某地房地产三级市场市场报告

珠海房地产三级市场市场分析报告1．宏观经济形势分析随着全球经济一体化进程的加快及我国加人WTO,我市的房地产业必将介入到世界经济发展的大环境中,我们应借鉴国外房地产市场的先进经验和模式,吸纳国外先进的管理和销售经验,结合我国、我市的具体情况，加快房地产发展的新步伐，走适合国民经济发展的道路。综合判断，2002年以来珠海房地产呈现良好发展态势，其主要影响因素：一是我国加入世贸组织后，更加开放和多元化的市场为珠海经济增长拓展了空间，也为珠海房地产发展注入新的活力。而且，自从我国加入世贸组织以来，带来的正面效应明显大于负面影响。同时，珠海房地产也随着加入世贸组织变得更为有利。二是国家出台的刺激房地产的销售额的政策力度较大，近年来多次降低储蓄存款利率，放宽按揭贷款手续。恢复征收存款利息个人所得税，增加城镇低收入者和公职人员工资，积极培育城镇住房消费热点，改革休假制度扩大“假日消费”，建立和完善社会保障制度等，其累积效应正在逐渐发挥。2003年，珠海房地产发展面临的销售局面基本稳定。平稳发展仍是珠海房地产运行的主旋律：当前房地产发展中出现的亮点将进一步增强，对扩大需求、提高消费者信心将起积极芒万丈作用。住房政策的刺激和消费者结构升级的推动下，对扩大内需和拉动经济增长的作用将逐步增强。作为市国民经济发展的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的主要标准。据珠海统计信息网公布数据显示，截止今年8月份累计实现国内生产总值410.64亿元，增长12.4%，高出2004年0。3个百分点，也明显高出全省平均水平1。6个百分点，达到我市1996年以来的最高增速。投资增长较快，增速逐月提高。全年固定资产投资完成120.35亿元，增长14.8%，增幅比上年高出4.4个百分点，比全省平均水平高出2.3个百分点，在珠三角城市中增速排行第三位。其中，房地产开发投资37.03亿元，增长8.2%。房地产开发投资占全部固定资产投资的比重超过30%。城中旧村改造工程全面铺开，共完成投资27。05亿元，超过整个房地产投资的70%，成为我市房地产投资增长的一个亮点。1——6月，我市城镇居民人均可支配收入78.29元（按新口径计算），比上年同期增长7.4%。可支配收入增加的原因主要一方面是工薪收入的增加岗位津贴和通讯补贴以及少数单位推行车改，发放汽车补贴导致工薪收入明显增加；另一方面是财产性收入的增加，主要是利息收入和出租房屋收入大幅增加。所以珠海经济从总体上来看有所加温。随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策、措施的实施，住宅销售依然活跃。二手房交易尤为明显，成交量再创历史新高，据房地产交易中心统计，2004年1~12月份共成交6282宗，面积达到658233平方米，今年1~8月份，我市二手房交易办证3939宗，比去年同期增加6.9%。2.政府宏观政策为房地产市场的发展提供助力首先是江珠高速公路、广珠铁路、珠三角城际高速轻轨、港珠澳大桥等项目的实施，将使珠海从一个边缘城市连接成一个中心枢纽城市。而且珠海又处于港珠澳大桥的咽喉地带，正如董建华先生们在粤港合作会议所说的：打造“大珠三角经济圈。”中国国际跨国公司研究会常务副会长兼秘书长张笑宇说：一，珠海是珠三角中心城市之一，有一定的经济实力，和境外经济联系密切；根二，栗珠海传的地陪理位弟置优禽越，密环境演优美持，气独候宜允人。竖广东辨省常培务副溪省长豪汤炳驴权说减，珠腊海作烤为经鸭济特帖区，猎毗邻筛港澳晕，交蚁通方追便，裂城市灾基础培设施陷良好选，优声美的都城市线环境舰得到剧国内掉外的拔广泛灶认同凝和赞扎誉。羡所以嘉，珠长海将滋成为律直接筝受惠阅的城益市。慢据有坟关专芬家预纷测珠惨海将摇是香惊港、偏澳门舟、深袭圳、戚上海跌、北越京、百广州歼的地决产大然鳄前辞来珠糠海考更察、凝圈地还。如坊：新贼鸿基匪地产浊、南掌国奥框园、况嘉华惹集团茅、远育大集抖团、肥金地历集团拖、中亿关村瞧等。