梅铺，透多无铲仓库府配套觉，个疲别仅酷提供姓小面监积空绑间可障间隔边仓库脂，而焦本案敞的三仗层附肚楼可里作为吹仓库屿、居误家配弓套，稼具有斑其他剧专业仔市场奏无可俩复制修的自霸身优页势；店柘皋在真正屡意义蹈上的扛商业次步行蕉街，强较好蜜的主群题定破位和符企划垒包装腔，将俯吸引皂市场攻关注务度；押开发妻商较乌强的饭实力眉和当喷地良挨好的世社会券资源捡。另项目核核心畜竞争花优势锻——蚊规模萍化优方势溉3.锡2三项目田劣势种（S贩）坏项目裁外围奋原有铲陈旧该街铺帝对本摩案的植市场号形象技有所裂削弱惹，在略一定复程度洞上影拼响投梢资者副信心广；限外围耳大环榆境短伸期内诊难以验得到被有效底改善四本案陆商业待位置终较多毒，容吃易形乘成自肆己和迹自己阔竞争搞的局犯面，泰出现村某一疤条或逝两条驴街的疼滞销品局面贫；识存在抵着明扔显的河商业桂淡旺奏季之闸分，茅当一众定时炭间人硬群过纲后，吸人气酒极为妄冷清肌。痕项目你核心食竞争满劣势岂——疮项棚目价呼值最钉大化奖体现搞点被拆严重踏阻碍乱3.升3绕项目谜机遇概（O旱）姑政府订现阶狼段已喷进行墓国道址的改肾扩建仆，并嚼计划活对石沙梁街魂进行沟改建椒，周出边环围境与建交通救的改苏善将幻大大内有利厨于项才目形矩象的童提升买；肠市场贯缺乏舱同类领型产展品，劫项目偶的出粮现将家填补背区域扛市场筐的空垂白，无有利理于区济域形斥象的涛提升爽。暴项目课竞争贷机遇热综述尖——互占领厕市场仆空白培及多庭项建隆设利若好死3.泼4板项目忠威胁播（T鹊）壁受国戏家宏瑞观调境控及呢金融鸣危机杨影响钥，市掩场消答费者亩处于疾观望航期，采市场杀大环燕境对渠项目壳存在剪影响价；中项目贷开盘剧初期永炒作险成功丈，但匙拆迁咽、工菜程建其设等灶问题其严重圆滞后净，导公致项菠目在厚当地逗百姓但中的愈口碑呼不好撤，对喘项目春能否欺正常搜交房域和开待业存弊在较纪大疑成虑。影项目露竞争始威胁页综述胞——备市如场进玉入观悠望期御核心劣势核心劣势项目价值最大化体现点被严重阻碍脾核心播优势榨规模黄优势蚀立足奉柘皋祥市场插――滤创造隶新的舞市预场价蜓值和垮掌握饶独特短的核票心竞睬争力旷。利好机遇占领市场空白利好机遇占领市场空白及多项建设利好潜在威胁市场进入观望期袜结论抢：刘通过戴对整最体市伴场格纷局和破本案伞的分打析，散我司疮认为羊：项领目要糕脱颖肢而出遭必须所打造赵自身讲的特猫色，低在推位广阶疤段炒并作项大目独枕有的浩气质真和个董性，耕充分士体现须独一枪无二熄的商泄业价杯值才其能使睬得去盆化速栗度和尊价格祸都得肆到最摔大的阻提升琴；秆同时幸通过弦对本刺案不奸同位远置的东商业雨街，燥运用铁价格修杠杆报和档霜次包丢装调抚整各孟商业聪街的沸档次选，引未入不废同客包户群香，最逗大程饱度的吉避免颈因自招身之珠间的令竞争夫，而跳出现狱某条阿商街咏滞销旗局面愉。待三、疑项目舅定位刻1宝、牢市场粮定位废分析届：稍柘皋勺的烫商业弯市场螺规模而普遍独偏小猫，之行间缺自乏联乌系，裳缺乏费较有呜影响志力的汇核心怜市场欣，缺汽乏知拢名度寿高的悉王牌性市场芦，相捆比之陆下群阴龙无境首、牲像是绢一盘胃散沙受。集柘皋点商业少要想献改变矩这种蜜现状盏，就珠必须先挖掘演出自补己的羞核心侄市场掌，打罢造出咳自己畅的知指名品猎牌。畏呼唤聚大规炕模、埋高档引次的责现代示商业券交易续基地独的出纺现，苗金巢胃商贸睬城吗顺应论这一忙要求骂，应场运而旅生。振这是仰行业晌发展凡的需辽要，途同时殿对项跟目而参言也促是一鲜个难井得的窗历史哥机遇猛。犬柘皋族商业诞市场蛇缺乏勉互动民、像勤一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