在我们浴就对钓CE帖PA虾的实品施、遮港珠饭澳大步桥实息质性种筹备拔、广秧珠铁愉路招坝标等碑等，贝这将潮使珠宣海面丽临种词种新稠的机狭遇。母而面只对这瓶些，产人们狸对珠龙海楼山市的弹期望毫值是促否有持所上衔升呢纪？此立次调尸查结麦果表维明，裕有感42房%陈的被袭访者岸认为隶珠海饼未来屯两年社的楼夜市价棕格可方能会胆升，陕而搬33蓬%皆的被迫访者培认为助珠海期未来至两年烫的楼僚市价访格可理能会内升，旺而面足对楼仰市的组越来谋越好轿，有渠52船%盖的人季表明格会投咸资置苹业，屈从以泪上可抄以显读示出授人们算对珠刘海楼星市的北未来荒发展皂抱有挣很大箱的信畅心。仪第二孔是城陈市西披进，此使原糟本举爬步不名前的辱珠海英经济灵又开干始迈征出新私的步葵伐。漂为增道加了盈珠海特的流恋动人辅口和届投资倦者作韵出杰叮出的痛贡献伤。同串时，朗也为协珠海采的房来地产何升温招添了距一把距火。雾第三拜是东觉区规匀划为赛高新兵技术增基地巷和大箩学园腾区，目为珠哈海留劫住和输吸引边了一坊大批五高新介技术轨人才刻，而岁这批追高新许技术候人才杰都具管有购挠买能侍力。删第四狂是入嫌户的穿政策灵放宽厨，由荡“诊业主哪”希放宽往到全变家，坟为购港房者迎解决虾了许裤多实遗际问贵题；返房改朴房的羞土地反转让压金免馒收，桶促使久大量辟的房萝改房参的土刘地上叙市。历其次泊，契呼税的参高低危、按渠揭保探险费夜降低额用贷码款年烘限成吓数放零宽，皂使交穿易双预方都棚不同遥程度厚受益故。贫98铜年以雕来我皱市从虚福利旦分房泛改成霜货币闯分房届使我资市机厌关事治业单困位和悄部分绸企业脉的员办工涌物跃购努房，针同时楚，也雕使一让些有况几套液房的坛投资抢者大堆量放设盘，其从而苗推动骆了房夏地产窑的新控步伐肌。堂第五纸是珠耐海的渐城中峡的旧损村改筑造，岸为珠隆海提怪供了白许多帜品质拍优良扣的楼涨盘，狸让珠拨海换贸上了慧一套挥新装括。为陕“链喜新生厌旧败”寄者提勿供了爸购房渔契机纠。同找时，站二次波置业雷者和悼回迁号房大品量放舟盘入站市场允，对侧市场后推动庙力也疗不可毯估量差。虑第六真是珠柔海的侍定位裁­­声­­肥­废——壳旅游茫城市饲，彻撒底的嘉改变共了珠桨海的忙投资首环境舌和居营住环溪境，催使许酷多海匙外华抄侨、寸港、饥澳同商胞、直台胞强等外袍地投蜂资者奸和创止业者饮来珠置海投掀资购赶房。恼热3尺.贼专家吴对宏识观市找场的异分析滴顾云锄昌：龙中国简房地笋产发殿展发味生了柏很大舅的变效化，确一方察面经和济发纤展导趴致居速住房哗地产万变化陵，另皇一方防面居咸住房付地产盘的发科展反射过来候影响谷经济昨，现振在住受宅建固设、跌房地昼产是公国民诱经济脆新的孟增长登点，愧住房权制度对改革箩了人得们的慰理念显，改假变了伐人们谦消费洞的观争念。途改变流了人夕们财液产的瞧观念具。榜陈劲耍松：皱深圳足世联磨董事鸟长脖陈劲宣松：建我在小卖房室子的箱过程肚中深诸切体滤验到洁，中照国需绵要稳的定。没有这土么多施问题冶，它烧怎么铃这么小稳定梨呢？誓是因女为房排地产淹，按赶揭蒜20衣年，谢就保可稳定什这个凳基础裙是这似么来翁的。鹿王明止贤：谱建筑搁评论粘家矩王明橡贤：皂过去涛这豪10蹈0限年，神我觉笔得有袖一个杏最重嘴要的州事就胃是现佣代建族筑运尤动，意从璃20齐世纪朵初开勉始的去现代叶建筑雁运动画，把蔽整个熊世界齿的城监市建季筑全瓜改变猾了，朗我们仁的居蝇住状促况就彩处在昆这种己背景甩下。虹杨孙流西：熊香江础国际庄集团割董事束长嚷杨孙件西：卡现在址香港沸的房脾地产矿价格现开始胜回到腐一个旺比较核合理冈的价请位，违但是傍跟内岂地的舒房地杜产比扬较，宜价钱学还是叔比较交高，白所以装在最奉近一并些年端我们今很多万香港释的投腾资和摧华侨押在香童港或描海外银赚到蜂了钱继，回造国来传置业版，就热应该颂让海很内外弹的中跪国人筑能够凝对居爽住环稼境、缘对中稻国的鼠重要拢性有辫更深屠入的僚了解怀。海追外几霉千万盼的华锡人华狮裔会激觉得仪他们辉除了举有海天外的践家，骗还应椒该在号自己另祖先阿所在减的地枕方建精立一习个美台好的傲家园成。这油也是僚我们奖这些铸在国懒内发睁展房蓬地产瑞的人蚁的一统个理窄想，续就是梯要为树海内它外的模中国耗人提差供一暖个最菊好的樱居住胀环境途。讲面对助较旺始的市灵场要宣求，水业内态人士济认为饺，开龙发商硬应该弦对我孕市的辞房产结消费绿潜力冬增强枣信心室，在扯提高酒楼盘旺整体的素质蒜的同捡时，既应细啄化市福场调旬查。汉针对饥不同莫阶层握的消修费者碍，推红出新认的户挠型、房配套字、材汁料，跟尽可宗能在缸价位窜、居俱住条恒件、丙空间背利用妙、小跪区配浪套上倘，为禁购房骆者提认供更挖为细罚致、粘舒适蝴和贴芽心的某服务性，这鲜样产统品才脂能具爪有市浩场竞影争力犬和生甘命力赠。斤繁败4统、珠厌海房煮地产娇市场气的发生展历末程煌（膨1姨）越19辨91营~1下99复3妄年；炼地产足热族商品掩房竣戒工面党积、夸销售踢面积耍逐年肥上升柄，房纵价大茫幅上稼扬，铸92舍年下共半年疯至壤93脑年上招半年惑，达追到峰共顶。哥拱北伙、吉存大、始香洲冻、柠川溪房剥价跃结升到座40辱00厅元左悲右，到部分爸拱北澡外销畜高层灾住宅雨，创轧出烘70微00报多元劝的历奶史天避价。蹦（灰2吐）每19秃94服~1殿99题6洽年：灾治理拐整顿穿供应忘量及半价格幸出现列下滑未，市蹈场低潮迷不秃振，砖交投烤稀少宾，新己开发沉项目虫寥寥维无几症。仁（注3涂）桂19叮97竟年：味复苏记期脊9润6叛年底督97比年初微总体侄价格馆到达凳谷底括，但佣供应挤量及玻成交波量出滔现上合升迹反象。砍富和伸新城提、富孤豪花淘园、槽海滨哑花园赛等项冲目市时场反营应理弱想，姨引致壁投资吹增加秩，市同场升猴温。扒（本4佳）牲19饺98歪~2爸00阀0性年：表上升议期间初供应撤量讯本速增早长，贤成交抽量翻赛番，造不同恨类型辫物业全价格唱百花怜齐放仔，部糊分价饥格企敞稳。耀海景候楼价品高、戒前山株、市奥郊楼爬价低制。殿（树5蚕）勒20跳00堵~2祝00包3疲年：仍调整鸭期荡受政疼府政泥策影显响，寿新开自发楼包盘的沈建设龄及销纱售受抖到限控制，付市场铲怀手薪棂供宫应集梁中在忙旧盘刻及城壳中村耕改造怠项目揭上；还二手解房交窑易呈吧量增康价减幕的状赵况。单喂拜5.窜几大斯区域却新建榴楼宇签房地馆产市鱼场状尾况摧拱北却：供粮应量撇少，良主要龟消化的积压畅空置举房及芬二手斩房，备价格忙从然稠来的寸20渣00池~4傍00押0故元绵/艇平方印米上筹涨破40何00溜~1拣50暖00谎元翅/扩平方裤，租们金也胞由然硬来的迅40愉00否元汗/追月上建涨到塌现在惯15报00淘0潮元循/替月就茫是一激房一何厅在停最峰班可以割租该40义00仙元悼/浇月相相当于置20葛03京年的辨3损房的成租金传。所悬以很提多投汪资者企都比旧较看片好拱马北这哨个旺盯地。记拱北赠米兰枣丽都辈的商固铺炒阶到酒40吗00振0票元糕/男平方址米。盈海湾品半山乞预估表起价花也要闻80元00印元蒸/她平方生米。颈华发衣国际僵花园汉均价协55童00诞元祝/四平方浆，排起队抢盐购的隆热闹嫂景象掀。忆夏湾念：棉97烫年以堪来开麻发进能进入勾高潮论，人趟气逐窗渐旺溜盛，柿楼价合稳步臭价格姓：标25肃00白~3报00称0集元晚/雄平方趁。夏扰湾的孟恒泰悔河庭芬也示礼弱价菜格也肚在光40拔00旅起。巩与然惑来的肯25眨00渐相比沉上涨很了书15亡00劲元艇/狂平方屡。春泛泽名挠园也洗涨但60暖00沫元平披方米爽。中胆珠豪捎庭涨乞至还50虹00膝元。盈吉大钉：供镇应不屿多，衔消化馅较快义，中碧档楼雹宇供糟应量描少，膝价格脏30蜜00哀~4址00岸0期元带/滩平方徐。世棍航洛岸瑞比涝利由询去年碑的氏44悟00切元上浸涨到画现在先的患65酸00拼元平耽方上芬涨了谅将近桌20衔00情元。僻老香唉洲：绵老城顶区改与造提永供楼挤盘小菜区少壁，质争素一蔑般，渔高层姓多，时但配鹊套方昨便，信价格昂33韵00匀~7消80示0腰元呆/努平方亮。华火南名办宇回该迁房翁也售批价陕40盏00恩元每佣平方勺米。陶柠溪啄：中优档住熟宅，垄多层血住宅魂多，竹近年渣来供译应量祖主要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